篇2：黑龙江省关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见（2017年）

　　关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见(20**)

　　黑建规范〔20**〕1号

　　各市(地)、县(市)房产局(住建局、城管局)、大庆市城管委，省农垦总局、森工总局住建局：

　　为规范物业管理，提升服务水平，改善人居环境，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号)等法律法规，结合我省实际，现就加强和规范全省物业管理工作提出如下指导意见：

　　一、指导思想

　　认真贯彻党的十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以法制为统领，以改革创新为驱动，以服务业主为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，提高认识、强化措施，着力加强制度建设，完善服务标准规范，健全监督管理体系，建立信用管理体系，推动行业自律，强化事中事后监管，提升物业服务品质和物业管理水平，着力构建管理规范、服务优质、竞争有序、健康发展的物业服务业体系。

　　二、发展目标

　　到20**年底，全省建立和完善物业服务管理法规政策体系、行业服务标准体系和网格化管理体系，物业市场发育程度和物业管理水平明显提高。

　　(一)健全物业管理法规体系。20**年底前，具有立法权的设区城市全面启动物业立法工作，其他市、县加快制定《物业管理办法》或《物业管理实施细则》，力争到20**年底，各市、县普遍建立健全物业管理法律法规体系，依法依规规范物业管理。

　　(二)建立物业服务质量考核机制。20**年底前，各市县制定出台物业服务质量考核标准，物业行政主管部门指导街道、社区定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核，到20**年底，各市县实现年度考核全覆盖。不断提升物业服务水平，依法解决物业服务纠纷，物业服务群众满意度明显提高。

　　(三)建立企业经营信用管理体系。20**年底前，全省所有物业服务企业建立完善企业诚信档案，各市县要建立物业服务企业信用信息平台，实现企业信用信息情况公开。

　　(四)物业服务覆盖面持续扩大。不断加大物业服务覆盖面，到20**年底，设区城市住宅物业服务覆盖率达到90%以上，其他县(市)物业服务覆盖率达到85%以上。

　　三、规范管理内容

　　(一)加快建立物业管理体系

　　1、健全完善管理体系。各地要按照属地管理、重心下移的原则，逐步建立“市、区、街道、社区”四级物业服务管理体系，充分发挥街道和社区在物业管理中的积极作用。

　　2、落实管理职责和义务。各市、县政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定和落实扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、信息化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。街道办事处和乡镇人民政府要切实加强对本辖区内物业管理的指导、协调和监督，统筹推进社区建设、社区管理和物业管理工作，社区居民委员会应当积极参与并发挥主要作用。各市、县人民政府物业行政主管部门要切实履行物业管理的监督管理职责，其他有关行政主管部门依法按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

　　3、建立联席会议制度。街道办事处、乡镇人民政府应有专职人员负责辖区内的物业管理工作，建立由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理与社区管理相关事宜，依法解决物业企业和业主委员会等有关单位不依法履行职责等问题。

　　4、建立物业服务纠纷速裁、调解工作机制。充分发挥行政和司法速裁、调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，鼓励市县政府在街道办事处设立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及时受理物业纠纷，简化工作程序，提高仲裁效率。

　　5、发挥行业自律作用。加强物业服务行业协会建设，扩大行业协会覆盖面，强化行业协会自我建设、自我发展和自我约束能力。各级物业行业协会要制定完善行规行约，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。

　　(二)明确物业管理区域以及相关配置

　　1、物业管理区域划分的原则。物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　2、物业管理区域备案管理。建设单位应当在商品房预售或现售前，向物业所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办事处或乡镇人民政府。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

　　3、配套建筑与设施设备管理。物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权

　　文章属登记手续，不得擅自改变用途。

　　4、物业管理用房的面积标准、功能和位置。各市、县要依法设定物业管理用房建设面积标准。建设单位应当按照规定在住宅物业管理区域内配置能够满足物业管理需求的物业管理用房，并无偿移交物业管理用房。业主委员会用房在物业管理用房中调剂。物业管理用房应当位于地面以上并能够独立使用，具备供水、排水、供电、供热以及通风、采光等使用功能。

　　5、物业管理用房的保障措施。城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业管理用房。物业管理用房产权归全体业主，未经业主大会同意，不得改变其用途。

　　6、配套建筑的权属。按照规划要求在物业管理区域内配套建设的幼儿园、休闲健身用房等，应当在房屋买卖合同中约定归属。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权证明文件，并优先为业主提供服务。

　　(三)加强业主、业主大会及业主委员会建设

　　1、业主及其权利义务。房屋的所有权人为业主。因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。业主可以委托代理人参加业主大会会议;委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

　　2、首次业主大会会议的召开条件。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(1)交付房屋建筑面积超过建筑物总面积50%的;

　　(2)交付房屋套数超过总套数50%的;

　　(3)前期物业服务合同依法解除或合同期限即将届满的。

　　3、首次业主大会筹备组的组建。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会筹备组。筹备组由业主、建设单位、街道办事处或乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组成员人数应当为七人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组应当自组建之日起七日内，将成员名单在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调处理。

　　4、首次业主大会筹备组的职责。首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(1)确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容;

　　(2)拟定业主大会议事规则草案、管理规约草案和业主委员会工作规则草案;

　　(3)确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(4)拟定选举办法草案，核查业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人资格，并确定候选人名单;

　　(5)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(6)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对上述规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对前款第二项至第五项规定的内容有异议的，筹备组应当记录并予以答复。筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　5、业主委员会委员有关规定。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

　　(1)具有完全民事行为能力;

　　(2)遵守有关法律、法规;

　　(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(5)具有一定的组织能力;

　　(6)具备必要的工作时间。

　　业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补委员，并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则约定。业主委员会委员资格的终止，按照国家有关规定执行。

　　6、业主委员会成立日期和业主大会议事规则、管理规约生效时间。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期，并应当自成立之日起十日内在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员和候补委员名单。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

　　7、业主委员会的改选。业主委员会不能正常开展工作的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议，依法改选。

　　8、建设单位配合筹备首次业主大会会议的义务。建设单位应当将房屋交付情况及时报送街道办事处或乡镇人民政府，并按照街道办事处或乡镇人民政府的要求，提供筹备首次业主大会会议所需的物业管理区域划分，建筑物、构筑物、配套设施设备、相关场地明细，业主名册，建筑规划总平面图，以及物业管理用房配置等相关材料。筹备召开首次业主大会会议所需费用，由建设单位承担。

