篇2：早期介入品牌战略:胸有成竹物业管理模式

　　早期介入品牌战略--胸有成竹的物业管理模式

　　物业管理的发展面临着许多制约因素，其中一个重要因素就是物业管理一直滞后于规划设计和施工监理，这为以后开展物业工作带来种种不便。由于开发商和设计者所站角度不同，所以他们在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量、进度和投资，较少花精力在房屋建设后的日常管理上，造成建成后的物业在管理和使用上存在许多矛盾和漏洞，产生问题后，物业公司往往很难解决。如果物业公司能够提前介入的话，则可以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视，从而起到防患于未然的作用。

　　一、物业管理早期介入及重要作用

　　所渭物业管理的“早期介入”，是指开发企业通过招标或邀请物业管埋企业，参与其开发项目的可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的付沦与提出一定的建议．一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼字设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房匡租赁等方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。其内客主要包括：（1）物业规划设汁和建设的介入，（2）施工中的质量监理介入，（3）设备安装及内装修阶段的介入。

　　1．早期介入有利于优化设计，完善设计细节。对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布局等方面未考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设汁中的不足在所难免，由此会出现设施和设备役置得不完善或不合理、增加了投资、降低了使用效率、影响了业主的正常生活、增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其同步或交叉进行，并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

　　2．有利于加快施工进度，提高施工质量。物业管理公司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识得比较清楚、掌橱得比较透彻。因此，物业管理公司的早期介入，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及时制止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计的现象的发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质量。

　　3．早期介入有利于后期工作的顺利进行。在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定备项管理制度，安排好机构的设置．人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序的工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利迸行。早期介人可以圭面了解所管物业，对其上建结构、管线走向、设备安装等憎况做到了如指掌，便于后期的管理。

　　4．能保证楼宇的安全启用、正常运行。物业管理公司的早期介入，特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞，使得保安系统的设备、人员在楼字未正式投人使用之前就运行起来，就能使楼宇的安全启用、正常运行，使业户放心、定心。

　　5．物业管理前期介入有利于促进物业的销售

　　随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。消费者要求企业提供全面、满意的服务，企业的服务水平决定了消费者购买某种商品的信心和欲望，房地产商品也是如此。现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。

　　可见，早期介入对于业主、物业公司、开发商三方面都都具有积极的作用。

　　二、物业管理早期介入存在的问题

　　1．物业管理早期介入会引发新的纠纷，产生新的问题

　　一般来说，物业公司的选用本应由业主委员会决定。而物业管理早期介入中，物业公司是由开发商选聘。这就是目前矛盾比较集中的地方，因为开发商指定物业公司提前介入，并没有得到小业主的同意，这会在一定程度上损害业主的权益，很容易使业主、物业公司、开发商三者之间产生纠纷，不利于后期物业管理。

　　2．物业管理早期介入与目前物业管理的内涵存在矛盾

　　有人提出，物业管理与“早期介入”不属同一个范畴

，所关注的对象和问题不同。(1)物业管理的职能是“管理”和“服务”，而早期介入的职能却是“监督”与“建议”，因而不能实现物业管理所要求的职能。

　　(2)物业管理是对已经投入使用的房地产及其用户提供管理服务的，而早期介入使物业公司介入到房地产的设计、施工、竣工验收和销售过程中。因此，物业管理早期介入论与现行物业管理的内涵有矛盾，这也加大了早期介入的难度。

　　3．物业管理早期介入的职能与监理的职能相冲突

　　物业管理公司提前介入项目开发，尽管是从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题、解决问题，避免房屋建成后会给使用带来不便，但它行使的职能却与《中华人民共和国建筑法》的规定相冲突，这使得早期介入的职能定位还应当重新研究。

　　三、对提前介入的几点建议

　　1．提前介入，首先应当理顺开发商、物业公司、业主三者之间的关系

　　开发商、物业公司、业主三方应是一种三角关系，因为三角结构最稳定。要正确处理好三者之间的关系，首先应当处理好开发商与物业公司的关系。其次，物业公司要适当的定位。物业公司应将开发商和业主都当作客户，将物业公司、开发商和业主委员会三方的关系定位成建立在平等基础上的商业合作伙伴关系，其目标是三赢。

