篇2：福建省物业管理条例(2012修正)

　　福建省物业管理条例(20**修正)

　　目录

　　第一章 总则

　　第二章 业主大会和业主委员会

　　第三章 前期物业管理

　　第四章 物业管理服务

　　第五章 物业的使用与维护

　　第六章 法律责任

　　第七章 附则

　　福建省人民代表大会常务委员会关于颁布施行《福建省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定》的公告

　　《福建省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定》已由福建省第十一届人民代表大会常务委员会第29次会议于20**年3月29日通过，现予公布。本决定自公布之日起施行。

　　福建省人民代表大会常务委员会

　　20**年3月31日

　　福建省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定

　　（20**年3月29日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第29次会议通过）

　　为保障《中华人民共和国行政强制法》在我省的正确有效实施，维护国家法制统一，经对本省现行有效的地方性法规进行清理，福建省第十一届人民代表大会常务委员会第29次会议决定对《福建省实施〈中华人民共和国渔业法〉办法》等十六件地方性法规作如下修改：

　　............。

　　十五、《福建省物业管理条例》

　　第五十四条第三款修改为：“物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当进行维修养护。”

　　............。

　　此外，根据本决定对相关法规的条文顺序和个别文字作相应调整和修改。

　　本决定自公布之日起施行。

　　（20**年9月28日福建省第十届人民代表大会常务委员会第25次会议通过；根据20**年3月29日福建省十一届人大常委会第29次会议通过的《福建省人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定》修订）

　　福建省物业管理条例(20**修正版全文)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

　　第三条 物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

　　第四条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府其他有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

　　乡（镇）人民政府、城市街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。居民委员会（社区居民委员会）根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督。

　　第五条 鼓励依法成立物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律，公布物业服务收费价格行情，鼓励物业管理企业不断创新，促进物业管理企业提高服务质量和服务水平。

　　第二章 业主大会和业主委员会

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

　　分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当按照本条例第七条的规定划分物业管理区域。但对已经自然形成且无争议的区域，当地居民委员会（社区居民委员会）向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再重新划分。

　　需要调整物业管理区域的，县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当会同城市街道办事处或者乡（镇）人民政府，按照本条例第七条的规定，结合当地居民委员会（社区居民委员会）的布局划分物业管理区域。

　　第九条 物业管理区域符合本条例第六条第三款规定条件的，建设单位应当在三十日内向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未提交书面报告或者建设单位已不存在的，业主可以以书面形式向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的请求。

　　县（市、区）人民政府房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起三十日内，应当会同乡（镇）人民政府或者城市街道办事处组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），并确定筹备组召集人。

　　筹备组由业主代表、居民委员会（社区居民委员会）代表五至十一人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。

　　第十条 筹备组应当做好下列筹备工作：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

　　（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主公约》和《业主委员会章程》；

　　（三）确定首次业主大会会议投票权数的方法；

　　（四）确认业主身份和核计业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（五）确定业主委员会委员候选人条件和产生办法；

　　（六）组织产生首届业主委员会委员候选人；

　　（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的第（一）至（六）项内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示，业主对投票权数等有异议的，筹备组应当予以复核。

　　第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员五至十三人的单数组成。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人，并在物业管理区域内公告。

　　业主委员会每届任期三年。

　　业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。

　　第十二条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，可以按照以下方式确定：

　　（一）以住宅套数结合建筑面积确定；

　　（二）以住宅套数一套计一个投票权数确定；

　　（三）以建筑面积一平方米计一个投票权数确定。

　　以住宅套数结合建筑面积确定投票权数的，具体按照以下标准计算：

　　（一）住宅物业一套计二十个投票权数，建筑面积不足一百二十平方米的按一套计算，超过一百二十平方米的每满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的部分不计算，但未售物业部分的投票权数不得超过总投票权数的百分之三十；

　　（二）非住宅物业建筑面积每满一百平方米计二十个投票权数，建筑面积不足一百平方米的按一百平方米计算，超过一百平方米的每满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的部分不计算。

　　物业建筑面积以房屋所有权证或者其他能证明其权属的合法有效文件为依据确定。

　　第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。

　　第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和所在地居民委员会（社区居民委员会）。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）百分之二十以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

　　第十五条 经过业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、业主委员会的组成、补选和换届等事项作出规定。

　　第十六条 经过业主大会会议通过的业主公约是业主之间有关合理使用、维护、管理物业等事项以及处理相邻关系的共同约定，对全体业主具有约束力，包括以下主要内容：

　　（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；

　　（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；

　　（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

　　（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；

　　（五）物业管理争议的处理方式；

　　（六）违反业主公约应当承担的责任。

　　第十七条 经过业主大会会议通过的业主委员会章程，应当就业主委员会议事规则、委员的权利和义务、印章使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。

　　第十八条 经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。

　　业主委员会履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系；

　　（四）督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；

　　（六）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；

　　（七）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；

　　（八）就全体业主共有的房产，办理登记手续；

　　（九）定期公布财务收支情况；

　　（十）业主大会赋予的其他职责。

　　第十九条 业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会提供下列资料：

　　（一）竣工总平面图；

　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

　　（三）配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（四）属全体业主共有的房产清单；

　　（五）物业管理所需的其他资料。

　　第二十条 业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区域内物业管理企业中兼职。业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业管理企业提供工作经费。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案：

　　（一）业主大会会议记录和会议决定；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）业主公约；

　　（四）业主委员会章程；

　　（五）业主委员会委员基本情况。

　　县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述文件之日起五日内发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。

　　业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的，应当向备案部门变更备案。

　　第二十二条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。

　　第二十三条 业主委员会任期届满前二个月内，应当召开业主大会进行换届选举。

　　业主委员会任期届满未换届的，县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当会同城市街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立业主委员会换届筹备组。

　　换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会（社区居民委员会）代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　原业主委员会应当在任期届满十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：

　　（一）任期届满的；

　　（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；

　　（四）因犯罪被依法限制人身自由的；

　　（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；

　　（六）不履行业主法定义务的；

　　（七）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

　　（八）因其他原因不宜继续担任的。

　　业主委员会委员有前款第（一）至（四）项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有前款第（五）至（八）项所列情形之一的，须经业主大会会议决定。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起五日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

　　第二十五条 经业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告。

　　第二十六条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前三十日内，城市街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业管理企业代表、居民委员会（社区居民委员会）代表组成清算组，在县（市、区）人民政府房地产行政主管部门、城市街道办事处或者乡（镇）人民政府监督下，做好业主共同财产清算工作。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十七条 新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。

