临沂市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见
临沂市人民政府办公室
各县区人民政府，市政府各部门、各直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济技术开发区管委会，临沂临港经济开发区管委会，各县级事业单位，各高等院校：
为进一步促进物业服务行业健康有序发展，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，推动城市管理水平全面提升，根据《山东省物业管理条例》（以下称《条例》）等有关规定，结合我市实际，现就加强物业管理工作提出如下意见。
一、物业管理工作的指导思想和基本原则
（一）指导思想。以***为指导，以提高管理水平和服务质量为目标，按照市委、市政府“理顺物业管理体制，推进物业管理重心下移”的总体要求，切实加快体制机制建设，完善以县区为主体的物业管理体制，充分发挥县区政府（含开发区管委会）、街道办事处（含乡镇政府）和社区（含村居）委员会在物业管理中的作用，推动物业管理社会化、市场化、专业化、规范化发展，逐步实现物业管理的高效率和全覆盖，促进社区稳定和谐与社会文明进步。
（二）基本原则。一是坚持立足当前与着眼长远相结合。既要解决好当前物业管理中群众反映强烈的热点难点问题，提高物业企业服务质量，又要着眼于物业管理长效机制的建立，实现物业管理的科学化、制度化、规范化。二是坚持统筹兼顾与突出重点相结合。将物业管理工作贯穿于房屋开发、建设和管理的全过程，寓管理于服务之中；突出抓好物业管理体制机制建设和物业服务质量等重点工作，提升物业管理的整体水平。三是坚持专业化管理与自助式管理相结合。区别不同物业管理区域的实际情况，坚持以专业化物业企业管理为主、自助式管理为辅的多模式物业管理，努力实现物业管理全覆盖。四是坚持行政监管与市场调节相结合。充分发挥政府监管职能，规范物业服务市场秩序。注重发挥市场的调节作用，创造公平公正、优胜劣汰的竞争环境，提高物业市场活力。
二、理顺物业管理体制
物业管理工作要按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，相关部门密切配合，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区管理，充分发挥基层组织在物业管理工作中的综合协调作用，共同推进物业管理工作有序开展。
（一）各县区政府对本辖区物业管理工作负总责。负责组织落实各项物业管理法规政策措施，全面开展物业管理工作；各县区要按照《条例》的规定，在街道办事处明确相应的承办机构，具体指导、协调物业管理的有关工作，落实人员和经费保障，建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系；落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的组织部署、协调指导和监督检查。
（二）街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作。会同物业主管部门界定物业管理区域范围，科学划定物业管理区域；组织指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理；负责物业管理活动的日常管理与考评；组织开展旧住宅区的物业管理工作并予以监督；负责协调物业管理与社区管理、社区居委会与业主委员会的关系；召集物业管理联席会议，调解处理辖区内物业管理方面的纠纷、投诉和信访工作。
（三）社区居民委员会协助街道办事处做好本辖区物业管理的落实工作。协助街道办事处监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，开展社区行政管理及社区服务中与物业管理有关的工作；监督物业管理活动，协助街道办事处处理管理服务中的矛盾纠纷；并对暂不具备市场化条件的住宅区提供基本的有偿服务，促进社区建设与物业管理共同发展。
（四）物业主管部门负责本辖区物业管理的监管和行业指导。负责研究制定本辖区物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与新建住宅项目配套设施的综合验收；负责辖区内物业服务企业的资质审查；监管物业服务企业，规范物业管理服务行为；负责专项维修资金和物业质量保修金的监督管理；落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；牵头组织检查考核有关物业管理工作推进情况。
三、健全物业监管机制
各有关部门要按照相关法律法规规定，认真履行职责，加强物业管理市场的监督检查，形成密切配合、齐抓共管的工作局面，为广大业主营造舒适、安全的生活和工作环境。
（一）房地产开发主管部门要在《房地产开发项目建设条件意见书》中，对基础设施和公共服务设施及建成后的产权界定和管理使用提出明确要求；在办理开发项目经营许可时，以《房地产开发项目建设条件意见书》为依据，与开发企业签订房地产开发项目建设
合同书，明确物业服务用房的标准；在图纸联合审查环节，落实物业用房的具体面积和位置；在住宅小区竣工综合验收时，加强对物业用房等小区配套公共设施的落实。开发项目须经竣工综合验收备案后，方可交付使用。（二）规划部门要严格按照设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行审查，按规定标准设置物业管理、社区用房等配套公建，并在审查的规划图纸中明确标注位置和面积，做好配套公建的规划竣工验收工作。
（三）住建部门要加强对工程质量监督管理，监督施工单位严格落实工程质量保修责任，并协助配合房地产开发主管部门监督房地产开发企业严格落实对业主承担的房屋保修责任；指导供水、供热、供气等专营单位加快专营设施设备的移交接管工作。
（四）城管部门要加大执法力度，对违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为依法进行查处；对违反城镇容貌标准和管理规约安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、户外广告牌等设施的行为依法进行查处；对随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为依法进行查处；对破坏公共园林绿地和市政设施的行为依法进行查处；对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处。
