**农贸市场设施、设备的维修与维护管理方案
高档小区对机电设备维护管理要求较普通小区为高，为保障**农贸市场的设备运行的安全、高效，我们将结合项目的实际情况，把国浩物业设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善的设备管理模式。
此外，我们将在设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为业户创造一个舒适的绿色居住、办公和经营环境。为此，我们为设备管理与维护制定了以下管理方案。
1.机电设备管理的基本原则
(1)采用国浩物业安全而高效的管理模式
A．建立完善的设备管理维护体系
依据质量管理体系对设备进行正常规范的使用，设备系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。
B．制订高标准的设备的维护保养计划
设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养和设备定期维护保养均由工程部负责。设备的维护保养根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。
C．实施高效的设备维修规程
设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录，其中主要设备将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理，委托专业公司进行维护保养。
(2)建立完善的设备编码及标示方案
A.根据**农贸市场图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》
B.制定含有设备编码编号的《设备总览表》。
C.依《设备总览表》设立设备管理卡,《设备卡》执行设备责任人制度。
D.对于标贴明显的将导入视觉标示系统。
（3）主要设施设备将建账册、建立设备台账
A.设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。
B.利用信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到公司的宏观调控和监管。
C.接受公司综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题工程部专案协助解决。
D.工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论、督促、建议的平台，便于各项工作均朝良性方向发展。
（4）建立完善的质量记录体系
A.任何工作做到有据可查。
B.以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。
C.发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。
D.适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。
C.完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。
（5）技术资料的管理
A.对于技术资料管理，遵守“二级制”模式。公司资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。
B.工程部资料柜钥匙管理，纳入管理处钥匙管理体系中。
（6）有关设备类钥匙的管理
A.定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。
B.设备类钥匙均统一存放在工程部专用钥匙箱。
C.设立与**农贸市场相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。
（7）技术工种的管理
对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，又作到人力资源的合理配制。
2.设施、设备的维护管理
**农贸市场公共设施、机电设备的维护及管理采用金地成熟的管理模式。
（1）设备的日常运行和维护由工程部负责，消防中心、公共停车场由保安部负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。
（2）设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。
（3）建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据**农贸市场的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。
（4）对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入CI视觉标示系统，充分显示规范化管理模式。
（5）利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效，以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去，接受有关职能管理部门的调控和监督。
（6）工程部
组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的氛围。（7）建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。
（8）发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，确保设备长期可靠安全运行。
3.增收节支，不断提高管理水平
(1)、增收节支措施
A.经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护成本。
B.努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。
C.加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。
D.加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购、专人保管、合理领用。
E.**农贸市场内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。
(2)、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。
A.提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。
B.配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。
C.继续完善配件的供应商体系。
D.配备用于高空作业的液压升降台。
E.加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。
F.维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优的标准进行运作。
G.建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。
H.实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。
I.成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。
4.机电设备维修计划
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：小区设施设备维修运行控制规程
设施设备维修运行控制规程
1 目的
对设备的维修及维护保养进行控制，确保其处于良好的运行状态，满足正常的运行需要。
2 适用范围
适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。
3 引用文件
《设施设备综合控制程序》
4 术语和定义
应急维修：设备在使用过程中发生故障或损坏，为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。
返修：对于不合格的产品所采取的措施，使其能满足预期的使用要求。
返工：为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。
5 职责
5.1 工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。
5.2 维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。
