物业经理人

扶风县物业管理工作和物业服务量化考核办法(2014年)

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扶风县物业管理工作和物业服务量化考核办法(2014年)

  扶风县住房和城乡建设局关于印发《扶风县物业管理工作和物业服务量化考核办法》的通知

  扶住建发〔20**〕177号

  城关镇、法门镇、绛帐镇人民政府,各物业服务企业:

  为进一步加强对物业管理企业的监督管理,保障业主和物业服务企业的合法权益,促进物业管理水平的全面提升,现将《扶风县物业管理工作和物业服务量化考核办法》予以印发。各物业服务企业、各有关单位要认真抓好落实,弥补完善相关要求,确保我县物业管理工作健康有序发展。

  附:扶风县物业管理工作和物业服务量化考核办法

  扶风县住房和城乡建设局

  20**年5月12日

  扶风县物业管理工作和物业服务量化考核办法

  为进一步加强对物业管理企业的监督管理,保障业主和物业服务企业的合法权益,促进全县物业服务水平和管理水平全面提升,根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、住建部《物业服务企业资质管理办法》(建设部第164号令)和扶风县人民政府《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》等法规政策和文件规定,制定本办法:

  一、考核目的

  加强物业管理监管,促进服务水平提高,实现物业管理服务业主,促进社会和谐稳定。

  二、考核范围

  考核对象分为两类考核:一是县住建局对城关、法门、绛帐镇政府的物业管理工作的考核;二是对本县辖区内物业服务企业(管理项目)的监督考核。

  三、考核内容

  (一)对镇政府物业管理工作考核的基本内容:机构设置、分管领导及专职工作人员配备;依法行政、按《物业管理条例》明确的职责履行职能;建立辖区内物业服务企业(管理项目)的信用档案;对物业服务企业(管理项目)的日常监督检查;建立物业管理投诉受理制度,协调处理物业管理纠纷和矛盾。

  (二)对辖区内物业服务企业(管理项目)考核的基本内容:企业规范建设、办公场所规范、日常服务、基础服务、服务收费、其它服务、服务效果。

  四、考核方法

  (一)县住建局对镇政府物业管理工作年终进行考核,考核实行百分制,考核标准为《扶风县物业管理工作考核评分标准》(附件一)。

  (二)辖区内物业服务企业(或管理项目)考核设定总分为100分,每季由县住建局对辖区内物业服务企业(或管理项目)按《扶风县物业服务企业年度考核标准及评分细则》(附件二)进行日常考核。年终由县住建局、各镇政府、社区居委会联合进行考核,并征求社会监督意见。

  (三)当年有以下情况之一者,对所考核的小区加分,但加分总分不得超过3分:小区或管理小区的企业获得省级以上表彰荣誉的加3分,企业中个人获得省级表彰荣誉的加2分;小区或管理小区的企业获得市级表彰荣誉的加2分,企业中个人获得市级表彰荣誉的加1分;小区或管理小区的企业获得县级表彰荣誉的加1分,企业中个人获得县级表彰荣誉的加0.5分。

  管理小区的企业当年有以下行为之一者,对考核小区减分,但减分总分不得超过3分。企业因违反物业管理政策规定,受到县级以上主管部门通报批评的扣3分;因企业责任被市级以上新闻媒体曝光披露的扣2分;因企业责任给业主工作生活造成严重影响后果的扣2分;主管部门督办事项不能及时完成的扣1分。

  住宅小区物业服务企业不配合考核工作,造成考核工作无法正常进行的,考核计分0分。

  五、考核结果的运用

  (一)将各镇物业管理工作每年按照得分高低在县住建局网站公布考核排名,作为镇政府创先评优的依据。全年考核总分达到80分(含80分)以上的单位,才能参加全县“物业管理工作先进单位”的推荐和评比。当年考核得分低于60分的为不合格单位,给予通报批评并限期整改。