　　前期物业服务合同的内容应当包括以下主要条款：

　　（一）当事人和物业的基本情况；

　　（二）物业服务事项和服务标准；

　　（三）物业服务费的标准和收取办法；

　　（四）业主和物业管理企业的权利义务；

　　（五）对物业服务投诉的处理；

　　（六）争议处理方式；

　　（七）双方约定的其他事项。

　　第二十八条 前期物业服务事项主要包括以下内容：

　　（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；

　　（二）物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理；

　　（三）物业装饰装修管理；

　　（四）物业档案资料的管理。

　　业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。

　　第二十九条 建设单位在出售物业前，应当按照房地产行政主管部门提供的示范文本，制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。

　　建设单位制定的业主临时公约，违反有关规定和侵害物业买受人合法权益的，由县（市、区）人民政府房地产行政主管部门责令其重新制定。

　　第三十条 建设单位与物业买受人签订的物业出售合同，应将业主临时公约、物业使用说明书以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。

　　首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

　　第三十一条 物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：

　　（一）物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；

　　（二）建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。

　　物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。

　　前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。

　　第三十二条 物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业移交全部物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

　　第三十三条 建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

　　（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；

　　（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。

　　城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。

　　第三十四条 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

　　第三十五条 物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十六条 物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，并接受业主监督。

　　物业服务合同应当约定下列事项：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

　　（二）公共绿化的维护；

　　（三）公共区域的保洁；

　　（四）公共秩序的维护；

　　（五）安全防范的措施；

　　（六）车辆的停放管理；

　　（七）物业使用中对禁止性行为的管理措施；

　　（八）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

　　（九）物业档案资料的保管；

　　（十）物业服务的收费方式、标准及财务的监督管理；

　　（十一）争议处理方式；

　　（十二）违约责任；

　　（十三）其他约定的事项。

　　物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托。

　　第三十七条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会（社区居民委员会）相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安工作。

　　物业管理企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第三十八条 物业服务合同期满前，物业管理企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。

　　一方要求提前解除物业服务合同的，应当在三十日前告知对方。

　　业主委员会接到物业管理企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在二十日内召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业管理企业。

　　第三十九条 物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。

　　物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

　　第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　前期物业服务收费实行政府指导价。县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

　　业主应当按照合同约定交纳物业服务费。

　　第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，向最终用户收取有关费用：

　　（一）业主自用的向业主收取；

　　（二）物业管理企业使用的向物业管理企业收取；

　　（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。

　　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　前款所列单位不得强制物业管理企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

　　物业管理企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为：

　　（一）擅自拆改房屋承重结构；

　　（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；

　　（三）违章搭盖建筑物、构筑物；

　　（四）擅自改变物业规划用途或者外观；

　　（五）违反规定饲养家禽、宠物；

　　（六）违反规定摆摊设点、占道经营；

　　（七）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

　　（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

　　（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

　　（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

　　（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第四十三条 业主或者使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并依法加强监督管理。

　　业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定和业主临时公约、业主公约。

　　第四十四条 物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在二十四小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时处理。

　　第四十五条 业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第四十六条 车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。

　　业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。

　　物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。

　　业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。有收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。

　　物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第四十七条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督的原则。

　　第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金由业主交纳，交纳时间按照国家有关规定执行。已竣工验收但满三年未售出的物业，由建设单位在三个月内交纳。

　　交纳的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其委托的单位代管，法定孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。

　　业主交纳的专项维修资金，应当专户存储、按幢设帐、核算到户。业主转让物业时，其专项维修资金账户中的剩余部分随房屋所有权结算过户。

　　第四十九条 首次交纳专项维修资金的标准，根据物业的性质和特点等因素，按照建筑面积确定。具体标准由设区的市人民政府制定。

　　第五十条 使用专项维修资金应当具备下列条件：

　　（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满；

　　（二）维修项目符合专项维修资金使用范围；

　　（三）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。

　　第五十一条 专项维修资金使用报告由相关业主或者物业管理企业向业主委员会提出。

　　物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，业主大会成立前，经专项维修资金列支范围内二分之一以上业主通过；业主大会成立后，按照业主大会依法通过的使用方案执行；属紧急情况的，可以由业主委员会决定。

　　专项维修资金的使用接受业主监督委员会和有关行政部门的监督。

　　代管专项维修资金的单位，应当定期公布专项维修资金的收支情况，并接受业主监督。

　　第五十二条 专项维修资金收取、使用、管理和监督的具体办法，由省人民政府房地产行政主管部门会同财政部门拟定，报省人民政府批准后执行。

　　第五十三条 物业在保修期内出现质量问题的，由建设单位依法负责维修。

　　第五十四条 物业存在安全隐患，可能危及公共利益或者他人合法权益时，相关业主应当及时维修养护，其他业主应当给予配合。相关业主不履行维修养护义务的，经业主大会决定或者直接按照业主公约的约定，可以由业主委员会委托物业管理企业代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由相关业主承担。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当及时通知业主委员会或者相关业主，组织维修、更新或者采取应急防范措施，维修费用由相关业主承担。

　　物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当进行维修养护。

　　第五十五条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度。对业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当及时进行调查、处理，并将调查或者处理结果及时答复投诉人；属于其它部门职责的，房地产行政主管部门应当当场或者在受理后五日内告知投诉人向有关部门投诉。

　　第五十六条 物业管理企业与业主发生物业管理争议的，当事人双方可以协商解决；可以向基层人民调解委员会申请调解；也可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。

　　第六章 法律责任

　　第五十七条 违反本条例第九条规定,建设单位未在规定期限内提出书面报告和相关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。

　　第五十八条 违反本条例第二十一条第二款规定，业主委员会违反印章使用规定，造成经济损失的，由相关责任人承担相应的责任。

　　第五十九条 违反本条例第二十四条第三款规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对业主委员会相关责任人予以通报批评，并处以五百元以上五千元以下的罚款；造成财物毁坏、灭失的，相关责任人应当依法承担相应赔偿责任。

　　第六十条 违反本条例第三十三条规定,建设单位未按照规定配置物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。

　　逾期无法提供物业管理用房的，责令建设单位按该物业管理区域物业销售平均价格向全体业主交纳规定面积的物业管理用房等价房款，并存入该物业管理区域专项维修资金专户。

　　第六十一条 违反本条例第三十七条第二款规定，物业管理企业不按照法律、法规规定和物业服务合同的约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第六十二条 违反本条例第三十八条规定的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令即时改正。

