篇2：绍兴市区物业管理办法（2013年试行）

　　绍兴市人民政府关于印发绍兴市区物业管理办法(试行)的通知

　　绍政发〔20**〕1号

　　越城区人民政府，市政府各部门：

　　现将《绍兴市区物业管理办法(试行)》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　绍兴市人民政府

　　20**年1月16日

　　绍兴市区物业管理办法(试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合市区实际，制定本办法。

　　第二条 绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 市住房和城乡建设部门(以下简称市物业主管部门)负责市区范围内物业管理活动的监督管理工作。

　　袍江经济技术开发区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理活动有关具体监督管理工作。

　　规划部门负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施;对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核;协调解决涉及规划的历史遗留问题;依据《中华人民共和国城乡规划法》等配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。

　　公安部门负责指导物业服务企业落实治安、消防管理措施;指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求;对物业管理区域内严重阻塞交通、占用消防通道等行为，依据相关法律法规规定进行管理;根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定，依法处置物业管理区域内的交通事故;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　城管执法部门负责依法查处物业管理区域内有关市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、经营性固定设备噪声污染以及饮食服务企业未按环评审批要求排污等违法行为;加强物业管理区域内犬类的日常管理工作。

　　价格部门负责对物业服务活动中的各项收费进行指导和监督，对违规收费进行查处。

　　工商部门负责按职责分工依法查处物业管理区域内非法广告行为和其规定职责范围内的无照经营等行为。

　　质监部门负责物业管理区域内符合《特种设备安全监察条例》及《特种设备目录》规定范围的电梯、机械式停车设备、锅炉等的安全监察工作。

　　环保部门负责依法查处物业管理区域内因工业企业生产引发的噪声、废气超标等违法行为。

　　财政部门负责制定有关物业管理的财政扶持政策，集中配置资金，建立奖励及补贴资金，全面推进保障性住宅等物业管理，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励物业服务企业做大做强、争先创优。

　　街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助所在地物业管理部门做好物业管理的指导和监督工作。

　　居民委员会应当指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责。

　　广电、通信、电力、水务、环卫、燃气等单位应当依照《物业管理条例》第四十五条、第五十二条的规定，建立各项责任制度和应急预案，确保物业管理区域内各项公共服务的正常开展。

　　第五条 鼓励相关单位与社区开展共建活动，提倡政府公共服务延伸进社区。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第六条 业主在物业管理活动中，享有《物业管理条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》规定的义务。

　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业所在地物业管理部门会同街道办事处(镇人民政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第九条 物业管理区域内具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业，或由百分之二十以上业主提议向街道办事处(镇人民政府)提出申请，并由街道办事处(镇人民政府)负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业由开发建设单位履行业主职责。

　　第十一条 首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)由业主代表、建设单位代表、街道办事处(镇人民政府)代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。

　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处(镇人民政府)、居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组应当做好以下筹备工作：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知物业所在地物业管理部门、街道办事处(镇人民政府)、居民委员会，受告知的单位应派代表参加，并予以指导。

　　建设单位和物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

　　第十二条 首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目交付使用备案前，一次性向物业所在地街道办事处(镇人民政府)交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。具体预缴标准为5万平方米以下的为每平方米1元，超出5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。

　　筹备经费应当专户储存、专款专用。业主委员会基本的办公用品可由属地街道办事处(镇人民政府)从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

　　第十三条 业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票的业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定，并按《浙江省物业管理条例》的规定执行。

　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处(镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

　　第十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合《物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行《物业管理条例》规定的职责。

　　第十六条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地街道办事处(镇人民政府)和物业所在地物业管理部门备案：

　　(一)业主委员会成立(换届)备案表;

　　(二)业主大会会议记录和会议决定;

　　(三)业主大会议事规则、业主管理规约等;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　物业所在地物业管理部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会的备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十七条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第十八条　临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用和维护;

　　(二)物业管理用房的使用和经营;

　　(三)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　　(四)物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装规范;

　　(五)维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务;

　　(六)业主分担物业管理区域各类规定费用和分配各类收益的方式;

　　(七)违反规约应当承担的责任;

　　(八)其他由管理规约规定的内容。

　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

　　第十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数、任期、业主大会和业主委员会开展工作的活动经费等事项作出规定。

　　第三章 物业服务企业

　　第二十条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定取得相应资质，并按照核定的资质等级从事物业服务活动。

