篇2：呼和浩特市物业管理用房管理办法

本文提要：多层住宅小区建筑规模在5 万平方米以上,高层住宅小区建筑规模在10平方米以上的,应当配备独立坐落的物业管理用房.高层住宅小区建筑规模在10平方米以下且物业管理用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道......

篇3：内蒙古自治区物业管理企业资质管理办法(2019)

本文提要：内蒙古自治区人民政府建设行政主管部门负责二、三、四级物业管理企业资质管理,并颁发相应等级的资质证书。 各盟行政公署、市人民政府房地产主管部门负责物业管理企业资质初审和日常管理......

第一条 为了加强对物业管理企业的资质管理,规范自治区物业管理市场秩序,提高物业管理服务水平,根据《内蒙古自治区物业管理条例》,制定本办法。
第二条 在内蒙古自治区行政区划内申请物业管理企业资质,实施对物业管理企业资质管理,适用本办法。
本办法所称物业管理企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。
第三条 物业管理企业资质等级分为一、二、三、四级。
第四条 国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质管理,并颁发一级物业管理企业资质证书。
内蒙古自治区人民政府建设行政主管部门负责二、三、四级物业管理企业资质管理,并颁发相应等级的资质证书。
各盟行政公署、市人民政府房地产主管部门负责物业管理企业资质初审和日常管理。
第五条 各资质等级物业管理企业的条件如下:
(一)一级资质:
1.注册资本人民币500万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
(二)二级资质:
1.注册资本人民币80万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于15人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,有职业资格的物业管理专业人员不少于8人;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积不低于30万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,认真执行物业管理项目手册网络管理系统,有良好的经营管理业绩。(物业经理人:www.pmceo.com)
(三)三级资质:
1.注册资本人民币50万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于8人。其中,具有中级以上职称的人员不少于3人,工程、财务负责人具有相应专业中级以上职称,有职业资格的物业管理专业人员不少于5人;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理各类物业的房屋建筑面积不低于15万平方米;
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,认真执行物业管理项目手册网络管理系统。
(四)四级资质:
1.注册资本人民币30万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人。其中,工程业务负责人具有相应专业中级以上职称,有职业资格的物业管理专业人员不少于3人;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.有委托的物业管理项目;
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。
第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,或者申请升级的物业管理企业持下列文件向工商注册所在地的盟行政公署、市人民政府房地产主管部门申请资质初审:
(一)物业管理企业资质申报表;
(二)营业执照;
(三)资质证书正、副本(申请升级的企业应当提供);
(四)企业章程复印件;
(五)验资证明;
(六)企业法定代表人和股东的身份证明、职业证明;
(七)物业管理专业人员的职业资格证书、劳动合同的复印件和职业证明,管理和技术人员的职称证书、劳动合同的复印件、职业证明;
(八)物业管理委托合同复印件;
(九)物业管理项目手册材料(申请升级的企业应当提供);
(十)固定办公场所证明复印件;
(十一)自治区建设行政主管部门要求提供的其他材料。
各盟市房地产行政主管部门应当审核企业申报材料中复印件的原件,并在复印件上加盖核验章。
第七条 各盟市房地产行政主管部门应当对新设立或者申请升级的物业管理企业资质申报材料进行初审,并将初审合格的报自治区建设行政主管部门进行审批。自治区建设行政主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内,对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;申报一级资质的,自治区建设主管部门进行初审,审查合格的报国务院建设主管部门批准。
第八条 一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
四级资质物业管理企业可以承接本盟市范围内10万平方米以下住宅项目的物业管理服务。
第九条 资质证书分为正本和副本,由国务院建设主管部门统一印制,正、副本具有同等法律效力。
第十条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
企业遗失资质证书,应当在新闻媒体上声明后,方可申请补领。
第十一条 企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新核定资质等级。
第十二条 企业的名称、法定代表人、注册地址、出资人和管理、技术负责人等事项发生变更的,应当在办理变更手续后30日内,持下列文件到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
(一)变更企业名称
1.书面申请;
2.已变更的企业营业执照副本原件、复印件;
3.股东决议;
4.章程修正案。
(二)变更注册地址
1.书面申请;
2.已经变更的企业营业执照副本原件、复印件。
(三)变更法定代表人
1.书面申请;
2.已变更的企业营业执照副本原件、复印件;
3.任职文件;
4.股东决议;
5.职业证明;
6.如果股份发生变化,应当提交股权转让协议、股东决议、章程修正案、会计师事务所出具的股权转让报告。
(四)变更出资人
1.书面申请;
2.股东决议;
3.股权转让协议;
4.章程修正案;
5.新出资人职业证明;
6.会计师事务所出具的股权转让报告。

