物业经理人

张家口市关于《调整住宅专项维修资金交存标准》的通知(2015)

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张家口市关于《调整住宅专项维修资金交存标准》的通知(2015)

  张家口市关于《调整住宅专项维修资金交存标准》的通知(20**)

  张住建字[20**]51号

  张家口市住房和城乡建设局

  张家口市财政局

  关于《调整住宅专项维修资金交存标准》的通知

  各县、区住建(房管)局、财政局、各房地产开发建设单位:

  根据《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》的有关规定,我市主城区住宅专项维修资金首期交存的数额按住宅(非住宅)建筑安装工程每平方米造价的6%计算,现将交存标准调整如下:

  1.多层住宅为每平方米70元;

  2.高层住宅(带电梯的多层住宅)为每平方米110元;

  3.非住宅(公寓、办公用房、商业用房等)为每平方米130元;

  4.别墅为每平方米80元;

  5.独立地下室、车库为每平方米40元。

  各县区房产部门应当合理确定、公布每平方米建筑面积应交存的首期维修资金交存的数额;也可参照本交存标准执行。

  此交存标准从20**年4月1日起执行。其他规定内容按《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》文件落实;本交存标准调整前已交存部分维修资金小区,继续沿用原政策规定执行;存量房(2000年1月1日后建设的小区)产权转移按新交存标准规定执行。

  二〇一五年三月二十六日

编辑:www.pmceo.Com

篇2:湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法(2013)

  湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法(20**)

  湘潭市人民政府令 第1号

  《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》已经20**年5月19日市人民政府第5次常务会议通过,现予发布,自20**年7月1日起施行。

  市长

  20**年5月21日

  湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法

  第一章 总则

  第一条 为进一步加强住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用,维护住宅专项维修资金所有权人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号,20**年)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号,20**年)等法律、法规、规章的规定,结合实际,制定本办法。

  第二条 市城区范围内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  第三条 本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  本办法所称住宅共用部位,是根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括围墙、电梯、单元门、监控设备、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第五条 市房产管理局会同市财政局负责市城区住宅专项维修资金的指导和监督工作。

  市物业专项维修资金管理中心具体负责市城区住宅专项维修资金的交存、使用等日常管理工作。

  第二章 交 存

  第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

  (一)住宅(含商品住房、经济适用住房、安置房等),但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

  (二)住宅小区内的非住宅(含商业用房、独立产权会所写字楼、储物间、车库、车位等);

  (三)住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  前款所列物业属于公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

  第七条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

  第八条 业主应当按照《湘潭市人民政府办公室关于明确全市首期住宅专项维修资金交存比例和标准的通知》(潭政办发〔20**〕63号)规定的比例和标准交存住宅专项维修资金。

  第九条 开发建设单位出售物业时,应在售楼处公示交存住宅专项维修资金的时间、地点、标准、范围,并在房屋买卖合同中进行约定。

  第十条 业主应当在办理房屋入住手续前,商品房销售合同网上登记备案时,将首期住宅专项维修资金存入维修资金专用账户。

  开发建设单位、物业服务企业不得擅自代收住宅专项维修资金。

  未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

  第十一条 开发建设单位在办理房屋初始登记时,应将拟出售但尚未售出和自留房屋的首期住宅专项维修资金全额交存到住宅专项维修资金专用账户,房屋出售后应办理住宅专项维修资金交存更名手续。

  公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续时,将住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专用账户。

  第十二条 业主大会成立前,住宅专项维修资金代管由市物业专项维修资金管理中心具体负责。

  业主大会成立后,物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将住宅专项维修资金移交业主大会管理的,按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号,20**年)的规定进行移交。

  第十三条 市物业专项维修资金管理中心代管的住宅专项维修资金,按照安全、公平、便民的要求,委托商业银行(以下简称受托银行)办理住宅专项维修资金存储业务。

  第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。业主续交后的分户账面余额原则上不低于首期交存的数额。