　　第二十一条 市物业主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发与管理，并做好物业服务企业二级资质申报的有关工作。

　　第二十二条 从事物业服务的人员应当定期参加物业管理相应的职业教育培训。

　　第二十三条 物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

　　第二十四条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给他人。

　　第二十五条 物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

　　政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十六条 住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但符合下列条件之一的，经物业所在地物业管理部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：

　　(一)投标人少于三个的;

　　(二)多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的;

　　(三)独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。

　　第二十七条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。

　　建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得损害物业买受人的合法权益。

　　第二十八条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

　　第二十九条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　前期物业服务合同约定期限届满，业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定，前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，建设单位可与物业服务企业续签前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

　　第三十条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向相关管理部门报告。相关管理部门应当责令建设单位限期整改。

　　物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第三十一条 项目交付使用备案前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、邮政、通信、有线电视、路灯、化粪池等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理。相关专业单位应当及时接收。

　　第三十二条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　物业交接完毕三十日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、共用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交所在地物业管理部门备存。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

　　第三十三条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。每个物业项目物业管理用房总建筑面积应不低于8平方米。

　　前期物业管理期间的物业管理经营用房的使用及经营收益的使用应在前期物业服务合同中载明。

　　经济适用住房项目，除按照本条第一款规定配置物业管理用房外，还应当额外配置不小于项目地上总建筑面积千分之二的物业管理经营用房，计入建设成本，项目在管物业服务企业负责经营，用于补贴物业服务费的不足。

　　规划行政主管部门在新建物业规划审批时应当征求物业所在地物业管理部门和街道办事处(镇人民政府)的意见，确定物业管理用房的面积、位置，并在批准的建设工程规划设计方案中载明，在单层平面图上盖章确认。建设单位应在办理商品房预售证之前到物业所在地物业管理部门就物业管理用房进行预留确认，并将前期物业管理有关资料交物业所在地物业管理部门。

　　因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第三十四条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

　　第三十六条 物业服务企业承接物业时，该物业管理区域内已成立业主大会、业主委员会的，业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十二条第一款规定的资料。

　　第三十七条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主委员会签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定提供服务，物业服务合同的约定对物业服务企业和全体业主具有约束力。

　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第三十八条 物业服务合同主要包括下列内容：

　　(一)当事人的名称或者姓名和住所;

　　(二)物业的基本情况;

　　(三)物业服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业服务费的标准和收取办法;

　　(五)专项维修资金的管理和使用;

　　(六)物业管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议的办法。

　　第三十九条 物业服务合同期限届满三个月前， 业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业，并书面告知物业所在地物业管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会。

　　物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算;

　　(二)移交全部物业档案资料;

　　(三)移交物业管理用房、业主共用的场地、设施设备和其他财物;

　　(四)实行酬金制的，应当移交管理期内的财务资料。

　　物业服务合同提前解除的，依照合同的有关约定办理。

　　未成立业主大会、业主委员会或业主大会、业主委员会无法正常开展工作的，在新一届业主委员会产生之前，由所在地居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　原物业服务企业退出管理后，该物业管理区域内确实无法选聘新物业服务企业接管的，由所在地街道办事处(镇人民政府)协调指导居民委员会、业主委员会组织小区临时管理，维持物业区域基本生活秩序，临时管理所需费用由市财政给予适当补贴。

　　新物业服务合同生效后，业主委员会应当将交接材料全部移交给新物业服务企业。

　　第四十条 普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价;别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主大会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。

　　普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务标准超出当地最高政府指导价相对应服务标准的，建设单位可按照优质优价原则提出前期物业服务收费标准，并报所在地价格主管部门核定。

　　物业服务收费项目和标准应向全体业主公布。

　　对保障性住宅小区等实施物业管理的，财政部门应给予一定的资金补贴。

　　第四十一条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳;已交付给物业买受人的物业，其物业服务费由买受人全额交纳。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定，并在买卖协议中载明。

　　第四十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户提供服务，并向最终用户收取相关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收相关费用的，应当签订有偿委托收费协议。