  (二)县住建局每季对物业服务企业(管理项目)考核按得分高低依序排名,记入企业信用档案,在县住建局网站上向社会公布;对全年综合考核90分(含90分)以上的企业,将在全县物业管理行业予以通报表彰;对全年综合考核分数低于60分的评为不合格企业,将通报批评并限期整改,对整改不力的,符合降低资质等级及吊销资质证书等处罚条件的,给予相应的处罚。考核结果为不合格的企业,将书面通报物业服务企业(管理项目)所在地的镇政府、社区居委会及业主委员会;物业服务企业的考核结果将作为物业服务企业资质审验、参与投标和达标评优等工作的主要参考依据;考核不合格的企业在整改合格前不得参与投标活动,不得承揽新的物业项目。无正当理由不参加年度考核或在考核中弄虚作假的企业视为不合格,报请市住建局给予注销资质处理。

  六、有关要求:

  1、县住建局成立物业管理工作和物业服务量化考核工作组,按照任务分工进行考核打分。对于考核打分超过93分和低于60分的企业,考核组根据情况另派人员进行复核;考核打分情况及考核评分标准将在住宅小区显著位置进行公示,并公布举报电话,听取小区居民的意见和建议,公示期5天。

  2、考评人员和被考评对象要实事求是,不得弄虚作假,不准借考核之机谋取私利,不准搞非法组织活动,干扰或妨碍考评工作。对在考评中违反有关规定的,视其情节轻重和造成的后果,将给予严肃处理。

  七、实施时限

  本办法自印发之日起实施。文章来源自 物业经理人

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篇2:延安市加强物业服务企业资质管理、强化行业监管的通知(2013年)

  延安市房产管理办公室关于进一步加强物业服务企业资质管理、强化行业监管的通知

  延房产发[20**]09号

  各县(区)房管局(所)、物业管理中心、各有关单位、物业服务企业:

  为进一步贯彻《物业服务企业资质管理办法》(住建部令第164号,以下简称《办法》)、《陕西省物业管理条例》(以下简称《条例》),落实市政府《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》精神,规范物业管理市场准入,结合我市实际,就进一步规范物业服务企业资质条件,加强物业服务的监督,通知如下:

  一、关于物业服务企业的资质审批管理及监督管理问题

  (一)加强物业服务企业管理,规范审批行为。加强对物业服务企业资质动态监管。为进一步完善物业服务企业资质审批流程,市房产管理办将资质受理初审权下放各县(区)物业管理行政主管部门履行,由各县(区)物业管理行政主管部门对申报资质的物业服务企业的物业管理情况、从业人员持证上岗情况、项目的投诉情况等情况进行审查,受理注册地在本市的物业服务企业申报物业服务企业资质,并提出意见作为资质审定的依据,市房产办对物业企业资质申请要件进行严格审核,将各县(区)的初审意见作为资质核准的前置条件。本市的三级(含暂定三级)物业服务企业年度资质审验工作,也由注册所在地的物业管理行政主管部门负责;企业申报二级资质核定的(在省工商行政管理部门注册的除外),由市房产管理办负责初审,提出初审意见后报省住建厅审批。注册地不在本市的物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应向项目所在地物业管理行政主管部门申请资质备案;并接受其指导、监督。备案后的企业应在有效期届满前一个月或发生有关变更后重新备案,备案有效期为一年。

  (二)加强物业服务企业资质动态监管,实行资质证书年度审验和有效期一年制度。各县(区)物业服务企业三级(含暂定期)资质的年度审验工作,由各县(区)物业行政主管部门自行组织,核查比例应为100%,核查结果应及时上报市房产管理办物业科备案,市房产管理办将不定期组织专项抽查。各县(区)物业行政主管部门应按照属地化监管原则,依法建立并完善相关监督检查工作机制,强化对物业服务企业的动态监管,有效地监督物业服务企业的经营服务行为。每半年至少检查一次企业落实政策的情况,并可以聘请人大代表、政协委员、新闻工作者等作为行风监督员,加强辖区内物业服务的监督检查工作。

