篇2：南通市关于规范市区物业服务收费公示的通知(2014)

　　南通市关于规范市区物业服务收费公示的通知(20**)

　　关于规范市区物业服务收费公示的通知

　　通价检〔20**〕103号

　　市区各物业服务企业：

　　为进一步规范物业服务收费公示，根据国家发展改革委《物业服务收费明码标价规定》（发改价检〔20**〕1428号）、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔20**〕4号）和《关于贯彻执行江苏省商品房销售明码标价实施细则的通知》（通价检〔20**〕120号）文件精神，现就规范市区（暂不含通州区）物业服务收费公示有关事项通知如下：

　　一、公示内容

　　1、物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准、收费依据、计费起始时间、价格举报电话12358等。

　　2、特约服务费、代办服务费的服务内容及收费标准。

　　3、小区停车服务收费标准。

　　4、实行政府指导价的前期物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准。

　　5、其他应当公示的内容。

　　二、公示要求

　　1、物业服务企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费手册、多媒体终端查询等方式明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰。

　　2、物业服务收费标准发生变化时，应当在执行新标准前一个月予以公示。

　　3、新建商品房应在销售场所显著位置公示前期物业服务收费标准。

　　三、物业服务企业不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。

　　四、政府价格主管部门依照《价格法》等法律法规对价格违法行为进行查处。

　　南通市物价局

　　20**年5月28日

篇3：成都市关于规范我市物业服务收费管理的通知(2013)

　　成都市关于规范我市物业服务收费管理的通知(20**)

　　成都市发改委 市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知

　　各区（市）县发改局（经发局）、物价局、房管局（规划建设局），各建设单位，各物业服务机构：

　　为规范我市物业服务收费行为，保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场秩序，根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，现就我市物业服务收费管理的有关事项通知如下：

　　一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业、物业服务其他管理人（以下统称物业服务机构）按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

　　二、市和各区（市）县人民政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　三、业主与物业服务机构可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。

　　四、普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，实行政府指导价；其他物业服务收费实行市场调节价。

　　五、中心城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）物业服务收费政府指导价标准，由市发改委会同市房管局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照住宅物业服务等级分级定价的原则制定，定期向社会公布。其他区（市）县物业服务收费政府指导价标准由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定，并向社会公布。

　　我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准及有关问题另文下发。

　　六、物业服务收费实行政府指导价的，具体收费标准由建设单位与物业服务机构根据物业服务对应的等级标准和公布的政府指导价基准价和浮动幅度，在前期物业服务合同和保障性住房物业服务合同（以下统称物业服务合同）中约定。

　　物业服务收费实行市场调节价的，具体收费标准由建设单位或业主与物业服务机构在物业服务合同中约定。

　　七、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务机构的合理利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务机构的酬金。

　　八、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务机构固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主同意的其它费用。

　　九、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。物业服务收费原则按月计收，不得提前累计预收，另有约定的除外。

　　十、物业服务机构应当遵守国家的法律、法规及有关政策的规定，严格履行物业服务合同，为业主或者物业使用人提供质价相符的物业服务。如未能履行物业服务合同约定，导致物业服务质量下降，使业主、物业使用人人身、财产安全受到危害的，应当依法承担相应的责任。

　　业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务机构应当以书面形式催交，经书面催交，仍未交纳物业服务费的，物业服务机构可以依法追缴。

　　十一、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　十二、除物业服务机构收取物业服务费以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　十三、物业服务机构根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其服务收费由双方约定。

　　十四、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业买受人承担；双方另有约定的，从其约定。

　　十五、住宅进行装饰装修前，装修人或装饰装修企业应当与物业服务机构签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

　　装修期间收取的相关服务费用由物业服务机构按房屋建筑面积和装修工期向装修人或装饰装修企业收取。物业服务机构收取了以上费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。

　　上述收费具体标准由市发改委会同市房管局另文下发。

　　十六、集中供热水、供暖气以及业主专有部分空气调节采用集中式空调系统的，其设施设备运行与维护费可依据实际支出，按相关的建筑物专有部分建筑面积或户在物业服务费用外合理分摊，具体办法由建设单位、相关业主、业主大会、物业服务机构协商确定。

　　十七、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照相关规定按时足额交纳费用。物业服务机构接受委托代收上述费用的，可向委托方收取3％以内的手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。任何单位和个人不得强制物业服务机构代收或垫支代缴上述费用或要求物业服务机构提供无偿服务。物业服务机构不得向业主收取手续费等额外费用。

　　十八、在业主、业主大会首次选聘物业服务机构前，建设单位选聘物业服务机构提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务机构应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　十九、物业服务费用实行酬金制的，应当定期公布收支情况，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务机构不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　二十、建设单位或物业服务机构应将物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，在销售场所及物业管理区域的显著位置进行公示。

　　二十一、物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定，确因物业服务内容和物业服务等级变动等原因需要调整物业服务收费标准的，应按照有关法律、法规及政策规定执行。

　　调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

　　二十二、业主、业主大会及其业主委员会、物业服务机构、专业经营单位之间因物业服务收费发生争议的，可以申请当地人民调解机构调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　二十三、物业管理区域所在地的区（市）县价格主管部门应当加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

　　二十四、凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被价格主管部门依法查处的，区（市）县房产管理部门应对相关物业服务机构予以相应的信用记分处理。

　　二十五、本通知自20**年1月10 日起施行，有效期5年。

　　本通知施行之前，普通商品住宅前期物业服务合同中约定的物业服务等级标准及物业服务收费标准仍按原《成都市物价局、成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费〔20**〕268号）中的有关规定执行；本通知施行后，新开盘销售的普通商品住宅，签订的前期物业服务合同须符合本通知规定。原《成都市物价局、成都市房管局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费〔20**〕268号）中有关规定与本通知不一致的，以本通知规定为准。

　　二十六、本通知由市发改委、市房管局负责解释。

　　特此通知。

　　市发改委 市房管局

　　20**年12月10日

篇4：武汉市物业管理条例(2011)

　　武汉市物业管理条例(20**)

　　湖北省武汉市人大常委会

　　（20**年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 20**年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）

