篇2：江苏省物业管理条例（2013年）

　　江苏省物业管理条例(20**修订)

　　(2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第20次会议通过;根据20**年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第6次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正;20**年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第31次会议修订)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

　　第四条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第五条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府) 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。

　　对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

　　第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第二章 物业管理区域

　　第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

　　建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

　　已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

　　第九条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

　　第三章 业主、业主大会与业主委员会

　　第十条 房屋的所有权人为业主。

　　业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第十三条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：

　　(一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十四条　物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十五条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第十六条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

　　筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

　　第十七条 首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

　　(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

　　第二十条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　第二十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数

　　达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。 　　第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案：

　　(一)业主委员会备案申请书;

　　(二)业主委员会委员名单;

　　(三)业主大会议事规则和管理规约;

　　(四)业主大会会议记录;

　　(五)其他应当提供的材料。

　　第二十三条 依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

　　业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

　　第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

　　第二十五条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

　　第二十六条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居(村)民委员会。

　　第二十七条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　(一)推选业主代表出席业主大会会议;

　　(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

　　(三)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第二十九条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

　　第三十条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

　　第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

　　第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

　　第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

　　集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。

　　配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。

　　第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

　　物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

　　物业服务用房不得买卖和抵押。

　　第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

　　本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。

　　专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

　　第三十八条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第三十九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　新建住宅小区应当具备以下条件：

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

　　(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

　　(七)法律、法规规定的其他条件。

　　第四十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

　　现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)物业承接查验协议;

　　(四)建设单位移交资料清单;

　　(五)查验记录;

　　(六)交接记录;

　　(七)其他与承接查验有关的文件。

　　物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。

　　第五章 物业服务

　　第四十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质

　　。 　　从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　第四十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　第四十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

　　电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　第四十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

　　业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

　　第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第四十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

　　第五十条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第五十一条 物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

　　第五十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　第五十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　第五十四条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。

　　住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　第五十五条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域显著位置公告。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　第五十六条 业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

　　(二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料;

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;

　　(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第五十七条 物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第五十八条 物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，并向社会公开。

　　第五十九条 单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。

　　业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：

　　(一)自行管理的执行机构、管理人;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)聘请专业机构的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第六十条 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第六十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

　　第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　第六十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第六十四条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

　　物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　第六十五条 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，

　　应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。 　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

　　第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

　　人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

　　第六十七条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业的规划用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

　　(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

　　(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

　　(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

　　(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;

　　(十)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(十一) 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第六十八条 城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　第六十九条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

　　第七十条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

　　业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　第七十一条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

　　第七十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　第七十三条 物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

　　物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

　　第七十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十五条 住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

　　本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第七十六条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

　　(二)电梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

　　(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　第七十七条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。

　　业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

　　第七十八条 业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

　　住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

　　住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定，履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。

　　第七十九条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府确定。

　　旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第八十条　旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　第七章 法律责任

　　第八十一条 违反本条例第三十七条规定，专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第八十二条 违反本条例第四十条第一款规定，物业服务企业承接物业未进行查验的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。

　　第八十三条 违反本条例第四十一条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

　　第八十四条 违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第八十五条 违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　第八十六条 违反本条例第五十三条第二款规定，物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的，由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用。

　　第八十七条 有下列行为之一的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书：

　　(一)违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

　　(二)违反本条例第五十七条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

　　第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的

　　车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。 　　违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。

　　第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

　　第九十条 违反本条例第六十七条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

　　第九十一条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附 则

　　第九十二条 本条例所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

　　(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第九十三条 本条例自20**年5月1日起施行。

篇3：无锡市物业管理条例(2015年)

　　无锡市物业管理条例(20**年)

　　(20**年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定20**年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)无锡市第十五届　人民代表大会常务委员会公　告第16号《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于20**年4月29日制定，经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于20**年5月29日批准，现予公布，自20**年9月1日起施行。

　　20**年5月29日第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

　　第三条　市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务，建设单位与前期物业服务企业，业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

　　社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

　　第四条　市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托，承担物业管理活动的相关管理工作。

　　市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

　　第五条　市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。

　　街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

　　第六条　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

　　第二章　业主大会、业主委员会和物业管理委员会第七条　符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任，业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

　　筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。

　　第八条　筹备组成员应当符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力;(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;(五)个人信用记录良好，无犯罪记录。

　　除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

　　第九条　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。

　　业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

　　第十条　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十一条　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

　　(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;(四)违法出租房屋且未改正的;(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;(七)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第十二条　物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训，提高物业管理水平。

　　第十三条　业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

　　业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，由社区居(村)民委员会组织召开。

　　业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

　　第十四条　业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

　　街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;(三)其他重大事项。

　　第十五条　业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

　　新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

　　第十六条　业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)

　　或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十七条　住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

　　(一)不具备成立业主大会条件的;(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第十八条　物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

　　物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第十九条　物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

　　县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

　　第二十条　物业管理委员会应当依法履行职责。

　　物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见;作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。

　　物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间，街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会;能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

　　第三章　前期物业管理第二十一条　新建物业项目明显分割成多个独立区域，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。

　　已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。

　　第二十二条　新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

　　第二十三条　新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度，规范前期物业服务，督促物业服务企业和建设单位履行义务。

　　第二十四条　新建物业在办理商品房预(销)售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

　　物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

　　第二十五条　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　第二十六条　物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

　　新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置，最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

　　第二十七条　建设单位在办理商品房预(销)售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

　　物业服务用房的用途不得擅自变更。

　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关管理部门督促落实。

　　物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　第四章　物业服务第二十九条　从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

　　第三十条　物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

　　第三十一条　物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：

　　(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;(四)其他应当公示的信息。

　　第三十二条　物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

　　第三十三条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

　　未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

　　第三十四条　业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

　　第三十五条　物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。

　　经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居(村)民委员会的监督。

　　经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十六条　物业服务企业、业主委员会应当按照

　　财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

　　第三十七条　物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

　　因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

　　第三十八条　市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。

　　市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

　　第三十九条　物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的，应当承担相应法律责任。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;(二)出租、出借、转让资质证书的;(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。

　　第四十条　物业项目经理有下列严重失信行为之一的，应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;(六)损害业主或者公共利益情节严重的;(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

　　第四十一条　业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十二条　物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

