篇2：荆门市中心城区旧住宅区改造管理办法(2009年)

　　湖北省荆门市人民政府办公室

　　荆政办发〔20**〕77号

　　二OO九年十一月四日

　　第一章 总则

　　第一条 为加快市中心城区旧住宅区改造步伐,改善居民居住条件,优化人居环境,完善城市功能,提升城市品位,根据国家和省有关规定,结合我市实际,制定本办法。

　　第二条 本办法适用于市中心城区(东宝、掇刀区和荆门经济开发区所辖街道办事处)范围内国有土地上的旧住宅区改造项目管理。

　　第三条 本办法所称旧住宅区,是指占地规模6000平方米以上的,建设年代久、建筑密度大、房屋结构陈旧、基础设施不全、影响城市功能、居住环境恶劣、存在安全隐患的集中连片住宅小区或住宅组团。

　　第四条 旧住宅区改造遵循政府引导、居民自愿、统筹规划、分步实施、市场运作、政策扶持的原则,坚持综合开发与配套建设相结合,成片改造与加强后续管理并重,逐步实现居住环境优美、基础设施齐全、管理规范有效的宜居目标。

　　第五条 按照市区联动、以区为主的原则,建立市、区两级旧住宅区改造工作领导机制。区是旧住宅区改造项目的具体发动者、组织者和实施主体;市在制定改造规划与年度计划、政策措施、运作程序等方面为区提供指导和支持。

　　市政府成立市旧住宅区改造工作领导小组,负责旧住宅区改造工作的领导决策和组织协调。领导小组下设办公室(以下简称市旧改办),主要负责组织编制中心城区旧住宅区改造的规划与年度计划,拟订改造的政策、措施、运作程序和日常工作制度等,负责改造项目的确认报批、统筹协调,并会同相关部门定期督查改造项目进展情况。

　　各区人民政府和开发区管委会成立相应的领导和工作机构, 负责辖区内旧住宅区现状调查摸底,编制辖区内改造项目的规划与年度计划,负责项目申报、组织、实施,协调解决项目拆迁、建设等过程中的问题。

　　市、区旧住宅区改造领导和工作机构并不取代市www.pmceo.com、区各相关部门对旧住宅区的管理职能。市发改、财政、建设、规划、国土资源、房管、环保、公安、消防、人防等部门负责依法办理旧住宅区改造项目涉及的行政许可,并加强对旧住宅区的日常管理和改造工作的相关业务指导。

　　第六条 强化旧住宅区改造目标管理督查体系。旧住宅区改造作为一项战略性任务,应列入市、区经济社会发展中长期规划和年度计划,实行目标管理,作为市对区目标管理考核的重要内容,与领导责任挂钩。

　　第二章 规划管理

　　第七条 旧住宅区改造必须符合城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划、消防规划及社区建设规划的要求,并且与城市基础设施承受能力相适应。按照就近集中、成片开发的要求,搞好规划改造建设布局。积极推进旧住宅区改造的优化整合,避免基础设施和公共服务设施的重复建设及土地、资金等资源浪费。对于达不到规模要求的个人住宅改造,按照《市委办公室、市政府办公室关于印发<中心城区个人建房整治工作实施方案>的通知》(荆办文[20**]37号)有关规定执行。

　　第八条 市规划部门应会同市国土资源、建设、房管等部门及区人民政府、开发区管委会,依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划编制旧住宅区改造控制性详细规划, 经市旧住宅区改造工作领导小组研究,报市人民政府批准后,作为指导中心城区旧住宅区改造的依据。

　　第九条 区人民政府、开发区管委会应组织依法取得土地使用权的开发企业,委托有相应设计资质的规划设计单位,充分听取居民意见, 以旧住宅区改造控制性详细规划为依据编制旧住宅区改造修建性详细规划,送市规划部门审核、经市旧住宅区改造工作领导小组研究、报市人民政府批准后实施。

　　第十条 旧住宅区改造还建房和配套开发商品房的规划设计审批,应在充分考虑旧住宅区改造具体情况的基础上,本着积极推进、可操作性强的原则,合理确定旧住宅区改造用地的各项指标,并按照国家有关规范要求合理配套公共服务设施和市政基础设施。

　　第十一条 旧住宅区改造项目,应严格按照经批准的旧住宅区改造控制性和修建性详细规划进行。

　　第十二条 城市管理行政执法部门和区人民政府、开发区管委会应加大对旧住宅区和规划控制区域内违法建设的查处力度,保证旧住宅区改造控制性详细规划和城市总体规划的实施。

　　第三章 土地管理

　　第十三条 旧住宅区改造项目用地纳入本市年度用地供应计划。

　　第十四条 旧住宅区改造开发用地按照有关规定应采取招标、拍卖、挂牌方式出让。可通过以下形式出让:

