篇2：太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施试行意见（2014年）

　　太仓市关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施试行意见(20**)

　　各镇人民政府，太仓港经济技术开发区管委会，新区管委会，科教新城、旅游度假区管委会，娄东街道办事处，市各委办局，各直属单位，健雄学院：

　　经市政府第14次常务会议讨论通过，现将《关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　太仓市人民政府

　　20**年6月26日

　　关于加强和规范住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　为切实加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区和文明城市建设，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，提出如下实施意见：

　　一、明确指导思想和目标要求

　　以党的十八大和市委十二届七次全体(扩大)会议精神为指导，围绕打造现代田园城、建设美丽金太仓的目标要求，确立“属地管理、质价相符、部门联动、专项投入、政策扶持”的总体原则，建立市、镇(区、街道办)、社区(村)三级管理的物业管理体制，形成社区居民(村民)委员会、业主委员会和物业服务企业三位一体的工作机制，实现物业管理行业的社会化、市场化、专业化和规范化。通过五年努力，基本实现下列目标：

　　(一)各级物业管理工作组织健全，人员、经费、保障措施到位，管理、指导、考评体系完善;

　　(二)物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等服务机构健全;

　　(三)消费模式、信用关系、沟通平台始终处于互惠、互信、互动状态;

　　(四)主城区物业管理覆盖率达100%，符合成立业主大会条件的新建小区业主委员会成立率达100%，并推行业委会法人登记制度;

　　(五)太胜社区、滨河社区、西区社区等3个社区创成省级城市管理示范社区，宝龙城市广场、华侨花园、世纪苑、高尔夫湖滨花苑、君悦豪庭等5个小区达到省级示范小区标准，示范社区和示范小区创建工作逐步在全市推广;

　　(六)小区内乱停车、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱堆放、乱摆卖等“六乱”现象有效遏制。

　　二、理顺管理体制，强化物业管理工作职责

　　(一)落实属地管理职责。

　　各镇(区、街道办)应成立物业管理办公室，配备专职人员2-3名。其主要职责：

　　1.负责协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

　　2.负责组织、协调和指导业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作。对不能正常开展工作的业主委员会，组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。对无法成立业主大会的小区，组建小区物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　3.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展物业自治管理工作。

　　4.建立社区物业服务中心，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

　　5.建立物业管理联席会议制度，牵头组织社区居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议，及时解决物业管理中的综合性问题。

　　6.建立物业管理矛盾投诉调解机制，受理辖区内物业管理方面的矛盾纠纷。

　　7.指导、监督社区居民(村民)委员会物业管理工作。

　　社区居民(村民)委员会应当协助和配合镇(区、街道办)做好辖区内物业管理的落实工作，其主要职责：

　　1.参与业主大会、业主委员会筹建、成立的组织工作，组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理工作。

　　2.参与新建物业竣工交付使用验收，加强对物业交接工作的监管，协调处理物业退管工作。

　　3.协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

　　(二)强化行业职能部门的职责。

　　市城管局作为全市物业管理工作行业主管部门，其主要职责：

　　1.宣传、贯彻、执行物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理规范性文件，指导各镇(区、街道办)处理物业服务活动中出现的重大问题。

　　2.指导各镇(区、街道办)做好业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作，负责业主委员会的备案。

　　3.加强物业服务企业资质管理，做好全市物业管理区域档案和物业服务企业及项目负责人信用档案的建立和管理工作。

　　4.负责物业管理项目招投标活动的监督、管理、备案工作。

　　5.组织开展物业管理项目达标创优工作，做好市级以上物业管理优秀项目的预评和推荐。

　　6.落实全市固定维护费、老城区物业的补贴及应对突发性事件、无物业小区公共部位的维修费用。

　　7.负责对被认定的小区违法建设的拆除。

　　8.协调处理物业管理重大投诉案件，行使城市管理相对集中行政处罚权。

　　9.负责对物业管理协会的指导和监督。

　　市住建局的主要职责：

　　1.负责提出居住用地的规划条件，严格审查设计方案，确保相关设施配套到位，按规定确定物业管理用房的面积和位置。

　　2.按照市政府确定的项目改造计划，做好老住宅小区的整治改造，处理改造工程的遗留问题。

　　3.负责建设工程质量的监管，督促开发企业履行物业保修期内保修责任，处理已竣工交付房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

　　4.对住宅专项维修基金的使用进行监管，对物业管理用房进行登记和监管。

　　5.按照规费管理要求及经市政府审批的市城管局资金需求预算，做好资金划拨。

　　6.负责物业管理区域内违章搭建、破墙开店等违法行为的认定;负责对损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等危及房屋使用安全的违法违规行为进行查处。

　　市公安局的主要职责：

　　1.负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷。

　　2.指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。

　　3.对在物业管理区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品以及恶意封堵小区大门，严重阻塞交通，阻碍消防通道，强行停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法进行处理。

　　4.负责对消控从业人员的培训，做好物业管理区域消防设施的检查验收，加强对物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等消防安全工作的监督管理，依法查处物业服务企业不履行消防安全职责行为以及在物业管理区域内占用、堵塞、封闭疏散通道等违法行为。

　　5.加强对物业管理区域内群体性租赁的管理。

　　6.指导物业服务企业与住宅小区业主委员会协助做好养犬管理工作，开展依法养犬、文明养犬的宣传教育，制定并监督实施养犬公约，依法调解因养犬引起的纠纷。

　　市工商局(治无办)的主要职责：

　　1.负责加强物业管理区域内经营项目的审批管理，对未经规划管理部门批准或私自将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的不予核准登记。

