物业经理人

曲靖市物业管理规定(2005)

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曲靖市物业管理规定(2005)

  曲靖市人民政府公告第14号

  《曲靖市物业管理规定》已于20**年9月13日经曲靖市人民政府第42次常务会议通过,现予公布。自20**年11月1日起施行。

  二○○五年九月二十九日

  曲靖市物业管理规定

  第一条 为规范我市的物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院公布的《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 我市行政区域内的物业管理活动应当遵守国务院公布的《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》和本规定。

  第三条 曲靖市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  各县(市)区人民政府房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当协助做好物业管理工作。

  工商、发改委、公安、民政、环保、环卫、供水、供电、通讯、有线电视等单位,按照各自职责配合实施本规定。

  第四条 房屋的所有权人为业主。

  第五条 物业管理区域内全体业主组成业主大会;一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  物业管理区域的划分,应当综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型和社区建设等因素。

  按照城市规划建设的住宅小区,一个小区划分为一个物业管理区域;但建筑面积在50万平方米以上分多期开发的住宅小区,可以划分为两个以上物业管理区域。

  属于城市建设中自然形成的相对独立的住宅区和非住宅区物业,可以划分为一个物业管理区域。

  第六条 物业管理区域的具体范围,由县(市)区人民政府房地

  产行政主管部门会同民政等部门划分;跨县(市)区物业管理区域的具体范围,由曲靖市人民政府房地产行政主管部门会同同级民政等部门划分。

  第七条 物业管理区域应当命名。

  新建住宅小区等物业管理区域按照建设工程规划许可证的项目名称命名;已形成的物业管理区域按照住宅小区、街道、社区的名称等因命名。

  物业管理区域的具体范围、名称需要调整的,应当经原负责划分物业管理区域的部门核定。

  第八条 物业管理区域符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的;

  (二)将物业交给第一个业主之日起满两年的;

  (三)占全体业主30%以上的业主提议的。

  第九条 业主委员会是业主大会的执行机构。

  召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会及业主委员会成员应当符合下列程序:

  (一)业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。

  筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  (二)筹备组应当做好下列筹备工作:

  1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  2.参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主公约》(草案)和《业主大会议事规则》(草案);

  3.确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  4.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  5.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

  (三)筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

  (四)业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。

  (五)业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门备案。

  业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照上述规定重新备案。

  第十条 业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素,按照下列规定确定:

  (一)住宅物业,每套住宅建筑面积在140平方米以下的为1票;超过140平方米不足280平方米的为2票;280平方米以上的为3票。

  (二)非住宅物业,每处建筑面积在200平方米以下的为1票;每超过200平方米的增加1票,但最多不超过30票。

  第十一条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

  (二)遵守国家有关法律、法

  规;

  (三)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  (五)具有一定组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

  第十四条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面前期物业服务合同。

  第十五条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县(市)区人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第十六条 前期物业服务合同可以约定期限;期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

  国务院建设行政主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市人民政府房地产行政主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。

  一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。

  第十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项

  维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第十九条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第二十条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

  第二十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置,将价格管理形式、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

  物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第二十二条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

  第二十三条 物业管理区域内,供水、供电、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,应当签定委托协议,向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第二十四条 供水、供电、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

  第二十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第二十六条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权、监督权,任何单位、个人不得擅自处分、损害业主的共同利益。

  物业管理区域内,不得从事危害公共利益活动,侵害业主的正当权益和生命、财产、健康安全。物业使用中禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自占用物业共用部分、共用设施设备;

  (二)破坏房屋承重结构、主体结构和房屋外观;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物;

  (四)擅自改变物业的使用性质;

  (五)放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品;排放有毒、有害物质;发出超标噪音;安装或者建立通讯发射塔或者基站;

  (六)侵占绿地、损毁花草树木;

  (七)随意停放车辆或者设置摊点;

  (八)随意堆放、倾倒或者乱抛垃圾、杂物;

  (九)业主公约所禁止的行为;

  (十)法律法规、规章禁止的其他行为。

  违反以上行为,由相关部门按照有关法律、法规对责任人进行查处;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑

  事责任。

  第二十七条 物业专项维修基金由市建设局会同市财政局制定《曲靖市物业共用部位共用设施设备维修基金管理办法(暂行)》。

  第二十八条 尚未实施物业管理活动的小区和组团应依本规定成立业主委员会,选聘物业管理企业,建立专业化、市场化的物业管理运行机制。

  第二十九条 本规定自20**年11月1日起施行。

采编:www.pmceo.cOm

篇2:云南省物业管理规定(2008修)

  云南省物业管理规定(20**修)

  云南省物业管理规定(20**年8月10日云南省人民政府令第135号公布 根据20**年11月22日云南省人民政府令第151号《云南省人民政府关于修改<云南省物业管理规定>的决定》修订)

  第一条 为了规范物业管理区域的划分,明确业主在首次业主大会会议上的投票权,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院公布的《物业管理条例》第九条的授权规定,结合本省实际,制定本规定。

