物业经理人

南宁市物业专项维修资金管理办法(2009年)

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南宁市物业专项维修资金管理办法(2009年)

  广西壮族自治区南宁市人民政府

  南宁市人民政府令第27号

  二〇〇九年九月二十三日

  第一章 总 则

  第一条 为加强本市物业专项维修资金管理,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用,维护业主的共同权益,根据《物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用,适用本办法。

  第三条 物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。

  第四条 市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。

  市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构(以下简称管理机构)具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。

  规划、建设、审计等部门按照各自职责协同做好相关工作。

  第五条 市财政部门设立物业专项维修资金专户,并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。

  物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账;公有住房专项维修资金专户,按照售房单位设账。

  第二章 交 存

  第六条 业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金,业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

  第七条 业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金:

  (一)未配置电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。

  (二)已配置电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%。

  业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。

  第八条 售后公有住房应当按照下列规定交存物业专项维修资金:

  (一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。

  (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

  从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

  第九条 开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定物业专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项(来自:www.pmceo.com),由业主按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

  第十条 新建物业的开发建设单位应当在下列期限内按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预缴物业专项维修资金:

  (一)需办理商品房预售许可的,在办理预售许可前;

  (二)需办理商品房现售备案的,在办理现售备案前;

  (三)本办法实施前已办理商品房预售许可的,在办理现售备案前。

  业主在申请办理商品房权属登记前应当向开发建设单位支付预交物业专项维修资金,并到管理机构办理更名手续。

  第十一条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期物业专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。

  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。

  第十二条 物业购买人未按照本办法的规定交存物业专项维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。

  第十三条 交存物业专项维修资金应当按照下列程序办理:

  (一)业主向管理机构提交物业专项维修资金交存登记表、房屋销售合同或房屋所有权证、业主的身份证明等材料后,领取物业专项维修资金交存通知单;

  (二)业主凭物业专项维修资金交存通知单到专户管理银行交存维修资金,取得物业专项维修资金交款凭证;

  (三)业主凭物业专项维修资金交款凭证到管理机构领取票据。

  第十四条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。相关业主续交后的物业专项维修资金余额不得少于其按本办

  法应交首期物业专项维修资金数额。

  物业专项维修资金的续交方案由业主委员会拟订,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。未成立业主大会续交维修资金的,由业主按照首期物业专项维修资金标准补足。

  第十五条 本办法实施前未建立或未按规定交存首期物业专项维修资金的物业,业主应当自本办法实施之日起,每年按照建筑面积每平方米5元的标准,连续四年将首期维修资金交存至物业专项维修资金专户。

  业主大会对前款规定另有决定的,按照业主大会决定执行。

  第三章 管 理

  第十六条 业主大会成立前,物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户,由管理机构负责代管。

  第十七条 业主大会成立后,业主大会决定不再委托管理机构代管物业专项维修资金的,应当就下列事项进行表决:

  (一)不委托管理机构代管物业专项维修资金的决议;

  (二)物业专项维修资金使用管理办法及应急支取预案;

  (三)委托物业管理单位或会计师事务所作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案;

  (四)物业专项维修资金账目管理办法;

  (五)确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议;

  (六)其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

  以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,业主委员会可以持业主大会的有效决议到管理机构办理物业专项维修资金划转手续。

  第十八条 管理机构应当在办理物业专项维修资金划转备案手续后5个工作日内书面告知市财政部门。

  市财政部门应当在5个工作日内通知专户管理银行开立业主大会物业专项维修资金账户,将物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金账户,并由管理机构将有关收支情况账目等移交业主委员会。

  第十九条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期物业专项维修资金,业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。

  第二十条 有下列情形之一的,开发建设单位、业主或业主委员会应当到管理机构办理有关物业专项维修资金的变更手续:

  (一)物业管理区域发生调整的;

  (二)房屋所有权发生转移的;

  (三)物业专项维修资金账目责任人发生变更的;

  (四)业主大会委托的账目管理单位发生变更的;