20**年7月23日印发

篇4：乌兰察布市住宅小区物业管理办法

　　乌兰察布市住建委

　　乌兰察布市住宅小区物业管理办法(20**试行）

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范和促进本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 乌兰察布市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条 乌兰察布市人民政府建设行政主管部门所属乌兰察布市物业管理办公室（以下简称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　旗县市区人民政府建设（房产）行政主管部门组建物业管理办公室（以下简称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　各级建设、规划、财政、环保、工商、林业（园林）、公安、税务、民政、广播电视、质量技术监督、发改委、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。

　　第四条 街道办事处和乡（镇）人民政府（以下统称街道办事处）要配备专兼职工作人员负责协调、指导物业管理工作，社区也要明确具体人员做好物业管理的协调、指导工作。

　　第五条 各旗县市区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。

　　第七条 街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组，业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

　　（一）确定业主身份；

　　（二）拟定业主大会议事规则草案；

　　（三）拟定业主管理规约草案；

　　（四）拟定业主委员会委员的选举产生办法草案；

　　（五）组织召开首次业主大会和其它所需的工作。

　　筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。

　　第八条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给业主大会筹备组使用。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

　　第九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

　　业主委员会应在选举产生之日起15日内向物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起15日内办理备案变更手续。

　　第十条 物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第十一条 业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。

　　第十二条 业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第十四条、第十五条、第十六条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。

　　第十三条 业主委员会应当在每年3月底前通过会议、公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第十四条 对业主委员会主任的工作，百分之六十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织业主委员会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道办事处监督、指导物业企业的服务行为。

　　第十五条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经三分之一以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格：

　　（一）不履行委员职责义务，情节严重且拒不改正；

　　（二）收受物业企业提供的利益或者报酬；

　　（三）为物业企业承揽、介绍相关业务；

　　（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其它利益；

　　（五）其它侵害业主合法权益的行为。

　　业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

　　第十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　（一）不再是本物业管理区域的业主；

　　（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力；

　　（三）向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

　　（四）被司法机关依法追究刑事责任。

　　第十七条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支；没有收益的小区，其经费由全体业主分担，由业主委员会收取和管理。具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

　　第三章 前期物业管理

　　第十八条 新建住宅项目开发建设单位在办理施工图审查前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《公共服务设施设备、环境建设承诺书》。

　　第十九条 建设单位在办理建设工程施工许可证和商品房预售许可证以前，须完成前期物业招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则组织招投标，招标投标单位经过物业主管部门资格预审合格后，方可实施招投标。

　　建设单位为前期物业招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业企业。

　　第二十条 中标的物业企业向物业主管部门抵押物业接管保证金后，公共资源交易中心方可发放中标通知书，并到物业主管部门备案。建设单位选聘物业企业后，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　物业企业接管项目分别按下列标准抵押接管保证金：

　　1. 建筑面积2万平方米以下项目5万元。

　　2. 建筑面积2万-5万平方米项目10万元。

　　3. 建筑面积5万-10万平方米项目15万元。

　　4. 建筑面积10万-20万平方米项目20万元。

　　5. 建筑面积20万-30万平方米项目25万元。

　　6. 建筑面积30万-40万平方米项目30万元。

　　7. 建筑面积40万-60万平方米项目40万元。

　　8. 建筑面积60万平方米以上项目50万元。

　　上款物业接管保证金在物业企业（乙方）合法退出物业管理项目，并与签署物业服务合同的单位（甲方：开发建设单位或业主委员会）办理完毕物业交接手续后全额返还；如属物业企业责任造成该项目物业及相关档案资料损失的，将在物业主管部门监督下，由甲方使用该保证金弥补物业企业所造成的损失，不足部分再由甲方向物业企业追缴，结余部分退还物业企业。