  成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,续交方案由市房产管理局会同市财政局制定。

  第十五条 本办法实施前,物业已经出售但未交存住宅专项维修资金的,应当补交。

  已代收住宅专项维修资金但尚未交存至住宅专项维修资金专用账户的,代收单位应在本办法实施之日起30日内全额交存。

  第十六条 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得的净收益属于全体业主共有,经业主大会决定后可用于补充住宅专项维修资金。

  第三章使 用

  第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  住宅专项维修资金的存储利息和利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益等,除管理所需费用外,应当全部转入住宅专项维修资金滚存使用。

  第十八条 住宅专项维修资金的使用应在确保资金安全的前提下,遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  第十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,按下列规定分摊:

  (一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

  第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,涉及尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房,并且未按规定交存住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修、更新和改造费用。

  第二十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要申请使用的,由物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。使用建议包括:维修、更新和改造内容、工程预算、涉及业主和组织方式等。

  使用建议经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,物业服务企业或者相关业主持有关资料,向市物业专项维修资金管理中心提出申请。

  第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,审核、拨付住宅专项维修资金,按以下规定办理:

  (一)申请资料齐全的,市物业专项维修资金管理中心应在3个工作日内对使用项目进行现场查勘,审查是否符合使用条件。对不符合条件的,应书面出具不同意使用的理由和依据。

  (二)申请使用住宅专项维修资金1万元以下的,须经市房产管理局审核,待工程竣工验收后,由市物业专项维修资金管理中心一次性拨付。申请使用住宅专项维修资金1万元以上的,经市房产管理局、市财政局审核后3个工作日内,由市物业专项维修资金管理中心拨付50%的预算资金;工程竣工验收后,拨付剩余资金。使用住宅专项维修资金数额较大的,可根据工程进度分期拨付。

  (三)住宅专项维修资金的使用实行工程预算审核制度,申请使用住宅专项维修资金3万元(含3万元)以上的,按公开、公平、公正的原则,由业主代表选定相关中介机构进行评审,相关评审费用列入工程成本。

  市物业专项维修资金管理中心应在住宅小区内公示住宅专项维修资金受益业主使用分摊数额。

  第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围以及其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

  (二)业主大会依法通过使用方案;

  (三)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中动用公有住房维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

  (四)业主委员会审核;

  (五)业主委员会报市房产管理局备案;

  (六)住宅专项维修资金受托银行凭市房产管理局备案证和业主委员会的通知拨付资金。

  第二十四条 对符合下列条件的物业维修、更新和改造项目,可以采取一次性表决的方式使用住宅专项维修资金:

  (一)同一物业管理区域内全体业主受益。

  (二)单项物业维修、更新和改造项目费用在5万元以下。

  一次性表决使用住宅专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  一次性表决方式使用住宅专项维修资金的期限不得超过5年,且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域住宅专项维修资金交存总额的5%。

  属于一次性表决范围内的物业维修、更新和改造项目,使用住宅专项维修资金时,不需要业主再次表决。

  第二十五条 发生下列紧急情形之一,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,维修费用可以直接从受益业主住宅专项维修资金中列支:

  (一)电梯故障危及人身安全的;

  (二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;

  (三)屋面、外墙损坏、渗漏严重的;

  (四)楼体外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;

  (五)发生危及人身安全和房屋使用安全的其他紧急情况。

  第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,紧急使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

  (一)申请。申请人向市物业专项维修资金管理中心提出紧急使用住宅专项维修资金书面申请。物业小区成立了业主委员会的,由业主委员会或委托的物业服务企业申请;未成立业主委员会的,经社区居民委员会确认,由受益业主或委托的物业服务企业申请。

  (二)外勘。市物业专项维修资金管理中心会同街道办事处、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业在24小时内进行外勘(特种设施设备需经相关单位鉴定并出具鉴定结果)。

  (三)审核。市房产管理局和市财政局在48小时内完成审核和预付工程款工作。预付工程款按审核预算资金的50%支付。

  (四)验收。维修工程竣工后,经业主委员会或受益业主验收并出具竣工验收证明。申请人持竣工验收证明、发票等资料到市物业专项维修资金管理中心办理结算手续。

  紧急使用住宅专项维修资金信息在小区和湘潭市政府门户网进行公示。

  第二十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)按有关规定应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

