篇2：开封市前期物业管理招标投标管理办法（2013年）

　　关于印发《开封市前期物业管理招标投标管理办法》的通知

　　各县(区)物业办、物业服务企业：

　　为了规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《开封市物业管理办法》及有关法律、法规，结合我市实际，经局长办公会研究决定，现将《开封市前期物业管理招标投标管理办法》印发你们，望接此通知后，认真遵照执行。

　　开封市住房和城乡建设局

　　二O一二年十二月二十五日

　　开封市前期物业管理招标投标管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《开封市物业管理办法》及有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第三条 凡在本市行政区域内建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业服务的活动，适用本办法。

　　第四条 前期物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

　　第五条 开封市物业管理行政主管部门是全市前期物业招、投标的监督管理部门。其主要职责是：

　　(一)指导、监督前期物业招、投标活动;

　　(二)建立并管理前期物业管理项目评标专家库及前期物业招标示范文本;

　　(三)负责全市前期物业招、投标的备案管理工作;

　　(四)处理前期物业管理项目招标投标评标有关投诉;

　　(五)查处违法、违规前期物业招、投标行为;

　　第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉前期物业招、投标。

　　第二章 招　标

　　第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在开封日报、汴梁晚报等媒体上发布招标公告，并同时在开封市物业行政主管部门指定的信息网上发布招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，招标人以可以委托招标代理机构收取投标保证金(招标人应当在招标文件中载明)。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。(招标文件可参见“招标示范文本”)

　　招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

　　(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(四)投标保证金金额

　　(五)评标标准和评标方法;

　　(六)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、投标有效期及地点等;

　　(七)前期物业服务合同的签订说明;

　　(八)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物业行政主管部门备案：

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标公告或者招标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)法律、法规规定的其他材料。

　　市物业行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的

　　简历、业绩等证明材料。

　　第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第十九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第三章 投　标

　　第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标报价;

　　(三)物业管理服务方案;

　　(四)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从市物业行政主管部门建立的专家库中采取随机抽取的方式确定。

　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第二十九条 市物业行政主管部门负责对进入专家库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、

　　现场答辩等情况进行综合评标。

　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第三十四条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

　　第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书。同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书及投标保证金。

　　第三十八条　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的市物业行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　第三十九条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第四十条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

　　中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。

　　第五章 附　则

　　第四十一条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十二条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十三条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积3万平方米以下、高层规划总建筑面积1万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积3万平方米以下的前期物业管理项目，经市物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十四条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。

　　第四十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《物业管理条例》第五十七条的规定由物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第四十六条　国家工作人员利用职务便利，以直接或者间接、明示或者暗示等任何方式非法干涉招标投标活动，按有关法规追究其责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十七条　本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

　　第四十八条 本办法自发布之日起施行。

篇3：烟台市物业管理招标投标管理办法

　　烟台市物业管理招标投标管理办法（20**）

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范我市物业管理招投标活动，维护物业管理市场秩序、促进公平竞争，依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争方式承接物业管理的活动。

　　本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业开发建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

　　本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。

　　第三条 市住房和城乡建设局负责全市物业管理招标投标活动的指导和管理工作，具体负责芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业园区等区域内的物业管理招标投标的监督和管理。

　　其他县、市物业主管部门负责本辖区内的物业管理招标投标活动的监督管理工作。

　　第四条 投标人少于3个、规划项目总建筑面积3万平方米以下的普通住宅物业、规划项目总建筑面积1万平方米以下的高档（含别墅）住宅和非住宅物业，经物业所在地县、市、区物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。其他各类物业项目均须通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　第五条　物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则。

　　第六条　任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第二章 招 标

　　第七条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　采取公开招标的招标人应通过公共媒体（烟台日报、烟台住房和城乡建设信息网、山东住宅和房地产信息网）发布招标公告，载明其项目内容、管理标准、质量要求、招标条件、开标日期以及获取招标文件的办法等有关内容。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