（五）物价部门要加强物业服务收费的监督管理，及时受理物业服务收费咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷；对超标准和超范围收费、不按规定明码标价、强制服务并收费等行为依法进行查处。
（六）公安部门要加强指导和督促物业服务企业开展安全防范工作，严厉打击打架斗殴、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为；加强对流动人口的管理；对饲养动物干扰他人正常生活、恶意堵门等违反治安规定的行为进行制止和查处。公安消防部门要指导物业服务企业做好防火救灾等消防管理及宣传工作，对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防培训及演练的依法进行查处；对占用、堵塞和封闭消防通道、疏散通道和安全出口、妨碍消防车辆通行的行为依法进行查处；对在小区内设立、储存易燃易爆危险品的行为依法进行查处。
（七）质监部门负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维保、作业人员持证上岗等工作；依法查处安装、改造、维修和使用特种设备中的违规行为；对违法安装计量器具的行为依法进行查处；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
（八）工商部门要依法把好企业和个体工商户注册登记关，申请人需提交经营场所合法使用证明后予以登记；对市场主体住所（经营场所）的实际情况与工商登记不符的，依法作出处理；对未取得营业执照擅自在物业管理区域内从事经营活动的，依法监督查处。
（九）财政、民政等部门要按照各自职责，做好物业管理有关工作。
各相关部门要建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布职责范围和联系人姓名、服务热线等信息，对违法行为及时作出处理。
四、完善物业管理模式
（一）新建住宅小区。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘物业服务企业，实施星级物业管理。规划、住建、房产等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。同时，要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的星级管理服务。
（二）老旧住宅小区。各级政府要加大对辖区内老旧住宅小区的整治力度，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。老旧住宅小区配建物业用房的，规划等部门要在建设规划和配套政策上给予支持。各街道办事处和社区居委会具体指导实施整治后的小区物业管理工作。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。对整治后具备条件的小区，由业主委员会选聘物业服务企业实施专业化的物业管理；对不完全具备条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式。在街道办事处成立“两站一中心”（物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心），由社区居委会牵头组建物业服务队伍，物价部门核定政府指导价格，落实以保洁和秩序维护为主要内容的基础性服务。力争到20**年年底前，物业服务覆盖每个老旧住宅小区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。
五、抓好物业管理重点工作
（一）加强对物业服务企业的监管。各县区物业主管部门要采取实地检查、专项复核、定期清理等措施，严格资质管理，加强对物业服务企业的监管；建立物业服务企业信用档案制度，完善物业服务企业不良行为记录公示制度，引导物业服务企业规范诚信经营；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益；建立健全物业服务企业资质动态监管机制，推行招投标制度，加快淘汰一批服务不到位、群众投诉多的小公司，积极扶持信誉好的物业公司做大做强，充分发挥品牌带动效应，推动物业管理整体水平不断提升。
（二）注重前期物业管理。新建商品房住宅小区，建设单位在办理商品房预售许可证、商品房现售备案前，要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等
资料报物业主管部门备案，在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。按照住建部《物业承接查验办法》的规定，前期物业服务企业要提前介入开展工作，建设单位在单位工程竣工验收和分户验收时须通知前期物业服务企业参与监督。建设单位要在县区物业主管部门和街道办事处的监督下，在物业交付前按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、资料、文件等。
（三）规范物业服务用房配套建设。开发建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五的比例配置物业服务用房，最少不低于100平方米，具备水、电、采光、通风等正常使用功能，并应当与主体工程同步交付使用。物业服务用房应设置在项目中心区域或主出入口附近，方便业主使用，分期开发建设的项目，物业服务用房应设置在首期开发范围。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米，住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米，社区居民委员会用房按照规划要求进行配套建设。
（四）做好住宅小区专营设施及公共设施设备管理。各专营单位要认真贯彻落实《条例》有关规定，做好供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营设施设备的接管工作。对于业主大会决定移交的，各专营单位应当接收。有关专业经营单位应当制定接管工作计划，及时做好专营设施设备的接收工作。