  第二条 本省行政区域内的物业管理活动应当遵守《物业管理条例》及国务院主管部门制定的《物业服务企业资质管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会规程》等配套规定和本规定。

  第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  州(市)、县(市、区)建设行政主管部门或者房地产管理部门(以下统称建设主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  第四条 物业管理区域的划分,应当综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型、社区建设等因素。

  按照城市规划建设的住宅小区,一个小区划分为一个物业管理区域;但建筑面积在50万平方米以上分多期开发的住宅小区,可以划分为两个以上物业管理区域。

  属于城市建设中自然形成的相对独立的住宅区和非住宅物业,可以划分为一个物业管理区域。

  第五条 物业管理区域的具体范围,由县(市、区)建设主管部门会同同级民政等部门负责划分;跨县(市、区)的物业管理区域的具体范围,由州(市)建设主管部门会同同级民政等部门负责划分。

  第六条 物业管理区域应当命名。

  新建住宅小区等物业管理区域按照建设工程规划许可证的项目名称命名;已形成的物业管理区域按照住宅小区、街道、社区的名称等因素命名。

  第七条 物业管理区域的具体范围、名称需要调整的,应当经原负责划分物业管理区域的部门核定。

  第八条 物业管理区域符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的;

  (二)将物业交给第一个业主之日起满两年的;

  (三)占全体业主30%以上的业主提议的。

  第九条 业主大会作出决定的表决权限,依照《物业管理条例》第十二条规定执行。

  第十条 本规定自20**年10月1日起施行。省人民政府批准、省建设厅1996年1月28日发布的《云南省城市住宅小区物业管理办法》同时废止。

篇3:济南市棚户区改造安置房物业管理规定

山东省济南市人民政府办公厅
济政办发〔20**〕43号
济南市人民政府办公厅
二OO九年十一月四日
第一章 总 则
第一条为规范我市棚户区改造安置房(以下简称安置房)物业管理活动,保障安置房维护管理需要,提高安置房住户居住质量,根据国家有关法律、法规和政策规定,结合我市棚户区改造实际,制定本暂行规定。
第二条本规定所称安置房是指棚户区改造项目拆迁安置过程中向被拆迁居民提供的回迁和异地安置住房。
第三条安置房物业管理工作坚持“政策扶持、属地管理、专业服务”的原则。
第四条各区政府对辖区安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理活动负总责,负责协调处理安置房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。
建设、房管、物价、民政、劳动和社会保障、财政、公安、城管执法和旧城改造投融资管理等部门依据各自职责做好与安置房使用管理和物业管理有关工作。
街道办事处(含乡镇政府,下同)负责指导、监督安置房物业管理工作,调解处理物业管理纠纷。

第二章 物业管理区域划分与物业交付
第五条安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。
以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下,一般划分为一个独立的物业管理区域,视为安置房小区。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房,应与商品房划分为同一个物业管理区域,视为商品房小区。
异地安置房应以安置房所在小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素,划分物业管理区域。区域内房屋主要用于安置的,视为安置房小区;区域内房屋只有少量安置房的,视为商品房小区。
第六条建设单位在安置房交付使用或商品房销售前,应持有关资料向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域。
各区房管部门应当自受理申请之日起20个工作日内,会同街道办事处在征求市旧城改造投融资管理中心、区旧城改造指挥部意见后进行物业管理区域划分,并告知建设单位。
建设单位应当将确定的物业管理区域向被拆迁人、商品房买受人明示。
第七条物业管理区域确定后www.pmceo.com,确需调整的,由区房管部门会同街道办事处按上条相关规定重新划分,划分意见应征得该物业管理区域内已入住面积及入住户数均占50%以上业主的同意。
第八条建设单位按房屋总建筑面积3‰-5‰的比例无偿提供安置房小区物业服务用房,但最少不低于100平方米,产权属全体业主所有;按不低于50平方米的标准提供小区内城管执法、治安管理等政务管理用房;按相关规定和规划要求配套建设社区居委会用房。
第九条棚户区改造项目竣工后,建设单位要在市旧城改造投融资管理中心和区旧城改造指挥部监督下,按不低于房屋总建筑面积4‰的比例,向棚户区改造项目所在区政府无偿提供项目配套沿街经营性商业用房。该房屋产权属区政府所有,经营管理工作由区政府确定,但不得抵押、转让。
第十条经营性用房出租收入扣除出租经营成本及税费后的收益作为安置房管理服务专项资金,由各区政府综合平衡使用,定向用于补贴减免的安置房物业服务费及安置房使用管理工作。经营性用房收益不足的,由各区负责研究解决办法。
第十一条建设单位要在安置房达到交付条件后与街道办事处、物业服务单位办理相关用房及资料移交手续,向街道办事处移交小区政务管理及社区居委会用房,向物业服务单位移交按规定配置的物业服务用房及相关资料。
移交工作由区旧城改造指挥部、区房产管理局及街道办事处监督、协调。
第十二条建设单位交付安置房时,须向住户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》等资料。拆迁安置单位负责按相关规定做好居民安置工作。