  (五)其他发生变更的事项。

  第二十一条 房屋灭失的,按照下列规定返还物业专项维修资金:

  (一)房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主;

  (二)公有住房售房单位交存的物业专项维修资金账面余额返还售房单位;

  公有住房售房单位不存在的,按照公有住房售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  第二十二条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会,应当与专户管理银行每半年核对一次物业专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

  (一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (二)发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况;

  (三)业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第二十三条 管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会,应当建立物业专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

  第二十四条 物业专项维修资金的管理应当依法接受审计部门的监督。

  第四章 使 用

  第二十五条 物业专项维修资金应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,任何单位和个人不得挪作他用。

  物业专项维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支,并与专项维修资金分账核算。管理机构代管专项维修资金的管理费用,由市财政部门核定。

  第二十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

  (一)商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊;其中,业主承担的部分,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (三)售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业;其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊。

  物业专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

  第二十七条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未出售的物业,由开发建设单位或者公有住房售房单位按照尚未出售物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  第二十八条 按照本办法使用物业专项维修资金时,维修工程符合以下情况之一的,应当委托工程造价咨询单位进行项目审价:

  (一)单项维修工程费用超过1万元;

  (二)一次性使用维修资金总额超过1万5千元;

  (三)其他依法应当进行项目审价的工程。

  第二十九条 物业专项维修资金未划转业主大会管理的,使用物业专项维修资金按照下列程序办理:

  (一)物业管理单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案;没有物业管理单位的,由相关业主提出使用方案。

  (二)使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示不少于5日。

  (三)物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。

  (四)物业管理单位或相关业主持物业专项维修资金使用申请表、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料,向管理机构申请办理预支手续;其中,动用公有住房专项维修资金的,向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请预支。

  (五)管理机构在5个工作日内审核完毕相关材料,向市财政部门申请拨付核定预算金额70%的费用;市财政部门应当于收到管理机构申请之日起2个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额70%划转至维修单位。

  (六)负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额70%划转至维修单位。

  (七)维修工程竣工验收合格后,物业管理单位或相关业主持下列材料报管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实,拨付维修费用的余额:

  1、工程决算单;

  2、维修和更新、改造工程的发票;

  3、相关业主意见反馈表;

  4、维修费用分摊明细表;

  5、其他相关材料。

  第三十条 维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的,超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

  第三十一条 物业专项维修资金划转业主大会管理的,使用物业专项维修资金按照下列程序办理:

  (一)物业管理单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案;没有物业管理单位的,由业主委员会提出使用方案。

  (二)使用方案应当在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。

  (三)物业专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。

  (四)物业管理单位持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请。

  (五)业主委员会预支维修资金的,应当将有关材料报管理机构备案。

  (六)业主委员会凭管理机构的备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用。

  (七)专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

  (八)维修工程竣工验收合格后,经业主委员会、账目管理单位核实,拨付维修费用的余额。

  第三十二条 物业专项维修资金在管理机构代管期间,物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由物业管理单位或业主委员会提出书面紧急报告,管理机构核实后及时通知市财政部门预先拨款。

  维修工程竣工验收合格后,物业管理单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满物业管理单位或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。维修工程决算费用超过1万元的维修工程,应当经审计后方可办理相关结算手续。

  物业所在区域内没有物业管理单位和未成立业主委员会的,由所在城区负责房产管理的行政主管部门代为组织维修。

  第三十三条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业管理单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  第三十四条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用:

  (一)按规定计取的物业专项维修资金的存储利息;

  (二)利用物业专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)物业共用设施设备报废后回收的残值。

  第五章 法律责任

  第三十五条 开发建设单位违反本办法第十条规定,不预交物业专项维修资金的,由市房产主管部门责令限期整改;逾期不改正的,处以1万元以上5万元以下罚款并暂缓办理相关业务。

  第三十六条 违反本办法的规定,业主不交存或不续交应分摊的物业专项维修资金的,业主委员会可采取相应的催交措施。

  经业主委员会催交,业主仍不交存或续交应分摊的物业专项维修资金的,由市房产主管部门责令其限期交存。

  第三十七条 违反本办法规定挪用物业专项维修资金的,由市房产主管部门追回挪用的维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款;物业管理单位挪用物业专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第三十八条 市房产主管部门