　　(一)净地出让:指各区政府或管委会组织项目前期实施单位负责拆迁安置和场地平整、清理形成净地,由国土部门按规划建设条件采取公开招标、拍卖、挂牌等方式,出让给开发企业。

　　(二)预出让:指通过公开招标、拍卖、挂牌交易等方式确定项目开发企业,并签订预出让合同,约定规划建设条件、分期方式、交付土地期限和优惠政策等内容。项目开发企业按合同约定支付项目土地出让金,项目前期实施单位负责拆迁补偿安置和场地平整、清理,并按合同约定向项目开发企业交付土地。

　　(三)捆绑出让:指将项目土地连同拆迁安置、建设条件捆绑在一起出让,由竞得土地开发企业负责拆迁补偿安置和开发建设。

　　第十五条 项目开发企业确定前,由项目前期实施单位负责完成项目前期实施工作,其费用可从项目前期总成本中列支,项目前期总成本应由前期实施单位垫支。项目开发企业确定后,从收取的项目出让金中,按前期实施单位实际垫支的项目前期总成本退还。

　　项目前期实施单位,是指经区人民政府、开发区管委会批准的,进行旧居住区改造项目前期工作的企事业单位或其他机构,或经批准进行项目前期工作的开发企业和经济实体。

　　前期实施单位根据旧住宅区改造范围选择项目,对旧住宅区的现状进行项目前期调查工作,并按有关规定委托具有资质的评估机构对项目用地范围内土地使用权价款和被拆迁房屋补偿总额进行评估,提出旧住宅区改造项目前期调查报告。

　　项目前期总成本是指项目前期调查费、委托评估费(含土地、拆迁等)和拆迁安置补偿费等项目前期发生费用的总和。

　　第十六条 对拆迁建筑密度大,享受扶持政策之后仍难以实施的项目,经市旧城改造工作领导小组研究讨论,报市人民政府批准后,可结合其它改造项目统一实施。

　　第十七条 历史形成的产权交叉或多元化,不适宜通过土地出让进行市场化模式改造的旧住宅区,由区人民政府、开发区管委会申请,经市旧住宅区改造工作领导小组研究,报市人民政府批准后,可由原产权单位按照旧住宅区改造控制性详细规划实施改造。

　　第四章 建设管理

　　第十八条 旧住宅区改造应与城市基础设施、公用设施、生态环境建设和文物古迹、历史街区保护相结合,主要采取市场化运作模式进行改造。

　　第十九条 旧住宅区改造项目建设应通过公开招投标方式确定设计、施工、监理单位。严格执行国家有关工程质量管理强制性标准,健全和落实工程质量责任制和责任追究制,加强建设过程的全方位监管,确保建设质量,倡导节能、节地、节水、节材。

　　第二十条 旧住宅区改造项目周边及相关的城市道路、绿化、环卫、管网等城市基础设施和供水、供电、供气、通讯等公用设施建设管理,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。

　　第二十一条 开发企业取得旧住宅区改造项目后,必须与辖区政府或管委会签订《荆门市中心城区旧住宅区改造承诺书》。

　　第二十二条 建立旧居住区改造项目工程竣工验收制度。改造项目工程竣工后,由市旧改办组织建设、国土、发改、环保、规划、房管、消防、人防等部门和单位,对工程进行验收。

　　第五章 拆迁安置

　　第二十三条 各区政府或管委会应对辖区内旧住宅区改造项目进行调查摸底。调查摸底内容主要包括土地使用权、房屋区位、用途、结构、建筑面积、住户分布、城市基础设施、文物保护情况和房地产评估价格等。

　　旧住宅区改造拆迁安置方案由项目所在区政府或管委会依照改造规划组织制定,广泛征求被拆迁人、利益相关人意见后,经市旧住宅区改造工作领导小组研究,报市人民政府批准。

　　第二十四条 旧住宅区改造项目由所在区政府或管委会组织具有相应资质的法人实施拆迁。对于跨区的旧住宅区改造项目拆迁,由市旧区改造领导小组协调。

　　第二十五条 旧住宅区改造应先进行还建房建设,后进行商业开发。拆迁安置实行货币补偿、原地回迁和异地安置相结合的办法。在旧住宅区改造项目中应建设一定比例的廉租住房。

　　第二十六条 拆迁前,拆迁人与被拆迁人应按照拆迁补偿安置方案,签订拆迁补偿安置协议。达不成协议的,应向市拆迁管理部门申请裁决;拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,不能达成一致的,应申请仲裁或提起诉讼。

　　第二十七条 对违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;对未超过批准期限的临时建筑,根据其已使用的年限和市场评估价格,给予适当补偿。

