物业经理人

溧阳市物业管理实施办法(2006年)

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溧阳市物业管理实施办法(2006年)

  溧阳市人民政府文件

  溧政发〔20**〕179号

  市政府关于印发

  《溧阳市物业管理实施办法》的通知

  各镇人民政府,市各办局、直属单位:

  《溧阳市物业管理实施办法》已经市政府常务会议讨论通过,现印发给你们,希认真贯彻执行。

  二○○六年十月二十四日

  溧阳市物业管理实施办法

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护当事人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市范围内的物业管理活动。

  第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

  新建住宅小区应当实行物业管理,凡未落实前期物业管理的新建住宅区一律不得投入使用。

  配套设施不全的原有住宅小区,应通过实施综合整治,创造条件逐步实行物业管理。

  第五条 市建设局是全市物业管理的行政主管部门,负责制订物业管理规章制度,实施对物业管理企业资质的管理,对全市物业管理活动进行指导与监管,配合市物价部门对物业服务收费实施监督,处理重大的物业管理纠纷与投诉,依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。

  市建设局负责管理市区物业专项维修资金,监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动,负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作,指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作,组织实施原有住宅区的综合整治。

  市建设局负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作,会同物业所在地镇人民政府筹建业主大会和业主委员会,指导与监督业主委员会的日常工作,撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定,受理物业管理活动中的投诉。

  所在地镇人民政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动,协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。

  市发改、规划、物价、民政、环保、城管、水利、公安、劳保、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责,协同做好物业管理工作。

  第六条 各级政府应当扶持物业管理行业的发展,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

  物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。

  第二章 业主自治管理

  第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督专项维修资金的使用执行情况;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第八条 业主应当履行下列义务:

  (一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

  (二)遵守业主公约、业主大会议事规则;

  (三)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (五)按照合同约定按时交纳物业服务费用;

  (六)按照有关规定交纳专项维修资金;

  (七)配合物业管理企业的管理与服务活动;

  (八)法律、法规规定的其他义务。

  第九条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的,物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

  第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

  物业管理区域内业主户数超过100户的,可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议(以下统称为业主大会)。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

  第十一条 一个物业管理区域内入住率达50%以上的,或者入住率达30%以上、物业交付使用一年以上的,应当依照本办法规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  建设局应当会同物业所在地镇人民政府指导业主召开首次业主大会。

  一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域,由市建设局根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。

  第十二条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积按比例计算。

  第十三条 业主大会履行下列职责:

  (一)制订、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)监督物业管理企业对专项维修资金的使用执行情况,按有关规定决定专项维修资金的续筹方案;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)决定有关业主共同利益的重大事情;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内,应当组织召开业主大会临时会议,逾期不组织召开的,由建设局责令其限期召开。

  第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

  业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。

  第十六条 召开业

  主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。   第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

  (一)召集和主持业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

  (六)根据业主大会的决定,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼;

  (七)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

  第十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数,其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

  业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

  业主委员会不得从事经营活动。

  第十九条 业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起30日内,应将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料报市建设局备案,由市建设局出具业主委员会备案证明。

  第二十条 业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,市建设局和所在地镇人民政府应当督促、指导其换届工作。

  原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案、文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

  第二十一条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

  第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,市建设局应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十四条 在物业管理区域内,业主委员会、物业管理企业、社区居委会应当依法履行各自的职责,密切配合,共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

  (一)业主委员会接受业主大会的委托,实施业主自治管理,监督和配合物业管理企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

  (二)物业管理企业应依法开展经营服务活动,并接受业主委员会的监督,按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见,配合社区开展有关活动。

  (三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动,引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

  第二十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费,或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

  经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主质询。

  第三章 物业管理企业

  第二十六条 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏,从事物业管理服务活动的企业。

  第二十七条 物业管理企业实行资质管理制度。

  市建设局协助常州市房管局做好本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理工作。

  第二十八条 从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  第二十九条 物业管理企业享有下列权利:

  (一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

  (二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;

  (三)选聘专业公司承担专项经营业务;

  (四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定事项以外的责任;

  (五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;

  (六)法律、法规规定的其他权利。

  第三十条 物业管理企业应履行下列义务:

  (一)执行物业管理行业规范、服务标准;

  (二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;

  (三)接受业主、业主委员会的监督;

  (四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况,接受质询和审计;

  (五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,不听劝阻的,及时报告有关行政管理部门和业主委员会;

