篇2：闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见（2013年）

　　闽侯县人民政府办公室关于印发《闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见》的通知

　　侯政办(20**)31号

　　各乡镇人民政府、甘蔗街道办事处，青口、上街投资区，县直各办、局(公司)：

　　为加强和规范我县安置住宅小区物业管理，提高安置住宅小区物业服务水平，切实维护被征迁群众利益，推进社会和谐稳定，经研究，现将《闽侯县置住宅小区物业管理指导意见》印发给你们，请认真遵照执行。

　　特此通知。

　　闽侯县人民政府办公室

　　20**年12月21日

　　闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见

　　为加强和规范我县安置住宅小区物业管理，提高安置住宅小区物业服务水平，切实维护被征迁群众利益，推进社会和谐稳定，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》、《福州市物业管理工作四级职责分工意见》等法律法规及相关文件，结合我县实际情况，制定本指导意见。

　　一、基本要求

　　以创建和谐社会、营造和谐社区为目标，以优化小区居住环境、建设美好新家园为着力点，坚持“政策引导、属地管理、市场运作、专业服务 ”的原则，逐步健全规范我县安置住宅小区的物业管理，有效解决被征迁群众的基本物业服务需求，不断提高安置住宅小区的物业管理水平。

　　二、职能分工

　　安置住宅小区物业管理实行“以块为主、条块结合”的管理机制。

　　(一)乡镇(街道)职责

　　各乡镇(街道)是本辖区内安置住宅小区物业管理的责任主体单位，负责本辖区内安置住宅小区物业管理的指导、组织、管理、协调及监督等各项具体工作。各乡镇(街道)应成立物业管理站，配备专职人员，行使属地管理职责，做好安置住宅小区的划分，指导、监督召开业主大会、选举业主委员会，监督检查辖区内安置住宅小区的日常服务工作，监管物业专项维修资金，协调处理物业纠纷，指导监督做好安置住宅小区的维修维护工作。

　　(二)村(居)委会职责

　　村(居)委会应发挥社区管理优势，根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督，牵头组织成立由安置住宅小区业主代表及相关村(居)干部组成的安置住宅小区物业管理监事会，协助乡镇(街道)做好安置住宅小区的划分，参与安置住宅小区的交付使用，监督安置住宅小区物业服务，掌握业主信息，调处物业纠纷，对无物业管理的安置住宅小区进行代管。

　　(三)县住建、财政、公安、物价、民政、税务、工商、环保、质监等行政主管部门按照各自职责，依法做好安置住宅小区物业管理有关的监督管理工作。

　　三、管理模式

　　根据现阶段被征迁群众的生活习惯、物业消费意识等客观情况，安置住宅小区物业管理除实施市场运作外，还可以选择村居代管、业主自行管理等过渡性的管理模式。

　　(一)市场运作。由业主委员会或代行业主委员会职责的机构通过招投标的方式，聘请有物业管理服务资质的企业入驻小区实施物业管理。物业企业资质、营业执照及物业服务合同等相关材料应报送乡镇(街道)备案。

　　(二)村居代管。由村(居)委会成立物业服务队伍，统一聘请保洁员、安保员、水电工等物业服务人员，对本村居内的安置住宅小区统筹实施物业管理。村(居)委会应将物业管理人员及物业服务队伍组成情况报送乡镇(街道)备案。

　　(三)业主自行管理。由业主集体协商，成立安置住宅小区物业管理自治机构，自行聘请保洁员、安保员、水电工等物业服务人员，实施小区内的物业管理。自治机构管理人员及物业服务人员组成情况经村(居)委会确认后报送乡镇(街道)备案。

　　四、管理模式选择

　　安置住宅小区物业管理模式的选择原则上应由小区业主集体协商决定，集体协商不了的，由村居代管。

　　安置房项目在回迁安置后两个月内，由乡镇(街道)牵头，村(居)委会组织，通过召开业主大会、书面征求意见等形式，向每位业主说明各种管理模式的主要特点、服务内容、收费标准等情况，充分征求他们的意见，经小区专有部分业主面积占建筑物总面积过半数，且专有部分业主人数占小区总人数过半数(即“双过半”)的业主同意来决定小区管理模式。若业主无法达成集中意见，则由所在村(居)委会代为实施物业管理。

　　鼓励安置住宅小区通过市场运作实施物业管理。乡镇(街道)、村(居)委会应采取有效措施，按照“成熟一个，推行一个”的原则，尽可能加快推进安置住宅小区物业管理的市场化。条件暂不成熟先行采用村居代管或业主自行管理的，也应积极创造条件，尽快向市场运作模式过渡。

　　五、物业服务标准及物业服务费

　　安置

　　住宅小区应结合自身实际情况，多渠道筹集资金，采取有效措施，不断提升安置住宅小区物业服务标准，满足业主的物业服务需求。 　　(一)物业服务标准

　　1、物业管理采用市场运作模式的，其物业服务不得低于我县普通住宅物业服务规范四级标准。四级标准服务内容详见闽侯县物价局、闽侯县建设局《关于印发〈闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉试行的通知》(侯价[20**]17号)。

　　2、物业管理采用村居代管或业主自行管理模式的，其物业服务应不低于《闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范》(待审稿，详见附件)。

　　(二)物业服务费来源

　　1、业主缴交;

　　2、小区内经批准设置的经营性用房、停车位、广告位等出租收益;

　　3、村(居)补助;

　　4、乡镇(街道)财政补贴;