　　住宅物业区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。

　　第四十三条 街道办事处(镇人民政府)、居民委员会应当及时协调物业服务过程中物业服务企业与业主、非业主使用人的矛盾与纠纷。

　　在街道办事处(镇人民政府)辖区内，应当建立由街道办事处(镇人民政府)、物业所在地物业管理部门、居民委员会、业主委员会、物业服务企业、涉及的相关职能部门等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，主要协调有关物业管理区域内影响稳定的重大问题及重大纠纷与投诉。

　　第六章 物业使用与维护

　　第四十四条 业主、非业主使用人应当遵守法律、法规的规定，依照有利于安全和公平、合理使用物业的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　业主在使用物业时应当遵守管理规约。

　　第四十五条 物业管理区域禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)违法改变房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(六)超标排放有毒、有害物质;

　　(七)排放超过规定标准的噪声;

　　(八)法律、法规禁止的其他行为。

　　对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，对拒不改正的应及时报告有关行政主管部门和业主委员会，有关部门应当根据相应规定及时予以查处。

　　第四十六条 业主、非业主使用人应当按照房屋权属证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　对业主、非业主使用人违反前款规定，擅自改变物业使用性质的行为，有关个人和单位有权反映和举报，相关行政主管部门应及时依法予以查处。

　　第四十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省有关规定以及临时管理规约、管理规约。

　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

　　第四十八条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，在物业管理区域内从事经营活动，所得收益的管理和使用办法应当在管理规约或议事规则中予以明确。

　　物业经营性收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。

　　前期物业管理期间，建设单位应当就物业经营性收益使用管理问题与物业服务企业在前期物业服务合同中作详细约定，并向业主公示告知。

　　第四十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　第五十条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地物业管理部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金。保修期满后，物业保修金本金连同银行存款利息余额一并退还给建设单位。

　　第七章 附 则

　　第五十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，可依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。

　　第五十二条 本办法自20**年3月1日起施行。20**年11月25日市政府发布的《绍兴市区物业管理办法》同时废止。

篇3：象山县物业服务收费管理实施细则（2013年）

　　关于印发《象山县物业服务收费管理实施细则》的通知

　　象价[20**]29号

　　各物业服务企业、房产开发建设单位：

　　为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及国家、省、市物业服务收费管理规定，结合我县实际，制定了《象山县物业服务收费管理实施细则》，请按照执行。

　　象山县物价局 象山县住房和城乡建设局

　　20**年7月30日

　　象山县物业服务收费管理实施细则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及国家、省、市物业服务收费管理规定，结合本县实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业共用部位和共用设施设备的日常运行管理，维护公共区域的清洁卫生和秩序，做好公共区域绿化日常养护等服务，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　第三条 本细则所指的物业服务应当包括以下内容：

　　(一)物业共用部位和共用设施设备的管理;

　　(二)公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理;

　　(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

　　(四)维护公共秩序以及车辆停放管理，协助做好安全防范工作;

　　(五)物业档案管理;

　　(六)合同约定的其他公共性服务。

　　第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

　　第五条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅小区(不包括高标准住宅，下同)的前期物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业、高标准住宅以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。

　　符合以下条件之一的为高标准住宅;高标准住宅由开发建设单位提出申请，报县物业主管部门认定。

　　(一)独栋、联排等独门独户住宅;

　　(二)建筑容积率在1.0以下的小区住宅;

　　(三)套型建筑面积140(含)平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%(含)以上的。

　　第六条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。县价格主管部门会同县物业主管部门制定物业服务等级和各等级的收费标准(基准收费标准和浮动幅度)，并根据物业服务成本等因素适时调整收费标准。

　　普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准和浮动幅度内确定具体收费标准，按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》等有关规定选聘物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定。前期物业服务合同签订后十五日内，由物业服务企业将服务内容、收费标准及前期物业服务合同(复印件)等资料，报县价格主管部门和县物业主管部门备案。

　　对超过一级服务标准的普通住宅前期物业服务项目，开发建设单位可向县物业主管部门提出特级服务申请，经审核同意后报县价格主管部门核定收费标准。

　　非住宅、高标准住宅的前期物业服务费，由开发建设单位按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》等规定确定收费标准。

　　第七条 开发建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应作为物业买卖合同的附件附后，明确物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式等具体事宜。

　　业主委员会成立后，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，区分不同物业的性质和特点，按照有关物业收费规定，确定具体服务内容和收费标准，并与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第八条 前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　第九条 普通住宅的前期物业综合服务实行等级定期考评制度，每年度考评1次。对物业服务企业执行情况，由县物业主管部门对照原先选择确定的前期物业服务等级标准，组织考核评定。对未达到服务等级标准的，由县价格主管部门、物业主管部门责令其相应降低收费标准。