　　采取邀请招标方式的招标人应向能够承担管理能力的3家以上物业服务企业发出投标邀请书，说明招标投标项目情况和要求，并邀请其参加投标。

　　第八条　招标人宜委托经物业主管部门备案的物业管理咨询（招标代理）机构办理招标事宜。开标、评标活动应当在物业主管部门确定的统一有形市场范围内进行。

　　物业管理咨询（招标投标代理）机构，须在物业主管部门备案，并应具备下列条件：

　　（一）有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；

　　（二）有编制招标文件的能力；

　　（三）有组织开标、评标、定标的能力。

　　第九条 招标人应根据物业管理的特点和需要，确定招标方案，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应当包括以下内容：

　　（一）招标人名称、地址、联系方式；

　　（二）物业项目基本情况。包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、物业管理办公及商业用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案（含施工或竣工图纸）、物业出售、业主入住等情况；

　　（三）电梯、二次供水、智能化管理等共用设施设备维修保养责任；

　　（四）提供的前期物业服务办公用品的名称、规格、数量和物业管理办公用房、会所等共用用房的装饰情况；

　　（五）物业服务合同的签订说明，包括服务内容、服务标准等，管理服务时限和起止日期；

　　（六）投标保证金及返还要求；

　　（七）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资信证明、投标费用、报名有效期；投标书的格式、主要内容、编制要求、投标有效期；投标文件的装订、份数、签署、密封、递交截止时间、修改和撤销说明等；

　　（八）招标活动方案，包括组织解释招标文件（答疑）、投标、开标的时间及地点等；

　　（九）评标标准和评标方法；

　　（十）悔标的责任；

　　（十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十条　招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地物业主管部门备案：

　　（一）与物业管理有关的物业项目（在建和已建成

）开发建设的政府批件；

　　（二）招标公告或招标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）重新选聘物业服务企业的项目应提供原物业服务合同；

　　（五）招标代理委托合同；

　　（六）法律、法规规定的其他材料。

　　芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业招投标备案材料，由物业管理主管部门在5个工作日内进行初审，不符合招标条件的给予回复，具备招标条件的，将上述材料报市物业主管部门，市物业主管部门在5个工作日内进行复核并给予招标备案通知。

　　第十一条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

　　第十二条　招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有文件收受人，并同时报物业项目所在地物业主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十三条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十四条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　第十五条 招标人应当按照以下规定，完成物业管理招标投标工作：

　　（一）预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（二）新建现售物业项目应当在现售前30日完成；

　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

　　（四）物业服务合同期满重新选聘物业服务企业的物业项目，应当在服务合同到期前60日完成；

　　（五）已成立业主委员会的物业项目，业主委员会应在招投标前的60日内召开业主大会，确定招标方式、时间、委托管理的内容及物业服务标准，并完成物业管理项目的招标文件及备案。招投标工作结束后，需更换物业服务企业的，应在60日内完成物业项目交接。

　　第三章 投 标

　　第十六条 投标人参加物业管理项目投标的应具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业服务企业，必须符合下列规定：

　　（一）一级资质物业服务企业可以投标各种物业项目；

　　（二）二级资质物业服务企业可以投标30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；

　　（三）三级资质物业服务企业可以投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目；

　　（四）暂定一年资质的物业服务企业可以投标10万平方米以下的住宅项目和2万平方米以下的非住宅项目；

　　（五）不按规定参加资质核查和量化考核，以及按《烟台市物业星级服务项目评分标准（试行）》评定所管项目平均得分达不到60分的物业服务企业，不得参加物业管理投标活动；

　　（六）外地来烟的物业服务企业参加本市物业项目投标的，必须按照《关于规范外地来烟物业管理服务企业备案管理工作的通知》（烟建住房〔20**〕96号）规定备案并符合上述规定。

　　第十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　第十八条 投标人应当按照招标文件内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对物业项目有实地考察要求的，招标人应予以配合。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　（一）投标函；

　　（二）投标报价；

　　（三）物业管理方案；

　　（四）招标文件要求提供的其他材料。

　　第十九条 投标人应当在招标文件规定的截止时间内，将投标文件密封带入招标现场，由专人签收，开标前任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第四章　开 标