　　9、业主组织的工作经费来源。除首次业主大会会议外，支持鼓励实行工作经费和工作补贴，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作补助，可由全体业主分摊，或从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当每年在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补助的筹集、管理和使用情况。

　　10、社区居民委员会与业主组织的指导和监督关系。召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，接受其指导和监督，共同做好与物业管理有关的社会管理工作。

　　11、鼓励实行业主组织职责临时代行工作机制。具备成立条件但未成立业主大会，经街道办事处或乡镇人民政府指导后仍

　　文章不能成立业主大会的和不具备成立业主大会条件的住宅物业管理区域，鼓励街道办事处或乡镇人民政府指定社区居民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责，并接受街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督。

　　12、鼓励实行业主小组的业主组织管理模式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：

　　(1)推选业主代表参加业主大会会议;

　　(2)决定本幢、单元范围内住宅物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

　　(3)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　(四)加强前期物业管理

　　1、前期物业服务企业的选聘。建设单位应当在商品房预售或现售前，通过招投标方式选聘信誉好的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。投标人不足三人或建筑物总面积在二 万平方米以下的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘信誉较高的物业服务企业。

　　2、前期物业服务合同。建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起十五日内，将前期物业服务合同、临时管理规约向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案材料及时转告街道办事处或乡镇人民政府。

　　3、前期物业服务费用的承担。前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用，由建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人承担。

　　4、新建住宅物业交付条件。新建住宅物业具备下列条件后，建设单位可以办理物业交付：

　　(1)建设工程竣工验收合格;

　　(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具;

　　(3)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　(4)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

　　(6)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

　　(7)法律、法规规定的其他条件。

　　5、前期物业服务企业参与住宅物业开发建设。前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设，对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与住宅物业管理有关的建议。建设单位可以邀请前期物业服务企业参加竣工验收。

　　6、前期物业的承接查验。物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验，查验记录由双方参加查验的人员签字确认。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起三十日内，将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县级物业行政主管部门备案。住宅物业专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出;业主向物业服务企业提出的，物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当承担维修责任。

　　(五)强化物业服务管理

　　1、物业服务企业选定和物业服务合同。选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案的物业服务合同及时转告街道办事处或乡镇人民政府。物业服务企业在物业服务合同内容之外的服务项目和内容，涉及到全体业主的，应当经全体业主表决同意，并约定相关收费标准。

　　2、物业服务内容和物业服务企业履约义务。物业服务内容主要包括下列事项：

　　(1)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(2)公共区域环境卫生的维护;

　　(3)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

　　(4)公共绿化的维护;

　　(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

　　(6)物业维修、养护、更新和管理费用的账务管理;

　　(7)物业档案的保管;

　　(8)物业服务合同约定的其他物业服务事项。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量，全面履行服务义务。

　　3、物业服务项目经理。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示项目经理姓名和联系方式。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目经理;要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域显著位置公示。

　　4、物业服务收费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费可以采取菜单制、包干制或酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。具体收费办法由我厅配合省价格行政主管部门另行制定。

　　5、安全隐患的防范和消除。物业管理区域内，由物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，采取防范措施，并及时消除安全隐患;物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知管理单位，管理单位应当及时消除安全隐患。不及时消除的应当向政府主管部门报告。

　　6、物业服务合同解除和续聘

　　文章。物业服务合同任何一方当事人可依法提出解除物业服务合同，物业服务企业在物业服务合同未到期时不得擅自解除合同，业主在物业服务合同有效期间提出解除物业服务合同的，应当经专有部分占建筑面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。解除物业服务合同除遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序外，还应当履行通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日书面通知，并在物业管理区域显著位置公示。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合同。

　　7、物业服务交接。业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕移交手续，退出物业管理区域;退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。被解聘的物业服务企业应当与业主委员会，或在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　(1)移交物业档案;

　　(2)移交占用的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等固定资产;

　　(3)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

　　(4)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务仍对双方具有约束力。

　　8、物业管理移交监管。物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监督。对被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的，物业所在地县级物业行政主管部门应当责令限期退出，业主委员会可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。

　　9、诚信履约监督机制。县级以上物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息，并向社会公布。

　　10、纠纷处理方式。业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位之间发生物业管理纠纷，可以向街道办事处、乡镇人民政府或县级以上物业行政主管部门投诉或申请调解，也可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。

　　11、业主自行管理。各市、县政府应当把业主自行管理纳入监管范围。经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。业主自行管理不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。业主自行管理的物业服务方式、服务项目、服务内容、服务等级标准、服务费用、收费方式等事项，由业主共同协商确定。业主自行管理的，业主委员会应当按照约定的期限在物业管理区域显著位置公示服务费用的收支情况;未约定期限或约定不明的，应当每半年公示一次。业主对收支情况提出询问的，业主委员会应当及时答复。

　　(六)加强老旧住宅的改造和管理

　　1、老旧住宅改造。设区的市、县级人民政府应当编制和实施老旧住宅和弃管楼改造规划，有计划地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差和多层楼房需要加装电梯的老旧住宅(弃管楼)进行改造，并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制。老旧住宅的范围，由设区的市、县级人民政府确定。市县政府可以采取市场化运作方式，引进有实力的大型企业参与老旧小区综合改造。

　　2、配建经营用房和设备。改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按照法定程序批准，可以建设物业管理用房、经营用房和加装电梯。经营用房的经营收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。

　　3、老旧住宅物业管理。未选聘物业服务企业管理或未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在地物业行政主管部门可以选择信誉良好的物业服务企业，临时提供物业共用部位、共用设施设备日常运行，以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳物业服务费。老旧住宅改造完成后，由业主大会决定物业管理方式。

　　4、政府保底服务。对无人管理的老旧小区和改造完后仍无人接管的，市县政府要“兜底”服务，以购买服务方式指定物业服务企业或将公益岗位分配给指定的物业企业或街道、社区，为弃管小区提供保洁、维修等基本物业服务，保障群众正常生活。