　　从法律上看，开发商是业主，也是受托人。开发商和业主有两种关系，一是买卖关系，另一个是委托合同关系。开发商同物业公司则是一种转委托法律关系，开发商接受业主的委托代为聘用物业公司，他的权利来源于两方面，一是开发商自己也是业主，二是开发商也是受托人。尽管小业主没有同物业公司直接签约，物业公司同业主之间也是一种委托关系。当然三者之间的法律关系应以好的公约和合适的合同为前提。

　　公开招标是一种建立三者之间法律关系的最佳方式，通过招投标所签订的合同条件是很明确的，也容易得到广大小业主的认可。

　　2．健全相应的法规体系加以保障

　　推广物业管理早期介入，解决物业公司早期介入趋于形式的问题，最重要的和最有力的措施就是建立健全法规制度，从制度上加以保障。建立行业规章制度或者争取立法，使物业管理早期介入成为一种制度，使接受物业管理早期介入成为开发商进行开发活动的必要条件之一。另一方面，有了法规制度，解决上述早期介入与现行物业管理内涵相矛盾、与某些法规不够一致的问题，还可以对物业市场进行规范，也为解决早期介入引起的问题寻找到相应的法律依据。

　　3．扩大物业管理公司的经营范围和职能

　　在现行制度下，物业管理公司扩大经营范围和职能，诸如物业管理公司取得国家的监理资质证书，具有监理和物业管理等多种业务，则更适宜于解决早期介入的问题。物业公司在监理过程中可着手进行履行早期物业管理的职能，项目竣工销售后即可就可进行真正意义上的物业管理。这样就会降低早期介入的费用，减轻开发商需要承担大部分早期介入费用的压力，也不会导致监管部门增多而引致施工方的反感。

　　4．深化物业管理理论，加快物业管理人才的培养，建立规范的物业管理市场

　　组织物业管理专业人士，从理论和实务操作两方面，探讨物业管理早期介入问题，进行专题研究，诸如早期介入招投标制度的制定；早期介入费用具体解决措施；物业管理早期介入职能定位以及与监理职能的划分等。

　　要实现和全面推行物业管理早期介入，还应加快物业管理专业人才和复合型人才的培养。同时，要建立物业管理专家人才库，建立大量的物业管理咨询公司参与物业管理早期介入。

　　物业管理作为一种服务介入市场，必须遵循市场法则。因此，还应当破除垄断经营、不规范竞争，建立规范的物业管理市场。

　　另外，物业管理公司要想在激烈的竞争中寻找到立足之地，还应致力于自身的发展，创建物业管理精品，树立品牌意识。

　　四、物业管理公司的品牌战略

　　物业管理品牌，通俗地说，就是物业管理这种商品的牌子。构成物业管理品牌的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。

　　树品牌、创名牌是房地产一项长期、艰巨、复杂的系统工程。下面本文试就如何创造出品牌，怎样实施品牌战略的问题提出一些建议。

　　1．进行准确的市场定位。

　　物业管理企业的市场定位是一种战略性营销，通过市场定位，企业的经营者可以明确企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场，寻找企业发展的市场机会。当机会来临时企业能够采取相应的措施。

　　全国范围内已登记注册的物业管理企业中，其管理水平和服务特色各不相同，有的擅长收益性物业管理有的擅长新建住宅小区管理，有的以规范化的管理著称，有的以社区文化建设而出名。物业管理企业必须主动走向市场参与竞争，并在市场竞争中给自己定好位，突出自己的优势，从而获得更多物业的管理权。市场定位是物业管理企业拓展市场及可持续发展的重要策略环节。开展市场定位的宗旨：一是充分展示自身的优点；二是针对具体的问题所在和消费者的需求，调整服务项目及策略，完全适应消费者的需求。

