篇2：上海市智能住宅小区功能配置大纲

　　《上海市智能住宅小区功能配置大纲》近日正式出台,并于今年1月1日起开始实施,这将使智能住宅小区建设和认定等方面有章可循了。你不妨按照该大纲的基本配置方面的要求对照一下,就可知道这个楼盘是否能称作上海市智能住宅小区。

　　1.总则

　　1.1 为指导本市智能住宅小区的建设,规范智能住宅小区的设计和实施,特制定本大纲。

　　1.2本大纲所称的智能住宅小区是指将信息通信、计算机和自动控制等技术运用于住宅小区,通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用,向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能,以期为居住者创造安全、舒适、便捷、高效的生活空间。

　　1.3智能住宅小区的设计应考虑技术先进、经济合理、实用可靠,选用的系统和设备应符合标准化、开放性的要求,并具有可扩性和灵活性。对于分期开发的大型住宅小区应进行总体规划设计,确保系统和设备的统一性和兼容性,以便于日后的维护。

　　1.4智能住宅小区应包括信息通信、小区公共安全防范、建筑设备监控、家居智能化和小区综合物业信息服务等智能化系统。本大纲将智能化系统的功能配置分为基本配置和可选配置。基本配置是智能住宅小区应满足的基本功能,可选配置是智能住宅小区可进一步拓展的功能,由开发商根据实际情况和需求选配。

　　1.5本市智能住宅小区的建设除符合本大纲的规定外,尚应符合国家和地方的其他有关法规、规范和技术标准。

　　2.信息通信系统

　　2.1一般规定小区应通过内部管网的建设及与电话、有线电视、宽带数据等城市公网的连接,充分利用公共信息资源,向住户提供各种类型的信息通信服务。

　　2.2基本配置提供语音通信、视频广播、宽带数据等通信服务。2.3可选配置在小区地下车库、电梯、地下室等移动通信盲区设置移动通信中继系统。

　　3.小区公共安全防范系统

　　3.1一般规定对小区周界、

　　小区重点部位等采取安全防范措施,在小区安保中心实行统一管理,并留有对外报警接口,可与公安区域报警中心联系。

　　3.2小区周界防范报警系统3.2.1 基本配置在封闭式管理的住宅小区周界设置报警探测装置,并与小区安保中心的报警主机相连,用以及时发现非法越界者。小区安保中心设置显示屏、报警控制器或电子地图,能实时显示报警区域和报警时间,发出声光报警信号,并能自动记录、保存报警信息。

　　3.2.2 可选配置对小区周界使用闭路电视(C CTV )系统实施监视,或进一步以C CTV 系统与周界报警系统实现报警信息显示与图像监视相结合的联动。

　　设置周界探照灯或强光灯,在夜间与周界报警系统联动。

　　3.3小区重点部位监视系统3.3.1 基本配置在小区出入口、停车场/库出入口、电梯轿厢(高层住宅)等重点部位设置相应的探测器或摄像机,通过传输网络将相关信息和图像传至小区安保中心进行监控,并将监视图像和信息进行记录和存储。闭路电视监控系统应具有时间、日期记录功能。

　　电梯轿厢(高层住宅)闭路电视系统应具备楼层显示功能。

　　3.3.2 可选配置在停车场/库内部、电梯轿厢(多层住宅和中高层住宅)、楼宇进出口、电梯厅等部位设置摄像机,扩大监视范围。

　　3.4楼宇访客对讲系统3.4.1基本配置在住宅单元门口安装具有电控门锁的安全防盗门和楼宇访客对讲门口主机,住宅内设置用户机,在小区主要出入口和安保中心(或小区安保值班室)配置管理机。对讲分机可实施远程开锁。

　　3.4.2 可选配置楼宇访客对讲系统采用可视对讲系统。访客门口主机可选用智能卡或指纹等识别技术开启防盗门。

　　3.5巡更管理系统3.5.1 基本配置一般规模小区设置离线式巡更管理系统。大型住宅小区设置在线式巡更管理系统。3.5.2 可选配置一般规模设置在线式巡更管理系统。

　　4.建筑设备监控系统

　　4.1一般规定采用集散控制技术,对住宅小区的公共建筑设备实施监控,保障设备有效运行、提高物业管理水平,适应集约化物业管理和专业化维修的需要。

　　住宅楼(高层)的火灾报警与消防联动控制系统应满足有关行业标准的规定。

　　4.2基本配置4.2.1 给排水系统的监视:监测蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位,并对超高、超低液位进行报警。监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态。

