篇2：小区房屋修缮养护标准

　　小区房屋修缮养护标准

　　一、房屋主体的架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础均要牢固、安全、不留隐患。

　　二、门窗开启灵活，不松动、不透风、牢固、平整美观接逢严密。

　　三、楼面应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动、不空鼓开裂。

　　四、屋面必须确保安全，不渗漏、排水畅通。

　　五、抹灰应接缝平整、不开裂、不起壳、不松动、不剥落。

　　六、电气线路、电梯、发电机组等附属设施应保持完好，运行安全，正常使用，严格桉有关安全规程定期保养检查，防止电气线路破损老化，绝缘性能降低影响使用或发生事故。

　　七、金属构件应保持牢固安全、不锈蚀，损坏严重应及更换。

篇3：住户维修及房屋整体修缮管理程序

　　1.0 程序目的

　　通过对住户维修及房屋整体修缮的管理控制,保证服务过程有能力满足规定的要求。

　　2.0 适应范围

　　本程序适用于对住户维修及整体修缮的管理控制

　　3.0主要职责和权限

　　3.1维修部负责住户维修及房屋整体的修缮、养护;

　　3.2保安部负责巡视、反馈设施的状况;

　　3.3客服中心负责住户请修的受理及维修后的回访。

　　4.0程序内容

　　4.1住户报修受理

　　4.1.1受理及登记

　　客服中心设置住户报修电话,并保证有人接听。住户报修时,受理人应对业主名称、单元位置、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录,开出《维修单》,将信息反馈给维修部。

　　4.1.2维修派工

　　维修领班负责根据紧急程度,派出维修人员进行维修。对于收费项目,维修人员应出示管理处批准的收费标准,并请住户在《维修单》上签字认可维修质量及收费。

　　4.2住户维修的服务要求

　　4.2.1维修前的准备工作

　　维修人员常备维修器材应保持完好,摆放整齐,遇有维修任务时,应准确了解故障情况,作好相应准备工作。

　　4.2.2服务要求

　　1)一般性维修的处理

　　对于住户一般性故障如换灯泡灯罩、换水龙头、插座跳闸、修理门、窗、桌椅、抽水马桶堵水等不会立即造成重大伤害和严重不便的维修,如维修人员人手不足或任务繁忙,可在半小时至一小时内派人上门服务,但需事先致电住户预约或说明情况;如维修部人手够,则应在15分钟内派人上门开展维修。

　　2)紧急性维修的处理

　　对于主进线断路跳闸、住户房门反锁关人、漏水等可能严重影响业户正常生活和 造成较大损失的,维修人员应立即停下其他工作,在15分钟内赶到现场进行抢修。

　　3)特急性维修的处理

　　对于电器火灾、大面积跑水、电梯关人、卡人等可能造成重大伤亡和损害的特急性事故,维修人员应当立即在10分钟内赶赴现场,进行紧急处理,并通知保安部等其他所有予以协助的人员参加抢修。

　　4.2.3维修后的现场处理

　　维修人员在维修工作结束后,应将维修现场打扫干净,并将《维修单》返至客服中心。

　　4.3 维修回访

　　根据《维修单》上住户的意见,客服中心负责在两个工作日内对住户不满意维修服务进行回访,针对存在的问题采取相应措施,www.pmceo.com达到住户满意,并将回访处理结果记录在《回访记录表》中。

　　4.4 住户维修收费

　　客服中心根据《有偿服务收费标准》向住户说明收费标准,并于维修单上注明费用明细,维修人员完成维修工作后请业主签名确认并收取相关费用,再将款项交于客服中心收费文员。

　　4.5 房屋设施的修缮

　　4.5.1日常巡查及维修

　　保安部负责房屋设施的日常巡查,发现有损坏、破损情况记录在《保安巡查记录表》中,并将信息反馈给客服中心,由客服中心知会维修部进行维修。

　　4.5.2季节性检查、维修

　　维修部应根据本地气候特点,在台风、暴雨季节来临前及每次台风暴雨后,组织人员对小区的危险部位针对防风、防雨、防漏、防洪进行检查,发现问题及时进行维修,以排除不安全因素。