　　第二十条　开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间公开进行；开标地点应当为招标文件中确定的地点。

　　开标活动宜委托专业物业管理咨询（招投标代理）机构组织实施，由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人检查投标文件密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件等其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第五章 评 标

　　第二十一条　评标由招标人依法组成的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人在市物业主管部门公布的专家名册中随机抽取确定。

　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目评标委员会。

　　评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

　　第二十二条　评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

　　第二十三条 评标程序由评标委员会对各投标单位的投标文件进行符合性评审、详细评审及现场答辩评审三个阶段组成。

　　第二十四条　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第二十五条 评标标准由市住房和城乡建设局另行制定。

　　第六章 中 标

　　第二十六条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标

报告，阐明评标委员会对各投标人的评审和比较意见，如实记载有关内容并经评委签字确认，按照投标人综合得分依次排序。

　　招标人应当依序选择中标人。当确定中标的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第二十七条 评标活动采取当场评标，当场宣布投标结果的方式。项目中标人确定后，招标人应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标文件。

　　招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业服务合同。

　　第二十八条 实施物业管理招标的项目，招标人应当在物业服务合同签订之日起15日内，将下列材料报项目所在地物业主管部门备案：

　　（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况报告；

　　（二）确定中标人的方式及理由；

　　（三）评标委员会的评标报告；

　　（四）中标人的投标文件；

　　（五）中标通知书；

　　（六）物业服务合同；

　　（七）法律、法规和规章规定的其他材料。

　　经审查，符合备案条件的，项目所在地物业主管部门应出具物业管理招标投标备案证明，并在物业服务合同上加盖备案专用章。芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区物业主管部门5个工作日内进行初审后，将上述材料报市物业主管部门备案，由市物业主管部门出具备案证明。

　　第二十九条 新建物业项目，开发建设单位在申请办理《商品房预售许可证》或现售备案手续时，必须提交物业主管部门出具的物业管理招标投标备案证明或批准协商选聘的物业服务企业证明。

　　第七章 附 则

　　第三十条 招标过程中发生的费用应在招标文件中予以明确。招标人为业主委员会的，招标费用由全体业主承担，按照业主大会决定自行筹集或在共有部分收益中列支。

　　第三十一条 招投标过程中出现下列行为的，视为无效招标：

　　（一）招标人向投标人或他人透露可能影响招投标公平竞争情况的；

　　（二）招、投标双方有弄虚作假、恶意串通，损害对方和其他投标人的合法权益行为的。

　　（三）未经市物业主管部门审核同意，不接受监督，擅自进行招投标的。

　　（四）违反法律、法规及本市地方政策相关规定，导致严重后果的。

　　第三十二条 违反本办法规定，招标人必须进行招标的项目而不招标的和擅自采用协商方式选聘物业服务企业的，依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第三十三条 本办法自20**年10月1日起施行，有效期5年。

篇4：济南市物业管理招标投标管理办法

济南市物业管理招标投标管理办法

各县(市)、区人民政府，市政府各部门：

　　《济南市物业管理招标投标管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真组织实施。

　　济南市人民政府办公厅
　　二OO七年三月十九日

　　济南市物业管理招标投标管理办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称物业管理招标投标是指物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织，依照本办法通过招标选聘物业管理企业为其提供物业管理服务的活动。

　　第三条　物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第四条　本市行政区域内，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第五条　总建筑面积在3万平方米(含3万平方米)以上的住宅物业(含住宅小区内的非住宅物业)，其开发建设单位须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个以及总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业，经物业所在县(市)区房管部门批准，可以采取协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。住宅小区业主大会成立之后，由业主大会确定选聘物业管理企业的方式。

　　政府提倡和鼓励各类物业的建设单位和业主大会通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第六条　济南市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。

　　各县(市)区房管部门负责本辖区内招标投标活动的指导和监督。

　　第二章　招　标

　　第七条　物业管理招标由招标人依法组织实施。

　　本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

　　第八条　物业

篇5：无锡市建设工程招标投标管理办法(2009年)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范建设工程招标投标活动,维护当事人合法权益,确保工程质量,提高投资效益,根据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省招标投标条例》、《江苏省建筑市场管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的各类新建、改建、扩建、迁建、恢复建设和技术改造建设工程招标投标活动适用本办法。