　　4.2.2 电梯系统的监视:显示电梯的层站、运行方向及故障报警。

　　p; 4.2.3 照明系统的监控:对公共区域的照明(包括道路、景观、泛光、单元/楼层大堂灯光)设备进行监控。能按设定的时间表自动控制照明回路开/关。

　　4.2.4 送排风系统的监控:对地下室、地下车库的送排风设备进行监控。监视送排风机的运行状态、手/自动开关状态和故障报警,能按设定的时间表自动控制送排风机的启停,并具备与消防联动功能。

　　4.3可选配置4.3.1 冷热源系统的监控:监视小区集中供冷/热源设备的运行/故障状态,监测蒸汽、冷热水的温度、流量、压力及能耗。

　　4.3.2 其他系统的监控:对园林绿化浇灌实行自动控制。对人工河、喷泉、循环水等景观设备进行监控。对其他特殊建筑设备进行监控。

　　5.家居智能化系统

　　5.1一般规定家居智能化系统应体现“以人为本”的原则,充分利用小区的公共信息通信系统、安全防范系统、物业管理系统,向住户提供安全、舒适、方便的服务。

　　5.2家居布线系统5.2.1 基本配置住户室内应配置家居弱电配线箱,电话、有线电视、宽带数据等的通信线缆统一由家居弱电配线箱进行管理,并应在卧室、书房、客厅等房间设置相关信息端口。

　　5.2.2 可选配置其他智能化子系统的通信线缆也由家居弱电配线箱统一进行管理。

　　5.3家庭安全防范系统5.3.1 基本配置住户内具有燃气泄漏报警,一、二层户门及阳台外窗防范报警。报警时除住户室内发出声,光信号外,应将报警信号传至小区管理中心进行实时记录、处理与存储。

　　住户内配置按钮式家庭紧急求助报警系统,并联网至小区安保中心。

　　5.3.2 可选配置家庭燃气进气管设置自动开关,在发出泄漏报警信号的同时自动切断进气。

　　设置电话自动拨出装置,在家庭报警和求助信息反映到管理中心的同时,能够自动拨通事先设定的电话,通知有关部门与住户本人。

　　家庭紧急求助采用有线和无线相结合的方式。

　　5.4家庭自动控制系统5.4.1 可选配置通过智能家庭控制主机,实现对家庭内部部分供电回路、照明、空调等的统一开关控制和调节。

　　6.小区综合物业信息服务系统

　　6.1一般规定小区综合物业信息服务系统应采用先进、成熟的网络技术和计算机技术,充分利用小区的各种资源,向住户提供高效、优质、便捷的服务。

　　6.2表具自动计量系统6.2.1 基本配置采用具有信号输出功能的表具,采取远程抄表或采用IC卡方式,实现自动计量和管理的功能。

　　6.2.2 可选配置小区自动抄表系统与公用事业企业部门联网,并进行故障

　　报警。

　　6.3背景音响及广播系统6.3.1 基本配置在小区内公共场所设置有线广播系统。当出现火灾等紧急事故时,可强制切换为紧急广播。

　　6.3.2 可选配置广播系统与小区景观设施系统联动。6.4车辆出入管理系统6.4.1 基本配置对出入小区的机动车辆通过智能卡或其他方式进行管理,并将信息实时送至小区管理中心。

　　6.4.2 可选配置对出入小区的车辆进行计费和识别管理。6.5小区信息发布系统6.5.1 基本配置在小区内部设立电子信息发布系统,发布有关公共信息和物业管理信息。

　　6.5.2 可选配置住户能网上查询小区物业管理信息和其他相关的公共信息。

　　6.6物业计算机管理系统6.6.1 基本配置配置实用的计算机物业管理软件,实现物业、人文、修缮、服务、收费等信息的计算机管理。

　　物业计算机管理系统与安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息联通,以便统一管理,及时对报警信号做出响应和处理。

　　物业计算机管理系统与小区信息发布系统实现集成。

　　6.6.2 可选配置建立小区物业管理综合信息平台,实现安全防范、消防、建筑设备监控系统和物业公司办公自动化系统的集成,实现物业公司办公自动化系统和小区信息发布系统、车辆出入管理系统的集成。

　　小区内实现一卡通。

　　7.管线与机房工程

　　7.1小区内各弱电系统的管线应统一规划设计,并与小区外公共管线沟通。管线设计应满足近期和远期发展的需要,对于分期开发的小区,应预留后续工程所需的管道数量;对弱电设施标准相对较低的小区,应特别注意室外主干管道的预留。

