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X农贸市场物业管理运行机制

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X农贸市场物业管理运行机制

  **农贸市场物业管理运行机制

  为保障物业管理机构高效运作,必须建立一个有效的管理运行机制。

  管理运作机制图

  1.质量监管机制

  质量监管机制是在建立一整套有**物业管理特色的质量管理体系的基础上,根据ISO9001(2000版)质量保证标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人,并通过质量管理小组监督检查,使工作质量不断提高,达到业户满意的效果。

  按**物业制定的各项管理指标和创优方案,**农贸市场管理处各职能管理人员将按照质量监管体系的要求,明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。同时,公司还会通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德,加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平,进而提高工作质量和效率。

  2.协调机制

  协调机制是指运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。

  (1)行政促动力,以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。

  (2)竞争促动力,运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。

  (3)舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的。

  (4)管理者的凝聚力,具体情况为领导者或管理人员塑造吸引力、影响力,这是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

  3.激励机制

  激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能,其作用旨在提高“内聚力”。

  (1)管理日常目标、责任制、增强管理层的工作主动性,按“国优”标准制定各项管理指标,严格作好各项工作、明确奖罚。

  (2)实施奖金破格晋级制度,调动员工工作热情。管理处员工实施奖罚制度,奖金标准与工作表现和业绩挂钩,并可根据情况,对先进给予破格晋升,以形成竞争激励机制,提高员工积极性。

  (3)依据管理、管教结合,融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同,关心员工生活,帮助其解决家庭困难,使其无后顾之忧,保持良好的工作情绪,给业户提供优质服务。

  4.监督机制

  监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差。保证管理机构及其工作人员依法办事。

  (1)管理者对机构内部工作人员进行监督。

  (2)业户对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成综合监督体系。

  (3)通过信息反馈监督,以各种手段来实现监督管理的闭环机制,保证**农贸市场管理监督机制的有效实施。

  5.自我约束机制

  (1)经济利益促动自我约束机制,充分利用经济措施去诱发管理对象的利益敏感动机,然后由这类动机去引导对行为自我约束。

  (2)目标结构与责任相互联系而造成的促进机制。

  (3)权利链条相关制约机制,建立管理对象之间相互制约的权利链条,促成相关机构、相关员工之间的自我约束机制。

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篇2:吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见(2014年)

  吉安市人民政府办公室关于印发吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见的通知

  吉府办发〔20**〕29号

  井开区管委会,各县(市、区)人民政府,庐陵新区管委会,市直有关单位:

  《吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见》经市政府第七十二次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

  20**年10月15日

  吉安市中心城区住宅小区物业管理体制机制创新实施意见

  为进一步加强和改进市中心城区住宅小区物业管理工作,充分发挥好各级政府及职能部门的积极作用,提升城市管理水平,提高市民生活质量,维护社会和谐稳定,制定本实施意见。

  一、指导思想

  以中心城区住宅小区“物业管理提升年”活动为契机,以改革为突破口,进一步明晰市、区政府(管委会)城市管理职责范围和权责关系,将城市管理重心下移,建立和完善开发企业、物业服务企业、业主委员会、物业所在管理辖区、相关职能部门“五位一体”的住宅小区物业管理体制,推进中心城区住宅小区物业管理体制机制创新,破解物业管理难题,改善市民居住环境,构建平安、和谐社区。

  二、工作目标

  按照“政府负责、行业管理、部门配合、街道组织、社区落实、企业服务、业主自治、以块为主、属地管理”原则,通过对中心城区住宅小区现有物业管理模式的改革创新,推进管理重心下移,进一步明确各级政府、相关职能部门、街道社区的职责,把住宅小区物业管理纳入社区管理范围,实现管理归位。通过实行管理职能关口前移,组建专门综合执法队伍,与街道、社区工作紧密结合,有效发挥社区基层组织和业主自治组织的作用,切实解决群众最关心的物业管理问题,真正做到问题发现在萌芽,矛盾化解在小区,难点处置在一线,以依法治理和优质服务,全面提升中心城区住宅小区物业管理水平。

  三、工作内容

  (一)实行属地管理,推进物业管理重心下移。

  确立物业管理主体为区政府(管委会),市房管局负责行业管理和指导,相关职能部门加强协同和配合的机制。

  1.各区政府(管委会)对辖区内住宅小区物业管理工作负总责。明确区政府(管委会)住宅小区物业管理机构,负责辖区内物业管理活动的监督管理工作,以及国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施的宣传、贯彻、落实工作。对本辖区物业管理工作进行部署、检查和督导。建立健全工作体系,组织街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会(村民委员会)开展物业管理监督工作。其职责:

  (1)负责划分物业管理区域;会同街道办事处(乡镇人民政府)指导、协助辖区内住宅小区业主大会及业主委员会的组建、换届工作;负责业主委员会的备案登记和发证工作;指导、监督业主大会、业主委员会开展工作,对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,责令限期整改或撤销其决定,并通告全体业主。

  (2)负责注册地址在辖区内的物业服务企业及外地备案企业资质申报和资质年度监督检查的初审工作。

  (3)会同市房管局参与物业管理招投标工作并负责收取物业服务企业保证金;负责辖区内以协议方式选聘物业服务企业的审批;负责物业服务合同和业主大会议事规则与管理规约的备案工作。

  (4)负责辖区内物业管理优秀(示范)项目评选的初审工作;会同市房管局参与物业服务等级认定工作;负责检查、监督辖区内物业服务企业的日常服务;指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

  (5)建立物业管理投诉受理制度;负责对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉进行协调处理;牵头组织开展住宅小区综合执法活动,依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

  (6)负责辖区内住宅专项维修基金使用的申报和初审;做好经市房管局审定后的住宅专项维修基金使用监管工作。

  2.市房管局为全市物业管理的行业主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。其职责:

  (1)对全市物业管理企业实行行业管理,负责全市物业管理服务企业资质的审核发证和资质年度监督检查工作。

  (2)组织开展国家级、省级、市级物业管理优秀(示范)项目的预评和审核工作。负责核定中心城区住宅小区物业公共服务等级认定,会同物价部门对物业服务收费进行监管。

  (3)会同财政部门负责全市住宅专项维修基金的指导和监督工作,负责中心城区住宅专项维修基金的归集、管理工作。

  (4)协调处理全市物业管理活动的重大投诉案件,依法查处物业管理活动中的重大违法行为。

  3.街道办事处(乡镇人民政府)负责指导和监督辖区内的物业管理活动。其职责:

  (1)宣传、贯彻、落实国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施。业务上接受行业主管部门的指导,配合做好辖区内物业管理相关工作。配备专职人员,指导、监督社区居民委员会(村民委员会)开展物业管理工作。

  (2)负责组织成立业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组、筹建首届业主大会、选举产生业主委员会和业主委员会的换届工作,指导、监督业主大会、业主委员会的日常工作。

  (3)建立住宅小区物业管理联席会议制度,负责牵头召集社区居民委员会(村民委员会)、业主委员会、物业服务企业以及

  行政执法部门召开联席会议,协调处理业主委员会与物业服务企业或房地产开发企业、业主与业主委员会之间的纠纷投诉。

  (4)提出辖区内物业管理优秀(示范)项目评选的初审意见以及物业服务企业三级(含暂定级)资质年度监督检查的初审意见。监督、检查辖区内物业服务企业的日常服务,配合市行业主管部门、区物业管理机构做好指导、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

  (5)开展辖区住宅小区综合执法活动,依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

  4.社区居民委员会(村民委员会)负责协调本辖区内日常物业管理活动。其职责:

  (1)宣传、贯彻、落实国家、省、市物业管理法律法规和相关政策措施。业务上接受行业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的指导,并执行其下达的相关工作任务。

  (2)指派专人负责辖区内业主大会、业主委员会的指导、协调和监督工作;派员参加业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组;参与业主大会会议全程的指导监督,配合、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

  (3)指导物业服务企业配合做好创建文明社区工作;负责调处物业服务中的矛盾纠纷;制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为;协助街道办事处依法开展物业管理的相关工作。

  (4)配合业主委员会对辖区内住宅专项维修基金使用的申报提出初审意见。

  (二)创新管理机制,推进市直部门事权下放。

  将市直部门物业管理职能下放给区政府(管委会)住宅小区物业管理部门。

  1.市房管局下放的职能

  (1)开发建设方面

  在办理商品房预售许可证前,参与前期物业服务招投标的评标工作;项目建成交付使用时,参与物业承接查验工作。

  (2)物业管理方面

  ①注册地址在辖区内的物业服务企业及外地备案企业资质的初审,以及提高企业资质等级和资质年检的初审工作;

  ②参与住宅小区物业公共服务等级认定工作;

  ③检查、监督辖区内物业服务企业的日常服务;指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

  ④对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉进行协调处理;牵头组织开展住宅小区综合执法活动,依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

  ⑤省(市)级物业管理示范项目评选的初审工作;

  ⑥住宅小区内房屋室内装饰装修的管理工作;

  (3)业主委员会方面

  辖区内住宅小区业主大会及业主委员会的组建、换届工作;业主委员会的备案工作,指导、监督业主大会、业主委员会开展工作;业主委员会工作经费的发放工作;

