物业经理人

大厦设施设备管理制度(七)

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大厦设施设备管理制度(七)

  大厦设施设备管理制度(七)

  1. 目的

  为加强对公司受委托物业管理范围设备设施的管理,充分掌握设施设备的运行动态,提高设备设施的完好率,特制定本制度

  2. 适用范围

  本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有设施、设备。

  3. 具体要求

  3.1 各单位负责人对本单位管辖的所有设备设施的安全,正常运行负责,具体负责核准设施、设备的申购、报废、大修,负责制定相关的制度和培训计划,组织检查、监督设施设备日常的运行工作。

  3.2 设施设备管理员要对设备进行定期检查,定期检查要有记录,工作记录必须保存,部门按设施完好率标准进行抽查。

  3.3 各单位应通过各种途径,联系相关培训中心,鼓励员工积极参加各类专业知识学习。

  3.4 项目部管理组应根据培训计划组织对操作人员进行培训,培训内容包括设备和设施的性能、操作方法、操作规程、日常维护知识。

  3.5 操作员必须自觉遵守各项规章制度,严格执行操作规程,做好设施和设备的日常清洁保养工作,保证安全、文明作业。

  3.6 操作运行设备设施前,操作者应对设备设施进行检查,检查包括线路、开关、仪表、机械等内容,使用后要定期对设备进行清污、保养,发现问题及时处理。多媒体设备要按相应的操作规程操作,操作时发现问题要立即停止,报告本单位负责人,及时通知相关专业人员前来修理。

  3.7 新的设备和设施的添置由具体管理单位提出申请计划,上级单位审核报公司批准后方能购买,购买的设备和设施到场后要有相关人员进行验收,(包括随设备应提交的文件和资料的验收),安装、调试,并进行固定资产登记。技术资料交设备管理员保存,报废等事项按公司相关的程序办理。

  3.8 各单位负责人保证各项教学、生活服务设施处于良好的技术状态,不定期组织员工学习有关的安全知识,操作规程,明确设备设施的管理员,定期巡视维护保养,并负责指导员工按规程操作,根据设施设备存在的缺陷。适时向公司提出设施设备的申购、报废、作为公司对设施设备进行大、中、小修计划的参考依据。

  3.9 设备设施发生事故后,严格执行"三不放过"原则,即事故原因不查清不放过,对事故的责任人不处理不放过,事故后没有采取改进、预防措施不放过,以确保类似的事故不再发生。

  3.10 对委托设施设备的修理,各单位应按设备状态,作业条件给予积极配合,特殊的维修需要增设安全设施和人员。

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篇2:写字楼设施设备管理

  写字楼设施设备管理

  写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作:

  1.设备管理

  (1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档,建立设备登记卡。

  (2)完善工程部架构。

  (3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

  (4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制,开源节流。

  (5)制定设备的保养和维修制度。

  (6)建立监管制度,监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

  2.维修与保养

  (1)报修与维修程序。

  A.两类报修:自检报修、客户报修。

  (2)设备的保养。一般可建立三级保养制度:日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

  (3)设备的维修。

  对于设备的维修控制,关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

  编制维修计划时应注意:①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

  一般的维修方法有:①强制维修法。即不管设备技术状况如何,均按计划定期维修。② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求,制订维修周期,定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料,对设备进行检查诊断,确定要维修的项目或部件,然 后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时,对主体和部件全面修理 (大修)。

  建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

  (4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机,制订切实可行的更新改造方案。

篇3:商业街区房屋、设施设备管理方案

  商业街区房屋、设施设备管理方案

  房屋特别是共用设施设备的管理,直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限,其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案:

  1、管理内容:

  (1)房屋公共部位维护管理:根据交房进度,商业街区内房屋可分为租户已领房和空关房。

  租户已领房:

  a.办公楼:房屋交付时,管理处应及时与租户签订物业管理公约,书面告知装修管理规定,督促租户按规定办理装修申请手续,并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备,楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度,采取保护性措施,以确保房屋质量和美观,并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理,统一时间、统一地点、统一收集清运,严禁高空抛物。装修结束后,应注重房屋公共部位的养护和修缮。

  b.商场:装修期间按商场装修管理规定操作,重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后,重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理,发现破损,及时维修。

  c. 空关房:空关房(含租户托管房)移交后,管理部应每月通风打扫一次,并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表),对发现的问题,或尽快处理,或及时报告开发商,并督促其予以解决。