　　(七)严格物业的使用与维护管理

　　1、物业使用与维护的一般要求。业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会决定，不得有下列行为：

　　(1)擅自改变物业规划用途、设计用途;

　　(2)损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

　　(3)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(4)擅自改变、破坏房屋外貌;

　　(5)非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

　　(6)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或超负重物品;

　　(7)擅自设置、改变烟道、排风、排水管道;

　　(8)制造超过规定标准的噪音、振动、异味;

　　(9)影响其他业主正常采光、通风;

　　(10)任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物;

　　(11)擅自摆设摊点、占道经营;

　　(12)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(13)违反规定饲养动物;

　　(14)法律、法规、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

　　发生上述行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

　　2、物业共用部位等的经营收益。利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营的收益，属于全体业主，可以由业主委员会或物业服务企业负责管理，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会决定的其他事项，并应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

　　3、临时占用物业共用部位。

　　文章施工单位临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，除遵守有关规定外，应当与业主委员会或物业服务企业签订施工协议;进入业主专有部分施工的，应当征得业主同意。施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置公示施工计划，按照施工协议施工，并采取安全保障措施。施工结束后，物业服务企业应当监督施工单位及时恢复原状。

　　4、房屋装饰装修。业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人和装饰装修企业房屋装饰装修禁止行为、注意事项，并进行现场监督。除垃圾清运费外，物业服务企业不得收取其他任何费用。业主违反房屋装饰装修或安全使用规定的，物业服务企业应当及时制止，并督促其改正;经督促不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

　　5、停车管理。占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售;车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，经营收益属于全体业主。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动车通道，不得占用在空间范围和地面覆盖材料等方面不具备停放车辆条件的道路和场地，不得影响其他车辆和行人通行。工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域停放，但因工程建设或设施设备维修等确需停放的除外。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

　　6、物业维护配合义务。物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当配合;因其妨碍维修、养护、更新和改造，给其他业主、物业使用人造成损害的，依法承担赔偿责任。

　　7、有特定要求的设施设备的维护。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　8、二次开发、改造要求。住宅物业需要使用共用部位进行增设电梯等二次开发、改造的，应当经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

　　9、应急维修机制。住宅物业建设工程质量保修期满后，在物业管理区域发生下列危及住宅物业或人身、财产安全，需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或改造的，物业服务企业应当及时组织应急维修：

　　(1)屋面渗漏的;

　　(2)电梯严重故障的;

　　(3)楼体外立面脱落或有脱落危险的;

　　(4)危及住宅物业或人身、财产安全的其他情形。

　　物业服务企业未及时组织应急维修，或未选聘物业服务企业的，业主委员会或相关业主应当组织应急维修。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，应急维修费用应当经设区的市级或县级人民政府确定的代管机构审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支;住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应急维修费用应当经业主委员会审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支。使用公有住房住宅专项维修资金的，由负责管理该资金的部门审核后列支。

　　10、专有部分事故防范措施。专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务企业，并与物业服务企业对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　11、物业档案。物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企业的，物业服务企业应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主个人信息;业主自行管理的，业主委员会履行保管义务。

　　12、相关部门监管职责。市、县人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动的监督管理行政主管部门，并依法公示。负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

　　四、强化组织保障

　　(一)成立协调推进机构。县级以上人民政府要建立由住建部门(物业主管部门)牵头，公安、民政、司法、财政、税务、人社、工商、法制办、质监、安监、物价、信访等部门和单位参加的强化物业服务管理、促进行业健康发展的联席会议制度，定期召开会议，加强对物业行业发展的统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在物业主管部门。联席会议各成员单位要按职责分工，各司其职、密切配合，共同推进本地物业管理水平和物业服务质量的提升。

　　(二)强化属地政府责任。各市、县(市、区)政府要按照本《意见》精神，加强对物业服务业发展的统筹规划，加快完善物业管理法律法规体系，完善相关配套政策，制订落实更加具体的扶持政策，促进物业服务业持续健康发展。各地要把提升物业服务管理水平纳入本地政府工作目标责任考核体系，确保各项工作落实到位。

　　(三)加大规范整治力度。各地物业行政主管部门要强化事中事后监管，加大规范整治力度。严格履行招投标程序，前期物业和成立了业主大会小区重新选聘物业的，均应采取招投标方式公开选聘，加大违反招投标行为的查处力度，规范市场准入。加大物业服务质量考核力度，定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核评分，将考核评价情况进行通报和公示。强化物业市场监管力度，采取 “双随机、一公开”的方式，加大对物业服务企业违法违规行为以及超越职权管理行为的查处力度，不断整治和规范市场主体行为。强化企业违规收费行为的清理整治力度，联合物价主管部门开展物业服务企业非法侵占本应属于广大业主所有的，利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营收益，以及借规范管理之故违规收取或高价收取门禁卡、电梯卡等行为的整治行动，维护业主权益。强化信用管理，及时将企业信用情况在政府主管部门网站进行公示，对被列入“黑名单”的企业，实施“黑名单”企业清退制度。

　　(四)加强舆论正确引导。各地要切实加强舆论引导，通过专栏、专题报道、以案说法等多种渠道、多种方式普及物业知识及法律法规，大力宣传物业服务业的重大意义，促进全社会物业服务管理法规意识，营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。各级物业主管部门要积极与新闻宣传部门沟通，建立舆情应急机制，引导各类新闻媒体坚持正面宣传为主，客观公正报道物业服务纠纷事件，强化广大业主依法理性维权意识，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

　　黑龙江省住房和城乡建设厅

　　20**年6月2日

篇3：关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）

　　嘉兴市人民政府办公室

　　关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　嘉政办发〔20**〕25号

　　各县(市、区)人民政府，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》已经七届市政府第66次常务会议同意，现印发给你们，请认真组织落实。

　　嘉兴市人民政府办公室

　　20**年4月12日

　　(此件公开发布)

　　关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)

　　为进一步贯彻落实《浙江省物业管理条例》，加强住宅小区物业服务规范化管理，切实提升服务水平，改善广大业主的居住环境，特制定本实施意见。

　　一、总体目标

　　建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升住宅小区物业管理水平。

　　二、基本原则

　　(一)条块结合，齐抓共管。强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责，健全属地管理机制，充分发挥街道(镇)、社区(村)和业主自治组织的作用，增强工作合力。