　　第一章 总则

　　第二章 新建物业与前期物业管理

　　第一节 物业管理区域

　　第二节 附属设施设备的配置

　　第三节 前期物业管理

　　第四节 新建物业的交付使用

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第一节 业 主

　　第二节 业主大会筹备组

　　第三节 业主大会

　　第四节 业主委员会

　　第四章 物业管理服务

　　第一节 一般规定

　　第二节 物业服务合同

　　第五章 物业的使用与维护

　　第一节 物业的使用

　　第二节 车位的使用管理

　　第三节 物业的维护

　　第六章 法律责任

　　第七章 附则

　　武汉市物业管理条例

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

　　第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章 新建物业与前期物业管理

　　第一节 物业管理区域

　　第五条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：

　　（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

　　（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

　　（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

　　第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。

　　开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

　　老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。

　　第二节 附属设施设备的配置

　　第七条 新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

　　物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。

　　开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

　　物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。

　　第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

　　第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。

　　第三节 前期物业管理

　　第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。

　　有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

　　（一）投标人少于三人；

　　（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。

　　第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　第十二条 房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

　　房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　第十三条 开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第四节 新建物业的交付使用

　　第十四条 新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

　　第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理必需的其他资料。

　　区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

　　业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第一节 业 主

　　第十六条 本条例所称业主，是指物业的所有权人。

　　尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。

　　第十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第十八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第二节 业主大会筹备组

　　第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

　　（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

　　（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

　　业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算；

　　（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照上述人数的统计总和计算。

　　业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

　　开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

　　第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

　　（一）物业管理区域划分证明；

　　（二）业主名册；

　　（三）建筑规划总平面图；

　　（四）附属设施设备交付使用备案证明；

　　（五）绿化竣工总平面图；

　　（六）物业服务用房配置证明；

　　（七）专项维修资金交存证明；

　　（八）成立业主大会必需的其他文件资料。

　　第二十三条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；

　　（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

　　第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

　　召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

　　第三节 业主大会

　　第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

　　业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。

　　第二十六条 业主大会履行下列职责：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

　　（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　（四）决定选聘、解聘物业服务企业;

　　（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；

　　（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；

　　（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；

　　（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

　　第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

　　除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

　　第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第三十条 业主大会对业主投票权的计算，按照下列规定确定：

　　（一）按照业主人数计算的，一人计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

　　（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

　　第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

　　第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定：

　　（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

　　（二）专项维修资金的筹集、使用方案；

　　（三）共有部分的经营与收益分配、使用；

　　（四）物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务；

　　（五）违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。

　　第四节 业主委员会

　　第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

　　第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及房屋主管部门的指导与监督，房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

　　业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

　　第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　（一）不再是该物业管理区域内的业主；

　　（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

　　（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

　　（一）拒不履行委员职责；

　　（二）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；

　　（三）在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

　　（四）因其他原因不适合继续担任委员的。

　　第三十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

　　第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

　　业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。

　　第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

　　业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。

　　第四章 物业管理服务

　　第一节 一般规定

　　第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

　　第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

　　从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房屋主管部门备案。

　　第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

　　物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

　　第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

　　（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

　　（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

　　（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；

　　（四）发生群体性事件；

　　（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；

　　（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

　　第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

　　第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋主管部门制定。

　　区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。

　　第二节 物业服务合同

　　第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

　　（一）物业服务事项；

　　（二）物业服务质量及服务费用；

　　（三）物业管理区域内安全保障事项；

　　（四）合同期限；

　　（五）违约责任。

　　第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：

　　（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

　　（二）公共绿化的维护；

　　（三）公共区域环境卫生的维护；

　　（四）公共区域的秩序维护和安全协防；

　　（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　（七）物业服务档案和物业档案的保管；

　　（八）其他物业公共服务事项。

　　第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。

　　实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房屋主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

　　第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

　　第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

　　物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门备案。

　　第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

　　业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　第五十六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　（一）物业服务合同依法、依约解除；

　　（二）除第五十五条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；

　　（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

　　第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：

　　（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

　　（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

　　（三）清退预收、代收的有关费用；

　　（四）法律、法规、规章规定的其他义务。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第一节 物业的使用

　　第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

　　（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方；

　　（三）破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（四）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

　　（五）在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质；

　　（六）乱丢垃圾，高空抛物；

　　（七）饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物；

　　（八）发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风；

　　（九）法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

　　第五十九条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。

　　物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

　　第六十条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第五十八条、第五十九条规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。

　　第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

　　第六十二条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的，施工单位应当采取措施保障安全，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。

　　第二节 车位的使用管理

　　第六十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

　　业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的，开发建设单位应当出租，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价，其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。

　　第六十四条 利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

　　利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

　　业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。

　　第六十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　第三节 物业的维护

　　第六十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

　　物业管理区域内的建（构）筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的，白蚁防治机构在白蚁防治包治期内，应当定期回访，发现蚁害应当免费予以灭治。

　　第六十七条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻物业造成损害；造成损害的，应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

　　第六十八条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维修养护。

　　第六十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

　　第七十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七十一条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主，应当交存专项维修资金；专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和业主按照下列规定交存：

　　（一）开发建设单位按照物业总规模建安造价百分之一点五（配置有电梯的，按照建安造价百分之二点五）的比例交存；

　　（二）业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。

　　市人民政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。

　　第七十二条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

　　利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。

　　第七十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

　　第七十四条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，相关业主、物业使用人不得拒绝。

　　供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。

　　第六章 法律责任

　　第七十五条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解；不能协商和解的，可以要求区房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。

　　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

　　第七十六条 开发建设单位有下列行为之一的，按照下列规定予以处罚：

　　（一）未按照本条例第二十一条规定向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府书面报告，或者未按照本条例第二十二条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的，由区房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处以五千元以上二万元以下罚款；

　　（二）违反本条例第七十一条规定，未依法缴存专项维修资金的，由房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上二十万元以下罚款，并自逾期之日起按日加收滞纳部分千分之零点三的滞纳金。

　　第七十七条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业违反本条例第四十四条第二款规定，未向市房屋主管部门备案的，由市房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款。