本《意见》实施后正在建设尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小区，在交付使用时, 开发建设单位要与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接收手续；开发建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的，由开发建设单位负责整治改造后进行移交。
物业管理区域内涉及的有关专营单位，根据职责对管辖的设施设备及相关管线进行维修、养护和更新，保证服务质量，并向最终用户收取费用。涉及有关专业经营单位对直接收费到户有困难的，可委托物业服务企业代收，委托单位应与物业企业签订有偿服务委托协议。
物业接管时，建设单位应保证移交的电梯符合法律法规要求；物业服务企业应加强对电梯的安全使用管理，建立电梯安全管理制度。
（五）推进业主委员会建设。各街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定程序，推进业主委员会建设。每个物业管理区域应成立一个业主委员会，住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从物业管理区域内威信高、热心公益事业人员中推选；提倡交叉任职，鼓励社区居委会工作人员参选业主委员会。业主大会、业主委员会应当认真履行职责，接受属地街道、社区居委会的指导、监督，业主委员会做出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理。
（六）建立物业管理联席会议制度。各街道办事处要按照《条例》的规定，负责组织召集由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加的物业管理联席会议，统一组织协调住宅小区物业管理工作，将物业管理纠纷解决在基层和萌芽状态，促进和谐社区建设。并按照规定协调下列事项：业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；物业管理区域内发生的突发事件；物业管理与社区管理的配合等事项。
（七）构建质价相符的物业服务收费机制。物价部门要会同物业主管部门，根据住宅物业类别、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，确定物业服务费政府指导价格具体标准及浮动幅度；根据物业服务成本上涨幅度，及时调整与物业服务标准等级相适应的物业服务费政府指导价格。调整地面、地下停车位收费价格差，利用价格杠杆作用提高地下车库的使用效率。制定通过价格调节基金加大对保障性住房物业费补贴政策。监督物业服务企业全面推行价格公示制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示，接受业主的监督，物业服务企业应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，提高服务质量。
（八）严格物业服务企业退出和移交程序。业主委员会和物业服务企业，应在维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序的前提下实现平稳过渡。各县区要加强物业项目退出监管，建立物业服务企业退出预先报告制度，即物业服务企业在退出项目两个月前，将退出原因、时间，以书面形式告知业主委员会、辖区街道办事处和物业主管部门。同时，在物业管理区域内向业主公告，连续公告时间不得少于一个月。业主大会解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。各县区物业管理主管部门要会同街道办事处，对物业服务企业退出服务项目进行严格监督，组织街道办事处和社区居委会做好协调工作。物业服务企业退出后至业主大会选聘到新物业服务企业前，由街道办事处委托环卫、园林等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，发生的费用由业主承担。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为，由街道办事处提报物业主管部门记入企业信用档案，并向社会公开。
（九）强化专项维修资金的管理和使用。一是加大归集力度。专项维修资金管理部门要从源头上确保专项维修资金足额归集到位。业主在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金存入专项维修资金专户，业主持专项维修资金专用票据办理入住手续。凡是业主未按规定交存首期专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。尚未售出的住宅，专项维修资金的缴纳按照国家、省有关规定执行。二是明确应急维修的确认主体。房屋出现电梯故障、消防设施故障、监控损坏等共用部位共有设施设备影响使用和严重威胁安全的情况，需强制启动应急维修程序的，应当以相关部门的整改通知或鉴定报告为要件，并在物业管理区域内向全体业主公告。应急维修项目的确认主体为：电梯发生故障存在安全隐患的，由质监部门或其委托机构确认；消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防部门确认；其它与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。上述部门在接到利害关系人申报后，应当在3个工作日
内进行处理。三是征求业主意见。维修资金的使用要按国家、省有关规定征求业主意见。六、保障物业管理工作健康发展
（一）加强组织领导。物业管理工作涉及部门多、范围广，社会关注度高，推进难度大，市直各有关部门要切实加强领导，明确责任，全力推进物业管理工作扎实开展。各县区要加强对物业管理工作的组织领导，加大组织协调和监督检查力度，并根据辖区规模在街道、社区明确相应的物业管理承办机构，确保组织领导、人员和经费保障等落实到位。在兰山区开展物业管理工作重心下移试点的基础上，20**年年底前各县区全部推进到位。
（二）建立监督考核机制。建立物业管理工作考核制度，对各县区政府物业管理工作情况进行综合考核，将街道办事处配备专职人员、物业联席会议制度、业主委员会建设、专营设施设备移交、专项维修资金和质量保修金管理、老旧小区的整治管理、物业管理示范小区建设等纳入考核内容。各县区政府负责对辖区内街道办事处、社区居委会物业管理工作情况及矛盾纠纷处理情况进行考核，街道办事处、社区居委会负责对辖区内物业项目进行日常检查考核。通过完善考核机制，确保将工作落到实处，促进物业管理工作健康有序开展。
