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延吉市物业维修基金归集的难点及对策

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延吉市物业维修基金归集的难点及对策

  延吉市物业维修基金归集工作起步于20**年,以《延吉市物业维修基金管理暂行办法》的出台为标志,经过近三年的探索与实践,物业维修基金管理制度在全市范围内得到初步建立与推广,很好地实现了从无到有,从小到大的转变。截止目前,共累计归集物业维修基金近1800万元,可以说,无论是在归集规模,还是在管理工作上都有了较明显的扩大与增强。然而,随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展,作为新生事物的物业维修基金制度,其不平衡性和滞后性亦日益凸显,呈现出了较多的矛盾和问题,从近年来的工作实践看,主要表现在下面几个方面。

  一、部分居民的思想观念需要改变

  物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修与更新的专项基金。本着“取之于民,用之于民”的精神,归集物业维修基金既有利于民,又有利于社会,理应得到社会的认可和住户的欢迎,但是在具体实施过程中,人们对此反应淡漠,对住房维修与管理的社会化缺乏必要的认识,表现为住房市场化与维修社会化不同步,尽管住房私有率达到了较高的水平,但人们没有摆脱传统计划经济的影响,对政府仍存有较强的依赖性。现实生活中,我们经常会遇到这样一个怪圈,为防范所谓风险,人们争着抢着住好楼层、好小区,然而一旦需要交纳维修费用,却千方百计找理由、找借口,甚至找政府,不惜层层*解决。

  分析众居民心理,主要表现为:一是混淆概念,没有分清物业管理费和物业维修基金二者之间的界限,认为自己已交了物业管理费,凭什么还要再交物业维修基金;二是对共用部位、共用设备和公共设施的理解存在误区,认为既然交了物业维修基金,就应负责全部维修,当自己的要求得不到满足时,对此项制度产生抵触情绪,散布所谓的“无用论”;三是对所交资金不放心,怕挪用、占用,保证不了及时维修,且由于物业维修基金不象住房公积金那样见效快,所以群众交纳物业维修基金的积极性不高;四是消费观念不成熟,由于居民收入水平低,对物业维修基金的承受能力相对较差,给物业维修基金的收缴管理造成了一定困难和压力;五是依赖性强,认为住房出现险情,自然会有政府来管,持无所谓态度。

  二、有关物业维修基金的法制不健全

  延吉市物业维修基金的最初营运主体是延吉市物业管理办公室。依据国家建设部、财政部《关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》及吉建房字[1999]21号文件精神,物业维修基金管理工作,从20**年开始运作,20**年正式出台并实施了《延吉市物业维修基金管理暂行办法》,并于20**年进一步规范运营主体,成立了延吉市物业维修基金结算中心,进而为处理好资金交存与统一管理的关系、监督管理与职能管理的关系奠定了良好的基础。实践证明,该制度是切实可行,而

  且是行之有效的,但由于物业维修基金的归集工作还处于摸索阶段,因此在操作过程中,也遇到了一些具体问题。如对于物业维修基金续筹方法、标准及具体收取时间等,没有明确的政策规定,从而增加了物业维修基金的收缴难度,同时由于没有形成有效的处罚机制,出现了个别开发建设单位代收物业维修基金后,不及时上交“中心”的现象。

  三、物业维修基金管理覆盖面有待提高

  延吉市的物业管理起步晚,截止20**年底,全市物业管理企业有87家,实际物业管理面积为650万平方米,占应管物业面积的48 %。有很大一部分城区,特别是老区,没有实行物业管理,这是导致物业维修基金制度归集率低的重要原因。而延吉市现行申请维修的房屋大部分是1999年前建设的房屋,由于1999年前开发建设的房屋没有象现在这样形成物业管理小区,一方面存在收缴难的问题;另一方面,因没有具体的业主委员会和物业公司,所以在使用方面也出现了诸多矛盾,物业维修纠纷相对集中。

