津房物管〔20**〕274号

　　二○○五年六月二十九日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强商品住宅维修基金的管理,维护业主的合法权益,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,根据《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金管理办法》等有关规定,制定本办法。

　　第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市维修基金专户的商品住宅维修基金使用适用本办法。

　　第三条 天津市房地产管理局物业管理中心负责对全市维修基金的使用进行监督管理。区县房地产管理局负责对本辖区内物业项目维修基金的使用进行指导监督。

　　第四条 维修基金的使用应当坚持业主集体决策、企业操作、设立专户、核算到套、业主监督的原则,做到公开、公平、安全使用。

　　第五条 维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新改造,不得挪作他用。

　　业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定,加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理,最大限度延长物业使用寿命。维修基金应当按照实事求是、量入为出的原则合理使用。

　　共用部位、共用设施设备因专业服务部门施工造成损坏或者属于人为损坏的,应当及时恢复原状,其维修费用由责任人承担。

　　第二章 使用范围

　　第六条 房屋共用部位大修工程范围:

　　(一)房屋主体结构部位,包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,因损坏影响住用安全,需要拆换加固的。

　　(二)整幢楼屋面因损坏影响正常使用,需要重做防水或者保温层的。

　　(三)外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上,影响安全和正常使用,需要修缮的。

　　(四)整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用,需要修缮的。

　　第七条 共用设施设备大修、更新改造工程范围:

　　(一)物业管理区域内路面破损50%以上,影响安全和正常使用,需要整体修复的。

　　(二)整栋门排水管道老化、损坏,需要更新改造的。

　　(三)整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价20%的工程。

　　(四)整体更新电梯或者更换、维修主要部件[[,一次性费用超过电梯原造价20%的工程。

　　(五)二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用,需要更新改造的。

　　(六)小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用,需要整体修缮、更新的。

　　第八条 专业服务部门按照有关规定,负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修,并承担相关费用。与专业服务部门有约定的,从其约定。

　　第三章 使用程序

　　第九条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围,根据房屋现状以及业主会或者相关业主的意见,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:

　　(一)大修、更新改造内容;

　　(二)工程预算;

　　(三)涉及户数及按户分摊费用;

　　(四)维修基金缴存余额;

　　(五)大修、更新改造组织方式。

　　维修基金缴存余额应当由物业管理企业持业主会证明到缴存银行查询,缴存银行应当出具维修基金缴存余额明细证明。

　　第十条 维修基金缴存余额不足的,业主应当补交。物业管理企业在使用专户开立后,将收齐的维修费用差额一次性存入维修基金使用专户。

　　第十一条 物业管理区域内共用设施设备维修,涉及全体业主利益的,应当由业主会决策;整幢住宅或者每个栋门共用部位、共用设施设备维修,涉及部分业主利益的,应当由相关受益业主集体决策。

　　业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认(附件1)。大修、更新改造方案应当征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。

　　经业主书面确认的大修::、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示(附件2),公示期7天。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

　　第十二条 物业管理企业到项目所在地的区县房地产管理局提出维修基金使用申请,填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》(附件3),并提交下列材料:

　　(一)大修、更新改造方案;

　　(二)业主会或者相关业主书面确认证明原件及复印件(附件4);

　　(三)公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明(附件5)。

　　第十三条 区县房地产管理局受理申请后,要件齐全的应当在接件后3个工作日内出具《商品住宅维修基金使用备案证明》(附件6)。

　　提交申请要件不齐全的,当场一次告知需要补正的全部内容,并出具补正告知单(附件7)。

　　第十四条 物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业。

　　物业管理企业无能力组织招标的,可以委托天津市物业管理招投标服务中心组织招标,委托招标费用计入大修、更新改造成本。

　　第十五条 物业管理企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

　　第十六条 市物业管理中心凭《商品住宅维修基金使用备案证明》、业主会或者相关业主书面确认证明原件和工程施工合同,出具《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》(附件8)。

　　物业管理企业持开户通知书到维修基金缴存银行开立维修基金使用专户。开户银行应当在开户当日通知市物业管理中心。

　　市物业管理中心3个工作日内,将合同中工程造价的70%资金划拨到维修基金使用专户,并按照工程进度控制定向分期拨付。

　　第十七条 工程竣工后,

　　施工企业应当提供完整的竣工资料。物业管理企业应当组织施工企业及工程监理单位对工程进行验收,并签署验收合格文件。

　　工程验收合格的,物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。

　　第十八条 物业管理企业应当按照决算费用作出《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》(附件9),并在物业管理区域内进行公示,公示期7天。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

　　《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》公示后,物业管理企业应当按户出具《大修、更新改造工程费用决算分摊凭证》(附件10)。

　　第十九条 决算费用未超过大修、更新改造方案工程造价或者在约定范围内的,物业管理企业到市物业管理中心办理工程尾款核拨手续,并提交下列材料:

　　(一)公示后的分摊清册;

　　(二)公示情况照片及大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明(附件11);

　　(三)发票及费用清单复印件;

　　(四)验收合格文件。

　　市物业管理中心应当在5个工作日内,将工程尾款划拨到维修基金使用专户,并按照分摊清册从相关业主的个人维修基金明细账中核减。

　　第二十条 维修基金使用后,市物业管理中心应当将《商品住宅维修基金使用备案证明》、业主会或者相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》、大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明、维修费用发票复印件及验收合格文件按物业项目立卷存档。

　　区县房地产管理局应当将《商品住宅维修基金使用申请登记表》、大修、更新改造方案、业主会或者相关业主书面确认证明复印件、公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明按物业项目立卷存档。

　　物业管理企业应当将大修、更新改造方案、业主会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、验收合格文件及大修、更新改造工程费用决算分摊凭证存根按物业项目立卷存档。

　　第四章 服务监督

　　第二十一条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的,经业主会或者相关业主申请,房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定,鉴定费用计入大修、更新改造成本。

　　第二十二条 房屋大修工程,业主会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理,费用计入大修、更新改造成本。

　　第二十三条 业主对大修、更新改造费用有疑义的,物业管理企业应当负责解释,仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核,委托费用由委托人支付。

　　第二十四条 在施工过程中,业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。

　　因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理补偿,费用计入大修、更新改造成本。

　　第二十五条 在施工过程中,施工企业应当文明施工,减少噪音,防止污染。物业管理企业应

　　当对工程的工期、质量进行监督,对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。

　　第二十六条 业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的,业主委员会应当及时向物业管理企业反映,确有问题的,物业管理企业应当尽快与施工企业协商、解决。

　　第五章 附 则

　　第二十七条 无物业管理企业管理的,业主委员会应当在区县房地产管理局的指导下,委托相关专业部门参照本办法申请使用维修基金,并支付委托费用。

　　第二十八条 未成立业主会的,应当在区县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,由社区居民委员会组织召开业主会会议,成立业主委员会后,方可按照本办法申请使用维修基金。

　　第二十九条 本办法自20**年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《大修、更新改造方案书面确认明细表》

　　2.《维修基金使用公示内容》

　　3.《商品住宅维修基金使用申请登记表》

　　4.《业主会或者相关业主书面确认证明》

　　5.《大修、更新改造方案公示证明》

　　6.《商品住宅维修基金使用备案证明》

　　7.《补正告知单》

　　8.《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》

　　9.《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》

　　10.《大修、更新改造工程费用决算分摊凭证》

　　11.《大修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明》

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