（三）加大政策扶持力度。各县区要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务水平。各级财政部门要加大对老旧住宅小区整治的支持力度，对列入重点整治计划的旧住宅小区，安排专项整治改造资金，逐步解决老旧小区基础设施配套方面的突出问题。人力资源和社会保障部门要结合实施扩大再就业工程、完善社会保障体系工程等，落实物业从业人员有关优惠政策。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：潍坊市人民政府加强物业管理工作意见
潍坊市人民政府关于加强物业管理工作的意见
潍政发〔20**〕60号
各县市区人民政府,市属各开发区管委会,市政府有关部门:
为进一步加强物业管理工作,提高物业管理服务水平,改善人民群众生活质量,推动我市城市建设和管理水平的整体提高,根据国务院《物业管理条例》和省有关规定,结合我市实际情况,提出以下意见。
一、统一思想,提高对加强物业管理重要性的认识
物业管理是城市管理的重要方面,是住房商品化、社会化的产物。加强物业管理工作有利于提高城市管理水平,改善城市人居环境,提高群众生活质量;有利于维护社会稳定,推进城市精神文明建设;有利于保障物业的合理使用,促进物业的保值、增值。各级政府、各有关部门要树立和落实***,从建设社会主义和谐社会的高度,充分认识加强物业管理工作的重要意义,把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作,加强领导,强化措施,健全长效管理机制,把物业管理工作抓紧抓好。
二、创新机制,实行与社区建设相结合的社区物业管理模式
社区建设是城市建设的基础,是体现城市建设现代化程度的重要标志,物业管理是社区建设的载体和组成部分,社区建设中许多内容需要依托物业管理服务来进行。因此,实行与社区建设相结合的社区物业管理模式,对和谐社区建设及物业管理发展都具有重要意义。社区物业管理工作,总的要求是理顺管理体制,明确管理职责,把工作重心下移,充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用,实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。基本原则是县市区政府负责,房管部门监督指导,街道办事处组织,社区居委会落实,条块结合、以块为主、属地管理。
(一)县市区政府对本辖区物业管理工作负总责:
1.组织落实各项物业管理政策措施,开展社区物业管理工作;
2.建立健全县市区、街道、社区三级物业管理工作体系,明确相应的物业管理机构;
3.落实物业管理责任,对物业管理工作进行部署、检查和督导。
(二)房管部门是物业管理的行业主管部门,负责监督、指导物业管理工作:
1.拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路,制定相关配套措施;
2.负责专项
篇3：加强住宅物业前期物业管理工作通知
关于加强住宅物业前期物业管理工作的通知
威房地字[20**]80号
有关建设单位：
《物业管理条例》已经施行一年了，我市积极贯彻《条例》精神，使业主的民主自治得到充分体现，物业管理企业服务水平逐步提高，物业管理区域内环境得到明显改善，物业管理工作得到了社会各界的认可，取得了一定的成绩。但由于一些原因，我市前期物业管理存在不少问题。随着新建项目的增多，为了保障购房业主的合法权益，更好地贯彻《物业管理条例》，应当加强前期物业管理工作。现将做好前期物业管理工作有关事宜通知如下：
一、新建物业的建设单位，如果选聘物业管理企业的，应当按照规定与物业管理企业签订书面的物业服务合同。
二、建设单位在销售物业之前，要制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
三、建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业买受人在签订物业买卖合同时，应当要求对遵守业主临时公约予以书面承诺。
四、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业，投标人少于3个或住宅规模较小的，必须经过各区房地产行政主管部门批准方可采取协议方式选聘物业管理企业。
五、建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
六、市物业管理办公室将对市区新建项目进行检查，对违反《条例》规定的行为，提出整改意见，并督促改正。
七、对违反《条例》规定擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，又拒不改正的建设单位，市房地产管理局将依据《条例》规定，给予警告并处10万元以下罚款。对违反《条例》前期物业管理规定的其他行为，给与相应的处罚。
篇4：泰安市关于加强泰城社区物业管理工作的意见（2014）
泰安市人民政府关于加强泰城社区物业管理工作的意见
泰政发〔20**〕26号
各县、市、区人民政府，市政府各部门、直属单位，省属以上驻泰各单位：
为加强泰城社区物业管理工作，切实改善人居环境，全面提高城市管理水平，现结合泰城实际，制定本意见。
一、推进社区物业管理工作的总体要求
(一)指导思想。坚持以***为指导，全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，本着属地为主、部门联动，以人为本、服务为先，业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，努力开创社区物业管理工作的新局面。
(二)工作目标。将物业管理纳入社区管理体系，实现社区物业管理机构、人员、职责、经费四落实，“市、区、街道(乡、镇)、社区”四级监管体制健全、职责明确、衔接顺畅;联动工作机制进一步健全，各职能部门履职到位、分工协作、密切配合，形成工作合力;在充分尊重业主意愿的基础上，推行以专业化物业服务为主，产权人自行管理和物业服务站管理为辅的多种物业管理服务模式。积极引导物业服务企业经营管理方式从粗放型向集约型转变，推动物业从业人员服务意识和服务技能有较大幅度提高。力争在“十三五”末，形成10家品牌美誉度高、经营规模大的骨干企业，实现泰城物业服务的全覆盖。