5.3 常务副总经理负责“年度设施设备维修、保养计划”的审核与批准。
6 程序要求
6.1 维修流程图(附后)
6.2 维修计划的制定
6.2.1 维修中心、小区维修组负责制定本小区“年度设施设备维修、保养计划”。
6.2.2 工程技术部负责对小区“年度设施设备维修、保养计划”进行审核，并在此基础上编制公司“年度设施设备维修、保养计划”。
6.2.3 常务副总经理负责公司“年度维修、保养计划”的审核和批准。
6.2.4 维修、保养计划有多项内容
具体内容包括：
a) 根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维护保养内容及质量标准;
b) 根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维护保养内容及质量标准;
c) 根据公司现有技术力量和操作能力，确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单;
d) 年度计划分解，工时测算，及维护保养的时间安排。
6.3 设备维护保养工作的实施
6.3.1 设备的日常维护
6.3.1.1 设备的日常维护保养由操作人员负责，应做到：整齐、清洁、润滑和安全。
6.3.1.2 设备应加强日常维护保养
维修保养内容包括：
a) 擦拭、清洁机器外表;
b) 紧固外表易松动部位;
c) 检查外部零件及电气部分的完整性。
6.4.2 设备的定期维护
6.4.2.1 设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。
6.4.2.2 定期维护包括多项内容
定期维护的主要内容有：
a) 彻底清洗、擦拭机器内外;
b) 检查、调整各部件配合间隙，紧固摆动部位，更换个别易损件;
c) 清扫、检查、调整电器线路及装置;
d) 疏通油路，添加润滑剂。
6.4.2.3 定期维护分多个类别
具体分类有:
a) 一级保养
“一保”的作业内容就是对设备进行内部清洗，沟通油路，调整配合间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查，一保工作具有一定的技术要求，其保养工作应在维修工的指导下，由操作员完成。
b) 二级保养
“二保”的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零件，排除异常情况和故障，恢复局部工作，检查并修理电气系统等。
6.4.3 重要设备的维护
6.4.3.1 配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。
6.4.3.2 重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。
6.4.2.3 重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容
具体内容包括:
a) 重要设备长期停用，应定期进行擦拭、润滑及空运转;
b) 重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用，不得随意代用;
c) 重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。
6.4.4 设备封存和启封前的维护
6.4.4.1 设备封存前由使用部门通知工程部，工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。
6.4.4.2 设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。
6.5 设施设备维修工作的实施
6.5.1 日常报修www.pmceo.com
6.5.1.1 设施、设备发生故障，小区管理处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单，维修组派员维修，具体工作程序详见《日常报修规程》。
6.5.1.2 注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a) 设备无法修复时，维修组应及时与报修部门联系，并提出处理意见;
b) 维修人员对急修的赴修反应时间(接到通知到进入现场时间)不超过10分钟。
6.5.2 巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报，另行安排检修。
6.5.3 设备的项修
6.5.3.1 工程技术部应根据设备的实际情况，对劣化状态已达不到技术要求的项目，按实际需要派员进行针对性的修理。
6.5.3.2 项修时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。
6.5.4 设备的大修
6.5.4.1 设备大修应该认真考虑，并列入年度维修计划。
6.5.4.1 大修可由工程技术部或维修中心承担，也可委托专业单位进行。
6.5.4.2 大修时要对设备进行全部解体，修整所有基准件，修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件，使之达到规定的技术要求。
6.5.5 计划维修
计划维修按“年度设施设备维修、保养计划”实施。
6.5.7 委托维修
对于委托维修的实施，小区的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后，应由责任维修部门和修理方共同进行验收，并填写“维修保养单”。维修方应在保质期内承担相应责任。
6.6 设备的事故管理
6.6.1 凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造
成不能使用，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。
6.6.2 设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质：
a) 责任事故：因人为原因(如违反操作规程)而造成的事故;
b) 质量事故：因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故;
c) 自然事故：因遭受自然灾害而造成的事故;
d) 其他事故：凡不属于上述三类原因的事故。
6.6.3 事故的处理
6.6.3.1 公司发生设备事故后，由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。
6.6.3.2 工程技术部会同使用部门对事故进行分析，填写“设备事故报告书”，做出处理意见。
6.6.3.3 “设备事故报告书”经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理
批示、处理。
6.6.3.4 设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。
6.6.3.5 公司发生的各种事故，应由工程技术部在“设备事故登记表”内予以
登记。
7 相关文件
《锅炉维修保养规范》
《电梯维修保养规范》
《空调维修保养规范》
《给排水设备维修保养规范》
《供配电设备维修保养规范》
《日常报修规程》
《电脑信息系统维修保养规范》
8 记录
维修单
年度设备维修、保养计划
月度设备维修保养计划
设备事故报告书
设备事故登记表
公共区域巡查表
维修保养单
附：
维修流程图
日常维修
应急维修
计划维修
维修单
电话报修
维修保养单
实施维修
维修单签字确认
工程部登记消单
篇3：物业辖区设施设备维修保养承包商监督规定
物业辖区设施设备维修保养承包商监督规定
对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。
(一)承包商监督规定
为规范对承包项目的管理，特制定本规定。
1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。
2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。
3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。
4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。
5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。
6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。
7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。