　　2．以良好的经营决策推动经营目标的实现

　　经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发展战略，既有利于日常管理工作的正常运作，又可提高企业内部管理水平，达到促进企业发展的目的，还可以降低外围因素对企业造成的冲击。经营决策具体包括产品决策、营销决策和

财务决策等，通过这些决策分析来制定企业的经营方针和经营策略，不仅有利于企业经营循环系统的良性循环，提高企业的经营效益，提高物业管理企业的管理水平促进企业的发展；制定正确的战略目标和对策，也能较好地解决企业发展过程中带有全局性、长期性和根本性的问题。使企业能掌握市场竞争和企业发展的主动权。在市场竞争中处于优势优地位。

　　3．加强企业早期的自身完善

　　目前物业管理企业存在诸多不完善的地方，如：管理不规范，服务意识不到位，管理手段、方法落后等等。物业管理企业应该清楚地认识到，早期自身的完善提高比早期市场的扩展更重要。企业早期的自身完善具体地讲就是对技术能力、管理能力、创新能力和企业文化的培育。不少先进物业管理企业的成功经验告诉我们，只有具备牢固的基础，企业才会有强大的发展后劲。

　　在市场经济条件下社会化、专业化、企业化的物业管理体制里。在资本的内在扩张规律的作用下，物业管理企业为了赢得市场，除必须积极地积累自己的管理经验外，还必须形成自己独特的管理模式。只有这样，物业管理企业的核心能力和品牌价值才能真正体现。

　　4．推进企业全面创新。

　　创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是提升企业竞争力的重要手段。事实上，创新的问题存在于企业的方方面面，各个层面都有一个创新的问题。具体讲就是战略创新、服务创新、理念创新。

　　5．完善、优质的服务是创品牌的保证。

　　物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供完善、优质服务。物业管理包括生活服务、家庭服务、设施维修、房屋修缮、治安管理、绿化保养等快捷方便的保证。在未来的市场中，只有提供优质服务，物业管理企业才有生机。之所以如此强调服务，是因为不同品牌的物业管理企业为赢得市场，都采取增加服务项目这一措施。因此，任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念。将物业管理服务超越单纯的维修与维护，更强调为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式。

　　6．加强物业管理企业品牌的宣传

　　提到物业管理的知名度、品牌，就要谈到宣传，因为知名度的扩大、品牌的建设离不开宣传，这一点对物业管理企业品牌的建设来讲更是毋庸置疑的。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的管业类型，结合媒体特点来选择宣传所用媒体，制定宣传策略。

篇3：物业管理客户服务星级模式初探

物业管理行业在中国已经走过了十几年的历程,其发展开始进入了快速上升期,行业规则和相关的法律法规也逐步健全,出台的法规有《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明制度的规定》等。同时,国家还有相关的法规如《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物权法(草案)》等对物业管理行业的规范化、法制化建设起到了促进作用,尤其是《物权法》,它可以理清一系列产权关系,物业管理公司从此可以不再陷入“剪不断、理还乱”的纠纷之中。应该说,目前的物业管理服务行业,市场在快速扩大,管理水平在不断提升,服务的意识得到了确认,各家物业管理公司在如何提高服务水准上殚精竭虑,以期以高水准的服务赢得更大的市场机遇,获得更大的市场份额。

在业主服务方面,国内的物业管理仍与新加坡式的物业管理有所区别。例如,在新加坡,物业管理类型主要分为两类:一类是由政府开发的租屋,另一类则是私人开发的高档住宅,也称为共管式公寓。共管式公寓的物业管理模式已经非常成熟,一般新的小区入伙后两年内是由发展商进行管理,两年后才聘请专业的物业管理公司进行打理,因为新小区入伙两年内由于环境配套及工程质量问题导致的投诉是最多的,由发展商自行解决处理更直接、具体,能够避免很多纠纷和矛盾,同时能够有效地减少流通的环节,尽快解决问题。等到两年的磨合期过后,再由业主自行聘请专业的物业管理公司进驻,这样物业管理也能做得更专业,与业主、发展商之间的关系也会更明确、和谐。但在国内,这种方式尚不可取,因为不论从国家的各项政策、法规或条例,还是实际操作中都不具备实施的条件。

