篇2：柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(2015修正)

　　柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(20**修正)

　　柳州市物价局 住建委关于取消住宅小区物业服务收费核准备案的通知

　　各有关单位：

　　为了规范物业服务收费行为，柳州市物价局和柳州市住建委于20**年联合印发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（柳价格〔20**〕99号，简称《实施细则》，下同）,现根据区物价局《关于柳州市物价局取消住宅小区物业服务收费核准备案的批复》（桂价格〔20**〕921号）等有关文件精神，通知如下：

　　一、修改《实施细则》第九条第一款为“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定”。物业服务企业所执行的物业服务费标准不再报价格部门核准备案。

　　二、修改《实施细则》第十六条第三款为“建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业。建设单位应根据房产行政主管部门核定的服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准。以招投标方式签订前期物业服务合同的，其物业服务等级不得低于中标等级，物业服务收费不得高于中标价格”。

　　三、《实施细则》第十六条增加以下内容：“县级房产行政主管部门应建立日常及定期核查机制，对物业服务企业承诺提供的物业服务等级开展核定及核查。物业服务企业实际提供的物业服务水平与核定或核查服务等级不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，县级房产行政主管部门应根据物业服务企业实际提供的物业服务水平出具《物业服务等级核查意见书》，报相关价格主管部门备查”。

　　四、删去《实施细则》第十六条第一款。

　　五、各城区住建局、阳和规建局、柳东规建处作为物业管理主管部门，负责辖区内物业服务项目的物业服务等级核定及日常核查。

　　六、物业服务企业要落实物业服务收费标准的明码标价公示，价格监督部门加强检查和指导。本通知从20**年2月1日起执行。

　　柳州市物价局

　　柳州市住房和城乡建设委员会

　　20**年1月30日

　　柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(20**修正本)

　　第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理暂行办法（试行）》等规定，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于柳州市市区内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

　　第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

　　第四条 提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第五条 市、城区价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

　　第六条 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

　　第七条 物业服务包括公共性服务、专项服务和特约服务；对应的物业服务收费为物业服务费（公共性服务费）、专项服务费和特约服务费。

　　物业服务费（公共性服务费）指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

　　专项服务费是指物业服务企业为业主或使用人提供专项性服务而向该部分业主或使用人收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费等。

　　特约服务费是指物业服务企业为满足部分业主或者使用人的需要，与业主或者使用人协商，为业主或者使用人提供特约服务而向委托的业主或者使用人收取的费用。

　　第八条 物业服务收费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　依法成立业主大会之前（前期物业管理）的住宅物业服务费、电梯维护费、停车收费（包括车辆停放服务费、车位租赁费等）、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）等专项服务费实行政府指导价；车辆保管费等特约服务费实行市场调节价。

　　依法成立业主大会之后的住宅物业服务收费（停车收费除外）实行市场调节价。

　　第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定。

　　业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议的，可向辖区房产行政主管部门申请复核。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定。

　　第十条 制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

　　第十一条 物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，前期物业管理的住宅物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。

　　物业服务等级标准以及评定办法，由市房产行政主管部门制定并公布。达不到服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。该行为作为企业的不良行为，记入企业诚信档案。

　　超高层或超低密度建筑等特殊住宅，其服务等级及收费标准由市房产行政主管部门和市价格主管部门另行核准备案。

　　第十二条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家（自治区、市级）物业管理示范小区等荣誉称号的项目，其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务费标准上浮。

　　荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过10%；

　　荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过8%；

　　荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过5%。

　　第十三条 实行政府指导价的物业服务费（公共性服务费）的计价单位为：元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取；未取得房屋所有权证，也未经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

　　第十四条 实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；

　　3.物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

　　4.物业管理区域绿化养护费用；

　　5.物业管理区域消防设施维护费用；

　　6.物业管理区域秩序维护费用；

　　7.物业服务企业办公费用；

　　8.物业服务企业固定资产折旧；

　　9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　10.经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

　　物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

　　第十五条 物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;未列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

　　第十六条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业。建设单位应根据房产行政主管部门核定的服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准。以招投标方式签订前期物业服务合同的，其物业服务等级不得低于中标等级，物业服务收费不得高于中标价格。

　　达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费应当直接扣减，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

　　县级房产行政主管部门应建立日常及定期核查机制，对物业服务企业承诺提供的物业服务等级开展核定及核查。物业服务企业实际提供的物业服务水平与核定或核查服务等级不符的，可要求限期整改；拒不整改或整改不到位的，县级房产行政主管部门应根据物业服务企业实际提供的物业服务水平出具《物业服务等级核查意见书》，报相关价格主管部门备查

