篇2：宿迁市市区物业管理工作考核办法（2014年）

　　宿迁市政府办公室关于印发宿迁市市区物业管理工作考核办法的通知

　　宿豫区、宿城区人民政府，市各开发区、新区、园区、景区管委会，市各有关部门和单位：

　　《宿迁市市区物业管理工作考核办法》已经市政府四届二十三次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

　　宿迁市人民政府办公室

　　20**年9月1日

　　宿迁市市区物业管理工作考核办法

　　为推动市区物业管理工作健康发展，充分发挥各级政府对物业管理工作的指导监督作用，落实属地管理责任，完善物业管理工作监管机制,根据有关法律法规，结合我市实际制定本办法。

　　一、考核机构

　　成立市级物业管理综合办公室，市政府分管秘书长为主任，牵头各区政府(开发区、新区、园区管委会，不含苏宿工业园区管委会，下同)以及市住房城乡建设局、城管局、公安局、物价局等部门，建立市级物业管理联席会议制度，联动执法，解决有关问题，扎口负责市区物业管理工作考核。

　　二、考核内容及标准

　　小区物业考核主要对综合管理服务、安保服务、卫生保洁、房屋及设施设备管理、绿化养护等5个方面进行考核，详见《宿迁市市区普通住宅物业服务考核内容及标准》(见附件1)。物业管理综合工作考核主要对组织保障、行业管理和建设、小区重点难点问题的解决、投诉处理机制建设、物业服务满意度等6个方面进行考核，详见《宿迁市市区物业管理综合工作考核内容及标准》(见附件2)。

　　三、考核方式

　　按照简便易行、科学合理、公开透明的原则，采取动态巡查与随机抽查相结合、明查与暗访相结合、专项检查与综合检查相结合的方式，实行月考核和年度综合考评。主要实施“三级考核”：

　　(一)市级物业管理综合办公室负责对各区物业管理工作落实情况进行考核，每月第三周对各区按照不低于10%的比例随机抽查辖区内物业小区进行考核。

　　(二)区级负责对所属街道办(乡镇政府)物业管理工作落实情况进行考核，每月第二周按照市统一标准对各街道办(乡镇政府)按照不低于40%的比例随机抽查所辖物业小区进行考核。

　　(三)街道办(乡镇政府)每月第一周按照市统一标准对属地所有物业小区进行考核。

　　月度考核按照《宿迁市市区普通住宅物业服务考核内容及标准》(见附件1)分类分等级进行考核评分排名。

　　年度综合考评分成两个部分，一是各区12个月度考核得分算术平均值，权重取0.8;二是各区政府(管委会)物业管理综合工作考核评分，权重取0.2，并按照其综合得分高低进行排名通报，兑现奖惩。

　　区政府(管委会)对街道办(乡镇政府)考核，街道办(乡镇政府)对住宅小区的考核，由各区政府(管委会)自行制定物业管理工作考核细则，报市级物业管理综合办公室备案。

　　四、考核保障

　　为有效推动工作落实，切实提高监管力度，实施三项制度，分别建立市级物业管理奖励资金制度、区级物业管理考核保证金制度以及奖惩兑现制度。

　　(一)建立奖励资金制度。市财政每年建立260万元的市区物业管理考核奖励专项资金，用于奖励市区物业管理工作先进的区和物业服务表现优秀的住宅小区直接管理单位。

　　(二)建立考核保证金制度。宿城区每年缴纳150万元，宿豫区、宿迁经济技术开发区每年缴纳100万元，市湖滨新区、市洋河新区每年缴纳50万元。

　　(三)建立奖惩兑现制度。对每月考核倒数第一名且考核80分(不含)以下的处10万元罚款，从保证金中扣除;年终考核为优秀(90分及以上)的，除了剩余保证金返还外给予保证金30%奖励;年终考核为合格(75-89分)的，退还剩余保证金;年终考核为基本合格(74分及以下)以下的，剩余保证金转为罚款。通过严格的奖惩兑现，切实推进各区物业管理工作竞相赶超。同时对年度物业管理成效显著、排名靠前的住宅小区的直接管理单位给予一定的物质奖励。