　　5、其他渠道筹集的资金。

　　(三)物业服务收费标准

　　1、采取市场运作模式的安置住宅小区，其物业服务收费根据对应的服务等级按中标价执行。在进行物业服务招标时，由乡镇(街道)指导监督，招标人(业委会或代行其职能的单位)根据拟招标的物业服务等级，核算物业管理成本，合理制定招标控制价。为有效降低成本，乡镇(街道)可根据实际情况，整合安置住宅小区，实行捆绑招标。

　　2、采取村居代管、业主自行管理模式安置住宅小区，其物业服务收费标准由村(居)委会或业主集体协商确定，并送乡镇(街道)备案。

　　六、物业专项维修资金

　　安置住宅小区业主应根据房屋征收安置补偿有关规定缴交物业专项维修资金，专项用于安置住宅小区内共用部位及公共设施设备的维修和更新改造。

　　(一)专项维修资金管理

　　1、专项维修资金由所在乡镇(街道)设立专户归集管理，按各个安置住宅小区分账核算。

　　2、专项维修资金出现缺口时，由业主通过集体协商的方式再行筹集，并可向村(居)委会及乡镇(街道)申请补助。

　　(三)专项维修资金使用

　　1、专项维修资金使用应遵循 “公平、公正、公开”的原则，维修和更新改造项目的确定、施工队伍的选择、项目预决算、维修资金的申请和使用等事项均应进行公示公告。乡镇(街道)、村(居)委会应加强指导和监督。

　　2、专项维修资金的使用由小区物业服务机构或业主委员会提出申请，经小区物业管理监事会及村(居)委会初审后报乡镇(街道)核定拨给。

　　3、各乡镇(街道)应制定安置住宅小区专项维修资金紧急使用制度，具体用于消防设施、电梯及其他物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

　　七、物业服务与管理的实施

　　各乡镇(街道)应牵头村(居)委会、小区业主委员会或物业服务机构，结合具体情况，按照“一小区一方案”的原则，制定各安置住宅小区物业服务与管理具体方案，并指导、监督实施到位。

　　(一)物业服务与管理方案的制定

　　1、物业服务与管理方案主要内容应包含：小区基本情况;物业管理模式;业主委员会、物业管理监事会及管理机构基本情况;物业管理应达到的服务标准;物业管理人员及分工情况;物业管理日常工作安排;物业服务费标准及其他来源渠道;物业管理主要成本构成;物业专项维修资金管理及使用规定;物业纠纷调解流程;物业应急管理措施等。

　　2、物业服务与管理方案应长期向业主公示，并依据客观情况适时调整。

　　(二)物业服务费政府补助

　　1、为不断提升安置住宅小区物业服务标准，乡镇(街道)可予以各安置住宅小区适当的物业服务费补贴。补贴额度及办法由各乡镇(街道)自行研究确定。

　　2、县财政每年安排一定的资金，专项用于安置住宅小区物业服务费补贴。各乡镇(街道)可根据本辖区内安置住宅小区物业管理的具体情况，报请县政府拨付。

　　3、经乡镇(街道)核实，安置住宅小区物业服务达到相应标准后，方可给予政府财政补贴。

　　八、其他

　　1、加快推进安置住宅小区召开业主大会、成立业主委员会。各乡镇(街道)、村(居)委会要深入发动，主动牵头组织;县住建局要给予指导协助，按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，积极引导安置住宅小区成立业主大会、选举业主委员会，推进小区物业的规范化管理。

　　2、大力培育安置住宅小区业主物业服务消费观念。各行政主管部门、乡镇(街道)、村(居)委会要采取各种方式，广泛宣传安置住宅小区实施物业管理的意义及业主的权利义务，引导安置住宅小区业主及时缴纳物业服务费和专项维修资金，积极参与小区管理。

　　3、各乡镇(街道)、县房屋征收实施单位征收房屋时，应向被征收人宣传我县安置房物业管理的有关政策规定。县房屋征收实施单位须在房屋征收协议中另列章节，注明安置住宅小区物业管理的政策规定及业主的权利义务。

　　4、对于已竣工验收但未分房回迁的安置住宅小区，各乡镇(街道)应及时提前介入，协调建设单位完善安置住宅小区的安防、消控等设备设施，切实做好小区内住宅及设备设施的安全防护。

　　5、安置住宅小区应配置物业管理用房，物业管理用房面积不低于五十平方米，具体由各乡镇(街道)和村(居)委会负责协调配置。

　　附件：1、《关于印发〈闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉试行的通知》(侯价[20**]17号)

　　2、《闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范》

　　附件：

　　闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范

　　一、综合服务

　　1、小区设管理处，办公场所整洁有序。

　　2、物业服务人员佩戴标志，服务主动、热情。

　　3、纳入项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积多层住宅不高于5000平方米。管理人员、安防、水

　　电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。 　　4、对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

　　5、有物业管理制度、财务制度等。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。

　　6、公示8小时服务电话，及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在15天内予以答复处理;业主报公共区域急修4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达60%以上。

　　7、服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

　　8、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布由业主分摊的公共水电费用详细测算情况;每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。

　　9、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上。对业主提出的意见进行分析并在本年度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

　　二、公共秩序维护

　　1、门岗设专人24小时值勤。

　　2、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。

　　3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。

　　4、维护小区公共区域秩序，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。

　　三、房屋等公共部位管理

　　1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的1个月内恢复正常(无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外)。及时维修养护，维修率达60%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