　　第六十三条 违反本条例第三十九条规定，物业服务合同终止，原物业管理企业拒不退出该物业管理区域的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。

　　第六十四条 违反本条例第四十二条规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，按下列规定处以罚款；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

　　（一）侵占物业管理区域内的共用部位、公共场地的，对个人处以五百元以上五千元以下的罚款，对单位处以三千元以上三万元以下的罚款；情节严重的，对个人处以五千元以上一万元以下的罚款，对单位处以　三万元以上十万元以下的罚款；

　　（二）损坏物业管理区域内的共用部位、公共场地、共用设施设备的，对个人处以一千元以上一万元以下的罚款，对单位处以一万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，对个人处以一万元以上五万元以下的罚款，对单位处以五万元以上十万元以下的罚款。

　　违反本条例第四十二条第（七）项规定的，由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，并处以五十元以上五百元以下的罚款。

　　第六十五条 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　第六十六条 物业管理企业违反本条例第四十四条规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正，因为没有报告造成严重后果的，处以一千元以上一万元以下的罚款。

　　第六十七条 房地产行政主管部门和其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）不按规定组织成立业主大会筹备组的；

　　（二）非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的；

　　（三）对违反物业管理规定的行为，不及时处理或者不予查处的；

　　（四）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的其他行为的。

　　第六十八条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第七章 附则

　　第六十九条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇3：四川省物业管理条例(2012)

　　四川省物业管理条例(20**)

　　（20**年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第29次会议通过 20**年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会公告第67号公布 自20**年7月1日起施行）

　　四川省物业管理条例

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。

　　第二条 本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　　市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

　　第四条 街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。

　　居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。

　　第五条 建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。

　　物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

　　第六条 县级以上地方人民政府及有关部门应当将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划，制定扶持政策，加强行业管理，提高专业化水平，促进物业服务行业发展。

　　第七条 物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，督促物业服务企业诚信经营和服务，维护物业服务企业合法权益。

　　第二章 物业管理的区域及设施

　　第八条 县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。

　　县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　第九条 建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，按本条例第八条规定进行划分。

　　建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。

　　第十条 已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的，由业主委员会或者业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出申请。房地产行政主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）的配合下，征求业主、居民（村民）委员会的意见，经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。

　　第十一条 物业管理区域内的各类物业配套建筑应当按照工程建设强制性标准和规范同时规划设计、同时建设。任何单位和个人不得擅自改变配套建筑的用途。

　　第十二条 新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

　　物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

　　城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。县级人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。

　　物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

　　第十三条 新建住宅物业管理区域应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停放库（位）。

　　第十四条 新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。

　　配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

　　第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。

　　建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

　　专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

　　第十六条 本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；决定无偿移交的，物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

　　验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

　　第三章 业主、业主大会与业主委员会

　　第十七条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。

　　因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十八条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　第十九条 业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　第二十条 物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

　　（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

　　（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

　　（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。

　　同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。

　　第二十一条 符合本条例第二十条第一款规定情形的，条件具备之日起30日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）申请设立业主大会。

　　符合本条例第二十条第一款规定情形的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。

　　保障性住房物业可根据其房屋所有权权属成立业主大会或由所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责组织相关部门、物业使用人、居民（村民）委员会成立管理委员会，履行业主大会相关职责。

　　第二十二条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。

　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。

　　第二十三条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

　　（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

　　（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；

　　（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；

　　（五）依法确定首次业主大会会议表决规则：

　　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。

　　第二十四条 业主大会履行下列职责：

　　（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

　　（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；

　　（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；

　　（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；

　　（六）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

　　第二十五条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　制定管理规约，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第二十六条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序和业主委员会的届期、组成和成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定，并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。

　　第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上的单数组成，任期3年或者5年。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

　　第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：

　　（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

　　（二）管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）业主大会决定的其他重大事项。

　　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。

　　业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。

　　第二十九条 业主委员会履行以下职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（七）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十条 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

　　（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（七）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第三十一条 业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当要求其限期改选；逾期不改选的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主进行换届选举。

　　第三十二条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡、镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）协助收回。

　　业主委员会委员资格届内终止或被罢免的，应当在终止之日起7日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　第三十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

　　（一）因物业转让等原因不再是业主的；

　　（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；

　　（三）业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：

　　（一）挪用、侵占业主共有财产；

　　（二）索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；

　　（三）利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费；

　　（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

　　（五）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；

　　（六）业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。

　　第三十五条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作：

　　（一）全体业主共有部分物业经营收益；

　　（二）全体业主共同交纳；

　　（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。

　　工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十六条 住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业务。但有下列情形之一的，经住宅物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门核准，可以采用协议方A选聘物业服务企业：

　　（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的；

　　（二）投标人少于3个的；

　　（三）法律、法规另有规定的。

　　第三十七条 建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并向房地产行政主管部门提交下列材料：

　　（一）临时管理规约样本；

　　（二）通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件；

　　（三）前期物业服务合同；

　　（四）物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件；

　　（五）房屋使用说明书。

　　第三十八条 建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。

　　物业买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

　　第三十九条 新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

　　第四十条 物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验，签订承接查验协议，明确双方的权利与义务。发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的，应当书面告知建设单位，并按照有关规定处理。

　　第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四十二条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续。

　　物业服务企业应当自办理移交手续之曰起30日内，持相关资料向县级人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第四十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第五章 物业服务

　　第四十四条 一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业管理服务。

　　物业服务企业应当具有独立法人资格和从事物业服务活动的相应资质。从事物业服务的管理人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第四十五条 业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。

　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第四十六条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　第四十七条 物业服务事项应当包含下列内容：

　　（一）建筑物共有部位的维护和管理；

　　（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

　　（三）共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；

　　（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

　　（五）物业服务档案和物业档案的管理；

　　（六）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

　　第四十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。

　　物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害业主的合法权益。

　　第四十九条 物业服务企业应当按照国家和省的有关规定向房地产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第五十条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。

　　同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

　　第五十一条 物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：

　　（一）公共服务产品能耗价格调整的；

　　（二）业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的；

　　（三）物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的；

　　（四）其他政策性费用调整的。

　　物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

　　第五十二条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

　　建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

　　第五十三条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。

　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：

　　（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

　　（二）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

　　（三）移交物业服务用房；

　　（四）分项清算预收、代收的有关费用；

　　（五）专项维修资金使用情况资料；

　　（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第五十四条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：

　　（一）合同期满未续约的；

　　（二）依法、依约定解除合同的；

　　（三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。

　　物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

　　第五十五条 经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

　　第五十六条 县级人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理，指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务，协调解决物业服务企业与业主之间的纠纷。