  第四章 监督管理

  第二十八条 市房产管理局应当会同市财政局组织相关单位定期对住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查,以切实规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

  市物业专项维修资金管理中心应当加强住宅专项维修资金管理,管理所需费用,报同级人民政府财政部门核准后,在住宅专项维修资金的增值收益中解决。

  住宅专项维修资金的管理和使用,应当接受审计部门、监察机关的监督,并接受人大、政协和广大业主的监督。

  第二十九条 住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专用账户之日起,按照国家规定的利率,在每年规定的时间为业主计息。

  第三十条 房屋所有权转让时,住宅专项维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交存的住宅专项维修资金剩余款,由物业受让人向原业主支付,少于首期交存住宅专项维修资金数额部分,由受让人补交。当事人另有约定的从其约定。

  房屋灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料,到市物业专项维修资金管理中心办理个人账户注销手续,并提取余款。

  第三十一条 市物业专项维修资金管理中心与受托银行每年应定期核对住宅专项维修资金账目,并按规定向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)业主、公有住房售房单位分户账中,住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  业主大会管理住宅专项维修资金的,由业主委员会负责核对并公布。

  第三十二条 市物业专项维修资金管理中心应当建立健全住宅专项维修资金网上公示、查询制度,方便业主随时对其分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和账面余额进行查询。

  业主可在湘潭市政府门户网查询。查询后,如有异议,可向市物业专项维修资金管理中心申请复核,市物业专项维修资金管理中心应在5个工作日内予以答复。

  第三十三条 交存住宅专项维修资金的,市物业专项维修资金管理中心应当出具财政部门统一监制的专用票据。

  市物业专项维修资金管理中心的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

  第五章 法律责任

  第三十四条 违反规定,挪用住宅专项维修资金的,由市房产管理局依法追回挪用的住宅专项维修资金,并没收违法所得,同时可视情并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定依法予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

  第三十五条 相关行政主管部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十六条 相关行政主管部门及其工作人员利用职务的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附则

  第三十七条 湘潭县、湘乡市、韶山市的住宅专项维修资金管理参照本办法执行。

  第三十八条 本办法自20**年7月1日起施行。《湘潭市物业专项维修资金管理办法》(市人民政府令第13号,20**年)同时废止。

篇3:山东省住宅专项维修资金管理办法(2015)

  山东省住宅专项维修资金管理办法(20**)

  山东省机关事务管理局关于印发《山东省住宅专项维修资金管理办法》的通知

  鲁建发〔20**〕2号

  各市住房城乡建委(建设局)、房管局、财政局、民政局、机关事务管理局:

  《山东省住宅专项维修资金管理办法》已经省政府常务会议审查同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  山东省住房和城乡建设厅

  山东省财政厅

  山东省民政厅

  山东省机关事务管理局

  20**年2月28日

  山东省住宅专项维修资金管理办法

  第一章 总则

  第一条 为了加强对住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修,维护维修资金所有者的合法权益,根据有关法律、法规、规章的规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

  第三条 本办法所称的维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四条 维修资金实行属地化统一管理,坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

  第五条 省住房城乡建设主管部门会同省财政部门负责对全省维修资金的指导和监督工作。

  设区的市、县(市、区)物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。

  第六条 出售公有住房的维修资金,应当在完成核对后,由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。

  第七条 业主大会成立前,维修资金由物业主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决议,选择代行管理或者自行管理。

  业主大会选择自行管理维修资金的,应当接受物业主管部门的管理和监督,在物业主管部门招标选定的银行设立维修资金专户。

  第八条 物业主管部门应当建立公开电话、网站,开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介,接受社会投诉监督,提高维修资金管理效率。

  第二章交 存

  第九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本办法的规定交存维修资金。

  第十条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。市、县物业主管部门应当根据当地实际情况,在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额,并适时调整。交存标准公布前应当报上一级物业主管部门备案。

  出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金;业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

  第十一条 商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前,一次性足额交存首期维修资金。

  截至竣工交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

  第十二条 未按照本办法规定交存首期维修资金的,建设单位不得向业主交付房屋,产权登记部门不予受理产权登记申请。

  第十三条 物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。

  (一)房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金,按照物业管理区域设总账,按房屋户门号设分账。

