上海市人民政府
上海市房地产经纪人管理暂行规定
(1994年8月15日上海市人民政府批准,根据1997年12月14日上海市人民政府令第53号公布的《上海市人民政府关于修改?上海市深井管理办法?等68件规章部分条款的决定》修正，根据20**年5月7日上海市人民政府令第16号公布的《上海市人民政府关于修改?上海港口岸线管理办法?等8件市政府规章的决定》修正并重新公布)
第一章总则
第一条为了发展和规范本市房地产市场，加强对房地产经纪活动的管理，制定本规定。
第二条本规定所称的房地产经纪活动，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人(以下简称当事人)有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。
本规定所称的房地产经纪人，是指具备经纪人条件、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。
第三条房地产经纪人从事本市房地产经纪活动的，均适用本规定。
未在本市注册登记的房地产经纪人，不得从事本市房地产的经纪活动。
第四条市房屋土地管理局(以下简称市房地局)和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。区、县房产管理局和浦东新区房产管理部门(以下称区、县房管部门)和区、县工商行政管理局是本行政区域内房地产经纪活动的主管机关。
市和区、县房地产交易管理部门负责对房地产经纪人的日常管理工作。
第二章申请条件和程序
第五条凡年满18周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员，经市房地局统一培训和考核合格，并取得市房地局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》后，可以申请从事房地产经纪活动。但国家和本市规定不允许兼职的人员除外。
第六条申请成立房地产经纪组织的，应当具备下列条件：
(一)有5名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员;
(二)有10万元以上人民币资金;
(三)有经营宗旨明确的组织章程;
(四)有固定的经营场所。
第七条申请成为个体房地产经纪人的，应当具备下列条件：
(一)取得《上海市房地产经纪人员资格证》;
(二)有2万元以上人民币资金或者有担保人提供价值2万元以上人民币的财产担保;
(三)有固定的经纪活动场所;
(四)申请前的3年内无犯罪记录。
第八条申请成为房地产经纪人，应当向营业所在地的工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本规定条件的，不予登记。
房地产经纪人在领取营业执照后的30天内，应当到工商登记机关所在地的区、县房地产交易管理部门备案。
第三章经纪管理
第九条房地产经纪组织从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。
持有《上海市房地产经纪人员资格证》的人员，必须以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。
第十条房地产经纪人向当事人提供居间介绍、代理或者具有委托事项的咨询服务，应当与当事人签订房地产经纪合同。
房地产经纪合同应当包括下列主要内容：
(一)标的(经纪事项);
(二)经纪事项的要求和标准;
(三)合同履行的期限;
(四)服务费数额和支付方式、时间;
(五)违约责任和纠纷解决方式;
(六)双方约定的其他内容。
第十一条房地产经纪合同不能履行或者不能完全履行的，房地产经纪人不收取或者减少收取服务费。但由于当事人过失造成的除外。
由于房地产经纪人的过失造成当事人经济损失的，房地产经纪人应当承担赔偿责任。
第十二条房地产经纪人与当事人签订房地产经纪合同后，转委托他人代理的，应当征得当事人的同意，并不得增加服务费。
第十三条房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：
(一)居间介绍、代理房屋买卖、国有土地使用权转让的，按成交价的3%以下收取;
(二)居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的，按月租金的70%以下一次性收取;
(三)居间介绍、代理房屋交换的，按房地产评估价值的1%以下收取。
提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。
第十四条房地产经纪人应当健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制财务报表。收取服务费应当出具上海市统一发票，经营所得应当依法纳税。
第十五条房管部门应当对房地产经纪人的经营活动进行监督和检查。房地产经纪人应当按季向房地产交易管理部门报送业务统计报表，并按经纪
活动收入的一定比例交纳管理费。管理费收取标准由市物价局、市财政局会同市房地局制定。
第十六条房地产经纪人可以向房地产交易管理部门查询房地产开发资料和商品房销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件，并参加各类相关活动。
第十七条房地产开发经营企业的房地产经纪人不得从事本公司开发建设的房地产经纪业务。
房地产经纪人员不得同时在2个或者2个以上房地产经纪组织内兼职。
第十八条房地产经纪人歇业或者因其他原因终止经纪活动的，应当向工商行政管理部门办理注销登记。
第四章罚则
第十九条房地产经纪人违反工商行政管理规定的，由工商行政管理部门予以行政处罚。
第二十条对违反本规定的房地产经纪人，由市房地局或者区、县房管部门按下列规定予以行政处罚：
(一)未取得《上海市房地产经纪人员资格证》，擅自从事房地产经纪活动的，责令其停止违法行为，并可处以1万元至3万元的罚款;
(二)未按规定向房地产交易管理部门办理备案手续的，责令其限期补办备案手续，并可处以500元至1000元的罚款;
(三)房地产开发经营企业的房地产经纪组织，从事本公司开发建设的房地产经纪业务的，责令其改正，并可处以5000元至3万元的罚款;
(四)房地产经纪人员同时在2个或者2个以上房地产经纪组织内兼职从事房地产经纪活动的，责令其改正，并可处以2000元至2万元的罚款;
(五)房地产经纪人超标准收取服务费的，责令其退还超收的费用，并可处以超收费用1至3倍的罚款，但最高不超过3万元;
(六)采取弄虚作假损害当事人合法权益的，责令其赔偿损失，并可处以5000元至3万元的罚款。
第二十一条房地产经纪人员隐瞒真实情况、弄虚作假取得《上海市房地产经纪人员资格证》的，由市房地局注销和收缴其《上海市房地产经纪人员资格证》，并应当及时通报工商行政管理部门;对不符合经纪人条件的，由工商行政管理部门依法注销其房地产经纪活动的经营项目。
第二十二条行政管理部门作出行政处罚，应当出具行政处罚决定书;收缴罚款，应当开具由市财政部门统一印制的罚没财物收据。
罚款按规定上缴国库。
第二十三条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第五章附则
第二十四条本规定颁布前已成立的房地产经纪人，均应当按本规定组织本单位从事经纪业务的人员参加统一培训和考核，并应当取得《上海市房地产经纪人员资格证》。
第二十五条本规定的具体应用问题，由市房地局和市工商行政管理局按各自职责负责解释。
第二十六条本规定自1994年9月1日起施行。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：房地产经纪人员职业资格制度暂行规定(2001年)
人发〔20**〕128号
中华人民共和国人事部
中华人民共和国建设部
二○○一年十二月十八日
第一章 总 则
第一条 为了加强对房地产经纪人员的管理,提高房地产经纪人员的职业水平,规范房地产经纪活动秩序,根据国家职业资格制度的有关规定,制定本规定。
第二条 本规定适用于房地产交易中从事居间。代理等经纪活动的人员。
第三条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员,必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员,一律不得从事房地产经纪活动。
第四条 本规定所称房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格,是从事房地产经纪活动的基本条件。
第五条 人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。
第二章 考 试
第六条 房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲,统一命题、统一组织的考试制度,由人事部、建设部共同组织实施,原则上每年举行一次。
第七条 建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲、编写考试教材和组织命题工作,统一规划、组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。