　　2、根据房屋实际使用年限，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向业主公示，根据业主的决定或合同的约定组织维修。需使用专项维修资金的，根据受益业主专项维修资金的缴纳模式，向乡镇(街道)申请核拨或组织相关业主自筹资金，并组织维修。

　　3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。

　　4、房屋外观完好、整洁。

　　四、共用设施设备运行、维修养护

　　1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全;

　　2、设施设备运行正常，标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;

　　3、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，检测记录应当完整、准确存档备查。确保完好有效，可随时启用;消防通道畅通。

　　4、每周1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修的，半个月内组织修理;属于大中修或者需要更新改造的，及时编制大中修及更新改造计划，书面向业主公示，并根据业主专项维修资金的缴纳模式，向乡镇(街道)申请核拨或者组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造。

　　5、载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。

　　6、每周1次检查路灯、楼道灯等公共照明灯具，完好率不低于80%。

　　7、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

　　五、公共区域清洁卫生保洁服务

　　1、对垃圾桶实行垃圾袋装。每天清运生活垃圾1次。保证小区内干净整洁。

　　2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每日清扫1次，公共楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周至少湿擦1次;共用部位玻璃及室外标识(高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次)、宣传栏、信报箱、路灯、楼道灯等每季度至少安排1次清洗，保持小区整洁。

　　3、经常检查户外共用雨、污水管道、化粪池，发现堵塞及时清掏，保证正常运行;化粪池每年清掏1次，保持畅通。

　　4、设备房保持整洁。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水质符合国家规定要求。

　　5、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

　　六、公共区域绿化日常养护服务标准

　　1、有专人实施绿化养护管理。

　　2、花草树木生长整齐，适时修剪。

　　3、定期喷洒药物，预防病虫害。

篇3：永安市关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见（2012年）

　　永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见

　　永政文〔20**〕25号

　　市场经济的逐步深入，推动着物业服务行业的市场化发展。但由于物业管理服务的法律法规滞后且不完善，加之相关联的政府职能部门市场思维方式的缺位，导致物业服务企业生存环境不顺，服务品位与质量停滞不前。特别是物业服务业人力资源成本的急剧增加，相关省(设区)市物价部门出台的物业服务费指导价格仍为多年前的标准，且部分城市供水、供暖的收费价格机制未能严格按照市场化的要求理顺，致使大量的物业服务企业面临着物业费收入与物业成本支出的不平衡局面，亏损比较严重。

　　鉴于此情势，各级政府职能部门应尽快出台相关文件与措施，按照市场化的经济规律和服务格局，完善与明确符合市场化的物业服务收费价格机制，以进一步优化物业服务业市场环境。

　　本刊将陆续刊发相关省、市出台的有关促进物业管理服务业市场的发展和物业服务收费标准机制的完善意见、措施与办法，以供河北省及所辖各(设区)市相关政府职能部门、各级物业协会及各物业服务企业进行参考。本期选刊《永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》如下：

　　永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见

　　各街道办事处，市直有关部门、单位：

　　住宅小区是城市组成的重要单元，小区物业管理是城市管理的重要组成部分。为推动怡居宜业城市建设，全面落实住宅小区“有人管事、有钱办事、有章理事”的长效机制，提升整体管理水平，现就进一步加强住宅小区物业管理工作提出如下意见：

　　一、切实加强住宅小区自治管理

　　各街道办事处、社区居委会要依照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，认真履行职责，广泛深入宣传，树立广大业主依法自治、自我管理意识。

　　一是要积极牵头组建住宅小区业主委员会。要按照地域相对独立、业主相对认同和小区公共设施便于分摊管理等原则，合理划分住宅小区区域范围，建立街道领导、社区居委会成员挂包小区制度，会同房管部门指导住宅小区做好业主委员会组建和换届工作，选择热心公益事业的小区业主，选准配强业主委员会班子。小区业主在社区居委会任职的，应推荐担任业主委员会成员。“十二五”期间，各街道辖区符合条件新的住宅小区(入住率50%以上)业主委员会组建覆盖面要达100%，旧小区要达80%以上，力争达100%。在此期间，未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会相关职责。同时，各街道、社区和业主委员会要充分发挥住宅小区离退休老同志的作用，组建5-10人的小区自愿者服务队，积极开展小区管理劝导工作，建立多层面管理、监督主体，推动小区自治。

　　二是要建立健全小区管理各项规章制度。房管部门和街道办事处要依照各自职能和有关法规、规章，结合小区自治管理实际，指导建立、完善业主大会和业主委员会议事规则、小区管理经费筹集制度、物业管理考评制度、保洁制度和绿化养护制度等，以制度管人、管事。小区内用于出租经营的房屋，必须经所在业主委员会(未成立业主委员会的住宅小区，经所在社区居委会)同意并提供书面材料，否则，工商管理部门不予办理注册登记及年检，房管部门不予办理房屋租赁备案登记。

　　三是要落实小区物业管理模式。立足小区规模和实际，探索多元化管理办法。通过建设单位或业主委员会自管、委托社区居委会管理和物业企业专业化管理等形式，配齐配足日常卫生保洁、绿化养护以及秩序、设施维护相关岗位人员，落实服务主体，推动小区管理的常态化、制度化。对物业服务企业入驻管理的小区，其日常工作由市房管部门监管，其它管理模式的小区，其日常工作由所在街道办事处和社区居委会负责协调和监管，房管部门配合。