  (三)强化市场监管,规范物业管理市场。一是针对物业管理发展不均衡,宝塔区物业服务企业较多,远郊县较少的实际情况,为了使物业服务企业与市场发展相适应,促进全市物业管理的全面健康发展, 根据宝塔区住宅面积和上年度物业服务企业数量等因素,将对宝塔区物业服务企业实行总量调控,并要求企业物业管理服务项目在两个以上且每个项目达3万平方米以上的管理服务项目,必须每个项目配备3名以上物业管理持证上岗人员,凡尚未达到要求的物业服务企业必须在20**年分期分批参加培训予以解决。二是对物业服务企业从业人员实行登记备案管理。市房产管理办对全市所有的物业服务企业,将进一步建立并完善企业信用档案管理系统,及时更新物业管理从业人员异动情况,逐步发挥其行业管理、公众监督、企业自管、数据共享和信息联通的作用。各县(区)物业管理行政主管部门应通过数据库及时掌握物业服务企业的从业人员流动情况,进行跟踪管理,对因人员流动致使其从业人员不符合《办法》要求的物业服务企业,应限期2个月内补足;对逾期仍未补足的,予以降级或注销资质证书。各县(区)同时应加强对新设立的物业服务企业进行企业依约服务、规范管理、诚信经营的宣传、培训和监管。三是各县(区)物业管理行政主管部门应认真履行职责,在物业服务企业资质审批工作中应重点把握好以下几个环节:(1)具有相应的物业管理专业人员(工程、管理、经济中级以上职称人员要求:二级企业不少于10人、三级企业不少于5人);(2)物业管理人员全部持证上岗;(3)建立物业服务企业信用档案;(4)杜绝借用中高级职称、上岗培训证书或签订假合同等欺骗手段骗取物业服务企业资质的行为。四是建立物业服务企业资质升级公示制度。一是三级(暂定)升三级资质的物业服务企业,需在所管理的物业管理区域内公示(公示期为10天);二是对于三级升二级的物业服务企业,除在所管理的物业管理区域内公示(公示期为10天)外,还应网上公示;对于业主有效投诉较多或投诉问题大的企业,不予申报。五是建立物业服务企业降级、淘汰(退出)制度。针对以下情况,视情节轻重,分别给予物业服务企业信用档案不良行为记载、限制物业管理投标的处理直至降级、注销物业服务企业资质的处罚:一是有《办法》第11条规定行为的;二是出现严重扰乱物业管理市场,不服从行政主管部门指导管理的;三是发生重大责任事故情形的;四是以欺骗手段骗取物业服务企业资质行为的。同时,对于一年内未实施物业管理活动,无物业管理服务项目的物业服务企业限期予以整改;限期后还不能承接实施项目的,其资质证书自动失效。六是各县(区)物业管理行政主管部门应加强物业服务企业的指导服务工作,深入物业管理项目小区,协调处理物业管理矛盾纠纷。定期开展物业管理业务知识培训,建立物业服务企业联系制度,及时了解和掌握物业管理行业动态,共商解决物业管理工作的重点、难点问题。

  二、关于住宅专项维修资金归集、管理和使用问题

  (一)各县物业管理行政主管部门为本地住宅专项维修资金代管机构,负责住宅专项维修资金的收缴和管理工作。

  (二)住宅专项维修资金应在签定房屋买卖合同时,办理房屋买卖合同登记前由购房人交缴。各县以及受市房产管理办委托的宝塔区物业管理中心要做好相关工作,尽快改变由开发商代收代缴首期住宅专项维修资金的问题,实现购房人直接交缴。

  为方便广大群众,各县(区)物业管理行政主管部门可在当地房地产交易大厅设立住宅专项维修资金缴交柜台,直接收取购房人缴交的专项维修资金,并出具专项维修资金交缴凭证。对于已由开发建设单位代收代缴住宅专项维修资金的,各县(区)物业管理行政主管部门应做好清理追缴工作。

  (三)严格住宅专项维修资金的使用监管,确保广大业主合法权益。

  一是成立了业主大会的住宅物业项目,应拟定该物业管理区域住宅专项维修资金使用操作规则与程序,特别对应急维修的范围和使用程序应作出明确规定,该操作办法经2/3以上业主表决权通过后执行。