　　第十条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。

　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十一条条实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

　　物业服务成本由人员费用、物业共用部位和共用设施设备的管理费用，电梯年检费、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、直接管理费分摊、固定资产折旧以及经业主(业主大会)同意的其它费用组成。

　　实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金;其资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造费用，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定列支，不计入物业服务成本或物业服务支出。未设立物业专项维修资金的住宅小区，可按规定收取物业日常维修费，专户储存，专项用于物业共用部位和共用设备的日常维修。

　　第十二条 物业的电梯、中央空调等设施设备运行电费及住宅小区内楼梯、走廊、电子防盗门等共用电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的业主或物业使用人合理分摊。具体分摊方法由建设单位或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。没有独立设置计量表的，在物业服务费中统一列支，不得向业主或物业使用人分摊。

　　物业服务企业办公和生活的用水、用电费用，保安系统、绿化养护、园林水池喷泉及增压水泵等水、电费用，均应在物业服务费中列支，不得向业主或物业使用人分摊。

　　开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主或物业使用人分摊。

　　第十三条 对新建房屋，物业服务费自房屋交付使用、业主(购房者)领取钥匙次月起计收。开发建设单位已具备交付条件，并通知业主办理房产交付手续，但因业主原因未及时办理交付手续的，其物业服务费由业主承担，计费起始时间为通知业主应办理房产交付手续时间的次月起计算。

　　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，不具备交付条件的物业，物业服务费用由开发建设单位按规定标准全额交纳。

　　业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关期间的物业服务费按80%比例交纳。

　　第十四条 物业服务收费按房屋(除汽车和自行车库外)所有权证记载的建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以物业买卖合同建筑面积为准。业主或业主委员会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

　　第十五条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。物业服务费按月计收，其预收期限不得超过12个月;如业主(业主委员会)与物业服务企业另有约定的，从其约定。

　　业主未按合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳;业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当按规定结清物业服务费用。

　　第十六条 物业服务企业在物业管理区域内依法提供机动车停放服务的，可按规定收取停车服务费。

　　第十七条 对物业装修的，物业服务企业应做好装修管理服务。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的，其费用按规定执行。

　　物业服务企业不得向业主(物业使用人)和装修单位(装修人)收取楼道维护费、装修保证金、进出人员出入证工本费(遗失补证除外)等费用。

　　第十八条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除政府部门有规定的外，其收费标准由双方约定。

　　第十九条 为及时掌握物业服务成本收支情况，县价格主管部门会同县物业主管部门于每年一季度选择一定数量的住宅小区作为成本监审对象，对其物业服务成本进行监审。物业服务企业应当积极配合，按时上报上年度的物业服务收支情况，包括物业服务定价成本调查表，经会计师事务所或税务、审计等政府部门审计的年度财务会计报告，向业主公布的物业服务经费收支情况表和其他与成本相关的资料;应当如实提供服务成本，不得弄虚作假。

　　第二十条 物业服务企业应按规定每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，接受业主和业主委员会的监督。公布具体内容为：

　　(一)实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金 的收支情况;

　　(二)实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位和共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　业主或业主委员会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请专业机构进行审计。

　　第二十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行长期公示，接受业主、物业使用人及有关方面的监督。

　　第二十二条 政府价格主管部门和物业主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督;对违反有关法律、法规和本细则规定的，依法予以处罚。

　　第二十三条 本细则自20**年9月1日起施行。

篇4：奉化市关于加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　奉化市关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　奉化市人民政府办公室关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　奉政办发〔20**〕48号

　　各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

　　为进一步加强物业管理，发挥现代物业服务业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，根据宁波市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》(甬政办发〔20**〕211号)精神，结合我市实际，现就进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：

　　一、总体要求和目标任务

　　物业管理是社会管理的基础性工作和重要组成部分，是各级政府创新社会管理、创建平安社区的重要载体。进一步加强物业管理、扶持物业服务业发展，是贯彻落实***，推进实力城市、品质城市、文化强市“三大建设”的必然要求，是营造和谐宜居城市环境的现实需要，是新形势下惠民生、保稳定、促发展的重要举措。