　　(二)多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。

　　(三)市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、主要措施

　　(一)加强住宅小区配套设施建设与维护管理。

　　1.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

　　2.优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内承担住宅小区的各项保修责任。

　　3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。

　　4.建立维修资金应急使用工作机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地街道(镇)等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;建设(物业)主管部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。

　　5.创新电梯安全管理方式。积极探索引入保险机制，对电梯运行和维保实施风险管理，构筑以市场力量为基础的矛盾纠纷解决新机制，保障业主人身和财产安全。

　　文章来源自 房地产 e 网 >　　(二)加强对物业服务的监督管理。

　　1.通过公开招投标方式选聘物业服务企业。进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的，应当按照建设(物业)主管部门制定的前期物业服务招投标管理办法，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目，应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人;向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。

　　3.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。

　　4.加强行业动态检查。加强对物业服务企业的动态检查，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强。建立全市物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案。

　　(三)加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理。

　　建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。各级人民政府落实各项政策性奖励措施，鼓励物业服务企业参与老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区的服务。

　　(四)加强业主委员会建设。

　　1.明确业主委员会工作机制。大力推进社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。不断完善民主管理监督机制，业主委员会应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，固定办公场所及接待时间。

　　2.扩大业主委员会成员组成。业主委员会成员由委员和候补委员组成。业主委员会委员空缺时，可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以在小区业主范围内聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会成员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。

　　3.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会成员应当严格遵守住宅小区业主管理规约，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。

　　四、保障机制

　　(一)加强组织领导。

　　成立全市住宅小区物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员由市人民政府办公室(法制办)、市督考办、市发展改革委、市公安局、市民政局、市司法局、市财政局、市国土资源局、市环保局、市市场监管局、市质监局、市综合执法局、市人防办、人行嘉兴市中心支行、嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区、市消防支队、各县(市、区)政府等部门(单位)负责人组成。领导小组下设办公室(设在市建委)，负责研究制定全市住宅小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。各县(市、区)政府和嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区也要成立相应的工作机构，强化组织领导，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。

　　(二)明确职责分工。

　　强化各级人民政府及相关部门住宅小区物业管理工作职责，相关职能部门和单位应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。

　　发展改革(物价)部门负责做好住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整，依法查处物业项目擅自提高收费标准以及违规收费等行为。积极建立物业服务价格和物业服务成本、费用相联系的价格动态调整机制。

　　公安(消防)部门负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为;负责对住宅小区进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。

　　民政部门负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。切实加强对社区居民委员会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督。

　　司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。

　　财政部门负责为推动嘉兴市住宅小区物业管理良性发展，按规定提供必要的资金保障，做好老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理、以奖代补资金的预算、安排、审核等工作。

　　国土部门负责对住宅小区内已移交业主委员会的公共物业服务用房、设施设备配套用房等依法办理不动产登记。

　　环保部门负责对住宅小区内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。

　　建设部门应当设立专门的物业维修资金(保修金)管理机构，负责研究制定物业行业管理制度和服务标准，建设统一的信息管理平台;负责指导监督物业专项维修资金(保修金)管理、首次业主大会成立及业主委员会换届工作、前期招投标、项目承接查验、项目退出、从业人员、物业服务企业日常监督管理等工作的开展;引导开发建设单位科学配置物业服务用房、停车位、各类管网、绿化、消防设施及各类智能化设施设备;负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行

　　文章来源自 房地产 e 网 监督检查，调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题;负责监督开发建设单位组织各方主体进行竣工验收;负责对住宅小区供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及住宅小区内共有设施设备的移交工作。

　　综合行政执法部门负责对住宅小区侵占公共绿地、乱搭建、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处，对无证饲养犬类进行监督管理。

　　人防部门负责对住宅小区民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库(位)的行为进行查处。

　　市场监督管理部门负责对住宅小区商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。

　　质监部门负责依法实施对涉及住宅小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关作业人员进行考核，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。

　　人民银行负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

　　按照属地管理原则，各县(市、区)政府和嘉兴经济技术开发区(国际商务区)、嘉兴港区要加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调。

　　属地建设(物业)主管部门应当积极开展物业管理日常工作，建立日常检查考核机制，对物业服务不到位、整改不到位等情况建立行业通报制度，通过优胜劣汰的机制，提升行业整体水平，并对辖区内街道(镇)及社区(村)的物业管理工作进行指导;其它相关部门按照市有关部门的要求，做好辖区内住宅小区物业管理工作。

　　街道(镇)要根据本辖区住宅小区物业管理工作实际，建立物业管理工作机构，落实物业管理专职人员，具体负责本辖区的住宅小区物业管理工作。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;负责协调社区(村)管理服务与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷;负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务住宅小区的日常管理工作。

　　社区(村)落实物业管理协管员，协助街道(镇)指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作。

　　(三)加强督查考核。

　　各地要将住宅小区物业管理工作作为重点工作，市住宅小区物业管理工作领导小组定期组织对市级相关部门及各县(市、区)政府进行专项督查，并将督查结果进行通报。

　　五、附则

　　本实施意见自20**年6月1日起施行。

　　文章来源自 房地产 e 网

篇4：咸阳市关于加强物业管理工作的通知(2014年)

　　咸阳市人民政府办公室关于加强物业管理工作的通知(20**)

　　咸政办发〔20**〕152号

　　各县市区人民政府，市政府各有关工作部门：

　　为进一步加强和规范我市物业管理工作，全面提升我市物业管理服务水平，优化人民群众居住环境，维护社区和谐稳定，促进全市物业管理工作健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》等有关法律法规，现就加强我市物业管理工作有关问题通知如下：

　　一、充分认识加强物业管理工作的重要意义

　　加强物业管理工作，营造良好的生活、工作环境，是人民群众安居乐业的基本保证和强烈愿望，更是各级各有关部门及各物业服务企业必须履行的职责，对于建设和谐社区、扩大社会就业、改善城市环境面貌等都具有非常重要的作用。市委、市政府一直高度重视物业管理工作。伴随城市快速发展的进程，我市物业管理工作不断取得阶段性成果。但是，与实现“四强三领先”奋斗目标相比，与广大人民群众的热切期盼相比，与发达城市相比，还有一定差距。各级、各有关部门一定要充分认识进一步加强物业管理工作的重要性和紧迫性，提升境界、统一思想、健全机制、落实责任，采取切实有效的措施，不断提高全市物业管理服务的质量和水平，让广大人民群众生活得更舒适、更幸福。