　　第五章　物业的使用和维护第四十三条　建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。

　　第四十四条　物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。

　　物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

　　第四十五条　建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。

　　车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。

　　第四十六条　物业管理区域内禁止下列行为：(一)擅自改变物业规划用途;(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;(四)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;(十)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

　　第四十七条　市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内相关违法行为。

　　城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

　　建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

　　公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

　　市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

　　特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

　　价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

　　工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

　　第四十八条　建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

　　公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

　　受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第四十九条　物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

　　第五十条　物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列费用不得从专项维修资金中列支:

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;(六)依法不得列支的其他费用。

　　第五十一条　物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。

　　物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

　　第五十二条　发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处(

　　镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

　　申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

　　第六章　旧住宅小区物业管理第五十三条　本条例所称旧住宅小区，是指交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区，具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

　　第五十四条　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

　　第五十五条　旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的，应当及时维修、改造和更新。

　　建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

　　第五十六条　旧住宅小区整治改造完成后，县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制，给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

　　物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区管理的有关工作。

　　尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

　　第七章　拆迁安置房小区物业管理第五十七条　县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作，逐步推动物业服务市场化。

　　街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

　　第五十八条　建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同，实施前期物业管理。

　　建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。

　　第五十九条　拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。

　　第六十条　拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准，收取相应的物业服务费用。

　　拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

　　县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

　　第六十一条　专项维修资金未全部归集入户前，拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的，由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

　　第八章　法律责任第六十二条　违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定，未及时移交有关财物、档案资料、印章的，由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的，对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的，依法追究相应的法律责任。

　　第六十三条　违反本条例第二十六条第二款、第三款规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十四条　违反本条例第二十八条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款。

　　第六十五条　违反本条例第三十五条第三款规定，物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，处以三万元以上十万元以下罚款。

　　第六十六条　违反本条例第四十五条第一款规定，按照下列规定给予处罚：

　　(一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下罚款。

　　(二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十七条　违反本条例第四十六条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

　　第六十八条　物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章　附　则第六十九条　市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

　　第七十条　本条例自20**年9月1日起施行。

篇4：哈尔滨市物业管理条例(2012年)

　　哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会公告第7号

　　《哈尔滨市物业管理条例》业经哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议于20**年5月31日通过，黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于20**年8月24日批准，现予公布，自20**年11月1日起施行。

　　哈尔滨市人民代表大会常务委员会

　　20**年9月10日

　　哈尔滨市物业管理条例

　　(20**年5月31日哈尔滨市第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议通过，

　　20**年8月24日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。

　　第三条 本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

　　本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。

　　本条例所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。

　　第四条 市住房保障和房产管理部门(以下称市物业行政主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　区、县(市)物业行政主管部门负责所辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　市、区、县(市)物业行政主管部门的职责分工由市人民政府确定。

　　城乡建设、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公安、工商、食品药品监督、财政、民政、卫生、质量技术监督、水务、广播电视等有关行政管理部门，按照各自职责做好物业管理相关工作。

　　第五条 物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益，促进行业建设和健康发展。

　　市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第六条 房屋的所有权人为业主。

　　进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。

　　尚未进行房屋权属登记的，基于继承、遗赠、合法建造已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中应当认定为业主;基于买卖等民事法律行为已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中可以认定为业主。

　　业主依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

　　第七条 同一物业管理区域内，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组。业主小组可以推选业主小组代表。

　　第八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的;

　　(三)首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

　　建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处、乡(镇)人民政府对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第九条 首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织业主推荐产生。

　　筹备组组建后七日内，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。

　　建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、共用部位、物业出售和交付使用情况等资料。

　　第十条 筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　第十一条 业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当在会议召开十五日前将会议时间、地点、形式和内容告知全体业主，并通知物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，接受其监督和指导。街道办事处、乡(镇)人民政府应当派员列席。

　　业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开;逾期仍不召开的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开业主大会会议。

　　第十二条 业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。

　　业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。

　　业主大会会议表决采取记名投票方式。

　　第十三条 业主大会可以制定和修改业主委员会工作规则，撤销业主委员会的不当决定。

　　第十四条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十五条 业主委员会一般由五名以上单数委员组成，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。在一个物业管理区域内分期开发的项目，新一期项目的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会委员实行任期制，每届任期三至五年。

　　第十六条 本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的，不得担任业主委员会委员、候补委员。

　　第十七条 业主委员会的工作经费由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时进行约定。

　　第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　业主委员会作出的决定，应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内书面公告。

　　业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员列席。

　　第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会决定后，终止其委员资格：

　　(一)不履行委员职责;

　　(二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

　　(三)侵害业主共同利益;

　　(四)不履行业主义务;

　　(五)利用委员资格谋取私利;

　　(六)被依法限制人身自由

　　不能履行职责; 　　(七)不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，由候补委员按照得票数多少依次递补。

　　第二十条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满之日起五日内，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十一条 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。

　　已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再按照本条前款规定重新划分。

　　第二十二条 分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸，向区、县(市)物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。

　　区、县(市)物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位。

　　第二十四条 建设单位应当按照建设项目地上总建筑面积千分之二的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，但建筑面积最低不少于一百平方米，最高一般不超过五百平方米。业主委员会办公用房按照物业管理用房总建筑面积百分之十的比例调剂，但建筑面积最低不少于十五平方米。

　　物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋，具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。

　　物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，不得挪作他用。

　　第二十五条 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核。

　　市物业行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时，应当对物业管理用房进行核查。

　　在物业项目交付使用时，区、县(市)物业行政主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。

　　第二十六条 建设单位在销售住宅物业前，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并到物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门备案。投标人少于三个或者建筑面积不超过两万平方米的，经物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　市物业行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

　　第二十七条 建设单位依法选聘物业服务企业后，应当与其签订书面前期物业服务合同。

　　建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。

　　第二十八条 建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接验收手续，应当移交共用部位、共用设施设备明细。

　　物业服务企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验，并做好登记存档。

　　物业服务企业应当在首次业主大会上报告物业承接验收等情况。

　　建设单位向物业服务企业移交相关资料的同时，应当向市物业行政主管部门报送备份。

　　第四章 物业服务管理

　　第二十九条 物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格，取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。

　　非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、资质证书等材料到市物业行政主管部门备案。

　　第三十条 物业服务企业管理的物业，实行项目经理责任制。

　　物业项目经理、管理专业人员应当按照规定取得相应的职业资格证书;专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书。