　　四是要建立健全物业管理协调机制。按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，街道办事处要牵头建立各自辖区内的物业管理联席会议制度，成员由房管部门、公安派出所、社区居委会、业主委员会和物业企业等单位组成，及时协调解决物业管理存在的各类问题，调处物业纠纷，维护各方合法权益，推动小区管理日常各项工作的落实。对住宅小区内违规搭盖、违规装修、违规摆摊设点、改变房屋用途、违规种植和饲养家禽家畜等行为，所在物业企业和社区居委会要及时制止，并在24小时内向市城市管理联合执法大队报告，启动联合执法机制，采取强有力的手段和措施，督促整改落实。市城市管理联合执法大队要公开监督投诉电话，及时受理各类投诉，及时有效制止、查处各类违法违规行为。

　　二、有效落实小区管理各项经费

　　我市一些小区尤其是旧住宅小区普遍存在日常保洁经费不足、公共设施维修无资金等问题。因而，要从根本上落实经费保障制度、建立“有钱办事”机制。

　　1、要建立物业服务费收缴的有效机制。要通过广泛深入宣传，使缴纳物业服务费成为广大业主的自觉行为。对欠缴物业服务费的业主由物业企业或社区居委会在小区内予以公示，对欠缴物业费1年以上的由市城管办会同房管部门、各相关街道办事处在市电视台上予以公示，对仍拒不交纳物业费的，由物业企业向法院起诉。物价部门要结合住宅小区物业管理分类情况和物价水平，每三年调整公布一次物业服务收费标准，并在电视台等

　　媒体上予以公开，以解决一些住宅小区多年来物业收费一成不变的问题，指导、督促物业企业提供质价相符的服务。 　　2、要落实住宅小区管理专项经费。从今年开始，市财政每年预算安排住宅小区管理专项经费，专门用于业主委员会日常管理补助和住宅小区管理评先评优经费。今年安排50万元，“十二五”期间，根据业主委员会组建数量按10%幅度逐年增加。该项经费由市财政拨付给市房管部门统一管理，市政府分管领导负责审核把关，市审计局会同市财政局每年对专项经费使用情况进行审计并向市政府领导报告。新建项目住宅小区首次业主大会成立所需的筹备资金，由建设单位承担(建筑面积10万平方米以下按2万元计算，10万平方米以上按3万元计算)，在项目竣工交付使用时缴至市房管部门住宅专项维修资金专户。对新组建的业主委员会，从住宅专项维修资金增值部分拨付5000元作为开办费;对未归集住宅专项维修资金或住宅专项维修资金增值收益少于5000元的住宅小区，从市级专项经费中予以拨补。同时，为调动小区业主委员会成员的工作积极性，对业主委员会专职人员(500户以下小区设定1人、500户以上小区设定2人)按300元/人?月标准支付误工补贴(20**年之后竣工的小区且已选聘物业服务企业的，由物业服务企业支付，20**年之前竣工的或未选聘物业服务企业的小区，从市级专项经费中拨付补贴)。

　　3、要充分发挥住宅专项维修资金使用效益。业主委员会要结合小区实际，制订简便、易行、安全的维修资金使用和续筹办法。对归集专项维修资金500万元以上的住宅小区，10万元以内金额的维修资金和增值收益由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用;对归集金额在100万元以上500万元以下的，5万元以内的维修资金和增值收益，由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用;对归集金额在100万元以下的，1万元以内的维修资金和增值收益，由业主大会授权业主委员会提出使用意见，并经房管部门审核后支配使用。超出上述规定金额范围的必须经2/3以上业主同意，并按法定程序申请使用。同时，要将资金使用情况由业主委员会依法向业主大会报告，在物业小区范围内进行公示，并报市房管部门备案。属紧急使用资金的，由业主委员会会同所在社区居委会提出方案，报街道办事处签署意见后，由市房管部门予以审核、支付，而后依法补办报备相关手续。对已归集专项维修资金的小区，房管部门应每年向业主委员会公布一次资金使用及增值收益情况;业主委员会每年可申请提取增值部分的资金用于补助日常管理费用。

　　三、加大物业服务企业扶持和监管

　　推行专业化、市场化的物业管理模式，是今后住宅小区物业管理的主流和方向。要采取有效措施引导物业企业入驻小区，强化监管，促进物业服务的市场化、规范化运作。一是实行物业企业接管旧小区政策倾斜。对物业企业入驻20**年之前开发建设的住宅小区，市里按照每个小区5000至8000元标准给相关入驻物业企业拨补开办费，并在五年内按照先征后返方式，全额返还所接管旧小区的营业税。二是强化物业企业内部管理制度。督促物业企业严格依照相应资质等级和有关规定配备管理人员以及小区保洁、保安和设施维护人员，保安人员平均年龄不得超过50岁。要依照有关服务标准，主动公开服务项目和经费收支情况。各物业企业每半年要将物业费、公摊费用收支情况定期公开，并向市房管部门以及所在街道办事处、社区居委会和业主委员会报备，接受相关部门、单位以及业主、业主委员会的质询和监督。三是健全完善物业企业监督考评机制。物业企业入驻新建住宅小区时，要依据小区规模大小，缴纳3至5万元的履约保证金(缴至市房管部门专项维修资金专户)，用于协调解决物业企业撤管后小区遗留问题。物业服务企业退出住宅小区物业管理的，要按照《永安市住宅小区物业管理规定》提前60日以书面形式告知辖区街道办事处和社区居委会，并在市房管部门和街道办事处的监管下，做好物业移交相关工作。要进一步建立并完善新旧住宅小区分类管理考评体系，依托每季度一次的城市管理考评，由市房管部门会同市城管办、文明办、爱卫办以及相关街道办事处、社区居委会等部门和单位，进行实地抽查、考评，强化外部监督，建立优胜劣汰机制。对于连续2年考评分值处于末位的企业，按程序予以吊销经营资质。