二、积极推进社区物业管理工作机制创新
(一)进一步明确社区物业管理工作职责。
建立健全“市、区、街道(乡、镇)、社区”四级物业管理监管体制，将物业管理纳入社区工作中，确保社区物业管理工作的健康发展。
1.市物业主管部门工作职责。负责全市物业管理行业的业务指导和监管，贯彻执行物业管理法律、法规和政策规定，做好全市物业服务企业的资质管理、市区住宅专项维修资金和物业质量保修金的管理、物业管理招投标活动的监管、监督开发建设单位配置物业服务用房等，指导区人民政府、街道办事处(乡、镇人民政府)开展相关工作。
2.区政府(管委会)工作职责。负责制定城市社区布点规划，全覆盖、无缝隙的划分调整社区，落实辖区内的社区物业管理工作，监督、考核街道办事处(乡、镇人民政府)社区物业管理职责落实。
3.街道办事处(乡、镇人民政府)工作职责。负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，落实辖区内老旧小区的物业管理工作，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。协调社区居委会、业主委员会和物业管理单位之间的关系，调解处理物业管理纠纷。对辖区内物业管理单位进行考核，并督促有关问题的落实整改。加强对住宅小区内各类违规行为的源头管理，对辖区内的私搭乱建、圈占绿地、占用消防通道、房屋拆改等违规行为予以劝阻、制止，并及时向有关部门报告，积极配合有关部门进行处理。
4.社区居委会工作职责。负责配合、协助街道办事处(乡、镇人民政府)做好业主大会成立和业主委员会换届的组织、指导工作以及对业主大会和业主委员会运转的日常指导、监督工作。协调业主、物业管理单位之间的关系。组织建立物业服务站，根据业主意愿，向住宅小区提供卫生保洁、公共秩序维护、房屋及共用设施设备维修等基础性服务。
(二)合理确定物业管理服务模式。
1.新建住宅小区。此类小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行开发建设，并通过招投标选聘适宜的物业服务企业实施前期物业管理。住房城乡建设、规划等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。要强化开发建设单位的保修服务责任，确保开发建设单位在保修期内履行对物业的保修义务。根据《山东省物业管理条例》等规定，对业主已入住面积比例达到50%以上、或业主已入住户数比例达到50%以上、或自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到25%以上的住宅小区，由街道办事处(乡、镇人民政府)牵头，按照有关规定做好业主大会成立工作，切实选好配强业主委员会，及时选聘物业服务企业，与前期物业服务企业做好交接工作，将小区物业管理及时纳入社区管理范围。
2.老旧小区。此类小区的管理主要采取聘请物业服务企业或社会化服务公司、产权人自行管理及物业服务站管理等模式。条件成熟的老旧小区要在街道办事处(乡、镇人民政府)的组织和区级物业主管部门的指导下，及时召开业主大会，落实物业服务企业或社会化服务公司，签订物业服务合同或单项管理合同，约定管理事项、服务标准和相关费用等内容。不具备条件的老旧小区，由物业主管部门划定物业管理区域后，在街道办事处(乡、镇人民政府)的组织下，根据业主意愿，选择产权人自行管理或物业服务站管理的模式，落实以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性服务。规模较小的零散住宅小区或楼幢，业主同意的，也可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务。
(三)规范物业管理市场。
1.加强行业管理。依法审核物业服务企业资质。指导物业服务企业抓好从业人员岗前、岗中培训，提高服务技能。定期开展物业服务监管专项治理、物业服务质量抽样评估等活动，强化示范典型带动作用。激励企业走规模化、品牌化发展道路，培植一批经营规模大、管理业绩突出、年营业收入高的骨干企业，引导和激励企业自愿、自主开展兼并重组，做大做强，促进行业资源快速、有序整合。
2.认真落实物业管理招投标规定。新建住宅小区的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。对于已经成立业主委员会的物业项目，引导业主采用招投标的方式选聘物业服务企业。对不履行退出告知义务的物业服务企业予以公开曝光，记入其信用档案。情节严重的，依法吊销企业资质证书。
3.做好物业服务用房等配套建筑的监管工作。新建住宅小区建设单位要统筹安排、合理配置并无偿提供物业服务用房，物业服务用房的面积要按建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不得低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等正常使用功能。鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理按一定比例提供经营性用房。分期开发建设的物业项目，物业服务用房和经营性用房要按规划安排在首期开发范围。
4.规范服务行为。建立健全物业服务合同备案制度，监督物业服务企业依据物业服务合同履行职责，提高服务质量。建立健全物业服务企业信用档案制度，通过互联网向社会定期公布物业服务企业的基本情况、不良记录等信用信息，规范和督促物业服务企业提升服务水平。
(四)建立联动协作机制。
1.相关部门(单位)要履职到位。公安、消防部门负责加强对安全监控、流动人口、犬类豢养等治安防范及消防设施设备的检查监督，指导物业管理单位做好车辆停放、防火救火等工作。民政部门负责指导合理制定城市社区布点规划，全覆盖、无缝隙的合理划分、调整社区;督导社区居委会落实社区物业管理职责。住房城乡建设部门负责做好物业项目的建设监管和综合验收，监督开发建设单位履行保修义务。规划部门负责按照国家规范要求对小区配套公建审查把关;依法查处违规搭建建筑物、构筑物等行为。质监部门负责做好电梯的检验检测、安全监察。邮政管理部门负责邮政、快递服务点纳入居住区公共服务设施的推进工作。物价部门要会同物业主管部门根据物业服务收费相关规定，及时调整普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位(库)租赁费，以及未成立业主大会的车位场地使用费的指导价，依法查处物业管理中的价格违法行为。城管执法部门做好对市区内违反市容环境卫生、城市绿化、噪声污染等管理规定以及焚烧产生有害烟尘、恶臭气体或物质、饮食服务业油烟、无照商贩、违规设置户外广告等违法行为的执法工作。地税部门负责落实税收扶持政策。供电、供水、供气、通讯等各专营单位负责按照职责分工，及时接管包括变电、二次供水、换热、燃气调压等在内的设施设备、相关管线和计量装置，认真履行对设施设备的设计、建设、维护和管理责任。
