篇2：泉州市加强物业管理小区消防安全管理工作的通知（2014年）

　　泉州市住房和城乡建设局关于进一步加强物业管理小区消防安全管理工作的通知

　　泉建房〔20**〕19号

　　各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区住建行政主管部门：

　　为进一步加强物业管理住宅小区的消防安全管理，预防和消除住宅小区火灾隐患，维护业主生命和财产安全。根据《中华人民共和国消防法》、《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》（泉政〔20**〕2号）、《泉州市人民政府办公室转发市住房和城乡建设局关于泉州市20**年提升城市住宅小区物业服务水平实施方案的通知》（泉政办〔20**〕45号）的规定和全市消防安全整治工作的情况，现就进一步加强物业管理住宅小区的消防安全管理工作有关事项通知如下：

　　一、加强监督

　　按照相关规定，各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区住建行政主管部门负责查处擅自改变物业管理区域内的公共建筑和公用设施用途，物业服务企业对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门等违法行为；消防部门负责查处擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施，增加建筑物火灾荷载、占用道路设施等消防安全违法行为。各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区住建行政主管部门要明确责任，属于本部门职责，要加强指导监督，属于消防部门职责，要督促物业服务企业上报相关部门。同时，各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区住建行政主管部门要把消防工作纳入物业管理工作的一项重要考评内容，定期组织督查，对不依法履行消防安全职责、不落实消防安全措施的物业服务企业予以通报批评或纳入不诚信物业服务企业。

　　二、加强消防人员岗位培训

　　通过企业自查上报和整治检查情况来看，不少小区存在消防安全岗位人员的消防知识与岗位操作技能欠缺、消控室值守人员操作流程不熟悉、遇险情不会排除处置、小区安防应急预案组织落实不到位等现象。对此，经与市公安消防支队、市消防救灾中心沟通，拟于6月份在各县（市、区）消防大队按区域分片组织消防安全岗位培训，请各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区住建行政主管部门做好组织辖区物业企业消防安全人员岗位培训的报名工作，并将报名培训结果反馈到我局房地产市场与物业监管科。各辖区物业服务企业的消防人员岗位技能培训可列入物业从业人员的继续教育。此外，各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区住建行政主管部门应组织物业服务企业每年至少开展一次消防安全应急预案演练，进一步提高消防安全人员的岗位操作技能。

　　三、督促小区消防安全问题整改

　　从此次消防安全排查情况来看，有不少小区存在诸多消防安全问题，如部分小区物业经理责任心不强、消防制度落实不到位、消控室人员不在岗、灭火器配置偏少或多已过期报废、室内消火栓等常规消防器材缺失严重、消防供水设施配件损坏、消防水泵房不能正常使用、自动喷水灭火系统不能正常使用、应急照明和疏散指示标志损坏等问题。各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区住建行政主管部门要督促物业服务企业逐一整改到位，对一些无法整改到位的问题，要督促物业服务企业书面上报当地公安消防大队。

　　泉州市住房和城乡建设局

　　二〇一二年五月二十四日

篇3：泉州市鲤城区关于进一步加强物业管理工作的意见（2014年）

　　泉州市鲤城区关于进一步加强物业管理工作的意见(20**)

　　泉州市鲤城区人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见

　　泉鲤政规〔20**〕3号

　　高新区管委会，各街道办事处，区政府各部门：

　　为进一步提高我区物业管理水平，促进我区创建卫生文明城市和“美丽社区”的规范化建设，根据《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》(泉政〔20**〕2号)精神，改善人民群众居住和工作环境，有效发挥区职能部门、街道办事处、社区居委会在物业监督管理中的作用，做精做细城市管理工作，经区政府第11次常务会议研究通过，现就全面加强我区物业监督管理、服务“美丽社区”发展有关工作提出如下意见：

　　一、明确职责分工，落实监管机制

　　(一)加强区物业管理工作领导小组协调指导作用。成立以区政府分管领导为组长，区相关职能部门主要领导和街道办事处分管领导组成的区物业管理工作领导小组。领导小组下设办公室，挂靠在区住建局，主要职责是：制定全区物业管理政策措施和发展规划，负责全区物业管理活动的指导、协调、监督，定期召开会议听取各职能部门、各街道办事处物业管理工作汇报，协调解决全区物业管理重大问题。