　　二、进一步理顺物业管理体制机制

　　(一)市级部门职责

　　1、市住建部门是全市物业管理的行政主管部门，负责依据中省政策和法律法规，制定全市物业管理的相关执行政策;负责指导全市物业管理整体工作;负责建立物业管理招投标有形市场，监督全市物业管理招投标活动;负责全市物业企业资质和住宅专项维修资金的监督管理;负责依法查处物业管理重大违法行为;负责物业管理区域内广告建设的审批和管理;负责物业管理区域内室内装饰装修的监督管理;履行物业管理工作联席会议办公室职责，牵头协调相关部门和秦渭两区共同做好物业管理工作。

　　2、市供水、供电、供热燃气部门负责做好物业管理涉及供水、供电、供气、供暖有关服务工作;调解因供水、供电、供气、供暖问题引起的物业管理纠纷;指导并督促新建住宅项目按照“一户一表”的要求安装计量设施，并积极推进老旧住宅小区“一户一表”改造工作。推进供水、供电、供气、供暖收费逐步向最终用户收取。暂无法实现向用户直接收费的，应当与物业企业协商签订代收代缴服务协议。

　　3、市物价部门应根据有关法律法规，完善物业服务收费制度和标准;积极提供物业服务收费政策咨询服务，加强物业服务收费监督检查，依法查处违法违规收费行为。

　　4、市公安部门负责做好物业保安组织的监督管理，实行物业保安组织备案制度;建立健全物业服务企业保安人员培训制度，督促物业服务企业实行保安人员持证上岗;指导物业服务企业做好安全管理各项工作;依法查处治安案件。

　　5、市民政部门负责建立社区民间组织内部自律诚信、信息披露和绩效评估机制，指导社区民间组织健康发展;会同秦渭两区加强社区建设，推进标准化社区建设工作。

　　6、市公安消防部门负责监督指导物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法违规行为。

　　7、市工商部门负责办理物业服务企业的营业执照，规范企业经营行为，依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动的行为，依法保护消费者权益。加强对物业管理区域内广告内容的监督管理。

　　8、市环保部门负责依法查处物业管理区域内噪音、油烟等污染的违法违规行为。

　　9、市综合执法部门依据市政府令第40号负责依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

　　(二) 各县市区职责

　　1、各县市区政府负责做好物业管理活动的相关监督管理工作和社区建设工作。

　　2、各县市区住建局是本辖区范围内物业管理工作的行政主管部门。秦渭两区住建局负责按照市住建局的要求，做好本辖区物业管理的相关工作(涉及西咸新区各有关新城、市高新区、市新兴纺织工业园、北塬新城规划范围内的物业管理相关工作按照省政府、市政府有关文件执行)。各县市住建局按照市住建局和各县市党委、政府的要求，依法履行对物业管理活动的相关监督管理职责。

　　3、各街道办事处(镇政府)负责配合县级住建部门做好本辖区内的物业管理工作;指导和监督业主委员会的组建、改选和换届工作，组织开展物业服务质量的检查考评，建立健全信访投诉处理机制;结合社区建设，加强与职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的问题。

　　4、各社区居委会在街道办事处(镇政府)的领导和县级住建部门的指导下，负责做好物业管理的监督管理工作;参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，

　　监督业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织，调解处理物业管理服务中的矛盾纠纷。

　　(三)物业服务企业职责

　　物业服务企业须自觉接受有关行政管理部门、业主委员会及业主的监督，按照委托合同依法提供物业服务，按照核定标准收取物业服务费;加强物业从业人员培训，提高从业人员业务素质;积极开展多种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务;负责物业服务区域内的清扫保洁和环卫设施的管理维护工作;负责物业服务区域内公共绿地、广场及配套设施的管理维护工作;负责清除物业服务区域内的违法违规广告等;负责物业服务区域内公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理工作;与供水、供电、供气、供暖等单位建立常态化对接协作机制，共同做好物业小区范围内供电、供水、供气、供暖设施的维修养护工作，保障水、电、气、暖等公用设施的正常运行。

　　三、扎实推进物业管理行业规范化建设

　　(一)规范业主大会和业主委员会建设。业主大会筹备工作由所在地街道办事处(镇政府)牵头，召集建设单位(包括公有住房出售单位)和业主代表组成筹备组，在所在地住建部门指导下开展工作。筹备工作所需经费由建设单位承担。

　　(二)规范前期招投标管理。凡住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，必须在市级和各县市住建部门的指导和监督下，于商品房预售前通过招投标方式选聘具有相应资质和独立法人资格的物业服务企业实施前期物业管理，不具备上述条件的，不予办理《商品房预售许可证》手续。市级和各县市住建部门要加快推进物业管理招投标有形市场建设，培育公开、公平、规范、有序的物业管理市场竞争环境。

　　(三)规范物业服务企业监管。市县两级住建部门所属的物业服务企业要按照现代企业制度的要求，尽快脱钩改制;对开发建设单位和其它单位所属的物业服务企业，住建部门要加大指导力度，促其尽快分离。住建部门要加快建立、健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用等级，并将其作为物业行业招投标、企业资质审定的重要依据，促进物业服务企业不断提高服务水平;要健全完善物业服务企业退出机制，对服务质量差、反映问题多、侵害业主合法权益的物业企业，视其情节轻重，依法作出限制投标、不予接管新项目、降低资质等级直至注销企业资质的处罚，实现物业服务企业“优胜劣汰”;要按照规模化发展的思路，鼓励物业服务企业进行整合重组，并积极筛选一批基础条件好、发展潜力大的龙头物业服务企业重点培育，不断扩大企业规模、提升管理水平、提高人员素质和企业经营业绩，推进全市物业管理行业整体发展。

