购物中心设备的通用维修保养制度
1.目的
保证大楼内部各点的正常运作，不发生因设备原因而造成的投诉，停业等，并延长设备使用寿命，提高设备效率，降低成本，减少消耗。
2.适用范围
各管理处设备的维修保养
3. 职责
3.1设备的日常维修保养由管理处各机电主管具体负责编制计划、协调、监督实施。
3.2 管理处经理每周抽查各类设备的维保，重大设备维保时必须到场。
3.3 工程部负责对重大维保按程序文件规定进行确认和安排并派专业工程师监督实施验收。
4.工作程序
4.1需急修设备应由使用部门(班组)电告管理处，后补办设备维修手续，管理处在接到电话后，即刻组织有关维修人员进行维修，维修结束后由使用部门验收签字，如一时不能完成，应向有关部门或业主解释，并向管理处经理以至分管付总汇报。疑难问题应向工程部开出《技术支持联系单》以求帮助，工程部以《技术作业核定单》的形式下发有关指令及处理方法。
4.2设备事故故障若需维修，要将设备名称，损坏原因，损坏程度，使用单位和人名填写在事故报告单上，如属责任事故且损坏严重应由公司工程部安排调查做详尽的分析调查报告。
4.3经调查核实属责任事故者，应根据损坏程度，责任轻重，按公司奖惩条例进行处罚。
4.4机电主管制定设备全年(周、月、季度、半年、年)维护保养计划，经管理处经理审核后报公司工程部批准并监督实施，做到定时进行维修保养，保证设备处于良好的技术状态。
4.5对维修保养过的设备，由技术主管进行质量检查，重大的维保由工程部予以验收。
4.6凡重大节日，销售旺季，主要贵宾来访，管理处事先应对设备进行特别的技术性检查，做到万无一失。
4.7对设备的正常维修保养，要视业主的经营特点和规律进行，一般安排在夜晚或休息日，以不影响业主正常生活、工作为前提。
4.8保养内容是：清洁、润滑、紧固、调整、防腐，更换易损件。
4.9设备的保养按《设备全年维保工作安排计划表》执行。
4.10设备的日常例行保养
4.10.1保养内容：清洁、润滑、紧固易松动的螺丝，检查零部件运行状况，检查零部件的完整，日常保养的重点在设备的外观。
4.10.2保养人员：操作工
4.10.3保养频度：每天(周)例行保养，操作工每班巡视各机房内管辖设备。
4.10.4保养对象：空调设备、锅炉、制冷设备、空调设备、电梯、配电房设备、污水处理、泵、电机各管井内设备。
4.10.5保养具体工作：
4.10.5.1检查设备的操作机构，及安全防护保险装置是否灵敏可靠。
4.10.5.2检查设设备润滑情况，并定时定点加注定质定量的润滑油。
4.10.5.3检查设备容易松动、脱离的部位是否正常。
4.10.5.4检查设备腐蚀、砸碰、拉伤和漏油、漏气(汽)、漏电、漏水等情况。
4.10.5.5 搞好设备的清洁卫生工作。
4.10.6 监督方式：自检、互检、机电主管不定时抽检。
4.11设备月度(季度)保养
4.11.1保养内容：对设备进行普遍的拧紧、清洁、润滑、并做部分调整、拆卸、清洗。
4.11.2保养人员：操作工，相关工种配合，专业技术人员指导。
4.11.3保养频度：每月或设备连续运转500小时后保养一次，一般停机8小时，视运行情况、设备状况、人员配备情况而定。
4.11.4保养对象：同4.10.4。
4.11.5保养的具体工作：
4.11.5.1根据设备使用情况，对部分零件进行清洗。
4.11.5.2对设备的某些配合间隙进行适当调整。
4.11.5.3清除设备表面黄袍、油污、检查调整润滑油路，保证畅通不泄露。
4.11.5.4 清扫电器箱，电动机，电器装置，做到固定整齐，安全防护装置牢靠。
4.11.5.5 检查各类标识，要求准确、完整。
4.11.5.6 检查各类设备管路油漆。
4.11.6 监督方式：互检(必须指定具体责任人员)。
4.12设备半年保养
4.12.1保养内容：对设备进行内部清洁、润滑、局部解体检查修理、调整、紧固。
4.12.2保养人员：操作工及相关人员、专业技术人员全面指导。
4.12.3保养频度：半年一次。
4.12.4具体保养内容：
4.12.4.1根据设备使用情况对设备进行部分解体检查。
4.12.4.2对各种传动箱、液压箱、冷却箱清洗换油。
4.12.4.3修复和更换易损件。
4.12.4.4检修配电箱、电动机，整修设备。
4.12.4.5检查、调整、恢复精度和校正水平。
4.12.4.6 每次保养之后(不包括日常保养)，由保养人员填写保养验证记录单，并由主管设备人员和部门领导签字。作为考核依据，最后整理归档。
4.12.5 监督方式：指定具体责任人员、监督外委单位人员进行。
4.13 全年保养
4.13.1 保养内容：对设备各主体进行检查、调整、更换磨损零件，对主要零部件进行鉴定、测量，对设备由内至外进行一次全面彻底的技术保养。
4.13.2 保养频度：一年一次。
4.13.3 具体保养内容：根据设备不同情况和状况分别制定保养内容，保养结束后设备均应达到出厂或铭牌技术指标(参数)。