　　第二十八条 旧住宅区改造拆迁补偿安置政策,由市旧住宅区改造工作领导小组另行制定,报市人民政府批准。

　　第六章 扶持政策

　　第二十九条 旧住宅区改造项目土地使用权出让金中的市级收益部分,市、区(开发区)按一定比例进行分配。具体比例由市财政部门与各区(开发区)根据项目资金盈亏情况商定,经市旧住宅区改造工作领导小组研究,报市人民政府批准。市、区(开发区)分配的资金应在各自的财政专户储存,主要用于旧住宅区改造项目周边及相关的城市基础设施和公共设施建设。旧住宅区改造资金应在各区(开发区)内统一平衡解决,移丰补歉,用盈利项目弥补亏损项目。

　　第三十条 旧住宅区改造项目涉及的行政事业性收费和政府性基金实行“拆一免一”,即拆一平方米旧建筑,减免一平方米新建筑收费。对按规划统一新建的非营利性公共事业用房(中小学、幼儿园及公共配套设施用房),免收市级行政事业性收费和政府性基金,经营服务性收费标准,有幅度的按下限收取,无幅度的减半收取。

　　第三十一条 在旧住宅区改造项目中,对超出原拆除面积的商品房,行政事业性收费和政府性基金在开发企业作出缓缴书面承诺后,延缓至办理建设工程竣工验收备案证时收取。

　　第七章 工作流程

　　第三十二条 社区征求居民意见,提出改造申请,经旧住宅区业主大会或业主代表大会形成同意实施旧住宅区改造决议,由所在街道办事处初审后,报所在区政府或管委会研究。

　　第三十三条 区政府或管委会研究同意实施改造后,组织社区、街道办事处对实施改造的旧住宅区基本情况进行调查,委托具有房地产评估资质的评估机构进行评估,测算旧住宅区改造安置所需建筑面积及补偿额,确定安置所需土地面积和还建房建设投资,拟定旧住宅区改造方案,经业主大会或业主代表大会形成决议,经市旧住宅区改造工作领导小组研究,报市人民政府批准。

　　第三十四条 市国土资源局根据市人民政府批准的旧住宅区改造方案,进行综合测算,拟定公开出让处置意见,报市人民政府审批。

　　第三十五条 市国土资源局根据市人民政府批复的意见,依据国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让法定程序实行公开出让,确定土地受让开发企业,签订土地使用权出让合同。

　　第三十六条 土地受让开发企业根据旧住宅区改造控制性详细规划,编制修建性详细规划报批后分别办理相关手续。市发改委下达项目年度投资计划;市财政局收缴土地出让金后,由市国土资源局核发国有土地使用证;市规划局核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;市建委受理图纸审查 、工程建设招标,工程质量、安全监督手续,核发建筑工程施工许可证。

　　第三十七条 旧住宅区改造项目竣工后,开发企业应向市旧改办报送项目竣工验收报告、缴纳土地出让金的付款凭证等相关资料。市旧改办自收到建设单位报送的材料之后,组织有关部门按照规定进行验收。开发企业凭《房屋登记申请表》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案证》等有关材料分别到市房管、国土资源部门办理房屋所有权和土地使用权手续。

　　第八章 物业管理

　　第三十八条 改造后的住宅区应纳入社区统一管理。按照条块结合、以块为主、属地管理的原则,完善管理体制,明确管理职责,落实工作责任,充分发挥社区基层组织的作用,充分尊重群众意愿,考虑居民支付能力,探索改造后的住宅区物业管理模式。

　　第三十九条 对居民收入水平相对较高、具备一定条件的,应推行不同等级的专业化物业服务,由专业物业服务企业根据业主的需求和支付能力,提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务,合理收取服务费用;对于居民收入水平较低、尚不具备引入专业物业服务条件的,应依托业主委员会,实行小区居民自我管理、自我服务。

　　第四十条 供水、供电、供气、供热等单位应当向住宅区内最终用户收取费用,委托物业服务企业代收的,委托单位应当支付相应费用。

　　第四十一条 住宅区改造后的住宅专项维修资金,按照有关规定交存、使用、管理和监督。

　　第四十二条 推行城管执法进社区,专业执法与社区管理相结合。严肃查处和纠正违章搭建、乱堆乱放、乱贴乱画等违法和不文明行为。通过宣传引导,提高社区居民的文明意识,发动群众广泛参与,维护改造后住宅区的环境秩序。

　　第九章 附则

　　第四十三条 在旧住宅区改造过程中,相关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第四十四条 本办法自发布之日起执行。

　　第四十五条 本办法由市旧住宅区改造工作领导小组办公室负责解释。

篇3：鄂州市城中村改造实施办法（2006）

　　鄂州政发〔20**〕29号

　　二OO六年十一月二十七日

　　鄂州市城中村改造实施办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了完善城市整体功能,改善城市人居环境,促进城区发展,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的城中村改造的规划、建设、管理工作适用本办法。