　　第七十八条 业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会的，业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由区房屋主管部门责令限期改正，并给予警告。

　　第七十九条 违反本条例第五十八条规定的，由有关主管部门按照下列规定予以查处；给他人造成损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）违反第一项、第二项规定的，由装饰装修行业主管部门依照有关法律法规的规定予以处罚；

　　（二）违反第三项规定的，由城市管理执法部门责令限期改正；逾期不改的，处以三千元以上三万元以下罚款；

　　（三）违反第四项规定的，由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚；

　　（四）违反第五项、第六项、第七项、第八项、第九项规定的，由公安、环保、城市管理执法等有关主管部门依法予以处理。

　　第八十条 房屋主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府以及其他有关管理部门的工作人员有下列行为之一的，由上级主管部门责令改正；情节严重的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）在进行建设工程规划审批和设计审查中，对车位、车库的设计未达到本市有关技术规范的规定或者物业服务用房不符合本条例规定的标准，而批准其规划设计方案的；

　　（二）开发建设单位未提供竣工验收文件或者提供的竣工验收文件不符合规定，而办理房屋交付使用备案手续的；

　　（三）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议或者组织召开业主大会进行业主委员会的换届选举的；

　　（四）挪用专项维修资金的；

　　（五）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的；

　　（六）其他玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的行为。

　　第七章 附则

　　第八十一条 市、区人民政府应当采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会应当在区房屋主管部门的指导下，组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可由业主自行管理物业，市、区人民政府应当给予适当补贴。

　　第八十二条 业主可以自行管理物业，也可以委托其他管理人管理物业。业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

　　第八十三条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本，由市房屋主管部门拟订。

　　第八十四条 本条例自20**年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。

篇5：武汉市前期物业服务合同(2014版示范文本)

　　武汉市前期物业服务合同(20**版示范文本)

　　关于印发《武汉市前期物业服务合同（示范文本）》的通知（武房发[20**]109号）

　　关于印发《武汉市前期物业服务合同(示范文本)》的通知

　　各区房管局、工商局，各房地产开发企业、物业服务企业：

　　为贯彻落实《武汉市物业管理条例》，切实规范前期物业服务活动，市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局联合制定了《武汉市前期物业服务合同(示范文本)》，现印发施行。

　　武汉市住房保障和房屋管理局 武汉市工商行政管理局

　　20**年8月29日

　　武汉市前期物业服务合同及附件(示范文本)

　　编号：

　　武汉市前期物业服务合同（示范文本）

　　武汉市住房保障和房屋管理局

　　武汉市工商行政管理局

　　说明

　　1、本合同为前期物业服务合同示范文本。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

　　2、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。

　　3、本示范文本所称的甲方为物业建设单位，乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经房管部门批准采用协议方式选聘的物业服务企业。

　　4、物业服务收费方式分为包干制和酬金制，由双方当事人协商选定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　5、住宅的物业服务标准分为四个等级（具体内容见附件5），一级为最高等级，四级为最低等级，由双方当事人协商选定；双方当事人也可以根据物业项目特点和服务需求，约定更高的物业服务标准。

　　6、根据《武汉市物业管理条例》第十一条的相关规定，本合同为甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同的组成部分。

　　7、根据《武汉市物业管理条例》第十二条的相关规定，房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由甲方承担。房屋交付使用后发生的物业服务费用，由业主承担。

　　8、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。

　　武汉市前期物业服务合同

　　甲方：（物业建设单位）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　邮编：----。

　　乙方：（物业服务企业）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　邮编：----；

　　资质等级：----；

　　证书编号：----。

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对---- （物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。

　　第一章 物业基本情况

　　第一条 物业基本情况:

　　1、物业名称-------- ；

　　物业类型-------- ；

　　坐落位置-------- ；

　　占地面积-------- ；

　　建筑面积-------- 。

　　2、物业管理区域四至：

　　东至-------- ；

　　南至-------- ；

　　西至-------- ；

　　北至-------- 。

　　（规划平面图见附件1，物业构成明细见附件2）。

　　第二章 服务内容与标准

　　第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：

　　1、综合管理服务；

　　2、物业共用部位与共用设施设备管理服务；

　　3、公共秩序维护服务；

　　4、保洁服务；

　　5、绿化养护服务。

　　6、---- 。

　　（物业共用部位明细见附件3，物业共用设施设备明细见附件4）。

　　第三条 乙方提供的前期物业服务应达到约定的----级物业服务标准（前期物业服务标准见附件5）。

　　第四条 在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约性服务，或者单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务的，服务内容和费用由双方另行商定。

　　第三章 服务费用

　　第五条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：

　　1、包干制

　　物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

　　多层住宅：----元/月.平方米；

　　高层住宅：----元/月.平方米；

　　别墅：----元/月.平方米；

　　办公楼：----元/月.平方米；

　　商业物业：----元/月.平方米；

　　物业：----元/月.平方米。

　　依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交费。

　　物业服务费用主要用于以下开支：

　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（3）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（4）物业管理区域绿化养护费用；

　　（5）物业管理区域秩序维护费用；

　　（6）办公费用；

　　（7）物业服务企业固定资产折旧；

　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（9）法定税费；

　　（10）---- 。

　　包干制服务费不含下列费用：

　　（1）物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

　　（2）车辆停泊服务费。

　　乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

　　2、酬金制

　　物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

　　多层住宅：----元/月.平方米；

　　高层住宅：----元/月.平方米；

　　别墅：----元/月.平方米；

　　办公楼：----元/月.平方米；

　　商业物业：----元/月.平方米；

　　物业：----元/月.平方米。

　　依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交费。

　　预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

　　物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（3）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（4）物业管理区域绿化养护费用；

　　（5）物业管理区域秩序维护费用；

　　（6）办公费用；

　　（7）物业服务企业固定资产折旧；

　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（9）---- 。

　　乙方采取以下第种方式提取酬金：

　　（1）乙方按----（每月/每季/每年）----元的标准从预收的物业服务资金中提取。

　　（2）乙方----（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金

　　%的比例提取。

　　物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

　　第六条 本合同约定期限起始之日的当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。

　　纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

　　本条规定由甲方承担的物业服务费用（物业服务资金）按----（每月/每季/每年）交纳给乙方，甲方应在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交纳义务；由业主或物业使用人承担的物业服务费用（物业服务资金）按----（每月/每季/每年）交纳给乙方，业主或物业使用人应在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交纳义务。