第三章 安置房小区物业服务
第十三条安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前,由街道办事处负责牵头组织居民委员会和业主代表成立小区管理委员会。小区管理委员会履行下列职责:(一)代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位,签订物业服务合同;(二)及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督物业服务单位履行物业服务合同;(三)对违反安置房临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫,并在小区内公示告诫内容;(四)协助所在地街道办事处做好物业服务费减免有关工作;(五)协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。
第十四条建立安置房小区物业管理联席会议制度,联席会议由安置房小区所在街道办事处负责召集,区房管局、城管执法局、公安派出所、安置房小区管理委员会、物业服务企业等单位参加。

联席会议主要协调解决下列事项:(一)安置房小区管理委员会和有关部门不依法履行职责的情况;(二)物业服务单位在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;(三)物业管理区域内发生的突发事件;(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;(五)需要协调的其他物业管理事项。
第十五条安置房小区前期物业服务由小区管理委员会在区房管部门、街道办事处的监督指导下选聘专业物业企业实施;选聘专业物业企业有困难的,由所在地街道办事处组建物业服务中心负责。安置房物业服务单位应向物业管理区域内全体业主提供以下服务:(一)房屋共用部位的维护与管理;(二)房屋共用设施设备及其运行的维护与管理;(三)共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务;(四)安置房小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务;(五)房屋装饰装修管理服务;(六)专项维修资金账务代管服务;(七)房屋档案资料管理。
第十六条物业服务中心所需管理服务人员,在同等条件下优先从安置房住户无固定职业人员中招聘。专业岗位人员须按有关规定持证上岗。
物业服务中心聘用人员数量及岗位配置,由街道办事处会同区房管部门根据安置房的实际情况核定并报区政府批准。
第十七条安置房小区管理委员会负责拟定安置房临时管理规约,依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。负责组织业主签订临时管理规约和前期物业服务合同。
第十八条安置房小区内地面车位等共有部分的经营净收入属全体业主所有,该收入不分配,存入专户管理,主要用于物业共有部分的维修支出。物业服务单位要每年公示1次经营收入,接受街道办事处、小区管理委员会和全体业主监督。
安置房小区内的地面车位场地使用费,由小区管理委员会综合考虑小区地下车库车位租赁的价格等因素,在临时管理规约中约定。业主对车辆有看管要求的,另行签订看管协议。
第十九条安置房小区内的地下车库车位租赁价格按照市价格主管部门公布的标准执行。

第四章 商品房小区内安置房物业服务
第二十条商品房小区内安置房的物业服务与商品房小区统一实施。业主自治管理等活动依据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关规定实施。
第二十一条安置房业主与同一物业管理区域内的商品房业主,享有同等权利,并承担相应义务。
第二十二条安置房业主办理安置入住手续时,拆迁安置单位、街道办事处负责协助物业服务企业与安置房业主按照商品房物业服务合同的内容签订前期物业服务合同及临时管理规约。
第二十三条安置房所在地街道办事处、居民委员会负责安置房在使用管理和物业服务过程中的监督管理工作,监督安置房业主、物业使用人遵守临时管理规约,履行物业服务协议约定的义务;会同有关部门及时协调处理居民在房屋使用管理和物业服务过程中出现的问题。
第五章 物业服务费
第二十四条安置房小区物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等因素制定。
安置房小区内经营、办公等非住宅房屋物业服务费实行市场调节价,前期物业服务阶段由物业服务单位按有关规定标准协商确定。
第二十五条物业服务费自房屋交付之日起实行按月收取,经双方约定亦可预收,但预收期限最长不得超过6个月。
已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,其物业服务费由建设单位或拆迁安置单位承担。已经交付的房屋,物业服务费由业主或物业使用人承担,建设单位或拆迁安置单位另有约定的除外。已办理入住手续但长期空置的,业主应当告知物业服务单位,经双方确认后,其物业服务费按收费标准的70%缴纳。前款所称入住是指安置房业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。安置房业主收到书面入住通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的,视为入住。
第二十六条安置房住户(包括居住安置房小区和商品房小区的安置户)物业服务费实行以下政策:(一)享受最低生活保障的家庭,物业服务费全额免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障标准并低于(含)最低生活保障标准1.5倍的住户,按物业服务合同约定标准的50%交纳物业服务费。
(三)家庭人均月收入高于最低生活保障标准1.5倍的住户,按物业服务合同约定的标准交纳物业服务费。
安置房转让、出租的,不享受上述相关减免政策。
第二十七条符合享受减免政策的家庭,须向安置房所在地居民委员会提出申请,居民委员会初审后上报街道办事处,由街道办事处会同区民政部门按规定程序对申请人家庭人均收入情况进行核定,每年核定1次,核定结果在物业管理区域内公示。
第二十八条减免的安置房物业服务费,小区管理委员会与物业服务单位每半年核对1次,并经街道办事处确认后,报区财政从安置房管理服务专项资金中列支。
财政、审计部门负责安置房管理服务专项资金使用的监督审计工作。
第二十九条欠缴物业服务费的业主,应当补缴所欠费用,并依照物业服务合同约定承担违约责任。小区管理委员会可在物业管理区域内进行公示,物业服务单位向其追缴。
第三十条物业服务单位在物业服务中应当遵守国家法律法规,严格履行物业服务合同,按规定实行明码标价,为业主或物业使用人提供质价相符的服务,自觉接受政府价格及物业主管部门的监督和检查。

