篇2：铁岭市城市住宅区物业管理办法(2002年)

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法(20**)

　　《铁岭市城市住宅区物业管理办法》业经20**年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

　　市长：姚辉

　　二OO二年八月十四日

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据国家和省有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称城市住宅区，是指城市规划区内以住宅为主，配套设施齐全，具有一定规模的居住区域。

　　本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

　　本办法所称的物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。

　　本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。

　　第三条 统一规划建设，具备一定规模，配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应实行物业管理;配套设施尚不齐全的原有住宅区，应当通过整治逐步创造条件，实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业，统一交房产部门管理。

　　第四条 本办法所称业主是指物业所有权人;物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。

　　第五条 物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则，逐步实行招投标制度。

　　第六条 市房产行政管理部门和县(市)、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。

　　街道办事处(社区居民委员会)和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。

　　第二章 业主、物业使用人和物业管理委员会

　　第七条 物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。

　　第八条 业主、物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利;

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)决定有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督物业管理委员会的工作;

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

　　(七)按时缴纳物业管理服务费。

　　第九条 新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的，原有住宅区达到物业管理规定条件的，在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下，组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

　　住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成，其代表按房屋性质、户数比例产生。

　　第十条 业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。

　　业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

　　第十一条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、改选物业管理委员会，增补或撤换物业管理委员会委员;

　　(二)审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》;

　　(三)听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告，修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定;

　　(四)决定物业管理的其他事项。

　　第十二条 业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业管理委员会。

　　第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。

　　第十四条 物业管理委员会的职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

　　(

　　二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同; 　　(三)审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

　　(七)业主、物业使用人大会赋予的其他权利。

　　第十五条 物业管理委员会应自选举产生之日起30日内，到物业管理行政主管部门登记备案。

　　第三章 物业管理企业

　　第十六条 物业管理企业是依照法定程序设立，以物业管理与服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

　　物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。

　　第十七条 物业管理企业，必须经物业行政主管部门资质审批，领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照，方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书，不得从事物业管理业务。

　　第十八条 物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料：

　　(一)物业管理企业资质等级申报表;

　　(二)企业章程;

　　(三)企业法定代表人任职文件;

　　(四)办公场地证明;

　　(五)建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证;

　　(六)物业管理委托合同复印件;

　　(七)企业验资报告。

　　第十九条 对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理，对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业，由物业管理行政主管部门限期整改，达不到整改要求的，视情况降级或吊销资质证。

　　第二十条 物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日内，在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理费按实清算，剩余部分予以结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第二十一条 物业管理企业的权利：

　　(一)依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理并制定物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费;

　　(三)制止违反物业管理制度的行为;

　　(四)请求物业管理委员会协助管理;

　　(五)选聘专业公司承担专项业务。

　　第二十二条 物业管理企业义务：

　　(一)履行物业管理委托合同，依法经营;

　　(二)接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督;

　　(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

　　(四)定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第二十三条 物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。

　　第四章 物业管理与收费

　　第二十四条 新建住宅区房屋竣工交付使用后，物业管理委员会成立之前，应在物业管理行政主管部门的指导下，由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。

　　第二十五条 前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担;房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担;房屋已出售的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十六条 凡新建住宅区，开发建设单位在移交物业时，须按规划要求，向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米;住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米;住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上，建筑面积每增加5万平方米，提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价(成本价)进入住宅区建设成本，该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用，其产权归业主共有。

　　物业管理办公用房不得出借、出租或出售。

　　第二十七条 凡商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按国家、省有关规定执行。

　　第二十八条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第二十九条 开发建设单位移交物业时，应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)政府主管部门的项目批准文件;

　　(二)规划图和竣工总平面图;

　　(三)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;

　　(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各类房屋和共用设施设备清单; 　　(七)环保、绿化等相关工程验收资料;

　　(八)其他资料。

　　第三十条 物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行，一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。

　　第三十一条 物业管理服务合同应当包括以下内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(三)物业管理服务费的标准及收取办法;

　　(四)合同的期限、变更、终止的约定，合同终止时物业资料的移交方式等;