　　7.2室外各种弱电管道应使用统一的公共管沟、人孔和手孔,室外主干管道应采用混凝土预制管、钢管或塑料双壁波纹管,室外支线管道应采用钢管和复合钢管。室外线缆应具有防水功能。住宅楼内的楼层弱电箱宜共用。

　　7.3小区宜设置智能化中心机房,实现小区各智能化系统的集中监控和管理,机房面积和设备分布应满足紧急事件处理和系统维护所需的空间要求。智能化中心机房应设置门禁、C CTV 系统,并采取应急照明措施。

　　7.4智能化中心机房的供电宜采用双路独立电源供电,并在末端自动切换。机房内应设置专用配电箱,该专用配电箱的配出回路应留有余量。

　　7.5智能化中心机房应设置UPS电源,UPS电源的容量应符合相关系统的行业规定。

　　7.6由室外引入智能化中心机房的线缆应采取电源电涌防护器、过电压保护器等保护措施。

　　7.7智能化系统的接地应与电力系统、防雷系统接地分开,接地方式应采用总等电位或局部等电位联结。接地干线应单独引至智能化中心机房。接地电阻应满足相关行业标准的规定。

　　7.8智能化设备和电气设备的选择及线路敷设时应考虑电

　　磁兼容问题,智能化机房必须远离配变电所,空间存在强干扰源时应做好屏蔽防护。 8.附则

　　8.1本大纲由上海市智能建筑试点工作领导小组办公室负责解释。

　　8.2本大纲自20** 年1月1日起实施,实施之日起原大纲自动废止。

篇3：航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案（2015年）

关于印发《航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案》的通知

航府(20**)147号

航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案

　　为加强航头镇住宅小区综合治理，创新社会治理、加强基层建设，根据《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(20**-20**)》(沪府办发〔20**〕13号)、《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》(沪府办发〔20**〕3号)、《浦东新区关于加强住宅小区综合治理工作的实施意见》(浦府办发〔20**〕32号)等文件精神，结合本镇实际情况，现就加强航头镇住宅小区综合治理工作提出如下方案：

一、总体要求

　　(一)指导思想。深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，以提高业委会自管能力和政府部门指导监督能力，努力构建“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。

　　(二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥各居委会、工作站在住宅小区综合治理中的领导作用，整合资源，合力推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费全面市场调节，进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用，调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性，提升业主大会、业委会的自治能力，强化居委会的指导、服务和监督功能，引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。

　　(三)主要目标。至20**年，完善住宅小区管理体制、机制，综合管理水平明显提升;形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社会共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社会共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。

二、完善管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平

　　(一)建立住宅小区综合管理联席会议。按照《上海市住宅物业管理规定》要求，建立住宅小区综合管理联席会议，制定联席制度，明确联席会议工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，完善日常工作制度，定期召开工作例会、信息通报、综合协调、考核督办等相关工作，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。

　　(二)推动城市网格化管理进住宅小区。在本镇住宅小区中实施网格化管理，加强物业服务企业、业主、居委会等对住宅小区突出问题的发现能力，畅通报送渠道，加大城市网格化管理对住宅小区内综合管理问题的处置解决力度，推动镇和社区基层从发现、受理、处置解决的有效循环，提高问题发现率和处置率。

　　三、发挥市场作用，促进物业行业健康发展

　　(一)建立物业服务市场机制。坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。建立物业服务价格监测体系，密切监测物业服务价格的变动。建立市场信息发布机制，定期发布区域内物业服务内容、服务标准和拂去价格等参考信息。建立物业管理行业协会，积极配合政府做好“社区建设”工作，推进物业服务企业综合素质提升。

　　(二)建立物业服务费收缴信息平台。建立责任明确、相互支撑、互相支持的社区管理体制，在对物业服务企业实施政府补贴及优质服务奖励的基础上，建立物业服务费收缴信息平台，将物业服务费缴纳的情况纳入个人诚信管理档案，将个人的缴纳情况分为优、良、中、差四等，直接登记入信息平台，供各个职能部门进行调阅审核,如未缴清物业服务费的人员，应当做不录取，不评优，不补贴等处理。