　　(四)规范物业用房管理。物业管理用房由市本级和各县市住建部门代表住宅小区全体业主实施管理。市本级和各县市住建部门要依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。建设单位在办理商品房销售手续前，应将物业管理用房和附属设施及住宅小区建设有关资料及时交市本级或各县市住建部门，待小区实施物业管理之后，由市本级或各县市住建部门移交物业服务企业。市本级和各县市住建部门要采取有效措施，督促物业服务企业在实施小区物业管理期间，代为管理、使用并及时修缮物业管理用房和附属设施，妥善保管住宅小区建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。

　　(五)规范物业服务合同管理。物业服务合同和协议须使用住建部门编制的示范文本。建设单位、物业服务企业和业主委员会、全体业主都要切实增强法律意识，规范签订物业服务相关合同和协议，堵塞相关条款的漏洞，努力从源头上消除矛盾纠纷。建设单位与物业管理单位要通过签订前期物业服务合同，明确各自职责，从源头上杜绝双方在房屋工程质量和配套设施善后维修等方面的推诿扯皮现象。物业服务企业和业主应通过合同约定物业管理服务的内容、质量和费用以及违约责任等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的途径，从源头上避免因物业管理服务纠纷引发*。住建部门要加强涉及物业服务合同和协议制定、签订和履行各个环节的监督指导，及时纠正各类违法违规行为。

　　(六)规范物业服务收费管理。建立和完善业主和物业服务企业双向选择、合同约定、服务等级与收费标准相对应的物业服务收费机制。严格实行明码标价制度，规范标价内容和标价方式。物价部门要加强物业收费等级、标准的管理和收费环节的检查监管，畅通举报渠道，依法查处物业收费的违法违规行为，维护广大业主的合法权益。

　　四、加大房屋专项维修资金监管力度

　　房屋专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金应在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算，并由市县政府确定的专门机构负责监管。目前尚未建立或者没有按照标准建立专项维修资金的住宅项目，须按照《咸阳市城区住宅专项维修资金使用管理规则》(咸政建房发〔20**〕11号)相关规定予以建立或补交。

　　住建部门要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，进一步规范房屋专项维修资金的归集、使用和管理，定期组织专项清理清查，坚决查处挪用专项维修资金的不法行为，对挪用的资金要坚决追缴到位，保证维修资金足额缴纳、专款专用，为物业共用部分的维修和更新改造提供资金保障。对业主共同决定使用专项维修资金的，住建部门要加强指导监督，确保规范操作。金融机构要采取有效措施加强房屋专项维修资金的监管，确保资金安全。

　　五、强化老旧住宅小区物业管理

　　(一)加快推行老旧住宅小区物业管理。现有老旧住宅小区的物业管理应按照因地制宜，分类实施的原则，采取由专业物业公司合同制管理、原建房单位(售房单位)自行管理、社区组织管理、业主自治管理等多种途径进行。其中：对基础设施比较完善，居民生活水平比较高的老旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理;对基础设施不健全、低收入人群集中的住宅小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务内容，推行以社区服务为管理主体、低收费的基本物业服务;对规模较小及分布零散的住宅小区，可并入相邻小区，实施一家管理、差异服务。要抓紧组织对全市尚未实行物业管理的住宅小区进行摸底排查，为推行老旧住宅小区物业管理提供依据。市区老旧住宅小区摸底排查和推行物业管理工作

　　由市住建部门负责，秦渭两区政府配合;各县市老旧住宅小区摸底排查和推行物业管理工作由各县市住建部门负责，各街道办事处(镇政府)配合。

　　(二)多渠道筹措老旧住宅小区物业管理费。老旧住宅小区物业管理费采取“业主交一些、经营赚一些、政府补一些”的方式，由社区居委会牵头组织筹措和申请。教育引导业主及时足额缴纳物业服务费。鼓励在征得业主同意、相关账目公开的前提下，利用小区内空闲的物业管理用房、场地等闲置资源开展以便民服务为主旨的合法经营活动，所获收益全部用于弥补物业管理经费的不足。收取的物业服务费、小区闲置资源经营收益仍不足支付物业管理费的，由社区居委会代小区业主向上级申请补助。

　　(三)重视解决特殊老旧住宅小区物业管理启动资金和房屋专项维修资金问题。在国企改制中已破产或转为民营企业的原建(售)房单位、无能力继续自行管理的建(售)房单位，由小区业主和经国企改制的民营企业向社区居委会共同缴纳启动资金。启动资金收取标准由物价部门结合实际确定，所收资金的使用由街道办事处(镇政府)会同县级住建等有关部门实施监管。集资建房且未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，由集资建房单位按标准向维修资金管理机构足额缴纳。集资建房单位却因经营困难无力缴纳的，由集资建房单位报请维修资金管理机构同意后，其住宅共用部位和共用设施设备的维修由集资建房单位组织实施。已无可依托单位且超出保修期、未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，由社区居委会或小区业主委员会报请维修资金管理机构同意后，其住宅共用部位和共用设施设备的维修由社区居委会或小区业主委员会组织实施，所需资金由受益业主按约定比例分摊。

　　六、强化物业管理工作的保障措施

　　(一)加强组织领导。为了加强对我市物业管理工作的组织领导和综合协调，市政府决定建立物业管理工作联席会议制度，定期、不定期研究解决物业管理工作中出现的问题。联席会议由市住建部门牵头，市民政、公安、环保、综合执法、水利、工商、物价、供热燃气、供电、公安消防等部门和秦渭两区政府参加。市住建部门要切实发挥职能作用，加强对物业管理各个环节的协调、检查、指导，并做好与相关职能部门的沟通衔接，及时查处侵害群众利益的违法违规行为。联席会议各成员单位要切实履行各自职责，按期高质量完成联席会议决策事项，共同做好物业管理工作。各县市要参照市上做法，尽快建立物业管理工作联席会议制度。

　　(二)大力宣传发动。各级各有关部门要借助各类新闻媒体和信息载体，正确把握舆论宣传导向，大力宣传物业管理的重要意义以及《物业管理条例》等法规文件，进一步营造群众理解、支持、参与物业管理工作的良好氛围。要深入开展物业管理示范住宅小区的评选和宣传活动，弘扬先进，树立典型，发挥以点带面的示范作用。