　　第三条 本办法所称建设工程,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备安装,室内外装修等专业工程、室外环境工程,以及城市道桥、隧道、路灯照明、公共交通、供水、排水、燃气、热力、污水处理、环卫、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道设备安装、园林绿化等市政基础设施工程。

　　本办法所称建设工程招标投标,是指招标人以招标的方式,将建设工程项目的勘察、设计、施工、工程咨询、工程监理、工程管理以及与工程有关的重要设备和材料采购等任务,由投标人通过竞争承接任务。

　　第四条 建设工程招标投标应当坚持公开、公平、公正、择优和诚信的原则。任何单位和个人不得非法干预、影响招标投标活动过程和结果。

　　第五条 发展和改革行政管理部门负责招标投标活动的指导和协调工作。

　　建设行政管理部门主管建设工程招标投标监督管理工作。

　　监察、交通、水利等行政管理部门按照各自职责分工,负责做好招标投标有关监督管理工作。

　　第六条 依法必须招标的建设工程,其范围和规模标准,按照《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》执行。任何单位和个人不得将依法必须招标的建设工程化整为零或者以其他任何方式规避招标。

　　依法必须招标的建设工程招标投标活动应当在建设工程交易中心进行。建设工程交易中心的设置和管理按照有关规定执行。

　　第七条 鼓励依法必须招标以外的建设工程采用招标方式发包并在建设工程交易中心进行。

　　第八条 国有资金投资占控股或者主导地位的建设工程招标应当逐步推行预选承包商制度,其管理办法另行制定。

　　第九条 建设工程投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、法规和规章规定的,可以向建设行政管理部门投诉。

　　投诉人应当按照招标投标有关投诉的规定,在有效期内实名书面投诉,并提供证据材料或者有效线索。

　　第二章 招 标

　　第十条 建设工程招标应当具备下列条件:

　　(一)招标人已依法成立;

　　(二)按照规定已经履行有关审批、核准、备案等手续;

　　(三)有满足招标所需的技术资料或者设计图纸;

　　(四)招标范围内所需资金或者资金来源已经落实;

　　(五)法律、法规、规章规定的其他条件。

　　第十一条 建设工程招标人可以自行组织招标,也可以委托具有相应资格的工程招标代理机构组织招标。

　　第十二条 依法必须招标的建设工程,招标人自行组织招标的,应当符合下列条件,并报建设行政管理部门备案:

　　(一)设立专门招标组织;

　　(二)具备法人或

　　者依法成立的其他组织资格;

　　(三)具备与建设工程规模和复杂程度相适应的工程技术、工程造价、财务和工程管理等方面技术力量;

　　(四)本单位具备中级以上职称的工程技术经济人员不得少于三名,并且至少包括一名在本单位注册的造价工程师;

　　(五)具备编制招标文件和组织开标、评标、定标的能力,并熟悉和掌握招标投标有关法律、法规。

　　第十三条 不符合自行组织招标条件的建设工程招标人,应当委托具有相应资格的工程招标代理机构组织招标。招标代理内容应当在委托合同中明确,并报建设行政管理部门备案。

　　国有资金投资的建设工程委托招标时,应当公开择优确定工程招标代理机构,具体规定另行制定。

　　第十四条 招标人对建设工程实行总承包招标时,以暂估价形式包括在总承包范围内的专业工程、重要设备和材料等达到省规定规模标准的,应当由总承包中标人和建设工程招标人共同按照本办法第十一条、第十二条规定进行招标。双方当事人的风险和责任承担由合同约定。

　　第十五条 建设工程招标分为公开招标和邀请招标。建设工程勘察、设计、工程咨询、工程监理、工程管理等服务类招标及重要设备和材料采购的招标除实行公开招标和邀请招标外,还可以依法采用竞争性谈判等方式招标,具体要求按照相关规定执行。