  (二)公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金,以及出售公有住房划转的维修资金,按照物业管理区域设总账。储存出售公有住房划转的维修资金,一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的,按其物业范围设分账。

  第十四条 物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分:

  (一)利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益。

  (二)物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。

  (三)保修期满后,建设单位因注销,或者因违法被责令终止业务活动,或者反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。

  第十五条 公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后,其余部分用于交存维修资金,具体交存比例由业主大会决定,但不应低于公共收益总金额的60%。

  第十六条 房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30%的,物业主管部门应当向相关业主发出续交通知,相关业主接到通知后应当及时续交。

  第十七条 本办法实施前,商品住宅已出售但未建立维修资金的,应当按本办法的交存标准进行补建。

  出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的,售房单位应当按照规定补提;业主未交存的,应当按规定补交。

  第十八条 经业主大会决议,业主可以选择一次性补交、续交维修资金,或者随物业费逐月补交、续交。市、县物业主管部门应当制定具体补交、续交标准和流程。

  物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的,应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。物业主管部门应当将物业服务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。

  第三章 使 用

  第十九条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

  计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

  业主表决方式可以采取常规表决,即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过;也可以采用异议表决,即根据业主共同管理规约的约定,持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第二十条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目,从公共账户列支,公共账户资金不足的,由全体业主或者有利害关系的业主,按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及部分业主的维修项目,从房屋账户列支,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  出现应急使用情况,需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的,经业主委员会同意,可以先从公共账户中调剂垫付。

  第二十一条 维修资金的计划使用,主要适用于可以提前预见的,以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造;可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

  第二十二条 申请维修资金计划使用,由业主委员会或者其委托的物业服务企业,根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况,编制维修资金年度使用计划,经业主大会决定或者者经有利害关系的业主表决同意后,连同有关材料报物业主管部门备案并组织实施。

  第二十三条 按照维修资金使用计划程序,业主委员会或者其委托的物业服务企业应当按照规定通过公开招标等方式,选聘具有相应能力的单位,签订维修服务合同,组织工程施工、验收、造价决算等工作,并按照工程进度通知物业主管部门划款。

  第二十四条 市、县物业主管部门应当制定房屋维护保养的技术规范和标准,引导规范房屋维修市场。物业主管部门应当编制并公布维修资金使用年度计划格式文本。

  设区的市、县(市、区)物业主管部门可以定期公布推荐一批信誉好、能力强的维修企业。

  第二十五条 维修资金的一般使用,适用于涉及全体或者部分业主的,临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

  第二十六条 维修资金的一般使用程序,由物业服务企业接到业主报修或者发现问题后,进行现场核实,编制维修资金使用方案,经有利害关系的业主表决同意后,报物业主管部门审核并组织实施。

  未聘请物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。

  第二十七条 维修资金的应急使用,适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行的维修、更新和改造。

  第二十八条 有下列情形之一的,可以启动应急维修程序:

  (一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

  (二)电梯故障;

  (三)消防系统故障;

  (四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动;

  (五)玻璃幕墙炸裂;

  (六)排水管道爆裂;

  (七)地下车库雨水倒灌;

  (八)其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

  第二十九条 出现需应急维修情形时,物业服务企业应将有关情况报告业主委员会,经现场查验确认后立即组织维修。

  未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的,由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

  第三十条 维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位,进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

  应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的,还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

  第三十一条 应急维修工程费用拨付后,维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

  (一)维修、更新、改造方案;

  (二)工程决算报告;

  (三)工程验收合格证明;

  (四)涉及户数和清册、分摊方案;

  (五)物业主管部门认为按照规定应该提交的其他材料。

  第三十二条 相关业主在公示中提出异议的,由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的,异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第三十三条 因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

  组织维修单位可根据合同,在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

  第三十四条 下列费用不得从维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用;

  (四)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;

  (五)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

  第四章 监督管理

  第三十五条 物业主管部门应当通过公开招标的方式选定商业银行,作为专户管理机构,并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