　　(二)强化街道办事处、社区居委会属地管理责任。各街道办事处要在下属相关职能单位加挂物业管理机构牌子，不增加人员编制，并指定专门人员，配备相应分管领导负责本辖区物业管理工作，各社区居委会要设立物业管理组，并指定专人负责。

　　街道、社区物业管理工作具体为：①牵头负责本辖区内具备条件的住宅小区成立业主大会、业主委员会;②负责监督小区业主委员会的规范运作以及换届工作;③负责建立街道物业管理联席会议制度;④负责受理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的各类投诉并进行调解处理;⑤建立健全住宅小区日常巡查和记录制度。

　　鼓励街道办事处成立物业服务管理企业，统筹对各自行政辖区内无人管理的老旧小区、撤管小区以及“城中村”居民点先行介入管理，确保住宅小区(居民点)由无序型向规范型有序过渡。

　　(三)落实区直职能部门物业监管职责。物业监管工作涉及到住建、行政执法、公安、工商、环保、物价等部门，各相关部门要按照《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》(泉政〔20**〕2号)规定，依法做好与物业管理有关的管理和执法监督工作。具体为：

　　1.区住房和建设局：作为物业管理活动的行政主管部门，全面负责全区物业管理活动的指导监督管理工作，牵头落实物业小区行业管理的政策规定和整治辖区内的物业服务市场秩序。负责查处：①擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途;②擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;③擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;④擅自将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;⑤拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;⑥建设单位未按规定配足物业管理用房;⑦物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门;⑧未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自改变建筑主体和承重结构;⑨擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸;⑩擅自拆改房屋承重结构;?住宅小区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用;?其他依法应由该部门查处的行为。

　　2.区城市管理行政执法局负责查处：①违法搭建建筑物、构筑物;②改变建筑物外立面，在非承重外墙上开门、窗;③在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;④侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木;⑤未经有关部门批准现场搅拌混凝土;⑥乱倒建筑及生活垃圾;⑦在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;⑧未经批准在城市市区进行产生环境噪声污染的建筑施工作业;⑨未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生;⑩行使卫生行政管理方面法律、法规、规章规定的对城市流动饮食摊点食品卫生的行政处罚权;?其他依法应由该部门查处的行为。

　　3.区公安分局(交巡警、辖区派出所)负责查处：①违反治安管理处罚法以及违法违规销售、燃放烟花爆竹等行为;②开放式小区车辆乱停乱放等交通违法行为;③配合住宅小区内车辆乱停乱放的整顿工作;④擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施;⑤增加建筑物火灾荷载、占用道路设施;⑥实施其他影响消防安全的行为;⑦其他依法应由该部门查处的行为。

　　4.区工商局负责查处：①依照相关规定自行或者配合其他相关职能部门，查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为;②其他依法应由该部门查处的行为。

　　5.区环保局负责查处：①贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物;②城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染;③住宅小区、居民点周边的经营者产生影响居民生活的噪音、粉尘等行为;④其他依法应由该部门查处的行为。

　　6.区物价

　　局负责查处：①物业服务企业乱收费和擅自提高收费标准的行为;②其他依法应由该部门查处的行为。 　　二、规范主体行为，完善政策配套

　　在物业管理活动中，各方要以《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》等法规和文件作为依据，进一步强化法律意识、落实配套政策。

　　(一)规范开发建设单位物业管理配套建设。新建物业的建设单位应当按规定配置相应的物业管理用房，具体为：建筑面积10万平方米以下的小区，按照不少于总建筑面积4‰且不少于50平方米配置;建筑面积超过10万平方米的，超过面积部分按照2‰增配。建设单位要严格按照前期物业招投标管理相关的规定，做好前期物业选聘工作。办理物业承接验收手续时，依法做好相关资料的移交工作，对共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当及时整改。对已竣工但未出售或者尚未交给物业买售人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备。按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　(二)提升物业企业服务水平。物业服务企业应切实履行服务合同的各项约定，实现秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，为业主提供质价相符的物业服务，并不断提升物业服务水平。物业企业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务等级相一致的原则。前期通过招投标确定的物业管理项目收费要严格按照泉州市物价局、泉州市住房和城乡建设局颁布的《泉州市物业服务收费管理实施细则》(泉价〔20**〕125号)和《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》(泉价〔20**〕126号)文件执行，并在物业服务合同中予以明确。