　　前期物业服务合同可以约定期限，期限内，合同双方

　　第二十一条 新建项目竣工验收前，建设单位到物业主管部门办理公共服务设施配套建设评价验收，未达标的，需按住宅项目建筑面积20元/平方米标准向物业主管部门抵押保证金。在评价验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已中标的物业企业作为公共服务设施配套建设专项资金。

　　第二十二条 建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业企业支付前期物业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前期物业管理，并交由物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前抵押，其余应在工程验收之前押齐。

　　第二十三条 建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业企业制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内向物业主管部门备案。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十四条 物业企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。

　　物业企业应当在前期物业服务期间履行以下职责：

　　（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位、相关专业单位和物业主管部门提出整改建议；

　　（二）掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；

　　（三）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共用设施设备的安装、调试等工作，并承担消防安全职责；

　　（四）对物业用房、社区用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。

　　（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；

　　（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；

　　第二十五条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时建设单位应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。专业单位接收后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护。

　　专业单位委托物业企业负责共用设施设备日常维修养护的，应当与物业企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。

　　相关专业单位接收物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在质保期内的维修由建设单位自行负责。

　　第二十六条 在办理交接查验手续时，建设单位应当向物业企业移交下列资料：

　　（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图，物业规划图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用配套设施竣工图，地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养说明书、电路示意图等技术资料；

　　（三）物业及配套设施的产权清单；

　　（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

　　（五）经审核验收的物业管理用房资料；

　　（六）环保、绿化等相关工程的综合验收资料；

　　（七）物业质量保修文件和物业使用说明书；

　　（八）物业的使用、维护和管理所必需的其他资料。

　　以上共用设施设备的安装和地下管网工程的施工，由物业主管部门按照设计标准要求进行验收。

　　业主委员会成立后，物业企业应当将基本情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业企业应当将详细资料移交给新中标的物业企业，并报物业主管部门备案。

　　第二十七条 前期物业服务合同到期后，业主大会或业主委员会尚未召开成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　第二十八条 开发建设单位在商品房交付使用验收前15日内，到物业主管部门办理物业竣工综合验收，待物业竣工综合验收合格后，方可进行商品房交付使用验收。

　　开发建设单位在商品房交付使用验收时，按水、电、气、暖、楼宇门、窗户、电梯、消防设施、监控系统等设备安装和防水工程造价总额百分之三的比例，将开发单位预留施工单位的质量保修金一次性抵押到物业主管部门监管，时限五年，当发生物业方面质量问题时，物业主管部门可使用质量保修金及时进行维护，质量保修金到期后，未发生质量问题的，将全额（含活期利息）返还。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十九条 业主委员会应当根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《内蒙古自治区物业管理条例》第二十八条、第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标的物业企业签订物业服务合同。

　　物业企业在签订物业服务合同30日内，持相关物业核准材料到所辖价格主管部门办理经营服务性收费许可证，并按照物业服务合同的约定提供物业服务。

　　第三十条 物业服务收费应当遵循“提供什么服务、收取什么费用”的原则，由业主委员会与物业企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由业主委员会与物业企业依据价格主管部门制定的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定，物业企业要将价格主管部门核发收费许可证中核定的收费内容、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。

　　物业服务费实行第三方监管，物业企业将所收取的物业服务费统一交到物业主管部门指定银行账户进行监管，按季度拨付；物业服务费不得挪作他用，物业企业须依法纳税。

　　业主委员会或10%以上业主对物业企业公布的收支状况有异议的，物业企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计。

　　第三十一条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。

　　对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，业主委员会和物业企业查明原因并进行协商，对无正当理由长期拒交的，由物业企业依法提起诉讼，按法律程序解决。物业企业不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。

　　新建小区应设立交费刷卡点，实行水、电、暖、物业服务费“一卡制”收费方式。

　　第三十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业企业代收费用，也不得因物业企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

　　对欠缴供热、供水、供燃气等费用的业主，相关部门可采取分户控制，停止对其提供服务，或通过法律手段加以解决，不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

　　第三十三条 建设行政主管部门应将供水、供气、供热企业与物业相关的监管职能划归物业主管部门进行监管，供电、邮政、通讯、有线电视等相关专业单位要全力配合物业主管部门，确保物业区域内公共服务设施设备的安全运转。