　　(五)物业管理的责任范围;

　　(六)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(七)双方当事人约定的其他事项。

　　第三十二条 物业管理服务内容一般应包括：

　　(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;

　　(二)环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集;

　　(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;

　　(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;

　　(六)物业管理档案资料的管理;

　　(七)开展社区服务，参与社区文化建设;

　　(八)物业管理委员会委托合同约定的其他事项。

　　第三十三条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，在合同期满前两个月内通知对方，合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

　　第三十四条 物业管理服务费收取项目，按省物价部门规定执行。

　　物业管理服务费收费标准，按服务项目、标准，分不同情况，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

　　政府指导价，由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。

　　第三十五条 物业管理企业为业主提供特约服务的，没有收费标准的，由物业管理企业与业主商定价格;国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

　　第三十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布，业主、物业使用人必须按规定交纳，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第三十七条 城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

　　第三十八条 业主、物业使用人不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备。

　　第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)践踏、占用绿地;

　　(二)损毁树木、园林;

　　(三)占用通道等共用场地;

　　(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;

　　(五)发出超过规定标准的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;

　　(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

　　第四十条 业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的，必须经物业管理企业同意，经有关部门批准。对未经同意、批准，擅自装修、改变物业使用性质的，物业管理企业有权制止并报告有关部门。

　　第四十一条 在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的，必须经物业管理企业同意，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

　　第四十二条 物业管理的住宅区内的机动车停车场，自行车棚，由物业管理委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。

　　第四十三条 业主转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

　　物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

　　第四十四条 物业管理企业应当依照国家规定加强共用部位、共用设施设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

　　第四十五条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修，造成其他业主。物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

　　第六章 法律责任

　　第四十六条 违反本办法第十七条规定，未经物业管理行政主管部门资质审批，未取得《物业管理企业资质证书》， 擅自从事物业管理业务的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定，责令改www.pmceo.com正，没收非法所得，并处 5000元以上 1万元以下罚款。

　　第四十七条 违反本办法第二十条、第二十九条规定之一的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物

　　业管理条例》第三十七条规定，责令限期整改，并处5000元以上1万元以下罚款。 　　第四十八条 违反本办法第二十六条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十九条 违反本办法第二十八条规定的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定，责令改正，并处2000元以上5000元以下罚款。

　　第五十条 业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十一条 违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的，物业管理企业有权制止;造成损失的，有权要求赔偿;情节严重的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，责令恢复原状，并处1000元以下罚款。

　　第五十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十三条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十四条 当事人对行政处罚不服的，可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议，也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。

　　第五十五条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第五十六条 我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

　　第五十七条 实施物业行政处罚，按《行政处罚法》规定执行。

　　第五十八条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

　　第五十九条 本办法自20**年10月1日起施行。

篇3：呼和浩特市住宅区物业管理办法(2019)

本文提要：市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司;监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金......

政府令第12号
2000年4月12日起施行
第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理,规范物业管理服务行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的住宅共用部位、共用设备和共用设施。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司;监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金;加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理;负责组织实施本办法。(房地产E网:www.pmceo.com)
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府,三级管理,四级网络”的形式,市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司,做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理,政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位,具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件:
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
(二)有适用物业管理经营活动的固定场所;
(三)有与经营规模相适应的注册资金;
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司,必须报市房产行政主管部门审核,取得《物业管理企业资质证书》,并领取《营业执照》,方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理,签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:
(一)房屋的使用、维修、养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
(三)清洁卫生;
(四)车辆行驶及停泊;
(五)公共秩序;
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)选聘专营公司承担专项经营业务;
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人,物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务:
(一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五条 物业管理服务收费,应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目:
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的财务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;
(三)绿化管理费。用于绿地,花草的浇灌修剪:
(四)保洁费。用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算,第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:
(一)住宅的公共性服务收费标准,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准,由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一条 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会办理下列事项,并报市房产行政主管部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理