　　(三)健全物业企业优胜劣汰机制。加强物业服务企业资质管理，建立动态检查和物业资质批后监督管理评估机制。对物业企业取得资质后开展执业准入后评估，对不具备从业资质的，建立企业资质升降奖惩机制。完善物业招投标管理，规范招投标代理行为。充分运用市场化手段，推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路。

四、发挥居民自治和社会共治作用，增强住宅小区综合治理能力

　　(一)理顺物业自治管理机制。强化各居委会、工作站对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。提高业主大会、业委会的组建率。加强基层对社区的掌控力，重点负责选择推荐好业委会成员特别是业委会主任、副主任人选，原则上业委会主任应在居委会主任或成员中推出人选，选举产生并兼任。对于兼任业委会成员的居委会主任或成员，经业主大会同意，可以依法从物业管理收益中提取报酬或由适当调高津贴补贴考核系数，以调动相关人员积极性。

　　(二)形成物业矛盾调处机制。制定《关于开展物业管理纠纷人民调解工作的实施办法》，落实相关经费和人员，完善住宅小区矛盾化解长效机制，充实人民调解专业力量，提升调解人员的专业水平，实现小区层面调解工作的全覆盖。

　　(三)落实物业保安专项治理机制。以老小区为重点，分别采取专业分包、劳务输出、联动执勤、人技共防等多项措施，解决人员来源复杂、薪酬待遇偏低、管事效率

　　较差方面的问题，以社区保安队伍一体化为原则，提高小区安全、秩序和社区治安管理水平。

五、整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题

　　(一)加强老旧设施设备改造和居住环境改善力度。结合专项维修资金的补建、续筹，重点对航头、下沙老旧住宅小区的消防设施、电梯等高风险隐患设施，实施更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。

　　(二)加强违法建设、“群租”等顽症治理力度。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理执法主体相应责任、建立快速处置工作流程。有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。

　　(三)加强专项维修资金补建和续筹力度。切实解决商品住宅专项维修资金缺失问题。对特定期间规定范围的住宅小区，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。对原以职工住宅立项“售后房”小区的公共设施维修资金缺失问题，按照初始筹集标准，由市、区县政府支持解决。在此基础上，“售后房”小区维修资金由三项归并为一项，与商品房住宅小区并轨。对维修资金余额不足初始归集额30%的住宅小区，制定完善续筹办法，建立维修资金续筹的长效机制。

　　(四)加大整治“居改非”违规行为力度。坚决制止 “居改非”违规行为，根据实际制定专项整治行动，坚决抵制“居改非”势头的扩散和蔓延，消除因居住房屋“居改非”而带来的扰民现象及安全隐患，保障社区居民安居生活，进一步改观小区的整体环境面貌，推进小区平安建设。

六、保障措施

　　(一)加强组织领导。各有关部门要将住宅小区综合治理作为一项重要工作纳入议事日程，加强组织领导，推进工作落实。

　　(二)加大财政投入。各住宅小区综合治理联席会议日常工作机构正常运行，以及工作人员培训、课题调研项目、服务平台建设、舆论宣传等需要的经费要予以保证。

　　(三)加强培训力度。围绕本市住宅小区综合治理工作要求和物业管理工作内容，制定年度培训计划，不断完善培训大纲和培训教材，增强教育培训的针对性、操作性和实效性。落实相关经费，加强对居委会、业委会、社会中介机构、各职能部门等相关人员的培训。

　　(四)加大考核力度。依托住宅小区综合管理联席会议，建立工作评价指标体系，完善住宅小区督促考核和工作评价机制。建立住宅小区综合治理工作第三方测评制度。健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制，将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。

篇4：关于全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则(2000修订)

　　建住房物[2000]008号

　　各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局):

　　我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作有关事项通知如下:

　　一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。

　　二、申报基本条件

　　1、参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。

　　2、取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。

　　3、物业管理企业已建立各项管理规章制度。

　　4、物业管理企业无重大责任事故。

　　5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。

　　三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。

　　四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。

　　五、根据建房[1995]120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自95年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到95年标准www.pmceo.com、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。

　　六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。

　　七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。

　　八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房[1995]120号文件要求执行。

　　附件:1、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则

　　2、全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)

　　二○○○年五月二十五日

　　附:

　　全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

　　序号 标准内容 规定分值 评分细则

　　一

　　基础管理 32

　　1、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用 1 符合1.0,不符合0

　　2、己办理接管验收手续 1 符合1.0,不符合0

　　3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 符合1.0,不符合0

　　4、建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业签 订物业管理合同,双方责权利明确 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0

