规范社会房屋建筑物内从事商业活动之空间之批给、租赁及无偿让给(1992)

　　第一章 总则

　　第二章 批给及招标

　　第三章 租赁及无偿让给

　　第一节 合同

　　第二节 租金

　　第三节 解除、单方终止及失效

　　第四节 工程及保存

　　第五节 通知及知会

　　第四章 最后及过渡规定

　　规范社会房屋建筑物内从事商业活动之空间之批给、租赁及无偿让给撤销八月八日第69/88/M号法令第五十二至六十九条

　　六月一日

　　八月八日第69/88/M号法令在第四章即第五十二条至第六十九条，规定社会房屋建筑物内可有商业或工业活动之存在，并规定场所空间之批给、租赁及管理等所须遵守之规则。

　　在界定家团每月收益以作为适用上述规则之决定性标准时，该法规之基本理论系以社会作用之特征为基础。

　　拟透过本法规维持某些现行规则，但同时将适用于作商业场所之空间之制度独立于社会房屋有关制度之外，并强调作为批给租赁较适合方法之公开招标之重要性。

　　另一方面，将顶让及租金之制度作实质上之革新。

　　基于此；

　　经听取咨询会意见后；

　　护理总督根据《澳门组织章程》第十三条第一款之规定，命令制定在澳门地区具有法律效力之条文如下：

　　第一章 总则

　　第一条 （范围）

　　本法规对适合于在社会房屋建筑物内从事商业活动之空间之批给、租赁及无偿让给等作出规范。

　　第二章 批给及招标

　　第二条 （批给）

　　一、适合于从事商业活动之空间之批给，按随后各条之规定，透过招标为之。

　　二、空间之批给在下列情况时得透过澳门房屋司(葡文简称I.H.M.）之意见，且在监督实体许可后，例外免除招标：

　　a）批给予以社会互助为宗旨之机构或实体；

　　b）相对人乃一场所租赁之权利人，而该场所位于将拆毁，或须作改建或修建工程之社会房屋建筑物内；

　　c）相对人从已登记之非正式建筑物迁出，且之前在该建筑物内从事商业或工业活动。

　　第三条 （招标之开展及公开化）

　　一、招标之开展乃透过在《政府公报》及本地中葡文出版物内公布之通告为之。

　　二、该通告应载有：

　　a）提交投标申请之期间及地点；

　　b）出价之公开行为之日期、时间及地点等之列明；

　　c）所要求之文件及准许投标之其它条件；

　　d）在招标之每一空间内得从事之活动类型；

　　e）对每一空间出价之最低价；

　　f）利害关系人得获取招标数据之地点及时间。

　　第四条 （准许）

　　一、符合一般法律要件及招标通告所载要件之自然人或法人，均获准许投标。

　　二、法人应证明其已在商业登记局登记。

　　第五条 （出价之标的及价值）

　　一、空间之批给按获准许投标人之间之出价为之。

　　二、出价以每一空间之每月租金为标的，且由一最低价开始为之，该最低价经澳门房屋司建议及监管实体透过批示订定。

　　第六条 （投标行为）

　　投标应在澳门房屋司司长所委任之一个委员会面前进行。

　　第七条 （判给）

　　一、空间判给予提出最高价租金之投标人。

　　二、如无高于所订定之最低价之叫价，则从拍卖中撤回有关空间之投标。

　　第三章 租赁及无偿让给

　　第一节 合同

　　第八条 （授予）

　　一、空间之批给以租赁合同为凭证，或如属第二条第二款a项之情况者，以无偿让给合同为凭证。

　　二、上款所指之合同由澳门房屋司签署。

　　第九条 （租赁合同之修改）

　　对上条所指合同之要素之有关修改，例如与租金及合同地位转移有关者，应附注于该合同内。

　　第十条 （期间）

　　租赁或无偿让给之期间分别为六个月及十二个月；如任何一方不单方终止合同，则视为以相同期间连续续期。

　　第十一条 （承租人及受让人之义务）

　　一、承租人之义务为：

　　a）在约定之地点及时间支付租金；

　　b）如澳门房屋司要求，即让其检查租赁之空间；

　　c）在完成顶让后三十日之内，将该顶让告知澳门房屋司；

　　d）不将租赁之空间用于与所订定之宗旨或行业不同者，亦不允许他人如此使用；

　　e）不作出危及建筑物安全之行为，及在获悉租赁之空间内有损害或瑕疵，或第三人对该空间主张权利时，告知澳门房屋司；

　　f）不妨碍进行澳门房屋司认为必要之工程；

　　g）不进行未经澳门房屋司同意之任何工程；

　　h）遵守建筑物规章以及适用于租赁空间之卫生及安全规定；