考前培训工作按照培训与考试分开,自愿参加的原则进行,
第八条 人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题,组织实施考务工作。会同建设部对房地产经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。
第九条 凡中华人民共和国公民(来自:www.pmceo.com),遵守国家法律法规,已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者,可以申请参加房地产经纪人执业资格考试:
(一)取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年。
(二)取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年。
(三)取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年。
(四)取得硕士学位,工作满2年,从事房地产经纪业务工作满1年。
(五)取得博士学位,从事房地产经纪业务工作满1年。
第十条 房地产经纪人执业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制,人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。
第十一条 房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲,各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。
第十二条 建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人事部负责审定考试大纲。
各省、自治区、直辖市人事厅(局)、房地产管理局,按照国家确定的考试大纲和有关规定,在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。
第十三条 凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,具有高中以上学历,愿意从事房地产经纪活动的人员,均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。
第十四条 房地产经纪人协理从业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在行政区域内有效。
第三章 注 册
第十五条 取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员,必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。
第十六条 建设部或其授权的机构为房地产经纪人执业资格的注册管理机构。
第十七条 申请注册的人员必须同时具备以下条件:
(一)取得房地产经纪人执业资格证书。
(二)无犯罪记录。
(三)身体健康,能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。
(四)经所在经纪机构考核合格。
第十八条 房地产经纪人执业资格注册,由本人提出申请,经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门(以下简称省级房地产管理部门)初审合格后,统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人,由建设部或其授权的注册管理机构核发《房地产经纪人注册证》。
第十九条 人事部和各级人事部门对房地产经纪人员执业资格注册和使用情况有检查、监督的责任。
第二十条 房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年,有效期满前三个月,持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。在注册有效期内,变更执业机构者,应当及时办理变更手续。
再次注册者,除符合本规定第十七条规定外,还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。
第二十一条 经注册的房地产经纪人有下列情况之一的,由原注册机构注销注册:
(一)不具有完全民事行为能力。
(二)受刑事处罚。
(三)脱离房地产经纪工作岗位连续2年(含2年)以上。
(四)同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动。
(五)严重违反职业道德和经纪行业管理规定。
第二十二条 建设部及省级房地产管理部门,应当定期公布房地产经纪人执业资格的注册和注销情况。
第二十三条 各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。
第四章 职 责
第二十四条 房地产经纪人和房地产经纪人协理,在经纪活动中,必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定,坚持公开、公平、公正的原则,恪守职业道德。
第二十五条 房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位工作,指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务,经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书,执行房地产经纪业务并获得合理佣金。
在执行房地产经纪业务时,房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料,支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用,并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。
第二十六条 房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构,协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
第二十七条 房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后,只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动,不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。
房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委托人的权益。
房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育,不断提高业务水平。
第二十八条 房地产经纪人的 职业技术能力:
(一)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平,并具有丰富的房地产专业知识。
(二)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定。
(三)熟悉房地产市场的流通环节,具有熟练的实务操作的技术和技能。
(四)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历,熟悉市场行情变化,有较强的创新和开拓能力,能创立和提高企业的品牌。
(五)有一定的外语水平。
第二十九条 房地产经纪人协理的职业技术能力:
(一)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定.
(二)具有一定的房地产专业知识。
(三)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。
第五章 附 则
第三十条 本规定发布前已长期从事房地产经纪工作并具有较高理论水平和丰富实践经验的人员,可通过考试认定的办法取得房地产经纪人执业资格,考试认定办法由建设部、人事部另行规定。
第三十一条 通过全国统一考试,取得房地产经纪人执业资格证书的人员,用人单位可根据工作需要聘任经济师职务.
第三十二条 经国家有关部门同意,获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业技术人员,符合本规定要求的,也可报名参加房地产经纪职业资格考试以及申请注册.
第三十三条 房地产经纪人协理从业资格的管理,由省、自治区、直辖市人事厅(局)、房地产管理部门根据国家有关规定,制定具体办法,组织实施。各地所制定的管理办法,分别报人事部、建设部备案。
第三十四条 本规定由人事部和建设部按职责分工负责解释
第三十五条 本规定自发布之日起施行。