设备的运行与维护管理
设备的运行于维护管理包括很多内容。从物业管理的角度看主要有：消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理等等。
一、物业设备技术运行管理
设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：
1、制定科学、严密的操作规程;
2、对操作人员进行专业的培训教育，通过理论及实际操作的考核，取得专业设备的操作资格证书和等级证书;
3、加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态;
4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。
二、物业设备经济运行管理
物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。
能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：
(一)制定能源耗用量计划和做好计量工作
1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1～12个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。
2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。
(二)采用切实有效的节能技术措施
1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。
2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。
3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。
同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。
三、物业设备的维护保养管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。
(一)维护保养的方式
维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。
1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。
2、坚固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。
3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油问及加油量等都有严格的规定
。润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润滑站、润滑卡。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。
4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以坚固。
5、外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检查。包括：设备得外表面有无损伤裂痕;磨损是否在允许的范围内;温度压力运行参数是否正常;电机有无超载或过热;传动皮带有无断裂或脱落;震动和噪音有无异常;设备密封面有无泄露;设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀;设备的防腐、保温层有无损坏。
同时对不同类型的设备，应更具其使用特点，采取不同维护保养方式。如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养;对水箱类设备需要定期清洗、换水等。
(二)维护保养工作的实施
维护保养工作主要分为日常维护保养和定期维护保养两种。
1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩余水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。
2、定期维护保养工作是以操作人员为主、检查人员协助进行的。它是有计划的将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维护的整个周期和维护停机时间。
定期维护保养工作需要对设备进行部分解体，用做好以下工作：
①彻底内外清扫、擦洗、疏通;
②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;
③检查安全装置;
④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;
⑤检查油箱，检查油位指示器，换油;
⑥检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。
(三)设备的点检
设备的点检就是对设备有针对性地检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或者点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。
设备的点检包括日常点检和计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检的内容主要包括：
①运行状态及参数;
②安全保护装置;
③易磨损的零部件;
④易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件;
⑤在运行中经常要求调整的部位;
⑥在运行中出现不正常现象的部位。
设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。计划点检的内容主要有：
①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;
②更换零部件;
③确定修理的部位、部件及修理时间;
④安排检修计划。
四、物业设备的计划检修
对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。
实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用的状态。根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。
1、小修：
主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。
2、中修
除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。
3、大修
对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或锈蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。
中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。
4、系统大修
这种检修方式是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电器系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修过程中
，所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。 设备的计划检修不能绝对消除计划外检修(偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修)，但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，那么计划外的检修时可以减少或者避免的。
五、计划检修和维护保养的关系
设备管理应建立“维护保养为主、计划检修为辅”的原则。如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量;反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：美居中心消防设备运行管理规范
美居中心消防设备运行管理规范
一、消防中心监控员负责控制室内消防设备24小时运行的操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往、查看，确认火情后，通过消防广播和警铃疏散人员，并启动相应灭火设备。
二、当设备发生故障时，消防中心值班人员应及时通知工程部进行维修处理。
三、当值班消防监控员要负责消防中心的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无灰尘、水渍、油迹。
四、通知工程部弱电专业人员定期对消防设备进行日常维护保养。
五、工程部会同消防监控员每月定期对商场消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。
六、消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统状态，应由工程部书面通知消防中心，并提出相应的临时措施，确保安全。
篇3：美居中心中控室设备运行管理规程
美居中心中控室设备运行管理规程
1.0目的
确保中控室设备处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。
2.0适用范围
适用于美居中心的消防系统、保安闭路电视系统、防盗报警对讲电话系统、公共天线系统的运行管理。
3.0职责
3.1中控室操作员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。
3.2中控室操作员负责中控室设备维修保养。
3.3消防主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。
3.4总工程师/副总经理负责上述工作检查监督。
4.0工作程序
4.1管理人员的工作程序
4.1.1中控室操作人员
4.1.1.1中控室操作人员负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。
4.1.1.2当故障发生时，及时通知维修工进行维修。
4.1.1.3将每班运行情况记录于《中控室交接班记录》、中控室监控运行记录）。
4.1.1.4在维修工监控下，每月对火灾报警系统进行一次功能检查并启动消防风机水泵一次，并将试验结果记录于《中控室交接班记录》中。
4.1.1.5在维修工的指导下，每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。
4.1.2维修工
4.1.2.1按《消防设备检查保养计划表》、《公共天线检查保养计划表》、《防盗报警对讲电话查保养计划表》是求按时进行中控室设备的维修保养，并做好记录。
4.1.2.2负责向维修主管申报备品、备件的采购计划。
4.1.2.3每月按时对消防应急器材进行检查并填写《消防应急器材检查表》。
4.1.2.4负责编制中控室设备台账、设备卡。
4.1.3消防中心主管
4.1.3.1负责对物业内中控室的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料和采购计划的编制，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。
4.1.3.2每年12月制定下一年度的各项检查保养计划表，其中公共天线设备检查保养计划、保安闭路电视设备保养、防盗报警对讲设备保养，每季进行一次，并按运行情况制定中修、大修计划。
4.1.4总工程师/副总经理
4.1.4.1进行月检。每月最后一个星期组织有关人员对中控室运行进行一次红旗设备检评。
4.1.4.2审核中控室各项保养计划及维修保养记录表，中修、大修计划。
4.2中控室管理工作程序
4.2.1中控室实行每日24小时有专人值班、监控，严格执行交接班制度，填好值班记录。
4.2.2非值班人员操作。外来人员进入是经总工程师/副总经理或消防中心批准。
4.2.3各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终于良好状态，各类操作按钮手柄应在自动位置。
4.2.4每班各检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常是立即查清原因。
4.2.5中央控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消防信号并做记录；属火灾报警，应迅速报告当天班班长、管理处领导组织灭火。
4.2.6中控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改。如有损坏，是查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。
4.2.7室内是保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。
4.2.8消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。
4.2.9常备应急手电筒及充电式应急照明设施。
5.0相关文件及记录
5.1《中控室交接班记录》
5.2《中控室监控运行记录》
篇4：金融大厦消防监控设备运行管理规程
金融大厦消防、监控设备运行管理规程
1、目的
确保监控、消防设备处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。
2、适用范围
适用于物业管理区域内的消防监控系统、保安闭路电视系统、楼宇自控系统的运行管理。
3、职责
3.1中控室安保员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。
3.2维修工负责中控室设备维修保养。
3.3管理员负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。
3.4管理处负责人对上述工作进行检查监督。
4、工作程序
4.1管理人员的工作程序
4.1.1中控室安保员
a.中控室安保员负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。
b.当故障发生时，及时通知工程维修工进行维修。
c.将每班运行情况记录于《安保（中控室）交接班记录》。
d.在工程维修电协助下，每月对火灾报警系统进行一次功能检查并启动消防风机水泵一次。
e.在工程维修工的配合下，每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍.