  第三十六条 经业主大会决议,业主自行管理维修资金的,业主委员会应当具备相应条件并向物业主管部门提交以下材料:

  (一)维修资金自行管理申请表;

  (二)业主大会同意自行管理维修资金的表决结果;

  (三)维修资金管理方案;

  (四)业主管理规约;

  (五)参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料;

  (六)业主委员会执行委员在所在地社区居委会任职的证明材料;

  (七)物业主管部门认为必要的其他材料。

  第三十七条 维修资金账户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

  第三十八条 维修资金应当建立公示和查询制度,接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

  第三十九条 物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等,确保资金的安全和保值增值。

  第四十条 房屋转让时,该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

  第四十一条 房屋灭失的,业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主;出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位,售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  第四十二条 维修资金的财务管理和会计核算,应当执行国家和省财政部门有关规定。

  第四十三条 维修资金的收取、使用和管理,应当依法接受审计部门的审计监督。

  第四十四条 收取维修资金,应当出具省级财政部门统一监制的财政票据。

  第四十五条 省住房城乡建设主管部门应当加强对各市物业主管部门资金归集、使用、增值等工作的监督管理,具体办法由省住房城乡建设厅另行制定。

  设区的市、县(市、区)物业主管部门应当定期组织对所辖物业项目维修资金的使用情况进行核查。

  第四十六条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人,或者因业主未按照规定补交、续交维修资金,导致延误维修时机,给相关业主造成损失的,应当依法补偿相关业主损失,并承担法律责任。

  第五章 附则

  第四十七条 在住宅物业管理区域内,单独依法登记权属的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)等其他非住宅物业,应当按照本办法规定建立维修资金制度。

  第四十八条 保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业,参照本办法规定建立维修资金制度。

  第四十九条 未成立业主委员会的住宅小区,可以由社区居委会代行本办法规定的业主委员会的职责。

  第五十条 各地应当根据本办法规定,结合当地实际,制定具体的实施办法。

  第五十一条 本办法自20**年5月1日起施行,有效期五年。省住房城乡建设厅、省财政厅下发的《山东省住宅物业专项维修资金管理办法》(鲁建房字〔20**〕38号)同时废止。

篇4:南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(2015试行)

  南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(20**试行)

  南昌市住房资金管理中心,各县、区(开发区、新区)房管局(办):

  《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(试行)》已经20**年3月23日局长办公会议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  20**年3月31日

  南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(试行)

  第一条 为确保在应急情况下及时使用住宅专项维修资金,根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《城市危险房屋管理规定》(建设部令第129号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号)、《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》(赣建房[20**]13号)等有关规定,结合我市实际,制定本操作细则。

  第二条 本市城区内已按栋建账房屋的应急使用住宅专项维修资金适用本细则。

  第三条 影响房屋安全使用的以下应急情况,可以采取应急维修,物业服务合同有约定的从其约定,无约定的需超过正常的保修期:

  (一)电梯故障危及人身安全,经市级以上特种设备检测检验机构出具故障检测报告,并经所在区房产主管部门和社区居(村)委会核查属实的,其维修部位和条件为:

  1、电梯主要有主板、变频器、曳引系统、导向系统、轿厢、门系统、电力拖动系统、安全保护系统等八个主要系统;

  2、符合以下大、中修标准:

  (1)电梯正式投入使用达5年以上的应纳入大修;

  (2)电梯已中修2次以上仍然出现故障的应纳入大修;

  (3)电梯发生过重大事故,其主要部件严重受损的应纳入大修;

  (4)电梯正式投入运行2年应纳入中修。

  (二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用,并经所在区房产主管部门或有资质的专业生产、安装单位出具意见书的,其维修部位为:加压水泵、电机、变频器、总控制柜、小区供水主管道、总阀门等。

  (三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障,项目所在区消防部门出具《鉴定意见书》或《责令限期改正通知书》认定,并经所在区房产主管部门和社区居(村)委会核查属实的,其维修部位和条件为:

  1、火灾自动报警系统、自动喷淋系统,温烟感、应急与疏导照明系统、综合布线系统、消防泵及软起动装置(自偶减压起动装置)、消防供水管网及管线系统、消防联动模块;