  (2)设备设施维护:

  电梯在装修期间实行保护性管理;

  商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查,发现损坏,及时维修,要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

  公共卫生设施每天检查一次;

  水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

  电梯机房设备,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

  消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

  供配电房设备每天www.pmceo.com巡查一次,每周检查一次;

  消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

  电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

  租户自用水电设施的维修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。

  2、管理措施:

  (1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

  (2)维修人员持证上岗,操作规范,维修及时;

  (3)抓好维修人员技术培训,提高业务素质;

  (4)建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率;

  (5)加强装修管理,督促做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;

  (6)加强共用设施设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态。

篇4:物业设施设备档案管理制度

  设施设备档案管理制度

  1 目的

  对设施设备技术资料进行控制,确保设施设备的可追溯性。

  2 适用范围

  适用于公司管辖物业内设施设备技术资料的管理和控制。

  3 职责

  3.1 工程技术部办公室负责对技术资料建档并进行管理和控制。

  3..2 工程技术部文员负责技术资料的收集、登记、存档、保管、使用、分发、借用、作废等具体工作。

  3..3 各管理处负责本管理处所辖物业设施设备的资料管理。

  4 操作步骤

  4.1 技术资料的收集

  4.1.1 新购设备技术资料的收集

  4.1.1.1 新购设备进行开箱验收时,工程技术部文员负责收集设备随带的技术资料。

  4.1.1.2 设备技术资料的原件应交工程技术部办公室归档保存。如使用部门需要技术资料,工程技术部档案员可对其进行复印,并将复印件提供给使用部门。

  4.1.1.3 复印份数及分发情况必须如实记录。

  4.1.2 新管理小区技术资料的收集

  公司新接管小区的技术资料由接管验收小组负责与开发商进行交接。接管验收完毕后,接管验收小组负责将技术资料(包括各种图纸、设备资料等)交工程技术部归档保管。小区可保留备份件或复印件。

  4.1.3 其他技术资料的收集

  4.1.3.1 工程技术部文员平时应注意收集国家、地方或有关部门发布的与设备有关的各种法律、法规、标准、规范。

  4.1.3.2 工程技术部文员平时应注意收集有关设备及设备厂家的最新技术资料。

  4.2 技术资料的存档

  4.2.1 技术资料归档保存前须经工程技术部经理审批。

  4.2.2 工程技术部文员负责对技术资料进行编号。

  4.2.3 工程技术部文员应建立“技术资料登记表”,记录该资料的名称、编号、来源、原件保存部门、副件、复印份数及复印件保存部门等。

  4.3 技术资料的使用

  4.3.1 技术资料如有分发需要,应由工程技术部经理确定分发范围,核定分发数额。由文员进行复印,核对无误后并进行分发,同时填制“技术资料发放表”。

  4.3.2 公司员工需要查阅相关的设备技术资料,必须出示部门负责人的批条,并经工程技术部经理同意。

  4.4 技术资料的作废

  4.4.1 符合作废条件的技术资料应予以处理

  以下情况技术资料要进行作废处理:

  a) 该技术资料与国家、地方、有关部门发布的各种现行的法律、法规、标准、规范有严重抵触,或被其明令禁止;

  b) 已被淘汰的设备的技术资料;