　　2.协调、配合相关部门对无证无照经营户进行查处取缔。

　　市物价局的主要职责：

　　1.负责物业服务收费标准的核准和备案，监督检查和规范物业服务收费行为。

　　2.负责探索建立质价相符的物业服务收费机制，每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　3.根据上级有关规定，及时明确住宅小区内物业服务过程中用水、用电、用气使用价格标准。

　　4.受理物业服务收费政策咨询及投诉，切实解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　5.依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为。

　　市环保局的主要职责：

　　1.负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收。

　　2.对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理。

　　3.对涉及环境保护的投诉和纠纷进行调查处理。对物业管理区域内的工业或经营性噪声、振动、油烟、废气、光照等环境污染行为进行查处。

　　市民防局的主要职责：

　　1.指导物业服务企业做好

　　物业管理区域内人防工程的维护管理，加强日常监督检查，落实工程实地标识标注工作。

　　2.参与城市地下空间规划与开发利用的管理，承担城市地下空间开发利用兼顾人民防空需要等事项的管理。

　　3.负责人防工程平时使用证的审核、登记和发放工作，监督人防工程平时安全使用管理。

　　4.对未按规定使用人防工程的行为进行查处。

　　市质监局的主要职责：

　　1.负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，对已超过规定使用期限的特种设备予以强制报废。

　　2.负责对特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为进行查处。

　　市民政局的主要职责：

　　1.负责新建住宅小区的社区居民(村民)委员会设立工作，做好对业主委员会组织的管理工作。

　　2.负责对小区内低保对象、低保边缘重病困难对象等困难住户的统计复核，及时做好补贴发放工作。

　　市司法局的主要职责：

　　1.管理和指导全市法律援助和人民调解工作，加强对各镇(区、街道办)、社区人民调解组织的业务指导。

　　2.将物业管理工作纳入到社区管理综合治理工作综合考评体系，督促相关部门落实综合治理各项工作措施，化解物业管理中的矛盾纠纷。

　　专业经营单位(包括供水、供电、供气、通讯、有线电视等公共服务单位)的主要职责：

　　负责物业管理区域内专业经营设施设备的设计、建设，依法履行专业经营设施设备的管理、维修、养护、更新工作。

　　(三)严格规范相关主体行为职责。

　　建设单位要严格按照规定，配置不少于地上建筑面积7‰(最低不少于70平方米)的物业服务用房，其中物业办公和辅助用房为3‰(其中用于业主委员会议事活动用房一般按建筑面积20至40平方米配置)、物业商业用房为4‰。对新建住宅物业实行前期物业管理，提供前期物业管理开办费(用于购买物业办公设备等固定资产);承担筹备召开首次业主大会会议的所需费用。对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。要做好物业承接查验时的相关资料移交工作。要按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。物业服务企业承接物业时应当向市城管局办理备案手续。物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示。对业主或者使用人违反国家有关规定和业主规约的行为，发现后应及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应及时报告相关职能部门。

　　业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向市城管局和所在镇(区、街道办)备案。业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;同时做好被解聘的物业服务企业向新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案的监督确认工作。业主大会和业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业主委员会的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。对业主、物业使用人未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会协助物业服务企业上门催交，督促其限期交纳。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

　　业主在享有法律、法规规定权利的同时，应遵守管理规约和有关规章制度，执行业主大会和业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用，正确行使专项维修资金使用表决权，履行法律、法规规定的义务。

　　三、实行分类管理，建立符合实际的物业管理模式

　　(一)新建住宅小区的物业管理。一是交付前，开发建设单位通过招投标选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理，投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经市城管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。二是交付后，业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理;业主委员会成立的，业主委员会按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

　　(二)老住宅小区的物业管理。一是改造后的老城区老住宅小区。对于封闭式或半封闭式小区，由业主委员会按规定选聘物业服务企业，实施管理服务;在未成立业主委员会之前，由市城管局协助属地政府选聘物业服务企业，实施管理服务;对于开放式小区，由市城管局以服务外包形式，提供保洁、公共设施维护等基础性物业服务。二是未改造的老城区老住宅小区。以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，按市政府确定的项目改造计划，由市住建局分期分批进行提档改造，市城管局落实应急维修工作。

　　(三)农民拆迁安置小区的物业管理。按照“个人缴费、区镇补助、五年过渡、市场运作”的模式，根据农民拆迁安置小区实际情况，逐步引导规范，通过专业化物业管理或社区自治管理的方式开展小区物业管理工作。

　　四、加大政策扶持力度，促进物业管理良性运行

　　(一)落实物业管理的贴补政策。对一些收费标准低、未达到合理成本的老城区内老住宅小区，可通过考核的方式进行适当补贴。补贴经费从物业管理扶持基金中支付，具体实施细则由市城管局另行制定。对于农民拆迁安置小区，物业管理经营用房等部分收益可作为小区物业管理经费。

　　(二)推行物业企业税收的优惠政策。物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。市财税部门要严格执行物业管理服务中的税收优惠政策。对居民住宅区内业主共有的非经营性的物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税;物业服务企业代收代征的各类费用，符合相关税收政策规定的免征营业税和企业所得税;住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行。