　　物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案，并报市物业行政主管部门备案。

　　第三十一条 业主大会选聘物业服务企业，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

　　第三十二条 业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公告。

　　第三十三条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起二十日内，持物业服务合同到物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门备案。

　　第三十四条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

　　(一)遵守有关法律、法规和规章的规定;

　　(二) 符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;

　　(三)按照物业服务合同的约定，提供相应的服务;

　　(四)向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;

　　(五)向业主大会进行报告，听取业主的意见和建议，改进和完善服务。

　　第三十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　普通住宅的物业服务收费实行政府指导价;别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

　　物业配套使用的电梯费和室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价。

　　实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。

　　实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。

　　第三十六条 物业管理区域内，供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第三十七条 物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　第三十八条 物业服务合同期限内，物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的，按照合同约定的内容执行。合同未约定或约定不明确的，解除合同的一方应当提前六十日将解除原因等情况书面告知对方。并向物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门以及街道办事处、乡(镇)人民政府备案，同时在物业管理区域内公告十五日。

　　第三十九条 原物业服务企业应当在物业服务合同终止时，与业主委员会办理退出交接手续，并移交下列资料和财物：

　　(一)预收的物业服务费用;

　　(二)全部物业档案资料;

　　(三)物业管理用房、共用设施设备用房;

　　(四)其他属于业主共有的财物。

　　业主委员会应当与新选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续，同时移交本条第一款所列的资料、财物。

　　第四十条 物业服务企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。

　　第四十一条 未选聘物业服务企业和自行管理的老旧住宅，应当实行社区物业服务机构管理。

　　社区物业服务机构由街道办事处、乡(镇)人民政府根据社区设置、物业规模等情况组建，报经市物业行政主管部门批准后成立。

　　市、区人民政府对社区物业服务机构给予适当补贴。

　　第四十二条 社区物业服务机构应当提供环境卫生清扫保洁、绿化养护、房屋共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务。

　　第四十三条 社区物业服务机构的服务收费标准由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门确定，并定期向社会公布。

　　第四十四条 经业主大会决定，或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受市、区、县(市)物业行政主管部门的指导和监督。

　　自行管理的物

　　业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商确定。 　　自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。

　　第四十五条 业主大会依法选聘物业服务企业或者自行管理的，社区物业服务机构应当终止服务，并按照规定办理相关交接手续。

　　第四十六条 未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。

　　第四十七条 物业服务企业或者社区物业服务机构应当在管理区域将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第四十八条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的;

　　(二)擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的;

　　(三)违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的;

　　(四)占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的;

　　(五)随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建外挂式保温阳台，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的;

　　(六)放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的;

　　(七)产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的;

　　(八)擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的;

　　(九)法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　业主委员会、物业服务企业或者社区物业服务机构对物业管理区域内发生的上述行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　第四十九条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意后，由市物业行政主管部门会同城乡规划、环境保护、公安消防等有关行政管理部门依法办理批准手续。

　　第五十条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。

　　业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。

　　第五十一条 在确保消防通道和道路畅通的情况下，占用物业管理区域内共用道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收取道路、场地占用费和服务管理费的，参照价格行政主管部门规定的停车场收费指导价执行。道路、场地占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　对停放车辆有保管等专项服务要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业或者社区物业服务机构另行签订保管合同。

　　第五十二条 拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。

　　专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

　　利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活和危及安全的重大突发事件需要应急维修时，经市物业行政主管部门批准，可以先行启用应急维修资金进行维修，待维修工程结束后，所发生费用由相关受益人共同分摊。

　　业主转让物业时，买卖双方应当同时办理专项维修资金转移变更手续。未交存专项维修资金或者账户余额不足的，应当按照规定予以补足。

　　第五十三条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支;对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。

　　业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。

　　物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。

　　共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。

　　第五十四条 供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及物业管理相关责任单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

　　本条前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当通知物业服务企业、社区物业服务机构和业主委员会，并及时恢复原状。

　　第五十五条 设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主或者物业使用人应当及时告知物业服务企业、社区物业服务机构或者有关管理单位进行维修。

　　对物业共用部位、共用设施设备以及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备实施维修养护时，有关业主和物业使用人应当给予配合。

　　第六章 监督管理

　　第五十六条 市、区、县(市)有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督检查：

　　(一)物业行政主管部门对物业企业资质、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量、从业人员执业资格、业主大会成立和决定、业主委员会履行职责等情况进行监督;

　　(二)城乡规划行政主管部门对物业管理用房的规划配置等情况进行监督;

　　(三)城市管理行政主管部门对物业管理区域内的容貌、环境卫生、绿化等情况进行监督;

　　(四)城市管理行政执法部门对擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭滥建、乱设摊点、损坏绿地、乱贴乱画、室外经营活动噪声扰民等情况进行监督;

　　(五)城乡建设行政主管部门对建设单位履行房屋工程质量保修责任等情况进行监督;

　　(六)价格行政主管部门对物业服务收费、价格公示等情况进行监督;

　　(七)公安行政主管部门对治安、消防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等情况进行监督;

　　(八)环境保护行政主管部门对烟尘污染、经营活动噪声扰民等情况进行监督;

　　(九)水务行政主管部门对供排水等情况进行监督;

　　(十)工商行政主管部门对无照经营等情况进行监督;

　　(十一)质量技术监督行政主管部门对电梯、锅炉等安全运行情况进行监督;

　　(十二)卫生行政主管部门对生活饮用水质量等情况进行监督。

　　其他有关行政管理部门按照职责对相关情况进行监督。

　　第五十七条 街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

　　社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。

　　第五十八条 有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应当依法及时予以制止或者处理。

　　物业服务企业或者社区物业服务机构应当对有关行政管理部门的调查予以配合。

　　第五十九条 建立物业服务企业信息动态发布制度。市物业行政主管部门应当会同相关行政管理部门，将物业服务企业资质等级、从业人员、承接项目及其履行责任和义务等情况及时向社会公布。

　　第六十条 实行物业服务信用保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向物业所在地的区、县(市)物业行政主管部门缴存物业服务信用保证金。信用保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

　　物业服务信用保证金管理办法由市人民政府另行制定。

　　第六十一条 物业管理活动出现纠纷时，当事人可以申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　当事人申请调解的，由街道办事处组织相关单位或者个人协调解决;街道办事处协调无法解决的，由区、县(市)物业行政主管部门协调解决;出现重大纠纷的，由市物业行政主管部门协调解决。