  (六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;

  (七)协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公共秩序;

  (八)法律、法规规定的其他义务。

  第四章 前期物业管理

  第三十一条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

  第三十二条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上的项目,应当实行公开招投标;3万平方米以上、5万平方米以下(含5万)的项目,可以采用邀请招标的方式;3万平方米以下(含3万)或投标人少于3个的项目,经市建设局批准,可以采用协议招标的方式。

  第三十三条 建设单位应当在市建设局的监督下,按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

  (一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;

  (三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成;

  建设单位应当自确定中标之日起30日内,与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同,并报市建设局备案。

  签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。如果期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自然终止。

  第三十四条 前期物业管理的主要内容是:

  (一)建立与业主、物业使用人的联络关系;

  (二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理公约建议书;

  (三)建立服务系统和服务网络;

  (四)办理移交承接验收事宜;

  (五)在业主大会选聘物业管理企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

  建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容,给予物业管理企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

  第三十五条 建设单位应当制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第三十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人┒┣捌谖镆捣裥椤?BR>  第三十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有。

  第三十八条 物业管理企业承接物业时,应当与委托方按照市建设局制定的承接验收办法进行承接验收。

  第三十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业管理企业。物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第四十条&nb

  sp; 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的,仍由建设单位承担保修责任。   第五章 物业管理服务与收费

  第四十一条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其中分期建设的物业,只能委托同一物业管理企业管理。

  物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业管理企业承担。

  第四十二条 物业交付使用后,业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,参照建设部统一印制的示范文本,订立物业服务合同,并在该区域内公示。

  物业服务合同的主要内容包括:

  (一)当事人和物业的基本情况;

  (二)双方的权利和义务;

  (三)物业管理服务事项和服务质量要求;

  (四)物业服务费的标准和收取办法;

  (五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

  (六)专项维修资金使用方面的约定;

  (七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

  (八)违约责任及解决纠纷的途径;

  (九)双方当事人约定的其他事项。

  第四十三条 物业服务事项主要内容包括:

  (一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

  (二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;

  (三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

  (四)物业装饰装修和垃圾清运管理服务;

  (五)应业主要求进行的室内特约服务;

  (六)物业档案资料的管理。

  第四十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应服务。

  物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项,当事人不承担责任。

  原有住宅小区经综合整治实行物业管理的,可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同,明确相应的服务事项。

  第四十五条 物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前90天,以书面形式告知业主委员会,业主委员会接到告知书起30日内,组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

  业主大会决定续聘原物业管理企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内,与原物业管理企业续签物业服务合同。

  业主大会决定重新选聘物业管理企业的,由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业管理企业,原物业管理企业在合同期满后7日内,与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续,移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。

  物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。但应当通知对方,并按上款规定办理移交手续。

  物业管理企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同,另一方持有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

  第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

  物业服务收费实行政府指导价和市场调节价:

  (一)普通住宅公共服务收费实行政府指导价,由市物价部门会同市建设局根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准,并定期公布。

  确定政府指导价,应依法举行价格听证会,听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

  通过前期物业管理招投标方式确定的物业服务收费价格,应在政府指导价范围内由中标的物业管理企业将中标价格报市物价部门备案并进行公布,作为前期物业管理服务收费的依据。物业管理企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

  已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准,由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  (二)非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

  前期物业管理阶段由开发建设单位与物业管理企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定服务费用。

  物业服务收费管理中涉及的其它有关事项,按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

  第四十七条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。

  纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因,未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

  第四十八条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。

  第四十九条 市物价部门应当会同市建设部门,加强对物业服务收费的监督。

  第五十条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。

  第五十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

  上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业管理企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业管理企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当及时劝阻,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第五十三条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业管理企业组建保安队伍的,应当遵守国家有关规定。保安人员应当经过政审、培训后方可上岗。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  五十四条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和业主公约的约定。

  物业使用人违反本办法的规定和业主公约的约定,有关业主应当承担连带责任。

  第六章 物业的使用和维护

  第五十五条 新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划部门核定的内容实施,不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

  已列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施,属于非营业性公建配套设施,除社会公益性配套设施以外,产权属全体业主所有,由市建设局代为登记,开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

  未列入住宅小区商品房建设成本的公建配套设施,属于营业性公建配套设施,产权归投资人所有,但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