　　(三)实行特殊人群物业服务费的补助政策。对持有民政部门核发的有效期内《太仓市城乡居民最低生活保障证》、《太仓市城乡居民低保边缘重病困难对象救助证》等小区住户，经所在社区公示无异议后，物业服务费实行先交后补办法，即先由业主依照物业服务合同的约定交纳，于每年底向当地镇人民政府(区管委会、街道办事处)申请补助，具体补助标准、对象、范围由市民政局另行制定。

　　五、创新工作机制，促进小区物业长效管理

　　(一)建立物业管理工作管控机制。依托数字化城管全覆盖系统，建立全方位的物业管理信息平台，重点做好资质管理、物业管理招投标、诚信评价、合同备案、小区信息、业主大会、企业督查、设施联检、行业培训、在线交流等10个模块的建设，达到查询、分析、管理、指导、考核等5大功能。通过建立物业管理信息平台，对全市物业管理行业作出及时、全面、准确的管理调控，提高对物业管理工作的监管能力。

　　(二)推进主城区城管进社区工作机制。成立社区城管工作站，由市城管局选派城管队员进社区，主要负责小区“六乱”现象的发现、上报、核查工作;协助社区做好辖区内小区业主委员会的组建及换届工作;配合镇(区、街道办)人民调解委员会做好物业纠纷调处工作。有序推进主城区城管进社区工作，主城区39个社区中，分5年逐步试点推进，每个社区配备3-4名社区城管，人员经费由市、镇(区)两级财政各负担50%，确保日常经费到位。

　　(三)健全物业纠纷调解工作机制。进一步健全物业纠纷调解工作机制，实行市、镇(区、街道办)、社区三级责任制。一是调整市物业纠纷人民调解委员会，聘任2-3名专职人民调解员，负责全市重大、疑难物业纠纷的调处、协调工作，调解委员会办公室设在市城管局，负责日常工作。二是镇(区、街道办)物业管理办公室，负责对辖区内物业管理活动中的投诉进行调查处理工作。三是社区负责本居住区域物业纠纷的预防、受理、调解及重大纠纷信息的排查、上报等工作。

　　(四)完善质价相符机制。一是明确物业服务收费标准。市物价局应根据上级有关规定，调整完善《太仓市物业服务收费管理实施细则》，规范物业服务收费行为。二是规范物业服务履职行为。市物价局会同市城管局加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查，对物业管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评。三是建立服务质量与收费标准相统一的物业管理收费机制。根据业主委员会需要，市物价局会同市城管局聘请相关专家组成物业服务等级评估机构(服务过程评估)，负责全市物业服务企业的服务质量考核与等级评估工作。业主委员会可根据物业服务等级评估机构出具的物业服务等级评估报告书，经镇(区、街道办)物业管理办公室、社区居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业四方商定，以补充合同的方式调整物业服务收费标准。出现争议的，由市物价局会同市城管局裁定。

　　(五)建立业主拒交物业服务费的制约机制。针对拖欠、拒交物业服务费的现象，建立业主拒缴物业服务费的制约机制。一是在办理房屋产权转移登记(过户手续)时，市房地产交易服务中心对房屋出售人提供的物业服务费缴清证明予以查验，同时告知房屋购买人物业服务费结算情况。二是对一些恶意拖欠物业服务费或经多次催交仍未交纳的业主，物业服务企业可以向人民法院起诉。三是

　　积极倡导机关事业单位人员带头交纳物业服务费，对无理拖欠物业服务费的，由所在单位予以批评教育并责令改正。

　　(六)建立健全楼长工作机制。依托社区居民小组长，构建住宅小区楼长网络，建立楼长制，由楼长担当宣传员、邻里纠纷调解员和小区环境监督员，及时将居民对小区物业管理工作的意见、建议反馈到社区、镇(区、街道办)物业管理办公室、市城管局，协调解决物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷。

　　(七)完善维修基金应急使用机制。由市住建局指导业主委员会和物业服务企业做好维修资金使用的申报工作。具体维修基金管理办法由市住建局负责制定。对于发生危及房屋安全情况的，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，而相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经市住建局复核后进行应急处置。

　　(八)推行物业管理社会监督机制。一是建立物业项目承接查验公示制度。市城管局、镇(区、街道办)物业管理办公室、社区(村)、建设单位和物业服务企业在完成承接查验后，应当向市城管局和镇(区、街道办)双备案，并将承接查验的结果在小区内进行公示。二是建立物业服务企业公示制度。物业服务企业应公示物业服务内容、服务标准、企业收支及项目人员到岗情况，接受业主和相关职能部门的监督。三是建立业委会经费收支公示制度。业委会应当每半年在物业管理区域内将经费收支情况进行公示，接受业主的监督。

　　(九)建立物业管理行业监管机制。一是建立物业管理信用评价体系。通过物业管理信息平台，完善企业信用信息档案，对违反物业管理相关规定或物业服务达不到服务标准等不良行为进行信用评价记录。评价结果作为企业资质评审、项目评优创优、前期物业招投标管理等重要依据。二是规范物业服务企业准入和退出制度。进驻住宅小区的物业服务企业必须具备相应的服务资质，从事物业管理的项目经理必须持有相应的执业资格证。对有不良行为并经整改仍不达标的物业服务企业，市城管局对其资质年检不予通过。三是规范物业项目承接和退管行为。市城管局和属地管理部门负责物业服务项目的承接和退管管理过程的业务指导、监督和管理工作，其他相关部门及供水、供电、供气等专业单位应当按照各自工作职责，协助做好物业服务项目承接、退管阶段的衔接工作。