第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下,在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织,代表和维护业主的合法权益。
第二十三条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(三)住宅出售已满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向民政部门登记后,到市房产行政主管部门备案:
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程和业主公约;
(三)选聘或续聘物业管理公司,并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务:
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施;
(二)督促业主执行物业管理的各项规定,履行管理公约,及时交纳各项管理服务费用;
(三)接受业主的监督;
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督;
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格,并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后,须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业,由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委员会成立之前,由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理,签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时,向业主委员会及物业管理公司提交下列工程建设资料:
(一)竣工验收合格证书及有关资料;
(二)规划总平面图;
(三)竣工总平面图;
(四)地下管网竣工图;
(五)建筑施工全套图纸;
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时,应提供一定比例的物业管理用房,其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、用途和外貌;
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆;
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品;
(四)不得侵害他人的合法权益;
(五)不得利用房屋从事违法和违*公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出,不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绿地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护。管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护,分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为:
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑,堆放物品;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能;
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品,践踏花园草地;
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事,悬挂广告牌或物品;
(五)损毁、涂划公共设施;
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物;随地倾倒垃圾、污水,随地吐痰、大小便;
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水,倾倒体积过大的废弃物;
(八)饲养家禽、家畜;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭;
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等;
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线,须持有关部门签发的施工许可证,事先与业主委员会联系,签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后,退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与使用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施,应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取:
(一)商品房出售时,六层住宅按售房款的2%收取,六层以上住宅按售房款的3%收取;
(二)单位出售公有住房时,按售房款的20%提取。
(三)公房的购买者按购房款的2%收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时,应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时,由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请,市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后,报市政府批准方可使用。项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时,其物业维修基金不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,其中由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。(来自:www.pmceo.com)
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的,限期予以补办,并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的,限期移交,否则不予办理房屋权属登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行决定的,由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理,旗县辖区内的物业管理,参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题,由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止

篇4：资兴市住宅区物业管理办法(2019)

本文提要：本办法适用于资兴市所辖行政区域内住宅区的物业管理。房地产开发住宅区,必须按本办法实行物业管理。其它各类住宅区,应逐步推行物业管理。第三条 本办法所称住宅区是指以住宅为主体......