第六章 物业使用与维修管理
第三十一条安置房业主在办理房屋权属登记前,应按下列标准交存住房专项维修资金:(一)多层住宅按建筑面积每平方米60元;(二)小高层、高层住宅按建筑面积每平方米120元。
业主缴存的住房专项维修资金属业主所有,定向用于房屋共用部位设施设备的维修、更新。安置房专项维修资金的交存、使用管理按市政府相关规定执行。
安置房业主未交存住房专项维修资金的,开发建设单位或拆迁安置单位不得协助其办理产权登记手续。
享受最低生活保障的安置户可缓交住房专项维修资金,待其经确认不属于低保家庭或转让、出租房屋时一次性补齐。
第三十二条安置

房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约的规定,不得有下列行为:(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;(二)违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为;(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;(六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;(七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;(八)法律、法规、临时管理规约禁止的其他行为。
小区管理委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止,并报告有关部门。
第三十三条 房屋交付后,业主应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应向小区管理委员会提出书面申请,并经有利害关系的住户同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,经小区管理委员会及有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。

第七章 附 则
第三十四条安置房小区具备成立业主大会条件的,可在街道办事处组织指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。
选举业主委员会后,安置房管理及物业服务按《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关规定执行,安置房小区管理委员会职责自行终止。
第三十五条本暂行规定由市房管局、市物价局负责解释。
第三十六条本暂行规定自20**年12月1日起施行。

篇4:市城市住宅区物业管理规定[2019]

  六安市城市住宅区物业管理规定[20**]

  关于印发《六安市城市住宅区物业管理规定》的通知

  六政[20**]27号

各县区人民政府,六安开发区、叶集试验区管委会,市政府各部门、各直属机构:

  《六安市城市住宅区物业管理规定》已经20**年5月8日市政府第39次常务会议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  二○○二年五月二十七日

  六安市城市住宅区物业管理规定

  第一条 为加强城市住宅区物业管理,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造良好的生活环境,根据《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)等规定,结合本市实际,制定本规定。

  第二条 六安市城市规划区范围内住宅区的物业管理,遵守《办法》和本规定。

  本规定所称住宅区,是指住房建筑面积在1万平方米以上,基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。

  本规定所称物业,是指住宅区各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。

  第三条 市人民政府房地产主管部门为物业管理主管部门,负责住宅区物业管理工作。

  市政、规划、市容、交通、公安、工商、物价等行政主管部门根据各自职责,协同物业管理主管部门做好住宅区物业管理的监督与指导工作。

  第四条 住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人(以下称业主)行使下列权利:

  (一)占有、使用其住宅房屋、非住宅房屋,以及使用住宅内公共场所、公用设施的权利;

  (二)参与住宅区物业管理的权利;

  (三)对业主委员会和物业管理企业的监督权;

  (四)法律法规、规章和业主公约规定的其他权利。

  第五条 业主应履行下列义务:

  (一)自觉维护住宅区公用设施环境卫生等;

  (二)协助业主委员会和物业管理企业对该住宅区进行管理;

  (三)按月交纳住宅区管理服务费;

  (四)法律法规、规章和业主公约规定的其他义务。

  第六条 住宅区已交付使用且入住率达到50%以上的,房地产开发单位应当及时告知物业管理主管部门,物业管理主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、房地产开发单位召开第一次业主大会,选举产生业主委员会。

  第七条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会每年至少召开一次,由业主委员会按规定负责召集。业主委员会对业主大会负责并报告工作,行使相应职权。

  第八条 住宅区应制定业主公约。业主公约经业主大会批准后生效,并报物业管理主管部门备案。已生效的业主公约对住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

  本规定所称的业主公约,是指由业主承诺,对全体业主具有约束力,有关业主使用、维护和管理住宅区物业等方面权利义务的行为守则。

  第九条 房地产开发单位应当在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理。

  住宅区业主委员会成立后,业主委员会应聘请物业管理企业,对住宅区实施物业管理。

  第十条 物业管理企业必须具备规定的资质条件,持有物业管理资质等级证书和营业执照,方可从事住宅区物业管理业务。

  第十一条 物业管理企业根据物业委托管理合同管理下列事项:

  (一)房屋的管理、维修、养护;

  (二)消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护;

  (三)园林绿化;

  (四)环境卫生;

  (五)相关治安服务项目;