　　6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0

　　7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0

　　8、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0

　　9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0

　　10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意 1 符合1.0,不符合0

　　11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全1.0,主要检查;物业管理服务工作程度(来自:www.pmceo.com)、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5

　　12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨 2 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1:着装及标志符合0.5,不符合0

　　l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0

　　14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 2 执行有关规定1.0,未执行0;公开1.0未公开0

　　15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便 2 包括房屋总平面图,地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2

　　16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便 2 每发现一处不符合扣0.2

　　17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访录每次扣0.1

　　18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0

　　19、建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录0 2 建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录。

　　二 房屋管理与维修养护 14

　　1、主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标

　　2

　　未实行责任制的扣1.0,无专职清洁人员和责任范围的扣0.5,未实行标准化保洁的扣0.5

　　3、垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀

　　2

　　每发现一处垃极扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

　　4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害

　　1

　　符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

　　5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物

　　2

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　6、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净

　　2

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　7、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

　　2

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙元污染

　　1

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　六

　　绿化管理

　　7

　　l、小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象

　　2

　　符合2.0,基本符合1.0,不符合0

　　3、花草树木长势良好,修剪整齐美观,元病虫害,无折损现象,无斑秃

　　2

　　长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2分

　　4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物

　　2

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　七

　　精神文明建设

　　3

　　l、开展有意义、健康向上的社区文化活动

　　2

　　符合2.0,基本符合1.0,不符合0

　　2、创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　八

　　管理效益

　　5

　　l、物业管理服务费用收缴率98%以上

　　2

　　符合2.0每降低1个百分点扣0.5

　　2、提供便民有偿服务,开展多种经营

　　2

　　符合2.0,基本符合1.0,不符合0

　　3、本小区物业管理经营状况

　　1

　　盈利1.0,持平0.5,亏本0

　　全国物业管理示范大厦标准及评分细则

　　序号

　　标准内容

　　规定分值

　　评分细则

　　一

　　基础管理

　　22

　　1、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　2、己办理接管验收手续

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　4、建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确

　　2

　　符合2.0,基本符合1.0,不符合0

　　6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定

　　1

　　符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0

　　7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

　　1

　　完善1.0,基本完善0.5,不完善0

　　8、业主委员会按规定程序成

　　本文提要： 立,并按章程履行职责

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法

　　2

　　制度、工作标准建立健全1.0,主要检查;物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2:未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5

　　12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨

　　1

　　管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1:着装及标志符合0.3,不符合0

　　l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

　　1

　　执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5未公开0

　　15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便

　　1

　　包括房屋总平面图,地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1

　　16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便

　　1

　　每发现一处不符合扣0.2

　　17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录

　　2

　　符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访录每次扣0.1

　　18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　19、建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录

　　2

　　建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录。

　　二

　　房屋管理与维修养护

　　9

　　1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署

　　1

　　符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2

　　2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象

　　2

　　符合1.0,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5

　　3、大厦外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

　　2

　　符合2.0,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2;是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2

　　4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损

　　1

　　符合1.0未按规定设置0;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.l,有安主隐患每处扣0.5

　　5、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架元锈蚀

　　2

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　6、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

　　1

　　符合1.0,每发现一处不符合扣0.1

　　7、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

　　1

　　符合1.0,每发现一处不符合扣0.5

　　三

　　共用设备管理

　　35

　　(一)综合要求

　　4

　　1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行

　　1

　　符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

　　2、设备及机房环境整洁,无杂物,灰尘、无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求

　　1

　　符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

　　3、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　4、设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　(二)供电系统

　　3

　　1、保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

　　1

　　2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

　　1

　　符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5

　　3.备用应急发电机可随时起用

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　(三)弱电系统

　　2

　　1、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作

　　1

　　符合1.0,发现一处不符合扣0.5

　　2、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　(四)消防系统

　　5

　　1、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用

　　1

　　发现一处不符合扣0.5

　　2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

　　1

　　每发现一处不符合扣0.2

　　3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人

　　1

　　符合1.0,责行人不明确每发现一处扣0.2

　　4、订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通

　　1

　　无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1

　　5、无火灾安全隐患

　　1

　　每发现一处安全隐患扣0.5

　　(五)电梯系统

　　6

　　1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　2、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好

　　1

　　每发现一处不符合扣0.2

　　3、轿厢、井道、机房保持清洁

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　4、电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　5、运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　6、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　(六)给排水系统