　　4.5.3定期检查修缮

　　1)维修部应每月对工程系统进行巡查,针对发现的问题制定《房屋修缮方案》,报管理处审核后落实实施。

　　2)管理外负责组织维修部每两年对房屋进行一次全面检查,依据房屋完损评定等级标准,评定房屋的完损情况,填制《房屋完损情况评价表》,从而针对性的组织维修、修缮事宜。

　　3)管理处可将自己无能力实施的重大维修或功能改造项目委外进行,对委外工程,根据施工规范和分包合同检查监督工程质量,组织进行竣工验收。

　　4.6 房屋修缮资料的归档

　　管理处须将维修

　　资料分类、汇总、归档,重大维修资料应长期保存,以备查阅检索。

　　5.0质量记录

　　5.1《维修单》

　　5.2《保安巡查记录》

　　5.3《房屋修缮方案》

　　5.4《房屋完损情况评价表》

　　5.5《回访记录表

篇4：花园房屋养护修缮规程

　　1.0目的

　　1.1本指导书规定了怡翠花园房屋养护和修缮规程，保证房屋的完好，维护业主(住户)利益。

　　2.0适用范围

　　2.1本指导书适用于怡翠花园内所有房屋的养护和修缮。

　　3.0职责

　　3.1管理处楼宇管理员负责对房屋进行巡查。

　　3.2工程组人员负责养护和修缮。

　　3. 3保安员协助对房屋进行巡查，发现问题及时报服务中心。

　　4.0工作程序

　　4.1工作流程图：

　　4.2工作内容和要求

　　4.2.1楼宇管理员对在日常巡查中发现房屋存在的问题，并及时通知工程组进行维修、抢修。

　　4.2.2保安员对在日常的巡查中发现房屋存在的问题报服务中心，由服务中心通知工程组进行维修、抢修。

　　4.2.3工程组人员按“房屋养护和修缮计划”进行房屋保养，发现问题及时修缮。

　　4.2.4工程组人员养护和修缮完毕，把修缮情况登记在《公共设施(设备)维修记录表》上。

　　4.3养护和修缮标准按“房屋养护和修缮计划”执行。

　　5.0 引用文件和记录表格

　　5.1 《公共设施(设备)维修记录表》

篇5：业户维修房屋本体修缮作业指导书

　　业户维修及房屋本体修缮作业指导书

　　1.0目的

　　通过对业户维修及房屋本体修缮的有效管理与控制，保证服务过程有能力满足规定的要求。

　　2.0适用范围

　　适用于对业户维修及房屋本体修缮的管理控制。

　　3.0职责

　　3.1客户服务中心负责业户报修的受理及维修后的回访工作；

　　3.2保安队负责对房屋本体完好状况的日常巡视；客户服务中心负责周检；工程组专业工程师负责月度检查；

　　3.3工程组负责房屋本体土木结构部分的修缮养护和业户户内的日常报修维修；

　　3.4机电管理部负责机电系统设备设施的运行维修保养，作业过程执行其相关作业指导书。

　　4.0作业用具

　　4.1电工、管道工、空调工、木工、油漆工、泥瓦工、电焊工及登高作业等工种专用常用维修工具。

　　5.0作业内容

　　5.1维修过程安全要求

　　5.1.1电工、电气焊工、空调工等特殊工种作业，未获得相关有效操作证者不得进行相关工种作业。

　　5.1.2作业前应根据工作现场需要，合理设置警示牌、或警示带、或警示栏。

　　5.1.3作业过程中禁止吸烟。