  二是对于没有成立业主大会的物业管理服务项目,应由物业服务企业或房屋管理单位提出其物业维修、更新、改造方案;并由所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区组织业主代表共同商议初步审定;该方案经初步审定通过后,应在物业管理区域内的显著位置进行公示,公示时间为7日,在公示期间无1/3以上(含1/3)业主实名反对的,方可实施。各县(区)物业管理行政主管部门应主动加强与街道办事处(乡镇人民政府)、社区的联系和沟通,共同搞好维修金的监管及相关协调工作,共建和谐社区。

  延安市房产管理办公室

  20**年2月26日

篇3:陕西省物业服务收费管理实施办法(2014年修)

  陕西省物价局 陕西省住房和城乡建设厅关于印发《陕西省物业服务收费管理实施办法》的通知

  陕价服发〔20**〕85号

  各设区市物价局、住房和城乡建设局(住房保障局、建委、市政局),杨凌示范区发展改革局、规划建设局(市政局),韩城市物价局、建设局:

  根据国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》(发改价格〔20**〕1864号),结合我省实际,制定了《陕西省物业服务收费管理实施办法》,现印发你们,请认真贯彻落实。

  原陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅关于重新修订印发〈陕西省物业服务收费管理办法〉的通知》(陕价经发〔20**〕106号)同时废止。

  陕西省物价局 陕西省住房和城乡建设厅

  20**年8月14日

  陕西省物业服务收费管理实施办法

  第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》,结合我省实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为。

  第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。

  第四条 提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第五条 省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门负责全省物业服务收费的指导监督工作,制定全省物业服务收费管理实施办法;市、县(区)价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  第七条 物业服务收费按照不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  普通住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价;其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价。

  第八条 省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门制定全省物业服务收费基准价(见附表)。设区市(杨凌示范区)价格主管部门会同同级建设行政主管部门依据基准价,结合当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素制定浮动幅度,业主与物业服务企业按规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。

  第九条 实行市场调节价的物业服务收费及物业服务企业根据业主的委托提供《物业服务合同》约定以外的服务,其收费标准由业主与物业服务企业双方约定。

  第十条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  第十一条 业主委员会或业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担。

  第十二条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等主要内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

  第十三条 物业服务收费实行包干制的,物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

  物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容:

  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用;

  3、物业管理区域内清洁卫生费用(不含居民生活垃圾收费);

  4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用;

  5、物业管理区域内秩序维护费用;

  6、办公费用;

  7、物业服务企业固定资产折旧;

  8、经业主同意的其它费用;

  物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中另行约定,由物业服务企业代收代缴。

  物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用,应当列入维修资金专项支出解决,不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换,应由原建设单位负责,不得动用专项维修资金或由业主承担。

  第十四条 物业服务收费实行酬金制的,预收的

  物业服务资金属代管性质,为交纳费用的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

  第十五条 物业服务收费采取酬金制方式,物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

  第十六条 对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供应价格中,不得另外向业主(使用人)收取。

  第十七条 物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的,以产权证记载的建筑面积为准,未办理产权证的,以购房合同标明的建筑面积为准。

  第十八条 物业服务企业在物业服务活动中,应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第十九条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。

  第二十条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。

  经业主验收,因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房,从验收或业主报告物业服务企业,经物业服务企业登记确认即日起,其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

  第二十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准由双方协商约定。不得向业主转嫁手续费等额外费用。

  公共照明、景观设施等其他共用水、电费用,物业服务企业应单独计量,严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

  第二十二条 自备供暖系统且未实行分户计量的小区,其采暖费由物业服务企业提出收费方案,征得业主大会或业主委员会同意后据实收取。采暖期结束后,须向业主公布收支情况。

  第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十五条 各地政府价格主管部门会同同级建设行政主管部门,应当加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督检查。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

  第二十六条 各设区市人民政府(杨凌示范区)价格主管部门会同同级建设行政主管部门要依据本办法制定本辖区具体实施细则,并报省物价局、省住房和城乡建设厅。

  第二十七条 本办法自20**年9月1日起执行,有效期至20**年8月31日。陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅20**年印发的《关于重新修订印发〈陕西省物业服务收费管理办法〉的通知》(陕价经发〔20**〕106号)同时废止。