　　9

　　1、建立大厦用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　2、设备、阀门、管道工作无常,无跑冒滴漏

　　1

　　每发现一处不符合扣0.2

　　3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染

　　2

　　符合2.0,发现一处不符合扣0.5

　　4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患

　　1

　　没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2

　　5、限水、停水按规定时间通知住用户

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　6、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

　　1

　　符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

　　7、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　8、制定事故应急处理方案

　　1

　　无处理方案扣1.0,方案不完善扣0.5

　　(七)空调系统

　　3

　　1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　2、中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　3、制订中央空调发生故障应急处理方案

　　1

　　无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5

　　(八)供暖供气系统

　　3

　　1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

　　1

　　每发现一处不符合扣0.2

　　3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　四

　　共用设施管理

　　4

　　1、共用配套服务设施完好,无

　　本文提要： 随意改变用途

　　1

　　符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

　　2、共用管线统一下地或入公共管理,无架空管线,无碍观瞻

　　1

　　符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

　　3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

　　1

　　符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

　　4、大厦范围内的道路通畅,路面平坦

　　1

　　符合1.0, 每发现一处不符合扣0.2

　　五

　　保安及车辆管理

　　9

　　1、大厦基本实行封闭式管理

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤训练有素言语规范认真负责

　　2

　　符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2

　　3、结合大厦特点,制订安全防范措施

　　1

　　对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一处无防范措施扣0.2

　　4、进出大厦各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　5、大厦外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　6、室内停车场管理严格,出入登记

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　7、非饥动车车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符全0

　　8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　六

　　环境卫生管理

　　10

　　1、环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

　　1

　　符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

　　2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁

　　1

　　未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2

　　3、垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害

　　2

　　每发现一处垃极扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5

　　4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净;大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物

　　2

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　5、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

　　2

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

　　1

　　符合1.0,不符合0

　　7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染

　　1

　　每发现一处不合格扣0.2,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5

　　七

　　绿化管理

　　4

　　1、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃

　　1

　　长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.1分

　　3、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物

　　1

　　符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实

　　1

　　无措施扣1.0,有措施,落实不力扣0.5

　　精神文明建设

　　3

　　1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守大厦的各项管理规定

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　2、设有学习宣传园地,开展健康向上的活动

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　管理效益

　　4

　　l、物业管理服务费用收缴率98%以上

　　2

　　每降低1个百分点扣0.5

　　2、提供便民有偿服务,开展多种经营

　　1

　　符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　3、本大厦物业管理经营状况

　　1

　　盈利1.0,持平0.5,亏本0

　　全国物业管理示范工业区标准及评分细则

　　序号 标准内容 规定分值 评分细则

　　一 基础管理 21

　　1、按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用 1 符合1.0.不符合0

　　2、已办理接管验收手续 1 符合1.0,不符合0.3

　　3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 符合1.0.不符合0 4

　　4、建设单位在租售厂房前。与选聘的物业管理企业签订物 业管理合同.双方责权利明确 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0

　　5、在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前 期物业管理服务协议 双方责权利明确 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0

　　6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0

　　7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0

　　8、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0

　　9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同、双方责权利明确 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0

　　10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案、并经业主委员会同意 1 符合1.0、不符合0

　　11、工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全1.0。主要检查:物业 管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理 制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处 不完整规范扣0. 2;末制定具体的落实措施扣 0.5.未制定考核办法扣 0.5

　　12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗:员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范、作风严谨 1 管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 书扣0.1;着装及标志符合0.3。不符合0

　　13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0。基本符合0.5,不符合0

　　14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方 面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况 1 执行有关规定0.5。末执行0;公开0.5。末公开 0

　　15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册、管理 完善,查阅方便 2 包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种 类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备 大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资 料和台帐:每发现一项不齐全或不完善扣0

　　16、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、 查阅方便 1 每发现一处不符合扣0.2

　　17、建立24小时值班制度,设立服务电话、接受业主和使 用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息的收集和反馈.并及时处理,有回访制度和记录 2 符合2.0.没有值班制度扣0.5.末设服务电话 扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访 记录每次扣0.1

　　18、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见 单,对合理的建议及时整改满意率达95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0

　　19、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100%,返修率不高于1%,并有回访记录 1 建立并落实0.5,建立但末落实扣0.2.末建立 扣0.5;及时率符合0.2,每降低1个百分点扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:问访记录完整 0.1、记录不完整或无回访记录0