  新建住宅小区的车库(含机动车和非机动车)属住宅小区规划停车位控制指标以内的,按非营业性公建配套设施认定,列入住宅小区商品房建设成本,不得对外销售,交付使用后,由业主委员会委托物业管理企业统一管理。

  业主依法确需改变公建配套设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公建配套设施用途的,应当提请业主大会讨论同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十六条 新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容,应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时,应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时,应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中,应将公建配套设施实施计划在销售场所公示,并告知购房人;办理权属初始登记时,应按公建配套设施的性质进行区分登记。

  原有住宅小区经综合整治实施物业管理的,应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;根据规划和小区服务与管理的需要,补建必要的配套设施。同时对清退、调整和补建的公建配套设施进行产权登记,并办理移交使用

  手续,用于物业管理。   第五十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十八条 供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位,按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的,原有职责和养护渠道不变。委托物业管理企业代为维修、养护的,应当与物业管理企业签订委托合同,并支付维修、养护费。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当事前通知业主委员会和物业管理企业,并及时恢复原状。造成损失的,应当予以赔偿。

  第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构;

  (二)擅自改变房屋用途;

  (三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;

  (四)私搭乱建;

  (五)侵占绿地、毁坏绿化;

  (六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;

  (八)未经批准摆设摊点;

  (九)无序停放车辆;

  (十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

  (十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

  (十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

  (十三)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

  第六十条 业主、使用人装饰装修房屋时,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

  业主、使用人装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的,应当向房屋安全管理部门办理相关手续。

  物业管理企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的,应当及时劝阻,并及时向市房屋安全管理部门报告。

  第六十一条 物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。

  物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

  第六十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:

  (一)房屋室内部分,由业主自行维修;

  (二)房屋的共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。

  第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家、省、市有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造,不得挪作他用。

  第六十四条 利用业主共有的公建配套设施进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入专项维修资金,但合同另有约定的除外。

  第七章 罚 则

  第六十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定,由市建设局责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  第六十六条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定,由市建设局处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十七条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定,由市建设局责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第六十八条 违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,根据国务院《物业管理条例》第六十条规定,由市建设局责令其停止活动,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并吊销资质证书。

  第六十九条 未按照规定交纳专项维修资金的,根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定,由市建设局责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五的标准加收滞纳金。

  违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由市建设局追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十条 违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定,由市建设局责令其限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。

  第七十一条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的,根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定,由市建设局责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第七十二条 违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会和物业管理企业应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以按每日万分之五的标准加收滞纳金,并可向人民法院提起诉讼。

  第七十三条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规规定的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第七十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第七十五条 本办法自发布之日起施行。

  主题词:城乡建设 物业 管理 办法 通知

  抄送:市委各部委办局,市人大办、政协办,市法院、检察院,市人武部。

  溧阳市人民政府办公室 20**年10月24日印发

  校对:宋剑锋

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2:呼和浩特市物业管理实施办法(2019)