篇4:曲靖市物业服务收费管理实施细则(2012年)

  曲府登145号

  索引号:530300-008443-20**1024-0001

  登记编号:曲府登145号

  曲靖市发展和改革委员会曲靖市住房和城乡建设局

  公告20**年第2号

  《曲靖市物业服务收费管理实施细则》经曲靖市发展和改革委员会会同曲靖市住房和城乡建设局审核同意,现予以公告。

  20**年10月23日

  曲靖市物业服务收费管理实施细则

  第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服 务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[20**]1864号)、《云南省物业服务收费管理实施办法》(云南省发展和改革委员会云南省住房和城乡建设厅公告20**年第5号)等法律、法规,结合我市实际,制定本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于曲靖市行政区域内依法登记并取得相应资质的物业管理企业,按照物业服务合同约定,提供相应服务的收费行为,以及价格主管部门对物业服务企业服务收费实施管理的行政行为。

  第三条 本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

  第四条 本实施细则所称业主,是指房屋(含车库、车位)的产权所有人。

  本实施细则所称物业服务企业,是指依法设立并取得相 应资质,专业从事物业服务活动的企业。

  第五条 物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则。

  第六条 市级价格主管部门会同市级住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业服务收费的指导监督管理,制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定;并负责麒麟区和曲靖经济技术开发区物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

  县(市)人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设 (房地产)行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理(麒麟区和经济技术开发区除外,下同)。

  第七条 本实施办法所指物业服务应当包括以下内容:

  (一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

  (二)物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;

  (三)公共绿地、花草树木的养护管理;

  (四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;

  (五)物业的综合管理服务;

  (六)物业服务企业接受委托的其他公共性服务。

  物业服务收费由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应。

  第八条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置,将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况及价格举报电话12358进行公示。

  第九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  在业主大会成立之前的物业服务收费,住宅小区实行政府指导价,非住宅实行市场调节价。业主大会成立之后的物业服务收费,(由业主委员会)依法采用招投标等市场规则选聘物业服务企业并同时约定物业服务收费标准的,住宅小区及非住宅均实行市场调节价。

  第十条 实行政府指导价的住宅公共服务收费标准,由市、县(市)价格主管部门会同住房和城乡建设局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素,制定相应的等级收费基准价及浮动幅度,向社会公布。同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。

  曲靖市中心城区的物业服务收费政府指导价及其浮动幅度由市发展和改革委员会会同同级住房和城乡建设部门制定和调整,并定期公布。

  其余各县(市)的物业服务收费政府指导价及其浮动幅度由县(市)价格主管部门制定和公布。

  物业服务等级标准由市级价格主管部门会同市建设局制定公布(见附表)。

  制定和调整后的物业服务收费基准价及浮动幅度应及时上报市价格和建设行政主管部门备案。

  实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况,适时调整。

  第十一条 物业服务小区应依照《曲靖市物业管理规定》(曲靖市人民政府公告第14号)召开业主大会成立业主委员会。业主委员会成立前,开发建设单位与物业服务企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准(水平)、计费方式、计费起始时间,并同时约定物业服务内容、服务标准,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业服务收费水平应在政府指导价范围内约定,并在业主入住前报价格主管部门备案,并在收费地点进行公示。

  第十二条 实行市场调节价的物业服务收费标准由业主委员会或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则,在双方签订的物业服务合同中约定,并由物业服务企业报当地价格主管部门备案。

  以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业服务行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理,及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。

  第十三条 物业服务企业进行备案时应当提交下列材料:

  (一)物业服务收费备案登记表一式三份;

  (二)营业执照复印件;

  (三)资质证书复印件;

  (四)物业服务小区服务等级证书;

  (五)房地产开发企业与物业服务企业、物业服务企业与业主或者业主委员会签订的物业服务委托合同复印件,物业服务企业与业主大会、业主委员会协商的会议纪要;

  (六)价格主管部门要求的其他相关资料。

  第十四条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时,应当由物业服务企业与业主委员会协商确定。物业服务企业须将合同样本和与业主委员会协商确定调整物业服务收费的相关文件(材料)的复印件,提交物业所在地的价格主管部门办理备案变更手续。