4.13.4 监督方式：指定具体责任人员监督外委单位人员进行，工程部专业技术人员应到现场监督。
5. 相关文件
各类设备的维修保养规程
6. 质量记录表格
QR/SH-01-18 公共设施设备维修保养过程记录表
QR/SH-01-19 公共设施设备维修保养验证记录表
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：辖区供配电设备维修保养规程
供配电设备维修保养规程
1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。
2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报物管部经理审批。
3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。
4、工作过程应严格遵守电气作业规程。
5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。
6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。
7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。
8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点以内，在室外不得接近故障点以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋;接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。
篇3：物业辖区设施设备维修保养承包商监督规定
物业辖区设施设备维修保养承包商监督规定
对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。
(一)承包商监督规定
为规范对承包项目的管理，特制定本规定。
1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。
2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。
3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。
4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。
5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。
6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。
7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。
篇4：空调设备维修保养制度
空调设备维修保养制度
第一条 运行检查制度:
1.空调主机:
(1)每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行一次检查,并记录有关数据,状态;
(2)每星期一清洁机房及机组表面灰尘;
2.冷冻水泵及冷却水泵,每两小时做一次如下项目的检查:
(1)水泵电机轴承温度是否正常运转,是否有异响或振动;
(2)压力表读数是否正常;
(3)连轴器是否有异响跳动及是否漏油;
(4)阀门开关位置是否正常;
(5)排除不正常的漏水现象;
(6)每周清理泵组外表及机房环境卫生。
3.冷却水塔:
(1)每两小时检查一次运行电流电压;
(2)每天两次实地检查运转情况:
A.运转是否有振动或异响;
B.水流是否正常,www.pmceo.com塔内水位是否正常。
(3)每星期检查一次皮带张紧度,必要时进行调整。
4.柜式空调机:
(1)每天到实地检查两次;
1)机组运行是否有异响或振动;
2)凝结水畅通情况及机组出风情况;
3)电动阀门工作状态。
(2)每星期检查一次皮带张紧度,必要时进行调整。
第二条 月度保养:
1.空调主机:
(1)认真检查各仪表是否可靠,更换不正常的仪表;
(2)检查冷动剂是否有泄漏或漏油漏水现象;
(3)分析一个月以来的运行情况,判断连续运行的可靠性。
2.冷动水泵、冷却水泵:
(1)轴承加油;
(2)检查连轴器润滑油是否足够;
(3)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。
3.冷却水塔:
(1)检查皮带轮的磨损情况,必要时更换或修理,同时检查皮带及键是否松动;
(2)轴承加油;
(3)清洁表面灰尘,要求漆见本色、铁见光。
4.柜式空调机:
(1)清洗空气滤网,检查表冷器翅片;