　　第十七条 业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据价格主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第十九条　物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。如：装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等。

　　装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。

　　第二十条　实行小区出入证管理的，建设单位应当为业主免费配置出入证（含IC卡等）4张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

　　第二十一条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第二十二条 住宅小区（含住宅小区的商业、办公、住宅楼）停车收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门另行公布。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。

　　业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物业费。业主或者物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准，车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

　　第二十三条 治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他车辆在物业管理区域内临时停放一小时内免费；超过一小时的，物业服务企业可根据价格主管部门的规定收费。

　　第二十四条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　实行政府指导价的物业服务费采用包干制。

　　第二十五条 物业服务企业应当每年初在物业管理区域显著位置公告上年度共有部分收益的收支账目。

　　第二十六条 物业交付后，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费或者物业服务资金。

　　第二十七条 业主大会成立之前对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解；业主大会成立后对物业服务收费有争议的，业主、业主大会、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地的房产行政主管部门申请协商调解，可以按法制程序向人民法院提起诉讼。

　　第二十八条 物业服务费按月收取。物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过一年的物业服务费。

　　第二十九条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第三十条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同以外的特约服务，其收费由双方协商。除此之外一律不得擅自设立收费项目向业主收取其他任何费用。

　　第三十一条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第三十二条 价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

　　（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特约服务的除外）；

　　（三）强制或者变相强制服务并收费的；

　　（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

　　（五）不按规定实行明码标价的；

　　（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

　　第三十三条 本细则实施前已完成前期物业服务招标、申请备案，或已通过协议方式选聘前期物业服务企业并完成前期物业服务合同备案，合同尚未到期的，物业服务等级及收费标准按招标申请备案内容（或原合同）约定执行。如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主大会的，按照业主大会决定执行。

　　第三十四条 原未实行服务等级的住宅小区，在业主大会未成立之前，可参照等级标准选择五项服务中的若干项目及服务等级，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。

　　第三十五条 本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行。

　　第三十六条 本市六县可参照本细则制定相应管理措施。

　　第三十七条 本细则从20**年8月1日起实施。

篇3：山西省关于规范物业服务收费管理的通知(2015)

　　山西省关于规范物业服务收费管理的通知(20**)

　　山西省物价局 山西省住房和城乡建设厅关于规范物业服务收费管理的通知

　　晋价服字[20**]122号

　　各市物价局（发改委）、住建局、房产局：

　　为保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场秩序，促进我省物业管理行业健康发展，贯彻落实党的十八届三中全会精神，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[20**]2755号），以及国家、省物业管理法律、法规和相关政策等有关规定，结合我省实际，现就进一步规范物业服务收费管理工作通知如下：

　　一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　二、物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级基准价及浮动幅度由设区市价格主管部门会同同级物业管理主管部门根据各自职能结合当地实际情况统一制定,具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　保障性住房小区的认定由各市房地产行政主管部门根据当地实际情况确定。

　　三、物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务机构固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。

　　四、制定调整政府指导价管理的物业服务收费标准，应按下列规定执行。

　　（一）各市要在综合考虑物业服务平均成本、人均可支配收入、最低工资标准以及居民消费价格指数等因素的基础上，依据本地区物业服务等级标准制定相应的物业服务收费基准价与浮动幅度，并及时向社会公布。必要时可召开价格决策听证会，征求业主和社会各方面的意见。要建立与市场经济相适应的调价机制，加强物业服务成本调查和评估工作，一般应每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行一次成本调查和评估，并根据调查和评估结果决定是否进行调整。

　　（二）电梯运行费和中央空调收费可以列入物业服务成本，在制定物业服务收费标准时一并考虑，也可以单独制定收费标准，各市可结合当地实际情况确定执行。电梯运行费应区别不同楼层及使用情况，制定合理差价。

　　（三）物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应尽可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业服务成本中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金。更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的，可收取智能卡补卡工本费。各市可根据当地实际情况制定智能卡补卡工本费最高收费标准。

　　（四）住宅进行装修时收取的装修押金、装修服务费、装修垃圾清运费等各市可根据当地实际情况进行规范。

　　五、物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。

　　六、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。严禁通过代收费用强制捆绑收费。

　　七、实行市场调节价的住宅小区物业服务，制定调整收费标准时，应遵守《物业管理条例》有关规定，并在物业服务合同中约定。

　　八、物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务收费具体内容，包括：物业服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　九、各地价格主管部门、物业主管部门要加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《物业管理条例》等法律、法规及有关规定予以处罚。