　　本办法所称城中村,是指本市建成区范围内,在土地性质、组织结构、居住环境等方面仍保留原农村特征,被城市包围且达到一定规模的聚居村落。

　　第三条 城中村改造坚持政府引导、市场运作、统一规划、分步实施、功能配套、成片开发的原则。

　　第四条 城中村改造区分不同情况,分别采取项目开发建设、土地统购统储、环境综合整治三种改造方式。

　　项目开发建设改造方式,是指将城中村现有土地划分为住宅用地、公共服务设施用地、绿化及道路广场用地等,按照项目规划,由开发商通过招拍挂方式获得土地使用权,分步实施开发建设。

　　土地统购统储改造方式,是指由土地储备机构对城中村集体土地进行统征统储,依法出让,由获得土地使用权和开发权的开发商按规划要求实施改造建设。

　　环境综合整治改造方式,是指对市政基础设施、公共服务设施不齐全、居住条件和居住环境差的旧城区、棚户区,由政府投入资金,进行综合治理的改造建设。

　　第五条 市人民政府制定各类优惠政策,鼓励民间资本通过竞标独立开发或者参与开发城中村改造项目。

　　第二章 组织机构和职责

　　第六条 市政府成立市城中村改造工作领导小组(以下简称城改领导小组)作为城中村改造工作的领导和组织机构。城改领导小组下设办公室,办公室设在市

　　房产管理局,作为城中村改造工作的日常工作机构。

　　第七条 市城改领导小组负责全市城中村改造有关政策的调研、制定,重大事项的决策、协调工作;市城改领导小组办公室负责城中村改造具体工作的组织、协调、代理、督办和市城改领导小组交办的其他工作。

　　第八条 各区人民政府和各街道办事处根据本地实际,应成立城中村改造的相应领导组织机构和工作专班,负责各自区域内的城中村改造的领导组织工作。

　　第九条 市发改委、建设、规划、土地、财政等部门,在各自职能范围内,相互支持配合,共同推进城中村改造工作。

　　第三章 规划管理与审批

　　第十条 城中村的改造建设应当根据本市城市总体规划和控制性详细规划,编制完成各自独立的修建性详细规划。

　　第十一条 城中村控制性详细规划,由市规划部门组织编制,市政府审批。控制性详细规划的编制,在满足通风、日照、卫生、消防、抗震等国家有关强制性技术规范的前提下,可根据具体情况适度调整容积率及日照间距等有关指标。

　　城中村改造修建性详细规划,由依法取得土地使用权和开发权的业主,根据经批准的控制性详规,委托具有规划设计资质的单位进行编制,报市规划委员会审批。

　　经批准后的修建性详细规划,由市城改领导小组办公室组织实施。

　　第十二条 加强对城中村改造项目实施的监管工作。市城改领导小组办公室应组织规划、建设、土地、环保、消防、房产等职能部门,定期对城中村改造项目在规划设计、建筑施工、消防安全、环卫绿化、排污管网等方面进行全面监控,确保质量安全,功能完备。

　　第十三条 城中村改造建设项目涉及市发改委、规划、国土资源、建设、人防等部门行政审批的,由市城改领导小组办公室统一受理申请,采取联合办理、集中办理的方式从速进行。各部门按市城改领导小组办公室的统一要求,对各自分办的审批事项的审批时间不得超过10个工作日。除相关手续需省级以上行政职能部门和市规划委员会审批外,各部门办理时限的总和不得超过45个工作日。

　　第十四条 凡属城中村改造项目,市建设、公安、供水、供电等

　　部门和单位,必须根据各自职能提供工程质量、建筑市场社会治安、水电供应等方面的优质服务的承诺和保证。

　　市城改领导小组办公室负责对各相关职能部门和单位履行城中村改造项目服务承诺的情况进行监督。对服务工作不力,引发恶性事件或造成恶劣影响,导致改造项目不能顺利进行的,应当建议市纪检监察部门立案查处。

　　第十五条 城中村改造项目建成后,市建设部门应组织有关单位在10日内完成综合验收工作。验收合格的,市房产部门应在3日内办结房产登记手续。

　　第四章 政策措施

　　第十六条 城中村改造项目按照城中村地块位置、用地大小、商业店面比例、建拆比、小区配套和环境改善程度等因素,其城市基础设施配套费按不同权重比例进行折减计算。具体计算方法见附表。其他相关行政事业性收费的减免,法律、法规、规章和政策有规定的,从其规定。