　　第三十四条 物业企业与各专业单位职责划分如下：

　　（一）供电设施：楼宇进户线以内，由业主负责更新；以外由电业部门负责组织或委托并监督有资质单位施工（新建小区内线路施工费用由建设单位承担）和维护。

　　（二）燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管网支线干线、室内管线及附属设施（不包括燃气灶具）由燃气部门负责组织或委托并监督有资质单位施工（新建小区内施工费用由建设单位承担）和维护。

　　（三）自来水管线：以注册水表为界，注册水表以内（包括阀门）在质保期内由建设单位负责，过质保期后，如需更换，按程序支取住宅专项维修资金进行更换；进户管线以内由业主负责更新；以外（含小区内主管线）由自来水公司负责组织或委托并监督有资质单位施工（新建小区内施工费用由建设单位承担）、维修、更新和养护。

　　（四）下水管道：楼宇内分户管线由业主负责更新；小区使用的化粪池及管线（不含市政管线）由物业企业负责清掏和维护，如需更换，在质保期内由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换；小区以外由排水部门负责组织或委托并监督有资质单位施工和维护。

　　（五）电信（网通）管线：楼内电话预埋管线由业主负责更新，其它管线由电信（网通）部门负责组织施工和维护。

　　（六）供热管线：进楼口以内管线在质保期内，由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换；进户管线由业主负责更新；楼宇外供热管线（含小区内主管线）全部由供热部门负责组织或委托并监督有资质单位施工（新建小区内施工费用由建设单位承担）、维修、更新和养护。

　　新建住宅小区的供热采暖系统要安装供热计量装置和室内温度调控装置，由供热部门公开招标采购符合国家相关标准的产品，经当地质量技术监督部门检验合格后，方可安装，费用由建设单位承担。相关标准依据自治区住房和城乡建设厅《关于加强新建居住建筑供热计量装置和室内温度调控装置及安装费用管理的通知》（内建城〔20**〕17号）要求执行。热计量装置和温控装置由供热部门安装，产权归供热部门，并负责管理、维护和更新。

　　（七）电梯：由开发建设单位按照设计标准负责建设。物业企业负责管理和维护，并与具备电梯维修保养资质的企业签订维保合同；并必须在每月、每季度、每半年、每一年进行专业维保，其维保的项目和要求按照《电梯使用管理与维护保养规则》（TSGT5001-20**）标准执行。

　　为监控电梯的安全运行，电梯在安装时须在电梯井同时设置高清摄像头。

　　（八）消防设施：小区内须设置消防设施，由开发建设单位按照有关部门的标准要求和技术规范建设。物业企业负责管理和维护，并与具备消防设施维护保养资质的企业签订维保合同；如需更换，在质保期内由建设单位负责，过质保期后，按程序支取住宅专项维修资金进行更换。

　　（九）视频监控：小区内须设置视频监控系统，由开发建设单位按照有关部门的标准要求和技术规范负责建设。安装标准依据《乌兰察布市人民政府关于批转市公安局加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理意见的通知》（乌政发〔20**〕224号）要求配装。物业企业负责维护

　　第三十五条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应组织物业服务招投标工作，没有及时选聘新物业企业的，原物业企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。

　　物业企业应当自物业服务合同终止或解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，报物业主管部门备案。

　　（一）对预收的物业服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回；

　　（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

　　（三）移交物业管理用房、场地和其它财物。

　　第三十六条 物业企业不得有下列行为：

　　（一）减少专业人员数量，降低服务标准的；

　　（二）聘用未取得物业管理职业资格证书人员的；

　　（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

　　（四）挪用住宅专项维修资金的；

　　（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（六）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　（七）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和详细资料的；

　　（八）超越资质等级承接物业管理项目的；

　　（九）出租、出借、转让资质等级证书的；

　　（十）法律、法规禁止的其他行为。

　　第三十七条 物业企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案；给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除；情节严重、构成违法的，依法承担相应责任。有不良行为记录的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检一年。

　　对物业企业的服务，百分之五十以上的业主不认可的，物业企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。

　　第三十八条 物业企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务，鼓励物业企业和物业岗位经理创优达标。

　　物业企业在获得优秀达标项目或示范达标项目称号后，方可进行企业资质升级。

　　第三十九条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危机共用部位、共用设施设备安全、影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理；物业主管部门与消防等专业部门合作成立应急抢险维修服务队，同级财政要提供经费保障。