2.建立联席会议制度。在街道(乡、镇)、社区加快建立街道(乡、镇)物业管理工作联席会议制度。街道(乡、镇)物业管理工作联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)牵头，社区居委会、公安派出所、物业管理单位、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加，协调解决辖区内业主委员会和有关部门不依法履行职责、物业管理区域内发生的突发事件、物业管理与社区管理的衔接配合等问题。社区物业管理工作联席会议由社区居委会召集，社区居委会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、物业管理单位项目负责人等参加，主要负责协调物业服务中出现的问题以及物业服务费收缴、使用等问题。
四、加强组织领导，加快推进社区物业管理工作制度落实
(一)加强组织领导。成立泰安市社区物业管理工作领导小组，由市政府分管领导任组长，由公安、民政、财政、住房城乡建设、规划、质监、邮政、物价、城管执法、房管、公用事业、地税、供电、通讯等部门(单位)及泰山区人民政府、岱岳区人民政府的负责同志组成，负责研究制定社区物业管理方面的政策和制度，领导和综合协调社区物业管理工作。
(二)制定落实扶持政策。对物业服务企业代收的水费、电费、燃(煤)气费、有线电视费、卫生费、维修资金、房租等，按照税务管理有关规定，不计征营业税。对物业管理单位招收录用下岗失业人员的，按照规定落实扶持政策。从事老旧小区管理服务的企业可向人力资源社会保障部门申请认定公益性岗位。经审核同意纳入公益性岗位管理的，按照有关规定享受扶持政策。社区居委会建立物业服务站开展物业服务的，市、区财政按照1：1比例给予每个平均4万元的筹建补助。
(三)强化督导考核。建立市、区、街道(乡、镇)三级考核机制，市政府对市直有关部门和区政府进行考核;区政府对辖区内街道办事处(乡、镇人民政府)社区物业管理工作情况进行检查考核;街道办事处(乡、镇人民政府)负责对社区居委会和辖区内物业管理单位进行考核。
(四)做好舆论宣传工作。采取多种形式，大力宣传物业管理相关政策法规，宣传社区物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，树立和强化物业服务消费观念，增强业主实行自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的社会物业管理氛围。
泰安市人民政府
20**年11月17日
篇5：抚州市加强住宅小区物业管理工作的实施意见（2013年）
抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见
抚府发〔20**〕31号
各县(区)人民政府、抚州高新技术产业园区管委会，市政府有关部门：
为进一步规范我市住宅小区物业管理秩序，提升物业服务水平，维护业主合法权益，改善住宅小区生活环境，根据《江西省物业管理条例》(以下简称《条例》)有关规定，结合我市实际，经市政府第26次常务会议研究，提出以下实施意见。
一、切实强化行政监管
(一)严把物业管理用房落实关。规划部门在审查建设工程规划方案时，应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置，原则上最低配置面积不少于120平方米(3万平方米以下的不低于60平方米)，其中业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，面积不少于20平方米。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能。未配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。建设单位应当在房屋预售时公布物业管理用房的位置和面积。
(二)严把新建项目停车位配置比例关。规划部门应从严审核住宅小区停车位配置比例，新建住宅小区按每户不低于1个泊位的比例配建机动车停车位;按每户不低于2个车位的比例配建自行车(助力车)停车场。鼓励建设单位多建停车位。
(三)严把前期物业管理招投标关。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的，经物业所在地的市、县(区)房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
(四)严把物业项目承接验收关。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：
1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4.物业管理所必须的其他材料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按照上述程序办理交接手续的，房管部门应按照相关规定责令限期改正。
(五)严把物业服务企业准入退出关。物业服务企业应取得营业执照和资质证书，并按相应资质等级承接物业服务业务，不得将资质证书转让、出租、转借。非注册地承接物业服务项目的企业，应向物业所在地的市、县(区)房管部门备案。物业服务企业退出物业管理项目的，应提前三个月将退出原因、退出时间以书面形式及时告知辖区房管部门、街道(乡、镇)和业主委员会，同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。物业服务企业如存在擅自退出、降低服务等级标准、未按物业服务合同约定履行义务、管理不善、群众意见大、考核不合格等情形，将作为不良记录存入其信用档案。对后果严重的，按照《条例》有关规定进行罚款或降低资质等级、吊销资质证书。