　　(三)加强培训教育。各级各有关部门要进一步加强政策法规培训教育，着力增强机关工作人员的依法行政意识和执法监管能力，增强物业服务企业的守法经营意识和服务意识。物业服务企业要进一步加强物业管理从业人员特别是中高级管理人员、关键岗位人员、新从业人员的培训工作，着力增强从业人员的服务意识和服务技能，不断提升管理水平和服务质量。

　　咸阳市人民政府办公室

　　20**年11月14日

篇5：武功县关于加强物业管理工作的通知（2014年）

　　武功县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知

　　武政办发（20**）4号

　　各镇人民政府、三农服务中心，县政府各有关工作部门:

　　为进一步加强和规范我县物业管理工作，全面提升我县物业管理服务水平，优化人民群众居住环境，维护社区和谐稳定，促进全县物业管理工作健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《武功县物业管理办法》和咸阳市人民政府《关于进一步加强物业管理工作的通知》（咸政办发﹝20**﹞153号）等有关法律法规及文件精神，现就加强我县物业管理工作有关问题通知如下:

　　一、充分认识加强物业管理工作的重要意义

　　加强物业管理工作，营造良好的生活、工作环境，是人民群众安居乐业的基木保证和强烈愿望，更是各级各有关部门及各物业服务企业必须履行的职责，对于建设和谐社区、扩大社会就业、改善城市环境面貌等都具有非常重要的作用。县委、县政府一直高度重视物业管理工作，伴随城市快速发展的进程，我县物业管理工作不断取得阶段性成果，但是与广大人民群众的热切期盼相比，与兄弟县相比，还有一定差距。各有关部门一定要充分认识进一步加强物业管理工作的重要性和紧迫性，提升境界、统一思想、健全机制、落实责任，采取切实有效的措施，不断提高全县物业管理服务的质量和水平，让广大人民群众生活得更舒适、更幸福。

　　二、进一步理顺物业管理体制机制

　　(一)县级部门职责

　　1、县住建部门是全县物业管理的行政主管部门，负责依据省市政策和法律法规，制定全县物业管理的相关政策;负贵指导全县物业管理整体工作;负责监督全县物业管理招投标活动;负责全县物业企业资质和住宅专项维修资金的监督管理;依法查处物业管理重大违法行为;负责物业管理区域改建扩建工程的审批和管理;负责物业管理区域内装饰装修的监督管理;履行物业管理工作联席会议办公室职责。

　　2、县供水、供电、供热、燃气单位负责做好物业管理涉及供水、供电、供气、供暖有关服务工作;调解因供水、供电、供气、供暖问题引起的物业管理纠纷;指导并督促新建住宅项目按照"一户一表"的要求安装计量设施，并积极推进老旧住宅小区"一户一表"改造工作。推进供水、供电、供气、供暖收费逐步向用户收取，暂无法实现向用户直接收费的，应当与物业企业协商签订代收代缴服务协议。

　　3、县物价部门应根据有关法律法规，完善物业服务收费制度和标准;积极提供物业服务收费政策咨询服务，加强物业服务收费监督检查，依法查处违法违规收费行为。

　　4、县公安部门负责做好物业保安组织的监督管理，实行物业保安组织备案制度;建立健全物业服务企业保安人员培训制度，督促物业服务企业实行保安人员持证上岗;指导物业服务企业做好治安管理工作;依法查处治安案件。

　　5县民政部门负责建立社区民间组织自律诚信、信息披露和绩效评估机制，指导社区民间组织健康发展;会同乡镇政府加强社区建设，推进标准化社区建设工作。

　　6、县公安消防部门负责监督指导物业服务企业履行消防安全职责，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法违规行为。

　　7、县工商部门负责办理物业服务企业的营业执照，规范企业经营行为，依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动的行为，依法保护消费者权益。加强对物业管理区域内广告内容的监督管理。

　　8、县环保部门负责依法查处物业管理区域内噪音、油烟等污染的违法违规行为。

　　9、县监察部门依据县政府相关规定负责依法查处物业管理活动中的违纪违规行为。

　　(二)各镇政府、社区居委会职责

　　1、配合县级各职能部门做好本辖区内的物业管理工作。2、指导和监督业主委员会的组建、改选和换届工作，组织开展物业服务质量的检查考评，建立健全信访投诉处理机制。3、协调解决业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。4、监督业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织。5、参与物业服务企业退出服务管理区域时的物业管理移交工作。6、指导物业服务企业配合做好平安创建、创卫、疾控等城市管理工作。

　　(三)物业服务企业职责

　　1、物业服务企业须自觉接受有关行政管理部门、业主委员会及业主的监督，按照委托合同依法提供物业服务，按照核定标准收取物业服务费。2、加强物业从业人员培训，提高从业人员业务素质;积极开展多种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务。3、负责物业服

务区域内的清扫保洁和环卫设施的管理维护工作。4、负责物业服务区域内公共绿地、广场及配套设施的管理维护工作，负责清除物业服务区域内的违法违规广告等。5、负责物业服务区域内公共秩序维护和安全防范管理工作。6、与供水、供电、供气、供暖等单位建立常态化对接协作机制，共同做好物业服务范围内供电、供水、供气、供暖设施的维修养护工作，保障水、电、气、暖等公用设施的正常运行。7、负责在服务区公示物业服务标准、各项收费标准及依据，同时公示企业自身资质等基本情况。

　　三、扎实推进物业管理行业规范化建设

　　(一)规范业主大会和业主委员会建设。业主大会筹备工作由所在地乡镇政府牵头，召集建设单位(包括公有住房出售单位)和业主代表组成筹备组，在所在地住建部门指导下开展工作。筹备工作所需经费由建设单位承担。

　　(二)规范前期招投标管理。凡住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，必须在县住建部门的指导和监督下，于商品房预售前通过招投标方式选聘具有相应资质和独立法人资格的物业服务企业实施前期物业管理，培育公开、公平、规范、有序的物业管理市场竞争环境。

　　(三)规范物业服务企业监管。住建部门要加快建立、健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用等级，并将其作为物业行业招投标、企业资质审定的重要依据，促进物业服务企业不断提高服务水平;要健全完善物业服务企业退出机制，对服务质量差、反映问题多、侵害业主合法权益的物业企业，视其情节轻重，依法作出限制投标、不予接管新项目等处罚，实现物业服务企业“优胜劣汰”。要按照规模化发展的思路，鼓励物业服务企业进行整合重组，并积极筛选一批基础条件好、发展潜力大的龙头物业服务企业重点培育，不断扩大企业规模、提升管理水平、提高人员素质和企业经营业绩，推进全县物业管理行业整体发展。