　　(一)总体要求

　　坚持以***为指导，以成功创建“省示范文明市”为契机，以构建“和谐小区”为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先，属地为主、部门联动，业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，不断提升奉化物业管理和行业发展水平。

　　(二)目标任务

　　通过5年努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。具体目标任务为：

　　物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入各镇(街道)、有关部门年度工作目标考核内容;市政府成立物业管理领导机构和专门管理机构;镇(街道)建立物业管理服务站;社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实;各物业管理小区业主大会、业主委员会实现全覆盖;“市、镇(街道)、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

　　联动工作机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法队伍建立;物业管理区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

　　行业发展环境进一步优化。政府高度重视物业管理工作，将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴;全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境;积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

　　企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业;培育年营业收入在1000万元以上的企业5家，其中1-2家企业年营业收入力争达到5000万元以上。

　　二、大力提升物业管理水平

　　(一)强化属地指导监督职责

　　市政府成立物业管理工作领导小组，建立部门联席会议制度，加强对辖区内物业管理工作的领导和综合协调;落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费;把物业管理工作纳入对镇(街道)、各有关部门的年度目标考核;依托城管、公安、规划、建设、市场监督管理等综合执法队伍，明确受理途径和执法时限，正常开展综合执法进小区活动，及时处理物业小区内的违法违规行为;建立健全物业小区纠纷快速处理机制，及时化解物业管理服务中的矛盾和纠纷;规划、建设等各有关职能部门应加强对全市房地产项目的交付前监管，督促开发单位解决工程遗留问题;成立市物业管理中心，负责物业企业管理，指导属地镇(街道)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。

　　镇(街道)设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由镇(街道)领导担任站长，配备专职工作人员;积极指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题整改。

　　社区应配备专职物业管理协调员。专职物业管理协调员由镇(街道)统一派驻到社区，接受镇(街道)物业管理服务站领导，负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会职责。

　　要积极创建优秀示范小区，进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

　　(二)加强物业服务行业监管

　　加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强市外物业服务企业进入备案管理;推行履约保证金制度，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;建立物业服务企业和经理人信用体系，将物业服务企业和经理人信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴、从业限制等挂钩，对有不良行为的企业和从业人员进入黑名单;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，建立重大信息公开制度，提高物业服务企业经营透明度;强化资质管理、制度管理、分类管理和重大事项底线管理办法，规范物业企业管理行为;以业主满意度为导向，提高物业服务水平和收费率。

　　市价格主管部门应加强物业服务收费的监管，建立正常的物业服务费调整机制。要监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。要协助物业主管部门根据物业服务等级制定相应的普通住宅小区前期物业服务收费指导标准，并适时作出调整。

　　(三)着力解决物业小区管理突出问题

　　针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

　　1.加强物业小区房屋装修管理

　　物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告房屋使用安全管理、规划、城管等职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，加强房屋装修执法队伍建设，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。规划、城管部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪(未影响房屋安全的)等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　2.加强物业小区停车管理

　　物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。公安(交警)部门应协助、指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位、交通标志标线，合理制定物业管理区域内的行车路线。对小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安(交警、消防)部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　3.加强物业小区治安、环境卫生管理

　　物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。市场监督管理部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。卫生部门要加强对住宅小区的环境卫生和“四害”防治工作的管理。

　　4.加强业委会自治管理

　　镇人民政府、街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受镇人民政府、街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;公安、建设、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;积极探索现有物业小区采用业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业模式。

　　5.建立物业收费共同监督机制

　　倡导全社会的物业服务消费观念，严格按合同约定交纳物业服务费;物业企业要从对全体业主负责的角度，加强物业费收取的催讨工作;社区和业主委员会要建立物业收费共同监督机制;司法部门要依托物业收费纠纷快速处理机制，积极做好物业收费的调解、审理工作。

　　三、加大对物业服务业的扶持力度

　　(一)促进行业提升发展

　　物业服务业纳入我市现代服务业范畴，享受我市现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

　　(二)落实财政税收扶持政策

　　积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。市地税局、国税局、建设局要根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔20**〕286号)规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我市现代物业服务业税收扶持政策。