　　六、强化组织保障，确保物业管理工作有序开展

　　(一)加强物业管理工作的组织领导。成立由市政府主要领导任组长、市政府分管领导任副组长、市各有关部门和各镇(区)主要领导为成员的市住宅小区物业管理工作领导小组(领导小组办公室设在市城管局)，主要负责研究决定物业管理重大方针、政策，部署物业管理重要工作，协调解决物业管理工作中的重点、难点问题。各镇(区、街道办)相应成立住宅小区物业管理工作领导小组及办公室。社区成立城管工作站，加强城管、社区在物业管理中的基础地位。

　　(二)建立经费投入保障机制。将物业管理经费列入市、镇(区、街道办)两级财政预算，建立物业管理服务扶持基金，市财政每年安排补贴资金，主要用于：①老城区内老住宅小区服务外包经费及对物业服务企业收费不足的贴补经费;②业主委员会、物业服务企业考核和培训经费;③主城区城管进社区及物业纠纷调解员的人员经费等。

　　(三)强化物业管理的监督考核。完善市、镇(区、街道办)、社区居民(村民)委员会、物业服务企业监督考核机制，一是由市住宅小区物业管理工作领导小组对有关部门和镇(区、街道办)的物业管理工作进行监督考核，将物业管理工作纳入***和主题教育考核内容;二是由镇(区、街道办)对社区居民(村民)委员会开展物业管理工作情况进行监督考核;三是由市城管局对物业服务企业的服务质量及收费情况进行量化考核，考核结果与物业服务企业退出机制、物业管理项目招投标、物业服务企业资质评审挂钩。

　　(四)切实加强队伍规范化建设。一是加强城管进社区队伍建设。制定城管进社区责任制度，明确工作职责，落实措施;建立日常工作台帐，做好城管进社区动态分析工作，定期对城管进社区进行检查考评，并将考评结果与绩效挂钩。二是加强物业服务队伍建设。成立物业管理协会，加强对物业服务队伍的行业监管;建立物业服务企业与从业人员的信用档案，提高企业自身的服务水平和信誉度;建立培训制度，提高物业从业人员的专业知识、专业技能和管理水平;建立考核机制，开展物业管理项目、经理的考核评选活动，保持物业管理队伍的活力和竞争力。三是加强业委会队伍建设。探索业委会专业化建设，设立专职工作人员，协调处理业委会日常事务;试点推行业委会法人登记制度，明确业委会法律地位;主城区试行成立业委会联合会，出台业主大会和业主委员会相关指导规则，制定业委会行业规范标准，促进业委会选举程序化、法制化;市城管局组织业委会指导员队伍，协助属地管理部门做好业委会组建工作，提升业委会建设的规范化水平。

　　(五)加强宣传教育和舆论引导。要利用报纸、广播电视、网络等宣传媒体，以专栏、热线等形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念;引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区环境，努力营造人人关心支持物业管理工作的良好氛围。

篇3：无锡市物业管理条例(2015年)

　　无锡市物业管理条例(20**年)

　　(20**年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定20**年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)无锡市第十五届　人民代表大会常务委员会公　告第16号《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于20**年4月29日制定，经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于20**年5月29日批准，现予公布，自20**年9月1日起施行。

　　20**年5月29日第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

　　第三条　市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务，建设单位与前期物业服务企业，业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

　　社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

　　第四条　市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托，承担物业管理活动的相关管理工作。

　　市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第五条　市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。

　　街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

　　第六条　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

　　第二章　业主大会、业主委员会和物业管理委员会第七条　符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任，业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。

　　第八条　筹备组成员应当符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力;(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;(五)个人信用记录良好，无犯罪记录。

　　除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

　　第九条　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。

　　业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

　　第十条　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十一条　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;(四)违法出租房屋且未改正的;(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;(七)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第十二条　物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训，提高物业管理水平。

　　第十三条　业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

　　业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，由社区居(村)民委员会组织召开。

　　业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

　　第十四条　业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

　　街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;(三)其他重大事项。

　　第十五条　业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

　　新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第十六条　业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)

　　或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十七条　住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第十八条　物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十九条　物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

　　县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第二十条　物业管理委员会应当依法履行职责。

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

　　物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会;能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

　　第三章　前期物业管理第二十一条　新建物业项目明显分割成多个独立区域，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。

　　已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

　　第二十二条　新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　第二十三条　新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。

　　第二十四条　新建物业在办理商品房预(销)售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

　　物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

　　第二十五条　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　第二十六条　物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

　　新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置，最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

　　第二十七条　建设单位在办理商品房预(销)售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

　　物业服务用房的用途不得擅自变更。

　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关管理部门督促落实。

　　物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　第四章　物业服务第二十九条　从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

　　第三十条　物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

　　第三十一条　物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;(四)其他应当公示的信息。

　　第三十二条　物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

　　第三十三条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

　　未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

　　第三十四条　业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

　　第三十五条　物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。

　　经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居(村)民委员会的监督。

　　经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十六条　物业服务企业、业主委员会应当按照

　　财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

　　第三十七条　物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

　　因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

　　第三十八条　市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。

　　市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

　　第三十九条　物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的，应当承担相应法律责任。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;(二)出租、出借、转让资质证书的;(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。

　　第四十条　物业项目经理有下列严重失信行为之一的，应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;(六)损害业主或者公共利益情节严重的;(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