　　第七条 物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年----次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

　　对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

　　1、专业机构审计；

　　2、协商；

　　3、-------- 。

　　第四章 物业的经营与管理

　　第八条 停车费收取分别采取以下方式：

　　1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位---- 元/个?月、车库车位---- 元/个?月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位---- 元/个?月、车库车位---- 元/个?月的标准提取车辆停泊服务费，剩余部分归全体业主共有，用于补充专项维修资金或业主大会成立后决定的其他事项。

　　2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位---- 元/个?月、车库车位---- 元/个?月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位---- 元/个?月、车库车位---- 元/个?月的标准提取车辆停泊服务费，剩余部分归甲方所有。

　　3、停车场车位所有权或使用权由业主购置或甲方附赠的，车位使用人应按露天车位---- 元/个?月、车库车位---- 元/个?月的标准向乙方交纳车辆停泊服务费。

　　4、临时停车的，收费标准及方式由乙方根据政策法规确定并向全体业主公示。

　　第九条 车辆停泊服务内容如下：

　　1、停车场共用车位和共用部位的维护，要求正常使用；

　　2、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维护及时；

　　3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等；

　　4、车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，定时巡视检查。

　　5、--------。

　　第十条 车辆停泊服务费主要用于以下开支：

　　1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、停车场共用车位和共用部位的维护费用（业主自有车位的维修养护费用由其自行承担）；

　　3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护费用；

　　4、停车场的配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、道闸等系统）的运行能耗费用；

　　5、停车场的公共环境清洁卫生费用；

　　6、法定税费；

　　7、---- 。

　　第十一条 本物业管理区域内的会所属---- （全体业主/甲方）所有，会所总建筑面积 平方米，会所应首先满足本物业管理区域内业主的使用。会所出售或出租时，物业管理区域内的业主享有优先购买或承租权。会所所有人委托乙方经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由乙方与所有人另行约定。

　　第五章 物业的承接查验

　　第十二条 本服务合同签订后，乙方应前期介入，对工程进展进行适时跟踪。

　　甲方应当于----年 月 日（至少在物业交付前60日），通知乙方承接查验物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业服务用房及有关资料。乙方应当会同甲方对本合同附件3、附件4规定的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。查验中双方确认的问题应做好书面记录，甲方承诺在合理期限内予以解决。甲方应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等公共设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容。

　　第十三条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

　　（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

　　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

　　（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

　　（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

　　（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

　　（七）法律、法规和行政管理部门规定的其他条件。

　　第十四条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）；

　　5、-------- 。

　　第十五条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　　如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第十六条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合并遵守履行。

　　第十七条 乙方发现业主、物业使用人有违反物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理制度的行为时，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时向有关主管部门报告。

　　第十八条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

　　第十九条 因物业维修或者公共利益，甲方或乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当提前告知对方和相关业主，并采取措施保障安全，在约定期限内恢复原状。

　　挖掘本物业区域内道路、场地按规定应报行政管理部门审批的，应当遵守其规定。

　　第二十条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修保证金等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

　　第二十一条 甲方应于----年 月 日向乙方无偿提供符合法定要求的物业服务用房。物业服务用房属全体业主共有，乙方在物业服务期限内无偿使用，但不得改变其用途。

　　物业服务用房建筑面积平方米，其中：办公用房----平方米，位于---- ；业主委员会议事活动用房---- 平方米，位于---- ；---- 用房----平方米，位于---- 。

　　第二十二条 住宅专项维修资金的使用按照相关规定执行。

　　第七章 违约责任

　　第二十三条 甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。

　　业主或物业使用人违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准的，乙方不承担相应违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应承担赔偿责任。但业主或物业使用人不得以其他业主或物业使用人违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。

　　第二十四条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定，给甲方、业主造成损失的，应向甲方、业主赔偿损失。

　　第二十五条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额‰向乙方支付违约金。

　　第二十六条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就擅自提高部分有权拒绝交纳；已经收取的，乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。

　　第二十七条 甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

　　第二十八条 以下情况乙方不承担违约责任：

　　1、因不可抗力导致物业服务中断的；

　　2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

　　3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

　　4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

　　5、因甲方或业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；

　　6、业主、物业使用人违反本合同约定、物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；

　　7、-------- 。

　　第八章 其他事项

　　第二十九条 本合同期限自----年 月 日起至----年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

　　第三十条 本合同期满前----月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。

　　第三十一条 本合同期满前发生下列情形且业主大会尚未成立的，甲方可以终止合同另行选聘物业服务企业：

　　1、乙方违约致使合同目的不能实现的；

　　2、乙方提出解除合同的；

　　3、乙方因解散、破产等原因无法履行合同的。

　　第三十二条 自本合同终止时起10日内，乙方应将物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业服务用房及物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或---- 代管。乙方不得以任何理由拒绝、拖延移交。

　　第三十三条 甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

　　第三十四条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

　　第三十五条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

　　第三十六条 本合同自双方签章之日起生效。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。

　　第三十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决；协商不成，双方可选择以下第种方式处理：

　　1、向----仲裁委员会申请仲裁；

　　2、向人民法院提起诉讼。

　　第三十八条 本合同一式份，甲、乙双方各执份。

　　甲方（签章）---- 乙方（签章）

　　法定代表人--------法定代表人

　　年月 日

　　附件：

　　1、规划平面图

　　2、物业构成明细

　　3、物业共用部位明细

　　4、物业共用设施设备明细

　　5、前期物业服务标准

　　附件1：规划平面图

　　附件2：物业构成明细

　　类型 幢数 套（单元）数 建筑面积（平方米）

　　高层住宅

　　多层住宅

　　别墅

　　商业用房

　　工业用房

　　办公楼

　　车库

　　会所

　　学校

　　幼儿园用房

　　合计

　　备注

　　附件3：物业共用部位明细

　　1、房屋承重结构；

　　2、房屋主体结构；

　　3、公共门厅；

　　4、公共走廊；

　　5、公共楼梯间；

　　6、内天井;