　　市、区、县(市)物业行政主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院有关人员参加。

　　第七章 法律责任

　　第六十二条 物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

　　违反本条前款规定的，由监察机关或者有权机关对其主管领导和直接责任人给予行政处分;违反行政问责规定的，由监察机关或者本部门对其主管领导和直接责任人给予行政问责。

　　第六十三条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县(市)物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

　　(一)未按规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业

　　所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，责令限期改正;逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。 　　(二)未按照规定配置物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处三十万元以上五十万元以下的罚款。

　　(三)对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处三万元以上十万元以下的罚款。

　　(四)与物业买受人签订物业买卖合同时，未将前期物业服务合同作为附件的，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　(五) 未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的，责令限期改正;逾期不改正的，处以三十万元以上五十万元以下的罚款。

　　(六)未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向市物业行政主管部门报送备份的，责令限期改正;逾期不改正的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　第六十四条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由市、区、县(市)物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚：

　　(一)未取得资质证书从事物业服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款。

　　(二)物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，予以警告，责令限期改正，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

　　(三)非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动未备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　(四)聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　(五)未办理物业服务合同备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　(六)未按照规定缴存物业服务信用保证金的，责令限期缴存，逾期仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款。

　　(七)不按照规定办理退出交接手续，移交有关资料、财物的，责令限期改正;逾期仍不移交的，予以通报，处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　第六十五条 违反本条例规定，擅自改变物业管理用房用途的，由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得收益归全体业主所有，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条 违反本条例规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第六十七条 单位和个人违反其他规定的，由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。

　　第八章 附 则

　　第六十八条 市物业行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。

　　第六十九条 本条例自二〇一二年十一月一日起施行。市人大常委会二〇〇四年七月十三日公布的《哈尔滨市物业管理规定》同时废止。

篇5：吉林市物业管理条例(2009)

　　20**年11月28日吉林省第十一届人民代表大会常务委员会第7次会议批准

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 物业管理活动应当坚持业主自治、专业服务与政府监督的原则。

　　第四条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的管理工作。其主要职责是:

　　(一)贯彻执行物业管理的法律法规,执行国家物业管理的有关规定,制定物业管理的相关制度;

　　(二)负责物业服务企业资质、物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金的监督管理工作;

　　(三)负责招投标或者协议选聘物业服务企业备案工作;

　　(四)协调、指导物业交付使用的资料查验工作;

　　(五)负责受理物业管理信访,调解处理纠纷,查处物业管理违法行为;

　　(六)协调、指导县(市)区政府、市政府相关部门的物业管理工作。

　　其下设的物业管理办公室负责日常工作。

　　第五条 市、县(市)区建设、规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等相关部门在物业管理活动中应当履行下列职责:

　　建设行政主管部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量及其配套设施是否完善的监督管理。

　　规划行政主管部门负责核定、验收物业服务用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督管理。

　　市政公用行政主管部门负责物业管理区域内供水、供热、燃气、绿化、环卫等配套设施的移交、运行及维修、安全服务的监督管理。

　　公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线,对停放大型客车、货车和危险品运输等车辆的行为进行管理;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全工作进行检

　　查和指导。

　　价格行政主管部门负责制定物业服务收费办法,定期公布物业服务收费政府指导价格,查处价格违法行为。

　　工商行政主管部门负责物业服务企业注册,核发营业执照,依法对企业经营行为进行监督管理。

　　环境保护行政主管部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染,生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。

　　城市管理行政执法部门负责违法建(构)筑物、棚、亭、厦、弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。

　　人民防空主管部门负责物业管理区域内地下人防工程的监督管理。

　　教育、劳动和社会保障、卫生、药品监督、文化、公安等行政主管部门审批物业管理区域内的经营场所时,应当查验相邻业主同意改变住宅、车库用途的书面意见及有关部门的批准文件。

　　第六条 县(市)、区人民政府(含各类直接管辖乡镇政府、街道办事处的开发区管委会)全面负责本辖区物业管理工作。县(市)、区物业行政主管部门在本级人民政府的领导下负责物业管理的监督管理工作。其主要职责是:

　　(一)贯彻执行物业管理的法律、法规和规章;

　　(二)负责指导乡镇街开展物业监督管理工作;

　　(三)负责划分物业管理区域;

　　(四)负责批准协议选聘物业服务企业和前期物业招投标的监督管理;

　　(五)负责物业交付使用资料查验和物业承接验收;

　　(六)负责指导、监督物业服务企业、业主大会、业主委员会的工作,接受业主委员会备案事项;

　　(七)负责受理物业管理投诉,查处物业管理违法行为。

　　县(市)物业行政主管部门负责物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金的监督管理工作。

　　区物业行政主管部门负责物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金使用的监督管理工作。

　　第七条 街道办事处(乡镇人民政府)对辖区物业管理活动负有全面管理的责任。应当明确专门机构,配备专职人员,负责下列物业管理工作:

　　(一)组织业主召开首次业主大会会议,指导业主委员会换届工作;

　　(二)监督、指导、检查物业服务企业、业主大会、业主委员会、社区居民委员会(村民委员会)的物业管理工作;

　　(三)对违反物业管理法律、法规的行为向有关部门报告;

　　(四)调解物业管理活动纠纷。

　　第八条 社区居民委员会(村民委员会)在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,履行下列物业管理义务:

　　(一)指导、监督物业服务企业的物业服务和业主大会、业主委员会及业主物业自行管理活动;

　　(二)配合街道办事处(乡镇人民政府)组织召开首次业主大会会议和业主委员会换届工作;

　　(三)调解物业管理活动纠纷;

　　(四)劝阻违法拆改房屋和私自搭建建(构)筑物、损坏公共设施等行为,并向有关部门报告。

　　社区居民委员会设置专职人员(来自:www.pmceo.com),具体负责物业管理工作,并接受物业行政主管部门的指导。

　　第九条 市物业管理协会是物业管理行业自律组织,接受市物业管理行政主管部门的指导。主要工作是:

　　(一)制定物业服务行业行为准则;

　　(二)反映物业服务行业的意见、建议和要求,维护其合法权益;

　　(三)调解物业服务行业内部的纠纷;

　　(四)开展物业服务行业质量评比活动;