　　第四十条 各级政府要将既有建筑节能改造和老旧住宅小区（或单体楼）综合整治相结合，并同步实施；要将老旧小区的供排水、供热管网改造和维修费用，以及环境等综合整治费用纳入同级财政预算。

　　第五章 物业使用与维护

　　第四十一条 业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。

　　临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：

　　（一）物业管理区域内共用部位的使用和维护规则；

　　（二）物业管理用房的使用和经营；

　　（三）业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益；

　　（四）屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范；

　　（五）维护物业管理区域内公共秩序的权利和义务；

　　（六）业主分担物业管理区域内各类费用的方式；

　　（七）违反规约应当承担的责任。

　　第四十二条 物业管理区域禁止下列行为：

　　（一）改变物业的使用用途；

　　（二）搭建建筑物或构筑物；

　　（三）擅自占用消防车道、疏散通道和损坏消防设施和物业的共用部位、共用设施设备和附属设施；

　　（四）损坏房屋结构或其他影响物业使用安全的行为；

　　（五）损坏健身和儿童娱乐设施；

　　（六）损坏绿地、花草树木、园林小品；

　　（七）任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点；

　　（八）禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生；

　　（九）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共用部位、共用设施上乱写、乱画；

　　（十）制造噪声干扰他人正常生活；

　　（十一）其它违反法律、法规和管理规约的行为。

　　为规范业主的装修行为，控制业主违章装修，物业企业可向业主收取装修拆改保证金，一般不超过3000元/户。

　　在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改建筑造型、使用功能的，由城管部门负责禁止和监督清除、并恢复原貌。

　　损坏绿地、花草、树木、园林小品的，由物业企业负责禁止和监督，并恢复原貌。

　　违章装修、拆改承重墙、擅自破坏建筑主体结构的业主，由房产部门负责禁止和监督改正，并恢复原貌。工程质量监督部门负责鉴定。对拒不改正的业主，房产部门不予办理确权和房屋产权手续。

　　在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。

　　对占用消防车道、疏散通道，损坏消防设施和破坏环境秩序、公共治安秩序的。由物业企业、社区居委会协调公安机关负责查处。

　　第四十三条 小区内的公共场地及地面、楼顶广告位归全体业主所有，开发建设单位不得出售出租。

　　由物业企业出租收费，并将楼体广告位出租费单独列帐，独立核算，除用于设施有效使用的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充物业专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。

　　第四十四条 大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区；进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：

　　（一）减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让；

　　（二）禁止鸣号；且车辆停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除；

　　（三）不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要通道上；

　　（四）车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。

　　第六章 物业管理用房、设施和经费

　　第四十五条 建设单位应当按照规划配建要求配置警务室、公厕、垃圾转运站、路灯、社区和物业管理用房。

　　建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房及社区用房。物业管理用房面积不足100平方米的，至少配置100平方米。社区用房面积不低于300平方米。

　　物业管理用房及社区用房应当与小区规划同步设计、同步施工、同步交付。因依法调整规划，物业竣工综合验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的，在取得规划行政许可后，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区用房的具体位置和面积，建设单位应当征求街道办事处和物业主管部门意见，在规划方案中确定，在规划审批时明确，在施工图审查中专审（包括环境施工图），在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。

　　第四十六条 物业交付前，建设单位应当按照本条例第四十五条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。前期物业招投标后，将物业管理用房移交给中标的物业企业使用和管理。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安置小区物业管理用房的产权属于政府。

　　首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。

　　因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应在物业交付前向物业管理办公室抵押同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理用房。

　　第四十七条 物业管理用房和社区用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。

　　物业管理用房主要用于物业企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分，由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业企业出租或经营，租金或收益用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。

　　前期物业服务期间由物业企业出租或经营的物业管理用房，其租赁或经营期限最长不得超过前期物业服务合同约定的服务期限，且租金或收益应当用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。前期物业企业与承租方签订的租赁合同应当在签订之时起15日内向物业主管部门备案。

　　社区用房由该社区居委会监管和使用，其中70%的社区用房由社区居委会组织全体业主开展文体活动时使用，剩余部分用于社区办公。

　　第四十八条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金由业主交纳，专项维修资金要按照市政府授权的物业管辖范围，由各辖区物业主管部门进行集中收取、专户存储、专人管理。专项维修资金使用要经业主委员会同意，报各辖区物业主管部门审批后方可使用。