　　第十六条 公开招标的建设工程应当合理设定投标报价最高限价或者招标控制价并在指定媒介上公开发布。

　　由于投标报价最高限价或者招标控制价设置不合理导致招标失败的,建设行政管理部门可以要求招标人重新委托造价咨询机构对投标报价最高限价、招标控制价进行审核或者重新编制。

　　第十七条 建设工程公开招标公告发布后,在规定时间内响应招标的潜在投标人或者提交投标文件的投标人少于三个的,招标人应当依法重新招标;重新招标后,响应招标的潜在投标人或者提交投标文件的投标人仍少于三个的,经建设行政管理部门批准,可以采用其他方式发包。

　　第十八条 建设工程招标人享有下列权利:

　　(一)按照招标投标程序组织招标活动;

　　(二)按照规定确定招标方式和资格审查方法;

　　(三)按照规定合理划分建设项目标段、确定建设工期和评标、定标办法;

　　(四)根据资格审查文件选择合格投标人;

　　(五)根据评标委员会推荐的中标候选人名单,依法确定中标人;

　　(六)发出中标通知书。

　　第十九条 建设工程招标人应当遵守下列规定:

　　(一)不得以不合理条件限制、排斥潜在投标人进行投标;

　　(二)合理划分施工招标标段、合理确定工期;

　　(三)遵守国家、省、市有关工程造价计价管理规范、规定;

　　(四)确保招标公告内容真实、准确;

　　(五)不得将在建或者已经竣工的项目进行招标。

　　全部使用国有资金投资或者国有资金投资为主的建设工程应当采用工程量清单计价方式进行招标。

　　第二十条 建设工程招标人实施招标应当按照下列程序进行:

　　(一)设立招标组织或者书面委托招标代理机构;

　　(二)按照规定发布招标公告或者发出投标邀请书;

　　(三)对潜在投标人进行资格预审;

　　(四)向潜在投标人发放招标文件及有关资料;

　　(五)在招标文件规定的时间内组织潜在投标人勘察现场,并根据需要对招标文件进行澄清、答疑;

　　(六)按照招标文件规定的时间、地点开标;

　　(七)实行资格后审的,组织资格后审;

　　(八)依法组建评标委员会进行评标;

　　(九)按照规定确定并公示预中标人;

　　(十)在规定时间内发出中标通知书,退还未中标人的投标保证金、图纸资料押金;

　　(十一)在规定时间内按照招标文件要求和中标人的投标文件与中标人签订书面合同。

　　第二十一条 中小型建设工程项目的投标截止日期,可以由招标人和潜在投标人协商一致且在招标文件中明确,并报建设行政管理部门备案。

　　第二十二条 由于招标人原因造成招标中止或者招标失败的,招标人应当补偿投标人因投标产生的直接经济损失。

　　第二十三条 招标代理机构在建设工程招标活动中应当遵守下列规定:

　　(一)在资格等级和招标人委托范围内从事代理业务并按照规定合理收费;

　　(二)代理依法必须招标的建设工程,其招标活动应当在建设工程交易中心进行,不得以任何理由和借口在其他场所组织招标;

　　(三)已经接受招标人委托的,不得再接受同一招标项目的投

　　标咨询服务;

　　(四)不得接受招标人违法委托内容和要求;

　　(五)不得接受在建或者已经竣工项目的代理招标;

　　(六)不得在招标活动中弄虚作假、徇私舞弊,损害国家利益和招标人、投标人合法权益。

　　第二十四条 工程造价咨询机构在建设工程招标活动中不得同时接受招标人、投标人或者两个以上投标人委托,对同一招标项目工程提供造价咨询服务。

　　第三章 投 标

　　第二十五条 凡具备相应资质和符合规定资格的建设工程勘察、设计、施工、咨询、监理、工程管理、设备和材料生产或者供应等单位,均可以参加与其资质和经营范围相适应的建设工程投标。

　　发生重大工程质量问题、较大以上安全生产事故等行为的单位,在行政处罚期限内不得参加建设工程投标。

　　第二十六条 投标人申请建设工程投标时应当提供下列资料,并对所提供资料的真实性、准确性负责:

　　(一)营业执照、资质证书,建筑业企业还应当提供安全生产许可证;

　　(二)资信证明、履约情况和业绩材料;

　　(三)资格预审文件或者招标文件规定需要提供的资料;

　　(四)法律、法规和规章规定的其他资料。

　　投标人不得隐瞒资格预审文件或者招标文件上要求投标人提供的会引起对本投标人不利的情况,并保证所递交的资格预审申请书或者投标文件真实有效。

　　第二十七条 投标人在建设工程投标活动中,享有下列权利:

　　(一)有权自主决定申请参加或者拒绝参加投标;

　　(二)有权自主确定投标方案、投标报价等投标文件内容;

　　(三)可以在规定时间内要求招标人提供编制投标文件所需的资料和解答招标文件中含义不明确或者有疑问的问题;

　　(四)可以在投标截止时间前用符合招标文件要求的正式函件更正或者撤回投标文件;

　　(五)法律、法规、规章规定的其他权利。

　　第二十八条 投标人在建设工程投标活动中,应当遵守下列规定:

　　(一)不得互相串通投标;

　　(二)不得低于成本报价投标;

　　(三)按照招标文件要求将投标保证金注入指定的银行帐户;

　　(四)确保投标文件密封袋密封完好并加盖单位和法定代表人或者其代理人的印鉴;

　　(五)按照招标文件要求送达投标文件;

　　(六)投标人代表准时出席开标会议。

　　第二十九条 招标人要求投标人提交投标担保的,投标保证金一般为投标总价的百分之二,最高不得超过八十万元人民币。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第三十条 建设工程开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第三十一条 开标时应当按照招标文件要求,由投标人或者其推选的代表对投标文件密封情况进行检查;由招标人对投标人法定代表人或者其委托代理人和拟派项目负责人的身份进行符合性检查。检查工作也可以由招标人委托的公证机构进行并公证。

　　第三十二条 鼓励依法必须招标的项目委托公证机构对开标、评标活动进行公证。

　　参与评标活动的公证机构工作人员(来自:www.pmceo.com),应当严格遵守招标投标保密规定,不得泄露评标委员会对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　第三十三条 建设工程开标后,招标人或者招标代理机构应当组织人员进行清标。清标工作内容、清标人员的数量按照有关规定执行。

　　清标工作组人员应当遵守法律、法规、规章关于评标工作原则、评标保密和回避等的规定。

　　第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为五人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　招标人代表必须具有建设工程类执业资格或者中级以上职称。

　　第三十五条 评标应当采用综合评估法、经评审的最低投标价法或者法律、法规、规章规定的其他方法进行。

　　第三十六条 评标委员会应当按照下列程序进行评标:

　　(一)评标准备;

　　(二)初步评审;

　　(三)详细评审;

　　(四)推荐中标候选人,撰写评标报告。

　　第三十七条 评标委员会可以根据需要对投标文件中算术计算错误、细微偏差及其他含义不明确、同类问题表述不一致的内容向投标人提出澄清、说明或者补正要求。投标人应当作出书面答复并由投标人法定代表人或其委托代理人签字确认。

　　第三十八条 评标委员会应当依据法律、法规、规章和招标文件的规定认定重大偏差,不得随意确认无效投标文件。对于判定为低于成本报价和重大偏差的投标文件应当对投

　　标人进行询标。

　　评标委员会依据有关规定否决不合格投标或者界定为废标的,应当注明理由并经评标委员会全体成员签字。

　　第三十九条 评标委员会否决不合格投标或者界定为废标后有效投标不足三个的,评标委员会可以视投标情况,作出如下评标结论:

　　(一)认定投标仍具有竞争力,推荐中标候选人;

　　(二)认定投标缺乏竞争力,否决所有投标。

　　否决所有投标的,招标人应当重新组织招标。

　　第四十条 评标报告中存在遗漏必要内容或者错误的,评标委员会应当予以补充、纠正。

　　评标委员会成员拒绝对评标报告进行补充、纠正的,视为在评标过程中擅离职守。招标人应当重新组织评标委员会进行评标。

　　第四十一条 招标人接到评标委员会书面评标报告后,一般于十五日内在评标委员会推荐的中标候选人中确定预中标人并在指定媒介上公示,公示时间不得少于二个工作日;经公示无异议后确定中标人,但最迟应当在投标有效期结束日三十个工作日前确定。