　　(五)培育物业服务企业文化。

　　第十条 新建住宅物业和向两个以上业主出售的非住宅物业必须实行物业管理。

　　原有住宅物业的业主应当通过选聘物业服务企业、自行管理或者委托他人管理的方式实行物业管理。

　　原有非住宅物业逐步实行物业管理。

　　第二章 业主及业主大会

　　第十一条 房屋的所有权人及物业买受人为业主;一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。业主、业主大会按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定,享有权利,承担义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十二条 业主入住达到50%以上时,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时组织召开首次业主大会会议。

　　分期建设的物业项目,首期

　　入住的业主达到50%以上时,可以成立业主大会。后期业主入住达到前款规定的条件时,应当重新组织召开业主大会会议。

　　第十三条 街道办事处(乡镇人民政府)组织召开首次业主大会会议前,应当成立首次业主大会会议筹备组。

　　首次业主大会会议筹备组由五至七名成员组成,包括街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会(村民委员会)负责人、开发建设单位代表、业主代表。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)的负责人担任。

　　首次业主大会会议筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十四条 首次业主大会会议筹备组应当拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)、确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单后,在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　首次业主大会会议筹备组应当自组成之日起30日内,在街道办事处(乡镇人民政府)组织下,召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

　　第十五条 新建物业的业主召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。

　　已建成的住宅物业的业主召开首次业主大会会议所需费用由市、县(市)人民政府从城市维护费中列支。

　　第十六条 业主大会会议决定事项可以采用集体讨论,也可以采用书面征求意见的方式,并实行投票表决;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　住宅物业的业主(物业买受人)投票权按套计算,每套住宅计一票。

　　非住宅物业的业主(物业买受人)投票权按建筑面积计算,100平方米以下(含本数)的有一票投票权,每超过100平方米再计一票。

　　第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定。

　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十八条 业主大会会议通过的决定,业主委员会和全体业主必须履行。

　　业主大会会议作出的决定违反法律、法规规定的,县(市)区物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

　　第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会一般由15人以下的单数组成。根据工作需要,可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。

　　第二十条 经业主、业主大会同意,业主委员会代表业主行使权利,并履行下列职责:

　　(一)执行业主大会的决定;

　　(二)召集业主大会定期会议和临时会议;

　　(三)按照业主大会的决定定期以书面形式,向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况;

　　(四)受业主、业主大会委托,通过招投标或者其他方式选聘物业服务企业,并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(五)了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(六)组织实施业主自行管理物业工作;

　　(七)监督管理规约的实施;

　　(八)业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会履行前款第(二)项规定的职责时,应当书面通知街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会(村民委员会)。

　　业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料到县(市)区物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

　　(一)业主大会成立情况材料;

　　(二)物业管理区域基本情况材料;

　　(三)业主委员会选举办法,业主委员会组成人员情况材料及身份证明;

　　(四)管理规约及业主大会议事规则。

　　业主委员会备案事项发生变更的,应在变更后30日内,向原备案部门办理备案变更手续。

　　第二十二条 业主委员会应当建立档案。内容包括:

　　(一)各种会议的书面材料;

　　(二)业主委员会选举产生、备案材料;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)业务往来材料;

　　(五)维修资金使用情况材料;

　　(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

　　业主委员会档案应当由

　　专人保管,不得损毁、遗失。业主委员会换届改选时,应当将档案资料移交至下一届业主委员会。

　　第二十三条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定,按期进行换届改选。因故未能按期换届改选的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促业主委员会进行换届。在此期间,业主委员会应当继续履行职责,直至新一届业主委员会产生。

　　第二十四条 业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等,经业主大会会议通过,可以在物业服务合同中约定或者物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。

　　第二十五条 业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约的规定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失,也可以向有关管理部门报告,请求处理。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第三章 物业服务企业管理

　　第二十六条 物业服务企业取得资质证书后,应当在资质等级范围内从事物业管理活动。

　　物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在营业执照变更后15日内办理资质变更手续。

　　物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

　　第二十七条 物业服务企业的专业管理人员,应当取得国家或者行业相应的职业资格证书后,方可从事物业管理活动。

　　职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。

　　第二十八条 物业服务企业应当向市、县(市)物业行政主管部门交纳物业服务保证金。标准为物业服务项目二个月的物业服务费用。

　　物业服务企业交纳物业服务保证金后,市、县(市)物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务保证金交纳证明。

　　第二十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务,违反物业服务合同,有下列行为之一的,由业主申请,经市、县(市)物业行政主管部门审查核实后,扣减物业服务保证金,并依法对受侵害的业主给予补偿。

　　(一)未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的;

　　(二)未按合同约定的标准提供服务的;

　　(三)擅自撤出物业服务项目的;

　　(四)违反规定向业主收取不应该收取的费用的;

　　(五)损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的。

　　第三十条 物业服务企业退出服务项目时,应当与业主委员会协商,业主委员会同意后,经县(市)区物业行政主管部门确认,返还物业服务保证金本息。有异议的,可通过仲裁或者诉讼方式解决。

　　第三十一条 物业服务企业享有下列权利:

　　(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

　　(二)接受业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务,并向接受服务的业主收取约定的费用;

　　(三)选聘专营企业承担专项服务。

　　(四)对损害物业共用部位、共用设施设备的,代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。

　　第三十二条 物业服务企业应当履行下列义务:

　　(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务,收取物业服务费时使用专用发票;

　　(二)被开发建设单位或者业主大会选聘后,及时备案,并交纳物业服务保证金;

　　(三)每半年公布一次物业服务费用的收支情况明细;

　　(四)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议,并接受监督;

　　(五)制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为,并向相关部门报告;

　　(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十三条 前期物业管理是指新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业尚未召开首次业主大会会议之前,由开发建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理活动。

　　选聘的物业服务企业按照物业服务收费标准提供相应的物业服务。

　　开发建设单位销售物业时,承诺的物业服务标准和收取的物业服务费用必须明确告知业主(物业买受人)。在承诺的期限内不得擅自降低物业服务标准、提高物业服务收费标准。

　　第三十四条 新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业,应当按照下列规定配置物业服务用房:

　　(一)建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最小不得低于五十平方米;

　　(二)建筑面积超过十万平方米(含本数)的,超过部分按照千分之二配置。

　　物业服务用房应当设置在物业管理区域中心位置或者主出入口附近,并且是具有独立使用功能的地面以上的一层及毗连房屋。具体位置以及建筑面积应在规划图和规划项目一览表中标注。