　　i）在合同期满时，将空间返还。

　　二、不得要求受让人负担上款a及c项之义务。

　　第十二条 （业务之开始）

　　一、承租人或其继受人在完成其从事业务所须遵从之法定手续，尤其是与发出执照有关之手续后，方得开始其业务。

　　二、上款所指之手续，应自合同签署日起计之三个月期间内完成。

　　三、如迟延不可归责于承租人，澳门房屋司得延长上款所指之期间。

　　第十三条 （经营条件）

　　承租人应直接经营所租赁之空间。

　　第十四条 （顶让 ）

　　一、如属商业场所之顶让时，准许透过生前行为移转承租人之地位，而无需澳门房屋司之许可。

　　二、在下列情况下，顶让不成立：

　　a）建筑物之收益移转后，在该建筑物内转营其它类型之商业活动，或在一般情况下，将该建筑物用于其它目的者；

　　b）移转属不随组成有关场所之设施、器具、货物或其它数据一并转移者。

　　三、顶让透过公证书完成时，方为有效。

　　第十五条 （转租、借贷及让予）

　　一、以转租、借贷及让予为标的之行为，不获准许。

　　二、与上款所规定者相违反之行为无效。

　　第十六条 （不可查封）

　　租赁权不可查封。

　　第二节 租金

　　第十七条 （到期及支付）

　　一、首期租金在合同订立时到期，其余每一期租金在有关月份之前一个月之首工作日到期。

　　二、租金之支付，应在每月首八日内，按澳门房屋司所指定之地点及方式为之。

　　第十八条 （担保）

　　承租人在合同订立之日，支付相等于一个月租金之金额作为担保，以确保其合同义务之履行。

　　第十九条 （租金价值）

　　一、租金价值由出价行为决定；或如属第二条b及c项之情况者，该价值经澳门房屋司建议并透过监督实体之批示订定。

　　二、追从社会互助宗旨之机构或实体，免付租金。

　　三、上款所指之免付，特别不包括收益及管理费用之支付，而该等费用乃按上款所指之机构或实体应承担之比例支付。

　　第二十条 （租金之调整）

　　一，租金在有关合同生效一年后调整；为此目的，以已有之最近十二个月内所记录消费物价指数之变化为根据，而该指数乃统计暨普查司所公布者。

　　二、已被顶让或已作改建工程之空间须作租金调整，以有关区域之自由市场平均价为限。

　　三、按照上款规定所调整之租金，应自导致租金调整之事实发生随后之月份起支付。

　　第二十一条 （承租人之迟延）

　　一、承租人有迟延者，澳门房屋司除有权要求支付所拖欠之租金外，还有权要求相等于应付金额50%之损害赔偿。

　　二、如解除合同，仅应支付所拖欠之租金。

　　三、第一款所指之义务未履行时，澳门房屋司有权拒收随后之租金，而该等租金在一切情况下均视为债务。

　　第三节 解除、单方终止及失效

　　第一分节 解除

　　第二十二条 （解除）

　　构成澳门房屋司解除合同之原因如下：

　　a）合同之不履行，尤其是违反第十一条第一款a至g项所指之义务；

　　b）有关场所关闭超过连续四十五日，或在第十二条第二款所指之期间内未开始其业务；但有合理解释之原因者，不在此限；

　　c）承租人或受让人实施第十五条所指之行为。

　　第二十三条 （解除程序）

　　一、发生导致或能导致合同解除之事实时，澳门房屋司立即通知承租人或受让人，以便其在十日之期间内作书面解释。

　　二、如承租人或受让人不作解释，或所提交之解释不被澳门房屋司视为合理，则立即解除合同。

　　三、如澳门房屋司认为有必要对承租人或受让人之回答进行简易调查，则进行该调查。

　　四、须将监督实体按澳门房屋司建议而作出之最终决定，通知承租人或受让人，而该决定载有有关原因之简述。

　　第二分节 单方终止

　　第二十四条 （澳门房屋司所作之单方终止）

　　一、如建议拆毁或改建建筑物，或建议在租赁空间内进行妨碍合同上联系之持续之修建工程，则澳门房屋司得在合同最初期间届满或其续期届满时，单方终止合同。

　　二、承租人因确定搬出租赁空间而有权收取相当于其已支付之最后一期租金之一年金额；或澳门房屋司对承租人安排另一空间时，承租人有权承租该空间，而其租金以有关区域内自由市场之平均价为限。

　　三、在工程进行不超过六个月之期间内，不获安排其它空间且拟再租该租赁空间之承租人，有权透过提交关于所得补充税之M/1格式之申报，收取相当于如其从事业务时所应有收益之损害赔偿。