　　公安、环境保护、城乡规划建设、工商、质监、城管执法等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。

　　物业服务企业应当配合各级人民政府、居民（村民）委员会和各相关部门依法开展的各项工作。

　　第五十七条 业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议时，可以向街道（乡、镇）人民调解委员会申请调解。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第五十八条 业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；

　　（二）违章搭建建筑物和构筑物等行为；

　　（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为；

　　（四）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；

　　（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；

　　（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；

　　（七）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；

　　（八）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；

　　（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第六十条 因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。临时占用、挖掘道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。

　　第六十一条 业主专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当按整体设计要求及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

　　第六十二条 业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当约定清理的费用。

　　第六十三条 业主出租房屋，应当告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主和物业使用人不得违反法律、法规和管理规约，擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。

　　第六十四条 物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。

　　电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

　　第六十五条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　属于建设单位所有的车位、车库出租（售）的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等。

　　公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

　　第六十六条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

　　业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

　　第六十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。

　　供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。

　　任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

　　第六十八条 物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。

　　物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

　　第六十九条 住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和省的规定交存专项维修资金。专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用，由专业经营单位负责的除外。专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。

　　未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。

　　业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。

　　第七十条 建设单位未按照本条例第二十一条规定报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。

　　第七十一条 业主可以在管理规约中约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：

　　（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；

　　（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

　　（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

　　（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

　　房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。

　　第七十二条 专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

　　专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。

　　专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　第七章 法律责任

　　第七十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

　　第七十四条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

　　（一）未按本条例第十二条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　（二）未按本条例第二十一条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十三条规定拒不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款；

　　（三）违反本条例第三十六条规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款；

　　第七十五条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

　　（一）违反本条例第四十四条规定从事与其资质等级不相符合的物业服务活动或者以转让、出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书的，责令限期改正，逾期未改正的，处5万元以下的罚款；

　　（二）违反本条例第四十九条规定未报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处1千元以上5千元以下的罚款；

　　（三）违反本条例第五十三条规定擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以下的罚款；

　　（四）未按本条例第五十四条规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款。

　　第七十六条 供水、供电、供气等专业经营单位违反本条例第十五条、第十六条规定，无正当理由拒绝、拖延组织安装施工或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

　　专业经营单位未按本条例第七十二条规定履行维修、养护、更新等义务及承担相关费用的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处10万元以上30万元以下的罚款。

　　第七十七条 房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第七十八条 业主委托其他管理人提供物业管理服务的，参照本条例中关于委托物业服务企业的相关规定执行。

　　第七十九条 本条例自20**年7月1日起施行。

篇4：江西省物业管理条例(2012)

　　江西省物业管理条例(20**)

　　（20**年5月25日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第31次会议通过 20**年5月29日江西省人民代表大会常务委员会公告第100号公布 自20**年10月1日起施行）

　　目录

　　第一章 总则

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第三章 前期物业管理

　　第四章 物业管理服务

　　第五章 物业的使用和维护

　　第六章 法律责任

　　第七章 附则

　　江西省物业管理条例

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

　　第四条 省人民政府住房和城乡建设主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　　市、县（区）人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）业主大会和业主委员会的业务指导；

　　（二）物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理；

　　（三）专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理；

　　（四）受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉；

　　（五）物业使用和维护的监督管理；

　　（六）其他监督管理职责。

　　市政、城市管理、价格、工商、市容环境卫生、城乡规划、公安、气象、人防、质量技术监督、环境保护、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

　　第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，会同市、县（区）人民政府房地产主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。

　　社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

　　物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的，街道办事处、乡镇人民政府应当提请市、县（区）人民政府房地产主管部门依法处理。

　　第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

　　第七条 配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的原有住宅小区，由所在地的市、县（区）人民政府区分情况采取措施进行整治改造，逐步实行物业管理。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第八条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利。

　　第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；

　　（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（六）按时交纳物业服务费用；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县（区）人民政府房地产主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会，并选举产生业主委员会。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　新建房屋建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当按照前款规定划分物业管理区域，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门申请划分登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

　　已经实行物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门申请登记。

　　第十二条 一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告，并提供下列资料：

　　（一）物业管理区域登记证明；

　　（二）建筑规划总平面图；

　　（三）物业建筑面积清册；

　　（四）业主名册；

　　（五）交付使用的共用设施设备证明；

　　（六）物业管理用房配置证明。

　　建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

　　第十三条 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，会同物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

　　筹备组由业主、建设单位代表，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、房地产主管部门、社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。

　　第十四条 筹备组应当履行下列职责：

　　（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

　　（四）确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，提出业主委员会成员候选人名单；

　　（六）制定业主委员会选举办法；

　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

　　筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

　　第十五条 业主大会履行下列职责：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业；

　　（五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

　　（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）依法决定改变共有部分的用途；

　　（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

　　（十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

　　第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

　　业主大会决定本条例第十五条第五项至第八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先征求其所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

　　第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，具体安排由业主大会议事规则确定。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

　　（一）有百分之二十以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　第十九条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督专项维修资金的使用；

　　（五）督促业主按时交纳物业服务费用；

　　（六）监督管理规约的实施；

　　（七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（八）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋；

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

　　第二十条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员的每届任期由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任。

　　选举业主委员会成员时，应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时，应当由候补成员递补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的，应当召开业主大会会议补选。

　　第二十一条 业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）遵守有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律；

　　（五）具有一定的组织能力和文化水平。

　　第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　（一）业主大会成立和业主委员会选举情况；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主大会决定的其他重大事项。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面报告原备案单位。

　　第二十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任负责召集，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

　　第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　（一）推选业主代表出席业主大会会议，反映本小组业主的意见；

　　（二）提出、讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护的方案；

　　（三）讨论涉及本小组的其他物业管理事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则规定。

　　第二十六条 业主委员会应当建立定期接待制度，及时了解业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

　　业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。

　　业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况；接受业主查询所保管的物业管理信息。

　　第二十七条 业主委员会任期届满六十日前，应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满前，应当组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。无正当理由逾期未换届的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

　　新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第二十八条 业主委员会成员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员资格：

　　（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

　　（二）不履行成员职责的；

　　（三）利用成员资格谋取私利的；

　　（四）违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费用以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的；

　　（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

　　第二十九条 业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定，并报物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个的，经物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第三十一条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业服务有关的建议。

　　建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　第三十二条 建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