　　二 房屋管理与维修养护 11

　　1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、 驻工业区各单位名录标识在区内明显位置.企业铭牌及各 类标识牌统一有序 1 符合1.0.发现一处标志不清或没有标志扣0.2

　　2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象 1 符合1.0.每发现"处私揩乱建或擅自改变房 屋使用用途扣0.5

　　3、房屋外观完好、整洁,外墙是建材贴面的、无脱落;是玻 璃幕墙的。清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍: 无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 2 符合2.0.房屋外墙是建材贴用的每发现一处落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2,是涂料的每发现一处褪色不一致 扣0.2;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱 悬挂扣0.2

　　4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美 观,无安全隐患或破损 1 符合1.0、未按规定设置0;按规定设置,但不整 齐或有破损每处扣0.1、有安全隐患每处扣0.5

　　5、空调安装位置统一,冷凝水集中收集。支架无锈蚀 1 符合1.0、每发现一处不符合扣0.1

　　6、区内住宅封闭阳台统一有序。色调"致,不超出外墙面; 除建筑设汁有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒 架、遮阳蓬等 1 符合1.0.如发现一处不符合扣0.1

　　7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整 洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生 间、水房等管理完好 1 符合1.0

　　本文提要： ,如发现一处不符合扣0.2

　　8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损 1 符合1.0,发现一处不符合扣0.2

　　9、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆 改管线和损害他人利益的现象 1 符合1.0,发现一处不符合扣0.5

　　10、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及 建筑结构的安全隐患 1 符合1.0,发现一处不符合扣0.5

　　三 共用设施设备管理 34

　　(一)综合要求 4

　　l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行 1 符合1.0.每发现一处不符合扣0.2

　　2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机 房环境符合设备要求 1 符合1.0.每发现-处不符合扣0.2

　　3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程 1 符合1.0。不符合0

　　4、设备良好,运行正常.一年内无重大管理责任事故 1 符合1.0,不符合0

　　(二)供电系统 3

　　1、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定 时间通知任用户 1 符合1,0,不符合0

　　2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉 何 1 符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符 合均扣0.5

　　3、备用应急发电机可随时起用 1 符合1.0。不符合0

　　(三)弱电系统 2

　　1、按工作标准规定时问排除故障,保证各弱电系统正常工 作 1 符合1.0,发现一次不符合扣0.5

　　2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0

　　(四)消防系统 7

　　1、消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完 好元损,可随时起用 1 发现一处符合扣0.2

　　2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题 1 每发现一人不符合要求扣0.2

　　3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域 防火责任人 1 符合1,0,责任人不明确每发现一处扣0.2

　　4、订有突发火灾应急方案,在明显处设立消防疏散示意 图.照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻 1 无应急方案扣0.5、各种标志每缺少一个及每 发现一处不畅通扣0.1

　　5、工业厂房装修需报消防部门审批.对装修过程严格监 管,装修完成后经消防部门验收合格方可使用 1 符合1.0。基本符合0.5.不符合0

　　6、区内无火灾女全隐患,督促各用户与消防管理部门签订 消防责任书 1 符合1.0,每发现一处安全隐患扣0.5,未签订消防责任书扣0.5

　　7、集体宿舍消防,用电有严格的管理规定.室内电线、插座 安装规范,无安全隐患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　(五)电梯系统 5

　　1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 符合1.0,不符合0

　　2、电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属 设施完好,轿厢、并道、机房保持整洁 1 每发现一处不符合扣0.2

　　3、电梯由专业队伍维修保养;维修、操作人员持证上岗;货 运电梯由专人管理操作,严禁超载.客梯严禁载货 1 符合1.0.每发现一处不符合扣0.2

　　4、运行出现故障后,维修人员应在规定时问内到达现场维 修 1 符合1.0,不符合0

　　5、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施 1 符合1.0、不符合0

　　(六)给排水系统 8

　　1、建立工业区用水、供水管理制度、积极协助用户安排合 理的用水和节水计划 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0

　　2、设备、阀门、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每发现一处不符合扣0.2

　　3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐 全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染 2 符合2,0,每发现一项不符合扣0.5

　　4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周 围无污染隐患 1 没百管理措施扣0.5。水箱周围每发现一处隐 患扣0.

