篇2：台州市物业项目服务退出管理办法（2015年）

　　关于修订台州市物业项目服务退出管理办法的通知

　　台建规〔20**〕34号

　　各县(市、区)建设规划局(分局)，台州湾集聚区、台州经济开发区建设局，局机关各处室、直属各单位：

　　为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，引导物业服务行业健康有序发展，根据《物业管理条 例》、《浙江省物业管理条 例》、《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》及《台州市物业管理实施办法》等有关规定，我局组织修订了《台州市物业项目服务退出管理办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行，并请各地组织物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会的相关人员进行学习。

　　附件：台州市物业项目服务退出管理办法

　　台州市住房和城乡建设规划局

　　20**年1月28日

　　台州市物业项目服务退出管理办法

　　第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《物业管理条 例》、《浙江省物业管理条 例》、《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》及《台州市物业管理实施办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业项目，是指建设单位或者业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

　　第三条 本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务活动，适用本办法。

　　第四条 退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第五条 市物业主管部门负责本市行政区域内的物业项目服务退出的指导、监督和管理。

　　各县(市、区)物业主管部门负责本辖区内物业项目服务退出的指导、监督和管理。

　　第六条 业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，保证业主的正常生活秩序。

　　物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务的程序和相应职责，解决好项目服务遗留问题，做好新老物业服务的衔接工作，保持物业项目服务的连续性。建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目服务的顺利开展提供保障。

　　第七条 有下列情形之一的，物业服务企业不得退出物业项目服务或者要求物业服务企业退出物业项目服务：

　　(一)物业尚未交付或者投入使用的，建设单位或者物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务。

　　(二)物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务。

　　第八条 前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出物业项目服务的，适用下列程序：

　　(一)建设单位或者物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《台州市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总

　　人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。若物业项目已具备成立业主大会和业主委员会条 件的，应当按照规定程序成立业主大会和业主委员会，并选聘新的物业服务企业。

　　(二)物业服务企业应当将不再续约的原因、退出时间等以书面形式报告项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并填报《台州市物业服务企业退出服务项目登记表》。

　　(三)建设单位应当在新选聘的物业服务企业(以下统称“新受托物业服务企业”)确定后10日内，将新受托物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　(四)建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时向项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门督促建设单位及时选聘物业服务企业。

　　(五)物业项目服务退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不存在的，物业服务企业应当及时书面报告项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和居民(村民)委员会应当共同协商落实筹建业主大会和业主委员会，并按照规定程序选聘新物业服务企业。

　　第九条 前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或者物业服务合同期满终止，物业服务企业退出物业项目服务的，适用下列程序：

　　(一)业主大会或者物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或者物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条 例》和《台州市物业管理实施办法

　　》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

　　(二)物业服务企业应当将未续约的原因、退出时间等以书面形式报告项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并填报《台州市物业服务企业退出服务项目登记表》。

　　(三)业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业管理区域内公告。

　　(四)业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和居民(村民)委员会督促业主

　　大会及时选聘物业服务企业。

　　第十条 物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务的，应当依情形分别适用下列程序：

　　(一)前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除合同90日前书面告知对方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　建设单位应当按照《台州市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时，建设单位、物业服务企业和街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门应当分别履行本办法第八条 第(二)至(四)项相关规定。

　　(二)物业服务期间，经业主委员会或者20%以上业主提议要求提前解除合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会作出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或者合同另有约定的从其约定。

　　业主大会应当按照《台州市物业管理实施办法》及有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报告项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。同时，物业服务企业应当填报《台州市物业服务企业退出服务项目登记表》。未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。

　　(三)物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业应当填报《台州市物业服务企业退出服务项目登记表》。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。

　　(四)当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应当依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或者按照合同约定申请仲裁。

　　第十一条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或者物业服务合同期满终止或者解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或者业主大会做好物业项目服务相关工作。业主应当按时交纳物业服务费到合同期满终止或者解除退出之日。

　　第十二条 在前期物业服务合同或者物业服务合同期满终止或者解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或者转交给下一任物业服务企业;原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同