  2、符合以下大、中修标准:

  (1)中修是指对设备进行部分解体、修理或更换部分主要零件与基准件;同时要检查整个机械系统,紧固所有机件,消除扩大的间隙,校正设备的基础,以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求;

  (2)大修是指对设备进行定期的,包括更换主要零部件的全面检修工程。即通过更换、恢复其主要零部件,恢复设备原有精度、性能和运行效率而进行的全面修理;

  (四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用,经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的,其维修部位和条件为:

  1、外墙开裂导致室内墙渗漏的;

  2、屋顶防水开裂导致渗漏面积较大或渗漏点较多的经多次补漏仍难解决的;

  3、屋顶防水老化需全面翻修的;

  4、屋顶排水系统损坏无法维修需全面更换的;

  5、屋面伸缩缝到了维修加固期年限(5年以上)的;

  6、地下室严重积水无法排空的。

  (五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的,其维修部位和条件为:

  1、普通外墙类:

  (1)墙面装饰大面积脱落或松动存在安全隐患的;

  (2)房屋阳台、屋檐鼓裂存在脱落危险的;

  (3)房屋主体屋面瓦片、压边条、雨檐存在大面积松脱风险的;

  (4)屋檐、门头、外墙附属物、构筑物出现脱落的。

  2、玻璃幕墙类:

  (1)幕墙自然爆裂,无法界定责任人的;

  (2)幕墙因长期使用造成封胶老化大面积漏水的(漏水面积不少于5%,交房不少于5年);

  (3)幕墙固定钢结构腐蚀严重存在安全隐患的。

  (六)发生严重危及房屋安全的其他应急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等),经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经区房产主管部门和社区居(村)委会现场认定的,其维修部位和条件为:

  1、小区围墙土建实体部分发生基础下陷,墙面倾斜,墙体出现裂缝的;

  2、3米以上高度采用石材湿贴技术施工,导致后期严重石材脱落隐患的;

  3、房屋主体出现基础下陷,承载柱、梁、墙体等部位出现结构性裂缝的;

  4、因基础下陷,导致主排污管等隐蔽工程出现破损、松脱的。

  以上六种情形经区房产主管部门核查属实,确需使用住宅专项维修资金进行应急维修,可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  第四条 应急维修资金申请人可按以下情况确定:

  (一)已聘请有资质的物业服务企业管理的物业,物业服务企业在物业发生应急情况时应及时组织人员采取措施,并在24小时内制订维修、更新方案,向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实后,由物业服务企业向所在区房产主管部门申请。

  未成立业主委员会的,由物业服务企业提出使用申请,社区居(村)委会核实后,向所在区房产主管部门申请。

  (二)未聘请物业服务企业管理的物业,由相关业主提出使用申请,经社区居(村)委会核实后,向所在区房产主管部门申请。

  第五条 应急维修资金申请人按以下程序申请:

  (一)由维修资金使用申请人提交以下材料交所在区房产主管部门审核:

  1、《应急使用商品房屋专项维修资金申请表》或《应急使用售后公有住房专项维修资金申请表》;

  2、应急维修工程施工合同和工程预算,申请使用金额在5万元以上的项目还需提供工程审价机构出具的审价报告;

  3、相应鉴定机构出具的意见书;

  4、其他必需的相关材料。

  (二)区房产主管部门接到申请后,应当及时组织人员进行审查核定,并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。符合申请条件的及时向市住房资金管理部门提交划转住宅专项维修资金的通知及申请材料;

  (三)市住房资金管理部门依据完备的申请材料,根据工程进度或工程施工合同分期将申请的维修资金及时出具银行转账支票划转给维修单位。

  第六条 实行房屋应急维修,应在乙级以上造价咨询企业、三级以上建筑施工类企业中自行选择,经业主委员会通过,报区房产主管部门同意,并应由业主委员会在小区内进行公示;未成立业主委员会的,经社区居(村)委会通过,报区房产主管部门同意,并应由社区居(村)委会在小区内进行公示。