  、市财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物,不依法履行物业专项维修资金的监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十九条 因物业专项维修资金的交存、使用等发生纠纷,当事人可以自行协商解决,协商不成的,可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

  第六章 附 则

  第四十条 本办法所称专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规和物业买卖合同,由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的部位,包括:基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊和通道等。

  本办法所称物业共用设施设备,是指根据法律、法规和物业买卖合同,由单幢物业或物业管理区域内业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备,包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、空调系统、给排水管道、消防设施、避雷设施、安防技防监控系统、智能化系统、音乐背景系统绿地、水箱、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  本办法所称建筑物总面积是指专有部分面积总和。

  第四十一条 经济适用住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房按照本办法有关商品房的规定交存物业专项维修资金。

  第四十二条 本办法施行前,已按有关规定或合同约定归集物业专项维修资金的,应当统一交存至专户管理银行,其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

  第四十三条 市辖县物业专项维修资金的交存、管理、使用,参照本办法执行。

  第四十四条 本办法自20**年11月1日起施行。

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篇2:关于实施《柳州市住宅专项维修资金管理暂行办法》的通知(2010)

  柳建物业字〔20**〕4号

  各房地产开发企业、广大业主及各有关单位:

  为更好地贯彻实施市政府20**年4月14日颁布的《柳州市住宅专项维修资金管理暂行办法》,建立我市房屋“养老金”制度,妥善解决保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的维修改造难题,经研究,现将我市开展住宅专项维修资金管理工作的有关事项通知如下,请遵照执行。

  一、首期住宅专项维修资金归集的范围

  在本市市区范围内,20**年5月5日以后取得商品房预售许可证(未实行预售的项目,则以取得施工许可证为准)的住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等房屋以及20**年5月5日以后按照房改价出售给单位职工的售后公有住房,其住宅、非住宅的业主应按照规定交存首期住宅专项维修资金。

  二、首期住宅专项维修资金的交存标准

  (一)住宅专项维修资金的交存标准,由市住建委根据我市住宅建筑安装工程www.pmceo.com造价变化等情况进行测算后定期公布。

  (二)新建住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等房屋首期住宅专项维修资金交存的具体数额为:

  1、未配置电梯的房屋(包括配置电梯的一层房屋),交存数额为专有部分建筑面积每平方米50元;

  2、配置电梯的房屋(不包括配置电梯的一层房屋),交存数额为专有部分建筑面积每平方米70元。

  (三)售后公有住房的业主交存住宅专项维修资金的数额为专有部分建筑面积每平方米15元;公有住房售房单位从售房款中按照一定比例(多层按20%,高层按30%)提取住宅专项维修资金。

  三、首期住宅专项维修资金的交存时间

  (一)住宅小区、商住楼、经济适用房、集资合作建房、危旧房改造房等新建物业的购房人应在房屋交付使用前到专户管理银行交存住宅专项维修资金。

  业主在办理房屋权属登记时,应向登记部门出具《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》(核原件,收复印件)。

  (二)开发建设单位在办理房屋初始登记前应将未售出房屋的首期住宅专项维修资金交存到专户管理银行。房屋出售后,开发建设单位向购房人收取已交存的住宅专项维修资金,并到市住建委办理维修资金更名手续。

  开发建设单位在办理房屋初始登记时,应向登记部门出具《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》(核原件,收复印件)。

  (三)售后公有住房的业主应当在缴交购房款的同时将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行;公有住房售房单位应当在办理产权转移前将应提取的维修资金存入专户管理银行。售后公有住房的业主在办理房屋权属登记时,应向登记部门出具《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》(核原件,收复印件)。

  未交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

  四、首期住宅专项维修资金的交存程序及方式

  (一)申报设立住宅专项维修资金账。

  1、开发建设单位在办理预售许可前(未实行预售的项目,则在房屋交付使用前)持下列材料到市住建委申报设立住宅专项维修资金账:

  (1)《柳州市住宅专项维修资金交存申请表》;

  (2)国有土地使用权证明文件;

  (3)建设工程规划许可证及其规划总平面图;

  (4)经备案的房屋建筑面积测绘报告。

  2、集资合作建房代建单位、公有住房出售单位在房屋竣工验收合格取得单位产权证后,持下列材料到市住建委申报设立住宅专项维修资金账:

  (1)《柳州市住宅专项维修资金交存申请表》;

  (2)单位房屋所有权证证明文件;

  (3)经备案的房屋建筑面积测绘报告。

  (二)市住建委根据开发建设单位或公有住房售房单位的申报材料进行核算后,向开发建设单位或公有住房售房单位出具《柳州市住宅专项维修资金交存通知书》。

  (三)开发建设单位或公有住房售房单位在房屋销售(预售)时,在房屋买卖合同中以专门条款与购买人约定首期住宅专项维修资金交存的数额、时间、方式等事项,并将《柳州市住宅专项维修资金交存通知书》交给购房人。

  (四)购房人持《柳州市住宅专项维修资金交存通知书》到专户银行交存住宅专项维修资金。

  (五)购房人持银行交款凭证到市住建委领取《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》(或委托开发建设单位领取)。(www.pmceo.com)

  (六)办理房屋交付手续时,购房人须出示《广西壮族自治区物业专项维修资金专用收据》。

  五、住宅专项维修资金的存储利息

  在结息年度(指上年7月1日至本年6月30日)内交存的维修资金按活期存款利率计息,上年结转的资金本息,按三个月定期存款利率计息。

  六、关于《办法》实施前的执行事项

  (一)已交付使用尚未归集住宅专项维修资金的住宅小区,在自治区有关部门未下文补建前暂不交存维修资金(业主大会另有决定的除外)。

  (二)市住建委和市财政局将自《柳州市住宅专项维修资金管理暂行办法》实施之日起六个月内,对《柳州市住宅专项维修资金管理暂行办法》实施前已归集的住宅专项维修资(基)金的住宅项目进行清查。归集单位应积极配合,对已归集的住宅专项维修资(基)金进行清理、核对、造册,并将相关统计情况如实上报,办理资(基)金移交手续。

  特此通知。

  柳州市住房和城乡建设委员会

  柳州市财政局

  二O一O年四月二十三日

篇3:天津市商品住宅专项维修资金使用办法(2014年)

  天津市国土房管局关于印发天津市商品住宅专项维修资金使用办法的通知

  津国土房维〔20**〕28号

  各区、县房管局,各物业服务企业、有关单位:

  根据《天津市行政规范性文件管理规定》,《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》(津国土房物〔20**〕650号)有效期已届满,为了简化商品住宅维修资金使用手续,提高维修资金划拨效率,保证资金的安全使用,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规和本市有关规定,现将重新修订的《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》印发给你们,请遵照执行。

  20**年1月23日

  天津市商品住宅专项维修资金使用办法

  第一条为了加强商品住宅专项维修资金的使用管理,维护业主的合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,依据《物权法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和本市有关规定,制定本办法。

  第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市商品住宅维修资金专户的专项维修资金使用适用本办法。

  第三条 市房屋维修资金管理中心负责对全市专项维修资金的使用进行监督管理。区县房地产管理局负责对本辖区内专项维修资金的使用进行指导、监督及备案管理。

  第四条 专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第五条本办法所称共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。

  第六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位,为业主提供服务所发生的相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

  商品住宅共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者人为损坏的,应当及时恢复原状,其维修费用应当由责任人承担。

  第七条 专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则。

  第八条商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按照下列原则分摊:

  (一)整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的,由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。

  (二)每个楼门共用部位、共用设备维修的,由该楼门内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊。

  (三)物业管理区域内共用设施设备维修的,由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。

  第九条专项维修资金的使用,按照以下程序办理:

  (一)制定方案

  物业服务企业应当依据业主、业主委员会的意见及查勘结果,提出维修计划建议,制定《维修和更新、改造方案》(附件1)。

  (二)业主确认

  《维修和更新、改造方案》应当经专项维修资金分摊范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意,并在小区明显位置进行公示。

  (三)办理备案

  物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理专项维修资金使用备案,并提交下列资料:

  1.《维修和更新、改造方案》及工程预算书;

  2.《维修和更新、改造方案书面确认证明》及《维修和更新、改造方案书面确认明细表》(附件2);

  3.维修和更新、改造方案公示证明(附件3)。

  达到审价和招标条件的维修工程,还需提供维修工程预算审价报告和工程中标通知书。

  区县房地产管理局受理专项维修资金使用备案时,要件齐全的,应在2个工作日内到项目

  现场查勘、确认后,出具《专项维修资金使用备案证明》(附件4)。   (四)开户划款

  物业服务企业持区县房地产管理局开具的《专项维修资金使用备案证明》,到专户管理银行开立专项维修资金使用专户。专户管理银行将开立的银行账号录入房屋维修资金管理系统。

  市房屋维修资金管理中心自接到以下资料1个工作日内,将维修和更新、改造工程预算资金的50%划拨到专项维修资金使用专户。

  1.《专项维修资金使用备案证明》;

  2.工程预算书;

  3.工程施工合同、监理合同;

  达到审价和招标条件的维修工程,还需提供维修工程预算审价合同、维修工程预算审价报告和工程招投标相关材料。

  (五)竣工验收

  工程竣工后,物业服务企业应当组织业主、业主委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收,并签署《维修和更新、改造工程验收报告》(附件5)。

  (六)决算核减

  决算费用不得超过工程预算金额。物业服务企业应当按照决算费用填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》(附件6),并进行公示,公示期7天。

  公示期满后,物业服务企业到项目所在地区县房地产管理局领取专项维修资金使用完工证明,并提交下列资料:

  1.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》(附件7);

  2.工程决算书;

  3.《维修和更新、改造工程验收报告》。

  达到审价条件的维修工程,还需提供维修工程决算审价报告。

  要件齐全的,区县房地产管理局应当自受理之日起3个工作日内到现场查勘后,出具《专项维修资金使用完工证明》(附件8)。

  物业服务企业持以下资料到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程尾款划拨手续。

  1.《专项维修资金使用完工证明》;

  2.《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》;

  3.工程决算书及发票(查验原件留存复印件)。

  达到审价条件的维修工程,还需提供维修工程决算审价报告。

  要件齐全的,市房屋维修资金管理中心自受理之日起2个工作日内,将维修和更新、改造工程尾款划拨到专项维修资金使用专户,并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

  第十条 业主、业主委员会应当委托物业服务企业聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定,费用计入维修和更新、改造成本。

  第十一条 经业主大会决定,业主委员会或者居民委员会可以委托专业中介机构对工程造价进行审核,费用计入维修和更新、改造成本。

  第十二条 维修和更新、改造工程预算审价金额在50万元以下的,由物业服务企业和业主委员会协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工企业,并签订施工合同。

  维修和更新、改造工程预算审价金额在50万元以上的,物业服务企业和业主委员会应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业,并与中标的施工企业签订工程施工合同,费用计入维修和更新、改造成本。

  第十三条因维修和更新、改造工程需要造成业主自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理补偿,费用计入维修和更新、改造成本。

  第十四条业主委员会应当组织业主对商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案进行书面确认,并监督实施。

  业主应当承担商品住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。

  物业服务企业应当按照物业服务合同约定,履行商品住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理义务。

  第十五条没有物业服务企业的,在区县房地产管理局指导下,由业主委员会委托相关单位负责专项维修资金的申请使用工作。

  没有业主委员会的,由居民委员会(村民委员会)代行业主委员会职责。

  第十六条非住宅专项维修资金的使用参照本办法执行。

  第十七条本办法自20**年2月1日起施行,有效期五年。《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》(津国土房物〔20**〕650号)同时废止。

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