二、建立长效保障机制
(六)建立前期物业服务开办费和物业服务履约保证金制度。前期物业服务开办费由建设单位向物业服务企业支付，专项用于物业服务企业在业主办理入住手续前的开支，包括：项目物业管理所需办公用品、器材、工具等固定资产的购置和员工工资、福利等。具体支付标准、支付方式和支付时间，根据前期物业服务合同约定。物业服务企业签定物业服务合同后，在办理物业承接验收15日前，按照合同约定的物业服务费用年度总额的5%，将保证金交存于物业服务合同约定的共管账户，保证金存储期限与物业服务合同履行期限一致。
(七)建立新建住宅物业质量保修金制度。根据《条例》第三十八条规定，按照物业建筑安装总造价2%的标准，结合本地实际确定公布新建住宅物业质量保修金交存标准(折算成每平方米面积标准)，建立新建住宅物业质量保修金制度，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益。建设单位在办理新建住宅权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。市、县(区)房管部门应当设立专门的资金管理机构，指定专户管理银行，开设物业质量保修金专门账户，负责本行政区域内新建住宅物业质量保修金的收存、核算、退还等工作。
(八)建立新建物业首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备资金由建设单位承担。建设单位在物业竣工验收合格，申请不动产权属初始登记前，根据项目建筑规模，按每户20元标准(最低不少于1万元，最高不超过3万元)归集首次业主大会筹备金。房管部门指定专户管理银行，开设首次业主大会筹备金专门账户。在召开首次业主大会条件成熟时，由项目所在地街道(乡、镇)向房管部门申请拨付。首次业
主大会会议结束后，尚有剩余的，由业主大会决定用途。
(九)规范召开首次业主大会的程序。住宅小区房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上的，建设单位应当在30日内向物业所在地的街道(乡、镇)提出召开首次业主大会的书面报告，街道(乡、镇)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内，会同物业所在地的市、县(区)房管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)，按有关规定组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。各县(区)人民政府要把筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作纳入到街道(乡、镇)、社区居委会年度目标管理考核。街道(乡、镇)要设立相应的物业管理机构，落实人员和经费。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案。
(十)完善物业服务收费体系。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市、县(区)价格主管部门会同同级房管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应按照市、县(区)价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。
(十一)完善物业管理服务费收缴监管措施。业主办理房屋产权转移及抵押登记时，房屋出售人或抵押人应出具已交清物业服务费的证明，否则产权登记部门不予办理房屋产权转移和抵押登记。对欠交物业服务费的诉讼案件，可由辖区政府协调法院及时立案、快速裁决。
(十二)加强对无物业服务老旧住宅小区的管理。首次业主大会筹备金由同级财政部门拨付到街道(乡、镇)，拨付标准参照本意见第8条。具备物业管理条件的，街道(乡、镇)、社区要引导业主大会引进专业的物业服务企业对小区进行管理和服务。尚不具备物业管理条件的，引导业主自治管理物业或由社区实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务，服务费用由全体业主承担。对属于单位宿舍类的老旧住宅小区，由所属单位负责做好相关准物业管理。
三、提升企业服务水平
(十三)健全物业服务企业考核体系。制定物业服务企业考核办法，每年由房管、规划、城管、街道(乡、镇)等单位共同组织对物业服务企业进行考评，考核分值低于80分的，对该企业提出书面警告，责令限期整改，整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格;考核分值低于70分的，由房管部门约谈该企业的法定代表人，一年内暂停该企业资质升级，同时责令限期整改，整改期间该企业不得承接新的物业服务项目;考核分值低于60分的，由房管部门依法降低资质等级，并责令退出住宅小区管理。
(十四)规范物业服务企业服务行为。物业服务企业应根据企业的服务评定等级和资质等级，按照国家规定承接物业服务业务，并配备相应的技术人员持证上岗;应积极配合街道(乡、镇)、社区召开业主大会，成立业主委员会;应协助业主委员会向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案;应按照物业服务合同约定，做好共用部位和相关场地的保洁，保障车辆停放、防火、防盗等公共设施设备的正常运转，做好“门前三包”等工作;应及时制止住宅小区内违法违规行为，配合有关部门做好查处工作;应及时将每年的财务收支情况向住宅小区业主公示;应自签订物业服务合同之日起10日内，向物业所在地的房管部门备案;应在物业服务合同终止时，向业主委员会移交有关资料和财物。
(十五)提升从业人员整体素质。从严执行物业服务企业从业人员持证上岗制度。加大中高级管理人员培训力度，完善新从业管理人员岗前培训制度。由房管部门会同物业行业协会加强分类培训，采用定期、轮训等方式对物业服务企业从业人员进行物业法律、法规、政策和业务知识培训，全面提高物业管理服务水平。
(十六)强化行业协会自律作用。加强物业行业协会对行业的约束能力，通过参与物业管理项目评优和项目经理培训等工作，增强行业协会的影响力。通过房管部门和行业协会联动，推行物业服务企业信用分等定级制度，建立物业管理信用档案和诚信体系，量化诚信考核指标，鼓励诚信经营，努力营造公平、守诺、服务至上的市场环境。