　　省人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定、公布物业服务合同和临时管理规约示范文本。建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案。

　　第三十三条 建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积，建设单位应当在房屋预售时予以公布。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用。县级以上人民政府房地产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时，在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分，但不颁发产权证书。业主有权查询。

　　物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。

　　第三十四条 新建房屋符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

　　（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件，并经县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门备案；

　　（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

　　（三）按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成；

　　（四）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

　　（五）电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测机构检测合格；

　　（六）消防车通道、消防登高场地、人防工程已设置显著标志；

　　（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

　　（八）法律、法规规定的其他条件。

　　第三十五条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并记录，发现问题应当书面告知建设单位，并向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况，建设单位应当及时整修并组织物业服务企业复验。

　　第三十七条 建设单位在房屋交付时，应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，并按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

　　物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　第三十八条 新建住宅物业实行质量保修金制度。

　　建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门设立的物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。

　　物业质量保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。

　　第三十九条 物业质量保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。物业质量保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

　　第四十条 物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

　　第四十一条 物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，其费用从物业质量保修金中列支。

　　市、县（区）人民政府房地产主管部门应当在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

　　建设单位对维修责任承担有异议的，可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁。

　　第四十二条 物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，市、县（区）人民政府房地产主管部门应当将物业质量保修金本息余额提存。

　　第四十三条 符合下列条件之一的，保修责任期满后物业质量保修金本息余额退还建设单位：

　　（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题；

　　（二）出现物业质量问题，但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；

　　（三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

　　物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业质量保修金本息余额依法列入清算财产。

　　第四十四条 物业保修责任期满三十日前，市、县（区）人民政府房地产主管部门应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

　　第四十五条 省人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强对物业质量保修金的交存、使用、管理的监督检查。市、县（区）人民政府房地产主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位，公布该物业管理区域物业质量保修金的交存、使用情况，接受业主和建设单位的监督。具体办法由省人民政府住房和城乡建设主管部门制定后，报省人民政府批准。

　　第四章 物业管理服务

　　第四十六条 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。物业服务企业资质证书不得转让、出租、转借。

　　物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案。

　　从事物业管理的人员．应当按照国家规定，取得职业资格证书。职业资格证书不得转让、出租、转借。

　　县级以上人民政府房地产主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

　　第四十七条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

　　物业服务合同签订后，业主委员会应当向业主公示或者印发给业主，物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

　　只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意的，业主可以直接选聘物业服务企业并签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案。

　　第四十八条 物业服务合同应当包括下列事项：

　　（一）物业管理区域的范围及基本情况；

　　（二）物业服务合同期限；

　　（三）物业服务质量标准；

　　（四）物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间；

　　（五）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

　　（六）环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理；

　　（七）对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项；

　　（八）车辆的停放管理；

　　（九）物业维修、养护、更新、改造费用的管理；

　　（十）物业服务、财务档案和物业档案的保管；

　　（十一）物业服务合同终止、解除条件；

　　（十二）双方约定的其他物业管理事项；

　　（十三）违约责任。

　　第四十九条 物业服务企业应当履行下列义务：

　　（一）以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平；

　　（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务；

　　（三）定期向业主公布物业服务费用的收支情况；

　　（四）接受业主委员会和业主的监督；

　　（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文体活动；

　　（六）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告；

　　（七）为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务；

　　（八）协助调解业主间的物业纠纷；

　　（九）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　第五十条 物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，聘请专业经营者承担电梯、防雷装置、消防器材等设备维修养护、检测，清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

　　第五十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、压力容器等特种设备进行定期检验检测；并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

　　第五十二条 物业服务企业应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府社会治安综合治理的有关规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关主管部门和相关单位，并协助做好救助工作。

　　物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

　　物业服务企业应当对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记，并定时对物业管理区域进行巡逻。对物业管理区域内安装的视频监控装置，物业服务企业应当派人监视，并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业管理区域内出入卡口以及电梯、道路、主要通道等的电子探头和抓拍设施，物业服务企业应当定期维护，确保其正常运行。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十三条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料，供业主委员会查验：

　　（一）共有部分经营管理档案；

　　（二）监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录；

　　（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；

　　（四）房屋装饰装修管理资料；

　　（五）业主清册；

　　（六）物业服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书面协议；

　　（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

　　第五十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价；其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

　　物业服务收费实行政府指导价的，县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业应当按照县级以上人民政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。

　　第五十五条 已交付业主的房屋，物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担。

　　建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。

　　第五十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。

　　第五十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。物业管理区域内园林绿化用水费用，应当按照符合其使用性质的标准收取。居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库（停车场）、二次供水、中央空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电，执行居民生活用电价格；楼外附属设施用电按其实际用电性质执行相应类别电价。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十八条 物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务企业作出决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

　　物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前，物业服务企业不得擅自停止服务。

　　物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。

　　第五十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会交还下列资料和财物：

　　（一）本条例第三十五条第一款和第五十三条规定的资料；

　　（二）物业管理用房；

　　（三）物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

　　（四）物业服务期间业主出资配置的固定设施设备；

　　（五）其他应当移交的财物、资料。

　　新选聘的物业服务企业承接物业时，业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物，不得拒交。

　　第六十条 业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作，新物业服务企业应当按照合同约定的时间进入物业管理区域服务。

　　第六十一条 县级以上人民政府房地产主管部门应当制定物业服务规范和等级标准，加强对物业服务企业的监督管理，定期对其资质条件和服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　县级以上人民政府房地产主管部门对物业服务企业资质条件和服务质量考核时，应当听取业主以及物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的意见。

　　第六十二条 县级以上人民政府房地产主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自受理之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

　　第六十三条 县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。

　　物业管理联席会议由市、县（区）人民政府房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集，城市管理、公安等部门、社区居民委员会、村民委员会、物业服务企业、专业经营者、业主委员会或者业主代表参加。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　（一）业主委员会未依法履行职责；

　　（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

　　（三）物业服务合同履行过程中出现的重大问题；

　　（四）物业服务企业在变更交接过程中出现的问题；

　　（五）其他需要协调解决的重大事项。

　　第五章 物业的使用和维护

　　第六十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　第六十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

　　经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理，也可以委托物业服务企业代为收取或者管理，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或者物业服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。

　　第六十六条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

　　规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

　　出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

　　第六十七条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。业主大会决定收取车辆停放费用的，其收益扣除物业服务成本后应当属于业主共有。

　　第六十八条 物业管理区域内根据规划建设的人防工程，依照有关法律、法规的规定使用和管理。

　　第六十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守国家和省的规定以及管理规约，禁止下列行为：

　　（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

　　（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（五）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