国内大多数项目的发展商都是以项目为基础,成立项目开发公司。项目开发公司则是以项目的存在为前提的,当项目销售完成后,它的使命也将结束,这是原因之一;原因之二:市场的细分化和专业性要求也有所不同,所谓术业有专攻。新加坡的物业管理合同通常是一年签一次,管理费由物业管理公司与业主协商确定,除管理费外,不再收取任何费用,房屋维修如超支可向业主说明情况,另行收取,会所、停车场均可免费享用。专业服务方面,管理人员十分精简,一般只有2~3人,除保安自行管理外,通常将维修和清洁分包给专业公司。物业管理公司只专心做好保安和监督协调工作,选择合适的分承包方来承担各专项服务。据了解,在新加坡很多物业管理公司的主营业务已不仅是物业管理,其经营收入很大一部分来源于房屋租售等经营活动,还有的物业管理公司己成为上市公司。由此可见,新加坡的物业管理模式与国内物业管理模式有很大区别。

随着物业管理公司的不断发展,物业管理服务的要求和标准也在不断提升。物业管理公司市场部门和管理部门在调研中发现,由于公司管理的小区皆属于高档住宅小区,国外企业派驻中国的高级管理人员、海外华侨、国内精英人士、港澳台同胞占据了相当大的比例。这些人士自身品位高、社会阅历丰富、熟悉世界各地的风土人情,在国外和其他地区享受到不同的物业服务,对物业管理的要求和标准也有所不同。他们普遍认为,国内的物业管理在细节服务方面还有些不足,主要体现在工作人员的整体礼仪规范上,表现得比较呆板僵硬和形式化,不具有多变性的软性服务;在处理矛盾冲突中,沟通技巧不足,不能掌握很好的沟通技巧,平息和安抚顾客情绪;在组织社区活动中,不能体现国际社区的国际化氛围,创意有限;在社区的细节设置上,还不够人性化等等。对此,物业管理公司应强调如下服务:

1.服务就是感觉--顾客(业主)对服务水平的评判好坏不在于服务提供方有什么样的服务标准,而在于他们对所得到服务的感觉。标准只能对服务提供方做出要求,设置标准的目的是要顾客感觉到这种服务,从而对接收的服务做出评判。因此,物业管理公司要提供的服务必须是以顾客会有什么样的感觉为设计前提,在与顾客的沟通中要让他们深刻地了解到,他们需要得到的服务才是我们最终制定服务标准的前提。
2.感觉可以用标准化的程式展现--从国外的宾馆服务培训可以知道,软性的服务也可以用标准进行培训,例如微笑的定义就是露出8颗牙齿。
3.心态和感觉具有密切相关性--只有培养服务人员具备良好的人格和服务心态,才能将标准化的服务仪容仪态举止等转化为优质服务,给顾客产生良好感觉。有健康的心态才能快乐地生活,进而快乐地工作,同时也把这种发自内心的快乐带给顾客。
4.建议物业管理公司的服务产品参照国际酒店业的服务产品,可能是提高服务层次的有效途

篇4：浅论以营销为主导经营型物业管理模式

试论以营销为主导的经营型物业管理模式

作为诞生不久的物业管理行业来说,它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展,并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争十分激烈,在不断的优胜劣汰中,物业管理品牌正在逐步形成。下面,结合中航物业多年的发展实践谈一谈对"经营型物业管理模式"的看法,供大家参考。

一、经营型物业管理模式的含义

我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。

上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。

经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力。前者包括后者,后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。

经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括是租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司代理或参与管辖物业的经营,在提高企业经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。

