物业经理人

巴彦淖尔市物业管理办法

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巴彦淖尔市物业管理办法

  巴彦淖尔市人民政府关于印发巴彦淖尔市物业管理办法的通知

  巴政发〔20**〕76号

  各旗县区人民政府,巴彦淖尔经济技术开发区管委会,双河区管委会,市直各部门,各企事业单位:

  现将《巴彦淖尔市物业管理办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻落实。

  巴彦淖尔市人民政府

  20**年6月10日

  巴彦淖尔市物业管理办法

  第一章总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国家、自治区等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 凡在本市行政区域内从事物业管理及相关活动的,均适用本办法。

  第三条 市政府物业管理行政主管部门负责物业管理的指导、监督管理工作,履行下列职责:

  (一)组织实施本办法以及其他关于物业管理的法律、法规,执行国家关于物业管理的有关规定;

  (二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;

  (三)指导、协调各旗县区政府物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作;

  (四)本办法规定的其他职责。

  各旗县区物业行政主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作,并接受市主管部门的业务指导。

  各级发改、财政、国土、规划、民政、公安、环保、水务、人防、城管执法、工商、质量技术监督、卫生、广播电视和电业等部门及供水、供热、燃气、通讯等专业经营单位按照各自职责,依法做好物业管理有关工作。

  第四条 街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理工作制度,具体指导、监督所辖区域内的业主成立业主大会和选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。参与新建住宅小区交付使用、物业管理招投标、物业服务企业考评、旧住宅小区改造等工作。

  居民委员会、社区服务站应当协助街道办事处、镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。对未实行物业管理的区域,组织业主进行自我管理和自我服务。

  物业服务企业应当配合街道办事处、镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的,街道办事处、镇人民政府应当提请旗县区物业行政主管部门依法处理。

  第五条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理,引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业管理行业健康发展。

  第二章 业主及业主大会

  第六条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中的权利和义务按照国家、自治区物业管理有关法律、法规执行。

  第七条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本办法和管理规约的,有关业主应当承担连带责任。

  第八条 旗县区物业行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。

  配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域,由当地人民政府通过旧住宅区改造等方式组织治理,创造条件,逐步实行物业管理。

  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

  第十条 在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的,可以筹备成立业主大会。

  第十一条 同一个物业管理区域内的业主,应当在街道办事处、镇人民政府的指导、监督下,由业主代表、建设单位或物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

  筹备组人数应为5至7名单数,其中业主代表人数不得低于筹备组人数的半数,由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。

  筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。

  第十二条 筹备组应当自组成之日起三十日内在街道办事处、镇人民政府的指导、监督下,组织业主召开首次业主大会会议,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

  第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的,可以书面委托代理人参加。

  第十四条 业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行职责(经协商同意,也可选聘街道和社区工作人员为顾问)。

  业主委员会的人数由业主大会根据实际情况,按照五人至十一人的单数确定。

  业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人,副主任一人至二人。

  业主委员会主任的工作,半数以上的委员不认可时,街道办事处、镇人民政府应及时指导业主委员会对主任进行改选。

  业主委员会委员不得在本物业管理区域内物业服务企业中兼职。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向旗县区物业行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。

  第十六条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

  第十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员过半数同意。

  业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  第十八条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定,维护业主共同利益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第十九条 业主委员会每届任期不得超过五年,业主委员会任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。

  新一届业主委员会选举产生之日起十日内,原业主委员会应当在街道办事处、镇人民政府监督下将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会,并做好交接手续。

  第二十条 业主大会和业主委员会工作经费,由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用,由业主大会议事规则规定。

  第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格自行终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;(三)依法被限制人身自由的; (四)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(五)拒不履行业主义务的;(六) 年度累计缺席业主委员会会议连续三次(含三次)以上的;(七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  业主委员会委员出现空缺,依据有关规定增补。

  第二十二条 业主大会、业主委员会作出的决定有下列情形之一的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府负责调查。


经街道办事处调查核实,业主大会、业主委员会的决定确有问题,街道办事处、镇人民政府应当责令其限期改正。业主大会、业主委员会逾期仍不改正的,街道办事处、镇人民政府应当提请当地物业主管部门撤销业主大会、业主委员会的决定,并通告全体业主:

  (一)违反法律法规和政策的;

  (二)危害社区安定,损害社会公共利益的;

  (三)侵害业主合法权益的。

  (四)未按本办法第十四条规定征求业主意见或征求意见不真实的。

  第二十三条 对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会,而没有推行物业管理的物业管理区域,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以代履行业主委员会的职责,并报旗县区房产行政主管部门备案,同时在物业管理区域内予以公告。

  居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间,成立业主大会的,由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后,居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。

  第二十四条 居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间,未能选聘到物业服务企业的,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以组织实施物业管理,提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务,所发生的费用由业主共同承担。

  居民委员会、社区服务站组织实施物业管理的具体办法和收费标准由市人民政府制定,并定期向社会公布。

  第三章前期物业管理

  第二十五条 新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位必须通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经物业行政主管部门同意,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  非住宅物业的建设单位可以通过协议或者招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。

  第二十六条 建设单位应当在下列时限内完成前期物业服务企业选聘工作:

  (一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

  (二)新建现售商品房在物业销售前三十日;

  (三)非出售的新建物业在交付前九十日。

  第二十七条 建设单位应当自前期物业服务合同生效之日起十五日内报当地物业行政主管部门备案。物业行政主管部门将备案情况书面告知街道办事处或者镇人民政府。

  第二十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当在街道办事处、镇人民政府的监督下向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。

  建设单位和前期物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内持相关文件向当地物业行政主管部门办理备案手续。

  第二十九条 新建住宅小区实行物业质量保修金制度。建设单位应当在办理预销售许可证前,按照建筑安装总造价的百分之二比例,向当地物业行政主管部门设立的专门账户交存物业质量保修金。物业质量保修金的交存、使用和管理,由市物业行政主管部门会同财政部门制定具体的管理制度。

  第三十条 各级物业主管部门要建立物业服务企业综合考评制度,根据考评结果建立物业招投标企业库,未进入招投标企业库的企业不得参与物业服务项目招投标。

  未承接项目的新设立物业服务企业和本市登记备案的市外物业服务企业可参与本市物业服务投标活动。

  第三十一条 建设单位应当按照规划要求,以不低于开发建设规模千分之三的标准,并不得低于100平方米,在物业管理区域内配置物业管理用房,其中业主委员会办公用房不得低于20平方米。

  住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的地上房屋,具备供水、供电、供热、地面铺设、卫生洁具、采光等基本使用功能,不得妨碍相邻居民的正常生活。

  物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有,任何人不得改变用途、分割、转让、抵押和出租。

  第三十二条 规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

  市房产行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时,应当对物业服务用房进行核查。

  在物业项目交付时,旗县区物业行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。

  各级房屋产权交易登记部门办理所有权初始登记,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。

  第三十三条 建设单位应当将竣工验收合格,符合交付条件的房屋交付买受人,并提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋保修责任。