　　十、本通知自20**年7月1日起执行。山西省物价局、山西省建设厅《关于印发<山西省物业服务收费管理实施办法>的通知》（晋价服字[20**]85号）同时废止。

　　山西省物价局

　　山西省住房和城乡建设厅

　　20**年5月7日

篇4：忻州市物业服务等级收费管理办法(2015试行)

　　忻州市物业服务等级收费管理办法(20**试行)

　　忻州市人民政府办公厅

　　关于印发忻州市物业服务等级收费管理办法（试行）的通知

　　忻政办发〔20**〕73号

　　各县（市、区）人民政府，市人民政府各委、局、办：

　　《忻州市物业服务等级收费管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　忻州市人民政府办公厅

　　20**年6月25日

　　忻州市物业服务等级收费管理办法(试行)

　　第一条 为规范物业服务收费秩序，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业稳定健康发展，根据国务院、山西省《物业管理条例》和国家发改委、住建部《物业服务收费管理办法》等相关法规以及省物价局、省住房和城乡建设厅《关于规范物业服务收费管理的通知》精神，结合忻州实际制定本办法。

　　第二条 本办法适用于忻州市范围内具有资质的物业企业服务收费行为。

　　第三条 物业服务收费管理实行分级负责，忻州城区按照城市建设管理权限划分，分别由市价格主管部门、房地产主管部门和忻府区价格主管部门、房地产主管部门管理，各县（市、区）的由当地价格主管部门、房地产主管部门负责。

　　市、县两级价格主管部门牵头，房地产主管部门等配合，负责物业服务收费等级标准的制定，对物业服务价格进行监管，依法查处物业服务中的违规收费、乱收费行为。

　　市、县两级房地产主管部门牵头，价格主管部门等配合，负责物业服务行业的管理，指导物业企业自主定价，协调解决物业服务管理中的矛盾和问题，加强对物业企业的监督和管理。

　　第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务内容、服务质量与服务费用相适应的原则。

　　第五条 物业服务收费管理，业主委员会或产权单位应根据物业实际情况和业主消费水平，选定相应级别的服务内容标准，确定服务收费价格。

　　第六条 物业综合服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费用）；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务机构固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）IC卡工本费及经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。

　　第七条 物业服务收费包括物业综合服务费、电梯等共用设备运行费、车辆停放服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务等费用。

　　根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区前期物业和保障性小区物业综合服务费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费，实行政府指导价。

　　电梯等共用设备运行费据实结算，按住户面积分摊。

　　已成立业主委员会的非保障性住宅小区的物业综合服务费、非住宅物业和别墅服务收费以及车辆停放服务费、物业企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。

　　第八条 实行政府指导价的住宅小区物业综合服务收费实行分等定价。市价格主管部门会同市房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准，制定出台住宅小区物业服务等级控制收费标准（忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准）附后。具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业在控制收费标准内选择等级以物业服务合同的形式约定执行。

　　第九条 前期物业服务（房屋竣工交付使用、业主大会未成立前）。开发建设单位应在政府指导价范围内对照有关服务内容标准，拟定服务价格后，进行前期物业服务招投标，选择物业企业，签订物业服务合同，报房地产主管部门备案。

　　前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件应当明确双方的权利、义务和物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，经买受人签字确认后执行。

　　第十条 业主大会选举产生业主委员会后，非保障性住房物业服务收费实行市场调节价，物业服务企业可参照《忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准》，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。物业服务收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　第十一条 电梯运行费、消防维护费、年检费和供热、供水的二次加压费用等收费，根据运行情况据实结算、按住户面积分摊，定期公布，具体收取办法由双方议定后以合同约定的形式执行。

　　供电实行合表电价计费的小区，使用公共变压器用电的，应将供电企业折扣的度电3分钱用于小区供电设施的运行维护和弥补损耗等费用，不得另外向住户分摊损耗电量或加收损耗电费；使用非公共变压器用电的，供电企业折扣的度电3分钱不足以弥补运行损耗的，超出部分据实结算、分摊到户。

　　第十二条 符合规划要求且业主已购买的地下车库（位）、地面车库（位）以及未购买的停车库（位）、经业主大会同意的临时停车位等管理服务收费实行市场调节价，具体收费标准由双方议定后以合同约定的形式执行。