　　5.1.4涉及动火作业时，应到消防中心办理好"动火作业证"，并在现场配置至少一个合格的灭火器。

　　5.1.4作业前应检查所使用的劳动防护用品，不合格产品禁止使用。

　　5.1.5作业时，各专业工种作业人员必须按《维修安全作业指导书》中相关条款执行。

　　5.1.6作业过程中，需使用电动工具时，作业人员必须按《维修安全作业指导书》中相关条款执行，并填写《、维修工具安全检查表》。

　　5.1.7作业过程中，需进行登高作业时,作业人员必须按《高空安全作业指导书》中相关条款执行。

　　5.1.8作业过程，如使用危险物品，应按《危险作业审批作业指导书》中相关条款执行。

　　5.2维修过程对环境保护要求

　　5.2.1在作业前，按现场需要应可能地做好防脏防乱的预防措施。

　　5.2.2在维修工作过程中，尽量做到节电节水，减少能源或维修材料的浪费。

　　5.2.3所有维修人员完成工作后，要清理干净现场，并把废品废料按可回收和不可回收类归放处理。

　　5.2.4电工作业中产生的废旧日光灯管、节能灯管、霓虹灯管、镇流器、电子线路板等材料，应集中回收并分类处理。

　　5.2.5电气焊作业中产生的焊渣会对土壤造成污染，应对清理干净作业地面。

　　5.2.6泥瓦工作业过程中，搅拌水泥混凝土或进行切割砖石时，会产生粉尘，应做好防止粉尘扩散措施，并尽量使用散装水泥。产生的余渣余土应用垃圾袋装好后，交垃圾站处理。

　　5.2.6油漆作业过程中，应做好防止油漆、天那水泄漏的措施；工作完成后，油漆、天那水桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应交垃圾站单独处理。

　　5.2.7空调(压力容器)作业：产生的废余冷冻剂、冷冻油及其桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应应集中回收单独处理。

　　5.2.8制冷剂泄漏的控制：在日常维修过程中进行制冷剂泄漏检查，制订对业户户内空调单元柜机系统的年、月度维修保养计划和标准，并按计划做好维修保养工作，减少制冷剂的泄漏。

　　5.2.8给排水(管道)作业：产生的废旧镀锌铁管、生铁铸管、金属渣等属可回收物品，应集中回收再处理。

　　5.2.9作业完成后，如产生废旧料，应填写《废旧料处理记录表》。

　　5.3维修服务质量管理及控制过程要求

　　5.3.1业户报修受理

　　1）客户服务中心设置业户报修电话，并保证24小时有人接听、受理。

　　2）业户报修时，受理人应对报修单位地址或名称、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录，并填写在《顾客信息处理记录》中，将信息反馈给工程组。

　　5.3.2接到报修信息后，应按以下过程进行:

　　①一般性故障维修处理

　　内容：换灯泡灯罩、换水龙头、修理门、窗户、桌椅、抽水马桶堵水、空调不凉或有噪音等不会立即对业户造成伤害和不便的维修任务。

　　要求：一般情况下，维修人员接到报修电话后，应在15分钟内上门开展维修服务；如维修人员人手不足或遇到维修任务繁忙时，但需事先致电业户预约说明情况和另行预约维修时间。