  第三十四条 已实施物业管理的区域更换物业服务企业的,以及未实施物业管理的区域经过整治改造具备物业管理条件的,也应依法通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。

  第四章物业服务

  第三十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

  从事物业管理的人员应当按照国家和自治区规定,取得职业资格证书。

  不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。

  第三十六条 物业服务企业享有以下权利:

  (一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理;

  (二)制定物业服务的具体措施;

  (三)按照合同约定,收取物业服务费和其他相关费用;

  (四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为;

  (五)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

  第三十七条 物业服务企业履行下列义务:

  (一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准;

  (二)接受有关行政管理部门的监督管理;

  (三)接受业主和业主委员会的监督;

  (四)重大物业管理措施提交业主委员会审议;

  (五)每半年向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;

  (六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、燃气管道设施保护、电梯安全、绿化等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并自签订之日起十五日内,由物业服务企业向物业行政主管部门备案。

  物业服务企业应当定期向物业行政主管部门申报物业管理项目手册。

  市物业行政主管部门应当提供物业服务合同示范文本和物业管理项目手册示范文本。

  第三十九条 物业服务企业应当提供以下物业服务:

  (一)共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理;

  (二)公共秩序维护、安全防范;

  (三)共有绿地养护;

  (四)物业管理区域的清扫、保洁;

  (五)物业装饰装修管理服务;

  (六)物业档案资料管理;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第四十条 物业服务企业应当建立安全巡查制度,健全安全防范措施,做好物业管理区域内安全防范工作;物业管理区域内发生安全事故时,应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业应当配合街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站等有关部门,做好相关社区管理和社区服务工作。

  第四十一条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但是不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  第四十二条 物业服务企业应当建立物业管理区域业主服务请求的统一受理、处理机制,向业主公布物业服务电话。

  物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题,应当及时处理和答复;不属于物业服务合同约定事项的,应当协调相关专业经营单位及时处理。

  第四十三条 业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的,可以向物业行政主管部门投诉,也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。

  物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的,物业行政主管部门应当责令其限期整改,并将其记入物业服务企业信用档案。

  第四十四条 住宅物业服务收费实行政府指导价;别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  政府指导价由价格主管部门会同物业行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。

  实行市场调节价的,应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,比照政府指导价,由业主和物业服务企业协商确定。

  第四十五条 物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示,并将物业行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。

  第四十六条 物业服务企业不得违反法律法规规定和物业服务合同的约定,扩大


收费范围、提高收费标准、重复收费。

  物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务费由双方约定。

  第四十七条 物业服务企业依约履行服务的,业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主不按约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以请求旗县区物业行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站调解,也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  第四十八条 物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业;决定续聘且物业服务企业接受的,在物业服务合同届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同。

  物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会,并在物业服务合同终止后的二十日内向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第二十八条规定的有关资料和物业服务用房及有关财物。因特殊原因无法向业主委员会移交或者无业主委员会的,应当向街道办事处、镇人民政府移交。

  第四十九条 新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料、物业用房和财物。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,提请辖区街道办事处、镇人民政府及当地物业主管部门解决,也可以依法提起诉讼。

  第五十条 业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当在三个月前与对方协商。协商不成的,按照物业服务合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

  第五十一条 物业服务企业收取物业服务费后,擅自撤出或者停止物业服务的,物业行政主管部门应当督促其履行合同;对不继续履行合同的,依照有关法律、法规和物业服务合同约定处理。

  物业服务企业擅自终止物业服务的,三年内不得在本市承接新的物业服务项目;物业服务企业法定代表人在三年内不得在本市从事物业管理活动。

  第五十二条 对物业服务企业实行物业服务保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时,应当按照年物业项目收费的百分之十向旗县区物业行政主管部门缴存物业服务保证金,专项用于物业服务企业擅自终止物业服务的临时接管、环境卫生、垃圾清运和影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

  物业服务保证金具体管理办法,由物业行政主管部门会同财政部门制定。

  第五十三条 物业服务企业应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防、燃气和供水、供热二次加压设施设备等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备,进行定期检查和维护,确保设施正常、安全运行,并应当委托专业机构进行维修和养护。

  电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压等设施设备的维修和更新改造费用,超过保修期的,可以从房屋专项维修资金中列支。

  第五十四条 物业行政主管部门应当建立受理物业管理投诉制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,并自受理投诉之日起十个工作日内答复投诉人。

  街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站应当对物业管理活动中的投诉进行调解。

  物业行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站应当在物业管理区域内公布受理投诉电话。

  第五十五条 物业管理实行信用管理制度。

  市物业行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制,对物业服务企业进行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案,定期进行评定,并向社会公布。

  对于评定信用等级较低的物业服务企业,物业行政主管部门应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的,由业主大会或者街道办事处、镇人民政府组织召开业主大会依法或者依据物业服务合同的规定启动物业项目退出程序,并依照相关法律法规的规定吊销或者建议相关部门吊销其资质证书。

  第五十六条 物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度,建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料,报送物业行政主管部门。

  物业服务企业应当建立物业管理档案,妥善保管相关物业资料,不得泄露业主信息,不得用于与物业管理服务无关的活动。

  第五章旧住宅小区改造与物业管理

  第五十七条 旗县区人民政府应当根据市人民政府确定的旧住宅小区改造计划,制定实施方案,并组织实施。

  各旗县区财政应当在年度预算中安排旧住宅小区的专项改造资金,专款专用。

  第五十八条 旧住宅小区改造应当统一规划、统一设计,分步实施,对供热、供水、排水、燃气、供电、通讯、有线电视等相关管网和道路、绿化、亮化等进行更新改造,调配物业服务用房,达到推行物业管理的条件。

  物业服务用房、业主委员会办公用房由旗县区人民政府调配解决。

  第五十九条 旧住宅小区改造完成后,由辖区街道办事处或者镇人民政府负责联合房产、城乡建设、公安、城市管理行政执法、市政、园林等部门建立小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等长效管理机制,并按照本条例的规定,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。

  第六十条 未列入改造计划的旧住宅小区及未推行物业管理的住宅小区,由居民委员会、社区服务站按照本条例第二十三条、第二十四条的规定,组织实施物业管理。

  第六章物业使用和维护

  第六十一条 物业管理区域不得有下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

  (三)私圈、私占、私建停车场地;

  (四)擅自设置摊点或者集贸市场;

  (五)随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;

  (六)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;

  (七)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

  (八)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

  (九)擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道,破坏安全消防标志,未经相关部门批准擅自改变消防通道;

  (十)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶;

  (十一)违反规定饲养动物;

  (十二)破坏电梯安全运行监控系统及应急呼叫系统,损毁电梯使用标志。

  (十三)破坏公共环境保护设施或者造成环境污染等其他违反法律、法规和管理规约的行为。

  第六十二条 街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站或者物业服务企业应当对物业管理区域内违反本条例第六十一条规定的行为进行巡查。发现违法行为的,应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的,应当及时向有关行政主管部门报告。