　　第十三条 业主或使用人装饰装修房屋的，应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理服务企业的管理。装饰装修管理费每平米不得高于3元，业主与物业企业另有约定的从其约定。装修垃圾清运费按照房屋建筑面积分段收取，100平方米（包括100平方米）以内的按400元/户收取，100平方米以上的按600元/户收取。

　　业主或使用人自己清理装修垃圾、运送到垃圾处理场的，不得收取装修垃圾清运费。

　　第十四条 物业服务采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应尽可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业服务成本中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金，更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。由于业主或使用人的原因造成智能卡丢失、损坏需要补卡的，可以据实收取智能卡工本费。

　　第十五条 物业服务收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。

　　第十六条 物业服务管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行国家收费标准，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等一切额外费用，严禁通过代收费用强制捆绑收费。

　　供电、供水、供热主管部门要采取工作措施，尽快解决住宅小区供电变压器运行用电及线路损耗过大和供水、供热二次加压的问题，加快推进户表改造工作，必须实行向终端用户收费。

　　第十七条 物业服务企业在制定调整物业服务收费标准时，应遵守《物业管理条例》有关规定，必须经过业主大会或住户代表大会讨论同意，通过公示无异议后，由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

　　第十八条 物业管理企业必须按照规定实行明码标价。在物业收费管理区域内的醒目位置公示服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　第十九条 业主、使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关费用。违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务相关费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　第二十条 不按照物业服务等级标准执行或不执行合同约定服务收费的物业企业，房地产主管部门会同价格部门责令企业限期改正，并进行行政处罚，逾期不改的按照资质管理规定降低资质等级，记入信用档案，通报所管小区，直至取消收费行为。

　　第二十一条 奖惩办法。物业服务管理项目荣获市级以上优秀住宅小区称号的，可与企业资质等级挂钩，在动态考核时可作为加分项目，记入企业信用档案；物业企业有过失或责任事故的，依法给与行政处罚直至吊销企业资质证书并记入信用档案。

　　第二十二条 市、县两级价格主管部门和房地产主管部门要加强对物业服务企业的协同监管和信息共享。指导企业自主定价，协调解决物业企业与业主之间存在的收费矛盾和问题；依法查处违反规定要求的违规收费、随意提高收费标准、乱收费、不明码标价等行为；指导物业企业加强队伍、制度建设，增强服务意识，提升服务质量。

　　第二十三条 本办法由市价格主管部门和市房地产主管部门负责解释，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物价局出台的《忻州市物业服务等级收费管理办法》（忻房字〔20**〕51号），忻州市物价局、忻州市房地产管理局《关于进一步规范住宅小区供热二次加压等收费的通知》（忻价发〔20**〕193号），忻州市发展和改革委员会、忻州市房地产管理局《关于规范忻州城区住宅小区道闸系统安装收费标准的通知》（忻房字〔20**〕19号）文同时废止。

　　附件：忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准

　　附件：

　　忻州市普通住宅物业服务等级与收费标准

　　一级标准（1.05元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.08元/月.㎡）

　　1、物业管理单位建立了现代化企业管理制度。有规范的岗位职责制度；

　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立有完善的住户档案；

　　4、有符合国家规定的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度，并装订成册；

　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；

　　8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；

　　9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；

　　10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准和物业服务资金的收支情况，据实结算的费用每月公布一次；

　　11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；

　　12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达95%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.30元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备完善，并有智能化管理的：

　　1、配备专业人员维修养护；

　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备每日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证24小时载人电梯正常运行；

　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；

　　7、设备房每日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于95%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.12元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时修复，属于大、中修范围的，在报修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方《前期物业管理合同》进行维修。在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

　　3、高层住宅每日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；

　　4、每日巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；

　　6、每日巡查二次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　四、协助维护公共秩序（0.20元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中12小时站岗值勤；

　　2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。

　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　4、配有安全监控设施的，24小时监控，专人值守。监控资料保存不少于30日；

　　5、对进出小区的车辆实施规范管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外）；

　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；

　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁服务（0.20元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，全天保洁；

　　3、楼道每日清扫一次，楼梯扶手每日清擦一次。公共部位门、窗每月清擦一次；

　　4、及时清除道路积水、积雪；

　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；

　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化粪池每月检查一次，视检查情况及时清掏；

　　8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月两次消毒和灭虫除害；

　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面保持清洁；

　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；

　　11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。

　　六、绿化养护管理（0.15元/月.㎡）

　　住宅区域内绿化覆盖率达到规划要求的：

　　1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；

　　2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于2%；

　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于3%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于3%，土地裸露面积应小于5%；