　　城中村改造项目涉及拆迁公共用地(城市道路、公用绿地用地等)面积超过一定比例的,其相关费用的核减由市城改领导小组根据具体情况另行确定。

　　第十七条 自本办法实施之日起,城中村内停止改造之外的一切建设活动。违反规定乱搭乱建的,国土、规划部门不得办理相关审批手续及以罚代批。

　　各街道办事处和村委会,负责辖区范围内城中村一切建设活动的管理工作,负责制止辖区范围内任何形式的乱搭乱建、违法“种房”行为,并会同市规划执法部门依法强制拆除违法建筑。

　　第十八条 城中村改造项目范围内的所有建(构)筑物由市房产、规划、国土部门鉴别定性。改造拆迁时,合法建(构)筑物应予以补偿,违章建筑和超期临时建筑一律不予补偿。

　　第十九条 城中村改造需拆除住宅的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择货币补偿的,补偿金额按评估价确定;(来自:www.pmceo.com)选择产权调换的,考虑调换房屋所处地段较原房屋地段差的因素,可在原房补偿价格的基础上增加10%-20%予以补偿。

　　未经规划部门批准,将住宅房屋改为非住宅房屋的,按住宅房屋标准补偿。

　　第二十条 城中村住户应当积极支持和配合城中村改造。对于阻碍改造,违反治安管理规定的,由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第五章 附则

　　第二十一条 本办法对城中村改造工作未有规定或国家、省有新规定的,依照国家、省有关规定执行。

　　第二十二条 旧城区和棚户区的改造参

　　照本办法执行。

　　第二十三条 本办法施行前,本市发布的有关规定与本办法不一致的,按本

　　办法执行。

　　第二十四条 本办法自二OO六年十二月一日起施行。

　　附表:城中村改造项目城市配套费折减系数表。

　　城中村改造项目城市配套费折减系数表

　　序号 指标名称 层次等级及折减系数 备注

　　1 地段区位

　　I

　　II

　　III

　　IV

　　综合折减系数按不同指标和不同层次等级的折减系数进行叠加。公式为: Σ=ai+bi+ci+di+ei。

　　分类分级折减系数ai

　　0

　　0.05

　　0.08

　　0.1

　　2

　　地块规模

　　5000m2以下

　　5000m2~1公顷

　　1公顷~2公顷

　　2公顷以上

　　分类分级折减系数bi

　　0

　　0.05

　　0.08

　　0.1

　　3

　　商铺比例

　　30%以上

　　20%~30%

　　10%~20%

　　10%以下

　　分类分级折减系数ci

　　0

　　0.1

　　0.15

　　0.2

　　4

　　建拆比例

　　4以上

　　3~4

　　2.5~3

　　2.5以下

　　分类分级折减系数di

　　0

　　0.15

　　0.35

　　0.5

　　5

　　环境

　　配套

　　无公共

　　设施配套

　　部分公共

　　设施配套

　　公共设施

　　配套较全

　　公共设施及

　　环境景观配套

　　分类分级折减系数ei

　　0

　　0.05

　　0.08

　　0.1

篇4：天津市中心城区旧楼区居住功能综合提升改造实施方案(2014)

　　天津市人民政府办公厅转发市国土房管局拟定的20**年中心城区旧楼区居住功能综合提升改造实施方案的通知

　　津政办发〔20**〕20号

　　各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　市国土房管局拟定的《20**年中心城区旧楼区居住功能综合提升改造实施方案》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。

　　天津市人民政府办公厅

　　20**年2月21日

　　20**年中心城区旧楼区居住功能综合提升改造实施方案

　　市国土房管局

　　为进一步提升中心城区旧楼区居住功能，改善居民居住条件和居住环境，实现城市均衡发展，按照市第十次党代会精神和《*天津市委天津市人民政府美丽天津建设纲要》(津党发〔20**〕19号)及20**年20项民心工程的部署，现制定20**年中心城区旧楼区居住功能综合提升改造(以下简称旧楼区综合提升改造)实施方案。

　　一、指导思想

　　全面贯彻落实党的十八大精神，以***为指导，按照建设美丽天津的总部署，继续对中心城区旧楼区实施居住功能综合提升改造，坚持突出重点、整合资源，量力而行、分步实施，条块结合、以区为主，明显见效、常态长效的原则，统筹推进，真抓实干，努力把旧楼区建设成为功能完善、环境整洁、管护到位、群众满意的美丽社区，让更多群众享受到改革发展成果。

　　二、主要任务

　　(一)工作目标。20**年完成约2600万平方米旧楼区综合提升改造任务，涉及560个小区、5624幢楼，约42万户、120万群众受益，基本实现中心城区成片旧楼区综合提升改造全覆盖。提升改造后旧楼区的居住功能显著提升、居住环境明显改善、后期管理紧密衔接，让人民群众住得更加舒适、生活更加和谐幸福。