  有关行政主管部门在物业管理区域内的具体管理职责分工,按照有关法律、法规规定执行。法律、法规没有规定的,由市人民政府确定。

  第六十三条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

  第六十四条 任何单位和个人未经规划主管部门批准和业主大会同意,不得擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物,不得擅自改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗。

  第六十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑共用部位和共用设施设备,不得擅自改变用途。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意,并不得影响物业正常使用功能和业主的正常生活。经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第六十六条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足本区域内业主的需要。

  属于建设单位所有的车库出售、出租时,应当提前三十日以书面形式告知本物业管理区域全体业主,并在显著位置公示拟出售车库的数量、位置、出售价格和产权证明文件。

  第六十七条 在已经建成并交付使用的物业管理区域内,条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车,属于全体业主共有,但是不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  在物业管理区域内,占用业主共有道路、场地停放汽车的,应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途,由业主大会决定。

  业主大会决定收取占用费的,可以委托物业服务企业代为收取。收取占用费,应当单独立账,独立核算,定期公布账目,接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有,可以按照业主大会的决定使用。

  业主对汽车保管有要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  第六十八条 业主或者物业使用人装修装饰房屋前,应当将装修装饰的范围、时间等书面告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

  装修、装饰产生的建筑垃圾由业主负责清运,业主也可委托物业服务企业清运,并承担相关费用。

  第六十九条 供水、供热、燃气、通讯、有线电视等相关单位,按照法律法规和相关规定承担物业管理区域内相关管网、线路、检查井(包括井盖)到最终用户的设备设施的维修养护责任。供电部门应当承担物业管理区域内到用户用电计量装置前(包括用电计量装置)的线路维修养护责任。

  前款规定的单位因建设或者维修、养护相关设备设施等,需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  通讯、网络、有线电视等相关单位需要在物业服务区域内建设相关设备设施时,应当征得业主大会或者业主委员会的同意后,依法办理有关批准手续。物业服务企业应当协助上述单位做好相关工作。

  第七十条 业主应当按照国家有关规定交存房屋专项维修资金,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  房屋专项维修资金收取、管理和使用的具体办法,由市人民政府按照国家和自治区有关规定制定。

  第七十一条 街道办事处(镇人民政府)、住建、规划、环保、公安、消防、人防、工商、质监、行政执法等政府相关部门要按各自职能加强对物业服务监管,制订监管规章,及时处理住宅小区的违章及物业管理投诉事件。规划、住建、行政执法部门要加大对未按规划设计要求完成住宅小区配套设施建设的监管力度;住建部门要加大对住宅小区公共


配套设施质量的监督力度;公安(交警、消防)加强住宅小区治安管理,监督小区安防设施落实,同时对小区内乱停车辆堵塞消防通道、大门,占用道路停放废弃车辆等行为予以处理;行政执法、公安部门要加强对住宅小区内私搭、乱建及将房屋、车库改建为门点和小区内张贴小广告的行为严加管理;环保部门要加强对住宅小区内的噪声、油烟、废气等污染环境行为的整治工作;工商部门要加强住宅小区内非法广告和无照经营行为的管理工作;园林绿化部门要加强对小区内侵占绿地行为的监管力度;质量技术监督部门要加强电梯的安装验收、维护、年检及日常专项检查;人防部门要加强对人防工程的监管力度。

  小区内违章搭建、擅自拆改房屋(变动主体和承重结构)、增加管网设施(拆改燃气、供热管道和设施)的行为和恶意欠缴物业费的业主,物业服务企业要及时向物业管理单位、城管执法或相关部门报告,物业管理单位、城管执法部门接到报告后要依法处理,拒不限期改正配合的,房屋产权登记部门不予办理产权登记相关业务,直至依法改正为止。

  第七章违章处理

  第七十二条 建设单位、物业服务企业违反本办法的,由物业行政主管部门按照权限依据国家、自治区有关规定进行处理。

  第七十三条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规活动的,由有关部门依法处理。

  第七十四条 业主委员会违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任。

  第七十五条 物业行政主管部门或其他部门、单位及其工作人员有违法、违规行为的,由有关部门对直接负责的主管人和责任人依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章附则

  第七十六条  本办法自发布之日起30日后施行,有效期5年。

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篇2:邯郸市物业管理办法(2003年)

  邯郸市物业管理办法(20**)

  (20**年8月15日邯郸市人民政府第5次常务会议审议通过 20**年9月26日邯郸市人民政府令第103号公布 自20**年11月1日起施行)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,对市主城区内的物业管理活动直接进行管理。

  邯郸县房产行政主管部门负责本县未纳入主城区区域的物业管理活动的监督管理工作。其他各县(市)、峰峰矿区人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第二章 业主及业主大会

  第四条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法按省有关规定执行。

  第八条 住宅物业业主数量超过200人(含200)时,可按幢、单元、楼层等为单位选出代表参加业主大会。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

  只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第九条 业主筹备成立首次业主大会,应当在物业所在地房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

  筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地房产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

  业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法按照省有关规定执行。

  第十条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)决定由全体业主承担业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案;

  (六)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  第十二条 业主大会www.pmceo.com会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十三条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房产行政主管部门备案,主城区向市人民政府房产行政主管部门备案,并提供下列资料:

  (一)成立业主委员会登记申请书;

  (二)物业基本情况及业主情况;

  (三)业主委员会委员名单及基本情况;文章来源自 物业经理人

  (四)业主大会章程;

  (五)第一次业主大会决议。

  业主委员会换届或变更的,应当及时办理变更备案手续。

  第十六条 业主委员会向县级以上房产行政主管部门备案后,凭房产行政主管部门核发的刻制印章介绍信,到公安部门申请刻制业主大会、业主委员会印章。

  第十七条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会组成人员数额不低于5人,应为单数(具体人数由业主大会决定)。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  第十八条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主公约对全体业主具有约束力。

  第十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第二十条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

  第三章 前期物业管理

  第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第二十四条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模不足3万平方米的,经物业所在地的县(市、区)人民政府房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第二十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  第二十六条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第二十七条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。开发建设单位在移交住宅物业时,总建筑面积在30万平方米以下的按0.2%的比例(最低不少于30平方米),提供住宅区物业管理用房;总建筑面积在30万平方米以上的按0.15%的比例(最低不少于600平方米),提供住宅区物业管理用房,产权归全体业主所有,由物业管理企业使用。

  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  第二十八条 县(区)人民政府房产行政主管部门参与辖区内住宅物业综合验收,市主城区由市人民政府房产行政主管部门参与住宅物业综合验收。

  第四章 物业管理服务

  第二十九条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  第三十条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,必须持有关部门核发的物业管理资质证书,方可开展物业管理业务。

  市外物业管理企业进入本市从事物业管理经营活动的,需持物业管理企业资质证书(原件)等有关合法有效证件,到市房产行政主管部门备案。

  第三十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第三十二条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

  物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

  第三十三条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三十四条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第三十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。可合并和集中收费的,应当合并和集中收取。具体收费办法按有关规定执行,并在物业服务合同中约定。价格主管部门和房产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督。