　　四、健全完善评先评优激励机制

　　通过树立典型、典型引路的办法，建立住宅小区物业管理各个层面评先评优激励机制。市房管部门要依照有关规定牵头会同有关部门以及街道办事处、社区居委会，制订“物业管理示范小区”、“优秀业主委员会”、“优秀物业服务企业”评选办法，实行每年一次的推荐、评选制度，并在市政府组织召开的年度城市管理或社区工作会议上进行表彰。对被评为省、三明市、永安市“物业管理示范小区”的，相关物业企业和业主委员会分别予以奖励6000元、4000元、3000元;对年度考评被评为“优秀业主委员会”的，分别予以奖励3000元，被考评为“合格业主委员会”的，分别予以奖励1000元，通过以奖代补的办法，落实业主委员会日常管理经费;对年度考核被评为“优秀物业服务企业”的，设立一、二、三等奖，对相关物业企业分别予以奖励5000元、3000元、2000元。

　　二〇一二年三月一日

篇4：福州市物业管理若干规定（2012年修）

　　福建省福州市人大常委会

　　福州市物业管理若干规定

　　20**年8月31日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过20**年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准20**年12月14日福州市人民代表大会常务委员会颁布根据20**年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》修正20**年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准

　　福州市第十四届人民代表大会常务委员会公告

　　第7号

　　《福州市人民代表大会常务委员会关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》已于20**年12月14日经福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过，现予公布，本决定自公布之日起施行。

　　特此公告。

　　福州市第十四届人民代表大会常务委员会

　　20**年1月11日

　　福建省人民代表大会常务委员会关于批准《福州市人民代表大会常务委员会关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》的决定

　　(20**年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过)

　　福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议对福州市人民代表大会常务委员会报请批准的《福州市人民代表大会常务委员会关于修改<福州市物业管理若干规定>的决定》进行了审查，认为其内容与上位法没有抵触，决定予以批准，由福州市人民代表大会常务委员会颁布施行。

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。

　　第四条 市、县(市、区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　(一)组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定;

　　(二)指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作;

　　(三)负责物业服务企业的行业管理;

　　(四)法律、法规规定的其他职责。

　　第五条 城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

　　第六条 乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：

　　(一)组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会;

　　(二)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务;

　　(三)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

　　(四)法律、法规规定的其他职责。

　　村(居)民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。

　　第七条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。

　　物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县(市、区)房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

　　第八条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　第十条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

　　物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的，并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。

　　已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　第十一条 市、县(市、区)人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。

　　乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县(市、区)房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。

　　第十二条 在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村(居)民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

　　召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。

　　第十三条 同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。

　　物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

　　第十四条 未参与表决的业主，其投票权数是否可

　　以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

　　第十五条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。

　　在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

　　第十六条 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

　　第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县(市、区)房地产行政主管部门备案，县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。

　　第十八条 尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

　　第十九条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行自治管理职责。

　　第二十条 物业服务企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。

　　第二十一条 物业服务企业的基本权利：(一)按物业服务合同的约定收取费用;(二)劝阻和制止违*公德、管理规约和物业管理制度行为;(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;(四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷;(五)法律、法规规定的其他权利。

　　第二十二条 物业服务企业的基本义务：(一)履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督;(二)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;(三)在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项;(四)每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况;(五)合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第二十三条 物业服务合同应当约定下列基本内容：(一)房屋及其附属设施的维修、养护;(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;(三)道路维护，车辆停放秩序管理;(四)安全防范和维护公共生活秩序;(五)法律、法规规定的其他应当约定的事项。

　　第二十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十五条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并将临时管理规约报物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售时将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在临时管理规约上以签字同意的方式承诺遵守。

　　第二十六条 物业服务企业承接物业服务时，建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后，双方应当按照规定签订承接查验书。

　　第二十七条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米;建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。

　　按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。

　　第二十八条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：(一)物业管理用房;(二)垃圾集散间、厕所;(三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;(四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

　　第二十九条 业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。

　　利用物业的部分共用部位获取的收益，归拥有该部分物业的业主所有;利用物业的全体共用部位获取的收益归全体业主所有。

　　获取的收益主要用于补充专项维修资金。

　　业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

　　第三十条 车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行;业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。

　　第三十一条 物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。

　　物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后，物业服务费由业主承担，自物业交付之日起交纳。

　　物业服务企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。

　　第三十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。

　　价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。

　　第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取;物业服务企业使用的向物业服务企业收取;公共使用的由业主分摊。

　　物业服务企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。

　　未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

　　第三十四条 物业服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

　　第三十五条 物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。

　　第三十六条 物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县(市、区)房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。

　　第三十七条 移交小组认为清理债权债务有困难时，可以委托有资质的中介机构进行清算，费用由原物业服务企业、业主按照职责承担。

　　第三十八条 在国家规定的保修期内，物业的维修由建设单位负责;保修期满后，业主对其专有的部分实施维修、管理，物业服务企业依照本规定对共用的部分设施、设备负责维修、管理。

　　物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应当给予配合。

　　第三十九条 物业管理应当建立专项维修资金制度，专项维修资金属业主所有。

　　物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县(市、区)房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存;业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。

　　专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县(市、区)房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十条 市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。