　　五、工作要求

　　(一)加强领导，落实责任。各区政府(管委会)切实加强住宅小区物业管理工作。按照考核内容，落实工作责任，做到有部署、有检查、有考核，措施到位，奖惩分明。

　　(二)明确职责，形成合力。物业管理工作实行属地负责制，各区政府(管委会)要切实加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调力度，建立区级住房城乡建设、城管、公安、物价等部门联席会议制度，统一负责做好住宅小区内物业管理工作，强化对街道、社区居委会的物业管理工作监管考核。

　　(三)加强督查，兑现奖惩。将各区政府(管委会)物业管理工作纳入市政府督查考核内容，加大考核力度。对工作扎实、成绩突出的单位和个人，给予表彰和奖励;对工作不力、成效不明显、排名末位的单位，严肃处理，追究责任。

篇3：镇江市物业管理服务收费实施办法

　　镇江市物业管理服务收费实施办法

　　第一条 为规范本市物业管理服务收费行为，维护物业产权人、使用人及物业管理单位的合法权益，促进物业管理的发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省城市住宅区物业管理办法》和《江苏省物业管理服务收费暂行办法》等有关文件精神，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于镇江市范围内，在工商行政管理机关登记注册，并经当地物业管理行政主管部门资质确认的物业管理单位，对住宅及非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为，不具备物业管理资质，不得收取物业管理费。

　　第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业管理单位按照物业产权人、使用人或业主委员会(由产权人、使用人代表大会选举产生)委托合同的约定，对住宅及非住宅房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务收费的主管机关。价格主管部门会同物业管理行政主管部门加强对全市物业管理服务收费的管理监督和指导服务。

　　第四条 物业管理服务收费实行统一领导分级管理驻镇单位、市级(含区)级工商行政管理部门登记注册的物业管理单位服务收费，由市价格主管部门管理。各县(市)范围内的物业管理服务收费，由各县(市)价格主管部门管理。

　　第五条 物业管理服务收费，包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业管理服务收费根据物业管理的性质、内容、质量、特点等不同情况，依法实行政府定价、政府指导价和主市场调节价。

　　(一) 为普通住宅小区物业产权人、使用人提供公共卫生、清洁、公用设施的维护和保安、绿化等管理的公共性服务和公众代办性服务收费实行政府定价。

　　(二) 为商档住宅及非住宅物业产权人、使用人提供的公共性服务和代收代办服务，其收费实行政府指导价。

　　(三) 为物业产权人、使用人个别需求提供的专项、特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，其收费由双方当事人协商议定，实行市场调节价。

　　实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向价格主管部门申报，由价格主管部门核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，由物业管理单位按政府定价的程序测算收费水平，报价格主管部门核定收费标准和浮动幅度。实行经营者定价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位与业主委员会(小区管委会)或产权人、使用人代表协商议定，并将收费项目和收费标准报价格主管部门备案。

　　第六条 价格主管部门在核定物业管理服务收费标准时，遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则，听取物业产权人、使用人、物业管理单位、业主委员会和物业管理主管部门的意见，必要时可举行价格听证会。

　　物业管理服务收费标准，以提供物业管理服务的合理成本和费用为基础，既要有利于物业管理服务收费的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，结合不同类型的物业及其服务内容、服务质量合理确定，核定的物业管理收费标准，应根据费用的变化适时进行调整。鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈等违法价格行为。

　　第七条 物业管理公共服务收费由下列因素构成:

　　1、物业管理单位必须的管理服务人员的工资及按规定提取的福利费;

　　2、公共设施、设备日常运行、维护及保养费;

　　3、小区内清洁卫生费;

　　4、绿化管理费;

　　5、保安费;

　　6、合理的办公费;

　　7、物业管理单位固定资产折旧费;