　　(二)主要内容。

　　1.更新"一个箱"，即信报箱。

　　2.安装"两道门"，即楼栋门、小区门。

　　3.改造"三根管"，即自来水管、燃气管(燃气户管、燃气灶具连接管)、排水管。

　　4.实现"四个化"，即甬路平整化、健身设施普及化(在具备条件的小区安装体育锻炼器械)、楼间环境规范化(拆除违法建筑物、构筑物及设施，清理燃气、消防等设施占压和楼间杂物)、车辆停放集中化(维修配建自行车棚，在具备条件的小区建设停车泊位并栽植全冠乔木)。

　　5.完善"五功能"，即屋面防水、供热计量节能、供电安全保护、楼道照明及相关设施整修、垃圾设施修复等。

　　在具备围合条件的小区安装视频监控系统，所需经费以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。对住宅电梯、高层住宅消防系统进行维修改造，所需费用由电梯所有权人、房屋所有权人承担，无所有权人的以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。

　　相关区人民政府可结合小区实际和群众要求，安排增加非规定整修项目。非规定整修项目所需费用由区人民政府承担。

　　三、工作步骤

　　(一)准备工作阶段(20**年2月底前)。市中心城区旧楼区居住功能综合提升改造指挥部(以下简称市旧楼区指挥部)组织工程招投标，下达20**年投资计划，组织开展全体参建人员培训。相关区人民政府制定本辖区旧楼区综合提升改造工作方案，落实施工项目工程招标、成品设施招标等政府采购工作，完成提升改造小区的设计方案和施工组织方案。

　　(二)全面开展阶段(20**年3月至10月底)。做好全市旧楼区综合提升改造动员部署工作。按照3月份首批小区开工、6月底前全部小区分四批开工、10月底前基本竣工的目标，组织实施提升改造工程。

　　拆除违法建筑物、构筑物及设施，清理燃气、消防等设施占压和楼间杂物工作，要在其他项目开工前先行启动。对屋面防水、外檐整修等受雨季影响较大的项目，早安排、早施工，力争6月底前基本完工。

　　(三)竣工验收阶段(20**年7月至11月底)。本着完工一批、验收一批、接管一批的原则，严格按照检查验收标准，分期分批对竣工小区进行验收，对验收合格的小区同步进行接管移交，11月底前完成全部小区验收工作。

　　四、资金安排

　　旧楼区综合提升改造资金按照多方筹资、量力而行的原则，通过市财政补贴、相关区财政承担、产权单位(产权人)和专业经营服务单位(包括供水、供电、供气、通信、有线电视等单位)投入的方式共同筹集。总投资计划约为20亿元(不含节能改造、自来水管和燃气管改造等项目的专项资金)，其中，财政资金按照市、区两级财政各50%比例承担。节能改造、市容环境综合整治、停车泊位建设、全冠乔木栽植等与旧楼区综合提升改造结合项目，应安排专项资金，按照相应资金渠道解决。

　　五、职责分工

　　(一)相关区人民政府。根据本方案确定的旧楼区综合提升改造范围，研究制定本辖区工作方案和施工组织方案;完成施工项目招标和设备采购;组织协调辖区有关部门和单位实施提升改造和验收工作;组织对私搭乱盖，占压燃气、消防等设施，侵占绿地，乱堆乱放等行为的治理工作;落实区级财政改造专项资金;研究制定切实可行的旧楼区长效管理措施，并组织实施管理。

　　(二)各相关部门和单位。

　　1.市经济和信息化委负责协调旧楼区综合提升改造中的综合配套相关工作。

　　2.市公安局负责对消防设施使用状况进行综合判定，指导推动消防设施维修更新和验收工作;负责视频监控系统建设的规划设计、组织推动、指导和管理等工作。

　　3.市民政局

　　负责指导各区民政部门协调有关街道办事处、居委会做好群众宣传教育、施工对接等工作;负责提升改造后旧楼区的长效管理工作，建立健全长效管理机制，推动各区确定管理模式，指导相关街道落实管理服务单位，对验收合格小区做好接收工作和日常管理服务的监督管理、评议考核工作。 　　4.市财政局负责对市财政补贴资金的筹集、拨付和使用情况的监督管理。

　　5.市规划局负责对涉及私搭乱盖行为的确定，指导协调缺失单元门栋地名牌、楼体地名牌补建等工作。

　　6.市国土房管局负责旧楼区综合提升改造任务的牵头工作;会同市旧楼区指挥部相关成员单位做好旧楼区综合提升改造的指导、协调、推动、检查工作;指导推动各区房管部门实施房屋综合修缮、物业用房配建等项目，指导有资质的物业企业提前进驻小区开展服务。