　　（六）擅自改变暗埋、燃气管线等；

　　（七）挪用、损坏或者擅自拆除消防器材、设施；

　　（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　业主、物业使用人封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当保持物业的整洁、美观。

　　第七十条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。

　　在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

　　第七十一条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用物业，禁止下列行为：

　　（一）违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

　　（二）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

　　（三）排放有毒、有害物质；

　　（四）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光；

　　（五）乱设摊点或者乱倒垃圾，堆放杂物，高空抛物；

　　（六）违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和业主正常生活；

　　（七）占用消防车通道、妨碍消防车通行；

　　（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第七十二条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、使用过程中有违反国家和本省有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

　　第七十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国务院住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金。

　　业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

　　第七十四条 发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会报告：

　　（一）电梯、水泵故障影响正常使用的；

　　（二）消防设施损坏，公安机关消防机构出具整改通知书的；

　　（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　前款规定涉及维修费用需要动用专项维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中直接列支；已经成立业主大会的，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支专项维修资金，由业主委员会审核同意，报物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。市、县（区）人民政府房地产主管部门应当及时划拨专项维修资金。

　　发生本条第一款所列情形，未按照规定实施维修、更新或者改造的，物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。

　　第七十五条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第六章 法律责任

　　第七十六条 建设单位违反本条例第十二条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府，或者未按照规定提供有关资料的，由市、县（区）人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处两千元以上一万元以下罚款。

　　第七十七条 违反本条例第三十二条第三款和第四十七条第四款规定，建设单位、物业服务企业未按时将物业服务合同和临时管理规约报送备案的，由市、县（区）人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　第七十八条 建设单位违反本条例第三十八条第二款规定，未交存物业质量保修金的，由市、县（区）人民政府房地产主管部门责令限期交存；逾期不交存的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　第七十九条 违反本条例第五十八条第二款规定，物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务的，由市、县（区）人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第八十条 物业服务合同终止后，物业服务企业拒不退出的，由市、县（区）人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，吊销其资质证书。

　　第八十一条 物业服务企业的服务质量不符合服务规范和等级标准的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，降低其资质等级。

　　第八十二条 违反本条例第六十五条第一款规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第八十三条 违反本条例第六十九条和第七十一条规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，按照下列规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

　　（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；

　　（二）违法搭建建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款；

　　（三）破坏或者擅自改变房屋外观的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的，处一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上十万元以下罚款；

　　（四）擅自改变物业使用性质的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　第八十四条 县级以上人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及相关部门的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由上级行政机关或者主管部门责令改正，并依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）未按照本条例规定筹备、组织成立业主委员会的；

　　（二）未按照本条例规定履行监督检查职责的；

　　（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；

　　（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

　　第八十五条 对违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有法律责任规定的，适用其规定。

　　第七章 附则

　　第八十六条 本条例施行前已实施物业管理且符合本条例关于召开业主大会、选举业主委员会条件的物业管理区域，尚未组织召开业主大会、选举产生业主委员会的，应当在本条例施行后六个月内组织召开业主大会、选举产生业主委员会。

　　第八十七条 本条例下列用语的含义：

　　（一）专有部分，是指在构造上、利用上具有独立性，能够明确区分、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体；

　　（二）共用部位，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

　　（三）共用设施设备，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

　　（四）房屋承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

　　第八十八条 本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

　　（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

　　（三）建筑物总面积与总人数，分别按照前两项的统计总和计算。

　　第八十九条 本条例自20**年10月1日起施行。1998年12月18日江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过、20**年12月22日江西省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修正的《江西省城市居住小区物业管理条例》同时废止。

篇5：汕头经济特区物业管理条例(2012)

　　汕头经济特区物业管理条例(20**)

　　（20**年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第8次会议通过 20**年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告第3号公布 自20**年12月1日起施行）

　　目录

　　第一章 总则

　　第二章 物业管理区域及配套设施设备

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第四章 前期物业管理

　　第五章 物业管理服务

　　第六章 物业使用及维护

　　第七章 法律责任

　　第八章 附则

　　汕头经济特区物业管理条例

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。

　　第二条 特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

　　第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第四条 市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。

　　第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。

　　区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。

　　住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活的监督管理工作。

　　第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。

　　社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

　　（一）业主委员会不依法履行职责的；

　　（二）业主委员会换届过程中出现问题的；

　　（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；

　　（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的；

　　（五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。

　　第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。

　　第二章 物业管理区域及配套设施设备

　　第九条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：

　　（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

　　（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

　　（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；

　　（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

　　对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。

　　物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。

　　第十条 物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。

　　制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。

　　第十一条 新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。

　　分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

　　第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。

　　第十三条 物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

　　第十四条 建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。

　　房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。

　　建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。

　　第十五条 建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。

　　物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。

　　第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。

　　配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

　　第十七条 建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第十八条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。

　　因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十九条 业主在物业管理活动中享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第二十条 业主在物业管理活动中应履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；

　　（五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求；

　　（六）按时交纳物业服务费用；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　第二十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。

　　业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。

　　第二十四条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

　　（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

　　（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；

　　（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；

　　（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。

　　第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

　　第二十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

　　第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

　　业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

　　第二十九条 业主大会讨论决定下列事项：

　　（一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业；

　　（五）提出分立或者合并物业管理区域的方案；

　　（六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项；

　　（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；

　　（八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

　　第三十条 业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：

　　（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；

　　（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。

　　车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。

　　第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。

　　第三十二条 业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第三十三条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。

　　未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。

　　第三十四条 业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

　　第三十六条 未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。

　　第三十七条 业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。

　　第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告期为七日。

　　第三十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：

　　（一）业主大会会议决定；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会委员名单和基本情况；

　　（五）法律、法规规定的其他资料。

　　房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

　　第四十条 业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成立。

　　第四十一条 业主委员会应当履行下列职责：

　　（一）执行业主大会决议，维护业主共同利益；

　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

　　第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：

　　（一）业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；

　　（二）业主大会和业主委员会的决议；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况；

　　（五）物业共用部位的使用与收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第四十三条 业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

　　换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。

　　业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章 等移交给新一届业主委员会。

　　第四十四条 业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第四十五条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。

　　业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。

　　第四十六条 业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

　　（一）任职期限届满的；

　　（二）不再具备业主身份的；

　　（三）丧失履行委员职责能力的；

　　（四）任职期间被依法追究刑事责任的；

　　（五）向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的；

　　（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主委员会的印章 、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。