　　建立补助(奖励)专项资金。市财政要根据合理补助、分级负担的原则，制定相关政策、明确补助(奖励)标准。要加大对城镇老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区物业管理经费补贴的力度，每年安排补助资金，保障这些小区物业服务正常运行。每年要根据辖区内物业服务企业经营情况，安排物业服务行业专项奖励资金，加强物业服务考核，对经考核为合格及以上的普通住宅小区的物业管理项目给予相应的奖励。积极推行业主满意度测评和物业服务星级评定工作，并与考核相挂钩。具体考核奖励办法另行制定。

　　(三)完善有关收费政策

　　各专业管理部门对物业服务企业实施相关职业技能培训的，除按物价部门规定标准收取培训费外，不得额外收取其他费用。各专业管理部门可利用自身资源与师资力量联合物业主管部门或物业行业协会开展培训工作，培训费用按实际成本价核算并报物价部门审批备案。

　　物业服务业企业在住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气(管道燃气)价格，按照当地居民生活类销售价格标准执行。

　　给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后，应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造，确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。垃圾集中清运、路灯照明等费用由相关职能部门承担。

　　四、强化组织保障

　　(一)成立物业管理工作领导小组

　　市政府成立物业管理工作领导小组，由市政府分管副市长担任组长，发改、民政、公安、建设、城管执法、市场监管等有关职能部门和各镇(街道)相关负责人担任成员，办公室设在市建设局。领导小组通过联席会议形式开展工作。各单位应在市物业管理中心的指导下，各司其职，密切配合，切实加强物业管理工作，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　(二)将物业管理工作纳入年度目标考核

　　物业管理工作中的有关组织机构、人员经费落实和具体政策执行等情况纳入市政府对各镇(街道)、有关部门的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并由市督查考核室负责具体工作目标的落实。

　　(三)强化属地管理监督责任

　　镇(街道)、社区要强化属地责任，明确物业管理机构或成立相应的物业管理站，配齐配强专职或兼职物业管理工作人员，建立镇(街道)干部联系物业小区制度。以镇(街道)为主导，建立镇(街道)-社区-业委会-物业公司“四轮驱动”的住宅小区物业管理工作投诉处理机制。对已经建成交付的物业小区要在两年内成立业主委员会，全市物业小区限期在五年内全部成立业主委员会。

　　(四)建立物业服务纠纷快速处理机制

　　建立市-镇(街道)-社区三级物业服务纠纷快速处理机制。镇(街道)所属社区要成立一级纠纷调解委员会，接受物业服务纠纷的一方或双方提出的调解申请，启动纠纷快速处理程序;调解不成的，由社区上报镇(街道)。镇(街道)负责联合辖区法院、司法、市场监管、物业管理部门等组成物业服务纠纷二级调解委员会，调解社区上报的纠纷。调解不成的，则由辖区法院立案审理。对影响面广、情况复杂的纠纷，镇(街道)应及时向市物业服务纠纷调解委员会报告处理。

　　(五)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

　　积极倡导机关事业单位党员干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

　　(六)加强舆论宣传引导

　　广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关物业政策、规约，倡导依法、有偿、按合同管理的和谐宜居小区良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，公开曝光不良业主行为，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

　　本意见自发布之日起30日后施行。

　　奉化市人民政府办公室

　　20**年5月9日

篇5：义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(2014年)

　　义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(20**)

　　各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

　　为进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理水平，助推全国文明城市创建，根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，经市政府研究同意，制订如下意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想

　　按照城乡一体化、运作市场化、服务品质化的要求，进一步健全物业管理体系，完善物业管理机制，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展。

　　(二)基本原则

　　1.统一领导，分级管理。全市物业管理实行统一领导、综合协调，建立市、镇(街道)、社区(村)三级物业管理体系。

　　2.条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化镇(街道)属地管理责任，发挥社区(村)主体作用。

　　3.依规管理，因地制宜。按照省物业管理条例，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据城乡物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。

　　4.业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。

　　二、明晰职责，建立三级物业管理体制

　　(三)明确市级部门管理监督职责。成立市物业管理工作领导小组，由分管城建副市长任组长，建设、发改、行政执法、规划、环保、工商、司法、公安、消防、社区集聚办公室、流动人口管理局、质监等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，由市建设局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全市物业管理工作。强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业管理政策，对镇(街道)、物业管理工作进行指导、考核。

　　(四)明确镇(街道)属地管理职责。镇(街道)负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会(村委会)、业委会和物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇(街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇长(副主任)兼任办公室主任，街道配备2-3名、镇配备1-2名人员负责日常工作。