采编:www.pmceo.cOm

篇2:关于专项维修资金归集的若干建议

  关于专项维修资金归集的若干建议

  文/刘春东

  针对我国专项维修资金制度的现状,结合几年来为物业管理企业提供法律服务过程中所遇到的问题和积累的经验,笔者对专项维修资金的归集提出以下几点建议。

  一、交纳主体

  笔者认为以建设单位作为专项维修资金的交纳主体优于以物业受让人作为专项维修资金的交纳主体。这一做法可以有效解决物业受让人拒绝交纳或拖延交纳专项维修资金的问题,使专项维修资金的全额收取获得保障。

  在以物业受让人作为专项维修资金交纳主体的制度下,为促使物业受让人积极履行交纳专项维修资金的义务,房屋土地的权属登记部门一般要求物业受让人在办理其所受让物业的过户登记手续时提供已交纳专项维修资金的凭证,以确保专项维修资金的足额归集。如物业受让人届时不能提供其已交纳专项维修资金的凭证,则权属登记部门将拒绝为其办理物业的过户登记手续。权属登记部门的这一做法因缺乏明确的法律依据已遭到诸多质疑。媒体曾报道,湖南省长沙市房屋产权管理局因某购房人未交纳专项维修资金而拒绝为其办理房产证,该人遂以长沙市房屋产权管理局为被告提起行政诉讼,请求法院确认该局不交专项维修资金就不办房产证的做法违法。而且,实践中某些物业受让人为逃避交纳专项维修资金的义务而不去办理物业的过户手续。再者,由于建设单位自用物业无需办理产权过户手续,因此权属登记部门以交纳专项维修资金作为办理过户手续前提条件的做法无法对建设单位自用物业的专项维修资金交纳形成有效的监管。

  此外,以物业受让人作为专项维修资金的交纳主体在一定条件下能够给予建设单位挪用专项维修资金的空间。尽管为避免建设单位挪用专项维修资金,很多城市目前均明文禁止建设单位代收专项维修资金,但由于有一部分物业受让人委托建设单位办理物业的过户手续,建设单位为防止物业受让人不按时交纳过户所需的相关税费而延误办理过户手续的进程,往往要求物业受让人将专项维修资金、契税等税费一起交予建设单位。建设单位的此类做法有其苦衷,但确实增加了专项维修资金被挪用的风险。

  如果以建设单位作为专项维修资金的交纳主体,因物业受让人不再承担交纳专项维修资金的义务,则不再存在物业受让人怠于交纳专项维修资金及建设单位挪用专项维修资金的问题。为确保建设单位按时足额交纳专项维修资金,笔者建议通过立法将交纳专项维修资金作为颁发预售许可的前提条件,即要求建设单位在领取商品房预售许可证的同时按照当时的规划建筑面积预交专项维修资金。待建成的房屋进行初始登记时,再由政府相关部门与建设单位根据实测的建筑面积进行专项维修资金的最终结算,多退少补。

  二、基数

  笔者建议将建筑成本作为基数计算专项维修资金,而不以物业转让价款作为基数。专项维修资金的作用是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需要的费用主要为建筑成本。而物业转让价款的构成中所包含的内容要远远超过建筑成本,例如还包括土地成本、开发过程中所发生的税费、建设单位的利润等。在进行物业共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造时,基本上无需考虑土地成本、开发过程中所发生的税费和建设单位的利润。另外,不同的物业买受人所承担的物业转让价款的单价可能是不同的。物业转让价款的单价存在诸多的变数。物业的位置、朝向、楼层、户型的不同可能直接到影响物业转让价款的单价。在项目销售的不同阶段,物业转让的价格也可能不同。但整个项目测算下来,单位面积物业的建筑成本是固定的,不会因物业的朝向、楼层、户型或在项目中的位置不同而变化,也不可能由建设单位与物业受让人通过协议进行调整。

篇3:P物业物业维修基金使用及管理办法

  一、维修基金的使用范围

  1.公用设施维修基金的使用范围:

  ①小区内的道路;

  ②小区内的路灯;

  ③小区内园林绿化地;

  ④小区内的地下排水管;

  ⑤小区内的文化体育场所;

  ⑥小区内的停车场;

  ⑦其他公用设施。

  2.房屋本体维修基金的使用范围:

  ①房屋的承重墙的结构部位;

  ②抗震结构部位;

  ③多墙面;

  ④楼梯间;

  ⑤公共通道;

  ⑥门厅;

  ⑦公共屋面;

  ⑧电梯;

  ⑨机电设备;

  ⑩本体消防设施;

  ⑾公共天线;

  ⑿本体上下水共用管道;

  ⒀共用防盗监控设施;

  ⒁其他房屋本体共用部分。

  二、物业维修基金的收取标准

  1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

  2.房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》,仅供参考):

  ①多层房屋(不带电梯)

  --外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月;

  --外墙贴瓷砖、马赛克:0.20元/平方米.月;

  ②高层房屋(含多层带电梯):

  --使用国产(含合资)电梯:0.30元/平方米.月

  --使用进口电梯:0.35元/平方米.月

  三、维修基金的收取程序

  1.公用设施维修基金的收取程序:

  ①发展商在工程竣工验收后,按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;

  ②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

  2.房屋本体维修基金的收取程序:

  ①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金;

  ②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》;

  ③明细表交财务部经理审核:

  --经审核存有疑问,应及时查明并予以更正;

  --经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

  ④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》,按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单;

  ⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发;

  ⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发;

  ⑦已办理银行托收的住户,由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收,并直接划归代管基金专项账户上;

  ⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据,并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

  ⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取;

  ⑩出纳员应在每日下班前,将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内;

  ⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;

  ⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金,应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;

  ⒀对尚未售出的空置房屋,其房屋本体维修基金由发展商交纳;

  ⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主,公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施;

  ⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金,财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

  四、物业维修基金的使用程序

  1.公用设施维修基金的使用程序:

  ①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:

  --公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

  --相关项目的有关图纸、预算。

篇4:住宅专项维修资金归集使用政策

  住宅专项维修资金归集使用政策

  住宅专项维修资金制度的建立,是为了提高和保持房屋完好率,延长房屋使用寿命,保障房屋居住安全,它相当于房子的“养老金”,已逐渐成为保护业主权益、维护社会稳定并关系到人民群众住宅使用安全的一项基本制度,与每一位业主息息相关。

  一、房屋维修资金使用政策释义

  1、住宅共用部位、共用设施设备有哪些?

  住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  2、房屋的保修期

  根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:地基基础的主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为两个供暖、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为两年;装修工程为两年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

  3、维修资金使用的决策权

  根据《物权法》、《物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定,使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。因此,维修资金使用的决策权在业主,任何单位或个人都无权代行资金使用决策权,更不得利用伪造业主签名等非法手段套取维修资金。

  4、引入第三方审价机构

  西安市自20**年开始,引入第三方审价机构对维修资金使用项目工程预(结)算进行审核,采取“两次公示”制度,有效防范和化解了虚设维修项目、虚增报价等资金使用风险,确保了资金使用安全。

  5、维修资金不敷支出时应及时续交

  根据《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定:当业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时,业主应当续交维修资金。

  二、西安市房屋维修资金的交存标准

  商品房(经济适用房、集资建房)维修资金交存标准为:多层住宅(7层以下,不配备电梯的):60元/平方米;多层住宅(配备电梯的):90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上,含7层):145元/平方米。

  房改房维修资金交存标准为:(1)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%;(2)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金。

  拆迁安置房屋维修资金交存标准为:多层住宅(7层以下,不配备电梯的):60元/平方米;多层住宅(配备电梯的):90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上,含七层):90元/平方米。三、西安市维修资金交存的办理流程

  1、受理:开发建设单位或物业服务企业携带相关资料到市房屋维修资金管理中心申请开立网上办公账户,或者在房管局网站房屋维修资金网上办公平台注册申请,填报单位信息,并填写《受理申请表》。