　　7、户外墙面；

　　8、屋面；

　　9、传达室；

　　10、----；

　　11、----。

　　附件4：

　　物业共用设施设备明细

　　1、绿地----平方米；

　　2、道路----平方米；

　　3、化粪池----个；

　　4、污水井----个；

　　5、雨水井----个；

　　6、垃圾中转站----个；

　　7、水泵----个；

　　8、水箱----个；

　　9、电梯----部；

　　10、信报箱----个；

　　11、消防设施----；

　　12、公共照明设施----；

　　13、监控设施----；

　　14、避雷设施----；

　　15、共用天线----；

　　16、机动车库----个----平方米；

　　17、露天停车场----个----平方米；

　　18、非机动车库----个----平方米；

　　19、共用设施设备用房----平方米；

　　20、物业服务用房----平方米；

　　21、----；

　　22、----。

　　附件5：前期物业服务标准

　　一、综合管理服务

　　服务级别 序号 服务内容 服务标准

　　四个级别均适用----基本要求

　　（1）签订规范的物业服务合同。

　　（2）财务管理规范，账目清晰。

　　（3）有完善的员工岗位职责与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、服务质量管理制度。

　　（4）建立小区物业管理档案（包括业主资料、房屋、设备等档案）。

　　（5）物业项目经理持证上岗，电工、消防、特种设备管理等岗位作业人员持证上岗，员工统一着装、挂牌上岗。

　　（6）公示企业营业执照、资质证书，主要服务人员姓名、岗位和照片，服务内容和服务标准，收费项目和收费标准，报修和投诉监督电话。

　　（7）对违反房屋安全、治安、消防、城管、环保、特种设备管理等规定的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门。

　　（8）有公告宣传栏，宣传内容包括物业管理政策法规，消防、治安、房屋安全等内容。

　　一级

　　1 办公条件 设置物业服务中心，有专门的业主或使用人接待场所。

　　2 接待时间

　　（1）每天不少于10小时业务接待，其他时间设置值班人员。

　　（2）提供24小时客服电话服务。

　　3 投诉处理 对意见、建议在24小时内答复，对求助、投诉及时处理，有效投诉回访率90%以上。

　　4 客服人员 配客服专员，每人服务户数应不高于300户。

　　5 客户服务

　　（1）每季度公示物业服务合同履行情况。

　　（2）重要物业服务事项应在主要出入口、各楼栋单元内公示，履行告知义务。

　　（3）有宠物管理制度，设置宠物管理标识。

　　6 信息化管理 应用计算机、互联网等现代科技手段搭建信息化管理平台。

　　7 质量检查 每月组织1次项目服务质量检查，每年组织1次业主参观设施设备机房。

　　8 服务满意率

　　（1）开展业主访问，每年访问率不低于80%。

　　（2）业主满意度调查每年不少于2次，满意率80%以上，结果公示。

　　9 文化建设 宣传栏内容每年更新不少于4次。

　　10 人员培训 建立培训体系，管理、服务人员每年不少于48小时培训。

　　二级

　　1 办公条件 设置物业服务中心，有接待前台。

　　2 接待时间

　　（1）每天不少于8小时业务接待，其他时间设置值班人员。

　　（2）提供24小时客服电话服务。

　　3 投诉处理 对意见、建议在2个工作日内答复，对求助、投诉及时处理，有效投诉回访率80%以上。

　　4 客服人员 配客服专员，每人服务户数应不高于500户。

　　5 客户服务

　　（1）每半年公示物业服务合同履行情况。

　　（2）重要物业服务事项应在主要出入口、各楼栋单元内公示，履行告知义务。

　　（3）有宠物管理制度。

　　6 信息化管理 应用计算机、互联网等现代科技手段搭建信息化管理平台。

　　7 质量检查 每季组织1次项目服务质量检查。

　　8 服务满意率

　　（1）开展业主访问，每年访问率不低于50%。

　　（2）业主满意度调查每年不少于1次，满意率70%以上。

　　9 文化建设 宣传栏内容每年更新不少于3次。

　　10 人员培训 建立培训体系，管理、服务人员每年不少于30小时培训。

　　三级

　　1 办公条件 设置物业服务中心。

　　2 接待时间 每天不少于8小时业务接待。

　　3 投诉处理 对意见、建议在3个工作日内答复，对求助、投诉及时处理，有效投诉回访率60%以上。

　　4 客服人员 配客服人员。

　　5 客户服务

　　（1）每年初公示上一年度物业服务合同履行情况。

　　（2）重要物业服务事项应在主要出入口公示，履行告知义务。

　　6 质量检查 每年组织1次项目服务质量检查。

　　7 服务满意率 业主满意度调查每年不少于1次，满意率65%以上。

　　8 文化建设 宣传栏内容每年更新不少于2次。

　　9 人员培训 管理、服务人员每年不少于12小时培训。

　　四级

　　1 办公条件 有固定的办公场所。

　　2 接待时间 周一至周五8小时业务接待。

　　3 投诉处理 对意见、建议在5个工作日内答复，对求助、投诉及时处理。

　　4 客服人员 配客服人员。

　　5 服务满意率 业主满意度调查每年不少于1次，满意率60%以上。

　　6 文化建设 宣传栏内容每年更新不少于1次。

　　7 人员培训 管理、服务人员每年不少于8小时培训。

　　二、物业共用部位与共用设施设备管理服务

　　服务级别 序号 服务内容 服务标准

　　四个级别均适用----基本要求

　　（1）建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养、定期安全检查制度。

　　（2）建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全，运行、检查、维修养护记录应每月归档；对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理记录；雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。

　　（3）水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范。

　　（4）小区内危险部位设置警示标识或防范设施。

　　（5）共用设施设备配有专人管理；有国家规范的，应达到规定的保养标准；设备用房整洁，各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全。

　　（6）小区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅。

　　（7）每年巡视1 次梁、板、柱等结构构件可见部分，外观出现变形、开裂等现象时，应提示相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