  C) 因本身存在较大错误,被原发布单位用新的资料予以替代的技术资料。

  4.4.2 技术资料作废须由文员上报工程技术部经理批准。

  4.4.3 已经发放的技术资料由工程技术部办公室按“技术资料发放表”限期三日收回。

  4.4.4 所有作废的技术资料必须加盖“作废”章,同时填写“作废技术资料处理记录表”,并由工程技术部经理批准后定期统一销毁。

  4.4.5 因任何目的需要保留的作废文件,须经工程技术部经理批准后,加盖“保留”章后方可保留。

  5 记录

  技术资料发放表

  技术资料登记表

  作废技术资料处理记录表

篇5:物业设施设备综合管理规定

设施设备综合管理规定

  1 目的

  从总体上确立各类设施设备的管理要求,确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。

  2 适用范围

  适用于公司各部门对设施设备的综合管理。

  3 引用标准和文件

  3.1 ISO9001:2000 6.1 资源提供

  6.3 基础设施

  6.4 工作环境

  3.2 公司《质量手册》第六章第一节 资源的提供与管理

  4 职责

  4.1 各小区/大厦管理处具体负责本小区设施、设备的管理。

  4.2 工程技术部负责对小区的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。

  4.3 维修中心和各小区维修组负责责任范围内设施设备维修和维护,建立设备台帐。

  5 程序要求

  5.1 设施设备管理流程图(附后)

  5.2 设施设备的交接验收

  5.2.1 公司在接管新物业时,主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。对达不到要求的,应通知有关单位进行整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续,相关资料由主管责任部门复核存档。(设施设备管理纳入维修中心管理的小区或大厦,维修中心为设施设备管理的责任部门;未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为小区或大厦管理处。)

  5.2.2 设施设备正式接管后,由主管责任部门进行清点,并分别在《设施/设备台帐》上登记。

  5.2.3 新接管物业设施设备的交接验收操作具体见《设施设备交接验收制度》。

  5.3 设备的购置

  5.3.1 设备的决策与选择

  5.3.1.1 使用部门根据需要提出购置申请,由该部门组织进行可行性论证后呈报总经理审阅。总经理批准后,由工程部对同类多家产品做出经济技术性能综合评价提交总经理决策。具体操作详见《设备购置规程》。

  5.3.1.2 工程部负责对设备进行综合评价。

  必要时应采取www.pmceo.com以下措施:

  a) 了解国内外市场信息,如生产厂家、价格、质量、性能等;

  b) 向经初步挑选的供货方索取报价单、技术说明书等有关资料。

  5.3.2 设备采购的审批

  5.3.2.1 总经理根据工程部提交的综合评价及申请的实际情况对设备采购进行审批。

  所有权属于业主的设备在经过总经理审核后由管理处呈报给业主委员会审批。

  5.3.3 设备的采购

  设备在办妥购置审核手续后,按“公开、公平、公正”原则采用询价、议价、招标等形式,由相关部门进行采购。

  5.3.4 设备的验收

  5.3.4.1 外购设备到货后,应由工程技术部、采供部门和设备使用部门一起参加开箱验收,并将验收情况记录在“设备开箱验收单”中,有关技术资料由工程技术部收集存档。

  5.3.4.2 在验收中,如发现问题,应及时向有关方面查询或向责任方索赔,如设备验收不合格,由采购人员与供货方进行交涉和处理。

  5.3.4.3 对技术要求比较复杂,且公司无法进行验收的,由工程技术部报告总经理批准后,委托第三方验收,工程部及相关部门协同参加。

  5.3.5 安装、调试和移交

  5.3.5.1 需要安装的设备,如水泵、巡更设备等,其安装工作由工程技术部负责组织实施,工程部可独立完成该项工作,也可委托专业单位进行检查、调试,确信达到技术规定的要求后,即可提交验收。

  5.3.5.2 工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收,验收合格后,必须填写“设备安装验收交接报告 ”移交给使用部门。详见《设备验收、安装与移交规程》。

  5.4 设施设备的档案管理

  5.4.1 技术资料的管理

  5.4.1.1 公司自有设备(所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档,并进行统一管理。工程部可对技术资料进行备份,视情况在统一登记后分发给使用部门。