第一条 为了规范我市物业管理活动,根据国务院《物业管理条例》等有关法律法规,结合本市实际,制定本实施办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 物业管理坚持属地化管理,实行业主自治与物业管理企业专业管理相结合的原则。
新建物业、配套设施设备比较齐全的原有物业区域应当实行物业管理。
不具备物业管理条件的物业区域,须经物业所在地人民政府、原产权单位、业主三方共同筹资整治,创造条件逐步实施物业管理。
部队、院校、机关企事业单位的物业应实施社会化物业管理。
第四条 呼和浩特市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门。呼和浩特市物业管理处具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第五条 物业所在地旗县区的物业管理部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。划分物业管理区域坚持以下原则:
(一)相对集中的居住区或者一个自然街坊应当划为一个物业管理区域;
(二)基础设施、公共配套设施相关的物业应当划入一个物业管理区域;
(三)便于统一整治、封闭的物业应当划入一个物业管理区域;
(四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区的应当划入一个物业管理区域;
(五)一个物业管理区域的建筑面积不得低于3万平方米。
第六条 业主是指房屋的所有权人。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织,由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主通过业主大会制定业主公约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘或解聘物业管理企业、制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,履行《物业管理条例》赋予的权利和义务,实现业主自治管理。[[
第七条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地物业管理部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告。
物业管理区域内业主人数较多的,可以楼、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
第八条 物业管理区域内,入住率达到50%以上或者入住率未达到50%,但物业交付使用1年以上的,应当成立业主大会,并选举产生业主委员会。
只有一个业主的,或者业主人数较少的且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 业主在首次业主大会会议上的投票权按照以下原则确定;
(一)住宅物业不足100平方米的,每套1票;超过100平方米的,每100平方米为1票;
(二)非住宅物业建筑面积分段累积计算:不足100平方米的,每证1票;100平方米至1000平方米的部分,每100平方米为1票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米为1票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米为1票;5001平方米至1万平方米的部分,每500平方米为1票;超过1万平方米的部分,每1000平方米为1票。
第十条 业主委员会是业主大会的执行机构,由首次业主大会会议选举产生,一般为3--7人,自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1--2人,向物业所在地的旗县区物业管理部门备案。
第十一条 业主委员会委员的任期由业主大会自主决定,一般不超过2年,可连选连任。任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的旗县区物业管理部门指导其换届选举工作。
第十二条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用和业主委员会委员的报酬具体由业主大会议事规则规定。
第十三条 业主大会、业主委员会做出的决定应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。所作决定违反法律、法规的,物业所在地的旗县区物业管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第十四条 建设单位应当在商品房预售前,根据国务院《物业管理条例》的有关规定,选聘具有相应资质的物业管理企业。
第十五条 市物业管理行政主管部门参加开发建设项目的综合验收,未经物业管理验收的或物业管理验收不合格的,不予办理房屋权属登记手续。
第十六条 业主、业主大会和建设单位应根据国务院《物业管理条例》,制定前期物业服务合同及业主临时公约,并履行各自的权利与义务。
在办理物业承接手续时,建设单位应当向物业管理企业移交有关资料。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。当事人因物业服务合同发生纠纷可向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。
第十七条 建设单位应当按照开发建设各类房屋总建筑面积3‰的比例,配置物业管理用房。
第十八条 从事物业管理活动的企业应依照法定程序设立,具有独立的法人资格并从事物业管理业务。
第十九条 物业管理企业应按照物业管理行政主管部门的规定办理物业管理企业资质证书。物业管理行政主管部门应当自收到申报之日起30日内,做出是否核发资质证书的决定。
物业管理企业实行资质年检和等级管理制度。物业管理企业应当按照核定的资质等级承揽相应的物业管理业务。未领取物业管理企业资质等级证书的,不得从事物业管理活动。
第二十条 申办物业管理资质的企业,经物业所在地的旗县区物业管理部门初审,报市物业管理行政主管部门审批。
非本市物业管理企业进入本市从事物业管理活动,应当向市物业管理行政主管部门备案。
第二十一条 从事物业管理的人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有相应的执业资格证书。
第二十二条 物业管理企业行使国务院《物业管理条例》中规定的权利并履行相应的义务。
第二十三条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项

篇3:南充市物业管理招标投标实施办法(2006试行)

  南充市人民政府关于印发《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》的通知

  南府发〔20**〕103号

  南充市人民政府关于印发《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》的通知

  各县(市、区)人民政府,市级各部门:

  《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》已经市政府同意,现印发你们,请遵照执行。

  二○○六年七月七日

  南充市物业管理招标投标实施办法(试行)

  第一章 总 则

  第一条 为引导和规范本市物业管理招标投标活动,维护业主、物业管理招标投标活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国招投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《南充市物业管理实施细则》(试行)的相关规定,结合我市实际,制定本实施办法。

  第二条 本实施办法适用于本市行政区域内的前期、后期物业管理招标投标活动及其监督管理。

  第三条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。招、投标双方不得弄虚作假,恶意串通,损害双方或其他投标人的合法权益。

  第四条 政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建设单位通过招投标方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。

  政府鼓励业主、业主大会通过招投标方式选聘具有资质的物管企业。

  第五条 南充市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的指导、监督和管理;直接负责市辖三区物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。县(市)

  房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和管理。 第二章 招 标

  第六条 物业管理项目的招标人(以下简称"招标人")是指依照本实施办法进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主大会或相关物业产权人。

  业主大会采用招标方式选聘物业管理企业的,必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。

  第七条 住宅和同一物业管理区域内非住宅建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的,均应采用招标投标方式。

  但符合下列条件之一并经当地物业管理主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业:

  (一)在物业管理区域内,物业建筑面积不足3万平方米的住宅小区;

  (二)物业产权单一并由产权人自用的;

  (三)在保密或安全等方面有特别要求的;

  (四)国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

  任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

  第八条 通过招标投标方式选择前期物业管理企业的,招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成;