　　业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

　　第四十一条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。

　　业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守法律法规的有关规定。

　　第四十二条 在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止;对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：(一)违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施(含架空层、地下停车

　　场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的;(二)擅自拆改房屋结构的;(三)擅自占用公共消防通道的;(四)未取得营业执照从事经营活动的;(五)破坏小区园林绿化的;(六)商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。

　　有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。

　　第四十三条 违反本规定，物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。

　　第四十四条 违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由房地产行政主管部门责令限期报送备案;逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。

　　第四十五条 业主委员会委员违反法律、法规或者超越权限，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。

　　第四十六条 违反本规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。

　　第四十七条 违反本规定，建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。

　　第四十八条 市、县(市、区)房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)不依法履行监督管理职责的;(二)对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的;(三)有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

　　第四十九条 违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。

　　第五十条 本规定自20**年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《福州市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。

篇5：漳州市物业管理规定（2013年）

　　漳州市人民政府关于印发《漳州市物业管理规定》的通知

　　漳政综[20**]37号

　　各县(市、区)人民政府，漳州、常山、古雷开发区管委会，漳州台商投资区管委会，市直各单位：

　　《漳州市物业管理规定》已经市政府20**年第三次常务会议研究通过，现予印发，请认真贯彻执行。

　　漳州市人民政府

　　20**年3月26日

　　漳州市物业管理规定

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条 漳州市行政区域内的物业管理活动适用本规定。

　　第三条 漳州市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。主要职责有：

　　(一)负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理的相关规范性文件;

　　(二)指导、监督全市物业管理工作;

　　(三)负责三级(含暂定三级)物业服务企业资质审核发证和资质检查工作;

　　(四)负责市区范围内住宅专项维修资金的监管工作;

　　(五)负责物业管理重大矛盾纠纷协调处理工作;

　　(六)负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理工作，以及对物业服务企业服务行为的监管;

　　(七)指导、监督市物业管理协会开展工作，促进市物业管理协会加强行业指导和行业自律。

　　第四条 各县(市、区)住房保障与房地产管理部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。主要职责有：

　　(一)指导街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会物业管理工作;

　　(二)指导业主大会的成立和业主委员会选举的备案工作;

　　(三)负责物业服务企业三级(含暂定三级)资质初审和资质检查的复审工作;

　　(四)建立物业管理投诉受理制度，及时处理物业管理矛盾纠纷;

　　(五)负责对物业企业服务行为、服务质量、业主大会和业主委员会行为的日常监管工作;

　　(六)负责前期物业服务合同和临时管理规约的备案工作。

　　各县(市)住房保障与房地产管理部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的监管工作。

　　第五条 街道办事处(乡镇人民政府)负责本行政区域内物业监督管理和社区建设之间的协调工作，并指定专人负责物业管理工作，主要职责有：

　　(一)负责检查、监督居(村)民委员会物业管理工作;

　　(二)负责组织、指导成立首次业主大会，并组织、指导和监督业主委员会的选举及换届工作，负责业主大会解散后的财产清算工作;

　　(三)负责对物业服务企业、业主大会和业主委员会的日常监管，协调物业管理与社区建设之间的关系，协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的纠纷投诉;

　　(四)积极引导旧住宅小区成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理;

　　(五)负责辖区内物业服务企业三级(含暂定三级)资质检查的初审工作。

　　(六)负责召集物业管理联席会议，协调解决业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出和交接等物业管理中的重大问题。

　　第六条社 区居(村)民委员会负责配合有关部门共同做好辖区内日常物业管理活动的指导、监督、检查工作，并明确具体人员负责物业管理工作，主要职责有：

　　(一)负责对辖区内业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督;

　　(二)负责监督业主委员会做好物业服务合同终止的物业及资料移交工作;

　　(三)负责协调处理业主大会解散后的财产清算工作;

　　(四)对已经自然形成且无争议的区域，负责向县(市、区)房地产主管部门书面提议确认物业管理区域;

　　(五)协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷;

　　(六)在业主委员会产生之前，可以在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责，并接受全体业主监督。

　　第七条 市住房和城乡建设部门及各县(市、区)住房保障与房地产管理部门应当加强物业管理信息化体系建设，建立物业管理信息平台。

　　第二章 业主大会和业主委员会

　　第八条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

　　建设单位或业主需要对物业管理区域进行调整的，应当向县(市、区)住房保障与房地产管理部门书面提议，县(市、区)住房保障与房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)结合当地社区居民委员会的布局划分物业管理区域。

　　第九条 物业所在地县(市、区)住房保障与房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当指导首次业主大会的成立。建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

　　首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，在一个物业管理区域内业主户数在100户以上的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表，并由业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的各业主意见，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第十条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，由5至11人单数组成，每届任期不超过5年，可以连选连任。

　　业主委员会委员应符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(五)具有一定的组织能力; >

　　(六)具备必要的工作时间;

　　(七)本人及其近亲属不得在本区域内物业服务企业中兼职。

　　第十一条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之三十设置;候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。

　　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

　　第十二条 业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。

　　第十三条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，逾期不参加投票业主的表决意见按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定，但首次业主大会会议不参加投票业主的表决意见视为弃权。

　　召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主占专有部分面积应当超过本物业管理区域建筑物总面积的半数，业主大会会议方为有效。

　　前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。

　　第十四条 业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。未书面回复的，按照业主大会议事规则的规定确定其表决意见，业主大会议事规则未明确规定的则视为同意与会多数业主表决意见。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。