　　第四十七条 业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章 、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民政府督促移交；拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。

　　第四十八条 同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时，在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。

　　先期建设的区域业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业：

　　（一）管理规约；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）业主委员会议事规则；

　　（四）业主大会、业主委员会的其他决定；

　　（五）物业服务合同约定的其他项目。

　　建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。

　　第四十九条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：

　　（一）在本物业管理区域从事物业服务经营活动；

　　（二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；

　　（三）擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动；

　　（四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费；

　　（五）作出违反法律、法规的决定。

　　第五十条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

　　业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四章 前期物业管理

　　第五十一条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：

　　（一）投标人少于三个；

　　（二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。

　　第五十二条 建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。

　　第五十三条 分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。

　　分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。

　　第五十四条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。

　　前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。

　　第五十五条 建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定：

　　（一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；

　　（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

　　（三）住宅专项维修资金的缴存、使用；

　　（四）物业共有部分的使用与收益分配；

　　（五）业主的权利与义务；

　　（六）违反临时管理规约应当承担的责任。

　　临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

　　第五十六条 建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第五十七条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。

　　第五十八条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

　　（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实；

　　（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；

　　（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；

　　（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；

　　（五）配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。

　　第五十九条 建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。

　　物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

　　第六十条 建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）物业管理区域备案资料；

　　（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单；

　　（六）承接查验所必需的其他资料。

　　第六十一条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。

　　第六十二条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。

　　物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。

　　第五章 物业管理服务

　　第六十三条 特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区（县）房产行政主管部门备案。

　　物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。

　　第六十四条 市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。

　　物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

　　物业服务企业三级资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请；逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。

　　第六十五条 物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。

　　第六十六条 物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。

　　房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。

　　第六十七条 房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房产行政主管部门。

　　物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。

　　第六十八条 物业管理行业协会对物业服务企业及其工作人员侵害业主合法权益的，应当督促其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责，并可向房产行政主管部门提出处理建议。

　　第六十九条 业主委员会经业主大会选举产生后，应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，向市、区（县）房产行政主管部门备案。

　　前期物业服务合同期限届满但业主委员会仍未成立的或者未依法选聘物业服务企业的，前期物业服务合同可以继续履行至新物业服务合同约定的提供物业服务之日止。

　　第七十条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　第七十一条 物业服务企业应当提供以下物业服务：

　　（一）建筑物共有部位的维护和管理；

　　（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

　　（三）共有部位的绿化养护管理、环境卫生的保洁和设施维修保养；

　　（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

　　（五）物业服务档案和物业档案的管理；

　　（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

　　第七十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。

　　物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第七十三条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，提供物业服务，并配合有关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府做好相关社区管理和社区服务。

　　第七十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

　　第七十五条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务等级标准以及收费项目、收费标准等在物业管理区域的显著位置进行公示。

　　物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金收支情况进行审计。

　　第七十六条 物业服务企业依约履行服务的，业主应当按时交纳物业服务费及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳。物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金。

　　业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等其他无正当理由拒付物业服务费。

　　业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第七十七条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

　　物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

　　第七十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位已服务到最终用户的，可以委托物业服务企业代收相关费用并支付代收费用。物业服务企业代收相关费用，不得提高收费标准或者向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

　　第七十九条 物业服务企业应当在前期物业管理期间，按照国家相关规定购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，并在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

　　第八十条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业，并书面告知物业服务企业。决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会。没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域的显著位置内公示，并书面告知物业所在地街道办事处、镇人民政府。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业服务合同约定提供物业服务之日止。

　　第八十一条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内，向业主委员会履行下列交接义务，退出物业管理区域：

　　（一）移交物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备；

　　（二）移交本条例第六十条规定的资料；

　　（三）移交物业管理档案、物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

　　（四）结清预收、代收的有关费用；

　　（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域期间，应当维持正常的物业管理秩序。

　　第八十二条 物业管理服务交接时，交接各方应当共同对物业共用部位、共用设施设备及有关文件档案资料进行查验，书面记录查验情况并签订确认书。

　　第八十三条 物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。拒绝办理交接手续或者拒不退出物业管理区域的，不得向业主收取物业服务费用。

　　物业服务企业拒不退出物业管理区域的，新的物业服务企业、业主或者业主委员会应当与原物业服务企业协商解决。协商不成的，可以依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　第八十四条 接管的物业服务企业应当自物业管理项目移交后十五日内，将物业服务合同连同街道办事处、镇人民政府确认的业主大会选聘物业服务企业情况报告书向房产行政主管部门备案。

　　第六章 物业使用及维护

　　第八十五条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构、主体结构，改变房屋套型、将房屋进行分割搭建；

　　（二）破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高；

　　（三）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（四）占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地，擅自移动共用配套设施设备；

　　（五）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方；

　　（六）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

　　（七）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写，高空抛物，随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物；

　　（八）法律、法规、规章 和管理规约禁止的其他行为。

　　第八十六条 业主委员会、物业服务企业对业主和物业使用人使用物业时违反法律、法规和管理规约的行为，应当立即劝阻、制止，督促改正。拒不改正的，及时报告相关行政管理部门，相关行政管理部门应当及时依法处理。

　　第八十七条 业主、物业使用人应当按照城乡规划行政管理部门批准的用途使用物业的专有部分，不得将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。因特殊情况确需改变的，应当征得有利害关系的业主同意，并依法办理规划变更等手续。

　　第八十八条 物业的专有部分发生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，业主或者责任人应当及时维修。紧急情况时，物业服务企业应当组织抢修或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会或者社区居民委员会、村民委员会，费用由相关责任人承担。

　　第八十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋或者安装室外设施，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、物业使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，并对房屋装饰装修施工进行现场监督。

　　业主、物业使用人进行装饰装修影响相邻业主正常生活的，相邻业主有权要求物业服务企业或者业主委员会协调处理，物业服务企业或者业主委员会应当自接到请求后二十四小时内协调处理。

　　第九十条 物业服务企业可以按照装饰装修管理服务协议的约定和装修保证金标准收取保证金，主要用于因装饰装修活动对物业共用部位及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装修保证金实行专户管理，不得挪用。

　　物业服务企业应当自业主、物业使用人告知装饰装修活动结束之日起二日内进行查验，未造成损坏的，自查验合格之日起三日内退还装修保证金。对物业共用部位及毗邻房屋造成损坏的，应当出具整改通知书，并自整改查验合格之日起五日内退还装修保证金。