4.1.2工程维修工
a按《设备年度维修维护计划》要求按时进行中控室设备的维修保养，并做好记录。
b负责向管理处申报备品、备件的采购计划。
c每月按时对消防应急器材进行检查并记录。
d负责编制中控室设备台帐、设备卡。
4.1.3管理员
a负责对中控室设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外协修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。
b每年12月制定下一年度的各项检查保养计划表，每季进行一次，并按运行情况制定中修、大修计划。
4.2管理处主任
a.进行月检。每季度组织有关人员对中控室机电设备进行一次设备检评。
b.审核中控室各项保养计划表及维修保养记录表，中修、大修计划。
4.3中控室管理工作程序
4.3.1中控室实行每日24小时有专人值班、监控，严格执行交接班制度，填写《安保（中控室）交接班记录》。
4.3.2非值班人员严禁操作。外来人员进入要填写《外来人员登记表》。
4.3.3各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运行应始终处于良好状态，各类操作按钮手柄应在自动位置。
4.3.4每班各检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。
4.3.5中央控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾报警，应迅速报告当班班长、领导组织灭火。
4.3.6中控室内的一切设施、元器件、线路不得随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报管理处领导，经批准后及时更换。
4.3.7室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。
4.3.8消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。
4.3.9常备应急手电筒及充电式应急照明设施。
附1：中控室电脑管理规定
1中控室电脑主要用于中控室的安全消防工作，是消防设施的重要组成部分，严禁任何人（含中控室管理人员）擅自使用电脑；
2中控室管理人员必须进行系统的岗前培训，达到对该消防监控系统能够进行熟练的操作；
3中控室管理人员只允许对已经安装好的监控系统进行日常操作，严禁利用电脑做与工作无关的事情，尤其是玩电脑游戏。一经查实即严肃处理；
4电脑设备由当班人员进行依次交接，接班人员必须将电脑打开进行检查，如有问题须及时反映，及时解决。如因人为因素造成的损坏，则由当班人员负责修理和赔偿；
5电脑由中控室管理人员进行日常的保养和维护，由当班人员负责对其进行清洁保养；
6对经过管理处领导同意后使用电脑的，中控室管理人员必须做好使用记录。
相关质量记录：
1.《安保（中控室）交接班记录》 ZC-11/B08
2.《外来人员登记表》ZC-11/B11
篇5：物业辖区中控室设备运行管理规范
物业辖区中控室设备运行管理规范
1管理人员的工作程序
（1）中控室保安
a.中控室保安员负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。
b.当故障发生时，及时通知中控室维修工进行维修。
c.将每班运行情况记录于《中控室交接班记录》、《中控室监控运行记录》。
d.在中控室维修工监控下，每月对火灾报警系统进行一次功能检查并启动消防风机水泵一次，并将试验结果记录于《中控室交接班记录》中。
e.在中控室维修工的指导下，每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。
（2）中控室维修工
a.按《消防设备检查保养计划表》、《公共天线检查保养计划表》、《保安闭路电视检查保养计划表》、《防盗报警对讲电话检查保养计划表》要求按时进行中控室设备的维修保养，并做好记录。
b.负责向机电主管申报备品、备件的采购计划。
c.每月按时对消防应急器材进行检查并填写《消防应急器材检查表》。
d.负责编制中控室设备台帐、设备卡。
（3）机电主管
a.负责对大厦内中控室的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。
b.每年12月制定下一年度的各项检查保养计划表，其中公共天线设备检查保养计划、保安闭路电视设备保养、防盗报警对讲设备保养，每季进行一次，并按运行情况制定中修、大修计划。
（4）管理处经理
a.进行月检。每月最后一个星期组织有关人员对中控室机电设备进行一次红旗设备检评。
b.审核中控室各项保养计划表及维修保养记录表，中修、大修计划。
2中控室管理工作程序
（1）中控室实行每日24小时有专人值班、监控，严格执行交接班制度，填好值班记录。
（2）非值班人员严禁操作。外来人员进入要经管理处或机电主管批准。
（3）各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于良好状态，各类操作按纽手柄应在自动位置。
（4）每班各检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。
（5）中央控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾报警，应迅速报告当班班长、管理处领导组织灭火。
（6）中控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。
（7）室内保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。
（8）消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。