　　（8）建立装饰装修管理制度。装修前，依规对装修方案进行审核、备案，告知装饰装修的禁止行为和注意事项，签署装修服务协议，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

　　一级

　　1 房屋本体及共用部位

　　（1）每半年检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

　　（2）每半月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

　　（3）每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等。

　　（4）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。

　　（5）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。

　　2 建筑附属构筑物

　　（1）每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月检查1 次雨、污水管井等。每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，3日内完成维修。

　　（2）每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。

　　（3）水景使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施，确保功能完好，无安全隐患。

　　3 装修管理

　　（1）每天不少于1次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及有关主管部门。

　　（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在3日内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

　　4 标识与安全警示

　　（1）主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。

　　（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每周检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。

　　5 公共照明设备管理

　　（1）楼内照明：每日巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。

　　（2）楼外照明：每周巡视3次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每半月调整1次时间控制器。

　　（3）应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。

　　（4）楼内外照明完好率应不低于95%。

　　6 供水、供电设备管理

　　（1）各设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次。

　　（2）供电、供水设备运行完好率99%以上，每10万平方米每年超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备设施故障）停水、停电不超过2次。

　　（3）接停电、停水通知后，1小时内通知业主。

　　（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。

　　7 消防设备管理

　　（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。

　　（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。

　　（3）每日对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于1%。

　　8 安防设备

　　（1）安防系统每月进行1次检修保养，运行良好，安防系统出现故障时，有相关预案措施弥补。全年运行完好率不低于95%。

　　（2）周界红外对射、门禁系统每日抽查功能有效性，每日抽检率不低于15%。

　　9 电梯管理

　　（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。

　　（2）每年至少进行2次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。

　　（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。

　　10 排水系统管理

　　（1）公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查2次，并视检查情况及时清掏。

　　（2）化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　11 业主报修 24小时受理业主或使用人报修，夜间有专人值守，处理紧急报修，水电等急修15分钟内到现场处理，一般修理2小时内处理。维修回访率90%以上。

　　二级

　　1 房屋本体及共用部位

　　（1）每半年检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

　　（2）每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

　　（3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等。

　　（4）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。

　　（5）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。

　　2 建筑附属构筑物

　　（1）每2个月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月检查1 次雨、污水管井等。每2个月巡查1 次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，5日内完成维修。

　　（2）每2个月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。

　　（3）水景使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，确保功能完好，无安全隐患。

　　3 装修管理

　　（1）每2天不少于1次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及有关主管部门。

　　（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在5日内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

　　4 标识与安全警示

　　（1）主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。

　　（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。

　　5 公共照明设备管理

　　（1）楼内照明：每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复。

　　（2）楼外照明：每周巡视2次，一般故障12小时内修复；复杂故障5日内修复；每半月调整1次时间控制器。

　　（3）应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。

　　（4）楼内外照明完好率应不低于90%。

　　6 供水、供电设备管理

　　（1）各设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次。

　　（2）供电、供水设备运行完好率98%以上，每10万平方米每年超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备设施故障）停水、停电不超过3次。

　　（3）接停电、停水通知后，1小时内通知业主。

　　（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。

　　7 消防设备管理

　　（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。

　　（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。

　　（3）每周对消防主机、联动柜进行2次检查，系统误报率不高于2%。

　　8 安防设备

　　（1）安防系统每月进行1次检修保养，运行良好，安防系统出现故障时，有相关预案措施弥补。全年运行完好率不低于90%。

　　（2）周界红外对射、门禁系统每日抽查功能有效性，每日抽检率不低于10%。

　　9 电梯管理

　　（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。

　　（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。

　　（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。

　　10 排水系统管理

　　（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏。

　　（2）化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　11 业主报修 24小时受理业主或使用人报修，夜间有人员值守，处理紧急报修，水电等急修半小时内到现场处理，一般修理8小时内处理。维修回访率80%以上。

　　三级

　　1 房屋本体及共用部位

　　（1）每年检查1次外墙。

　　（2）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。

　　（3）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。

　　2 建筑附属构筑物

　　（1）每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月检查1 次雨、污水管井等。每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，1周内完成维修。

　　（2）每季度巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。

　　3 装修管理

　　（1）每周不少于2次巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及有关主管部门。

　　（2）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在1周内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

　　4 标识与安全警示

　　（1）小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。

　　（2）对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。

　　5 公共照明设备管理

　　（1）楼内照明：每周巡视2 次，一般故障24小时内修复；复杂故障5日内修复。

　　（2）楼外照明：每周巡视1 次，一般故障1日内修复；复杂故障1 周内修复；每月调整1次时间控制器。

　　（3）应急照明：每日巡视1 次，发现故障，30分钟内组织维修。

　　（4）楼内外照明完好率应不低于85%。

　　6 供水、供电设备管理

　　（1）各设备系统每周检查2次，每月保养1次，设备房每2周清洁1次。

　　（2）供电、供水设备运行完好率98%以上，每10万平方米每年超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备设施故障）停水、停电不超过5次。

　　（3）接停电、停水通知后，2小时内通知业主。

　　（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。

　　7 消防设备管理

　　（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。

　　（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。

　　（3）每周对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于3%。

　　8 安防设备

　　安防系统每月进行1次检修保养，运行正常，安防系统出现故障时，有相关预案措施弥补。全年运行完好率不低于85%。

　　9 电梯管理

　　（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。

　　（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。

　　（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。

　　10 排水系统管理

　　（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏。

　　（2）化粪池每年清掏不少于1次，发现异常及时清掏。

　　11 业主报修 24小时受理业主或使用人报修，紧急报修半小时内到现场处理，一般修理1日内处理。维修回访率50%以上。

　　四级

　　1 房屋本体及共用部位

　　（1）每年汛前和强降雨后检查屋面漏水和雨落管等。

　　（2）每年对房屋防雷装置进行1次检测，发现异常时及时处理。

　　2 建筑附属构筑物

　　（1）每半年巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月检查1 次雨、污水管井等。每半年巡查1 次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修。