　　第九十一条 任何单位和个人不得擅自占有、使用、处分物业的共用部位和共用设施设备。

　　建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定物业的共用部位和共用设施设备。

　　第九十二条 利用物业共用部位和共用设施设备进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。

　　利用物业共用部位和共用设施设备进行经营的收益，扣除管理成本支出后的部分归全体业主所有，业主委员会应当定期公布收益的收支情况。

　　第九十三条 物业的配套车位、车库的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

　　第九十四条 建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车位、车库的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。物业买受人未按约定期限承租、购买车位、车库，或者与建设单位约定不需要承租或者购买车位、车库的，视为物业买受人对车位、车库的需求已满足。

　　第九十五条 建设单位不得将物业配套的车位、车库出售给业主以外的其他人。

　　物业的配套车位、车库出售时，车位、车库的数量等于或者少于物业管理区域内房屋套数的，每户业主只能购买（含受附赠）一个车位、车库。

　　建设单位尚未出售并空置的车位、车库，可以向业主出售，但业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。建设单位在租售车位、车库一个月前，应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内公示拟租售车位、车库的数量、租售价格及买受人、承租人条件等，公示期不少于三十日。

　　第九十六条 车位、车库租售、附赠给业主后尚有空余的，建设单位应当首先将其出租给物业使用人；满足业主和物业使用人需求后仍有空余的，建设单位可将其作临时停车使用，也可出租给业主、物业使用人以外的其他人，但每次租赁的期限不得超过六个月。

　　第九十七条 物业的配套车位、车库尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

　　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

　　占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳车位场地使用费。

　　车位场地使用费由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。车位场地使用费扣除物业管理成本后属于全体业主共有，主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备、业主委员会运作等事项。

　　第九十八条 进入住宅小区的机动车辆应当在依法设置或者划定的车位、车库内按序停放，不得阻碍物业管理区域内的交通道路或者将车辆停放在小区消防通道口，不得损坏绿地或者妨碍其他业主使用物业。

　　物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反前款规定情形的，应当及时劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门，公安等有关部门应当及时予以处理。

　　大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

　　第九十九条 住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定在办理房屋入住手续前交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的缴存、使用、管理、监督按照国家、省和市有关规定执行。

　　房产行政主管部门每年至少一次公布住宅专项维修资金的缴存情况，接受业主的监督。

　　业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次住宅专项维修资金的支出情况，接受业主的监督。

　　第一百条 发生下列危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部位进行维修、更新、改造：

　　（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；

　　（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

　　（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

　　（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

　　第一百零一条 物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第一百零二条 物业保修期满后，物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主大会或者相关业主共同决议同意后在住宅专项维修资金列支。

　　第一百零三条 业主转让物业前应当书面通知物业服务企业，并缴清物业服务费用、住宅专项维修资金及其它应当承担的分摊费用。

　　业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。

　　第一百零四条 建设单位应当按照法律、法规规定的保修期限承担物业及其附属设施设备的保修责任，业主、物业使用人应当予以配合。

　　物业保修期届满后，全体业主共有的物业共用部位的维修责任由全体业主承担，部分共有的物业共用部位的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修由业主负责。共用部位、共用设施设备遭人为损坏的，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。

　　第一百零五条 供水、供电等专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第七章 法律责任

　　第一百零六条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

　　第一百零七条 建设单位违反本条例规定的，由房产行政主管部门按照以下规定处罚：

　　（一）违反本条例第十二条规定，提供的物业管理用房不符合使用要求的，予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款；

　　（二）违反本条例第九十五条第一款条规定，将物业配套的车位、车库出售给业主以外的其他人的，责令限期改正；逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得一倍的罚款；

　　（三）违反本条例第九十五条第三款规定，以只售不租为由拒绝向业主出租车位、车库的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款；

　　（四）违反本条例第一百零一条第一款规定，在保修期限内未承担物业及其附属设施设备的保修责任的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

　　建设单位违反本条例第十五条第一款、第九十五条规定出售车位、车库的，房产行政主管部门不予办理车位、车库产权登记手续。

　　第一百零八条 物业服务企业违反本条例规定的，由房产行政主管部门按照以下规定处罚：

　　（一）违反本条例第五十四条第一款规定，未将前期物业服务合同备案的，责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，予以通报，并处三千元以上五千元以下的罚款；

　　（二）违反本条例第五十九条规定，承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业的，责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，予以通报，并处五万元以上十万元以下的罚款；

　　（三）违反本条例第七十五条第二款规定，未每年至少一次公布物业服务资金的收支情况的，责令限期改正；逾期不改正的，处三千元以上五千元以下的罚款；

　　（四）违反本条例第八十四条规定，在接管后十五日内，未将物业服务合同连同企业情况报告书备案的，责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，予以通报，并处三千元以上五千元以下的罚款；

　　（五）违反本条例第九十条第一款规定，挪用装修保证金的，责令退回装修保证金，并处装修保证金金额一倍以上二倍以下的罚款。

　　第一百零九条 业主委员会违反本条例第三十九条规定，未按照规定办理业主委员会备案的，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正。

　　第一百一十条 业主委员会委员违反本条例第四十九条规定实施违法行为的，由市、区（县）人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百一十一条 违反本条例第九十二条第一款规定，擅自利用物业共用部位和共用设施设备经营的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以一千元以上一万元以下的罚款，对单位处以五万元以上二十万元以下的罚款。

　　第一百一十二条 业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务企业之间因物业管理服务发生纠纷的，可以向房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第一百一十三条 房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府和其他相关行政管理部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）未依照本条例规定指导业主筹备、组织召开业主大会会议的；

　　（二）对业主和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，不及时受理、依法调处的；

　　（三）发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不依法及时予以处理的；

　　（四）截留、挪用、侵占物业住宅专项维修资金等的；

　　（五）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

　　第八章 附则

　　第一百一十四条 本条例对物业管理相关事项未作规定的，按照法律、法规的有关规定执行。

　　第一百一十五条 本条例有关用语的含义是：

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　共用部位，是指物业管理区域内业主共有共用的建筑物承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）以及物业服务用房、共用设施设备用房、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层等。

　　共用设施设备，是指物业管理区域内业主共有共用的电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、供气管线、电线、供暖及空调设备、道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等（已移交专业经营单位管理、维护的专业经营设施设备及其相关管线除外）。

　　第一百一十六条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同的示范文本，由市房产行政主管部门制定。

　　第一百一十七条 业主自行管理或者聘请其他管理人管理物业的，参照本条例有关规定执行。

　　第一百一十八条 本条例自20**年12月1日起施行。