　　物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公室、门卫室、监控室、储藏间等。

　　物业服务用房的所有权依法属于全体业主。未经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意,不得改变物业服务用房的用途。

　　改变物业服务用房使用用途有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照全体业主或者业主大会会议的决定使用。

　　第三十五条 开发建设单位应当按照下列要求建设物业服务用房:

　　(一)上下水、供电、供暖、卫生等设施齐备,具备正常使用功能;

　　(二)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业服务用房内预留端口,具备正常使用功能。

　　第三十六条 开发建设单位应当制定临时管理规约。临时管理规约不得违反法律法规的规定,不得侵害物业买受人的合法权益。

　　开发建设单位销售物业时,须向物业买受人明示临时管理规约。

　　临时管理规约对全体业主具有约束力。临时管理规约在管理规约生效后,即行失效。

　　第三十七条 住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业的开发建设单位,应当向县(市)区物业行政主管部门申请确认物业服务用房,划分物业管理区域后,通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目所在地的市、县(市)人民政府物业行政主管部门备案:

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标公告或者招标邀请书;

　　(三)招标文件;

　　(四)法律、法规规定的其他材料。

　　物业行政主管部门发现招标行为有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

　　第三十八条 开发建设单位确定中标的物业服务企业后,应当在与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同后30日内,持下列资料到市、县(市)物业管理行政主管部门备案:

　　(一)评标委员会的评标报告;

　　(二)中标人的投标文件等资料;

　　(三)前期物业服务合同;

　　(四)临时管理规约;

　　(五)招标代理委托合同;

　　(六)物业服务保证金交纳证明;

　　(七)物业专项维修资金代交代收保证书;

　　(八)法律、法规规定的其他材料。

　　市、县(市)物业行政主管部门备案后,向开发建设单位出具《实施物业管理证明》。

　　开发建设单位销售物业时,须向买受人明示前期物业服务合同。

　　第三十九条 通过招投标方式选聘物业服务企业,应当由开发建设单位从市物业行政主管部门建立的专家库中随机抽取确定评标委员会成员。

　　评标委员会由开发建设单位代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上的单数,其中开发建设单位代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　第四十条 下列物业项目,经所在地的县(市)区物业行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

　　(一)投标截止之日,投标人少于3个的;

　　(二)建筑面积小于4万平方米(含本数)多层住宅物业;

　　(三)建筑面积小于2万平方米(含本数)的高层住宅物业。

　　第四十一条 开发建设单位申请协议选聘物业服务企业的,应当向县(市)区物业行政主管部门申请确认物业服务用房,划分物业管理区域后,持下列资料到县(市)区物业管理行政主管部门办理审批手续:

　　(一)规划图纸;

　　(二)物业服务企业营业执照及法定代表人身份证明;

　　(三)《临时管理规约》;

　　(四)物业服务项目的标准和要求;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　符合条件的,县(市)区物业行政主管部门向建设单位核发《协议选聘物业服务企业批准书》。

　　第四十二条 开发建设单位确定中标或者协议选聘的物业服务企业后30日内应当持下列资料到县(市)、区物业行政主管部门办理实施物业管理证明。

　　(一)《协议选聘物业服务企业批准书》;

　　(二)前期物业服务合同;

　　(三)物业服务保证金交纳证明;

　　(四)物业专项维修资金代交代收保证书。

　　符合条件的,县(市)、区物业行政主管部门向开发建设单位核发《实施物业管理证明》。

　　第四十三条 新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业交付使用前,县(市)、区物业行政主管部门应当对下列资料进行查验:

　　(一)质量监督、规划、消防、水、电、气、暖、通讯、有线电视、电梯等配套设施及验收合格文件;

　　(二)水、电、气、暖、通讯、有线电视等专业管理单位移交协议;

　　(三)物业专项维修资金全额交存证明;

　　(四)物业维修保证金交存证明。

　　第四十四条 开发建设单位与物业服务企业承接验收后,向物业服务企业移交下列资料:

　　(一)物业管理区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设

　　备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)开发建设单位代收的专项维修资金的明细资料。

　　开发建设单位在与物业服务企业签订承接验收协议之日起30日内,向县(市)区物业行政主管部门备案。

　　第四十五条 开发建设单位在物业交付使用前,应当按照当地上一年度建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2%的标准,向市、县(市)物业行政主管部门交纳物业维修保证金,存入指定银行,作为保修期内属于建设单位物业质量责任的维修费用保证,保修期满后按规定返还本息。

　　第四十六条 物业服务企业解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知开发建设单位,开发建设单位必须选聘新的物业服务企业,进行物业服务。前期物业管理期间,开发建设单位不得放弃物业服务。

　　原物业服务企业退出物业服务项目前,应当向开发建设单位移交本条例第四十四条规定的资料。

　　第五章 物业服务管理

　　第四十七条 物业管理区域由县(市)区物业行政主管部门按下列原则划分:

　　(一)配套设施设备共用的;

　　(二)位于同一社区或者位置靠近的;

　　(三)原有住宅物业界线已经自然形成,且无争议的;

　　(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并且能够封闭管理的;

　　(五)县(市)区物业行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的。

　　第四十八条 物业服务合同期限终止90日前,业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜,续约的应当续签合同。不续约的,按照下列规定执行:

　　(一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主应当按照物业服务合同的约定,足额交纳物业服务费用至合同终止之日;

　　(二)物业服务企业应当在退出服务项目30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主;

　　(三)物业服务企业应当在退出服务项目前10日内,向业主大会、业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。

　　第四十九条 物业服务合同期限未满,业主大会或者物业服务企业一方提出解除合同的,应当提前30日书面通知对方。业主委员会应当在此期间组织召开业主大会会议,选聘新的物业服务企业。

　　业主大会和物业服务企业有物业服务纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。协商、仲裁或者诉讼期间,业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业服务。

　　第五十条 业主或者业主大会共同决定自行管理物业项目的,业主、业主委员会应当做好下列工作:

　　(一)组织物业管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;

　　(二)维护物业管理区域环境秩序和绿化养护;

　　(三)负责房屋及自行管理区域内道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;

　　(四)负责接待业主、物业使用人报修,受理业主投诉和服务费用的收缴、管理、使用。

　　第五十一条 实施自行管理的,业主、业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的组织、监督、指导下,制定自行管理规约,并报街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　自行管理规约包括管理事项(房屋本体共用部位维修养护等)、服务质量、服务费用、专项维修资金的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。