　　（2）每半年巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，发现损坏或安全隐患及时处理。

　　3 装修管理

　　有专人巡查施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会及有关主管部门。

　　4 标识与安全警示

　　对道路交通及危险部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。

　　5 公共照明设备管理

　　（1）楼内照明：每半月巡视1 次，一般故障24小时内修复；复杂故障1 周内修复。

　　（2）楼外照明：每周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障半月内修复。

　　（3）楼内外照明完好率应不低于80%。

　　6 供水、供电设备管理

　　（1）各设备系统每周检查1次，每月保养1次，设备房每月清洁1次。

　　（2）供电、供水设备运行完好率97%以上。

　　（3）接停电、停水通知后，2小时内通知业主。

　　（4）每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB 5749的要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时处理。

　　7 消防设备管理

　　（1）每月检查1次灭火器、室内外消火栓、防火门，保障完好；消防泵每月启动试运行不少于1次。

　　（2）每年对消防设施至少进行1次全面检测，保障完好有效；设置有火灾自动报警、自动灭火等自动消防系统的，每年应当委托具备相应资质的检测、维修机构对自动消防系统进行1次以上检测和维修。

　　（3）每月对消防主机、联动柜进行1次检查，系统误报率不高于5%。

　　8 安防设备

　　安防系统每月进行1次检修保养，运行基本正常，安防系统出现故障时，有相关预案措施弥补。

　　9 电梯管理

　　（1）电梯应按规定进行注册登记，由具有相应资质的电梯维保单位进行维保，定期检验，张贴使用标志，至少每15日进行1次清洁、润滑、调整和检查。

　　（2）每年至少进行1次救援演练，电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援。

　　（3）配备至少1名取得特种设备作业人员资格证的电梯安全管理人员，定期巡查电梯安全状况，发现涉及电梯安全的故障，应立即停止使用，并通知电梯维保单位及时修复；配置必要的专业救援和对讲工具，保证电梯紧急救援通讯设备24小时畅通应答。

　　10 排水系统管理

　　（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏。

　　（2）化粪池每年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　11 业主报修

　　周一至周五受理业主报修，紧急报修1小时内到现场处理，一般修理2日内处理。

　　三、公共秩序维护

　　服务级别 序号 服务内容 服务标准

　　四个级别均适用----基本要求

　　（1）小区基本实现封闭式管理，配有专职的公共秩序维护员，24小时值班。

　　（2）建立公共秩序维护员管理规定、站岗值勤标准、巡逻值勤标准、交接班标准和要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度。

　　（3）制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、燃气泄漏、触电、人员高坠、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急预案。

　　（4）对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防车通道符合消防安全要求。

　　一级

　　1 监控中心 小区设有监控中心，提供电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防安全服务，24小时开通。

　　2 出入管理 各出入口24小时值班看守，业主出入高峰时段站岗执勤且不少于4小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　3 区域巡逻 重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录。

　　4 应急处理 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员5分钟内赶到现场进行处理。

　　5 消防演练 每年组织物业服务人员进行不少于2次消防演练，其中有业主（使用人）参与的不少于1次。

　　6 员工培训 对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于150课时。

　　二级

　　1 监控中心 小区设有监控中心，提供电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中3项以上技防安全服务，24小时开通。

　　2 出入管理 各出入口24小时值班看守，业主出入高峰时段站岗执勤且不少于2小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　3 区域巡逻 重点部位每3小时巡逻1次，并做好巡更记录。

　　4 应急处理 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员10分钟内赶到现场进行处理。

　　5 消防演练 每年组织物业服务人员进行不少于2次消防演练，其中有业主（使用人）参与的不少于1次。

　　6 员工培训 对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于120课时。

　　三级

　　1 监控中心 小区提供电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中2项以上技防安全服务，24小时开通。

　　2 出入管理 各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　3 区域巡逻 重点部位白天每4小时巡逻1次，夜间每3小时巡逻1次，并有巡逻记录。

　　4 应急处理 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员15分钟内赶到现场进行处理。

　　5 消防演练 每年组织物业服务人员进行不少于1次消防演练。

　　6 员工培训 对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于80课时。

　　四级

　　1 监控中心 按小区配置的安防系统现状，保证24小时开通。

　　2 出入管理 主出入口24小时值班看守，其他出入口定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。

　　3 区域巡逻 重点部位白天每4小时巡逻1次，夜间巡逻2次，并有巡逻记录。

　　4 应急处理 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员20分钟内赶到现场进行处理。

　　5 消防演练 每年组织物业服务人员进行不少于1次消防演练。

　　6 员工培训 对公共秩序维护员的理论及实操培训每季度不少于1次，每次不少于2个课时。

　　四、保洁服务

　　服务级别 序号 服务内容 服务标准

　　四个级别均适用----基本要求

　　（1）清洁设施设备配备齐全，并有专人管理。

　　（2）制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。

　　（3）垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。

　　（4）及时制止物业管理区域内乱悬挂、乱张贴、乱涂、乱画、乱堆放等现象。

　　（5）对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝阻，并报告有关部门进行处理。

　　（6）制定消杀工作计划并执行。

　　一级

　　1 垃圾收集与清理 每单元首层设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味。

　　2 垃圾收集点保洁 果皮箱、垃圾桶每日清洁、擦拭1次，定期消毒，箱（桶）无异味、无污迹。

　　3 小区公共部位保洁

　　（1）楼道、楼梯每日清洁1次，每周清拖2次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周擦拭2次。

　　（2）楼外道路、场地每日清扫不少于1次，巡视保洁2次。

　　（3）主干道每月清洗不少于1次。

　　（4）平屋面每季度清扫1次，每周巡查1次，有杂物及时清扫。

　　4 大堂、电梯保洁

　　（1）大堂地面随时保洁，保持地面清洁，大理石地面每半年打蜡或晶面处理 1 次；大堂墙面砖每月擦抹 1 次，大堂玻璃每周清洁一次。

　　（2）电梯厅、电梯轿厢地面每日清洁两次，若轿厢内铺设地毯，每3 日吸尘 1 次，电梯层门每周擦抹 1 次，每月对电梯门壁、层门打蜡上光 1 次，灯饰及轿厢顶部每月清洁 1 次；电梯门槽每月清理 1 次。