  (六)车辆行驶及存放;

  (七)物业委托管理合同规定的其他物业管理事项。

  物业管理企业违反物业管理合同约定,使业主或非业主使用人造成损失的,应依法承担相应的民事法律责任。

  第十二条 物业管理企业的权利:

  (一)根据住宅区物业委托管理合同,对住宅区实施物业管理;

  (二)根据住宅区物业委托管理合同和有关规定,收取管理服务费;

  (三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;

  (四)要求业主委员会协助实施物业管理;

  (五)开展多种经营活动和有偿服务。

  第十三条 物业管理企业的义务:

  (一)履行住宅区物业委托管理合同;

  (二)制定住宅区物业管理年度

计划和重大工程项目维修计划;

  (三)接受业主委员会和业主的监督、检查;

  (四)发现违反法律、法规和规章的行为,应及时制止并向有关行政主管部门报告;

  (五)接受物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。

  第十四条 物业管理实行招标投标制度。

  物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

  物业管理主管部门依法对物业管理招标投标活动实施监督。

  第十五条 物业管理招标由业主委员会组织,可采用公开招标和邀请招标。

  第十六条 投标单位应当是具有相应资质的物业管理企业。

  任何单位和个人不得违法限制或排斥具备相应资质的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉招标投标活动。

  第十七条 中标单位确定后,招标单位应当向中标单位发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的单位。

  招标单位和中标单位应当自中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标单位的投标文件订立书面合同,并报物业管理主管部门备案。

  第十八条 住宅区经综合验收合格后,房地产开发单位应当向业主委员会办理移交手续,并提供下列住宅区工程建设资料:

  (一)住宅区规划图、竣工总平面图;

  (二)单体建筑、结构、设备竣工图;

  (三)地下管网竣工图;

  (四)其他有关资料。

  第十九条 住宅区房屋的维修责任,按下列规定划分:

  (一)室内部分,由业主负责维修;

  (二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体公共部位、公用设施,由物业管理企业负责养护、维修与更新,费用从住宅公共部位、共用设施、设备维修基金中支出。

  房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全,按规定应由业主修缮的,业主应及时修缮;拒不修缮的,由业主委员会委托物业管理企业进行修缮,其费用由业主承担。

  第二十条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化地、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等公用设施,由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新,费用从住宅公共部位、共用设施、设备维修基金中支出。

  第二十一条 六安市住宅公共部位、共用设施、设备维修基金管理规定另行制定。

  第二十二条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目,物业管理企业可以选聘专业公司承担。费用从住宅区管理服务费中支出。

  第二十三条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修,由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责,费用由养护、维修单位承担。

  第二十四条 住宅区内禁止下列行为:

  (一)擅自改变房屋的用途、结构和外貌;

  (二)占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、场地、停车场、自行车房等堆放杂物或者进行违法建设;

  (三)损坏、占用绿化地;

  (四)乱倒垃圾、乱扔杂物、乱泼污水;

  (五)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品;

  (六)发生超过规定标准的噪音;

  (七)随意停放自行车和机动车辆;

  (八)法律、法规和规章禁止的其他行为。

  第二十五条 房地产开发单位移交住宅区时,应当向业主委员会提供住宅区物业管理用房,产权属国家所有。

  住宅区建筑面积在3万平方米以下的,按不低于30平方米面积的标准提供;在3万平方米以上的,按不低于50平方米面积的标准提供。

  第二十六条 房地产开发www.pmceo.com单位移交住宅区时,应以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房,产权属业主委员会,由物业管理企业按物业委托管理合同经营。

  前款规定的商业用房的购置费用从住宅公共部位共用设施维修基金中垫支,并从商业用房的经营收入中回收。

  第二十七条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或非业主使用人收取,具体标准由市物价部门会同市物业管理主管部门根据物业管理企业提供的服务项目,以独立住宅区为单位核定。

  未经市物价部门批准,物业管理企业不得擅自扩大住宅区管理服务费的收费范围和提高收费标准。

  第二十八条 住宅区各项物业管理服务费的收支帐目,有关管理单位或者使用单位每6个月至少公布一次,接受业主和业主委员会的监督检查。

  第二十九条 业主和非业主使用人违反《办法》规定,未按期交纳住宅区各项物业管理服务费的,物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳,并按规定加收滞纳金;逾期未交纳的,可申请人民法院强制执行。

  第三十条 物业管理企业违反《办法》规定或者物业管理合同规定,对住宅区物业管理、维修、养护不善,造成业主损失的,业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施;情节严重的,由物业管理主管部门处1000—10000元的罚款,并可按规定降低或者注销其物业管理资质。

  第三十一条 未取得物业管理资质等级证书,擅自承揽物业管理业务的,物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以2000—20000元的罚款,并责令停止对住宅区的物业管理。