　　第四十一条　业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十二条　物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

　　第五章　物业的使用和维护第四十三条　建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。

　　第四十四条　物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。

　　物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

　　第四十五条　建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。

　　车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。

　　第四十六条　物业管理区域内禁止下列行为：(一)擅自改变物业规划用途;(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;(四)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;(十)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

　　第四十七条　市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内相关违法行为。

　　城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

　　建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

　　公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

　　市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

　　特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

　　价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

　　工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

　　第四十八条　建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

　　公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

　　受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第四十九条　物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

　　第五十条　物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列费用不得从专项维修资金中列支:

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;(六)依法不得列支的其他费用。

　　第五十一条　物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。

　　物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

　　第五十二条　发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处(

　　镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

　　申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

　　第六章　旧住宅小区物业管理第五十三条　本条例所称旧住宅小区，是指交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区，具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

　　第五十四条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

　　第五十五条　旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的，应当及时维修、改造和更新。

　　建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

　　第五十六条　旧住宅小区整治改造完成后，县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制，给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

　　物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区管理的有关工作。

　　尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

　　第七章　拆迁安置房小区物业管理第五十七条　县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作，逐步推动物业服务市场化。

　　街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

　　第五十八条　建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同，实施前期物业管理。

　　建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。

　　第五十九条　拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。

　　第六十条　拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准，收取相应的物业服务费用。

　　拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

　　县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

　　第六十一条　专项维修资金未全部归集入户前，拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的，由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

　　第八章　法律责任第六十二条　违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定，未及时移交有关财物、档案资料、印章的，由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的，对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的，依法追究相应的法律责任。

　　第六十三条　违反本条例第二十六条第二款、第三款规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十四条　违反本条例第二十八条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款。

　　第六十五条　违反本条例第三十五条第三款规定，物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以三万元以上十万元以下罚款。

　　第六十六条　违反本条例第四十五条第一款规定，按照下列规定给予处罚：

　　(一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下罚款。

　　(二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十七条　违反本条例第四十六条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

　　第六十八条　物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章　附　则第六十九条　市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

　　第七十条　本条例自20**年9月1日起施行。

篇4：伊春市物业管理规定(2009年)

　　伊春市物业管理规定

　　伊春市人民政府令〔20**〕2号

　　二○○九年三月二十日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市物业管理活动,提高城市管理水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物权法》和《物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本规定。

　　第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 本规定所称业主,是指房产的所有权人。本规定所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业服务企业或自治组织对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治,同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。

　　第二章 物业管理职责分工

　　第四条 市政府房地产行政主管部门是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。主要职责:

　　(一)依法对物业服务企业的资质进行审批;

　　(二)配合市价格主管部门制定物业服务费收费标准;

　　(三)制定行业规划,组织行业培训,开展业务指导,制定住宅区物业分级评定标准;

　　(四)调解、处理物业活动中发生的纠纷;

　　(五)查处物业服务工作中的违法、违规行为;

　　(六)组织物业管理区域内的检查、物业验收、交接工作;

　　(七)依法承担的其他职责。

　　县(市)、区房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

　　第五条 规划、市政、供电、供热、供水、邮政、通讯、有线电视、环卫、公共事业、公安(消防)、物价、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本规定。

　　第六条 街道办事处(乡镇人民政府)支持和协助物业行政管理部门对物业管理活动进行监督,对物业服务与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。

　　第三章 业主及业主大会

　　第七条 业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。业主应当通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供有效地址和联系方式。房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托(来自:www.pmceo.com),可以行使业主的权利,同时履行业主的义务。

　　第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,行使《物业管理条例》中规

　　定的职责。物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式,推选业主代表参加业主大会会议。一个物业管理区域内成立一个业主大会。

　　第九条 住宅小区已交付使用胰胱÷蚀锏?0%以上时,由开发建设单位、前期物业服务企业、乡镇人民政府街道办事处、社区居委会召集全体业主举行大会,选举产生业主委员会。后期业主入住达到90%时,应当重新召开业主大会,调整业主委员会及物业管理事宜。

　　第十条 在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。业主成立业主大会时,由社区居委会、业主代表、开发建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名,筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理:

　　(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;

　　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。

　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到所在地的物业管理行政主管部门备案:

　　(一)业主大会成立情况材料;

　　(二)物业管理区域基本情况材料;

　　(三)业主委员会候选人推荐办法,候选人名单及身份证明;

　　(四)业主委员会选举办法;

　　(五)管理规约及业主大会议事规则;

　　(六)业主委员会组成人员情况材料。

　　第十三条 业主委员会应当建立活动档案,档案包括以下内容:

　　(一)各种会议的书面材料;

　　(二)业主委员会选举产生、备案材料;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)业务往来情况;

　　(五)维修资金使用情况;

　　(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

　　第十四条 业主委员会除履行《物权法》和国务院《物业管理条例》及《业主大会规程》规定的职责外。在下列情况下,履行组织召开业主大会临时会议的职责:

　　(一)20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的;

　　(三)业主委员会委员变化,需要补选的;

　　(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的;

　　(五)解除物业服务合同、选聘新的物业服务企业或者确定其他管理方式的;

　　(六)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　第十五条 业主委员会因故未能按期换届改选的,在此期间,业主委员会应当继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。

　　第十六条 业主委员会不履行职责,经20%以上业主提议,可以召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会委员。