　　(三)推动业主委员会成立与规范运作。各街道、社区要积极引导辖区内小区依法成立业主大会和业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会要有序规范地持续开展工作，业主委员会成员可实行适当合理的薪金补助制度，具体由业主大会在业主管理规约中明确，不能向所服务的物业企业摊派。业主委员会利用物业共同部位、共用设施设备进行经营的，所得利益应当用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用。

　　(四)增强广大业主物业管理消费意识。物业服务管理的住宅小区业主应通过各种渠道了解物业管理政策，强化物权意识和责任意识，树立“花钱买服务”的物业管理消费观念，主动参与物业管理活动，自觉遵守物业管理法规和小区业主管理规约，与所服务的物业企业形成良好互动关系，共同促进物业服务水平的不断提高。

　　三、立足区情实际，加强分类指导

　　各职能部门、街道办事处、社区居委会要立足区情实际，狠抓分类指导;物业监督管理工作要落实重心下移，充分发挥街道办事处、社区居委会在物业管理服务工作中的主体主导作用。根据我区实际情况，分为新建项目，老旧项目(包括新旧安置房、保障房项目)。

　　(一)新建项目。新建项目实行市场化准入制度，主管部门、建设单位应遵循公平、公开、公正的原则，100%实行前期物业招投标，引进一批资质高、信誉好的物业服务企业管理服务新建小区项目。

　　(二)老旧项目。我区老旧项目众多，除少数实行物业企业进驻管理服务，大部分老旧项目处于单位自管、社区代管、无人管理状态。各街道、社区要对辖区范围内各类老旧小区项目进行认真梳理，落实整治资金，安排整治人员、制定整治措施。各街道办事处必须成立一家以上物业企业或者挂靠依托现有的物业企业，整合辖区内由社区代管、无人管理的居民点、住宅楼项目，按照“因地制宜、分类指导、灵活管理”的原则，逐步实行规范化物业管理。

　　新建安置房、保障房物业管理办法按照市住房和城乡建设局制定的政策实施，老旧安置房项目纳入老旧小区项目由街道、社区或物业企业加强监督管理。

　　四、健全工作机制,有效推进落实

　　(一)接轨“美丽社区”建设。各街道、社区要以“美丽社区”行动为载体，将“美丽社区”建设与老旧小区项目综合整治有机结合。结合物业服务的参与运作，加强“美丽社区”的各项硬件建设。对于老旧小区项目综合整治，“美丽社区”建设应突出抓好老旧小区业委会和物业公司的组建、老旧小区项目基础设施的改造、现有小区物业服务管理的规范提升、小区环境卫生、噪音污染等影响居民生活问题的整治，力争五年内实现物业服务管理全覆盖。通过物业软件服务的规范提升与“美丽社区”硬件建设开展、“软硬兼施”二手抓，努力将各社区建成整洁、文明、安全、舒适宜居环境的新型“美丽社区”。

　　(二)设立物业管理专项资金。根据市政府出台的规范提升物业管理文件精神，区财政每年须安排专项资金用于规范提升物业管理工作。结合我区实际，物业专项资金主要用于老旧项目整治扶持、日常巡查督促、奖励先进三个方面。

　　1.用于老旧项目整治扶持方面。结合“美丽社区”的建设，区财政要对相应的老旧项目物业整治进行扶持、提供资金保障。区财政每年要给予各街道成立并投入实际运营的物业服务企业相应的补贴，按老旧小区项目整治规模大小对各街道辖区内的整治项目进行一定的资金补助。

　　2.用于物业监管日常巡查方面。建立健全“区、街道、社

　　区”三级督查、巡查制度。区相关职能部门组织对辖区内物业项目进行抽查，除要求物业企业对发现问题进行及时整改外，同时反馈至所在街道、社区，做好督查落实。各街道、社区组织物业管理站人员对辖区内小区进行日常巡查，协调处理物业服务中产生的矛盾纠纷，并将巡查情况报送区住建局。要积极配合市级城市管理考评机构对辖区内住宅小区的考评工作，并督促物业单位对存在的问题及时组织整改。区财政须在物业专项资金中对物业监管日常巡查工作予以经费保障。 　　3.用于物业监管奖励先进方面。区委、区政府对物业管理工作年度考核先进单位和个人进行通报表彰奖励，组织开展住宅小区争先创优活动，对获得各级优秀示范小区称号的物业企业进行奖励。