篇4：房屋设施设备维修养护管理规定
【房屋、建筑设施】
建物维修工
按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;
每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;
将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;
房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。
设备主管
负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;
每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;
对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;
每季度组织建物维修工检查房屋(来自:www.pmceo.com)、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;
【供配电设备】
电工
每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;
配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。
设备主管
负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;
每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;
每月定期组织电工检查供配电设备的(来自:www.pmceo.com)运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【
篇5：房屋及设施设备维修养护计划及实施方案
一、建筑的日常养护维修与计划
房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。
建筑物主要指标(略) (一)、基础结构养护及巡检
1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。
2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。
3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。
(二)装饰工程养护:
1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。
对于(来自:www.pmceo.com)使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。
2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。
3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。
4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。
(三)幕墙工程养护管理:
本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。
1、发现螺栓(来自:www.pmceo.com)松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。
2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。
3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。
二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
对设备系统的了解:
自来水变频泵
自动喷洒供水泵
消火栓稳压泵
潜水泵
1、管道漏水修理
2、管道堵塞排堵
3、水龙头与阀门的维修
4、卫生洁具的维修
5、水泵保养及维修
6、压力表的校验
7、潜水泵的检查保养
8、热交换器的运行与维修
9、生活水箱的清洗消毒
(二)供电设备管理维护
供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修
对设备系统的了解
变压器
高压柜
低压柜
日常维护要点
1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修
2、绝缘电阻测量及损伤线更换
3、配电箱的检查
4、照明灯具的检查
(三)、电梯运行维护
电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修
天津迅达公司迅达电梯2部
(四)、空调系统运行维护
冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解
常见维修要点
1、电源电压的检查
2、机油温度、压力的检查
3、制冷剂的检查
4、冷冻水、冷却水的检查
5、远行参数的记录
6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水
7、冷却泵、冷冻泵的检查
(五)保安消防监控系统的管理和维护
对设备系统的了解:
电梯对讲5组
电视监控30组
消防监控1组
局域网系统1组
电话交接间1组
大屏电视系统1组
常见维护要点:
1、结合实际正确使用设备
2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录
3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。
(六)消防设施设备的管理和维修
对设备系统的了解:
防排烟风机8台(屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台)
自动喷洒供水泵30KW2台
消防栓稳压泵45 KW2台
喷洒稳压泵3.7 KW1台
常见维护要点:
自动喷洒系统
管道阀门
电接点压力表
(七)电视天线系统的管理和维护
电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。
运行维护要点:
1、按主管部门要求和有关规定管理
2、按设备使用说明书进行维护
设备设施的维修养护计划
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序号 |
项目 |
工作内容 |
保养周期 |
|
1. |
避雷系统接地电阻 |
可靠性检查和试验 |
每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次 |
|
2. |
火灾自动报警系统 |
可靠性检查和试验 |
每季一次 |
|
3. |
高、底压配电柜 |
清扫、紧固、防锈 |
每年一次 |
|
4. |
各种配电盘、控制柜 |
清扫、紧固、防锈 |
每年一次 |
|
5. |
电梯 |
由专业公司定期维护 |
每天巡检，每周保养 |
|
6. |
空调冷水机 |
由专业公司定期维护 |
每年一次（夏季前） |
|
7. |
空调冷水循环泵 |
清洗、换润滑油 |
每年一次 |
|
8. |
热力锅炉 |
专业公司定期维护及安全检查、水质检测 |
每年一次（冬季前） |
|
9. |
热水锅炉 |
安全检测、水质检测 |
每季一次 |
|
10. |
热水循环泵 |
清洗、换润滑油 |
每年一次 |
|
11. |
生活水箱 |
清洁、二次消毒 |
每半年一次 |
|
12. |
污水泵 |
清洁、换润滑油 |
每年一次 |
|
13. |
风机防尘罩 |
清洗 |
每半年一次 |
|
14. |
各种管道的金属阀门 |
清洁、防锈 |
每年一次 |
|
|
各种金属管道和构架 |
清洁、防锈、紧固 |
每年一次 |
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弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行 |
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电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂 |
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各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。