  第七条 因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修,严重影响业主正常生活的,由区房产主管部门负责组织召集社区居(村)委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议,联席会议可指定维修单位代修。

  第八条 施工企业完成应急维修后应当及时申请工程验收:

  (一)由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的,由物业服务企业、业主委员会或者社区居(村)委会联合组织验收;

  (二)由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的,由有关业主、社区居(村)委会联合组织验收;

  (三)由联席会议指定维修单位代修的,由代修单位和业主代表联合进行验收。

  第九条 应急维修工程验收合格后,应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审价结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公告,公告期不少于15天。

  第十条 应急维修使用住宅专项维修资金的费用,由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房,分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金,售房单位交存的住宅专项维修资金不足的,差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。住宅专项维修资金专户中资金不足,应由维修项目受益业主交纳现金补足此次维修应分摊的金额。

  第十一条 各县和湾里区可参照本细则执行。

  第十二条 本细则自20**年5月1日起实施。

篇5:武汉市住宅专项维修资金管理办法(2011)

  武汉市住宅专项维修资金管理办法(20**)

  武汉市人民政府令 第216号

  《武汉市住宅专项维修资金管理办法》已经20**年2月28日市人民政府第130次常务会议审议通过,现予公布,自20**年5月1日起施行。

  市长 唐良智

  二〇一一年三月二十五日

  武汉市住宅专项维修资金管理办法

  第一章 总则

  第一条 为了加强本市住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院第504号令)、《武汉市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)等法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅(含经济适用住房、廉租住房等保障性住房)、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

  本办法所称住宅共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

  第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第五条 市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作,日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构承担。

  区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

  财政、审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金的财务监督和审计监督工作。

  第二章 交存

  第六条 下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  前款所列物业属于售后公有住房的,售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

  第七条 商品住宅(含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅,下同)的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存:

  (一)开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5%(配置有电梯的按照2.5%)交存;

  (二)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。

  市房屋行政主管部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准,并适时调整。

  第八条 售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存:

  (一)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的2%;

  (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

  第九条 市房屋行政主管部门应当会同有关部门根据商业银行的服务质量等因素,确定本市住宅专项维修资金专户管理银行,并向社会公布。

  住宅专项维修资金专户应当在本市住宅专项维修资金专户管理银行开立。

  第十条 商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金,交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

  开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

  初始登记时尚未售出的房屋,开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金;房屋售出后,购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

  第十一条 售后公有住房的购房人应当在办理房改手续时交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存。

  公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  第十二条 购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

  开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,房屋行政主管部门不得办理房屋权属登记。

  第十三条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构在专户管理银行开立银行专户进行代管,实行专款专用。

  开立商品住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  开立售后公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户帐。

  第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。

  第十五条 业主大会成立后,要求划转住宅专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,并同时对以下事项进行表决:

  (一)住宅专项维修资金专户管理银行的选定;

  (二)住宅专项维修资金使用和账目管理办法;

  (三)确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议;

  (四)应急维修授权协议书;

  (五)市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。

  业主大会通过关于上述事项的决议后,业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。

  第十六条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内,到区房屋行政主管部门申请办理住宅专项维修资金划转手续,并提交业主大会关于本办法第十五条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。

  申请材料齐全的,区房屋行政主管部门应当自受理之日起10个工作日内报告市住宅专项维修资金管理机构;市住宅专项维修资金管理机构应当自收到报告之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户,并将有关账目移交业主委员会。

  第十七条 划转住宅专项维修资金时,业主委员会应当与开户银行、区房屋行政主管部门签订发生本办法第二十八条第二款规定的紧急情况时,同意区房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

  第十八条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中;用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理单位账户中。

  业主委员会不得擅自变更开户银行,确需变更的,应当经业主大会决定,注销原银行专户,开立新专户,并报区房屋行政主管部门备案。

  第十九条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的,应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的,续交的具体管理办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门制定。

  第三章 使用

  第二十条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  业主不交存住宅专项维修资金的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

  (一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;

  (二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

  (三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

  (四)建筑保温层出现破损或者脱落,或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变;

  (五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染;