　　(三)实施考核奖惩机制。进一步强化区直职能部门、街道、社区的物业管理工作考核，将物业管理工作纳入区政府年度绩效考评内容，全面导入考核奖惩机制，对考核成绩较差的单位和个人将进行通报批评并按相关规定处理，物业工作考核或综合评定不合格的，不得评为综合治理、平安建设先进单位和文明单位。

　　(四)强化企业考核制度。区住建局要抓好以动态考核为主的物业服务企业行业管理，逐步完善物业企业信用管理体系。要通过扶持指导辖区优质物业服务企业做大做强，淘汰一批经营不善、服务水平低、不适应市场发展要求的物业服务企业，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的竞争机制，促进物业服务工作向专业化、规范化、品牌化发展。

　　(五)营造舆论宣传氛围。各街道和各职能部门要加强物业管理的正面舆论宣传，采取多种形式，大力宣传物业管理相关法规规定，让广大市民和社会各界逐步树立物业管理的服务与消费意识。

　　五、本意见自20**年7月1日起施行，有效期至20**年6月30日。《泉州市鲤城区人民政府关于进一步加强鲤城区物业管理工作的意见》(泉鲤政文〔20**〕186号)同时废止。

　　泉州市鲤城区人民政府

　　20**年5月15日

篇4：关于加强物业管理工作的建议

政协延安市委员会

　　近年来，随着城镇化快速发展，城市住房总量持续攀升，住房供不应求问题得到有效解决。但市县两级物业管理市场还处于起步发展阶段，面临一些突出困难和问题，已经成为广大市民关注的热点和焦点，事关经济转型发展、社会和谐稳定。因此，我们应采取针对性措施，尽快补齐物业管理短板，努力改善城市人居环境。

一、存在的主要问题

　　1.物业管理基层工作责任落得不实。目前，市一级物业行政管理职责由房管部门承担，但县区物业管理工作主管部门与市级不一致，分属住建、房管、城管部门，且缺少物业管理的专门科室和专职人员，缺乏刚性管理手段和有效监管措施，难以满足物业管理工作需要。物业管理工作没有完全下沉到街道办和社区，基层的主体作用发挥不充分。

　　2.小区物业遗留问题多。

　　新建小区交付使用环节缺乏有效监督，公用设施配套不完善，制约了后期物业管理的有序运行。老旧小区基础设施老化严重，住宅专项维修资金归集不到位，征收工作难度大。住房产权形式多样、房屋遗留问题复杂，难以推行物业管理市场化服务，导致物业管理服务覆盖率较低。以延安市为例，全市物业覆盖率和市区物业覆盖率分别为51%、71%。同时，水电气暖等专业经营单位与小区物业服务企业，在水电气暖管线设备维护检修方面的职责权限不清，相互推诿扯皮，导致一些住宅小区水电气暖设施设备故障得不到有效解决，影响了居民正常生活。

　　3.业主物业管理意识不强。

　　一些业主物业消费意识、责任意识、法制意识缺失，违反物业管理法规和小区管理规约的问题经常发生。部分业主不愿参与业主委员会组建活动，导致一些住宅小区无法成立业委会，小区物业管理难以步入正轨。现有业委会普遍存在老龄化、素质不高、管理能力不强等问题，整体作用发挥有限。

　　4.物业服务市场管理不够规范。

　　物业服务市场准入制度不够完善，机关企事业单位自建住宅小区(大厦)自管物业和开发商子公司负责物业服务的现象普遍存在。物业服务企业规模小、管理水平低、运营效益差、综合实力弱等问题突出，部分物业企业重收费、轻服务，甚至存在预收费后擅自终止管理服务问题，致使业主与物业企业矛盾激化，群体信访时有发生。