　　第十五条 选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

　　第十六条业 主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。

　　业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一年度的工作情况。

　　第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：

　　(一)任期届满的;

　　(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(三)因疾病等原因丧失民事行为能力的;

　　(四)因犯罪被依法限制人身自由的;

　　(五)收受有利害关系人或者物业服务企业利益的;

　　(六)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的;

　　(七)无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的;

　　(八)根据法律、法规规定或其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员有前款第(一)至(四)项所列情形之一的，其委员资格自然终止;有前款第(五)至(八)项所列情形之一的，须经业主大会会议决定。终止委员资格的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处(乡镇人民政府)和所在地县(市、区)住房保障与房地产管理部门备案。

　　第三章 物业服务企业

　　第十八条 物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。

　　物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　第十九条 物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。

　　第二十条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，需按照规定到所在地工商行政管理局办理有关手续，同时到市住房和城乡建设部门办理备案登记手续。

　　物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定提供相应的物业服务，并接受业主监督，志愿加入行业协会，遵循行业协会章程及其他自律规定。

　　第二十一条 市住房和城乡建设部门应当建立健全全市物业服务企业、项目负责人及从业人员信用档案制度。对物业服务企业及从业人员各类违法违规、不讲诚信、损害业主权益的不良行为应记入企业信用档案记录。

　　第二十二条 市住房和城乡建设部门以及各县(市、区)住房保障与房地产管理部门应定期对物业服务企业进行信用档案和物业服务质量检查，并将检查结果向社会公布。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十三条 建设单位应当根据相关法律法规的要求采取招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县(市、区)住房保障与房地产管理部门备案。

　　若投标人少于3人的，经物业所在地的县(市、区)住房保障与房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。提倡其他建设项目的建设单位采取招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

　　第二十四条 建设单位是前期物业管理的招标单位，应当在所在地住房保障与房地产管理部门的监督下负责前期物业管理的招投标工作，并在以下时限完成招投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日内;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内。

　　第二十五条 建设单位应依法在建设工程设计方案和施工图件中明确物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的具体位置及相应面积。

　　城乡规划行政主管部门应依法对建设项目规划方案进行审核。在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的位置、面积应当予以审查。

　　分期开发建设的项目，物业管理用房规划位置位于后期楼盘的，建设单位应先行提供相应面积和标准的房屋，暂时作为物业管理用房使用。

　　物业管理用房、共用设备用房建筑面积，按照国家标准《房产测量规范》计算，产权归全体业主所有，物业管理用房由物业服务企业使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第二十六条 建设单位应当在销售、安置物业之前，依法制定临时管理规约，临时管理规约要在制定后30日内向县(市、区)住房保障与房地产管理部门备案。

　　第二十七条 建设单位在与买受人签订商品房买卖合同时，应与物业买受人签订经住房保障与房地产管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约，明确物业管理区域内共用部位、共用设施设备等物权关系。

　　第二十八条 建设单位应当在物业销售、安置之前，将临时管理规约、物业服务内容、服务标准和收费标准向买受人、被拆迁安置人明示和说明，并在销售或安置办理场所公示。物业买受人、被拆迁安置人在与建设单位签订物业买卖、拆迁安置合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十九条 建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

　　第三十条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的位置、面积等相关资料。权属登记部门在办理房屋权属登记时，在房屋登记簿上载明物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的位置、面积等事项。业主委员会有权向权属登记部门查询物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。

　　第三十一条 建设单位应在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，查验中发现不符合要求的配套设施、设备、工程质量等问题，由建设单位负责整改，并在完成物业承接查验工作30日内，将符合验收要求的相关手续报所在地市住房和城乡建设部门或县(市)住房保障与房地产管理部门备案。

　　前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支帐目等。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十二条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目、服务标准及收费标准。

　　第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，业主使用的向业主收取;物业服务企业使用的向物业服务企业收取;公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由物业服务企业与建设单位、业主或者业主委员会在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费。

　　未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

　　供水、供电、供气等单位，应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。

　　第三十四条 对物业管理区域内违反有关城市管理、治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当予以劝阻、制止，并及时向相关行政主管部门报告。

　　第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县(市、区)住房保障与房地产管理部门或者街道办事处(乡镇人民政府)投诉;县(市、区)住房保障与房地产管理部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当及时予以处理。

　　业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。

　　第三十六条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

　　物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

　　第三十七条 业主大会、业主委员会或者物业服务企业在物业服务合同解除前60日须书面告知对方，并将解约原因、解约时间等书面报告物业所在地县(市、区)住房保障与房地产管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会。同时，以书面形式在物业管理区域内公告15天。

　　县(市、区)住房保障与房地产管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会应当指导业主、业主委员会在物业服务合同解除前，依法召开业主大会决定对建筑物及其附属设施的管理进行自主管理或委托管理。

　　第三十八条 县(市、区)住房保障与房地产管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会应当监督物业服务企业在合同解除或终止之日起10日内，按照相关规定向业主大会或业主委员会移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支帐目等。

　　未能成立业主大会或业主委员会的小区，物业服务企业在退出服务项目时应当向社区居民委员会办理移交手续。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第三十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约(临时管理规约)等规定，并按规定办理相关手续。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收益归业主所有，主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常养护、维修以及补充住宅专项维修资金，该收益应单独建账，每半年至少公布一次收支情况。

　　第四十条 业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、一套改多套和改变建筑设计使用功能。

　　物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告相关行政主管部门。相关行政主管部门接到相关报告后，应当在三日内调查核实，并将正在实施的上述违法行为的情况书面通知物业服务企业。