  第三十二条 违反本规定第二十四条规定的,物业管理企业有权予以制止,要求限期恢复原状或者采取补救措施;法律、法规和规章规定给予处罚的,由有关部门按规定给予处罚。

  第三十三条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员,徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的,所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十四条 住宅区建筑面积在1万平方米以下的物业管理,可参照本规定执行。

  第三十五条 本规定具体应用中的问题,由市房地产主管部门负责解释。

  第三十六条 本规定自发布之日起施行。

篇5:伊春市物业管理规定(2009年)

  伊春市物业管理规定

  伊春市人民政府令〔20**〕2号

  二○○九年三月二十日

  第一章 总 则

  第一条 为了规范本市物业管理活动,提高城市管理水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物权法》和《物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本规定所称业主,是指房产的所有权人。本规定所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业服务企业或自治组织对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治,同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。

  第二章 物业管理职责分工

  第四条 市政府房地产行政主管部门是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。主要职责:

  (一)依法对物业服务企业的资质进行审批;

  (二)配合市价格主管部门制定物业服务费收费标准;

  (三)制定行业规划,组织行业培训,开展业务指导,制定住宅区物业分级评定标准;

  (四)调解、处理物业活动中发生的纠纷;

  (五)查处物业服务工作中的违法、违规行为;

  (六)组织物业管理区域内的检查、物业验收、交接工作;

  (七)依法承担的其他职责。

  县(市)、区房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。

  第五条 规划、市政、供电、供热、供水、邮政、通讯、有线电视、环卫、公共事业、公安(消防)、物价、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本规定。

  第六条 街道办事处(乡镇人民政府)支持和协助物业行政管理部门对物业管理活动进行监督,对物业服务与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。

  第三章 业主及业主大会

  第七条 业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。业主应当通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供有效地址和联系方式。房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托(来自:www.pmceo.com),可以行使业主的权利,同时履行业主的义务。

  第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,行使《物业管理条例》中规

  定的职责。物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式,推选业主代表参加业主大会会议。一个物业管理区域内成立一个业主大会。

  第九条 住宅小区已交付使用胰胱÷蚀锏?0%以上时,由开发建设单位、前期物业服务企业、乡镇人民政府街道办事处、社区居委会召集全体业主举行大会,选举产生业主委员会。后期业主入住达到90%时,应当重新召开业主大会,调整业主委员会及物业管理事宜。

  第十条 在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。业主成立业主大会时,由社区居委会、业主代表、开发建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名,筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十一条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理:

  (一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;

  (二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。

  第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到所在地的物业管理行政主管部门备案:

  (一)业主大会成立情况材料;

  (二)物业管理区域基本情况材料;

  (三)业主委员会候选人推荐办法,候选人名单及身份证明;

  (四)业主委员会选举办法;

  (五)管理规约及业主大会议事规则;

  (六)业主委员会组成人员情况材料。

  第十三条 业主委员会应当建立活动档案,档案包括以下内容:

  (一)各种会议的书面材料;

  (二)业主委员会选举产生、备案材料;

  (三)物业服务合同;

  (四)业务往来情况;

  (五)维修资金使用情况;

  (六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

  第十四条 业主委员会除履行《物权法》和国务院《物业管理条例》及《业主大会规程》规定的职责外。在下列情况下,履行组织召开业主大会临时会议的职责:

  (一)20%以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的;

  (三)业主委员会委员变化,需要补选的;

  (四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的;

  (五)解除物业服务合同、选聘新的物业服务企业或者确定其他管理方式的;

  (六)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  第十五条 业主委员会因故未能按期换届改选的,在此期间,业主委员会应当继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。

  第十六条 业主委员会不履行职责,经20%以上业主提议,可以召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会委员。

  第四章 物业服务企业

  第十七条 物业服务企业应当依法取得资质证书,在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。

  物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更,应当在营业执照变更后30日内办理资质变更手续。物业服务企业资质证书应当在物业服务企业办公场所明示。

  第十八条 物业服务企业的管理人员取得国家职业资格证书后,方可从事物业管理活动。物业管理专业人员是指物业服务企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。

  取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。

  第十九条 物业服务企业享有下列权利:

  (一)根据法律、法规、规章以及《物业服务合同》的规定,制定物业管理操作规程;

  (二)按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费;

  (三)制止各种损害物业和妨碍物业服务的行为;

  (四)要求业主委员会协助物业服务企业做好服务工作;

  (五)选聘专业公司承担专项服务和维护业务;

  (六)可以实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的,应征得业主委员会和相邻业主的同意,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十条 物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)严格履行《物业服务合同》,为业主提供相应的服务;

  (二)在小区醒目位置公示服务内容和收费标准;

  (三)接受业主委员会和业主的监督;

  (四)提请业主大会审议本物业管理区域内物业服务的有关操作规程;

  (五)接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处、社区委员会的监督、指导。

  第二十一条 实施物业服务的住宅区,业主委员会应当与受聘的物业服务企业签订物业服务合同,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自合同签订之日起15日内,将合同报物业主管部门备案。