  (4)住宅专项维修资金方面

  辖区内住宅专项维修基金使用的申报和初审;做好经市房管局审定后的住宅专项维修基金使用监管工作。

  2.工商部门下放的职能:住宅小区内无照经营、超范围经营处罚;变更经营场所初审。

  3.环保部门下放的职能:住宅小区内属于环保职能的噪音、油烟污染等行为的处罚;

  4.城管部门下放的职能:住宅小区内所有涉及到城管职能除户外城市广告的设置外,全部下放。

  5.规划建设部门下放的职能:在住宅小区竣工规划核实并综合竣工验收备案后,对擅自改变建设工程规划许可证内容及未经批准乱搭乱建、乱拆乱改等违法违规建设行为的处罚;对擅自改变小区绿地性质,占用、破坏小区绿地等行为的处罚。

  6.交警部门下放的职能:延伸执法范围至住宅小区,先行试点,逐步推行小区违规车辆停放处罚授权。

  (三)组建专门队伍,推进综合执法落到实处。

  建立综合执法进小区工作机制。各区(管委会)均应成立住宅小区物业管理综合执法队伍。其主要职责:负责辖区内涉及住宅小区物业管理的综合行政执法管理,并对辖区内住宅小区物业管理出现的疑难复杂问题进行集中综合执法。具体管理办法,由各区(管委会)自行制定。凡辖区内涉及物业管理的问题,需要行政执法的,都由各相关职能部门委托授权,做到住宅小区物业管理综合执法一支队伍管到底。市、区财政对住宅小区综合执法工作要给予支持,从用于老旧住宅小区改造经费中切出一块,专项补贴住宅小区综合执法工作经费。

  本实施意见未尽事宜,按吉府办发〔20**〕10号吉安市人民政府办公室《关于印发市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知》规定执行,已明确的以本实施意见为准。

篇3:天津市关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知〔2015〕

转发市民政局关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知

津政办发 〔20**〕27 号

各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:

  市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意,现转发给你们,请照此执行。

  天津市人民政府办公厅

  20**年4月21日

关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见

市民政局:

  为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》(津政发〔20**〕30号)和我市社区物业管理工作相关规定,

  进一步加强我市社区物业管理机制建设工作,现提出如下实施意见。

  一、总体要求

  深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署,进一步健全社区物业管理机制,扎实做好社区物业管理工作,

  切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益,保障社区物业管理在阳光下运行,全面提升我市社区治理工作水平。

  二、主要任务

  (一)落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。

  1. 在业主入住前,社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制,确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组,并提前进驻小区依法开展工作,为做好后续服务和管理奠定基础。

  2. 在业主委员会成立前,街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作,并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选(已成立业主委员会的,应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举),实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。

  3. 在选聘物业服务企业前,社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘(续聘)物业服务企业工作,监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况,及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。

  (二)建立健全"三个公开"工作制度。

  1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议,研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题;对涉及居民切身利益的,要形成会议纪要和通报,及时予以公开。

  2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门,指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项,落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区,其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位,对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。

  3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门,指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。

  (三)实行"三个上账"管理措施。

  1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用,督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核,并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管,确保补贴资金专款专用。

  2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统,加强对物业服务企业诚信情况的动态监管,定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评,指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查,为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。

  3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制,落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度,并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用;会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果,定期开展居民满意度调查,并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。

  (四)健全"五个到位"保障机制。

  1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员,提供必要的办公条件,加强队伍管理和人员培训,建立完善淘汰和补录机制,保障社区物业管理队伍专人专岗。

  2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路,制定社区办公服务设施达标建设规划方案,加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度,发挥区县人民政府主体作用,采取补建、插建、购买、租赁等方式,提升改造社区办公服务设施,满足社区服务管理的基本需求。

  3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策,逐个小区制定工作方案,确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案,推动我市社区物业管理水平全面提升。

  4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度,分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道(乡镇)和社区三级社区物业管理纠纷调解机制,确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道(乡镇)、重大问题不出区县。

  5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则,认真总结和推广街道(乡镇)行政执法授权试点经验,加强执法队伍建设,缩短执法半径、提高管理效率,将各项执法职能落实到社区,确保不留盲点。

  三、工作要求

  (一)加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制,落实责任,制定措施,统筹协调推进,实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责,制定工作方案,共同推进社区物业管理工作。

  (二)严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目,认真组织对本实施意见落实情况的监督检查,确保社区物业管理工作落到实处。

  (三)强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展,落实财税、用工等扶持政策,加强物业管理人员培训,积极引导物业服务企业延伸服务链条,创新盈利模式,实现特色发展,培育壮大一批品牌物业服务企业,为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。

  (四)动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式,大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义,积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念,主动支持、参与社区物业管理,自觉维护社区环境,形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。

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