　　8、法定利润和税金。

　　普通住宅片区(含高层住宅)的公共设施，设备维护及保养费用，可在共用部位，公用设施维修基金中列支。镇江市市区清洁卫生费的收取，按政府有关规定执行。

　　第八条 物业管理单位在不影响物业产权人、使用人利益的前提下，可利用物管区的场地、设备等，开展多种经营活动，属于全体业主产权的场地、设备等用于经营的，其收益应用于补偿物业管理经费，并接受物业产权人、使用人的监督。

　　第九条 物业管理单位应与物业产权人、使用人签订物业管理服务合同，合同中应明确有关项目、收费标准以及物业管理单位和物业产权人、使用人的权利、应承担的义务等。合同申有关收费的约定应当符合价格管理规定。

　　第十条 物业管理单位收费前须向当地价格主管部门提出申请，领取《江苏省收费许可证》和《收费员证》，方可实施收费。物业管理单位不得超越规定权限擅自定价收费，或擅自增加收费项目、扩大收费范围，提高收费标准。

　　物业管理服务收费统一实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在场所或收费地点公布。物业管理收费一般每半年交纳一次，如按约定预收物业管理服务费，最多不得超过一年。物业管理单位应每半年(或一年)向物业产权人、使用人公布收入和支出帐目，接

　　受物业产权人、使用人或业主委员会和价格主管部门的监督。 　　物业管理收费应使用税务部门监制的有效发票。

　　第十一条 实行物业管理的物业人、使用人应按价格主管部门核定的收费项目和收费标准，向物业管理单位缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿，直至向法院起诉或申请仲裁。

　　第十二条 公用设施运行耗用的水电费(包括公共照明、电梯、水泵、中央空调等)应单独列帐，水电费耗用应按表计数量和政府规定的价格计算，由物业使用人合理分摊，分摊办法由业主委员会(小区管委会)或使用人代表与物业管理单位商定。

　　第十三条 对于已实施物业管理范围内的空置房及产权人购买后六个月末入住的房屋，由该物业的业主(房屋建设单位)或产权人按规定标准的50%缴纳空置房公共服务费。

　　第十四条 未经业主委员会或物业产权人、使用人代表同意，物业管理单位不得代有关部门向物业产权人、使用人收取费用。

　　第十五条 未经价格部门同意，物业管理单位不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质(超过一年以上)的违约金、押金、保证金等。

　　第十六条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生收费纠纷，由价格部门进行协调处理;也可以直接向法院提起诉讼。

　　第十七条 凡有下列行为之一者，由政府价格主管部门依照价格法律、法规等有关规定予以处罚:

　　(一)越权定价、擅自提高收费标准的;

　　(二)擅自设立收费项目，乱收费用的;

　　(三)不按规定执行明码标价的;

　　(四)只收费不服务或提供服务质价不符的;

　　(五)其他违反本办法的行为。

　　第十八条 凡与本办法有抵触的，以本办法为准。

　　第十九条 市区以外各县市可参照本办法执行或结合当地具体情况制定本地物业管理服务收费实施办法。

　　第二十条 本办法由镇江市物价局负责解释。

　　第二十一条 本办法自公布之日起执行。

篇4：南京市物业管理办法（2006年）

　　南京市物业管理办法(20**)

　　第一章　总则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

　　第三条　本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。

　　本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

　　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

　　第四条　南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。

　　各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　第五条　各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。

　　物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

　　第二章　物业管理区域

　　第六条　建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

　　零散建设的不封闭区域，可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

　　第七条　业主要求调整物业管理区域的，应当向区(县)物业管理行政主管部门提出，区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照第六条的规定，结合当地居(村)民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

　　第三章　业主及业主大会

　　第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

　　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第九条　成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区(县)物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

　　区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处(镇人民政府)，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处(镇人民政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

　　第十条　筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参加。

　　筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。

　　第十一条　业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

　　第十二条　业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。

　　第十三条　业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。

　　第十四条　业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业

　　主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。 　　业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