  第三十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  第三十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业管理企业接受委托代收以上费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第三十八条 住宅区内的公用照明设施由物业管理企业负责维护、管理,电费由业主或物业使用人支付。

  第三十九条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十条 物业管理企业可通过劳动力市场公开招录从业人员。优先录用下岗人员的,可享受再就业有关优惠政策。

  第五章 物业的使用和维护

  第四十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第四十二条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第四十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界,负责界限以外(含计费表)的管线及设备的维修、养护。

  采用城镇集中供热的,其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。

  采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其它方式供热的,由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。

  上述部门或单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第四十四条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第四十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金的收取、使用、管理按有关规定执行。

  第四十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

  第四十七条 业主选聘物业管理企业对物业管理区域实施物业管理的,原由街道办事处、居民委员会、派出所、建设等单位管理的车棚、车位、垃圾清扫、卫生保洁、保安等管理项目,应移交给物业管理企业进行管理。

  第四十八条 环卫部门应按有关规定向产生垃圾的业主和物业使用人收取垃圾清运费,或通过签订有偿服务协议委托物业管理企业代为收取。

  第六章 法律责任

  第四十九条 违文章反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  第五十条 违反本办法的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十一条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第五十二条 违反本办法的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由房产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十三条 违反本办法的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定www.pmceo.com使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十四条 违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第五十五条 违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第五十六条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十七条 违反本办法的规定,有下列行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第五十八条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可向人民法院起诉。

  第五十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第六十条 违反本办法的规定,房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第七章 附则

  第六十一条 本办法自20**年11月1日起施行。《邯郸市城市住宅区物业管理办法》同时废止。文章来源自 物业经理人

篇3:邢台市物业管理办法(2012年)

  邢台市物业管理办法

  邢台市人民政府令[20**]8号

  《邢台市物业管理办法》已经20**年10月11日市政府第五十七次常务会议讨论通过,现予以公布,自20**年12月1日起施行。

  市 长 刘大群

  二零一二年十月十六日

  邢台市物业管理办法

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业使用、管理及其监督。

  第三条 本办法所称业主,是指房屋所有权人。

  本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条 市住房保障和房产管理局负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  县(市、区)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。

  街道办事处(乡镇人民政府)负责本行政区域内物业管理和社区建设之间的关系协调工作。

  建设、规划、物价、城管、广播电视、公安、环保、供电、供热、供水、供气等有关部门和单位,按照各自职责配合实施本办法。

  第五条 业主在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)推选业主代表,并享有被推选权;

  (七)委托代理人参加业主大会;

  (八)监督业主委员会的工作;

  (九)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (十)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (十一)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十二)法律、法规规定的其他权利。

  第六条 业主在物业管理活动中履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第七条 物业管理区域的划分应主要考虑下列因素:

  (一)业主共用供电、供热、供水、供气等设施设备;

  (二)建筑规模;

  (三)属于一个自然或封闭小区;

  (四)与社区居委会设置大体相适应。

  第八条 建设单位在房屋预出售前,应向房屋所在地的房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请,由房产行政主管部门负责组织实施物业管理区域的划分工作,并将划分结果书面告知物业管理区域所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

  第九条 一个物业管理区域全体业主组成一个业主大会。

  业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  物业管理区域内已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

  申请成立业主大会,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:

  (一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

  (二)由建设单位或者居民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人,召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

  第十条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。

  业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

  筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐。

  业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于七日。

  筹备组应自成立之日起九十日内,在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

  物业管理区域只有一个业主,或业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)决定业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案;

  (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十二条 业主大会会议可采取集体讨论的形式,也可采用书面征求意见的形式;但是,应由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会决定本办法第十一条第(五)项、第(六)项和第(七)项规定的事项,应经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力;侵害业主合法权益的,受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。

  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。经五分之一以上的业主提议,或发生重大事故、紧急事件需要及时处理时,业主委员会应组织召开临时会议。

  第十四条 召开业主大会会议,应于会议召开十五日前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议,应同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应做好业主大会会议记录。

  第十五

  条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:   (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第十六条 业主委员会应自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并提交以下资料:

  (一)成立业主委员会备案表;

  (二)物业基本情况;

  (三)业主委员会委员名单及基本情况;

  (四)管理规约和业主大会议事规则;

  (五)业主大会决议(附业主及投票权数清册);

  (六)法律、法规规定的其他资料。

  业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照前款规定重新备案。

  第十七条 业主委员会办理备案后,凭街道办事处、乡镇人民政府出具的刻制印章介绍信,到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。

  第十八条 业主委员会委员应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会成员人数由五至十一人组成,应为单数,具体人数由业主大会决定。

  业主委员会应自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议,推荐产生业主委员会主任一人、副主任一至二人。

  第十九条 管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应履行的义务,违反管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或损害社会公共利益,并对全体业主具有约束力。

  第二十条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  第二十一条 业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及规章的,物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,应责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十二条 业主大会、业主委员会应配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

  业主大会、业主委员会开展工作经费情况,应定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

  第二十三条 住宅项目的建设单位应在开工建设前制定物业管理方案,明确招聘物业服务企业进行管理、专项维修资金制度建立、物业管理用房和经营性用房的配置及前期物业管理的内容、标准、费用等事宜,并报所在地的房产行政主管部门备案。

  第二十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同可约定期限。但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十五条 建设单位应在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反临时管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应在物业销售前,将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十六条 住宅物业的建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或住宅建筑面积不足五万平方米的,经物业所在地的房产行政主管部门批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  市、县(市)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理 .

  第二十七条 通过招投标方式选聘前期物业服务企业的,建设单位应经物业所在地的市、县(市)房产行政主管部门备案后,按照以下时限完成招投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应在现售前三十日内;

  (二)预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前;

  (三)非出售的新建物业项目应在交付使用前九十日内。

  第二十八条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。

  第二十九条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。物业服务企业承接物业时,应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第三十条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。

  第三十一条 建设单位应按照物业管理区域总建筑面积的千分之三的比例(不足五十平方米的按五十平方米配置),在物业管理区域内配置物业管理办公用房。配置的物业管理办公用房应适合办公使用,不得配置地下室、车库等房屋。物业管理办公用房产权归全体业主所有,由物业服务企业使用。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理办公用房的用途。

  第三十二条 建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  第三十三条 从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格,持由市级以上资质审批部门核发的物业管理资质证书,开展物业管理活动。从事物业管理的人员应取得职业资格证书。

  外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,需持物业管理资质证书等有关合法有效证件,到物业所在地的房产行政主管部门办理备案登记手续。

  第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  第三十五条 业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

  物业服务合同应对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  物业服务企业应自物业服务合同生效之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的房产行政主管部门备案。

  物业服务合同到期一方不准备续签的,应自合同期满前九十日内通知对方。

  第三十六条 物业服务企业承接物业时,应与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应向物业服务企业移交本办法第三十条第一款规定的资料。

  物业服务合同终止时,物业服务企业应将物业管理用房和前款资料交还给业主委员会。业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。