　　(五)明确社区居委会(村委会)物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会(村委会)工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷。社区居委会(村委会)设立物业管理服务站，由社区居委会(村委会)负责人任站长，片区民警、行政执法队员兼任副站长，配备人员1-2名。

　　三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式

　　(六)新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。规划、建设等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

　　(七)改造后的农村社区和旧住宅小区物业。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域;以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区和农村社区的改造力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对改造后具备条件的农村社区和旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。

　　(八)物业管理服务内容与收费标准。物业服务收费根据物业的类型，物业服务的不同阶段，提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。1.5万平方米以上的普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业、排屋、别墅等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。农村社区和旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准，可根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与接受委托的物业服务企业，签订服务

　　>合同，并在小区内公布实施。

　　四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

　　(九)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业服务企业，进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定，由市建设局另行制定。

　　(十)提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。市建设局和镇(街道)要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导和监督。规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。物业服务暂由社区直接组织管理的，社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。

　　(十一)规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时管理规约，并履行规约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理;双方有争议的，由社区居委会调处;调处不成的依法解决。

　　(十二)规范物业服务收费机制。切实加强监管，对违反规定的收费行为，依法及时进行查处。物业服务企业应当将企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计收方式、价格举报电话等物业信息在物业收费处公开。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设和镇(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理;对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。

　　(十三)规范物业服务行为。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系，明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理，全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不良行为，实施业主满意度测评。完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。建立健全物业管理激励机制，依据国家、省、市优秀住宅小区的创优标准，评选市优秀物业服务企业、优秀物业管理小区、优秀业主委员会。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、镇(街道)及物业服务企业进行表彰，市政府每年安排一定资金用于奖励相关职能部门、镇(街道)和优秀物业服务企业、优秀业主委员会。

　　(十四)规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。市建设、财政、物价部门要根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，研究制定住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，完善监管机制，落实监

　　管责任。要加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。新建物业首期专项维修资金交存标准为：不带电梯的物业50元/平方米，带电梯的多层、高层及与高层主体结构相连的物业100元/平方米，排屋、别墅75元/平方米。对部分老小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况，妥善处理。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。市建设局和镇(街道)要依法加强监督管理，及时调处有关矛盾纠纷。

　　五、部门联动，形成物业管理工作合力

　　(十五)明确物业管理相关部门职责。市建设局：负责研究制定全市物业管理发展相关配套政策;负责全市物业管理工作市场监管、日常检查、指导及考评;指导和培训各镇(街道)开展物业管理监管工作。发改委：负责制定普通住宅小区的前期物业服务收费和停车服务收费办法，依法查处物业管理中的价格违法行为。行政执法局：负责物业管理区域内相对集中行政处罚权实施范围内的违法违规行为的行政处罚工作。规划局：负责物业管理区域内涉及规划违法行为的认定工作。工商局：负责物业管理区域内个人和企业的营业执照核发，依法查处虚假广告、无照经营等违反工商法律法规的行为。公安局：负责指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安安全防范等工作。公安局派出所：对住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查，开展消防安全宣传教育等工作。流动人口管理局：负责对房屋群租行为的认定工作。消防部门：对物业管理区域内的消防设施和消防工作进行指导检查，依法查处破坏消防设施等违法行为。市质监局：负责对各小区消防设施、电梯等特种设备的安全检测工作。

　　(十六)实施物业管理联合执法。建立镇(街道)物业管理联合执法机制，由镇(街道)牵头，公安、工商、规划、环保、建设等部门共同参与的物业管理联合执法队伍，明确执法权限，完善执法程序。推进“智慧物业”建设，建立物业管理违法行为信息报送和结果反馈信息系统，及时发现查处各类违法行为。

　　(十七)加强物业管理纠纷调解。建立以市建设局、镇(街道)司法所和社区人民调解委员会为主体的三级物业管理纠纷调解工作体系。强化物业纠纷诉前调解，成立由市法院、司法局涉诉纠纷人民调解委员会及市建设局共同组成的诉前联合调解小组，负责全市涉诉物业管理纠纷案件的调解。建立物业纠纷诉讼快速处理机制，对调解未果的物业纠纷，实行快审快结快执。

　　义乌市人民政府办公室

　　20**年1月13日