　　中标通知书由招标人发出。

　　第四十二条 招标人在中标通知书发出三十日内,应当依据招标文件、投标文件与中标人签订书面合同,并在规定时间内将书面合同送建设行政管理部门备案。

　　招标人与中标人之间相互递交的支付担保和履约担保按照有关规定执行。

　　第四十三条 中标人应当遵守下列规定:

　　(一)无正当理由不得拒绝签订合同;

　　(二)不得以任何形式、任何理由提出附加条件;

　　(三)不得拒绝承担中标建设工程;

　　(四)不得转包建设工程。

　　需要分包建设工程的,必须在投标文件中说明并提供分包企业资质等证明。

　　第五章 罚 则

　　第四十四条 国有资金投资项目,招标人未公开招标或者化整为零规避招标的,由建设行政管理部门通知资金拨付部门停止拨付工程款并依法予以处罚,监察部门应当依法追究有关责任人的行政责任。

　　第四十五条 招标人或者招标代理机构有下列情形之一的,由建设行政管理部门责令改正,并处以五千元以上三万元以下的罚款;情节严重的,可以宣告招标无效,并停止招标代理机构三个月至一年内的代理业务:

　　(一)违反本办法第六条第二款规定,未在建设工程交易中心进行建设工程招标投标活动的;

　　(二)违反本办法第十条规定,不具备招标条件而进行招标的;

　　(三)违反本办法第十六条第一款规定,公开招标的建设工程投标报价最高限价或者招标控制价未在指定媒介上公开发布的;

　　(四)违反本办法第十九条第二款规定,全部使用国有资金投资或者国有资金投资为主的建设工程未采用工程量清单计价方式招标的;

　　(五)将在建或者已经竣工的项目进行招标的;

　　(六)在招标代理活动中,弄虚作假、徇私舞弊的;

　　(七)招标代理机构接受招标人委托后,再接受同一招标项目投标咨询服务的。

　　第四十六条 工程造价咨询机构违反本办法第二十四条规定,在建设工程招标活动中同时接受招标人、投标人或者两个以上投标人委托,提供同一招标项目工程造价咨询服务的,由建设行政管理部门责令改正,可以并处一万元以上三万元以下的罚款。

　　第四十七条 投标人违反本办法第二十六条第二款规定,有下列行为之一的,由建设行政管理部门责令改正,并处以一万元以上二万元以下的罚款;中标的,宣告中标无效:

　　(一)隐瞒资格预审文件上要求投标人提供的会引起对本投标人不利情况的;

　　(二)隐瞒招标文件上要求投标人提供的会引起对本投标人不利情况的;

　　(三)递交的资格预审申请书、投标文件不真实的。

　　第四十八条 公证机构工作人员违反本办法第三十二条第二款规定,泄露评标委员会对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况的,建设行政管理部门应当通报司法行政管理部门并建议依法作出处理。

　　第四十九条 各级人民政府和有关部门及其工作人员,在招标投标活动中有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的,对直接负责的主管人员和直接责任人依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第五十条 违反本办法其他规定,法律、法规已有处罚规定的,从其规定;属于其他行政管理部门处罚的,由有关行政管理部门依法给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第六章 附 则

　　第五十一条 依靠非国有资本融资建造并最终由国有资金偿还的建设工程,应当按照本办法进行公开招标。

　　第五十二条 与建设工程密切相关的服务、重要设备和材料采购等采用竞争性谈判等方式招标的,其评标办法可以参照相关规定执行。

　　第五十三条 涉及政府投资资金的建设工程招

　　标投标,除执行本办法外,还应当遵守国家有关法律、法规规定。

　　第五十四条 本办法自20**年8月15日起施行。1996年5月13日发布的《无锡市建设工程招标投标管理办法》(市政府第25号令)同时废止。

　　二○○九年七月十三日