　　5 四害消杀

　　（1） 5-10月灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。

　　（2）消杀工作有明确详实的计划、通知、过程记录和效果评估。

　　二级

　　1 垃圾收集与清理 每单元首层设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理不少于2次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味。

　　2 垃圾收集点保洁 果皮箱、垃圾桶每周清洁、擦拭2次，箱（桶）无异味、无污迹。

　　3 小区公共部位保洁

　　（1）楼道、楼梯每日清洁1次，每周清拖1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周擦拭1次。

　　（2）楼外道路、场地每日清扫不少于1次，巡视保洁1次。

　　（3）主干道每季度清洗不少于1次。

　　（4）平屋面每季度清扫1次，每月巡查1次，有杂物及时清扫。

　　4 大堂、电梯保洁

　　（1）大堂地面随时保洁，保持地面清洁，大理石地面每年打蜡或晶面处理1次；大堂墙面砖每月擦抹 1 次，大堂玻璃每月清洁2次。

　　（2）电梯厅、电梯轿厢地面每日清洁1次，若轿厢内铺设地毯，每周吸尘1 次，电梯层门每周擦抹 1 次，每月对电梯门壁、层门打蜡上光 1 次，灯饰及轿厢顶部每月清洁 1 次；电梯门槽每月清理 1 次。

　　5 四害消杀 5-10月灭四害消杀工作每月不少于1次，其余月份每2个月不少于1次。

　　三级

　　1 垃圾收集与清理 按楼栋设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集点保洁 果皮箱、垃圾桶每周清洗1次。

　　3 小区公共部位保洁

　　（1）楼道、楼梯每日清洁1次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每2周擦拭1次。

　　（2）楼外道路、场地每日清扫不少于1次。

　　（3）平屋面每半年清扫1次，每季度巡查1次，有杂物及时清扫。

　　4 大堂、电梯保洁

　　（1）大堂地面每日清洁1次；大堂墙面砖每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清洁1次。

　　（2）电梯厅、电梯轿厢地面每日清洁1次，若轿厢内铺设地毯，每月吸尘 2 次，电梯层门每周擦抹 1 次，每季度对电梯门壁、层门打蜡上光 1 次，灯饰及轿厢顶部每季度清洁 1 次；电梯门槽每月清理1次。

　　5 四害消杀 5-10月灭四害消杀工作每月不少于1次。

　　四级

　　1 垃圾收集与清理 小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集点保洁 果皮箱、垃圾桶每半月清洗1次。

　　3 小区公共部位保洁

　　（1）楼道、楼梯每周清洁2次；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每月擦拭1次。

　　（2）楼外道路、场地每日清扫不少于1次。

　　4 大堂、电梯保洁

　　（1）大堂地面每日清洁1次；大堂墙面砖每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清洁1次。

　　（2）电梯厅、电梯轿厢地面每日清洁1次。

　　5 四害消杀 5-10月进行灭四害消杀工作。

　　五、绿化养护

　　服务级别 序号 服务内容 服务标准

　　四个级别均适用----基本要求

　　（1）配有绿化养护人员进行绿化养护管理。

　　（2）制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。

　　（3）选用高效低毒、低残留的药剂防治病虫害，并在喷药前对业主进行书面提醒、告知。

　　一级

　　1 专业人员配置 配备专职绿化管理人员，具有相应的园林绿化专业技术职称。

　　2 乔灌木养护 （1）乔木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增追施复合肥2次，满足植物生长需要。

　　（2）乔木骨架均匀、树形美观；灌木修剪整齐、造型美观。

　　（3）主干道旁花木有标识。

　　3 草坪养护 草坪常年保持平整，边缘清晰，每年清除杂草7次以上，无黄土裸露，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机肥2到3次。

　　4 花坛养护 （1）及时更换花坛枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次、施复合肥2次，盛花期追肥适量。

　　（2）花木长势良好，花丛边幅修剪整齐、造型美观。

　　5 病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况，根据检查结果及时灭治，病虫害发生率低于5%。

　　6 灌溉排水 有计划进行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前进行浇水，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉；及时抗旱排涝，无旱涝原因导致植物死亡。

　　7 垃圾处理 产生的垃圾应在绿化作业完成后2小时内清理干净。

　　二级

　　1 专业人员配置 配备专职绿化养护人员。

　　2 乔灌木养护 乔木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪养护 草坪常年保持平整，每年清除杂草5次以上，黄土裸露面积不大于2%，按肥力、草种、生长情况及时施有机肥，每年2次以上。

　　4 花坛养护 及时清除花坛枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次、施复合肥1次。

　　5 病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查3次病虫害情况，根据检查结果及时灭治，病虫害发生率低于10%。

　　6 灌溉排水 有计划进行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前进行浇水；及时抗旱排涝，无旱涝原因导致植物死亡。

　　7 垃圾处理 绿化作业完成后产生的垃圾应4小时内清理干净。

　　三级

　　1 专业人员配置 配备专职或兼职绿化养护人员。

　　2 乔灌木养护 乔木每年修枝1次，灌木每年修剪1次以上，无枯枝、缺枝，土壤基本疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥1次，部分花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪养护 草坪无明显缺水枯黄，每年修剪5次以上，每年清除杂草3次以上，黄土裸露面积不大于5%，每年普施有机肥1次。

　　4 花坛养护 及时清除花坛枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。

　　5 病虫害防治 根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查2次病虫害情况，并进行防治，不出现严重病虫害。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及时排除花坛、草坪积水，无旱涝原因导致植物死亡。

　　7 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾应8小时内清理干净。

　　四级

　　1 专业人员配置 配备专职或兼职绿化养护人员。

　　2 乔灌木养护 乔木每2年修枝1次，灌木每年修剪1次，每年普施基肥1次。

　　3 草坪养护 草坪每年修剪3次以上，每年清除杂草2次以上，黄土裸露面积不大于10%。

　　4 花坛养护 及时清除花坛枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。

　　5 病虫害防治 植物生长季每月检查1次病虫害情况，并进行防治。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及时排除花坛、草坪积水。

　　7 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾应在24小时内清理干净。