　　7.市建设交通委负责安全质量监督和管理;推动旧楼区综合提升改造中居住建筑供热计量及节能改造、户外供热设施整理、自来水户管改造、燃气户管改造、燃气灶具连接管改造、二次供水设施改造的实施和验收工作。

　　8.市市容园林委负责指导推动各区开展治理私搭乱盖、侵占绿地、乱堆乱放等工作，以及停车泊位建设、全冠乔木栽植工作。

　　9.市审计局负责专项资金的审计监督工作。

　　10.市质监局负责对电梯使用状况进行鉴定，指导推动维修、改造，并按照标准组织验收。

　　11.市体育局负责体育锻炼器械的配置、验收等工作。

　　12.市市政公路局负责市政部门养管范围内排水管网疏通改造的指导、推动、检查和验收工作;对市政部门养管范围内的楼间甬路按标准进行养护维修。

　　13.市通信局负责指导协调楼道内通讯、网络等相关管线的整理规范工作。

　　14.市邮政局负责信报箱更新补建的指导、推动、检查和验收等工作。

　　15.市电力公司负责楼道公用照明设施的表计安装以及供电线路的整理规范;负责对管辖范围内的小区路灯按原标准进行维修、养护，对不属于管辖范围内的小区路灯做好协调移交，对没有安装小区路灯的组织补建等工作。

　　16.天津广播电视网络有限公司负责楼道内有线电视线路等相关管线的整理规范工作。

　　17.其他有关单位按照各自职责做好旧楼区综合提升改造协助配合工作。

　　请市委宣传部指导新闻单位做好舆论宣传引导等工作。

　　六、工作要求

　　20**年是三年成片旧楼区综合提升改造的收尾年，也是任务量最大的一年。各有关单位要主动担当，克服困难，紧密配合，全力以赴打赢收官战。

　　(一)加强统筹组织。市旧楼区指挥部要加强统筹协调，深入现场推动，强化检查督导，推动工程有序实施。市经济和信息化委、市财政局、市国土房管局、市建设交通委、市市容园林委等部门要加强牵头协调，积极组织市旧楼区指挥部办公室各工作组开展工作。市民政局等有关部门和单位要充分发挥各自职能作用，主动作为，主动配合，加强指导。各区人民政府作为第一责任主体，要发挥主导作用，严格落实目标责任，逐级分解任务，强化内部协调，严格施工监管，做到更便民、少扰民，确保旧楼区综合提升改造工作顺利推进。

　　(二)狠抓施工管理。市旧楼区指挥部要进一步完善施工管理措施，落实施工点评、定期通报、专项督办等工作机制，加大对违规行为的惩处力度。相关区分指挥部要按照先设计后施工、先样板后推广的要求，加强统筹组织，搞好各工种衔接，优化施工流程，确保工程有序实施;要落实小区现场管理责任制和施工质量责任制，严格执行旧楼区综合提升改造工程导则，加强施工细部质量管理，确保执行标准不走样;严把工程材料关、施工工艺关、工程验收关，不让一个不合格工程过关。

　　(三)紧密依靠群众。坚持把依靠群众、服务群众、让群众满意的思路贯穿旧楼区综合提升改造工程的全过程。施工前，相关区分指挥部要主动与居委会沟通，围绕小区改什么、怎么改，充分听取居民意见，制定详细的设计方案和施工组织方案。施工中，要加强施工单位日常管理，落实文明施工、安全施工措施，缩短施工时间，最大限度地减少对居民日常生活的影响。验收中，民政部门指导街道办事处组织居民代表、群众监督员、居委会参与验收评价，把群众满意作为工程验收的重要标准。民政部门要主动协调有关街道办事处、居委会做好群众工作，争取群众的参与、支持和配合。

　　(四)落实后期接管。贯彻《天津市人民政府办公厅关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见》(津政办发〔20**〕97号)及有关配套文件，相关街道办事处要充分发挥职能作用，积极配合，做到工程建设与物业配套同步实施，工程竣工与物业(准物业)单位接管、居委会接管有效衔接，确保整修一片、接管一片、管好一片。

　　(五)管好用好资金。进一步规范和完善工程投资计划管理，严格实行成品设施、工程单位、监理公司的公开招投标，严格把关，优中选优，用最合理的投入建设最优质的工程。市、区财政资金和相关单位资金要保证按时、足额到位。对到位资金，要建立专门账户，严格使用管理;根据工程进度及时拨付相关施工单位，不准截留资金或挪作他用，确保专款专用。审计部门要加强对专项资金的审计监督。

　　(六)营造良好氛围。充分发挥各种媒体宣传引导作用，让小区居民知晓旧楼区综合提升改造的重要意义、主要内容;大力宣传旧楼区综合提升改造的主要成效和好经验、好做法，激发群众参与、支持小区改造的热情，为旧楼区综合提升改造工程顺利实施营造良好的氛围。