　　第五十二条 业主大会未能成立或者无法确定管理方式的,经业主同意,县(市)、区物业行政主管部门可以为其选聘物业服务企业进行物业服务。

　　曾实施物业管理的,物业行政主管部门选聘的物业服务企业必须按原物业服务内容和标准提供物业服务,业主应当按照原物业服务费用标准缴纳物业服务费用。

　　未曾实施物业管理的,县(市)、区物业行政主管部门可以选聘物业服务企业为其服务,物业服务企业应当按照综合服务最低等级提供服务。业主应当按照该等级最低政府指导价格缴纳物业服务费用。

　　第五十三条 未封闭物业管理区域及单体楼的售房单位或者其委托管理的单位,在向业主、业主委员会进行物业承接验收前,必须对房屋本体共用部位、共用设施设备进行维修养护,达到房屋完好,并移交相关资料。

　　售房单位改制、兼并、破产等的,在完成物业承接验收前,由承受其权利义务的单位承担该物业的维修养护管理责任。

　　业主或者业主大会同意进行物业承

　　接的,应当与物业服务企业签订物业服务合同。

　　第五十四条 业主或者业主委员会不同意进行物业承接的,售房单位应当委托房屋安全鉴定机构或者其他专业鉴定机构进行鉴定。鉴定后符合承接条件的,业主应当进行物业承接;业主仍拒绝承接的,当事人可以向人民法院提起诉讼。

　　第五十五条 业主决定采取其他方式委托其他组织管理物业的,应当根据委托的事项,与物业服务企业签订物业服务合同。

　　第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　住宅项目物业服务收费实行政府指导价;非住宅项目物业服务收费实行市场调节价。

　　市价格行政主管部门应当会同物业行政主管部门根据物业管理服务等级标准、物业服务成本等因素,制定相应的政府指导价格并定期公布。

　　第五十七条 物业服务费收取具体标准应当在前期物业服务合同或者物业服务合同中约定,并在物业管理区域内显著位置或者收费地点予以公示。

　　通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理的,以中标文件确定的收费标准为物业服务费用的具体标准。

　　其他方式选聘物业服务企业实施物业管理的,业主、业主委员会根据物业管理服务政府指导价格协商确定物业服务费用具体标准。业主、业主委员会与物业服务企业难以协商确定的,由双方提出书面申请,报当地价格行政主管部门,由价格行政主管部门与物业行政主管部门核定。

　　第五十八条 物业服务成本或者物业服务支出构成,主要包括:

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、治安秩序维护费用;

　　(四)办公费用;

　　(五)物业服务企业固定资产折旧;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(七)经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过物业专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第五十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

　　业主因为房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会或者社区居民委员会(村民委员会)应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法通过仲裁或诉讼方式解决。

　　物业使用人应当在与业主签订的物业租赁合同中,约定缴纳物业服务费用的方式、主体。

　　第六十条 物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由开发建设单位交纳。

　　物业所有权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第六十一条 物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备属于全体业主共同所有,不得擅自处分:

　　(一)物业服务用房;

　　(二)按规划配建的非机动车车库;

　　(三)绿地、道路(含停车位)、场地、水景、文体设施等;

　　(四)地面架空层、共用走廊;

　　(五)公共场所和其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　第六十二条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会同意后,按规定办理相关手续,并遵守管理规约和物业管理区域公共管理制度。

　　前期物业管理期间,任何单位和个人不得利用共用部位、共用设施设备进行经营。

　　利用共用部位、共用设施设备进行经营有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照全体业主或者业主大会的决定使用。

　　第六十三条 物业使用禁止下列行为:

　　(一)改变原建筑设计损坏房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品;

　　(四)油烟无组织排放;

　　(五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第六十四条 保修期内,业主物业的维修养护由开发建设单位负责。

　　保修期满后,业主专有部位、设施由业主自行负责。全体业主共有的部位、设施设备的日常维修费用,从业主交纳的物业服务费中列支。

　　全体业主共有的部位、设施设备大中修和更新改造的,从业主交纳的物业专项维修资金中支付。

　　人为损坏物业共用部位、共用设施设备的,由责任人自行承担维修、赔偿责任。

　　第六十五条 业主或者物业使用人应当按照批准的规划用途使用住宅和车库,不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。

　　业主确需改变使用用途的,须经有关部门

　　批准后依法办理相关手续。

　　第六十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当按照下列规定依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　(一)供水设施的维修养护责任。业主户外的供水设施由供水单位管理维护;

　　(二)排水设施的维修养护责任。住宅业主户外的排水设施由城市排水养护单位管理维护;非住宅物业排水设施维修养护按照有关规定或者依据合同约定执行;

　　(三)供气设施的维修养护责任。用户燃气表(含燃气表)以外的燃气设施由燃气供应单位管理维护;

　　(四)供热设施的维修养护责任。业主进、出户阀门(含阀门)以外的供热设施由供热单位管理维护;

　　(五)供电设施的维修养护责任。公用供电设施及电表由供电单位管理维护;

　　(六)通讯设施的维修养护责任。通讯设施至用户终端由通讯单位管理维护;

　　(七)有线电视设施的维修养护责任。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位管理维护。

　　第六十七条 物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)规划红线以外的道路(含方砖)、绿地及通过物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)的市政道路(含方砖)、绿化,由设施管理单位按职责分工进行管理维护。非住宅物业相关事项的管理维护按照有关规定或者依据合同约定执行。

　　第六十八条 产权属于环境卫生保洁单位的环卫设施,由环境卫生保洁单位维护。

　　物业管理区域内的生活垃圾,由物业服务企业从物业管理区域运至垃圾转运站或者环境卫生保洁单位指定的地点后,由环境卫生保洁单位运至垃圾处理场。

　　第七章 物业专项维修资金

　　第六十九条 物业专项维修资金实行"专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督"的原则。

　　物业专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。

　　物业专项维修资金的交存范围按照国家有关规定执行。

　　第七十条 商品房的物业专项维修资金由开发建设单位代为交存,开发建设单位在办理物业企业招投标前或者协议选聘物业服务企业备案前,必须与市、县(市)物业行政主管部门签订物业专项维修资金代交代收责任书,并且在房屋初始登记前,按规定的标准足额交存物业专项维修资金。

　　第七十一条 商品房买受人应按当地上一年度建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价一定比例交存物业专项维修资金。标准为:多层物业项目6%,小高层物业项目7%,高层物业项目8%。