二、建议

　　1.下沉管理责任，建立健全物业管理工作机制。

　　一是推进物业管理权限下放。按照《物业管理条例》规定，进一步修订完善物业管理规章制度，坚持“条块结合，属地负责”的原则，推进物业管理工作重心下移，将物业管理工作监督管理权限下放到县区或乡镇(街道)，特别是市级房产部门的物业管理权，应下放给县区。科学划分市、县区物业管理职责权限，强化市县区物业主管部门的指导、协调和监督职能，强化乡镇(街道)的属地管理职能，充分发挥社区在小区物业管理中的基础作用;二是落实物业管理责任。将物业管理权下放后，要落实基层的管理责任，设立专门工作机构，充实工作力量，实行划片管理，制定精细管理措施，实现物业管理无盲点、全覆盖;三是健全完善物业管理制度。修订完善物业管理工作实施意见，制定管理制度和规程，形成切实管用、便于操作的管理办法，全面推行标准化管理、精细化服务，切实提升物业管理制度化、规范化、程序化水平。

　　2.坚持问题导向，持续推进小区物业管理整治工作。

　　一是突出抓好房屋专项维修资金交存、使用和管理监督工作。严格执行《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》规定，分清住宅小区性质类别，积极探索研究制定清缴办法，落实交费主体，明确交费标准，彻底解决专项维修资金长期拖欠问题。房管部门应加强专项资金使用监督管理，会同业主、街道办、社区监督专项资金专款专用，确保资金使用方便快捷、公开透明;二是严把新建住宅小区公共设施设备审查验收关口。住建规划部门应继续加强新建住宅小区规划设计方案审查，重点审查公共设施和物业管理服务等设施设备规划设计情况，确保规划建设方案符合国家标准规范;实行综合验收备案，从源头上杜绝住宅小区公共设施不配套、服务功能不完善问题的发生，为后期物业管理服务工作顺利开展打下坚实基础;三是加快推进老旧小区基础设施改造工作。抓住“城市双修”、棚户区改造机遇，研究出台老旧小区基础设施改造政策，探索建立政府、业主、企业、社会多元投资机制，以试点项目示范带动，突出抓好出行道路、院落硬化美化和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等必备设施设备通达工程，落实公共设施设备日常维修养护责任，不断优化小区人居环境。

　　3.强化宣传教育，切实提高业主委员会组织管理能力。

　　一是大力宣传普及物业管理法规政策。坚持经常性开展物业法规政策进社区、进家庭活动，增强业主主人翁意识、自治意识和归属感，主动投入小区物业管理活动，积极参与小区自治工作。二是切实加强业主委员会管理能力建设。建立完善小区业主大会、业委会制度，规范议事规则和程序，动员组织业主积极参与业委会选举和监督，组建具有自主管理意识和自治能力的物业管理队伍，明确管理权限，落实管理责任，切实把关系业主切身利益的事情办实办好。三是着力破解物业收费难问题。一方面要通过提升小区公共设施服务功能和物业管理服务水平，赢得业主认可和支持，提高广大业主主动缴纳物业费的积极性;另一方面要结合社会诚信和法治体系建设，将物业费收缴情况纳入业主诚信档案，建立黑名单制度，同时加大依法追缴力度，有效解决物业收费难问题。

　　4.依法监管，全面提升物业管理服务水平。

　　一是加强物业服务行业监管。房管部门、街道办、社区应严格按照《物业管理条例》规定，指导业委会采取公开招投标方式选聘物业企业，加强对物业企业履行合同约定服务项目的监管，督促落实约定和承诺条款。推行物业服务公示制度，定期公示物业服务标准、收费项目、专项维修资金交存及使用等事项，全面接受业主监督。二是规范物业企业管理服务行为。规范物业管理服务工作程序，明确物业服务事项和收费标准，加强监管考核，依法从严查处超标收费、降标服务、违规经营等问题，倒逼物业企业依法规范经营服务，切实维护广大业主的合法权益。三是提升物业企业管理服务质量。主动适应居民居住需求从生存型向舒适型转变的新形势，根据城镇公建房、商品房、集资房、安置房、保障房等不同类型居住小区实际情况，积极探索研究具有针对性、操作性的物业管理服务政策规定，建立物业企业行业服务标准体系，有序推进抓点示范工作，加快提升物业服务质量，推动小区物业管理迈上规范化轨道。

篇5：闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见（2013年）

　　闽侯县人民政府办公室关于印发《闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见》的通知

　　侯政办(20**)31号

　　各乡镇人民政府、甘蔗街道办事处，青口、上街投资区，县直各办、局(公司)：

　　为加强和规范我县安置住宅小区物业管理，提高安置住宅小区物业服务水平，切实维护被征迁群众利益，推进社会和谐稳定，经研究，现将《闽侯县置住宅小区物业管理指导意见》印发给你们，请认真遵照执行。