　　物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支，属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

　　第四十九条 住宅小区业主委员会成立后30日内，各地房产（物业）主管部门应当将本物业区域内的保修金、住宅专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。

　　第五十条 对违反本办法的行为，相关部门将按照国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。

　　第七章 附 则

　　第五十一条 本办法下列用语的含义：

　　住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区（含居住组团）。

　　物业管理是指物业企业对小区内共用设施设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。

　　物业服务是指物业企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容（项目）质量承担相应职责。

　　住宅物业的最终用户是指：（一）专有部分以单个业主

　　公共能耗费是指小区共用部位、共用设施设备及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。

　　共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部位。

　　共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施、排气阀、单元门、监控、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

　　各项公共服务设施是指小区内道路、疏散楼梯、消防车道、各种管网、照明设施，社区和物业用房，幼儿园、公厕、垃圾转运站（垃圾收集点）、便民市场、停车场、警务和安防设施、绿化和景观、体育健身设施等为居民提供生活、休闲服务的设施。

　　第五十二条 本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅的物业管理参照本办法执行。

　　第五十三条 本办法自20**年7月20日起施行，由乌兰察布市住房和城乡建设委员会负责解释。

篇5：贯彻落实《乌海市进一步加强社区物业管理工作指导意见》通知

　　乌海市人民政府办公厅关于贯彻落实《乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见》的通知

　　乌海政办字〔20**〕72号

　　各区人民政府，市府各部门，各企事业单位：

　　《乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见》（乌海政发﹝20**）71号，以下简称“《指导意见》”）自20**年8月印发实施以来，在抓好社区物业管理规范运作，落实扶持物业管理政策，确保社区物业管理工作健康发展方面，取得了较好的效果。为进一步贯彻落实《指导意见》，结合自治区“物业管理年”活动精神，现就有关事项通知如下：

　　一、从今年起，各区住宅小区的物业管理工作纳入对全市年度实绩考核内容，各区也要相应将物业管理工作纳入对各办事处（镇）以及社区的考核内容，切实调动各方面的积极性。

　　二、各区要在9月底前成立物业管理中心，办事处（镇）要配备专职副主任和工作人员，负责辖区内物业管理工作。年底前全部建立起“区、办事处（镇）、社区”三级物业服务管理体系。

　　三、从今年起，将按年度对从事住宅小区物业服务的企业实施补贴，补贴资金专项用于住宅小区的公共基础设施的修缮与维护、停车位改造、绿化补植及绿化用水、物业服务企业购置大中型物业服务设施设备等。

　　四、发改委部门每两年调整一次我市住宅小区物业服务等级收费指导价格。各区办事处（镇）、社区、物业企业要成立物业费收取调解小组，提高物业服务收费率。各区法院要建立快速诉讼通道，有效解决拖欠物业费问题。

　　五、劳动部门要免费提供物业服务企业从业人员就业培训及管理人员上岗培训，尽快出台物业企业从业人员的社会保险费纳入政府补贴范围的具体意见。

　　六、城市管理行政执法部门要加强住宅小区内的执法监管，严禁住宅小区内私搭乱建和擅自变更规划设计用途等违法违规行为。

　　七、各区房管局和街道办事处、社区要在入住率达到50%以上的小区组织成立业主大会及业主委员会，并对业主委员会做好业务培训、指导和监督等工作。加强辖区内物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案，实施服务质量年度评定。

　　八、各区要建立住宅专项维修资金紧急使用制度，对影响居民生活的屋顶渗漏、供水、供热、供气、排水等公用设施损坏的紧急情况，可简化资金的审批和使用程序。

　　九、开发建设单位在办理新建住宅项目商品房预售许可证前，必须完成项目物业管理招投标，签订物业服务委托合同,留足物业管理用房。物业服务企业在接管物业项目前，要按照一年物业服务费用的50%的标准，向主管部门交纳物业服务保证金，坚决杜绝物业服务企业随意降低服务质量和住宅小区弃管现象。

　　十、各物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，大力宣传《物业管理条例》及相关政策法规；制定企业从业人员的培训计划；严格履行项目退出程序，按照程序规定提出申请备案，退出前要公示，要及时办理设备、资料移交及账目结算等手续。如不履行合同并按规定办理退出的，一律不予评优补贴。

　　20**年9月5日