　　②紧急性故障维修处理

　　内容：电气火灾、主进线断路跳闸、业户房门反锁关人、大面积跑水或漏水、电梯关人或卡人等可能严重影响业户正常工作或造成严重大伤亡和损害的特急性事故的故障。

　　要求：维修人员应当立即在10分钟内赶到现场进行紧急处理，如有需要可立即通知相关部门等或其他所有可予以协助的人员参加抢修。

　　5.4维修任务完成后的现场处理

　　5.4.1维修人员在维修工作结束后，应恢复原来物品、家具的摆设，并将维修现场打扫干净。

　　5.4.2维修人员完成维修任务后应交维修主管和业户对维修结果进行签字确认，并请业户《维修单》上对我们的维修服务予评价。

　　5.5维修回访

　　5.5.1工程组完成维修任务应及时将《维修单》"回访"联交给客户服务中心在两个工作日内对以下维修项目进行回访(如有需可增加维修回访项目)：

　　a)风机盘管有噪音、水盘堵水漏水；

　　b)空调柜机跳机；

　　c)马桶、地漏堵水漏水、水龙头更换，水管大面积漏水跑水；

　　d)电器烧坏、开关跳闸、短路故障；

　　5.5.2客户服务中心在回访过程中填写《回访记录表》。

　　5.6维修费用收取

　　5.6.1对于收费项目，维修人员在进行维修工作前应事先向业户告知是按公司批准的《费用收取标准》执行，在获得业户同意后方可进行维修及收费。

　　5.6.2每月25日前工程组负责将当月需收费的《维修单》"交财务收费"联交给给收费处统计并统一月结收取，任何维修人员均不得直接向业户收取费用，否则属贪污行为。

　　5.7房屋本体的修缮及养护

　　5.7.1房屋本体巡查

　　1）保安队护管员每天对房屋本体设施进行巡查一次；

　　2）客户服务中心管理员每周进行巡查一次；

　　3）工程组各专业工程师应每月对本专业范围内系统进行自查一次。

　　4）在巡查过程中发现损坏或异常情况，巡查人员均应记录在《巡查记录表》中，并于第二天将信息分别反馈给责任部门进行修缮。

　　5）巡查人员在《巡查记录表》中有关信息被责任部门确认的三天后，可针对相关内容进行复检、跟踪。

　　5.7.2房屋本体零星报修

　　1）工程组土建组设置值班电话，受理房屋本体日常零星报修项目。

　　2）接到报修时，维修人员应填写《顾客信息处理记录》，维修结果记录在《维修单》。

　　5.7.3房屋修缮养护计划

　　1）据房屋完损情况，在每年12月份制订下一年度的房屋修缮养护年度计划，由管理处主任审核、报公司分管副总审批实施。

　　2）专业工程师针对本专业范围内工程系统应每月制订《房屋修缮养护计划表》报管理处主任批准后实施。

　　5.7.4工程计划立项

　　1)工程组自己无能力实施的重大修缮或功能改造项目可进行委外分包，实施过程按文件《供方控制作业指导书》相关要求执行，如超额动用房屋本体维修基金，应按规定申请。

　　2)属委外分包工程项目，由该工程项目责任人（专业工程师）拟定工程实施请示报告、费用预算表报管理处主任和公司领导审批。

　　3)属自用自建工程项目，由工程使用（责任）部门向公司领导申请，由工程组按管理处主任和公司领导批示意见执行。

　　5.7.4供方选择：工程正式立项后，由（项目责任人）工程组专业工程师初步选择合适选择的合格供方，并填写《供方评价记录表》及附上供方的资料，报管理处主任审核，交公司领导审批。

　　5.7.5合同签订：合格供方确定后，由专业工程师填写《采购合同审批表》，并附上供方合同书一式四分、预算书一式四分，报管理处主任确认，再交行政办送分管副总经理审核和总经理批准。

　　5.7.6完工验收：工程验收时，专业工程师应填写《供方服务质量检查表》按程序报审。

　　5.7.7档案管理：专业工程师负责收集整理工程维修资料，并按行政办公室的要求交资料室保存。

　　5.8维修情况统计

　　5.8.1依据《维修单》，工程组应每一个月统计一次业户报修的及时率、维修合格(满意)率。

　　5.8.2依据检查结果及维修情况，工程组应每一个月统计一次房屋本体维修的完好率、及时率、合格率、返修率。

　　5.9维修材料、设备、工器具的控制

　　5.9.1申购维修材料、设备、工器具可按文件《供方控制管理作业指导书》相关要求执行。

　　5.9.2工程组自己无能力维修的工器具和设备可进行委外维修，按文件《供方控制管理作业指导书》相关要求执行。

　　5.9.3维修材料、维修工器具的日常保管及损坏后如需更换新工具时,按《物品管理作业指导书》相关要求执行。

　　6.0异常情况处理

　　6.1维修过程应急事件处理：参照《应急事件处理作业指导书》相关要求执行。

　　7.0相关支持性文件

　　7.1《维修安全作业指导书》

　　7.2《高处作业安全管理作业指导书》

　　7.3《危险作业审批作业指导书》

　　7.4《供方控制管理作业指导书》

　　7.5《物品管理作业指导书》

　　7.6《应急事件处理作业指导书》

　　7.7《费用收取标准》

　　8.0记录

　　8.1《维修单》

　　8.2《顾客信息处理记录》

　　8.3《巡查记录表》

　　8.4《房屋修缮养护计划表》

　　8.5《供方评价记录表》

　　8.6《采购合同审批表》

　　8.7《供方服务质量检查表》

　　8.8《维修工具安全检查表》

　　8.9《废弃料处理记录表》