大厦空调设备管理制度(五)
1.目的
为保证公司受委托的物业管理项目内所有空调及附属设备的有效和运行的安全正常
2.适用范围
本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有空调及附属设备。
3.分类
3.1 分体式挂、柜机
3.2 中央空调
4.要求
4.1 分体式挂、柜机
4.1.1 在需要运行的季节由专门的人员对其按照空调操作说明进行操控。
4.1.2 每日三次对设备运转情况进行检查(早晨上课前，中午放学后，晚自习前)，发现问题立即联系相关专业人员进行维修。
4.1.3 空调管理人员应当按照课表对空调使用进行控制，如发现该教室无课则应停用空调，节约电力资源。
4.2 中央空调
4.2.1操作规程(制冷)
4.2.1.1 检查网管系统水压，应保持在8Kg--9KGg正常范围，严禁超压。
4.2.1.2 检查配电柜、电压、电源、电气附件是否正常。
4.2.1.3 启动冷却水泵、循环泵、冷却塔开关，保持正常运行5分钟以上。
4.2.1.4 启动机组，观察水系统降温是否正常。
4.2.1.5 运行中必须经常检查压力、温度的变化，同时做好记录。
4.2.1.6 关机时，先关主机，后关冷却塔、循环泵、冷却泵。
4.2.2 操作规程(供暖)
4.2.2.1 检查网管系统水压状况，应保持在8Kg--9Kg正常范围。
4.2.2.2 检查配电柜、电源、电压、电气附件是否正常。
4.2.2.3 通知锅炉房送气，送气压力应逐步上升。
4.2.2.4 打开室外气阀，启动热水循环泵。
4.2.2.5 关闭排气阀，打开热交换器蒸汽阀。
4.2.2.6 运行中必须经常检查压力、温度变化，同时做好记录。
4.2.2.7 供暖压力超过9Kg范围应立即采取降压措施。
4.2.2.8 关机时，先关总气源，后关热交换器，再关热水循环泵。
4.3 空调机房管理规定
4.3.1 空调机房平时应上锁，钥匙由物业管理办公室保管，未经许可，禁止非工作人员入内。
4.3.2 保持机房内良好的通风和照明。
4.3.3 空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。
4.3.4 定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。
4.3.5 每月对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。
4.3.6 每年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：辖区空调设备系统管理规定
一、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态,听有没有异常声音;观察电压、电流是否在正常范围;检查水位是否在正常位置,水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。
2、空调机房
(1)主机是否正常,油温是否在正常温度,油位是否正常;三相电压是否正常;水压是否在正常压力。
(2)巡查(来自:www.pmceo.com)水泵运行状态,检查进出水压力、运转马达声音是否正常,运行中有无过热现象,检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。
(3)空调控制室内,水泵起动箱有无故障指示。
3、冷却塔、水箱检查
(1)冷却塔:检查水塔有无溢流、缺水,风机运行时是否发出噪音,风机起动电柜有无故障指示。
(2)膨胀水箱:检查有无溢流、缺水,浮球是否正常工作。
4、风机等检查
(1)组合式风机:检查运行时有否发出噪音,起动箱指示灯是否正常,尘网有无堵塞,尘网是否干净,运行有无噪音,去水冷凝盘去水是否顺畅。
(2)吊装式风机:运行时有否发出噪音,尘网有无堵塞。
二、空调系统操作规程
(一)开机程序
1、检查电源、三相电压是否有380V。
2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水,静水压力正常。
3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。
4、检查冷却塔补给水是否正常。
5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。
6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中,冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。
7、检查膨胀水箱补水是否正常。
8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。
9、启动冷冻水泵和冷却水泵。
10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。
11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。
12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kg/cm2)。
13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。
14、检查主机、油温是否在65℃~68℃之间。
15、启动主机。
16、检查主机运行数据,待主机运行平稳后才可离开机房。
(二)关机程序
1、关机前记录主机运行数据。
2、按停主机。
3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机,也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机,根据负荷及水温而定,每开一台主机应开一组水泵配合。
三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调组负责,暖通、给排水管理员进行监督。
2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次,并将运行运行情况记录在空调系统运行表上,未经主管管理员批准,不得擅自更改运行参数。
3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。
4、在不影响大楼正常营运的前提下,积极探索并实施有效的节能方法。
四、空调系统维修保养规程
1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。
2、空调班组负责空调系统辅助设备(水泵、电机和风机)的维修,并按空调系统保养
篇3：物业ISO9001-空调设备管理
第四部分 空调、设备系统管理
一、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音;观察电压、电流是否在正常范围;检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。
2、空调机房
(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常;三相电压是否正常;水压是否在正常压力。
(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。
(3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。
3、冷却塔、水箱检查
(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。
(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。
4、风机等检查
(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。
(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。
二、空调系统操作规程
(一)开机程序
1、检查电源、三相电压是否有380V。
2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。
3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。
4、检查冷却塔补给水是否正常。
5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。
6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。
7、检查膨胀水箱补水是否正常。