二、经营型物业管理模式的市场需求

1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例,经历ω多年市场历炼的美国物业管理行业,大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业,无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺,无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营飞管理于服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,我们会感悟到,香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营、管理综合服务为特色,香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系,以及WVIO入关在即,深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验,包括经营型物业管理模式的运作。

2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。近年来,随着房地产行业的迅猛发展,二级、三级市场日益扩大,拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例,目前全国7000则余万户居民中,仍有约300户人均居住面积不足4平方米,流动性租房而居的住户比例高达9.52%。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示,分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低,操作欠规范,给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70%以上,而深圳目前三级市场所占比例只有289b,市场潜力深厚。当三级市场启动后,住房租、售交易大增,百姓对物业估价、交易咨询、租赁代理的需求更甚,而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系,显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品,我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体,而在这动态的市场中,蕴含着万千商机。

3、大量物业缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营。由于缺乏对物业真

篇5：香港物业管理模式研究

某业内资深人士不久前萌发了办一个“南方物业特色旅游”的想法。的确,南方物业,尤其是上海、深圳,是北京大大小小几乎每一个开发商都要上的必修课。而南方物业的做法,在很大程度上都是借鉴,甚至可以说是照搬了香港的做法。从设计到销售,再到物业管理。不久前,笔者恰巧参加了一个香港物业管理考察团。15天的时间虽然不长,但已对香港高水平的物业管理有了感受。

比起深圳1994年、北京1996年,香港已有40年的物业管理,绝对可称得历史悠久。香港人的努力加上积极吸收外国的先进经验,使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善,目前已形成一整套的管理体制和机制。

香港的物业也有“公”“私”之分

香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类一是公营房屋,即由政府投资建设,出售或出租给中低收入家庭的房屋,这类房屋由香港房屋署直接负责管理,这一点和我们大陆的直管公房管理模式一样;二是公私合营的房屋;三是私营房屋。后两类房屋产权一般属私人所有,业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理,提供服务。

靠业主立案法团业主委员会居民互助委员会业主的权力得以维护

由于业主委员会在物业管理中处于权力中心地位,香港有关法律对业主委员会的成立和运作亦有详细的规定。目前,香港的业主委员会有三种组织方式

业主立案法团权力最大

业主立案法团是根据香港《建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团。它能够独立行使民事权利,承担民事义务,有单独的诉讼权利,代表全体业主管理公共地方,有权选聘或解聘物业管理公司,相当于北京的物业管理委员会。小区或大厦具备以下条件之一者,可以成立业主立案法团:

1.5%以上业权要求召开业主大会;
2.30%以上业权的业主向民政事务局申请;
3.20%业权的业主向土地审裁处申请。

业主委员会成立广泛

它是依据大厦公契而成立的非法人组织,没有起诉权,代表全体业主与物业公司沟通,监督物业公司的日常活动,对管理服务提出批评和建议。

居民互助委员会———香港的居委会

它是由民政事务专员以及大厦的业主和租户共同组成的非法人组织,没有独立的诉讼权,主要职责是促进住户的相互沟通,在一定程度上监督物业管理工作,可以对物业管理工作提出意见。

在以上三种组织中,由于业主立案法团成立条件较高,而且是法人组织,权力很大,对负责人的专业水平要求较高,所以全香港成立业主立案法团的大厦不多;广泛成立的是业主委员会,而居民互助委员会相当于我们的居民委员会,强调的是社区互助事务。

物业公司:买房必须见“东家”

在香港,物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务,香港政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似我们大陆的资质证书)。因此,物业管理企业在香港数量非常多。

物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港,发展商卖房时,必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑,政府可以拒绝备案。香港政府是1964年开始推行大厦公契制度的,公契的主要内容包括:物业的公共部位(全体业主共有的地方),物业管理企业、业主的权利和义务,业主委员会的成立和运作办法。物业管理费用标准及收取办法,违约责任的处理。发展商出售物业时必须向购房人出示经备案的公契,购房人在签订物业买卖合同时,应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。

业主转让或出租物业时,也必须保证受让人或承租人书面承诺遵守公契。