　　四、行使再租该租赁空间之权能之承租人，受第二十条第二款所指之租金调整规则约束。

　　第二十五条 （承租人或受让人所作之单方终止）

　　承租人或受让人在有关合同之期间届满或其续期届满时，得透过对澳门房屋司之知会，单方终止有关合同。

　　第二十六条 （期间）

　　合同之终止至少在两个月前为之。

　　第三分节 失效

　　第二十七条 （合同之失效及移转）

　　一、承租人死亡或其合同地位之移转相对人死亡时，如其配偶仍生存且未被法院裁定分居及分产或系事实上配偶者，或如遗下直系之血亲或姻亲，则租赁不失效；但继受人得抛弃移转，并于三十日之期间内，将该抛弃知会澳门房屋司。

　　二、受让实体消灭或不再追从社会互助之宗旨时，无偿让给失效。

　　第二十八条 （敕迁）

　　一、在解除、单方终止及失效之情况下，承租人或受让人在澳门房屋司通知后三十日期间内迁出租赁或让予之空间，否则被强制执行。

　　二、澳门房屋司得透过法院命令，在必要时请求澳门保安部队协助，以执行敕迁。

　　三、解除权之行使所针对之承租人，或在单方终止或失效之情况下而非自愿迁出租赁空间之承租人，三年期间内不得参与任何由澳门房屋司就商业活动空间之批给所发起之投标。

　　第四节 工程及保存

　　第二十九条 （工程 ）

　　一、即使具有必要之准照，未获澳门房屋司许可者亦不得进行任何工程。

　　二、为了上款所指许可之效力，承租人或受让人透过挂号信向澳门房屋司知会拟进行之工程为何者。

　　三、如所进行之工程不符合所许可者，则视该工程未获许可而进行。

　　第三十条 （保存）

　　一、租赁或让予之空间内部保存乃承租人或受让人之负担；但属建造物之瑕疵或缺陷而引致之维修者，不在此限。

　　二、建筑物外部及其余之共同部分，包括升降机之保存，均由澳门房屋司负责。

　　三、在承租人或受让人之活动所导致损害之情况下，建筑物外部之任何维修，乃该等承租人或受让人之负担。

　　四、当必要之维修属承租人或受让人之负担，而彼等不能或不欲进行该等维修时，澳门房屋司得代其为之，并随后征收有关费用。

　　第三十一条 （改善）

　　一、结合于租赁或让予之空间之改善，如其拆除获许可且不对该空间导致任何损失，得被拆除。

　　二、如该拆除未获许可且澳门房屋司拟保留该等改善，澳门房屋司须支付损害赔偿，该赔偿相等于改善在返还该空间时所具有之成本或利益。

　　第五节 通知及知会

　　第三十二条 （通知）

　　一、对承租人或对受让人之通知，均透过挂号信为之；或通知之相对人不在或不接收时，该通知应透过张贴于租赁或让予空间门上之告示为之。

　　二、通知由信件挂号日后第三日起发生效力，或当透过告示时，由张贴之日起发生效力。

　　第三十三条 （知会）

　　一、承租人或受让人之请求及知会应在有关部门以书面为之，或透过挂号信为之；如不按此规定，则有关请求或知会视为不存在者。

　　二、承租人不能视事时，上款所指之请求及知会得由其家团任一成员为之，但应指明身分数据及两者间之亲等，以及明示提及乃代表承租人为之。

　　第四章 最后及过渡规定

　　第三十四条 （过渡规定）

　　一、按照之前法例所订立之租赁在所续期之现有期间届满时失效。

　　二、澳门房屋司按照本法规之规定与承租人或受让人订立新合同。

　　三、与目前使用商业空间而无合同之用户订立合同，其租金按本法规附表对有关区域所订定之价值而定出。

　　四、自一九九四年一月一日起对租赁合同适用按照上款规定之租金价值，而新承租人享有以下之减租，直至上述日期为止：

　　a）直至本历年终了为止，减50%；

　　b）在一九九三年内，减25%。

　　五、对在一九八零年后已被调整或订定租金之承租人，自有关调整或订定之日期起至本法规开始生效日为止，重新调整其租金，为此目的，以已有之最近十二个月内所记录消费物价指数之变化为根据，而该指数乃统计暨普查司所公布者。

　　六、对至一九八零年为止未曾修订租金之承租人，在根据本条第三款之规定订出租金价值后，适用本条第四款之规则。

　　第三十五条 （废止性规定）

　　废止八月八日第69/88/M号法令第五十二条至第六十九条，及一切与本法规之规定相抵触之法律规定。

　　第三十六条 （开始生效）

　　本法规在公布随后之月份之首日开始生效。

　　一九九二年五月二十六日通过

　　命令公布

　　护理总督 李必禄

　　附件

　　第三十四条第三款所指之区域租金订定表。

　　城市区域

　　租金/ m2

　　有“阁仔”

　　无“阁仔”

　　望厦

　　澳门币50元

　　澳门币60元

　　筷子基

　　澳门币40元

　　澳门币50元

　　台山

　　澳门币50元

　　澳门币60元

　　澳门

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