　　(四)规范物业用房管理。建设单位必须按规定标准建设小区物业管理用房，县住建部门要依法对物业服务用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用。建设单位在办理商品房销售手续前，应将物业管理用房和附属设施及住宅小区建设有关资料及时交县住建部门，待小区实施物业管理之后，由县住建部门移交物业服务企业。县住建部门要采取有效措施，督促物业服务企业在实施小区物业管理期间及时修缮物业管理用房和附属设施，妥善保管住宅小区建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。

　　(五)规范物业服务合同管理。物业服务合同和协议须使用住建部门编制的示范文木。建设单位、物业服务企业和业主委员会、全体业主都要切实增强法律意识，规范签订物业服务相关合同和协议，堵塞相关条款的漏洞，努力从源头上消除矛盾纠纷。建设单位与物业服务企业要通过签订前期物业服务合同，明确各自职责，从源头上杜绝双方在房屋工程质量和配套设施善后维修等方面的推诿扯皮现象。物业服务企业和业主应通过合同约定物业管理服务的内容、质量和费用以及违约责任等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的途径，从源头上避免因物业管理服务纠纷引发*。住建部门要加强涉及物业服务合同和协认制定、签订和履行备个环节的监督指导，及时纠正各类违法违规行为。

　　(六)规范物业服务收费管理。建立和完善业主和物业服务企业双向选择、合同约定、服务等级与收费标准相对应的物业服务收费机制。严格实行明码标价制度，规范标价内容和标价方式。物价部门要加强物业收费等级、标准的管理和收费环节的检查监管，畅通举报渠道，依法查处物业收费的违法违规行为，维护广大业主的合法权益。

　　四、加大房屋专项维修资金监管力度

　　房屋专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金应在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算，并由县房管所负责监管。目前尚未建立或者没有按照标准建立专项维修资金的住宅项目，必须按照《武功县新建住宅专项维修资金管理操作办法》(武政发(20**)15号)相关规定予以建立或补交。住建部门要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，进一步规范房屋专项维修资金的归集、使用和管理，定期组织专项清理清查，坚决查处挪用专项维修资金的不法行为，保证维修资金足额缴纳、专款专用，为物业共用部分的维修和更新改造提供资金保障。对业主共同决定使用专项维修资金的，住建部门要加强指导监督，确保规范操作。金融机构要采取有效措施加强房屋专项维修资金的监管，确保资金安全。

　　五、强化老旧住宅小区物业管埋

　　(一)加快推行老旧住宅小区物业管理。现有老旧住宅小区的物业管理应按照因地制宜，分类实施的原则，采取由专业物业公司合同制管理、原建房单位(售房单位)自行管理、社区组织管理、业主自治管理等多种途径进行。其中:对基础设施比较完善，居民生活水平比较高的老旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理;对基础设施不健全、低收入人群集中的住宅小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务内容，推行以社区服务为管理主体、低收费的基本物业服务;对规模较小及分布零散的住宅小区，可并入相邻小区，实施一家管理、差异服务。要抓紧组织对全县尚未实行物业管理的住宅小区进行摸底排查，为推行老旧住宅小区物业管理提供依据。

　　(二)多渠道筹措老旧住宅小区物业管理费。老旧住宅小区物业管理费采取“业主交一些、经营赚一些”的方式，由社区居委会牵头组织筹措。教育引导业主及时足额缴纳物业服务费。鼓励在征得业主同意、相关账目公开的前提下，利用小区内空闲的物业管理用房、场地等闲置资源开展以便民服务为主旨的合法经营活动，所获收益全部用于弥补物业管理经费的不足。

　　(三)重视解决特殊老旧住宅小区物业管理启动资金和房屋专项维修资金问题。在国企改制中已破产或转为民营企业的原建(售)房单位、无能力继续自行管理的建(售)房单位，由小区业主和经国企改制的民营企业向社区居委会共同缴纳物业管理启动资金。启动资金收取标准由物价部门结合实际确定，所收资金的使用由乡镇政府会同县级住建等有关部门实施监管。集资建房且未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，由集资建房单位按标准向维修资金管理机构足额缴纳。集资建房单位却因经营困难元力缴纳的，由集资建房单位报请维修资金管理机构同意后，其住宅共用部位和共用设施设备的维修由集资建房单位组织实施。已无可依托单位且超出保修期、未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，由

社区居委会或小区业主委员会报请维修资金管理机构同意后，其住宅共用部位和共用设施设备的维修由社区居委会或小区业主委员会组织实施，所需资金由受益业主按约定比例分摊。

　　六、强化物业管理工作的保障措施

　　(一)加强组织领导。为了加强对我县物业管理工作的组织领导和综合协调，县政府决定建立物业管理工作联席会议制度，定期、不定期研究解决物业管理工作中出现的问题。联席会议由县住建部门牵头，县民政、公安、环保、环卫、水利、工商、物价、供热、燃气、供电、公安消防等部门和乡镇政府参加。联席会议各成员单位要切实履行各自职责，按期高质量完成联席会议决策事项，共同做好物业管理工作。

　　(二)大力宣传发动。有关部门要借助各类新闻媒体和信息载体，正确把握舆论宣传导向，大力宣传物业管理的重要意义以及《物业管理条例》等法规文件;进一步营造群众理解、支持、参与物业管理工作的良好氛围。要深入开展物业管理示范住宅小区的评选和宣传活动，弘扬先进，树立典型，发挥以点带面的示范作用。

　　(三)加强培训教育。有关部门要进一步加强政策法规培训教育，着力增强工作人员的依法行政意识和执法监管能力，增强物业服务企业的守法经营意识和服务意识。物业服务企业要进一步加强物业管理从业人员特别是中高级管理人员、关键岗位人员、新从业人员的培训工作，着力增强从业人员的服务意识和服务技能，不断提升管理水平和服务质量。

　　武功县人民政府办公室

　　（陕西 咸阳）