篇5：进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用通知

　　住房城乡建设部办公厅

　　财政部办公厅

　　关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知

　　各省、自治区住房城乡建设厅、财政厅，直辖市建委（房地局）、财政局，新疆生产建设兵团建设局、财务局：

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，以下简称《办法》）的有关规定，为进一步发挥住宅专项维修资金（以下简称维修资金）在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用，提高维修资金的使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，现将有关事项通知如下：

　　一、用好维修资金，支持老旧小区和电梯更新改造

　　老旧小区改造，有利于改善人居环境，提升人民群众的生活质量，促进城市的有机更新和持续发展，是惠及百姓的民生工程。老旧电梯更新，有利于方便业主居民的出行，消除电梯运行的安全隐患，保障人民群众的生命财产安全。加大维修资金的投入，是建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制的重要途径，有利于实现物尽其用，提高维修资金使用效率，发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用。

　　二、明确使用范围，突出更新改造的目标重点

　　维修资金的使用，应当按照《办法》规定的使用范围和分摊规则，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容：

　　（一）房屋本体：屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等；

　　（二）配套设施：道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。

　　在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主（以下简称双三分之二）同意，可以使用维修资金加装电梯。

　　各地可以根据实际情况确定本地区老旧小区及电梯更新改造的标准和内容。

　　三、切实履行职责，加强维修资金使用的指导监督

　　使用维修资金改造老旧小区和更新电梯，应当按照《办法》第二十二条和第二十三条规定的程序办理。在使用维修资金过程中，各地住房城乡建设（房地产）部门应当加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和监督，推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与审价、监理、验收等使用管理工作，督促业主委员会和物业服务企业履行维修资金的用前表决、工程内容、验收结果及费用分摊等事项的公示义务，保证维修资金使用的公开透明。同时，应当督促建设单位或者公有住房售房单位，分摊未售出商品住宅或者公有住房的更新改造费用，强化落实住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修的义务，以保证危及房屋安全的紧急情况发生时，老旧小区和电梯更新改造工作能够及时开展。

　　使用维修资金更新、加装电梯的，应当接受质监部门的技术指导和监督检查，应当取得质监部门出具的鉴定意见和验收合格证明。

　　使用维修资金开展老旧小区和电梯更新改造，应当符合财务管理和会计核算制度的有关规定。使用由财政部门负责管理的已售公有住房维修资金，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位应当向财政部门申请列支。

　　维修资金的使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督，并向社会公开审计结果。

　　四、优化表决规则，提高业主组织的决策效率

　　在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔20**〕274号）的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：

　　（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

　　（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

　　（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

　　（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　五、确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患

　　发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经

过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：

　　（一）电梯故障；

　　（二）消防设施故障；

　　（三）屋面、外墙渗漏；

　　（四）二次供水水泵运行中断；

　　（五）排水设施堵塞、爆裂；

　　（六）楼体外立面存在脱落危险；

　　（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。

　　没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。

　　住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。

　　六、建设信息平台，保障业主的参与权和监督权

　　各地应当充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决的投票率，保证计票的准确率，解决业主到场投票表决的难题。

　　各地维修资金管理部门应当建立统一的维修资金信息管理系统，推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化，逐步实现维修资金管理流程规范化、过程要件格式化、监督管理透明化，开辟方便快捷的查询渠道，切实保障业主维修资金的知情权和监督权。

　　为加大维修资金使用管理的公开力度，各地维修资金管理部门应当建立维修资金公告制度，将本地区年度维修资金交存、支出、增值和结余等情况在当地政府网站、报刊等媒体上进行公告。各地住房城乡建设（房地产）主管部门应当指导监督业主委员会、物业服务企业建立维修资金公示制度，将本小区年度维修资金使用、增值和结余等情况在住宅小区内的显著位置公示。

　　七、加强统计分析，改革创新维修资金使用管理制度

　　20**年开始建立的维修资金归集、使用、增值和管理数据统计制度，是全面摸清维修资金底数，及时掌握维修资金管理动态信息，辅助维修资金监管工作和完善维修资金法规政策的基础性工作。各地维修资金管理部门应当高度重视此项工作，完善维修资金统计制度和信息报送制度，加强维修资金管理的动态监测和分析，全面、准确、及时汇总上报维修资金基础性数据信息。

　　在加大维修资金对老旧小区和电梯更新改造的支持力度的同时，各地应当以当前维修资金使用管理中存在的问题为导向，借鉴国内外先进经验，根据本地的实际情况，积极探索在维修资金使用中引入商业保险，在专户银行选择中引入市场竞争机制等制度创新，进一步发挥维修资金对于保障住房正常使用的积极作用。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅

　　财政部办公厅

　　20**年10月17日