　　业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。

　　分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。

　　业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第十六条　入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定的组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第十七条　业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

　　新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第十八条　选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区(县)物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民政府)。

　　业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。

　　第十九条　两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)组织召开。

　　第二十条　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。

　　第四章　物业管理服务

　　第二十一条　住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区(县)物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。

　　前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

　　第二十二条　建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

　　业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第二十三条　建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。

　　分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。

　　建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。

　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。

　　第二十四条　建设单位按照规定的保修期

　　限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。 　　第二十五条　物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。

　　第二十六条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

　　第二十七条　建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

　　第五章　物业的使用和维护

　　第二十八条　物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：

　　(一)规划核准图上标注的自行车库;

　　(二)规划核准图上标注的底层架空层;

　　(三)规划核准图上标注的避难层(间);

　　(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;

　　(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;

　　(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;

　　(七)层高2.2米以下的房屋;

　　(八)其他依法归全体业主所有的房屋。

　　第二十九条　物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;

　　(六)未经批准摆摊设点;

　　(七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(九)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(十)擅自改变房屋外貌;

　　(十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条　物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

　　第三十一条　业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　第三十二条　业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。

　　第三十三条　物业管理区域内的共用停车库(位)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。

　　第三十四条　住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。

　　专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

　　第三十五条　专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

　　专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。

　　第三十六条　物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。

　　物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

　　第六章　罚则

　　第三十七条　违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

　　第三十八条　业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。

　　第三十九条　建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。

　　第四十条　物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。

　　第四十一条　物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。

　　区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。

　　投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结

　　果有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。 　　第四十二条　物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第四十三条　本规定自20**年2月1日起施行。

　　20**年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。

篇5：南京市物业管理条例(2006年)

　　南京市物业管理条例(20**)

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

　　第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。

　　本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

　　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

　　第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。

　　各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。

　　物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

　　第二章 物业管理区域

　　第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

　　零散建设的不封闭区域，可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

　　第七条 业主要求调整物业管理区域的，应当向区(县)物业管理行政主管部门提出，区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照第六条的规定，结合当地居(村)民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

　　第三章 业主及业主大会

　　第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

　　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第九条 成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区(县)物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

　　区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处(镇人民政府)，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处(镇人民政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

　　第十条 筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参加。

　　筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。

　　第十一条 业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

　　第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。

　　第十三条 业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义

　　务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。

　　第十四条 业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。

　　业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

　　业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。

　　分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。

　　业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第十六条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定的组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

　　新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第十八条 选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区(县)物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民政府)。

　　业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。

　　第十九条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)组织召开。

　　第二十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十一条 住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区(县)物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。

　　前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

　　第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

　　业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第二十三条 建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。

　　分期建设的项目在首期交付时www.pmceo.com的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。

　　建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置

　　物业管理用房。

　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。

　　第二十四条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。

　　第二十五条 物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。

　　第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

　　第二十七条 建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：

　　(一)规划核准图上标注的自行车库;

　　(二)规划核准图上标注的底层架空层;

　　(三)规划核准图上标注的避难层(间);

　　(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;

　　(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;

　　(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;

　　(七)层高2.2米以下的房屋;

　　(八)其他依法归全体业主所有的房屋。

　　第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;

　　(六)未经批准摆摊设点;

　　(七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(九)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(十)擅自改变房屋外貌;

　　(十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条 物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

　　第三十一条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　第三十二条 业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。

　　第三十三条 物业管理区域内的共用停车库(位)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。

　　第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。

　　专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

　　第三十五条 专项维www.pmceo.com修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

　　专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。

　　第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。

　　物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

　　第六章 罚则

　　第三十七条 违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

　　第三十八条 业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。

　　第三十九条 建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。

　　第四十条 物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。

　　第四十一条 物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。

　　区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。

　　投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

　　第四十二条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第四十三条 本规定自20**年2月1日起施行。

　　20**年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。