　　第四章 物业服务企业

　　第十七条 物业服务企业应当依法取得资质证书,在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。

　　物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更,应当在营业执照变更后30日内办理资质变更手续。物业服务企业资质证书应当在物业服务企业办公场所明示。

　　第十八条 物业服务企业的管理人员取得国家职业资格证书后,方可从事物业管理活动。物业管理专业人员是指物业服务企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。

　　取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。

　　第十九条 物业服务企业享有下列权利:

　　(一)根据法律、法规、规章以及《物业服务合同》的规定,制定物业管理操作规程;

　　(二)按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费;

　　(三)制止各种损害物业和妨碍物业服务的行为;

　　(四)要求业主委员会协助物业服务企业做好服务工作;

　　(五)选聘专业公司承担专项服务和维护业务;

　　(六)可以实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的,应征得业主委员会和相邻业主的同意,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十条 物业服务企业应当履行下列义务:

　　(一)严格履行《物业服务合同》,为业主提供相应的服务;

　　(二)在小区醒目位置公示服务内容和收费标准;

　　(三)接受业主委员会和业主的监督;

　　(四)提请业主大会审议本物业管理区域内物业服务的有关操作规程;

　　(五)接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处、社区委员会的监督、指导。

　　第二十一条 实施物业服务的住宅区,业主委员会应当与受聘的物业服务企业签订物业服务合同,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自合同签订之日起15日内,将合同报物业主管部门备案。

　　第二十二条 物业服务合同期限终止前90日内,业主大会与物业服务企业协商不续约的,物业服务合同终止时,物业服务企业方可退出物业服务,并按下列规定执行:

　　(一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日;

　　(二)物业服务企业应当在退出物业服务30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主;

　　(三)物业服务企业应当在退出物业服务前10日内,向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。

　　第二十三条 物业服务合同期限未满,业主大会或者物业服务企业提出解除合同的,应当提前30日书面通知对方。业主大会和物业服务企业有物业管理纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间,业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业管理服务。

　　第二十四条 物业服务企业应当遵守国家有关规定雇请秩序维护人员,秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

　　第五章 物业管理与服务

　　第二十五条 物业管理按下列规定执行:

　　(一)新建住宅物业的建设单位应当通过招投标方式或经物业所在地的物业行政主管部门批准后采取协议方式选聘物业服务企业,实施前期物业管理。业主大会成立后,由业主大会选聘物业服务企业实施物业管理。

　　(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理,单一产权单位的(来自:www.pmceo.com),由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的,由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理;产权单位已不存在的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。

　　第二十六条 建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业服务招投标,并按下列程序进行:

　　(一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定,内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等);

　　(二)招标备案;

　　(三)发布招标公告或者投标邀请书;

　　(四)投标人递交投标文件;

　　(五)开标、评标;

　　(六)确定中标人,发出中标通知书;

　　(七)中标备案。招标人在招标备案时,不得弄虚作假,恶意串通。

　　第二十七条 住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业实施前期物业服务并备案的,市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。

　　建设单位应当与被选聘物业服务企业签订前期物业服务合同,并在销售商品房时,应与购房人签订商品房买卖合同、前期物业服务协议、住宅质量保证书,并提供住宅使用说明书。

　　建设单位发布的与物业服务有关的广告,应当真实、合法,不得发布虚假广告。

　　第二十八条 被选聘的物业服务企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间,应当做好下列工作:

　　(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;

　　(二)按照物业服务的要求,提出改善物业的具体设计建议;

　　(三)进行物业承接验收,并接收移交的相关资料;

　　(四)做好业主入住手续的办理。

　　第二十九条 物业管理区域具备下列条件时,建设单位应当向物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。

　　(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全,并符合规划设计及有关规范要求;

　　(二)竣工验收合格,且验收资料齐全;

　　(三)有符合规定的物业服务用房;

　　(四)共用设备、设施运行正常、完好,并经验收合格;

　　(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。

　　第三十条 市物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业服务企业和业主代表组成的验收小组,按照下列规定进行物业承接:

　　(一)查验房屋及设施设备,并做好查验记录;

　　(二)对查验中发现的问题,开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;

　　(三)验收后,建设单位和物业服务企业应当签订物业承接验收协议。

　　第三十一条 建设单位在物业竣工验收时,应当按照物业建筑安装总造价 3%的标准,一次性向市物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。

　　房屋质量保修金实行专户存储,按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。

　　建设单位交纳房屋质量保修金后,物业服务企业方可向业主办理入住手续。

　　第三十二条 建设单位须在住宅物业建成并验收后15日内,向物业服务企业移交下列资料:

　　(一)物业管理区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)法律、法规规定的其他资料。

　　第三十三条 在前期物业管理期间,建设单位或者物业服务企业提出解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业方可退出。原物业服务企业退出物业管理项目前,应当向建设单位移交本规定第三十二条规定的相关资料。

　　第三十四条 保修期内,住宅物业的维修养护由建设单位负责。保修期满后,住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池的清淘)日常维修养护由物业服务企业负责,费用从业主交纳的物业服务费中列支。

　　物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用,从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的,由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。因建设单位保修期内,保修不及时给业主或物业服务企业造成损失的,由建设单位负责。

　　第三十五条 物业服务费收取标准应根据市价格主管部门会同物业行政主管部门批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定,物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳;业主收到入住通知,即视为交付物业买受人应交纳物业服务费;物业产权发生转移的,原业主应结清物业服务费。

　　第三十六条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业,或者经业主大会决定不选聘物业服务企业,而实行自治管理的,业主委员会应当履行下列管理职责:

　　(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;

　　(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;

　　(三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;

　　(四)负责接待业主报修,受理业主投诉和物业服务费用的收缴、管理、使用。业主委员会履行第(一)项职责时,也可以委托环境卫生服务单位负责,费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。

　　第三十七条 物业管理区域内未能成立业主大会,不能

　　选聘物业服务企业或者没有实施业主自治管理的,县(市)、区政府应当及时组织街道办事处做好下列工作,所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳:

　　(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);

　　(二)绿化维护;

　　(三)物业共用部位日常养护。

　　第六章 物业管理用房

　　第三十八条 建设工程竣工时,应当按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。实际建筑面积不足,建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。

　　因分期建设等原因,建设单位暂未能按规定标准提供物业管理用房的,应当向物业服务企业提供物业管理临时用房,并向物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的,房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。

　　第三十九条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:

　　(一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能;

　　(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。

　　第四十条 规划管理部门审查房屋开发项目时,应在规划设计总图和单体方案中,确定物业管理用房位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理,设置在沿主街或本区域中心位置的一楼楼内。

　　第四十一条 未经业主大会的同意,业主委员会或者物业服务企业不得将物业管理用房转让买卖或者用于担保;不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房,由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时,应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房属全体业主所有。未成立业主委员会的由开发建设单位出具物业管理用房产权证明到产权部门备案,产权属该小区业主所有。

　　第四十二条 原住宅建设规划未设计物业服务用房或无人管理的区域,由县(市)、区物业行政主管部门会同规划等相关部门,依法对小区进行重新规划,选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。

　　第七章 公用设施设备管理

　　第四十三条 各专业单位应当按本办法,依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分办法为:

　　(一)自来水从街路干线、支线接出入户管线至水表(含水表),由供水企业负责维修管理,住宅楼内由产权人负责。物业服务区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护;原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护;住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等,由供水部门管理维护,公安消防部门监督检查。

　　(二)居民用户的供热入户管网及楼内的共用供热设施、设备更新、改造、维修、养护由供热单位负责。所发生的费用应当计入热费成本,标准由价格主管部门核定。

　　(三)供电设施的维修养护以单元内用户电表为临界点,电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。

　　(四)通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。 各专业单位确需要在小区内施工,临时占用、挖掘道路、场地的,应当在业主委员会或小区物业服务企业指导下施工,施工完毕后,要将施工的部位恢复原状。

　　第四十四条 物业服务区域内的清扫保洁绿化由物业服务企业负责;物业服务区域外或无物业服务区域(单体楼)的清扫保洁由社区或环卫部门负责,绿化由市政公用管理单位按职责分工进行管理维护。

　　第四十五条 物业服务区域内的生活垃圾,由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后,由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用,由物业服务企业按价格主管部门核定的标准与环卫保洁单位签定的委托清运合同约定,从收取的物业服务费中支付;非生活垃圾,由物业服务企业委托环卫保洁单位清运,清运费用按照物业服务企业与业主的约定,由业主支付。

　　第八章 物业的使用与维护

　　第四十六条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第四十七条 任何单位和个人未经允许不得占用物业服务区域内的下列共用部位共用设施设备:

　　(一)物业服务用房。

　　(二)门卫房、电话间、监控室、公用走廊。

　　(三)按规定配建的非机动车车库。

　　(四)公共绿地、道路、场地景观、文体设施。

　　(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　建设单位、物业服务企业不得擅自出租、出卖、出借物业服务区域内的属于业主共用的物业

　　共用部位。

　　第四十八条 物业使用禁止下列行为:

　　(一)改变原规划设计,擅自改变房屋用途;

　　(二)损坏房屋承重结构,违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)改变房屋外立面造型;

　　(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用移装公用设施设备,在公共部位上设置障碍;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或存放、铺设超负荷物品;

　　(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等;

　　(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放;

　　(八)乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植,未经批准饲养禽畜;

　　(九)法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第四十九条 业主或者物业使用人装修住宅,应当事先告知物业服务企业,并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。

　　第五十条 利用物业服务区域内设置广告等经营性设施的,应当征得物业服务企业、业主大会及相关业主的书面同意,按有关规定办理审批手续;经批准的,应当与物业服务企业签订合同,并支付设置费用。收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造,也可按业主大会的规定使用。利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备,应当征得物业服务企业和相邻业主的同意后,按《管理规约》执行。

　　第五十一条 维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金实行专户储存,按户设置明细账,按单元栋物业管理区域核算。具体操作按照维修资金的相关政策执行。

　　第五十二条 物业管理行政主管部门应当按照我市物业管理办法的规定,建立物业服务投诉受理制度。

　　业主委员会、物业服务企业应当受理业主、物业使用人有关物业服务的投诉。业主委员会、物业服务企业不能解决,可以向所在地县级物业管理行政主管部门投诉。

　　第九章 法律责任

　　第五十三条 有下列行为之一的,由物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关规定处理:

　　(一)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

　　(二)建设单位、物业服务企业不按规定移交资料或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料的;

　　(三)物业服务企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的;

　　(四)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

　　(五)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的;

　　(六)挪用专项物业维修资金的;

　　(七)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的;

　　(八)擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(九)擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

　　(十)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(十一)业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动;