　　4、定期组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；

　　5、大型活动和重大节日随季节摆花装扮，美化环境、增加气氛；

　　6、设有景观湖的，应保持三季有水，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。

　　二级标准（0.85元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.07元/月.㎡）

　　1、各岗位有规范的岗位职责，并将制度上墙接受监督；

　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立有完善的住户档案；

　　4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；

　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；

　　8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；

　　9、能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；

　　10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每季公布一次；

　　11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；

　　12、每年至少二次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.25元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备完善，并部分设施设备实行智能化管理的：

　　1、配备专业人员维修养护；

　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备每两日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证电梯正常运行；

　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；

　　7、设备房每二日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于90%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.11元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的及时组织维修；

　　3、高层住宅每二日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；

　　4、每二天巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；

　　6、每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　四、协助维护公共秩序（0.15元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中9小时站岗值勤；

　　2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每3小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。

　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　4、配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于15日；

　　5、对进出小区的车辆实施规范管理，引导车辆有序通行、停放（双方另有约定的除外）；

　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；

　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁服务（0.14元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，定时保洁；

　　3、楼道每二日清扫一次，楼梯扶手每二日清擦一次。公共部位门、窗每二月清擦一次；

　　4、及时清除道路积水、积雪；

　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；

　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化粪池每两月检查一次，视检查情况及时清掏；

　　8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月一次消毒和灭虫除害；

　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面每日清洁两次；

　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；

　　11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。

　　六、绿化养护管理（0.13元/月.㎡）

　　住宅区域内绿化覆盖率基本达到规划要求的：

　　1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；

　　2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于5%；

　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于5%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于5%，土地裸露面积应小于5%；

　　4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形，需要时补栽、补种，保持观赏效果；

　　5、适时组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；

　　6、大型活动和重大节日装扮小区，美化环境、增加气氛。

　　三级标准（0.65元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.06元/月.㎡）

　　1、物业管理单位机构设置合理，岗位明确；

　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立住户档案；

　　4、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；

　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好；

　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　7、管理服务人员统一着装，服务主动、热情；

　　8、设有服务接待中心，公示12小时服务电话。急修半小时到场，有完整的报修、维修和回访记录；

　　9、基本能够根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务；

　　10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准。据实结算的费用每年公布一次；

　　11、按合同约定规范使用住房专项维修资金；

　　12、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达85%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.20元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备完善：

　　1、配备专业人员维修养护；

　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备每三日组织巡查，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证电梯正常运行；

　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；

　　7、设备房每三日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、住宅区域主要道路及停车场设有交通标志；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于85%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对有可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.09元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

　　3、高层住宅每三日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复（与供应商有约定的及时联系供应商协助修复）；

　　4、每三天巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。依业主手册进行管理；

　　6、两日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　四、协助维护公共秩序（0.11元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤；

　　2、制订详细的巡查方案。小区围墙、院落、车库、车场每4小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，并做好记录。

　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　4、配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于一周；

　　5、对进出小区的车辆实施规范管理，保证停放有序；

　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；

　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁服务（0.11元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每二日清洁一次，适时保洁；

　　3、楼道每三日清扫一次，楼梯扶手每三日清擦一次。公共部位门、窗每季清擦一次；

　　4、及时清除道路积水、积雪；

　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；

　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化粪池每季检查一次，视检查情况及时清掏；

　　8、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；

　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每三日清洁一次，电梯轿厢墙壁每三日清擦一次，电梯轿厢地面每日清洁一次；

　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱。

　　六、绿化养护管理（0.08元/月.㎡）

　　住宅区域内绿化覆盖率低于规划要求50%以下的：

　　1、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护；

　　2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积应小于10%；

　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木应适时补植更新，存活率应达到90%，土地裸露面积应小于10%；

　　4、预防花草、树木病虫害。

　　四级标准（0.45元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.05元/月.㎡）

　　1、物业管理单位有明确的岗位职责制度；

　　2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立住户档案；

　　4、有完善的物业管理方案和相应的管理制度；

　　5、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好；

　　6、管理人员持证上岗；

　　7、设有服务电话，及时与住户沟通；

　　8、根据业主需求提供物业服务合同之外的部分特约服务和代办服务；

　　9、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准；

　　10、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.12元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备完善：

　　1、建立共用设施设备档案，并有记录；

　　2、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设施设备运行正常；

　　3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　4、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，保证消防通道畅通，设施设备完好，可随时启用；