  第十五条 为体现“优质优价、质价相符”的原则,物业服务收费逐步实行分等级定价管理。各等级收费基准价最高可上浮20%,下浮幅度不限。服务等级由物业服务企业提出申请,由房地产协会物业管理专业委员会组织考核评定并报经当地价格主管部门会同建设主管部门确定。

  物业服务等级考核以独立的物业服务区域为单位,一个小区确定一个服务等级。服务等级2-3年考评一次。

  第十六条 业主委员会成立之前的物业服务收费属于临时性收费,当业主按照国家、省有关规定召开业主大会成立业主委员会并自主选聘物业服务企业后,应当重新约定新的物业服务收费标准。

  第十七条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第十八条 物业服务企业对房屋装修问题应遵守以下规则:

  (1) 业主对房屋进行装修时,物业服务企业应与业主签订房屋装修管理协议,可以向每户业主或装修企业收取不高于2000元的装修押金。装修完毕后,没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定的行为的,物业服务企业应当把装修押金及时退还业主或使用人。

  (2)物业服务企业可以向业主或者装修人员收取装修垃圾和渣土清运费、装修人员出入证押金或者工本费,具体标准由当地价格主管部门制定。物业装修期间产生的垃圾,由业主或使用人按有关规定自行处理清运的,物业服务企业不得收费。

  第十九条 物业服务企业不得向进入物业服务区域为业主提供配送、安装、维修等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

  第二十条 对于业主和物业使用人重合的,物业服务费由业主交纳;对于业主和物业使用人相分离且双方有约定的,物业服务收费从其约定,业主负连带交纳责任;没有约定的物业产权转移时,业主(或物业使用人)应当结清物业服务费用。

  业主(或物业使用人)应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定未按时交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业服务企业可以依法追缴,亦可向人民法院 起诉。

  物业产权发生转移时,产权登记机关凭物业所在小区的物业服务企业出具的结清物业服务费用证明予以办理产权转移手续。拖欠或者没有结清物业服务费用的,物业产权转移时,房地产管理部门不予办理产权证变更手续。

  物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的,物业服务费用由房地产开发建设单位全额交纳。

  第二十一条 物业服务区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视、城市生活垃圾处理等单位,应当向最终用户收取相关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,委托单位应当支付手续费,手续费由委托单位与物业服务企业约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

  物业服务企业接受委托代收相关费用的,应当向业主出具专业经营单位的票据,并在物业服务区域内显著位置公示。

  第二十二条 物业服务区域内二次供水、供电、供气的运行费用及电梯、中央空调等公共设施设备的运行维护费用,应按合理、公开的原则由受益人分摊,费用收支情况和分摊情况应单独列帐,定期公布。

  第二十三条 物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的,以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

  物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算,自物业交付业主之日开始计收,以半年或一年为交费时限。

  房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。

  车库(车位)的物业服务收费可按车库 (车位)的数量计收,也可按法定产权面积计收。

  第二十四条 物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当征得相关业主或者业主委员会的同意,并依法办理相关手续。所得收益主要用于补充物业服务经费和专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。

  第二十五条 物业服务区域内的机动车、非机动车停放保管服务收费,收费标准按曲靖市发展和改革委员会印发的《曲靖市机动车停放服务政府定价、政府指导价分类分级差收费标准方案》执行,并报当地价格主管部门备案,应在物业服务区域内显著位置实行明码标价。

  已收取机动车停放服务收费的,不得重复收取车位物业服务费。

  第二十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。设施设备维修养护在保修期限内的,其维修养护费用由保修单位负担,不得计入物业服务收费成本。

  未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应由所有受益的业主据实分摊。

  第二十七条 物业服务区域内实行出入证管理的,房地产开发建设单位或其委托的前期物业服务企业应当为业主的实有车辆免费配置车辆出入证和居住人员出入证(含IC卡等),出入证不得有出入的时间、次数、有效期等限制。业主因遗失、损坏需要重新办证的,可以收取每张10元的制作工本费。