  第三十七条 物业服务企业应按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应的法律责任。

  物业服务企业可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第三十八条 物业服务收费应遵照《邢台市物业服务收费管理实施办法》执行。县级以上价格主管部门应会同同级房产行政主管部门,加强对物业服务收费的监督管理。

  第三十九条 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  第四十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应直接向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收以上费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应及时制止,并向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应对违法行为依法予以制止或处理。

  第四十二条 物业服务企业应协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。

  第四十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。   物业使用人违反本办法和管理规约的规定,有关业主应承担连带责任。

  第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应提请业主大会同意后,由业主依法办理有关手续。

  第四十五条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第四十六条 建设单位销售物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。

  物业交付前,参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业运营单位意见。建设单位应按照有关规定将物业管理区域内验收合格的共用设施设备及相关管线移交给相关专业运营单位负责管理,相关专业单位应当及时接管。验收不合格的,相关专业运营单位应出具限期整改意见,建设单位应按要求及时整改,整改合格后,交付相关专业运营单位接管。有关共用设施设备及相关管线未移交相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。物业交付时,建设单位应当将有关共用设施设备及相关管线移交相关专业单位管理的情况予以公示。

  相关专业运营单位接管后,应当及时做好共用设施设备及相关管线的维修、更新和养护,确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。

  相关专业运营单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。

  本办法施行前已经交付使用的物业,其有关共用设施设备的交接管理办法,由市人民政府另行规定。

  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任,所产生的费用按照有关规定在成本中列支。

  前款规定的单位因维修、养护、更新等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当提前告知物业服务企业同时办理相关手续,并及时恢复原状。

  第四十七条 业主需要装饰装修房屋的,应在装饰装修开工前与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,物业服务企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金具体管理办法按有关规定执行。

  第四十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。

  第五十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应及时维修养护,有关业主应给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第五十一条 市、县(市、区)房产行政主管部门、街道办事处、居民委员会应建立健全投诉、举报制度,公布投诉、举报电话,在接到投诉、举报后及时处理,并将处理结果通知投诉、举报人。重大事件应及时向上级有关部门汇报。

  第五十二条 违反本办法规定的,由物业所在地的市、县(市)房产行政主管部门给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,可并处十万元以下的罚款;

  (二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的,处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (三)建设单位、物业服务企业不移交有关资料的,责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款;

  (四)未取得资质证书从事物业管理的,没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;以欺骗手段取得资质证书的,依照本项规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;

  (五)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,责令停止违法行为,处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (六)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (七)挪用专项维修资金的,由物业所在地的房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可并处挪用数额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任;

  (八)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款;

  (九)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;

  (十)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途,占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益及利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,责令限期改正,给予警告;个人有以上行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有以上行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十三条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可向人民法院起诉。

  第五十四条 业主以业主大会或业主委员会的名义,从事违法活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可自接到行政处罚决定书之日起六十日内向作出行政处罚决定部门的上一级主管部门或同级人民政府申请行政复议;也可在三个月内直接向人民法院提起行政诉讼。

  第五十六条 房产行政主管部门或其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或其他好处,不依法履行监督管理职责,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第五十七条 本办法自20**年12月1日起施行,有效期五年。20**年4月2日公布的《邢台市物业管理办法》(市政府令〔20**〕第1号)同时废止。

篇4:资兴市住宅区物业管理办法(2019)

本文提要:本办法适用于资兴市所辖行政区域内住宅区的物业管理。房地产开发住宅区,必须按本办法实行物业管理。其它各类住宅区,应逐步推行物业管理。第三条 本办法所称住宅区是指以住宅为主体......

各乡、镇人民政府,街道办事处,市直机关各单位,市属企事业各单位:
《资兴市住宅区物业管理办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
二OO七年一月二十二日
资兴市住宅区物业管理试行办法(20**)
第一章 总 则
第一条 为规范我市城市住宅区物业管理,保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保护安全、文明、舒适的居住环境,根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和《郴州市住宅区物业管理办法》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于资兴市所辖行政区域内住宅区的物业管理。
房地产开发住宅区,必须按本办法实行物业管理。其它各类住宅区,应逐步推行物业管理。
第三条 本办法所称住宅区是指以住宅为主体,并设有相应配套公用设施、设备、公共场地及非住宅房屋的居住区(含住宅组团)。具体住宅区区域范围由市房产行政管理部门会同有关单位按照住宅与公共设施的相关情况划定。
本办法所称物业是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理是指物业管理企业接受业主或使用人委托,依照合同约定,对物业管理区域内的房屋及相配套的共用的设施、设备的维修、养护、管理,并提供相关服务的活动。
本办法所称的业主是指住宅区内各类房屋的所有权人。
本办法所称的使用人是指住宅区房屋的承租人和其他非业主使用人。
本办法所称物业管理企业是指取得物业管理资质,根据物业管理合同进行专业服务的企业法人。
第四条 住宅区业主在物业管理活动中,有行使业主公约和物业管理服务合同规定的权利,并有合理使用房屋和公用设施,维护住宅区公共秩序的义务。(www.pmceo.com)
房屋使用人经业主书面授权,在授权范围内代表业主行使权利,履行相应的义务。
第五条 市房产管理部门是本行政区域内物业管理主管部门,负责对本行政区域内住宅区物业管理及其相关活动的监督、指导和管理。
住宅区所在地街道办事处、镇人民政府应当参与、配合物业管理主管部门做好辖区内住宅区物业管理的监督检查和组织协调工作。
第二章 业主组织
第六条 住宅区应当依照本办法规定,以本住宅区的全体业主组成业主大会。住宅区较大、业主人较多的,可以一栋、一单元或一层楼宇为单位,按比例推选业主代表组成住宅区的业主代表大会。业主大会或业主代表大会(以下统称业主会)选举产生业主委员会。
业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,业主委员会是业主会的办事机构。
第七条 业主会履行下列职责:
(一)制定业主会章程和业主公约;
(二)选举、罢免业主委员会成员,监督业主委员会的工作;
(三)审查物业管理服务合同草案;
(四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;
(五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法;
(六)决定物业管理的其他重大事项。
第八条 住宅区应当制定业主公约。业主公约经本住宅区业主会通过后生效。
业主会通过的业主公约和作出的决议,对物业管理区域内全体业主具有约束力,业主会的民事责任由全体业主共同承担。
第九条 业主会应当有过半数业主或业主代表出席才能举行。业主可委托代理人出席业主会。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主会作出的决定,应当经全体业主过半数或者全体业主代表达半数通过方能有效。
第十条 住宅区已交付业主使用,且入住率达60%以上时,由物业管理主管部门会同所在地乡镇(街道办事处)、开发建设单位召开第一次业主会,选举产生业主委员会。以后的业主会由业主委员会负责召开,每年至少召开一次。
经住宅区20%以上的业主或业主代表提议,业主委员会应于接到该项提议后15日内,就其所提议题召开业主会。
第十一条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列文件报所在地物业管理主管部门备案:
(一)业主委员会委员名单;
(二)业主委员会章程。
第十二条 业主委员会由5人以上单数组成,委员一般由业主担任,也可聘请所在地街道社区(居委会)的人员担任。其中业主委员不得少于业主委员会委员总数的三分之二。
业主委员会委员应当由热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力和必要的工作时间的人员担任。
第十三条 业主委员会履行下列职责:
(一)组织召开业主会;
(二)根据业主会的书面授权,采取招标投标等方式选聘物业管理企业,并负责与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同;
(三)监督物业维修基金的使用;
(四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议;
(五)督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同;
(六)业主会赋予的其他职责。
第三章 物业管理企业
第十四条 从事物业管理的企业应当自领取