  2、开户:系统软件注册。

  3、提交:开发建设单位或物业服务企业录入业主信息,通过网上办公平台提交。

  4、备案:经市房屋维修资金管理中心备案后,打印《房屋维修资金交存通知单》。

  5、公告:在小区张贴公告并将《房屋维修资金交存通知单》发给业主。

  6、交存:业主持《房屋维修资金交存通知单》、身份证在西安市住宅专项维修资金专户银行网点交存。

  四、申请使用维修资金成功案例

  位于高新区的紫薇田园都市小区,业主已入住10年多,小区部分电梯、屋面等共用部位、设施设备出现老化、破损,严重影响了小区业主的正常生活。20**年该小区成功申请维修资金对小区180部电梯加装“五方通话”系统,保障了业主乘坐电梯安全;20**年,该小区再次申请维修资金对小区41幢楼屋面防水进行了维修,从根本上解决了业主家房屋漏雨的问题,小区业主十分满意。在申请使用维修资金工作中,小区业主委员会、业主、物业公司等各方都积极行使各自的权利、履行相应的义务,使维修资金使用更加顺畅、快捷,为其他小区使用维修资金提供了经验。

  紫薇田园都市小区在申请使用维修资金,具体的办理程序:

  第一步:紫薇物业公司受小区业主委员会、业主委托,向市房屋维修资金管理中心(以下简称管理中心)提交书面申请。

  第二步:紫薇物业公司提出《维修和更新、改造方案》,维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字通过《维修和更新、改造方案》。紫薇物业公司将《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示,公示期为七天。

  第三步:管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料。

  第四步:公示期满后,紫薇物业公司持《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》、《工程预算审核报告

  》等相关材料向管理中心申请维修资金。

  第五步:市住房保障和房屋管理局核准后,拨付工程款(工程预算金额的70%)至紫薇物业公司在维修资金专户银行开立的“使用账户”。

  第六步:紫薇物业公司组织实施维修和更新、改造方案,进行施工。

  第七步:工程竣工后,紫薇物业公司、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收,并签署《维修和更新、改造工程验收单》。紫薇物业公司将《维修和更新、改造工程验收单》和《工程结算费用分摊清册》在小区进行公示,公示期为七天。

  第八步:公示期满后,紫薇物业公司持《维修和更新、改造工程验收单》、《工程结算审核报告》等相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续,市住房保障和房屋管理局核准后,将工程尾款拨付至紫薇物业公司的“使用账户”。

篇5:市场项目物业维修基金的建立、使用

  市场项目物业维修基金的建立、使用

  1.根据《南通市维修基金管理办法》有关规定:"物业维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修,期满后的大修、更新、改造。"所以**维修基金专项用于道路、路灯、消防设施、机电设备、屋面、外墙等共用部位、共用设施的大修、更新和改造。严格按照政策规定,报请市场业主委员会审核,经批准后精打细算地使用维修基金,同时使用情况及账目要定期向市场业主汇报。

  2,在建设方**的积极配合下,不断摸索,进行了较为有效的尝试,探索出成功的经验,在所管理物业范围已广泛加以运用, 将按照政府的有关规定,结合**的实际情况,灵活运用所取得的实践经验,在做好**物业管理工作的同时,更注重房屋维修的最大的效用,保障房屋始终完好如新,保值增值,让业主满意,使政府放心。

  3.在物业公司经理领导下负责管理处全面工作,努力经营好**市场物业管理处。

  4.贯彻国家有关政策、法令、法规,公司各项经营管理目标,保证各项管理服务工作能使经营者及业主(用户)满意。

  4. 确立市场物业管理处的组织机构并规定其职责以及相互关系,任命市场物业管理处各部门负责人,并按规定赋予职权,协调指导各部门负责人工作,负责管理处员工的提升、奖惩、录用、休假、公出、辞退等工作的审批。

  5. 确立市场物业管理处财务管理制度,审核市场物业管理处年度财务预算,做好财务审核监督,督促财务部门做好成本控制、财务节流等工作。

  6. 协调各部门之间的工作关系。主持召开例会。

  7. 定期、不定期地听取员工的意见和建议,不断完善市场物业管理处的经营管理。

  8. 确保按照ISO 9001:2000标准建立和保持质量管理体系。

  9. 代表市场物业管理处与外部各方面联系、协调。

  10. 对管理处的物业管理服务负最终责任。

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