  第二十八条 物业服务收费在备案期间,发生物业服务企业变更、管理面积或者管理服务标准变化等情况,经双方协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的,应当重新办理备案手续。

  第二十九条 物业服务企业承接物业服务项目时,应对物业服务范围、共用部位、共用设施设备进行查验签收,并在物业服务区域内显著位置向业主公示。

  第三十条 物业服务企业按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行保险的,应当及时将保险单和所交纳的保险费等有关单据进行公示。

  第三十一条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家价格法律法规,严格履行物业服务合同,建立健全企业内部管理制度,不断改善经营环境,为业主提供质价相符的服务。

  第三十二条 按规定依法召开业主大会成立了业主委员会,自主选聘了物业服务企业的住宅小区,由业主和物业服务企业参照本实施办法的规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度,在物业服务合同中自主约定与物业服务等级标准相对应收费的标准,并报当地价格主管部门备案。

  第三十三条 业主对违法违规的物业服务收费行为有权向当地价格主管部门投诉和举报。

  第三十四条 物业服务企业有下列价格违法违规行为的,由价格主管部门依法进行查处:

  (一)超出政府指导价标准收取费用的;

  (二)擅自设立强制性收费项目,乱收费用的;

  (三)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的;

  (四)只收费不服务或者不按照合同约定提供服务而收取费用的;

  (五)未经价格主管部门备案而收费的;

  (六)其他违反本实施办法规定的行为。

  第三十五条 各企事业单位或其它单位独立的住宅小区,其物业服务未实现社会化管理(即没有选聘本实施办法所称之物业服务企业的),而是由本单位下属的某一部门进行管理服务的,由单位参照本实施细则的有关规定,制定收费标准,并通过职工大会或职工代表大会等形式,就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明,征得职工同意后执行。

  第三十六条 本办法实施前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的,物业服务收费标准按照协议或者合同约定执行。

  第三十七条 本实施细则未尽事项,按《物业服务收费管理办法》和《云南省物业服务收费管理实施办法》的规定执行。

  第三十八条 本实施细则由曲靖市发展和改革委员会、曲靖市住房和城乡建设局按各自职责负责解释。

  第三十九条 本实施细则自20**年12月1日起施行。之前凡与本实施细则相抵触的,以本实施细则为准。

篇5:海南省物业服务收费管理办法(2006年)

  琼发改收费[20**]1052号

  海南省发展与改革厅 海南省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知

  各市县物价局、房产局,洋浦经济发展局,相关物业管理企业:

  为进一步规范物业服务收费管理和物业管理行业的收费行为,促进物业服务管理行业的健康发展,依据国务院《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》的规定,结合我省实际,制定了《海南省物业服务收费管理办法》,现印发给你们,望认真贯彻执行。在执行中有什么问题,请及时报告我们。

  附:海南省物业服务收费管理办法

  二00六年六月二十日

  海南省物业服务收费管理办法

  第一条 为规范物业服务管理收费行为,保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》以及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费管理。

  本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。

  第三条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为,促进物业服务收费通过市场竞争形成。http://www.pmceo.com/

  第四条 各级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管机关。物业服务收费管理实行分级管理。

  省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,依据国家有关规定,制定本省物业服务收费的政策,指导、协调全省物业服务收费管理工作。并具体负责在省工商行政管理部门注册登记的物业管理企业的物业服务收费监督管理工作。市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  第六条 物业服务收费根据不同物业的类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

  普通住宅区物业的服务收费实行政府指导价。

  高档住宅区写字楼、别墅物业的服务收费实行市场调节价。

  普通住宅区物业与高档住宅区物业的具体标准,由省建设行政主管部门商省价格主管部门制定。

  第七条 物业服务收费实行政府指导价的,由省价格主管部门会同省建设行政主管部门根据物业的类型、服务内容及服务质量等因素,制定物业服务收费等级标准和相应的基准价及其浮动幅度,并向社会公布。基准价要根据社会平均成本变动情况适时调整。

  第八条 业主委员会应当按照业主大会的决定,会同物业管理企业依据省价格、建设主管部门制定公布的物业服务内容与标准,结合本物业管理区域的实际情况,测评小区的物业收费等级,按相应的等级基准价及其浮动幅度,商定具体收费标准。