  更换物业管理企业的应当在原物业服务合同终止前60日完成。

  第九条 招标人可以委托市物业管理中介机构代理招标事宜,或组建招标工作小组自行组织实施招标活动。

  招标人自行组织实施招标活动的,应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力,按下列规定组建招标工作小组:

  (一)招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的,其法人代表(负责人)或其代理人参加招标工作小组。

  (二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

  第十条 物业管理招标活动一般

  实行公开招标;住宅规模较小的,也可以实行邀请招标。 第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成物业管理招标文件的编制。物业管理招标文件应当包括以下主要内容:

  (一)招标人名称和地址,招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式;

  (二)物业基本情况,包括物业名称、座落、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案、出售情况、入住率等;

  (三)物业管理用房的安排;

  (四)物业管理服务的内容及要求;

  (五)投标人的资质与条件;

  (六)投标书的编制要求;

  (七)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;

  (八)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式;

  (九)开标、询标的时间,地点,方法与程序;

  (十)投标报价要求及评标标准;

  (十一)拟签订合同的主要条款;

  (十二)其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

  第十二条 物业管理招标投标活动实行备案制度。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报房地产管理部门备案:

  (一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

  (二)招标公告或者招标邀请书;

  (三)招标文件;

  (四)法律、法规规定的其他材料。

  房地产管理部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

  第十三条 招标人采取公开招标方式的,应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告;招标人采取邀请招标方式的,应向3家以上的具有相应物业管理资质

  和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书应包括以下内容: (一)招标人的名称、地址和联系方式;

  (二)招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间;

  (三)投标资格条件、报名的地点和期限;

  (四)获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

  第十四条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

  在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

  第十五条 招标文件要求由投标人缴纳投标报名费、保证金的,投标人应当缴纳;中标人确定后30日内,招标人应将报名费退还给未中标人,投标保证金退还给投标人。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的,招标人应当支付。

  第十六条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间,不得少于20日。

  第十七条 招标人可召开招标文件答疑会议或组织现场踏勘,就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的,招标人应在截标日前15天,以书面形式告知所有招标文件收受人。

  招标人对已发出的招标文件进行修改的,应在截标日期前15天,将修改后的投标文件以书面形式送达所有招标文件收受人。逾期送达的,投标文件送达截止期日相应顺延。

  第三章 投 标

  第十八条 具有《中华人民共和国物业管理企业资质证书》三级以上(含三级)的物业管理企业均可参与本市物业管理投标活动。但与招标人有利害关系的物业管理企业不得参与投标。

  第十九条 参加招标投标时投标人应提供下列投标文件:

  (一)企业营业执照、物业管理资质证书及其他招标书中指定的有效证明;

  (二)企业简历;

  (三)近年来本企业物业管理的主要业绩;

  (四)投标书。

  第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标书,投标书应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出明确回答。

  投标书应当包括以下内容:

  (一)投标函; (二)投标报价;

  (三)物业管理企业的管理机构设立方案,运作流程及各项管理规章制度;

  (四)管理服务人员配备方案;

  (五)管理服务用房及其他物资装备配置方案;

  (六)管理服务费用收支测算报告;

  (七)管理服务分类标准与服务承诺;

  (八)社区文化与精神文明服务方案;

  (九)管理服务模式包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包的计划等;

  (十)档案资料的建立与管理;

  (十一)愿意承受的有关奖罚;

  (十二)招标人要求的其他内容。

  第二十一条 投标人应在截标期日前,将加盖投标人企业法人印章或法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后,应出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥为保存投标文件,在开标之前,不得启封投标文件。

  投标人在截标期日前,可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

  投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件,招标人应当拒收。

  第二十二条 投标文件发生下列情形之一的,投标文件无效;

  (一)未密封;

  (二)未加盖投标人的企业法人印章或法定代表人印章;

  (三)未按招标文件要求编制;

  (四)逾期送达。

  第二十三条 投标人在物业管理招标投标活动中,享有下列权利:

  (一)有权按照招标文件的要

  求自主投标; (二)根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争;

  (三)根据本企业的经营情况和资质等级,有权确定自己的投标报价。

  第四章 开标、评标、中标

  第二十四条 开标由招标人主持,并邀请所有投标人参加。

  开标时,由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。经确认无误后由招标工作人员当众拆封,宣读。

  招标人在截标期日前收到的所有投标文件,都应在开标时当众予以拆封,宣读。开标过程应当记录,并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