8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。
9、启动冷冻水泵和冷却水泵。
10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。
11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。
12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kg/cm2)。
13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。
14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。
15、启动主机。
16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。
(二)关机程序
1、关机前记录主机运行数据。
2、按停主机。
3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。
三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。
2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。
3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。
4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。
四、空调系统维修保养规程
1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。
2、空调班组负责空调系统辅助设备(水泵、电机和风机)的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。
2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。
3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员。
4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。
7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。
8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。
9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。
五、中央空调系统应急处理方案
(一)冷水机组
1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。
2、发现故障的技工将情况报告主管管理员并联系设备保养商维修。
3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。
(二)水泵
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。
3、水泵故障较严重，应报告主管管理员，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。
(三)冷却塔
1、水塔电机故障
(1)巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。
(2)发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。
(3)属较严重的故障应报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。
2、水塔穿底漏水
(1)巡查员工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。
(2)立刻将情况报告主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。
3、水塔溢漏
(1)巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。
(2)浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。
(3)将情况报告主管管理员，由其组织人员维修并在事后作维修报告。
(四)管网系统
1、主管道
(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。
(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏;如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。
(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。
(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况;一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。
(5)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。
2、水平管网
(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。
(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。
(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。
(4)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。
3、空调机房内的伸缩节
(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。
(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。
(3)报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。
4、空调机房内的管道
(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。
(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。
(3)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。
(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。
(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。
(6)报告主管管理员，由其组织抢修。
(五)通知受影响用户
事件发生后，主管管理员认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理公司书面通知受影响用户。
篇4：花园项目宿舍空调设备管理条例
房产后勤管理部内部管理制度
花园项目宿舍空调设备管理条例
1.目的
为合理、安全、节约使用宿舍空调设备，延长空调设备的使用寿命，创造一个良好、舒适的生活环境，特制定本条例。
3.范围
适用于**花园项目小组。
2.职责和权限
宿舍长：宿舍管理者及空调设备责任人。
4.方法与过程控制
4.1空调设备属带电设备，非专业人员或未经允许，任何人不得随便拆卸、调试空调设备；
4.2空调设备要定期进行保养（清洗滤网、擦拭等），每月不得少于一次，保持空调设备清洁如新；
4.3宿舍长为空调设备责任人，宿舍长负责监督空调设备的使用状况。有权对不遵守条例者进行批评警告，屡教不改者或情节严重者可按公司相关管理条例进行处罚；
4.4空调设备出现异常情况后，要及时报修，严禁私自拆卸；
4.5宿舍的空调设备统一调到自动状态，最低温度调至26摄氏度。不得随意调试空调设备的设定，要做到人离机关。如发现室内无人，空调不关者，第一次警告，第二次处罚最后离开者20元，第三次以后每次处罚最后离开者50元；
4.6各宿舍的空调设备的使用时间具体规定如下：
4.6.1安全宿舍：由于工作性质不同，使用时间为作息时间；
4.6.2 保洁宿舍使用时间为18：00-08：00；
4.6.3 节约能源，空调设备的开启视天气的情况作适当的温度调整，空调设备开启时,请关好门窗；
4.7请爱惜公共财产，妥善保护空调遥控器。