各乡、镇人民政府,街道办事处,市直机关各单位,市属企事业各单位:
《资兴市住宅区物业管理办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
二OO七年一月二十二日
资兴市住宅区物业管理试行办法(20**)
第一章 总 则
第一条 为规范我市城市住宅区物业管理,保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保护安全、文明、舒适的居住环境,根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和《郴州市住宅区物业管理办法》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于资兴市所辖行政区域内住宅区的物业管理。
房地产开发住宅区,必须按本办法实行物业管理。其它各类住宅区,应逐步推行物业管理。
第三条 本办法所称住宅区是指以住宅为主体,并设有相应配套公用设施、设备、公共场地及非住宅房屋的居住区(含住宅组团)。具体住宅区区域范围由市房产行政管理部门会同有关单位按照住宅与公共设施的相关情况划定。
本办法所称物业是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理是指物业管理企业接受业主或使用人委托,依照合同约定,对物业管理区域内的房屋及相配套的共用的设施、设备的维修、养护、管理,并提供相关服务的活动。
本办法所称的业主是指住宅区内各类房屋的所有权人。
本办法所称的使用人是指住宅区房屋的承租人和其他非业主使用人。
本办法所称物业管理企业是指取得物业管理资质,根据物业管理合同进行专业服务的企业法人。
第四条 住宅区业主在物业管理活动中,有行使业主公约和物业管理服务合同规定的权利,并有合理使用房屋和公用设施,维护住宅区公共秩序的义务。(www.pmceo.com)
房屋使用人经业主书面授权,在授权范围内代表业主行使权利,履行相应的义务。
第五条 市房产管理部门是本行政区域内物业管理主管部门,负责对本行政区域内住宅区物业管理及其相关活动的监督、指导和管理。
住宅区所在地街道办事处、镇人民政府应当参与、配合物业管理主管部门做好辖区内住宅区物业管理的监督检查和组织协调工作。
第二章 业主组织
第六条 住宅区应当依照本办法规定,以本住宅区的全体业主组成业主大会。住宅区较大、业主人较多的,可以一栋、一单元或一层楼宇为单位,按比例推选业主代表组成住宅区的业主代表大会。业主大会或业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。
业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,业主委员会是业主会的办事机构。
第七条 业主会履行下列职责:
(一)制定业主会章程和业主公约;
(二)选举、罢免业主委员会成员,监督业主委员会的工作;
(三)审查物业管理服务合同草案;
(四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;
(五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;
(六)决定物业管理的其他重大事项。
第八条 住宅区应当制定业主公约。业主公约经本住宅区业主会通过后生效。
业主会通过的业主公约和作出的决议,对物业管理区域内全体业主具有约束力,业主会的民事责任由全体业主共同承担。
第九条 业主会应当有过半数业主或业主代表出席才能举行。业主可委托代理人出席业主会。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主会作出的决定,应当经全体业主过半数或者全体业主代表达半数通过方能有效。
第十条 住宅区已交付业主使用,且入住率达60%以上时,由物业管理主管部门会同所在地乡镇(街道办事处)、开发建设单位召开第一次业主会,选举产生业主委员会。以后的业主会由业主委员会负责召开,每年至少召开一次。
经住宅区20%以上的业主或业主代表提议,业主委员会应于接到该项提议后15日内,就其所提议题召开业主会。
第十一条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列文件报所在地物业管理主管部门备案:
(一)业主委员会委员名单;
(二)业主委员会章程。
第十二条 业主委员会由5人以上单数组成,委员一般由业主担任,也可聘请所在地街道社区(居委会)的人员担任。其中业主委员不得少于业主委员会委员总数的三分之二。
业主委员会委员应当由热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力和必要的工作时间的人员担任。
第十三条 业主委员会履行下列职责:
(一)组织召开业主会;
(二)根据业主会的书面授权,采取招标投标等方式选聘物业管理企业,并负责与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;
(三)监督物业维修基金的使用;
(四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;
(五)督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;
(六)业主会赋予的其他职责。
第三章 物业管理企业
第十四条 从事物业管理的企业应当自领取

营业执照之日起30日内,将营业执照复印件和企业章程报企业所在地物业管理主管部门备案。
第十五条 物业管理企业承接物业管理业务,应当与业主或业主委员会签订物业管理服务合同,无特别约定的,应使用省建设行政主管部门统一印制的推荐合同文本。
物业管理合同签订后20日内,业主委员会应将合同书副本报所在地的物业管理主管部门备案。
第十六条 物业管理企业享有下列权利:
(一)根据法律法规和物业管理服务合同,拟订物业管理制度;
(二)依照物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;
(三)选择专营企业承担专项经营服务业务;
(四)制止违反物业管理制度的行为;
(五)法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。
第十七条 物业管理企业应当履行下列义务:
(一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;
(二)接受业主、使用人、业主委员会的监督;
(三)接受其业务活动所在地人民政府有关行政管理部门的监督管理;
(四)法律、法规规定的其他义务。
第四章 物业管理服务
第十八条 自出售住宅区房屋之日起,至该住宅区业主委员会成立之日止,开发建设单位应当承担本住宅区前期物业管理职责,自行或者委托物业管理企业进行管理,物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。
物业管理区域内未出售的房屋,其物业管理服务费用由物业出售单位承担。
第十九条 物业出售单位在移交住宅区时,应按住宅区总建筑面积的千分之三至千分之五的比例提供物业管理用房,其费用列入开发建设成本,产权归全体业主共同所有。此房屋在作住宅区规划时;即应一并考虑,同时建设。
第二十条 物业出售单位应当在业主委员成立之日起15日内向业主委员会移交下列物业资料;
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,共用设施竣工图等竣工验收资料;
(二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;
(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
第二十一条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定:
(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施物业管理;
(二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;
(三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金,6个月公布一次物业维修基金的使用情况;
(四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;
(五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时,按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;
(六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;
(七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善服务措施;
(八)发现违反本办法或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,必要时向业主委员会或者有关部门报告;
(九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;
(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。
第二十二条 确定物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、公平以及物业管理服务内容、服务质量适应的原则。
物价部门应会同物业管理主管部门加强对物业管理服务收费的管理、监督和指导。
物业管理服务收费实行明码标价,收费项目、标准及缴纳使用情况应当定期向住宅区居民公布。
第二十三条 物业管理费用由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的,从其约定,但业主负最终交纳责任。
第二十四条 物业管理企业为业主、使用人提供物业管理服务合同约定范围以外的其他有偿服务事项需征得业主、使用人的同意。
第二十五条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起15日内,向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。www.pmceo.com
第二十六条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;高层建筑供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护,分别由供电、消防等单位负责。
业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的,物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。
第二十七条 物业管理企业可以根据自愿、有偿原则,按政府定价或政府指导价接受水、电、气、热、通信、有线电视等公众管理服务单位的委托,代收有关服务性收费。物业管理企业为业主、使用人提供其他特约服务的,由双方协商定价。
第五章 物业使用与维修
第二十八条 住宅区域内的物业使用过程中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;
(二)擅自改变房屋的使用性质;
(三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;
(四)违章搭建建筑物、构筑物;
(五)违反规定设置摊点、集贸市场;
(六)乱倒垃圾、杂物,向门窗外抛物;
(七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;