  第二十五条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中,招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。

  物业管理投标评审专家由招标人从房地产行政主管部门提供的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的,不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

  评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

  第二十六条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

  评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准,对投标文件进行评审和比较,可采用下列两种方式确定中标人:

  1.综合评分,以分数最高者中标;

  2.综合评议,经评委有记名投票决定。

  第二十七条 一般项目的评标活动应在投标截止后3日内完成,重点工程项目可在7日内完成。项目中标人确定后,招标人应当及时向中标人发出《中标通知书》,并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人,招标人应退回其投标文件。

  第二十八条 招标人应自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的房地产行政主管部门备案。备案资料包括开标、评标过程,确定中标人的方式及理由,评标委员会的评标报告,中标人的投标文件等资料。

  招标人和中标人双方应自《中标通知书》发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。

  第二十九条 经评标委员会评审,所有投标都不符合投标文件要求的,可以否决所有投标。招标人可依照本暂行规定重新招标。

  第三十条 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果,或中标人放弃中标项目的,应承担赔偿责任。

  ; 第三十一条 招标活动结束后,招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标人: 1.项目竣工总平面图;

  2.单体建筑、结构、设备安装竣工图;

  3.附属公建配套设施、地下管网工程竣工图;

  4.有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;

  5.各单项工程竣工验收证明材料;

  6.房屋质量保证文件和房屋使用说明文件;

  7.房屋销售清单和产权资料;

  8.公共配套设施的产权及收益归属清单;

  9.物业管理所必需的其他资料。

  第三十二条 物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布,文件编制,劳务,交通等费用由招标人和投标人协议承担支付。

  招标人为业主大会的,其在招标过程中承担的相关费用可自行筹集,也可经业主大会决定在物业管理配套设施收益或其他收益中列支。

  第五章 附 则

  第三十三条 本办法中的住宅物业区域的建设单位,未通过招标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采取协议方式选聘物业管理企业的按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。

  招投标活动中的违规、违法行为,依照有关规定处理。

  第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合实施细则有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。

  第三十五条 本细则中有关专业用语的含义

  (一)物业管理招标投标,是指招标人以招标的方式,将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、安全护卫、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目,一次性发包,由投标人通过竞标承接管理、提供服务的活动。

  (二)新建物业是指尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主大会的物业。

  (三)前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企

  业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 第三十六条 本办法由南充市房地产管理局负责解释。

  第三十七条 本办法自公布之日起正式实施,办法中未尽事宜按照国家相关规定执行。

篇4:湘潭市物业管理招标投标管理实施办法(2019)

本文提要:招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、物业规划建设的基本情况(包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、共用部位共用设施设备专项维修资金、公用设施设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化设施等)......

关于印发《湘潭市物业管理招标投标管理实施办法》的通知
各县(市)房产局、房地产开发企业、物业管理企业及相关单位:
为了规范我市物业管理招标投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》及有关法律、法规的规定,结合本市实际,我们制定了《湘潭市物业管理招标投标管理实施办法》。现印发给你们,请认真贯彻执行。
附:湘潭市物业管理招标投标管理实施办法
二OO五年九月二十六日
主题词: 物业管理 招标投标 管理 办法
湘潭市房产管理局办公室 20**年9月26日印发
湘潭市物业管理招标投标管理实施办法
第一章总 则
第一条 为了规范本市物业管理招标投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理(包括前期物业管理)招投标活动适用本办法。
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第三条 本行政区域内住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位、业主、业主大会应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅小区总建筑面积在二万平方米以下和大厦总建筑面积一万平方米以下或投标人少于三个的,经物业所在地市、县(市)房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。
第五条 市、县(市)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章招 标
第七条 本办法所称招标人是指物业的建设单位、业主、业主大会。
前期物业管理招投标,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作:
(一) 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
(二) 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
(三) 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第八条 招标人应当界定有关房屋共用设施设备和物业管理用房等公共财产并落实其维修资金。
第九条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标的,应当在《湘潭晚报》和湘潭房产信息网上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况、时间限制、相关费用以及获取招标文件的办法等事项。 www.pmceo.com
招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜,有能力组织和实施招标活动的也可以自行组织实施招标活动,但应当向房地产行政主管部门备案。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十一条 招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织,具有法人资格和相应的企业资质证书。
招标代理机构应当具备下列条件:
(一)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金;
(二)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量;
(三)从事招标代理业务的人员必须取得物业管理职业资格证书。
第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容:
(一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、物业规划建设的基本情况(包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、共用部位共用设施设备专项维修资金、公用设施设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化设施等)。
(二)物业管理服务内容、要求及服务标准等;
(三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
(四)评标标准和评标方法;
(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;
(六)物业管理服务合同的签订说明;
(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十三条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目所在地的县级以上房地产行政主管部门备案:
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批文;
(二)招标公告或者招标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律、法规规定的其他材料。
第十四条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十五条 经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十六条 招标人应当确定投标人编制文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止,最短不得少于20日;邀请招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止,最短不得少于15日。
第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标收受人。该澄清或者修改