营业执照之日起30日内,将营业执照复印件和企业章程报企业所在地物业管理主管部门备案。
第十五条 物业管理企业承接物业管理业务,应当与业主或业主委员会签订物业管理服务合同,无特别约定的,应使用省建设行政主管部门统一印制的推荐合同文本。
物业管理合同签订后20日内,业主委员会应将合同书副本报所在地的物业管理主管部门备案。
第十六条 物业管理企业享有下列权利:
(一)根据法律法规和物业管理服务合同,拟订物业管理制度;
(二)依照物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用;
(三)选择专营企业承担专项经营服务业务;
(四)制止违反物业管理制度的行为;
(五)法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。
第十七条 物业管理企业应当履行下列义务:
(一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;
(二)接受业主、使用人、业主委员会的监督;
(三)接受其业务活动所在地人民政府有关行政管理部门的监督管理;
(四)法律、法规规定的其他义务。
第四章 物业管理服务
第十八条 自出售住宅区房屋之日起,至该住宅区业主委员会成立之日止,开发建设单位应当承担本住宅区前期物业管理职责,自行或者委托物业管理企业进行管理,物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。
物业管理区域内未出售的房屋,其物业管理服务费用由物业出售单位承担。
第十九条 物业出售单位在移交住宅区时,应按住宅区总建筑面积的千分之三至千分之五的比例提供物业管理用房,其费用列入开发建设成本,产权归全体业主共同所有。此房屋在作住宅区规划时;即应一并考虑,同时建设。
第二十条 物业出售单位应当在业主委员成立之日起15日内向业主委员会移交下列物业资料;
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,共用设施竣工图等竣工验收资料;
(二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料;
(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
第二十一条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定:
(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施物业管理;
(二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人;
(三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金,6个月公布一次物业维修基金的使用情况;
(四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作;
(五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时,按照物业管理服务合同的约定及时进行维修;
(六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;
(七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善服务措施;
(八)发现违反本办法或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,必要时向业主委员会或者有关部门报告;
(九)不得擅自改变物业管理区域内的设施;
(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。
第二十二条 确定物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、公平以及物业管理服务内容、服务质量适应的原则。
物价部门应会同物业管理主管部门加强对物业管理服务收费的管理、监督和指导。
物业管理服务收费实行明码标价,收费项目、标准及缴纳使用情况应当定期向住宅区居民公布。
第二十三条 物业管理费用由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳;业主与使用人约定由使用人交纳的,从其约定,但业主负最终交纳责任。
第二十四条 物业管理企业为业主、使用人提供物业管理服务合同约定范围以外的其他有偿服务事项需征得业主、使用人的同意。
第二十五条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起15日内,向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。www.pmceo.com
第二十六条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;高层建筑供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理由供水企业负责;供电线路、消防等公共设施的维护,分别由供电、消防等单位负责。
业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的,物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。
第二十七条 物业管理企业可以根据自愿、有偿原则,按政府定价或政府指导价接受水、电、气、热、通信、有线电视等公众管理服务单位的委托,代收有关服务性收费。物业管理企业为业主、使用人提供其他特约服务的,由双方协商定价。
第五章 物业使用与维修
第二十八条 住宅区域内的物业使用过程中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌;
(二)擅自改变房屋的使用性质;
(三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施;
(四)违章搭建建筑物、构筑物;
(五)违反规定设置摊点、集贸市场;
(六)乱倒垃圾、杂物,向门窗外抛物;
(七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写;

(八)排放有毒有害物质,放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声;
(九)法律、法规规定及有关行政管理部门依法明令禁止的其他行为。
第二十九条 业主需改变房屋结构、外貌或房屋使用性质的,应经业主委员会同意并报请有关部门批准后方可进行施工。对邻户造成影响的还须经邻户同意。
第三十条 业主或者使用人装修房屋时,物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。
第三十一条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时,有关业主、使用人应当予以配合。不得无礼阻挠,因修缮造成邻户损失的,责任人应予以修复或赔偿。
第三十二条 因物业维修或者公共利益等特殊情况需临时占用、挖掘物业管理区域内的公用设施部位时,应当与业主委员会协商,并在限期内恢复原状。
第三十三条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的,应当在征求相关业主的意见,经业主委会书面同意后,按照有关法律、法规规定办理相关手续,并与业主委员会签订协议,支付场地租金。
按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。
第三十四条 物业管理实施房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照国家和省、市有关规定执行。
第三十五条 维修基金属于业主共同所有,不计入住宅销售收入,专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第三十六条 维修基金应当在银行专户存储,专款专用。维修基金闲置时,除可用于购买国债或者法律法规可以使用的其他范围外,严禁挪作他用。
前期物业管理期间,不得使用维修基金。
第三十七条 维修基金的使用应由物业管理企业提出年度计划,经业主会审定后,由物业管理主管部门从为其他代管的维修基金中核拨。
第三十八条 维修基金明细账应当单幢住宅设置,按户核算。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。
第三十九条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后,物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。
保修期届满后,物业管理区域内共用设施维修、更新的费用,由全体业主按房屋的建筑面积分摊;房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用,由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。
保修期届满后,房屋自用部位、自用设备的维修费用,由业主承担。
第六章 法律责任
第四十条 业主、使用人违反业主公约,应当承担相应的民事责任。对违反物业管理服务合同造成他人安全或利益受到侵害的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向郴州仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第四十一条 开发建设单位违反本办法第十九条、第二十条、第三十六条规定的,由市房产行政主管部门责令限期改正,并可依据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第三十五条规定,并处五千元以上五万元以下的罚款。
第四十二条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的,由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。
第四十三条 物业管理主管部门应当建立投诉方受理制度,及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本办法规定行为的投诉。(www.pmceo.com)
第四十四条 物业管理部门工作人员玩忽职守、弄虚作假、以权谋私的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条 维修基金代管单位违反本办法规定,挪用维修基金或造成维修基金损失的,由同级政府按有关规定进行处理,并追究直接责任人员和领导人员的行政责任;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十六条 写字楼、商住楼等物业管理可参照本办法执行。
第四十七条 本办法由资兴市房产管理局负责解释。
第四十八条 本办法自发布之日起实施

篇5:邵阳市物业管理办法

本文提要:本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。......