　　物业服务企业接到相关行政主管部门的通知后，可以根据与业主或者使用人签订的书面约定暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，物业服务企业应当及时恢复供水、供电，并报告相关行政主管部门。

　　第四十一条 在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、通信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。施工单位擅自进入小区施工的，物业服务企业应当劝阻、制止，并向所在地住房保障与房地产管理部门报告，由所在地住房保障与房地产管理部门责令其改正，并按相关规定依法处罚。

　　第四十二条 物业管理区域内已规划建设的机动车、非机动车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车、非机动车位。

　　物业管理区域机动车、非机动车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。

　　物业管理区域已经成立业主大会的，机动车、非机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施;尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施;未实行物业管理的，由社区居民委员会征求相关业主意见后施划。

　　施划机动车、非机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。

　　规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车、非机动车位施划的指导。

　　第四十三条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉;制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。

　　第四十四条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。

　　业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第四十五条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用。

　　第四十六条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　住宅专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督的原则。

　　第四十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金由业主交纳。

　　第四十八条 应当建立而未建立，或未完全建立住宅专项维修资金的住宅，业主应当通过成立业主大会，就补建本区域住宅专项维修资金及资金管理制度作出决定，并按照商品住宅、公有住房的不同性质，向市住房和城乡建设部门或各县(市)住房保障与房地产管理部门申请补建，按缴交标准足额交存首期住宅专项维修资金。

　　第四十九条 专项维修资金的使用报告由相关业主、业主委员会或者物业服务企业向市住房和城乡建设部门或各县(市)住房保障与房地产管理部门提出。

　　物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，须经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。

　　第七章 相关执法主体工作职责

　　第五十条 各有关单位要按照各自职责，依法做好与物业管理有关的管理和执法监督工作。

　　第五十一条 有下列违法行为之一的由住房和城乡建设部门或住房和城乡建设部门委托的单位负责依法查处：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(三)装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的;

　　(四)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的;

　　(五)擅自变动建筑承重结构、原设计立面、色彩、外观格式的;

　　(六)住宅小区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用的;

　　(七)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的;

　　(八)物业服务企业对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的;

　　(九)物业管理区域内其他依法应由该部门查处的行为。

　　第五十二条 有下列违法行为之一的由城市管理行政执法部门或城乡规划行政主管部门负责依法查处：

　　(一)建设单位或者个人未经批准或未按照批准内容进行建设的以及临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的;

　　(二)在物业管理区域沿市区道路的建筑物、设施及在树木上涂写、刻画或者未经批准悬挂、张贴宣传品的;

　　(三)未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的;

　　(四)在物

　　业管理区域沿市区规定街道的临街建筑物的阳台和窗外堆放吊挂物品，或在市区道路冲洗机动车辆;搭建、封闭阳台、破墙开店、设置大型户外广告，影响市容的; 　　(五)未经同意擅自占用城市绿化用地的;

　　(六)城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染的;

　　(七)住宅室内装修活动未限制作业时间并采取有效措施，对周围居民造成环境噪声污染的;

　　(八)使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时，未采取有效措施，对周围居民造成环境噪声污染的;

　　(九)物业管理区域内其他依法应由该部门查处的行为。

　　第五十三条 有下列违法行为之一的由公安部门负责依法查处：

　　(一)物业管理区域内非法销售、燃放烟花爆竹等行为;

　　(二)物业管理区域内的宠物扰民行为;

　　(三)指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度;

　　(四)擅自损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材;违法埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距;违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

　　(五)物业管理区域内其他依法应由该部门查处的行为。

　　第五十四条 有下列违法行为之一的由工商行政管理部门负责依法查处：

　　(一)依照相关规定自行或者配合其他相关职能部门，查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为;

　　(二)在物业管理区域内，将住宅、车库或其他非经营性用房改变为经营性用房，申请人未能提交利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照;现有已将住宅、车库或其他非经营性用房改变为经营性用房并取得营业执照的，在从事经营活动期间，若有利害关系人提出异议，办理营业执照年检时应提交利害关系人书面同意材料;

　　(三)物业管理区域内其他依法应由该部门查处的行为。

　　第五十五条 其他职能部门应依据职责查处与物业管理活动相关的违法违规行为。市级行政主管部门要加强业务指导和监督检查，促进县级物业管理工作有效开展。各县(市)人民政府要在部门机构设置中明确相关部门在物业管理工作中的职责。

　　第八章 法律责任

　　第五十六条 业主委员会不履行或者不完全履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的，街道办事处(乡镇人民政府)应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

　　第五十七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十八条 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第五十九条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十条 物业服务企业不再符合原资质等级条件的，市住房和城乡建设部门应当责令限期改正;逾期不改正的，重新核定其资质等级，其中原资质等级为二级或以上的，报上一级房地产行政主管部门处理。

　　第六十一条 物业服务企业不按照法律、法规和规章以及物业服务合同的约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第六十二条 物业服务企业擅自退出物业服务项目管理的，市住房和城乡建设部门应将其记入企业信用档案;物业服务企业在整改期间暂停其承接本市物业服务项目，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　物业服务合同终止，原物业服务企业拒不退出该物业管理区域的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;拒不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。

　　第六十三条 房地产行政主管部门或者其他有关行政部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第六十四条 违反本管理规定的行为，法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

　　第九章 附则

　　第六十五条 本规定自20**年4月1日起施行，有效期五年。20**年5月1日起施行的《漳州市物业管理规定》同时废止。