　　(十二)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的。

　　第五十四条 对正在实施违法搭建建筑物、构筑物或破坏房屋主体结构、私扒乱改的,物业行政主管部门应依法责令其立即改正;拒不改正的,按相应规定处罚。

　　第五十五条 业主不按时缴纳物业服务费的,物业服务企业可以催缴、限期交付;经催缴仍不交付的,物业服务企业可向人民法院提起诉讼。物业服务企业未按物业服务合同中约定的服务项目提供服务的,业主可向合同仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第五十六条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十七条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。

　　第十章 附 则

　　第五十八条 本规定自公布之日起施行。原《伊春市住宅区物业管理办法》同时废止。

篇5：鸡西市城市住宅小区物业管理维修专项资金管理办法(2002年)

　　第一条 为了加强住宅小区管理,保证物业管理维修专项资金的收缴、拨付和合理使用,切实维护物业管理相关人的合法权益,根据建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《鸡西市城市住宅小区物业管理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

　　第二条 本市城市住宅小区内,商品房、经济适用住房、集资房、公有房屋出售后的物业管理维修专项资金的管理,均适用本办法。

　　第三条 凡商品房、经济适用住房、集资房、公有房屋等都必须建立物业管理维修专项资金。

　　物业管理维修专项资金(以下简称专项资金),是指用于房屋共用部位,共用、公用设施设备保修期满后的大修、中修或更新、改造的资金。

　　专项资金属房屋所有权人所有,由业主共同使用,房产行政主管部门代管。

　　第四条 市房产行政主管部门负责本市市区范围内的专项资金管理,县(市)、区房产行政主管部门负责本行政区域内的专项资金管理。

　　财政部门负责对专项资金的财务监督。

　　专项资金管理要遵守财经制度;

　　收取专项资金要使用财政部门印制的专用票据;

　　专项资金使用情况要定期接受检查;

　　专项资金来源及标准

　　出售后的公有房屋按售房款的30%提取专项资金;

　　新建商品房(包括经济适用住房、集资房),专项资金由购房者缴交,住宅按购房款的2%、非住宅按购房款的3%比例缴交;[[

　　动迁户根据安置房屋建筑面积的售房款,住宅按2%、非住宅按3%的比例缴交专项资金;

　　已交付使用的房屋,未提取专项资金的,仍由原产权单位或产权人负责缴交,其数额根据购房年限,按比例交纳;

　　已入住使用的房屋,交纳了托管费的,视同缴交了专项资金。

　　专项资金缴交方式

　　购房者个人缴交的专项资金,直接由房产行政主管部门收取,开发单位已收取的,在办理产权登记时移交给房产行政主管部门;

　　公有住房出售后,按规定提取的专项资金由住房公积金中心代收后,3日内存入物业管理专项资金专户;

　　已办理权属证书,未收取专项资金的,由物业管理企业代收后,缴交房产行政主管部门存入物业专项资金专户。

　　第八条 开发、建设单位或物业管理企业已收取专项资金(托管费)的,要在本办法颁布实施后30日内,将所收取专项资金(托管费)全部转交所在地房产行政主管部门,逾期不转交的,将自应转交之日起,按每日万分之三比例收取滞纳金。

　　第九条 房产行政主管部门应当在银行设专户,以小区为单位存储专项资金,以单幢楼房设置明细核算科目。

　　第十条 业主委员会成立前,专项资金的使用由售房单位或委托的物业管理企业提出书面申请,并上报工程预算书、质量保证书,经房产行政主管部门审核后划拨;业主委员会成立后,专项资金的使用由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会同意,报房产行政主管部门审核后划拨。

　　业主委员会、房产行政主管部门、财政部门要定期监督、检查物业管理企业对专项资金的使用情况,工程完工后,物业管理企业应当向房产行政主管部门上报工程决算书。

　　物业管理企业向房产行政主管部门提供的专项资金使用计划和工程决算书,应当报送财政部门备案。

　　第十一条 专项资金自存入专户之日起,按规定计息,专项资金闲置时,除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。

　　专项资金利息净收益转作资金滚存使用和管理。

　　第十二条 专项资金不敷使用时,经业主委员会决定,房产行政主管部门同意,可按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

　　第十三条 业主转让房屋所有权时,结余专项资金不予退还,随房屋所有权同时过户。

　　第十四条 在房屋规定的使用年限内,因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的,物业管理行政主管部门应当将专项资金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

　　第十五条 城市维护费中每年提取年总额的5%作为专项资金,主要用于:

　　住宅小区内国有房产的管理;

　　住宅小区内弃漏管房产的管理;

　　住宅小区内五保户、军烈属等民政优扶对象房产的管理;

　　住宅小区内不可预见情况的处理;

　　该部分专项资金的使用,由物业管理企业提出使用计划,经房产行政主管部门审核后划拨。

　　第十六条 购房者或动迁户凭市房产行政主管部门出据的缴交专项资金证明,办理房屋权属证书。

　　第十七条 业主委员会可以查询专项资金帐目及使用情况。::

　　业主、物业管理企业、开发建设单位之间就专项资金发生纠纷时,当事人可以向房产行政主管部门投诉,也可以依法向人民法院起诉。

　　第十八条 凡挪用专项资金或造成专项资金损失,情节严重的,应追究直接责任人和领导人的行政责任和法律责任。

　　第十九条 本办法由市房产行政主管部门负责组织实施。

　　第二十条 独立矿区自管住宅小区物业管理维修专项资金的收缴、存储、管理可参照本办法执行。

　　第二十一条 本办法自二00二年四月一日起施行。