  5.4.1.2 业主所有设备(所有权属于业主)的技术资料由小区管理处归档,并进行统一管理。

  5.4.2 设备的档案管理

  工程技术部负责对设备进行统一分类和编号,并建立设备台帐由专人负责保管。各管理处应建立设备分类台帐。具体操作详见《设施设备档案管理制度》。

  5.5 设施设备的使用、维护与维修

  5.5.1 设施设备的维护保养和维修

  5.5.1.1 各小区维修组应对设施设备进行日常巡检,发现问题及时排除,具体操作详见《设施设备日常巡检制度》。

  5.5.1.2 设备的定期维护保养由专职维修人员完成,具体操作详见《设施设备维修保养规程》。

  5.5.1.3 电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修,并建立相应的机房管理制度。

  5.5.1.4 发生设备事故后,事故发生部门应填写“设备事故报告书”,经工程技术部经理签署意见后,送总经理批示,转由工程部和相关部门处理。

  5.5.1.5 维修中心、各小区维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划,报工程技术部审核后实施,具体操作详见《设施设备维修保养规程》

  5.5.1.6 设施设备如发生故障或损坏,则应由使用部门报维修组或维修中心进行维修。具体操作详见《日常报修规程》。

  5.5.1.7 业主需要维修、安装等服务的,由小区维修组提供,具体操作详见《日常报修规程》。

  5.5.2 监视和测量装置的管理

  5.5.2.1 工程技术部负责建立监测设备的定期校准计划,并做好各类校准、鉴定记录。

  5.5.1.2 工程技术部负责监测设备的校准、鉴定,本公司无法鉴定或国家规定的应送国家专门检测机构进行“外检”,其余设备则由工程部负责进行“内检”,具体操作详见《监视和测量装置控制规程》。

  5.5.3 设备的封存和启封

  5.5.3.1 各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备,由维修中心或维修组对设备进行封存处理,并在设备档案中予以记录。

  5.5.3.2 需要重新使用封存设备时,应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行,确认合格后方可投入使用,并在原档案中注明启封日期和相关事项。

  5.5.4 维修零备件管理

  维修中心负责组织维修零备件管理,各小区维修组负责本小区的维修零部件管理。具体操作详见《维修零部件管理制度》。

  5.6 设施设备的改造和更新

  当原有设施设备已不能适应需要时,可由使用部门提出申请,经工程部签署意见后,报总经理审批。所有权属于业主的还需报业主委员会审批。如果属于改造范畴,则由工程技术部会同有关部门实施,具体操作见《设备更新改造和大修管理规程》和《共用设施大中修管理规程》;如果属于更新范畴,则由使用部门按《设备购置程序》办理。

  5.7 设备的报废

  5.7.1 设备的报废应由使用部门提出申请,由工程部负责进行技术鉴定,确认符合报废要求后,填写“设备报废申请单”,经总经理批准后由使用部门作报废处理(所有权属于业主的还需经业主委员会批准),设备作报废处理后,财务部应注销设备资产,各建帐部门应注销设备台帐。

  5.7.2 报废设备有多种处理方法

  具体可作如下处理:

  a) 出售;

  b) 零拆,对可利用零部件进行拆除备用;

  c) 无用部件作废品处理;

  d) 处理资金交财务部作设备残值处理。

  5.8 意外事件处理预案

  5.8.1 电梯紧急援救预案

  维修组接到报告后,立即派人前往电梯机房,切断机房主电源并对曳引机进行手动操作,使电梯轿厢移至最近层平层处,打开厅门、轿门放人或卸货。具体操作见《电梯应急处理规程》

  5.8.2 断电预案

  当发现停电时,配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外线停电,应立即进行倒闸操作,将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸,则应先把分开关拉开,进行检查。没有异常情况就试送总开关,再试送各分开关。如果发现异常,应迅速派出维修人员抢修。具体操作见《供电系统应急处理规程》

  5.8.3 断水预案

  如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水,维修组应迅速派出人员抢修。如果是外部停水,维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水,以保证业主用水得以暂时维持。具体操作见《给排水系统应急处理规程》

  6 相关文件

  《设施设备日常巡检制度》

  《设施设备维修保养规程》

  《维修零部件管理制度》

  《维修工具管理制度》

  《供电系统应急处理规程》

  《给排水系统应急处理规程》

  《电梯应急处理规程》

  《日常报修规程》

  《设备事故处理规程》

  《设备更新改造和大修管理规程》

  《共用设施大中修管理规程》

  7 流程图

  设备的购置

  设施设备的交接验收

  分类、编号、建档

  建账

  使用与维护

  修理

  改造与更新

  报废

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