本文提要:招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、物业规划建设的基本情况(包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、共用部位共用设施设备专项维修资金、公用设施设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化设施等)......


的内容为招标文件的组成部分。
第十八条 招标人根据物业管理项目的具体情况,应当组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。 天下房地产法律服务网
第十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的,标底必须保密。
第二十条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第三章 投 标
第二十一条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十二条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出。
第二十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容:
(一)投标函;
(二)投标报价(包括管理费用的收支预算方案);
(三)管理组织结构(管理体制、管理方法、机构设置);
(四)管理服务用房及其他物质装备配置方案;
(五)管理服务分项标准与管理目标(服务承诺);
(六)便民服务措施;
(七)社区文化服务方案;
(八)各项物业管理制度;
(九)招标文件要求提供的其他材料。
第二十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。
第二十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十四条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
投标人少于三个的,招标人应依照本办法重新招标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条 开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录,并由招标人存档备案。
第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员,由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。并对专家名册的专家进行有关法律和业务培训,对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评,及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员,不得再参加任何评标活动。
第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采取书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件实质性内容。
第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外,评标应当在保密的情况下进行。
第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,并对评标结果签字确认。
第三十四条 评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,招标人应当重新招标。
第三十五条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书。 (www.pmceo.com)
招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程,确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。
第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。
第五章 法律责任
第四十条 违反规定,未取得资质证书从事物业管理招投标代理的,由所在地的县级以上房地产行政主管部门依法没收违法所得,责令停止招投标代理,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;给招投标人造成损失的,依法承担赔偿责任。
前款所列行为影响中标结果的,中标无效。
第四十一条 招标代理机构违反本法规定,泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的,或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的,由所在地县级以上房地产行政主管部门依法处5万元以上25万元以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,暂停直至取消招标代理资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
前款所列行为影响中标结果的,中标无效。
第四十二条 招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的,对潜在投标人实行歧视待遇的,强制要求投标人组成联合体共同投标的,或者限制投标人之间竞争的,责令改正,依法可由所在地县级以上房地产行政主管部门处1万元以上5万元以下的罚款。
第四十三条 依法必须进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可以影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的,或者泄露标底的,由所在地县级以上房地产行政主管部门给予警告,可以依法并处1万元以上10万元以下的罚款;对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
前款所列行为影响中标结果的,中标无效。
第四十四条 投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的,投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的,中标无效,由所在地县级以上房地产行政主管部门处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,取消其一年至二年内参加依法必须进行招

本文提要:招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、物业规划建设的基本情况(包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、共用部位共用设施设备专项维修资金、公用设施设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化设施等)......


标的项目的投标资格并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
第四十五条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标的,中标无效,给招标人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
依法必须进行招标的项目的投标人有前款所列行为尚未构成犯罪的,由所在地县级以上房地产行政主管部门依法处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照。
第四十六条 依法必须进行招标的项目,招标人违反本法规定,与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的,给予警告,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以处分。
前款所列行为影响中标结果的,中标无效。
第四十七条 评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的,评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的,给予警告,没收收受的财物,可以并处3千元以上5万元以下的罚款,对有所列违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格,不得再参加任何依法必须进行招标的项目的评标;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的,依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的,中标无效。由所在地县级以上房地产行政主管部门责令改正,可以依法处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款。
第四十八条 招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的,或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的,由所在地县级以上房地产行政主管部门责令改正;可以依法处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款。 (www.pmceo.com)
第四十九条 中标人不履行与招标人订立的合同的,履约保证金不予退还,给招标人造成的损失超过履约保证金数额的,还应当对超过部分予以赔偿;没有提交履约保证金的,应当对招标人的损失承担赔偿责任。
中标人不按照与招标人订立的合同履行义务,情节严重的,由所在地县级以上房地产行政主管部门取消其2年至5年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照。
因不可抗力不能履行合同的,不适用前两款规定。
第五十条 对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第五十一条 依法必须进行招标的项目违反本法规定,中标无效的,应当依照本法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标人或者依照本法重新进行招标。
第六章 附 则
第五十二条 投标人和与利害关系人认为招投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。
第五十三条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。
第五十四条 本办法由湘潭市房产管理局负责解释。
第五十五条 本办法自20**年10月1日起施行。