四、形成齐抓共管合力
(十七)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房管部门会同街道(乡、镇)召集，规划、建设、城管、公安等部门以及社区(村)、物业服务企业、业主委员会或业主等各方代表参加。主要协调解决业主委员会履职、业主委员会换届、物业服务合同履行以及物业服务企业变更交接过程中出现的重大问题。
(十八)明确相关部门职责。
1.房管部门：负责同级物业管理工作的指导、监督和管理;负责拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策;负责新建住宅物业质量保修金交存、使用、退还、监督管理;会同街道(乡、镇)、社区指导召开业主大会和组建业主委员会;对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行等级评定、考核;会同物价部门共同制定物业服务收费标准;负责物业服务企业资质等级的初审、审定和管理;负责调解物业管理纠纷。
2.建设部门：负责住宅小区房屋竣工验收工作;调查、处理房屋质量投诉;依法依规查处未按建筑技术规范施工而造成的房屋工程质量问题。
3.规划部门：负责审查住宅
小区公共服务设施规划，并督促建设单位按照规划设计要求，建成生活购物、医疗卫生、文化体育、环卫、物业管理、社区服务及幼儿园等公共服务设施;在核发建设工程规划许可证时，明确物业管理用房的具体位置和面积;查处住宅小区乱搭乱建违章建设和擅自改变房屋使用性质的违法行为，在不影响其他居民用水用电的情况下，必要时对违法当事人可以采取断电断水措施或通知供电、供水企业对违法施工现场停电、停水。
4.城管部门：负责住宅小区内公共道路、雨污水管网的验收，以及对接市政公用管网的审批;监督住宅小区垃圾及时转运;根据物业服务企业或业主的投诉，依法查处小区内违反市政、市容、绿化、环境卫生、乱设摊点、乱设墙体(户外)广告、养禽种菜等行为;根据环保部门的书面函告和鉴定意见，依法查处小区内违反环境保护法规的违法行为;根据人防部门的书面函告和鉴定意见，依法查处小区内违反防空法的行为。
5.公安(交警、消防)部门：负责新建住宅小区视频监控系统、门禁系统等安全防范设施的设计审查;参与住宅小区房屋竣工验收，负责指导物业管理区域内的安全防范工作，指导建设单位落实人防、技防、物防等安全防范设施建设;负责指导、支持业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，做好防盗、防火、防交通事故工作;消除治安隐患，及时查处治安案件;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施及占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散等违法违规行为。
6.物价部门：与房管部门共同制定物业服务收费标准，对物业服务活动中的各项收费进行管理和检查;受理物业服务收费投诉，依法依规查处违反规定的收费行为;协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
7.工商部门：负责物业服务企业注册登记审查;对擅自将居住用房改变为非居住用房从事经营活动的，不予核准登记;负责依法查处物业管理区域内无照经营和违法广告行为。
8.气象部门：负责物业管理区域内防雷装置安全监察;督促使用单位做好防雷装置的定期检测;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。
9.人防部门：负责对物业管理区域内的人民防空工程维护管理和使用情况进行监督检查，配合相关部门查处擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程及改变人防工程主体结构等违法违规行为。
10.质量监督部门：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察。督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养;监督作业人员持证上岗;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
11.环保部门：负责依法审批物业管理区域及周边建设项目环境影响评价文件;负责环境保护设施竣工验收;对违反环保法律法规的行为进行查处。
在物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等企业，应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务，为住宅小区居民生活提供便利。
(十九)明确各县(区)人民政府职责。加强对物业管理工作的组织领导，全面落实各项物业管理政策措施;进一步建立健全县(区)、街道(乡、镇)、社区三级物业管理工作体系，明确相关部门、街道(乡、镇)、社区的管理职责，并纳入年终目标考评;为街道(乡、镇)、社区开展物业管理工作提供必要的工作条件。
(二十)明确街道(乡、镇)、社区职责。街道(乡、镇)牵头组建辖区内住宅小区业主大会筹备组，按有关规定组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会;指导、监督业主委员会及物业服务企业的日常活动;参与对物业服务企业考核检查;协调处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访问题;引导无物业管理的住宅小区实施物业管理。
五、营造全民参与氛围
(二十一)认真宣传贯彻好《条例》。各地、各部门要结合实际对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署，充分利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体，采取多种形式广泛宣传。宣传部门要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作，通过物业管理政策法规进社区、进住宅小区，增强广大业主的物业服务消费意识，帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，依法有序参与物业管理活动，为《条例》顺利施行创造良好社会氛围。