(2)检查皮带及皮带轮磨损情况,及皮带轮及键是否有松动,必要时更换及修理;
(3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固,螺丝是否有返松现象;
(4)轴承加油;
(5)清理机组外表及机房环境。
第三条 季度保养:
1.空调主机:
(1)检查冷冻剂及机油是否足够,机油是否变质,必要时添加或更换;
(2)检查清洁水过滤器。2.冷冻水泵、冷却水泵:
(1)电机轴承加油;
(2)联轴节清洁、换油;
(3)检查清洁泵前水位过滤器。
3.冷却水塔:
(1)保养、检修所有附属阀件;
(2)检查所有非不锈钢保护是否完好,必要时做油漆保护。
4.柜式空调机:
(1)电机轴承加油;
(2)检修测试电磁阀门工作状态,检测温控可靠性。
第四条 年度保养:
1.空调主机:
(1)做一次全面性的技术性能检查,再做针对性的拆检处理;
(2)检验各仪表的准确可靠性;
(3)停机保养前,全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能;
(4)检查保养安全阀及所有附属阀件;
(5)清洗机油过滤器;
(6)每两年更换一次冷冻机油;
(7)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器,检查管子是否有腐蚀现象;
(8)测试电路动作的可靠性,模拟试验各安全装置的性能;
(9)电机做年度检修保养。
2.冷冻水泵、::冷却水泵:
(1)检查所有运动部件的磨损情况,更换轴承油;
(2)检查密封件的密封情况;
(3)检查泵叶壳的腐蚀情况,清洁泵叶、泵壳内外表面,泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养;
(4)检查各仪表的准确可靠性;
(5)检查保养所有附属阀件;
(6)校对轴线,做好记录,检查键与键轮的磨损情况,检查键轮及键与轴配合是否有返松现象;
(7)电机做年度检修保养;
(8)测试电路动作的可靠性。
3.冷却水塔:
(1)检查所有运动部件的磨损情况,更换轴承油;
(2)对电机做年度检修保养,并测试电路运作的可靠性。
4.柜式空调机:
(1)检查所有运动部位的磨损情况,更换轴承油;
(2)清理叶轮、风机壳,检查腐蚀情况,做好防锈保护工作;
(3)检查所有附属阀件;
(4)检查保温层,检查风管是否完好;
(5)对电机做年度检修保养;
(6)大修后起动前必须对叶轮轴承座、电机地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面的紧固检查,并在运转48小时后再重新检查一次;
(7)清洁消音器。
篇5：给排水设备维修保养制度
给排水设备维修保养制度
第一条 运行检查制度:
1.值班人员每两小时按照巡回路线检查所属的设备一次,并按巡检表做好记录,检查内容包括:
(1)上下水池水位是否正常,各水池自动注水装置是否正常;
(2)各阀门开关位置是否正常,各消防阀门是否处于正常位置;
(3)各阀门管道有无漏水现象,压力表读数是否正常。
2.值班人员每班于水泵运行时实地检查,了解其工作状况:
(1)压力表读数是否正常;
(2)轴承温度是否正常;
(3)电机接线盒有无发热现象;
(4)水泵机组有无振动及异常响声;
(5)联轴节填料松紧情况,排除不正常的漏水现象。
第二条 月度保养:
1.备用系统应急试验:
(1)水泵房备用供水泵及各消防水泵试运转;
(2)地下室各潜水排污泵试运转;
(3)排放死水管的水。
2.全面检查供排水及消防水管道各主要阀门是否在正常位置,转动一下平时不动的阀门。
3.清洁泵房,清除水泵及电机表面灰尘。
第三条 季度保养:
1.各主要阀门丝杆清理加油。
2.清除地下污水、www.pmceo.com井内杂物,使排水泵工作畅通。
3.各水泵电机接线端子坚固、检测电机。
4.测试各水泵控制箱工作状态,更换坏指示灯及不正常配件。
第四条 年度保养:
1.各生活及消防水泵:
(1)检查密封环磨损情况,测量记录运动间隙,必要时更换或修理;
(2)更换密封填料;
(3)检查所有轴承的腐蚀情况,更换轴承油;
(4)校对曲线,做好记录;
(5)检查联轴节铰与轴的磨损情况;
(6)检查泵叶泵壳的腐蚀情况,泵壳及机座除锈油漆;
(7)检查压力表是否正常;
(8)对电机做年度检修保养;
(9)检查泵的工作性能。
2.排污潜水泵:
(1)拆泵盖测检端面间隙并做好记录,必要时修理;
(2)检查轴向密封装置的完好情况及密封性能;
(3)检查泵叶泵壳的腐蚀情况,泵壳除锈油漆;
(4)检查胶管的完好情况;
(5)对电机做年度检修保养;
(6)检查泵的工作性能。
3.管系:
(1)对整个管系做一次全面的检查,判断管系继续运行的可靠性;
(2)检查所有管道阀门的防锈保护是否完好,必要时做油漆大保养;
(3)更换已腐蚀及老化的密封件和不能继续使用的管道。