　　5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　6、住宅区域主要道路及停车场设有交通标志；

　　7、路灯、楼道灯完好率不低于80%；景观照明、监控设施等运行良好，经常有人维护修理；

　　8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.07元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；

　　2、检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的及时组织维修；

　　3、每周巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，定期维修；

　　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求进行管理；

　　5、每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

　　四、协助维护公共秩序（0.07元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时设门卫；

　　2、设护楼护院人员进行巡查；

　　3、对进出小区的车辆进行管理；

　　4、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　5、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁服务（0.08元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每两日清洁一次，注意保洁；

　　3、楼道每周清扫一次，楼梯扶手每半月清擦一次。公共部位门、窗半年清擦一次；

　　4、及时清除道路积水、积雪；

　　5、对住宅区域内的园林景观、健身器材保持清洁及观赏效果；

　　6、共用雨、污水、井、化粪池每半年检查一次，视检查情况及时清掏；

　　7、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；

　　六、绿化养护管理（0.06元/月.㎡）

　　1、对花卉、绿篱、树木实施绿化养护管理，定期进行修剪；

　　2、预防花草、树木病虫害。

　　五级标准（0.35元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.04元/月.㎡）

　　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　2、建立住户档案；

　　3、房屋共用部位、公共设施设备应有相应的管理制度；

　　4、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验并将移交给的各种资料保存完好；

　　5、管理人员持证上岗；

　　6、每年至少一次书面征询业主对物业服务的意见。

　　二、公共设施设备运行维修保养（0.11元/月.㎡）

　　住宅区域范围内公共设施设备基本完善的：

　　1、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现隐患根据需要组织维修；

　　2、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，保证消防通道畅通，设施设备完好，可随时启用；

　　3、设备房保持整洁；

　　4、路灯、楼道灯完好率不低于75%；监控设施等运行良好，经常有人维护修理；

　　5、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发故障有应急方案。

　　三、共用部位维护及管理（0.06元/月.㎡）

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；

　　2、检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的根据需要组织维修；

　　3、每两周巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，定期维修；

　　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）进行管理；

　　5、每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

　　四、协助维护公共秩序（0.06元/月.㎡）

　　1、住宅区域主出入口24小时设门卫；

　　2、发生安全事故时，有采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作；

　　3、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　4、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。小区内道路畅通。

　　五、保洁服务（0.06元/月.㎡）

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每三日清洁一次，注意保洁；

　　3、及时清除道路积水，雪天及时清理人行通道；

　　4、共用雨、污水、井、化粪池每年检查一次，视检查情况及时清掏；

　　7、夏季根据实际情况消毒和灭虫除害；

　　六、绿化养护管理（0.02元/月.㎡）

　　对小区的花、树木实施绿化养护管理。

篇5：山东省住宅物业服务收费管理办法(2012)

　　山东省住宅物业服务收费管理办法(20**)

　　山东省物价局、山东省住房城乡建设厅关于印发《山东省住宅物业服务收费管理办法》的通知

　　二0一一年十一月九日 鲁价综发[20**]185号

　　各市物价局、住房城乡建委（建设局）、房管局、市政公用局、城管执法局：

　　为进一步规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定《山东省住宅物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　山东省住宅物业服务收费管理办法

　　第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

　　第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

　　第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　第六条 省价格主管部门会同省住房城乡建设主管部门负责全省住宅物业服务收费的监督管理工作。

　　设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）按照价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。

　　第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

　　非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

　　第八条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

　　物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。

　　第九条 普通住宅物业服务成本包括：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。

　　第十条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

　　前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

　　第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

　　业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

　　物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

　　第十二条 物业服务收费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。

　　改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

　　第十三条 房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。

　　第十四条 车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

　　第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。

　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

　　普通住宅前期停车服务费可以按照本办法第七条第二款规定的程序单独核定。

　　业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。

　　第十六条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。

　　第十七条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。

　　第十八条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

　　除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。

　　第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第二十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

　　第二十一条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

　　第二十二条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　第二十三条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

　　第二十四条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

　　物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

　　第二十五条 政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　第二十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

　　（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

　　（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

　　（四）强制服务并收费的；

　　（五）不按规定实行明码标价的；

　　（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

　　第二十七条　价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第二十八条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

　　第二十九条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

　　第三十条 各设区市应结合当地实际制定具体实施办法，并报省物价局、省住房城乡建设厅备案。

　　第三十一条 本办法自20**年1月1日起施行5年。《山东省物价局、山东省建设厅关于印发<山东省物业服务收费管理实施办法>的通知》（鲁价费发〔20**〕205号）同时废止。