  未成立业主委员会的普通住宅区物业服务收费不得超过政府指导价的基准价标准。

  实行市场调节价的物业服务收费标准,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  第九条 因特殊原因,要求向上或向下突破物业收费等级标准的,由物业管理企业和业主委员会双方协商一致,报经具有管辖权的价格主管部门核准,可另定收费标准。

  第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  3、物业管理区域清洁卫生费用;

  4、物业管理区域绿化养护费用;

  5、物业管理区域秩序维护费用;

  6、办公费用;

  7、物业管理企业固定资产折旧;

  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  9、经业主同意的其他费用。

  本文提要:级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管机关。物业服务收费管理实行分级管理。省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作,依据国家有关规定,制定本省物业服务收费的政策,指导、协调全省物业服务收费管理工作。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十二条 本《办法》第十一条第三款第2项费用作为物业日常维修养护费应单独列支。物业管理企业不得挪作他用。

  物业管理企业应当按时将物业日常维修养护费使用情况向业主公示通报。物业管理企业依法撤销或退出后,物业日常维修养护费结余部分归全体业主共同所有,物业管理企业应依法及时转交新的物业管理企业或业主委员会。

  第十三条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

  第十四条 实行政府指导价的物业服务收费中的日常维修养护费,单独列帐管理,专款专用,并每半年向业主、使用人公布,结余的转下年度使用。

  第十五条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理服务双方自商定物业服务收费标准之日起,十日内应当向同级价格主管部门办理备案登记手续,备案有效期为三年,备案期满后应当重新办理备案登记手续。

  第十六条 物业管理企业报同级价格主管部门办理备案登记应提交下列材料:

  (一)物业服务收费备案登记表一式三份;

  (二)营业执照复印件;

  (三)资质证书复印件;

  (四)物业服务委托管理合同复印件;

  (五)物业管理企业与业主委员会(或业主代表)关于商议物业服务收费标准的会议纪要;

  (六)批准成立业主委员会的相关材料;

  第十七条 价格主管部门对备案材料进行审核,在十五个工作日内,办结备案手续。

  有下列情形之一的,价格主管部门不予备案。

  (一)备案材料不全的;

  (二)备案材料有虚假的;

  (三)收费标准与相应的服务等级标准不符,且无正当理由的;

  (四)其他条件不符合的。

  第十八条 物业服务收费备案期间,发生物业管理企业变更、物管企业资质等级降低、管理面积减少、服务管理质量相对下降等情况,经服务双方商定需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的,应当重新办理物业收费标准变更备案手续。不变动收费标准的,待备案期满后重新报备。

  第十九条 物业管理企业必须按照国家发展改革委和建设部《物业服务收费明码标价规定》,实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  经核准备案的物业服务收费标准由相应的价格主管部门汇总在海南价格网(网址:www.hainanpi.gov.cn)上公布,接受社会监督和群众查询。

  第二十条 经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准,是业主(使用人)缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据,必须严格执行。

  物业服务收费标准不按规定备案的,不得作为收费依据。

  第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

  (经物业管理企业登记确认,物业管理区域内房屋售出后从未入住使用,或者连续三个月以上间断入住使用的,按照物业管理费收费标准的70%计收)。

  第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

  第二十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  物业小区公共水电费用应由业主(使用人)分摊,分摊办法另行规定。

  第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得利益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规和政策,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。(来自:www.pmceo.com)

  物业管理企业违反价格法律、法规和本办法,由政府价格主管部门依据有关法律法规依法予以处罚。

  业主、使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

  第二十七条 当服务双方发生收费纠纷时,由业主委员会负责出面调解或由价格主管部门、物业行政主管部门出面调解处理。

  第二十八条 本办法由海南省发展与改革厅会同海南省建设厅负责解释。

  第二十九条 本办法自下文之日起实施。《海南省物价局关于印发〈海南省物业管理服务收费规定〉的通知》(琼价营字[1999]404号)同时废止。

  二00六年六月二十

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