　　商品房未售出的,由开发建设单位按照本条例第七十条规定的时限和本条前款规定的标准足额交存。

　　第七十二条 物业专项维修资金收缴单位或者代交单位必须向商品房买受人出具物业专项维修资金专用票据。收缴单位或者代交单位不向商品房购买人出具物业专项维修资金专用票据的,商品房买受人有权拒缴。

　　第七十三条 业主大会成立前,业主的物业专项维修资金由物业所在地市、县(市)物业行政主管部门代管。

　　市、县(市)物业行政主管部门应当委托所在地一家商业银行,作为辖区内物业专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

　　业主大会成立后,物业行政主管部门应将物业专项维修资金划转至由物业行政主管部门和业主大会共同设立的物业专项维修资金账户。

　　第七十四条 公有住房售房单位须将收取和提取的物业专项维修资金交存至市、县(市)物业行政主管部门设立的专用账户,交存标准为:

　　(一)购房人应当按房改成本价格2%的比例缴存物业专项维修资金;

　　(二)售房单位应当按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款30%的比例,一次性从售房款中提取物业专项维修资金。

　　第七十五条 市、县(市)物业行政主管部门应当建立物业专项维修资金财务核算、财务预决算、使用计划报批、审计监督、业主查询及对帐等制度,接受业主监督。

　　业主交存的物业专项维修资金,按户设置明细帐,按单元、幢、物业管理区域核算。

　　房改售房单位交存的物业专项维修资金按照售房单位设账,按幢设分账。

　　第七十六条 物业专项维修资金过户、结算、续筹,应当遵守下列规定:

　　(一)业主转让房屋所有权时,结余的物业专项维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户;

　　(二)房屋灭失的,物业专项维修资

　　金专户帐面余额返还业主;

　　(三)物业专项维修资金帐面余额低于首次交存额30%的,经业主大会会议决定,商品房业主按本条例第七十一条规定的标准续筹,房改房业主按本条例第七十四条第(一)项规定的标准续筹。未成立业主大会的,续筹的具体管理办法由市物业行政主管部门会同财政部门制定。

　　第七十七条 使用物业专项维修资金时,由物业服务企业或业主委员会提出使用计划,并制定维修、更新改造方案,经业主委员会和专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,并报市、县(市)物业行政主管部门备案后方可使用。

　　第七十八条 商品房物业专项维修资金的使用以物业管理区域、幢、单元为决算单位,工程费用按业主所拥有的建筑面积比例分摊到户,在受益业主物业专项维修资金帐户中核减。

　　房改房物业专项维修资金按幢为决算单位,在售房单位幢帐中核减。

　　物业使用人缴纳分摊的大中修改造费用后,可以向业主或者公有住房屋产权人追索,也可以冲抵向业主或者公有住房屋产权人缴纳的房屋租金。

　　第七十九条 已划入物业管理区域内的独立使用的非住宅物业业主应按拥有房屋的建筑面积,承担相应共用设施设备的维修、更新改造费用。

　　第八十条 未按照规定建立物业专项维修资金的,发生大中修、更新改造时,由业主委员会或者社区居民委员会(村民委员会)组织实施,所需费用按照受益业主专有部分建筑面积的比例承担。

　　第八十一条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

　　(一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第八章 物业管理投诉

　　第八十二条 市、县(市)区物业行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度。

　　业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业行政主管部门投诉的,向所在地县(市)区物业行政主管部门投诉。

　　第八十三条 受理物业管理投诉实行分部门、分级负责,逐级受理。投诉由县(市)区物业行政主管部门直接受理。

　　投诉人对县(市)区物业行政主管部门处理不服的,可以向市物业行政主管部门投诉。

　　第八十四条 市、县(市)区物业行政主管部门对下列投诉不予受理:

　　(一)投诉要求不明确的;

　　(二)投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的;

　　(三)依法属于其他部门处理范围的事项;

　　(四)投诉人要求财产和人身损害赔偿的;

　　(五)未缴纳物业服务费用的;

　　(六)不符合法律、法规有关规定的。

　　第九章 法律责任

　　第八十五条 违反本条例的,由市、县(市)区物业行政主管部门依据职责分工按照下列规定予以处罚,其他违法行为按照有关法律法规的规定执行;责任人给他人造成损失的,应当依法赔偿:

　　(一)违反第二十六条第一款规定,物业服务企业未取得资质证书从事物业服务的,没收违法所得,并处以50000元至200000元的罚款;未在核定的资质等级范围内从事物业管理的,给予警告,责令限期改正,并处以10000元至30000元的罚款;

　　(二)违反第二十六条第二款规定,物业服务企业没有办理资质变更手续的,予以警告,责令限期改正;逾期仍不改正的,未办理经营项目变更的处以1000元以下的罚款,未办理办公地址变更地的处以1000元至3000元的罚款,未办理企业名称变更的3000元至10000元的罚款,未办理法人代表变更的,处以10000元至20000元的罚款;

　　(三)违反第二十六条第三款规定,伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书的,予以警告,责令限期改正,出租、出借资质证书的处以10000元的罚款,转让资质证书的处以10000元至20000元的罚款,伪造、涂改资质证书的处以20000元至30000元的罚款;

　　(四)违反第二十八条规定第一款规定,物业服务企业拒不交纳物业服务保证金的,予以警告,责令限期改正;

　　(五)违反第四十五条规定,开发建设单位未按规定标准交纳物业维修保证金的,予

　　以警告,责令限期改正。

　　违反第三十三条第三款规定,擅自降低物业服务标准、提高物业服务收费标准的,由价格行政主管部门按照有关法律、行政法规的规定依法予以处理。

　　第八十六 当事人对行政处罚不服的,可依法申请行政复议或者提请行政诉讼,当事人拒不履行行政处罚决定的,物业行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。行政复议和行政诉讼期间具体行政行为不停止执行。

　　第八十七条 物业管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第十章 附则

　　第八十八条 本条例所称共用部位,是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定,由单幢内业主或者单幢内业主及与之结构相连的业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本条例所称共用设施设备,是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定,由业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第八十九条 市物业行政主管部门应当制定《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《自行管理规约》、《物业承接验收协议》等示范文本。

　　第九十条 本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。

　　第九十一条 本条例自20**年1月1日起施行。20**年1月1日起施行的《吉林市物业管理条例》同时废止。