　　特此通知。

　　闽侯县人民政府办公室

　　20**年12月21日

　　闽侯县安置住宅小区物业管理指导意见

　　为加强和规范我县安置住宅小区物业管理，提高安置住宅小区物业服务水平，切实维护被征迁群众利益，推进社会和谐稳定，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》、《福州市物业管理工作四级职责分工意见》等法律法规及相关文件，结合我县实际情况，制定本指导意见。

　　一、基本要求

　　以创建和谐社会、营造和谐社区为目标，以优化小区居住环境、建设美好新家园为着力点，坚持“政策引导、属地管理、市场运作、专业服务 ”的原则，逐步健全规范我县安置住宅小区的物业管理，有效解决被征迁群众的基本物业服务需求，不断提高安置住宅小区的物业管理水平。

　　二、职能分工

　　安置住宅小区物业管理实行“以块为主、条块结合”的管理机制。

　　(一)乡镇(街道)职责

　　各乡镇(街道)是本辖区内安置住宅小区物业管理的责任主体单位，负责本辖区内安置住宅小区物业管理的指导、组织、管理、协调及监督等各项具体工作。各乡镇(街道)应成立物业管理站，配备专职人员，行使属地管理职责，做好安置住宅小区的划分，指导、监督召开业主大会、选举业主委员会，监督检查辖区内安置住宅小区的日常服务工作，监管物业专项维修资金，协调处理物业纠纷，指导监督做好安置住宅小区的维修维护工作。

　　(二)村(居)委会职责

　　村(居)委会应发挥社区管理优势，根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督，牵头组织成立由安置住宅小区业主代表及相关村(居)干部组成的安置住宅小区物业管理监事会，协助乡镇(街道)做好安置住宅小区的划分，参与安置住宅小区的交付使用，监督安置住宅小区物业服务，掌握业主信息，调处物业纠纷，对无物业管理的安置住宅小区进行代管。

　　(三)县住建、财政、公安、物价、民政、税务、工商、环保、质监等行政主管部门按照各自职责，依法做好安置住宅小区物业管理有关的监督管理工作。

　　三、管理模式

　　根据现阶段被征迁群众的生活习惯、物业消费意识等客观情况，安置住宅小区物业管理除实施市场运作外，还可以选择村居代管、业主自行管理等过渡性的管理模式。

　　(一)市场运作。由业主委员会或代行业主委员会职责的机构通过招投标的方式，聘请有物业管理服务资质的企业入驻小区实施物业管理。物业企业资质、营业执照及物业服务合同等相关材料应报送乡镇(街道)备案。

　　(二)村居代管。由村(居)委会成立物业服务队伍，统一聘请保洁员、安保员、水电工等物业服务人员，对本村居内的安置住宅小区统筹实施物业管理。村(居)委会应将物业管理人员及物业服务队伍组成情况报送乡镇(街道)备案。

　　(三)业主自行管理。由业主集体协商，成立安置住宅小区物业管理自治机构，自行聘请保洁员、安保员、水电工等物业服务人员，实施小区内的物业管理。自治机构管理人员及物业服务人员组成情况经村(居)委会确认后报送乡镇(街道)备案。

　　四、管理模式选择

　　安置住宅小区物业管理模式的选择原则上应由小区业主集体协商决定，集体协商不了的，由村居代管。

　　安置房项目在回迁安置后两个月内，由乡镇(街道)牵头，村(居)委会组织，通过召开业主大会、书面征求意见等形式，向每位业主说明各种管理模式的主要特点、服务内容、收费标准等情况，充分征求他们的意见，经小区专有部分业主面积占建筑物总面积过半数，且专有部分业主人数占小区总人数过半数(即“双过半”)的业主同意来决定小区管理模式。若业主无法达成集中意见，则由所在村(居)委会代为实施物业管理。

　　鼓励安置住宅小区通过市场运作实施物业管理。乡镇(街道)、村(居)委会应采取有效措施，按照“成熟一个，推行一个”的原则，尽可能加快推进安置住宅小区物业管理的市场化。条件暂不成熟先行采用村居代管或业主自行管理的，也应积极创造条件，尽快向市场运作模式过渡。