　　的约定，及时补缴。

　　第十三条 业主委员会对原物业服务企业提供的账目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从属于业主所有的经营性收益中支出，业主委员会应当向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合做好审计工作。

　　第十四条 原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目服务移交30日前，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业管理用房等，并提供《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》第九条 、第十条 规定的资料。

　　第十五条 新受托物业服务企业接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房等进行查验。查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应当详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。经查验符合要求的，应当在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。

　　第十六条 物业服务合同的权利义务终止后，业主欠交的物业服务费，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取，或者通过司法途径解决。新物业服务企业应当为原物业服务企业收取欠交物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费;新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应当通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。

　　第十七条 物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按照下列程

　　序做好衔接工作：

　　(一)在物业服务合同期满终止30日前，业主大会未明确续聘或者未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门报告。

　　(二)街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和居民(村民)委员会应当到项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。

　　(三)街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和居民(村民)委员会积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。

　　(四)对拒不选聘新的物业服务企业的，街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门应当

　　及时将有关情况书面报送项目所在地县(市、区)人民政府。根据《台州市物业管理实施办法》等有关规定，及时制定管理预案，并组织居民(村民)委员会和环卫、园林、供电、供水等部门做好共用设施设备运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。

　　第十八条 因物业服务企业退出物业项目服务引发纠纷的，当事人可要求街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会或者物业主管部门调解，也可依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第十九条 物业服务企业不履行合同约定、不按照规定程序退出的，应当记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按照《物业管理企业资质管理办法》等有关规定，可给予降低企业资质等级或者取消企业资质。

　　第二十条 因物业规模较小导致物业服务企业退出物业项目服务的，项目所在地物业主管部门应当从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条 件推动相邻项目整合。

　　第二十一条 本办法自20**年4月1日起施行。《台州市物业服务企业退出服务项目管理办法》(台建规〔20**〕254号)同时停止执行。

篇3：钦州市物业服务企业退出物业项目管理指导意见(2009年)

　　第一条为了规范物业服务企业退出物业项目管理的活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,做好物业服务企业退出物业项目管理的交接工怍,保障物业管理活动依法正常进行,根据国务院《物业管理条例》及其他有关规定,结合本市实际,制定本意见。

　　第二条钦州市城区、港区、各县区范围内,因物业服务合同期满未续约、依合同约定提前解除合同,物业服务企业被业主大会依法解聘、依法被撤销资质证书、吊销营业执照、生效法律文书确定物业服务合同无效或解除物业服务合同等情形www.pmceo.com,致使物业服务企业退出物业项目管理的,适用本意见。

　　第三条退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理秩序的正常、有序、平稳过渡、防止矛盾激化的原则进行。

　　第四条市房产主管部门是本市物业服务企业退出物业项目管理的主管部门。各县房产管理的部门具体负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理的指导监督工怍。

　　第五条 物业服务企业退出物业项目管理的,应依法接受物业项目所在地街道办事处、社区居民委员会和相关部门的监督。

　　第六条物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定和相应职责,按照本意见规定的退出程序,依法做好物业管理交接工怍,保持物业项目管理的连续性。

　　第七条 开发建设单位、业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业服务企业的决定,并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性,积极维护社会稳定。

　　第八条 未成立业主大会的物业项目,物业服务企业退出物业项目管理,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:

　　(一)物业服务企业主动退出物业项目管理的,应当在合同期满或提前解除合同60日前,将退出原因、退出时间以书面形式告知开发建设单位和市、县房管部门,并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　开发建设单位决定提前解除合同或不再续约的,应当在合同期满60日前或在作出提前解除合同决议后3日内,将解除合同原因、解除时间和表决结果等情况以书面形式告知物业服务企业和市、县房管部门,并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(二)物业服务企业应当在退出物业项目管理前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况,并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主。

　　物业服务企业垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用,物业服务企业有权要求业主补交。

　　(三)物业服务企业应当向开发建设单位办理下列移交事宜:

　　1、竣工验收资料:包括竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

　　2、技术资料:包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。

　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。

　　5、代管的专项维修资金。

　　6、利用物业项目公共部位、共用设施设备进行经营的账目,并移交归业主所有的收益。 (物业服务合同有约定的,按合同约定办理。)

　　7、属于全体业主的物业管理用房。

　　8、房屋产权名册及其他属于小区业主的资料和设施设备。

　　开发建设单位已注销、吊销或其他原因停业、歇业导致不能接受资料、财物的,物业服务企业应当向市房管部门移交上述资料、财物。

　　(四)开发建设单位应当在物业服务企业退出前选聘新的物业服务企业。

　　开发建设单位决定提前解除合同的,应当依法采取公开或邀请招标的方式选聘新的物业服务企业,

　　(五)开发建设单{立选聘新的物业服务企业后,应当按上述第(三)项所列事宜与新的物业服务企业办理交接手续。

　　第九条 已成立业主大会的物业项目,物业服务企业退出物业项目管理,应当按照下列程序做好物业管理交接工怍:

　　(一)物业服务企业主动退出物业服务项目的,应当在合同期满或提前解除合同60日前,将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会和市、县房管部门,并以书面

　　形式在物业管理区域内公告。

　　业主大会决定提前解除合同或不再续约的,应当在合同期满60日前或在作出提前解除合同决议

　　后3日内,将解除合同原因、解除时间和表决结果等情况以书面形式告知物业服务企业和市、县房管部门,并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　(二)物业服务企业应当在退出前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况,并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主。

　　物业服务企业垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用,物业服务企业有权要求业主补交。

　　(三)物业服务企业应当向业主大会、业主委员会办理下列移交事宜:

　　1、竣工验收资料:包括竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

　　2、技术资料:包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。

　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

　　4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。

　　5、代管的专项维修资金。

　　6、利用物业项目公

　　共部位、共用设施设备进行经营的账目,并移交归业主所有的收益。 (物业服务合同有约定的,按合同约定办理。)

　　7、属于全体业主的物业管理用房。

　　8、房屋产权名册及其他属于小区业主的资料和设施设备:

　　未成立业主委员会或者业主委员会无法履行职责的,物业服务企业应当向市、县房管部门移交上述资料、财物:

　　(四)业主委员会应当在物业服务企业退出前召开业主大会会议选聘新的物业服务企业,

　　(五)业主大会选聘新的物业服务企业后,业主大会应当按上述第(三)项所列事宜与新的物业服务企业办理交接手续,

　　第十条 物业服务企业被原发证机关吊销企业资质证书、工商主管部门吊销营业执照的,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:

　　(一)物业服务企业应当在行政处理结果公布3日内,按照本意见第八条第(三)项、第九条第(三)项所列事宣与开发建设单位或业主大会办理交接手续,并公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况,将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主。

　　(二)开发建设单位或业主委员会应当立即将物业服务企业退出物业项目管理的原因的以书面形式在物业管理区域内公告。同时着手进行选聘新的物业服务企业的工作。

　　(三)市、县房管部门在行政处理结果公告2个工作日内,应当会同街道办事处到物业项目听取开发建设单位、业主委员会、业主及物业服务企业等的意见,并做好协调沟通工作。

　　(四)为保持物业管理区域的正常管理秩序,可以采取以下措施:

　　1、由街道办事处、社区居民委员会临时组织相关专业服务人员做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作,所发生费用由全体业主据实分担。

　　2、市、县房管部门督促开发建设单位或业主大会立即组织选聘新的物业服务企业。

　　第十一条物业服务企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的,由市房产主管部门按不良记录记入钦州市物业服务企业信用档案,向社会公布(来自:www.pmceo.com),并作为对物业服务企业监督检查管理的依据:物业服务企业的行为给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

　　第十二条开发建设单位、业主委员会、业主擅自解聘物业服务企业,给物业服务企业造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

　　第十三条因物业服务企业退出物业项目管理引发纠纷的,当事人可依物业服务合同的约定或直接向人民法院提起诉讼等方式解决。

　　第十四条本意见由钦州市房产管理局负责解释。

　　第十五条本意见自二oo九年九月一日起施行