  第二十二条 物业服务合同期限终止前90日内,业主大会与物业服务企业协商不续约的,物业服务合同终止时,物业服务企业方可退出物业服务,并按下列规定执行:

  (一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日;

  (二)物业服务企业应当在退出物业服务30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主;

  (三)物业服务企业应当在退出物业服务前10日内,向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。

  第二十三条 物业服务合同期限未满,业主大会或者物业服务企业提出解除合同的,应当提前30日书面通知对方。业主大会和物业服务企业有物业管理纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间,业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业管理服务。

  第二十四条 物业服务企业应当遵守国家有关规定雇请秩序维护人员,秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

  第五章 物业管理与服务

  第二十五条 物业管理按下列规定执行:

  (一)新建住宅物业的建设单位应当通过招投标方式或经物业所在地的物业行政主管部门批准后采取协议方式选聘物业服务企业,实施前期物业管理。业主大会成立后,由业主大会选聘物业服务企业实施物业管理。

  (二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理,单一产权单位的(来自:www.pmceo.com),由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的,由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理;产权单位已不存在的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。

  第二十六条 建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业服务招投标,并按下列程序进行:

  (一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定,内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等);

  (二)招标备案;

  (三)发布招标公告或者投标邀请书;

  (四)投标人递交投标文件;

  (五)开标、评标;

  (六)确定中标人,发出中标通知书;

  (七)中标备案。招标人在招标备案时,不得弄虚作假,恶意串通。

  第二十七条 住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业实施前期物业服务并备案的,市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。

  建设单位应当与被选聘物业服务企业签订前期物业服务合同,并在销售商品房时,应与购房人签订商品房买卖合同、前期物业服务协议、住宅质量保证书,并提供住宅使用说明书。

  建设单位发布的与物业服务有关的广告,应当真实、合法,不得发布虚假广告。

  第二十八条 被选聘的物业服务企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间,应当做好下列工作:

  (一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;

  (二)按照物业服务的要求,提出改善物业的具体设计建议;

  (三)进行物业承接验收,并接收移交的相关资料;

  (四)做好业主入住手续的办理。

  第二十九条 物业管理区域具备下列条件时,建设单位应当向物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。

  (一)建设工程的公共设备、设施配套齐全,并符合规划设计及有关规范要求;

  (二)竣工验收合格,且验收资料齐全;

  (三)有符合规定的物业服务用房;

  (四)共用设备、设施运行正常、完好,并经验收合格;

  (五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。

  第三十条 市物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业服务企业和业主代表组成的验收小组,按照下列规定进行物业承接:

  (一)查验房屋及设施设备,并做好查验记录;

  (二)对查验中发现的问题,开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;

  (三)验收后,建设单位和物业服务企业应当签订物业承接验收协议。

  第三十一条 建设单位在物业竣工验收时,应当按照物业建筑安装总造价 3%的标准,一次性向市物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。

  房屋质量保修金实行专户存储,按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。

  建设单位交纳房屋质量保修金后,物业服务企业方可向业主办理入住手续。

  第三十二条 建设单位须在住宅物业建成并验收后15日内,向物业服务企业移交下列资料:

  (一)物业管理区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)法律、法规规定的其他资料。

  第三十三条 在前期物业管理期间,建设单位或者物业服务企业提出解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业方可退出。原物业服务企业退出物业管理项目前,应当向建设单位移交本规定第三十二条规定的相关资料。

  第三十四条 保修期内,住宅物业的维修养护由建设单位负责。保修期满后,住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池的清淘)日常维修养护由物业服务企业负责,费用从业主交纳的物业服务费中列支。

  物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用,从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的,由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。因建设单位保修期内,保修不及时给业主或物业服务企业造成损失的,由建设单位负责。

  第三十五条 物业服务费收取标准应根据市价格主管部门会同物业行政主管部门批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定,物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳;业主收到入住通知,即视为交付物业买受人应交纳物业服务费;物业产权发生转移的,原业主应结清物业服务费。

  第三十六条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业,或者经业主大会决定不选聘物业服务企业,而实行自治管理的,业主委员会应当履行下列管理职责:

  (一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;

  (二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;

  (三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;

  (四)负责接待业主报修,受理业主投诉和物业服务费用的收缴、管理、使用。业主委员会履行第(一)项职责时,也可以委托环境卫生服务单位负责,费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。

  第三十七条 物业管理区域内未能成立业主大会,不能

  选聘物业服务企业或者没有实施业主自治管理的,县(市)、区政府应当及时组织街道办事处做好下列工作,所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳:

  (一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);

  (二)绿化维护;

  (三)物业共用部位日常养护。

  第六章 物业管理用房

  第三十八条 建设工程竣工时,应当按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。实际建筑面积不足,建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。

  因分期建设等原因,建设单位暂未能按规定标准提供物业管理用房的,应当向物业服务企业提供物业管理临时用房,并向物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的,房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。

  第三十九条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:

  (一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能;