　　五、物业服务标准及物业服务费

　　安置

　　住宅小区应结合自身实际情况，多渠道筹集资金，采取有效措施，不断提升安置住宅小区物业服务标准，满足业主的物业服务需求。 　　(一)物业服务标准

　　1、物业管理采用市场运作模式的，其物业服务不得低于我县普通住宅物业服务规范四级标准。四级标准服务内容详见闽侯县物价局、闽侯县建设局《关于印发〈闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉试行的通知》(侯价[20**]17号)。

　　2、物业管理采用村居代管或业主自行管理模式的，其物业服务应不低于《闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范》(待审稿，详见附件)。

　　(二)物业服务费来源

　　1、业主缴交;

　　2、小区内经批准设置的经营性用房、停车位、广告位等出租收益;

　　3、村(居)补助;

　　4、乡镇(街道)财政补贴;

　　5、其他渠道筹集的资金。

　　(三)物业服务收费标准

　　1、采取市场运作模式的安置住宅小区，其物业服务收费根据对应的服务等级按中标价执行。在进行物业服务招标时，由乡镇(街道)指导监督，招标人(业委会或代行其职能的单位)根据拟招标的物业服务等级，核算物业管理成本，合理制定招标控制价。为有效降低成本，乡镇(街道)可根据实际情况，整合安置住宅小区，实行捆绑招标。

　　2、采取村居代管、业主自行管理模式安置住宅小区，其物业服务收费标准由村(居)委会或业主集体协商确定，并送乡镇(街道)备案。

　　六、物业专项维修资金

　　安置住宅小区业主应根据房屋征收安置补偿有关规定缴交物业专项维修资金，专项用于安置住宅小区内共用部位及公共设施设备的维修和更新改造。

　　(一)专项维修资金管理

　　1、专项维修资金由所在乡镇(街道)设立专户归集管理，按各个安置住宅小区分账核算。

　　2、专项维修资金出现缺口时，由业主通过集体协商的方式再行筹集，并可向村(居)委会及乡镇(街道)申请补助。

　　(三)专项维修资金使用

　　1、专项维修资金使用应遵循 “公平、公正、公开”的原则，维修和更新改造项目的确定、施工队伍的选择、项目预决算、维修资金的申请和使用等事项均应进行公示公告。乡镇(街道)、村(居)委会应加强指导和监督。

　　2、专项维修资金的使用由小区物业服务机构或业主委员会提出申请，经小区物业管理监事会及村(居)委会初审后报乡镇(街道)核定拨给。

　　3、各乡镇(街道)应制定安置住宅小区专项维修资金紧急使用制度，具体用于消防设施、电梯及其他物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。

　　七、物业服务与管理的实施

　　各乡镇(街道)应牵头村(居)委会、小区业主委员会或物业服务机构，结合具体情况，按照“一小区一方案”的原则，制定各安置住宅小区物业服务与管理具体方案，并指导、监督实施到位。

　　(一)物业服务与管理方案的制定

　　1、物业服务与管理方案主要内容应包含：小区基本情况;物业管理模式;业主委员会、物业管理监事会及管理机构基本情况;物业管理应达到的服务标准;物业管理人员及分工情况;物业管理日常工作安排;物业服务费标准及其他来源渠道;物业管理主要成本构成;物业专项维修资金管理及使用规定;物业纠纷调解流程;物业应急管理措施等。

　　2、物业服务与管理方案应长期向业主公示，并依据客观情况适时调整。

　　(二)物业服务费政府补助

　　1、为不断提升安置住宅小区物业服务标准，乡镇(街道)可予以各安置住宅小区适当的物业服务费补贴。补贴额度及办法由各乡镇(街道)自行研究确定。

　　2、县财政每年安排一定的资金，专项用于安置住宅小区物业服务费补贴。各乡镇(街道)可根据本辖区内安置住宅小区物业管理的具体情况，报请县政府拨付。

　　3、经乡镇(街道)核实，安置住宅小区物业服务达到相应标准后，方可给予政府财政补贴。

　　八、其他

　　1、加快推进安置住宅小区召开业主大会、成立业主委员会。各乡镇(街道)、村(居)委会要深入发动，主动牵头组织;县住建局要给予指导协助，按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》，积极引导安置住宅小区成立业主大会、选举业主委员会，推进小区物业的规范化管理。