　　5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0

　　6、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水,浸泡发生 1 符合1.0、每发现一处不符合扣0.2

　　7、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积 跑水、泛水,长时间停水现象;制定事故应急处理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　(七)空调系统 3

　　1、中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标, 无严重滴漏水现象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　2、中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内 到达现维修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　3、制订中央空调发生故障应急处理方案 1 无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执 行不够的扣0.5

　　(八)供暖供气系统 2

　　1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常;北 方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0

　　管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣0.2

　　四 共用设施管理 4

　　1、共用配套设施完好,无随意改变用途 1 符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

　　2、共用管线统一下地或人公共管道,无架空管线,无碍观 瞻 1 符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

　　3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每发现一处不亮扣0.2

　　4、工业区范围内的道路通畅,路面平坦 1 符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

　　五 保安及车辆管理 9

　　1、工业区基本实行封闭式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2

　　2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度,保安人员熟悉工业区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认 真负责 2 符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2

　　3、综合工业区特点,制订安全防范措施,对货物(产品、设备)出门实行凭证通行制度 1 对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一 处无防范措施扣0.2,未实行通行制度扣0.5

　　4、进出工业区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　5、工业区内停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0

　　6、室内停车场管理严格,出入有登记 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　7、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,管理有序,停放整齐,场地整洁 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1 符合1.0,不符合0

　　六 环境卫生管理 11

　　1、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合1.0,每发现一处不符合扣0.2

　　2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁 1 未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责 任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2

　　3、垃圾日产日清,定期进行卫生灭杀 1 每发现一处垃圾扣0.1,未达到垃圾日产日清 的扣0.3,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3

　　4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装,不得与其它垃圾混杂 1 符合1.0,不符合0

　　5、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　6、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 2 符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0

　　8、工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准, 无有毒、有害物质;贮放、清运管理有序;房屋外墙无污染;各类排气口安装统一有序,无安全隐患 2 符合2.0,发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5,其它每发现一处不符合扣0.2

　　七 绿化管理 3

　　1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃 1 长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2

　　3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 1 符合2.0,每发现一处不符合扣0.2

　　八 精神文明建设 3

　　1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益,遵守工业区的各项管理规定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　2、设有学习宣传园地,宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面的知识,开展积极健康向上的活动;宿舍区设信息公告栏;设有文化体育活动场所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合

　　九 管理效益 4

　　1、物业管理服务费用收缴率98%以上 2 每降低1个百分点扣0.5

　　2、提供便民有偿服务,开展多种经营 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0

　　3、本小区物业管理经营状况 1 盈利1.0,持平0.5,亏本

篇5：城市住宅小区综合验收管理办法(1993年)

　　本文提要：国务院建设行政主管部门归口管理全国住宅小区竣工综合验收工作;省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内住宅小区竣工综合验收工作;

　　第一条 为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理,提高住宅小区的综合效益,制定本办法。

　　第二条 本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团(以下简称住宅小区)。

　　第三条 国务院建设行政主管部门归口管理全国住宅小区竣工综合验收工作;省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内住宅小区竣工综合验收工作;

　　城市人民政府建设行政主管部门负责组织实施本行政区域内城市住宅小区竣工综合验收工作。

　　第四条 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任,不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

　　第五条 城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范,对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。

　　第六条 住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求:

　　(一)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;

　　(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;

　　(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;

　　(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平;

　　(五)拆迁居民已合理安置。

　　第七条 申请住宅小区竣工综合验收,应当提交下列文件:

　　(一)规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件(图纸)等;

　　(二)工程承发包合同;

　　(三)工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件;

　　(四)竣工资料(图纸)和技术档案资料;

　　(五)建设行政主管部门规定的其它文件资料。

　　第八条 住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行:

　　(一)住宅小区建设项目全部竣工后(来自:www.pmceo.com),开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料。

　　(二)城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内,应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组;

　　(三)综合验收小组应当审阅有关验收资料,听取开发建设单位汇报情况,进行现场检查,对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价,提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告;

　　(四)城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后,开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

　　验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区,开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

　　第九条 住宅小区竣工验收合格后,开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。

　　第十条 分期建设的住宅小区,可以实行分期验收www.pmceo.com,待全部建成后进行综合验收。

　　分期验收的住宅小区,市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的,可以分期投入使用。

　　第十一条 住宅小区综合验收不合格的,由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正,由此发生的费用由开发建设单位承担。

　　对违反规划要求、市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的,由验收小组提请有关部门依法查处。

　　第十二条 未经综合验收,开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的,由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书,并可处以罚款。

　　第十三条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第十四条 本办法由建设部负责解释。

　　第十五条 本办法自一九九三年十二月一日起施行。

　　(一九九三年十二月一日)