市政发[20**]9号
邵阳市人民政府关于颁发《邵阳市物业管理办法》 《邵阳市物业专项维修资金管理办法》 和《邵阳市物业管理招标投标暂行办法》的通知
各县、市、区人民政府,市直机关各单位,各人民团体,市属及在邵部、省属企事业单位:
《邵阳市物业管理办法》、《邵阳市物业专项维修资金管理办法》和《邵阳市物业管理招标投标暂行办法》已经市人民政府研究同意,现予颁发,请遵照执行。
二〇〇六年四月二十六日
邵阳市物业管理办法
第一章总则
第一条 为规范我市物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称物业,是指房屋及与之相关的配套设施设备和场地。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
第四条 全市城镇规划区范围内的住宅www.pmceo.com、非住宅要逐步实行社会化物业管理。
五条 市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理。
发改委、建设、规划、公安、城管、劳动保障、物价、工商、税务、环卫、供电、供水、电信、广播电视等有关部门和物业所在地的社区,应按照各自的职责,积极配合,共同促进我市物业管理行业规范健康发展。
第二章业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有下列权利:
一按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
二提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
三提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
四参加业主大会会议,行使投票权;
五选举业主委员会委员,并享有被选举权;
六监督业主委员会的工作;
七监督物业管理企业履行物业服务合同;
八对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
九监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
十法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
一遵守业主公约、业主大会议事规则;
二遵守物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
四按照国家有关规定交纳专项维修资金;
五按时交纳物业服务费用;
六法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域是指物业管理活动的服务范围。
市本级规划区范围内的物业管理区域,由市人民政府房地产行政主管部门会同规划、国土等职能部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素予以确定。
县(市)城镇的物业管理区域,由县(市)人民政府房地产行政主管部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,会同相关部门予以确定。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
在同一物业管理区域只有一个业主或业主人数较少(20户以下)且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业交付使用的建筑面积达60%以上的,或入住率达50%以上的,或者交付使用的建筑面积不足60%但使用已超过2年的,在实施物业管理时,都应依照本办法的规定成立业主大会。
对在建的住宅、非住宅,业主要求成立业主大会的,应当由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,并在物业所在地市、县(市)人民政府房地产行政主管部门和社区(乡镇人民政府)的指导下,开展业主大会成立的筹备和业主大会的成立工作。
第十条 业主大会履行下列职责:
一制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
二选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
三选聘、解聘物业管理企业;
四决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
五制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
六法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十一条 业主大会自成立之日起20日内,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
业主在首次业主大会会议上的有效投票权数的确定,由业主在首次业主大会的议事规则中予以明确。
第十二条 业主大会会议分为临时会议和定期会议。经20%以上的业主提议,或者经物业管理区域内拥有30%以上物业投票权数的业主提议,应当召开业主大会临时会议,业主委员会在接到提议后15天内应当就提议召开临时业主大会。业主大会的定期会议一般为一年一次,也可按照业主大会议事规则的规定召开。
召开业主大会应当有物业管理区域内1/2以上持有投票权的业主参加。业主大会决定的事项应当以出席业主大会的业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过。
业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托证明。
第十三条 业主大会在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力,业主大会的决定产生的民事责任由全体业主共同承担。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:
一召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
二代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
三及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
四监督业主公约的实施;
五业主大会赋予的其他

职责。
第十五条 业主委员会由主任、副主任、委员组成,业主委员会成员为7—9名,设主任1名,副主任2名,委员5—7名。业主委员会成员任期五年,期间因特殊原因,可通过业主大会或业主委员会决定增补。主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员应符合以下条件:
一是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
二遵守国家有关法律、法规、规章;
三遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;
四热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有业主公信力;
五具备必要的工作时间。
业主大会、业主委员会的办公经费和业主委员会的主任、副主任及委员的工作津贴,由全体业主和物业管理企业共同承担,承担的比例由业主大会与物业管理企业协商确定。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会、业主委员会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约以及业主委员会主任、副主任和委员名单等材料报物业所在地的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门备案。
前款规定的备案事项发生变更的,应当在30日内向物业所在地的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门备案。
业主大会、业主委员会因故需解散的,应在解散当日停止工作,并将该物业管理区域的相关资料、印章等移交物业所在地市、县(市)人民政府房地产行政主管部门,封存保管。
第十七条 通过业主大会产生的业主公约,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定,全体业主应共同遵守。
第十八条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序等事项作出规定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第三章前期物业管理
第二十条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位应通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,对其实施前期物业管理。投标人少于3个,或物业管理面积规模较小(住宅5000平方米以下、非住宅2000平方米以下)的,经物业所在地的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门批准,可采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
前期物业管理招标投标的具体实施按《邵阳市物业管理招标投标办法》执行。
建设单位和物业管理企业应结合前期物业管理项目的实际,参照建设部《前期物业服务合同》(示范文本)的内容签订前期物业服务合同书。
第二十一条 建设单位在预售物业之前,应当结合所建物业的实际,参照建设部《业主临时公约》(示范文本)的内容,制定出业主临时公约。业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
在业主成立业主大会通过的业主公约生效后,业主临时公约即行失效。
第二十二条 物业建设单位结合所建物业的实际参照建设部《业主临时公约》(示范文本)、《前期物业服务合同书》(示范文本)的内容所制定的“业主临时公约”、“物业买受人对遵守业主临时公约的承诺书”及与物业管理企业签订的“前期物业服务合同书”,是物业交易档案中必备资料,在物业销售前应将其内容明示物业买受人。否则,市、县(市)人民政府相关部门有权予以拒办商品房预售许可证和房屋产权发证手续。
第二十三条 前期物业服务合同可以约定期限,但是期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同应随之终止。
第二十四条 建设单位应按物业总建筑面积的3—5‰提供物业管理用房。其费用列入开发建设成本,产权属全体业主所有。
物业管理用房是物业管理区域内开展物业管理活动的特定用房,包括物业管理办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房等。物业管理用房由物业管理企业无偿使用,任何单位和个人不得擅自占用、买卖、抵押或改作他用。
新建物业在规划设计时,建设单位应就物业管理用房及必要的物业管理配套设施制定实施方案,并报需建物业所在地市、县(市)人民政府房地产行政主管部门。
第二十五条 建设单位应在业主委员会成立后30日内,向业主委员会移交物业管理用房。
第二十六条 物业的共用部位、共用设施设备属全体业主所有。
第二十七条 实施前期物业管理,建设单位应按照有关规定向物业管理企业办理移交手续。
第二十八条 前期物业服务合同终止时,物业管理企业应按照有关规定,向业主委员会办理物业管理移交手续。
第二十九条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章物业管理服务
第三十条 从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格和国家规定的物业管理资质。物业管理企业应当在开展物业管理活动之前,持有关文件和资料按有关规定申请办理物业管理资质。
第三十一条 从事物业管理活动的人员应按照国家的有关规定,取得职业资格证书。
第三十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十三条 业主委员会应与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
物业服务合同应约定以下主要内容:
一当事人和物业的基本情况;
二双方的权利义务;
三物业管理服务事项和服务质量要求;
四物业服务费的标准和收取办法;
五物业管理服务用房的使用、管理;
六物业专项维修资金的归集、管理和使用;
七合同的有效期限、合同终止和解除的约定;
八违约责任及解决纠纷的途径;
九双方当事人约定的其他事项。
第三十四条 物业管理企业在物业管理活动中具有以下权利:
一依据有关法律法规的规定及物业服务合同、业主公约的约定,对物业管理区域提供有偿的物业服务,制定物业服务项目的企业内部管理规章制度;
二按照有关规定和物业服务合同收取物业管理费用。
三劝阻、制止物业管理区域内损害物业、妨碍物业管理及对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,并有权向有关职能部门予以反映。
四选聘专营公司或聘用专业人员承担部分专项物业维修和养护等服务业务。
第三十五条 物业管理企业在物业管理活动中应履行下列义务:
一为业主、物业使用人提供服务,注重社会效益和环境效益;
二依照法律法规和本办法的规定从事物业管理经营服务活动;
三履行物业管理服务合同,对业主或使用人委托管理的物业共用部位、设施设备进行维护、修缮,承担物业管理区域内的绿化维护、清扫保洁及业主和物业使用人日常生活必需的便民服务,协助维护物业管理区域内的社会治安;
四接受业主、业主大会、业主委员会的监督;
五制定物业维修方案;
六接受物业管理部门和其他有关行政管理部门的监督检查;
七法律法规规定的其他义务。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定的,应当承担相应的法律责任。
第三十七条 物业服务收费按有关规定执行。
物业产权发生转移或使用人发生改变的,业主或物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十八条 物业管理企业在物业服务活动中,不能向业主收取水费、电费、有线电视费、煤气费、供热(冷)费、计划生育处罚费、环境卫生费、绿化管理费、消防管理费、通讯费等。
但前款所指的有关部门可以根据自愿有偿的原则委托物业管理企业代收有关费用,并按约定支付代收手续费。代收手续费比例不超过5%。
物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十九条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但业主负有连带交纳责任。
业主与物业使用人的约定不得违反法律法规和业主公约的有关规定。
实施前期物业管理的及已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业的物业服务费用,由建设单位向物业管理企业交纳。
已办理物业产权及入住手续的物业,因业主自身原因未入住的,物业服务费用由业主交纳。
第四十条 物业管理企业承接或终止物业服务合同时,应与业主委员会(或物业建设单位)按照有关规定办理物业验收交接手续。
第四十一条 业主大会应当在物业服务合同期满前30日书面通知物业管理企业,决定是否续约或者另行选聘物业管理企业等事项。
物业管理企业在接到解聘通知书后,应当在15日内退出该物业