  (二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。

  第四十条 规划管理部门审查房屋开发项目时,应在规划设计总图和单体方案中,确定物业管理用房位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理,设置在沿主街或本区域中心位置的一楼楼内。

  第四十一条 未经业主大会的同意,业主委员会或者物业服务企业不得将物业管理用房转让买卖或者用于担保;不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房,由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时,应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房属全体业主所有。未成立业主委员会的由开发建设单位出具物业管理用房产权证明到产权部门备案,产权属该小区业主所有。

  第四十二条 原住宅建设规划未设计物业服务用房或无人管理的区域,由县(市)、区物业行政主管部门会同规划等相关部门,依法对小区进行重新规划,选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。

  第七章 公用设施设备管理

  第四十三条 各专业单位应当按本办法,依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分办法为:

  (一)自来水从街路干线、支线接出入户管线至水表(含水表),由供水企业负责维修管理,住宅楼内由产权人负责。物业服务区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护;原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护;住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等,由供水部门管理维护,公安消防部门监督检查。

  (二)居民用户的供热入户管网及楼内的共用供热设施、设备更新、改造、维修、养护由供热单位负责。所发生的费用应当计入热费成本,标准由价格主管部门核定。

  (三)供电设施的维修养护以单元内用户电表为临界点,电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。

  (四)通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。 各专业单位确需要在小区内施工,临时占用、挖掘道路、场地的,应当在业主委员会或小区物业服务企业指导下施工,施工完毕后,要将施工的部位恢复原状。

  第四十四条 物业服务区域内的清扫保洁绿化由物业服务企业负责;物业服务区域外或无物业服务区域(单体楼)的清扫保洁由社区或环卫部门负责,绿化由市政公用管理单位按职责分工进行管理维护。

  第四十五条 物业服务区域内的生活垃圾,由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后,由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用,由物业服务企业按价格主管部门核定的标准与环卫保洁单位签定的委托清运合同约定,从收取的物业服务费中支付;非生活垃圾,由物业服务企业委托环卫保洁单位清运,清运费用按照物业服务企业与业主的约定,由业主支付。

  第八章 物业的使用与维护

  第四十六条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

  第四十七条 任何单位和个人未经允许不得占用物业服务区域内的下列共用部位共用设施设备:

  (一)物业服务用房。

  (二)门卫房、电话间、监控室、公用走廊。

  (三)按规定配建的非机动车车库。

  (四)公共绿地、道路、场地景观、文体设施。

  (五)其他依法归全体业主所有的设施设备。

  建设单位、物业服务企业不得擅自出租、出卖、出借物业服务区域内的属于业主共用的物业

  共用部位。

  第四十八条 物业使用禁止下列行为:

  (一)改变原规划设计,擅自改变房屋用途;

  (二)损坏房屋承重结构,违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)改变房屋外立面造型;

  (四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用移装公用设施设备,在公共部位上设置障碍;

  (五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或存放、铺设超负荷物品;

  (六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等;

  (七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放;

  (八)乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植,未经批准饲养禽畜;

  (九)法律、法规、规章禁止的其他行为。

  第四十九条 业主或者物业使用人装修住宅,应当事先告知物业服务企业,并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。

  第五十条 利用物业服务区域内设置广告等经营性设施的,应当征得物业服务企业、业主大会及相关业主的书面同意,按有关规定办理审批手续;经批准的,应当与物业服务企业签订合同,并支付设置费用。收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造,也可按业主大会的规定使用。利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备,应当征得物业服务企业和相邻业主的同意后,按《管理规约》执行。

  第五十一条 维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金实行专户储存,按户设置明细账,按单元栋物业管理区域核算。具体操作按照维修资金的相关政策执行。

  第五十二条 物业管理行政主管部门应当按照我市物业管理办法的规定,建立物业服务投诉受理制度。

  业主委员会、物业服务企业应当受理业主、物业使用人有关物业服务的投诉。业主委员会、物业服务企业不能解决,可以向所在地县级物业管理行政主管部门投诉。

  第九章 法律责任

  第五十三条 有下列行为之一的,由物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关规定处理:

  (一)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

  (二)建设单位、物业服务企业不按规定移交资料或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料的;

  (三)物业服务企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的;

  (四)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

  (五)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的;

  (六)挪用专项物业维修资金的;

  (七)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的;

  (八)擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (九)擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (十)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (十一)业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动;

  (十二)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的。

  第五十四条 对正在实施违法搭建建筑物、构筑物或破坏房屋主体结构、私扒乱改的,物业行政主管部门应依法责令其立即改正;拒不改正的,按相应规定处罚。

  第五十五条 业主不按时缴纳物业服务费的,物业服务企业可以催缴、限期交付;经催缴仍不交付的,物业服务企业可向人民法院提起诉讼。物业服务企业未按物业服务合同中约定的服务项目提供服务的,业主可向合同仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

  第五十六条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第五十七条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。

  第十章 附 则

  第五十八条 本规定自公布之日起施行。原《伊春市住宅区物业管理办法》同时废止。

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