(八)排放有毒有害物质,放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声;
(九)法律、法规规定及有关行政管理部门依法明令禁止的其他行为。
第二十九条 业主需改变房屋结构、外貌或房屋使用性质的,应经业主委员会同意并报请有关部门批准后方可进行施工。对邻户造成影响的还须经邻户同意。
第三十条 业主或者使用人装修房屋时,物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。
第三十一条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时,有关业主、使用人应当予以配合。不得无礼阻挠,因修缮造成邻户损失的,责任人应予以修复或赔偿。
第三十二条 因物业维修或者公共利益等特殊情况需临时占用、挖掘物业管理区域内的公用设施部位时,应当与业主委员会协商,并在限期内恢复原状。
第三十三条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的,应当在征求相关业主的意见,经业主委会书面同意后,按照有关法律、法规规定办理相关手续,并与业主委员会签订协议,支付场地租金。
按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。
第三十四条 物业管理实施房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照国家和省、市有关规定执行。
第三十五条 维修基金属于业主共同所有,不计入住宅销售收入,专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第三十六条 维修基金应当在银行专户存储,专款专用。维修基金闲置时,除可用于购买国债或者法律法规可以使用的其他范围外,严禁挪作他用。
前期物业管理期间,不得使用维修基金。
第三十七条 维修基金的使用应由物业管理企业提出年度计划,经业主会审定后,由物业管理主管部门从为其他代管的维修基金中核拨。
第三十八条 维修基金明细账应当单幢住宅设置,按户核算。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。
第三十九条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后,物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。
保修期届满后,物业管理区域内共用设施维修、更新的费用,由全体业主按房屋的建筑面积分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用,由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。
保修期届满后,房屋自用部位、自用设备的维修费用,由业主承担。
第六章 法律责任
第四十条 业主、使用人违反业主公约,应当承担相应的民事责任。对违反物业管理服务合同造成他人安全或利益受到侵害的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向郴州仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第四十一条 开发建设单位违反本办法第十九条、第二十条、第三十六条规定的,由市房产行政主管部门责令限期改正,并可依据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第三十五条规定,并处五千元以上五万元以下的罚款。
第四十二条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的,由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。
第四十三条 物业管理主管部门应当建立投诉方受理制度,及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本办法规定行为的投诉。(www.pmceo.com)
第四十四条 物业管理部门工作人员玩忽职守、弄虚作假、以权谋私的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条 维修基金代管单位违反本办法规定,挪用维修基金或造成维修基金损失的,由同级政府按有关规定进行处理,并追究直接责任人员和领导人员的行政责任;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十六条 写字楼、商住楼等物业管理可参照本办法执行。
第四十七条 本办法由资兴市房产管理局负责解释。
第四十八条 本办法自发布之日起实施