  (六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

  (七)公共区域门窗或者窗纱破损的;

  (八)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

  第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

  (一)电梯及主要部件的维修或者更换;

  (二)避雷设施不能满足安全要求的;

  (三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;

  (四)楼内排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;

  (五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;

  (六)住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

  第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

  (一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (二)属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备,由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (四)相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (五)与房屋结构相连的汽车车库的维修,由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

  业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的,差额部分由该业主承担。

  第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的,成立业主大会的由业主委员会提出使用方案,未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案;使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因,维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容;

  (二)业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决,表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日;

  (三)使用方案通过后,业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料,向区房屋行政主管部门提出使用申请;

  (四)区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日进行审核;经审核符合使用条件的,报告市住宅专项维修资金管理机构,市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

  (五)业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程;

  (六)工程验收合格后,业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额:

  1.维修和更新、改造工程验收单;

  2.维修和更新、改造工程决算单;

  3.维修和更新、改造工程的发票;

  4.其他相关材料。

  (七)区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日内进行审核;经审核符合条件的,报告市住宅专项维修资金管理机构,市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

  第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案;

  (二)业主大会依法通过使用方案;

  (三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案;区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的,应当责令改正;

  (四)业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程,并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位;

  (五)工程竣工后,业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

  第二十六条 鼓励业主委员会或者社区居民委员会通过招投标选择施工单位,业主委员会或者社区居民委员会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理,相关费用从住宅专项维修资金中列支。

  第二十七条 共同承担住宅专项维修资金的业主,可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。

  第二十八条 发生危及房屋使用安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,应当按照下列规定使用住宅专项维修资金:

  (一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,由业主委员会或者社区居民委员会按照本办法第二十四条第(三)项至第(七)项的规定办理;

  (二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,由业主委员会按照本办法第二十五条第(三)项至第(五)项的规定办理。

  前款所称紧急情况包括:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏;

  (二)电梯故障危及人身安全;

  (三)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险;

  (四)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造;

  (五)危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

  第二十九条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,发生紧急情况且危及公共安全,物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,所在地的区房屋行政主管部门可以按照下列程序组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支:

  (一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

  (二)由社区居民委员会就工程事项出具相关证明;

  (三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

  (四)区房屋行政主管部门组织施工单位进行抢修;

  (五)区房屋行政主管部门会同相关业主对维修工程进行验收后,将工程费用分摊至相关业主,并在该物业区域内公示7日;

  (六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,发生紧急情况且危及公共安全,物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,所在地的区房屋行政主管部门可以根据应急维修授权协议书按照前款规定的程序组织代修,维修和更新、改造费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

  第三十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  第三十一条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

  不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

  第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

  (一)住宅专项维修资金的存储利息;

  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

  第四章 监督管理

  第三十三条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移,受让方应当持相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。

  房屋所有权转让时,该房屋分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的,受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交住宅专项维修资金。

  第三十四条 房屋灭失的,在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金:

  (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

  (二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账户余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  第三十五条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会前的代管期间,业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会后的自主管理期间,应当每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。

  第三十六条 专户管理银行应当定期向市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

  市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

  第三十七条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会管理前,业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后,应当每年至少1次向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第三十八条 住宅专项维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

  住宅专项维修资金在划转业主大会管理后,经业主大会投票通过,业主委员会可以聘请专业机构对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计和监督,审计监督费用可从住宅专项维修资金中列支。

  第三十九条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。

  财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

  第四十条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

  第四十一条 市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查,逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

  第五章 法律责任

  第四十二条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给购房人的,由区房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不予改正的,每套处以5000元以上30000元以下罚款。

  第四十三条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)的规定予以处理。

  第四十四条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的,按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院第427号令)的有关规定予以处理。

  第四十五条 专户管理银行违反本办法规定,未向缴存人出具维修资金缴存凭证,或者未履行资金支出规定程序而支出资金的,或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房屋行政管理部门及时报告的,市房屋行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议,情节严重的,依法追究专户管理银行的法律责任。

  第六章 附则

  第四十六条 市房屋行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。

  第四十七条 本办法自20**年5月1日之日起施行。

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