管理区域,并向业主委员会按照有关规定办理好移交手续。
第四十二条 市、县(市)人民政府房地产行政主管部门应当及时受理并协调处理业主委员会、业主、物业使用人及物业管理企业、物业建设单位对违反物业管理有关规定的投诉,属于其他部门职责的,房地产行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。
投诉办理程序按物业管理行业投诉办理程序的有关规定办理。
第四十三条 有关行政管理部门在接到物业建设单位、物业管理企业、业主、业主委员会及物业使用人的投诉后,应当依法对违法、违规行为予以制止并依法查处。
第四十四条 物业管理是属微利性服务行业,可享受国家、省、市对发展第三产业的有关优惠政策。社会有关方面应积极采取措施支持其发展。
第五章物业的使用与维护
第四十五条 物业使用中禁止下列行为:
一损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;
二占用或损坏物业共用部位、共用设备设施,擅自移动共用设备;
三违章搭建建筑物、构筑物;
四侵占绿地,毁坏花草树木及绿化设施;
五随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
六放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;
七乱设摊点;
八擅自在物业共用部位或者场所悬挂、张贴、涂写、刻画;
九利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
十法律、法规及业主临时公约、业主公约禁止的其他行为。
第四十六条 物业管理区域内按规划建设的公共用建筑和设施、场地,业主委员会及物业管理企业一致认为确需改变其用途的,必须依法到有关职能部门办理有关手续获准后,方可进行。
第四十七条 业主、业主委员会、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地及共用设施设备。
业主、业主委员会、物业管理企业确需临时占用、挖掘的,必须经业主委员会、物业管理企业一致同意,并规定临时占用期限、挖掘恢复期限及要求。
第四十八条 供水、供电、供气、供热(冷)、消防、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的安装、维修、养护的责任。
前款规定的相关部门和单位因安装、维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当告知业主委员会和物业管理企业,并在规定的限期内按原状予以恢复。
前款规定的相关部门和单位委托物业管理企业代为维护的,应支付维护成本费及劳务人员工资。
第四十九条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;高层建筑楼供水泵房总计费水表以外(含水表)和多层建筑楼外自来水表井以外(含水表井)的供水管线及设备的维修管理,由供水企业负责。
第五十条 业主或者物业使用人需装饰装修房屋时,应与物业管理区域内的物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。房屋装饰装修服务协议应根据房屋装饰装修的具体情况按照物业管理区域内房屋装饰装修服务的有关规定予以签订,物业管理企业应按照房屋装饰装修服务协议实施管理。
第五十一条 物业出租的,业主应与承租人按照物业出租的有关规定签订物业出租协议书,并将物业承租人、出租期限、物业服务费的交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第五十二条 城镇物业共用部位、共用设施设备的维修实行专项维修资金管理制度。凡本市所辖各城市规划区、建制镇和工矿区范围内两个以上产权人的住宅、非住宅或与住宅楼结构相连的非住宅,或住宅小区内单幢的住宅、非住宅,均应按国家的有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。
第五十三条 我市物业维修资金归集管理和使用的具体实施办法按《邵阳市物业专项维修资金管理办法》执行。
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备和场地进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意,并按照规定办理有关手续,所获得的收益应当主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第六章法律责任
第五十五条 物业建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下罚款。
第五十六条 建设单位擅自处分属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十七条 不按规定要求移交有关资料的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十八条 未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第五十九条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十一条 挪用物业专项维修资金的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用物业专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人的刑事责任。
第六十二条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房或擅自处置物业管理用房的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十三条 未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十四条 有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
一擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
二擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
三擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十五条 业主、物业使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业服务费的,物业管理企业可按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第六十七条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任(www.pmceo.com);尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第六十八条 违反本办法第四十五条规定的,物业管理企业应当予以制止,责令限期改正;造成损失的,依法予以赔偿;拒不改正的,物业管理企业应当报告物业所在地市、县(市)人民政府房地产行政主管部门,由市、县(市)人民政府房地产行政主管部门或者有关行政主管部门依法处理。
第六十九条 业主大会作出的决定违反国家物业管理的有关规定或本办法或者侵害社会公共利益的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主委员会违反本办法开展活动或者不履行职责的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止活动,并进行整改。
第七章附则
第七十条 本办法由市

房产局负责解释。
第七十一条 本办法自20**年7月1日起施行,《邵阳市住宅区物业管理暂行办法》(市政发〔1999〕14号)同时废止

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