篇5:赤壁市物业管理实施办法(2005年)

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》、建设部、湖北省有关文件规定,结合本市的实际情况,制定本实施办法。

  第二条 新建的住宅小区必须实行规范化的物业管理,老城区也要积极创造条件,逐步实行规范化的物业管理。物业管理须由物业管理企业统一管理。物业管理企业推行现代化、专业化、企业化管理模式。

  第三条 市房地产管理局负责全市物业管理活动监督管理工作。市政、规划、供水、供电、交通、城管、社区、居委会、公安、有线电视、通讯等部门协助本办法的实施。

  第四条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  物业管理区域内入住率达50%以上或房屋交付使用满2年时,由市房地产管理局会同开发建设单位、街道办事处召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  业主投票权为:住宅每独立的一套为一票;门店每独立的一间为一票;其它每100平方米为一票,低于100平方米按100平方米计算。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  第六条 建设单位应当在销售物业前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理等业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  临时公约须报房管局审查备案,房屋销售达到60%,建设单位必须向业主大会移交物业管理。

  第七条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第八条 建设单位在移交住宅时,按照规定在物业管理区域内向业主委员会无偿提供物业管理用房;物业管理用房的产权属物业管理区全体业主共同所有www.pmceo.com。利用物业共同部位,共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第九条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,并具有相应的资质等级。

  物业管理企业的资质证书的审查申报和管理工作由市房地产管理局具体负责。物业管理企业资质实行两年一次的检验制度。

  第十条 物业服务收费,应当遵循公开、公平和诚实信用原则,明码标价,质价相符,维护业主和物业管理企业的合法权益。

  鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。收费项目和标准由物业管理企业与业主委员会用书面合同的形式明确。

  物业管理费用的构成:⒈管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;⒉物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;⒊物业管理区域清洁卫生费用;⒋物业管理区域绿化养护费用;⒌物业管理区域秩序维护费用;⒍办公费用;⒎物业管理企业固定资产折旧;⒏物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;⒐经业主同意的其它费用。

  市物价局会同市房地产管理局对物业服务收费进行监督管理。合同约定的收费项目和标准要报市物价局和市房地产管理局备案。

  第十一条 物业管理区域内,供水、供电、通讯、有线电视等单位必须向最终用户收取有关费用。供水供电部门应不断采用新技术,安装新计量,加快向最终用户抄表到户过渡。新建的住宅小区水表、电表要安装在户外,相关部门必须抄表到户。老区也要制定相应的计划逐步过渡到位。

  物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第十二条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第十三条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。

  维修基金专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

  第十四条 商品房的维修基金主要来源、管理与使用:

  在商品房屋

  销售时,购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金;开发建设单位按商品房造价不低于1%的比例提取维修基金。

  售房单位代收、提取的维修基金,应当到市房地产管理局办理维修基金缴交登记,经市房地产管理局审核后,将代收、提取的维修基金缴入市财政局指定银行开设的维修基金专户存储,专款专用。

  在业主办理房屋权属证书时(www.pmceo.com),商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产管理局代管,并存入市财政局指定银行开设的维修基金专户存储。

  经业主委员会同意,市房地产管理局应将维修基金移交物业管理企业代管,物业管理企业发生变换时,市房地产管理局应及时收回代管的维修基金,以便向新的物业管理企业移交。

  物业管理企业代管的维修基金,必须定期接受业主委员会的检查与监督。

  维修基金使用时,成立业主委员会的,由业主委员会选定的物业管理企业提出维修计划,经业主委员会决策批准后,按照高效、节俭的原则使用。未成立业主委员会的,由市房地产管理局指定物业管理企业提出维修计划,经市房地产管理局审批后,通知会计核算中心划拔资金

  第十五条 市房地产管理局应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

  第十六条 本办法具体应用问题由赤壁市房地产管理局负责解释。

  第十七条 本办法自20**年9月1日起施行

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