　　2、大力培育安置住宅小区业主物业服务消费观念。各行政主管部门、乡镇(街道)、村(居)委会要采取各种方式，广泛宣传安置住宅小区实施物业管理的意义及业主的权利义务，引导安置住宅小区业主及时缴纳物业服务费和专项维修资金，积极参与小区管理。

　　3、各乡镇(街道)、县房屋征收实施单位征收房屋时，应向被征收人宣传我县安置房物业管理的有关政策规定。县房屋征收实施单位须在房屋征收协议中另列章节，注明安置住宅小区物业管理的政策规定及业主的权利义务。

　　4、对于已竣工验收但未分房回迁的安置住宅小区，各乡镇(街道)应及时提前介入，协调建设单位完善安置住宅小区的安防、消控等设备设施，切实做好小区内住宅及设备设施的安全防护。

　　5、安置住宅小区应配置物业管理用房，物业管理用房面积不低于五十平方米，具体由各乡镇(街道)和村(居)委会负责协调配置。

　　附件：1、《关于印发〈闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准〉试行的通知》(侯价[20**]17号)

　　2、《闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范》

　　附件：

　　闽侯县安置住宅小区物业服务基本规范

　　一、综合服务

　　1、小区设管理处，办公场所整洁有序。

　　2、物业服务人员佩戴标志，服务主动、热情。

　　3、纳入项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积多层住宅不高于5000平方米。管理人员、安防、水

　　电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。 　　4、对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。

　　5、有物业管理制度、财务制度等。财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等档案齐全。

　　6、公示8小时服务电话，及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在15天内予以答复处理;业主报公共区域急修4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达60%以上。

　　7、服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。

　　8、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布由业主分摊的公共水电费用详细测算情况;每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。

　　9、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上。对业主提出的意见进行分析并在本年度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。

　　二、公共秩序维护

　　1、门岗设专人24小时值勤。

　　2、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。

　　3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。

　　4、维护小区公共区域秩序，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量，做好物业管理区域内安全防范工作。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，尽快到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为。

　　三、房屋等公共部位管理

　　1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查1次楼梯通道以及其他共用部位，做好巡查记录，有损坏现象的1个月内恢复正常(无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外)。及时维修养护，维修率达60%以上。巡查、维修和保养记录齐全。

　　2、根据房屋实际使用年限，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向业主公示，根据业主的决定或合同的约定组织维修。需使用专项维修资金的，根据受益业主专项维修资金的缴纳模式，向乡镇(街道)申请核拨或组织相关业主自筹资金，并组织维修。

　　3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告有关行政主管部门。

　　4、房屋外观完好、整洁。

　　四、共用设施设备运行、维修养护

　　1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全;

　　2、设施设备运行正常，标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;

　　3、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年进行1次全面检测，检测记录应当完整、准确存档备查。确保完好有效，可随时启用;消防通道畅通。

　　4、每周1次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修的，半个月内组织修理;属于大中修或者需要更新改造的，及时编制大中修及更新改造计划，书面向业主公示，并根据业主专项维修资金的缴纳模式，向乡镇(街道)申请核拨或者组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造。

　　5、载人电梯24小时正常运行，接到故障报告后物业维修人员及时到现场进行危急处理，尽快恢复正常运行。

　　6、每周1次检查路灯、楼道灯等公共照明灯具，完好率不低于80%。

　　7、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主。

　　五、公共区域清洁卫生保洁服务

　　1、对垃圾桶实行垃圾袋装。每天清运生活垃圾1次。保证小区内干净整洁。

　　2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢等每日清扫1次，公共楼道、楼梯扶手、电梯厅、电梯轿厢、栏杆、窗台等每周至少湿擦1次;共用部位玻璃及室外标识(高度3米以下，高度3米以上每年清洁1次)、宣传栏、信报箱、路灯、楼道灯等每季度至少安排1次清洗，保持小区整洁。

　　3、经常检查户外共用雨、污水管道、化粪池，发现堵塞及时清掏，保证正常运行;化粪池每年清掏1次，保持畅通。

　　4、设备房保持整洁。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水质符合国家规定要求。

　　5、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

　　六、公共区域绿化日常养护服务标准

　　1、有专人实施绿化养护管理。

　　2、花草树木生长整齐，适时修剪。

　　3、定期喷洒药物，预防病虫害。