篇2：业主大会和业主委员会指导规则(2010)

　　业主大会和业主委员会指导规则(20**)

　　关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知

　　建房[20**]274号

　　各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　二○○九年十二月一日

　　业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

　　第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

　　第二章 业主大会

　　第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　（一）物业管理区域证明；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业服务用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

　　第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：

　　（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

　　（六）制定业主委员会选举办法；

　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

　　第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

　　第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第十七条 业主大会决定以下事项：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　（五）选聘和解聘物业服务企业；

　　（六）筹集和使用专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

　　（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

　　（一）物业的使用、维护、管理；

　　（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

　　（三）物业共用部分的经营与收益分配；

　　（四）业主共同利益的维护；

　　（五）业主共同管理权的行使；

　　（六）业主应尽的义务；

　　（七）违反管理规约应当承担的责任。

　　第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　　（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

　　（二）业主委员会的职责；

　　（三）业主委员会议事规则；

　　（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

　　（五）业主投票权数的确定方法；

　　（六）业主代表的产生方式；

　　（七）业主大会会议的表决程序；

　　（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

　　（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

　　（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

　　（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

　　第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

　　第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第三章 业主委员会

　　第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　（一） 具有完全民事行为能力；

　　（二） 遵守国家有关法律、法规；

　　（三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（五） 具有一定的组织能力；

　　（六） 具备必要的工作时间。

　　第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

　　（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

　　（二）管理规约；

　　（三）业主大会议事规则；

　　（四）业主大会决定的其他重大事项。

　　第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

　　第三十五条 业主委员会履行以下职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议；

　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

　　（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

　　（二）业主大会、业主委员会的决定；

　　（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

　　（四）业主委员会选举及备案资料；

　　（五）专项维修资金筹集及使用账目；

　　（六）业主及业主代表的名册；

　　（七）业主的意见和建议。

　　第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

　　使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

　　第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

　　工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）丧失民事行为能力的；

　　（三）依法被限制人身自由的；

　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

　　（一）以书面方式提出辞职请求的；

　　（二）不履行委员职责的；

　　（三）利用委员资格谋取私利的；

　　（四）拒不履行业主义务的；

　　（五）侵害他人合法权益的；

　　（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

　　第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第四章 指导和监督

　　第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

　　第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

　　第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

　　第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第五章 附则

　　第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

　　第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

　　第六十四条 本规则自20**年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房〔20**〕131号）同时废止。

篇3：昆明市业主大会规程实施细则(2004试行)

　　昆明市业主大会规程实施细则(20**试行)

　　第一条 为了规范为主大会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》，结合昆明市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本细则适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、动作和监督。

　　第三条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益。

　　第四条 一个物业管理区域只能成立一个为主大会。物业管理区域的划分按省有关规定执行。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。

　　第五条 只有一个业主、或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会，业主委员会职责。

　　第六条 各县（市）区房产行政主管部门负责要行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。

　　第七条 成立业主大会应当具备以下条件：

　　（一）交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上；

　　（二）占物业管理区域总建筑面积20%以上或占物业管理区域内业主总户数20%以上的业主提议。

　　第八条 业主大会应当按以下程序筹备成立：

　　（一）业主代表向物业所在地的县（市）区房产行政主管部门（以下简称当地主管部门）递交书面申请，填写《业主大会及业主委员会成立申请表》；

　　（二）组建筹备组；

　　（三）完成筹备工作；

　　（四）召开首次业主大会；

　　（五）召开首次业主委员会会议；

　　（六）备案。

　　业主筹备成立业主大会的，应当在当地主管部门和街道办事处（乡镇人民政府，下同）的指导下，由业主代表、建设单位代表组成业主大会筹备组（以上简称筹备组），负责业主大会筹备工作。业主代表应当由遵纪守法、履行业主义务、热爱公益事业的业主担任。筹备组成员名单确定后，应以书面形式在物业管理区域内公告10日。

　　第九条 业主大会筹备组应当做好下列筹备工作：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十条 筹备组完成筹备工作后，在当地主管部门和街道办事处（社区局民委员会）的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，审定《业主公约》（草案）和《业主大会议事规则》（草案），并选举产生业主委员会。

　　筹备组应当在首次业主大会召开后3日内向业主委员会移交全部资料，筹备工作结束。

　　第十一条 业主身份，按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订阅买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并交付使用的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。房屋为共有财产的所有权人的配偶也可以认定为业主。

　　依前款规定确定或认定的房屋业主每户超过一人的，推选一人参加业主大会会议。 无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法宝代理人参加业主大会会议。

　　第十二条 业主在业主大会会议上的投票权数，原则上以每套住房为一票，也可以结合实际情况，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。业主投票权数确定的具体办法，由业主大会议事规则约定。

　　第十三条 业主大会应当履行以下职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）决定物业共用部位、共用设施设备专项维修奖金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用敲诈设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十四条 业主大会议事规则应当就业主大会议事方式、表决程序、 业主投票权确定办法、业主委员会组成与任期、职责、议事方式、印章管理使用等事项依法作出约定。

　　第十五条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议；

　　（一）20%以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，当地主管部门应当璀业主委员会限期召开。

　　第十七条 召开业主大会会议，应当在会议召开15日之前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式的物业管理区域内公告。

　　召开业主大会会议，应当同时告知街道办事处（社区居民委员会）

　　第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　第十九条 业主应当参加业主大会。业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会的决定。

　　第二十条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可以另外抢先一名业主代表参加。

　　业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。

　　第二十一条 抢先业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第二十二条 业主大会会议的表决，一般采用1户业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼幢单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞同、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。

　　第二十三条 业主大会作出决定；必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第二十四条 业主大会会议作出决定的时间以产生表决结果之日为准。

　　第二十五条 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议的决定以业主委员会的名义发布或签署。

　　业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当对业主大会会议作书面记录并存档。

　　第二十六条 根据物业管理区域规模大小，业主委员会可由5至15名委员组成（应为单数）。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名。具体办法由业主大会议事规则约定。

　　第二十七要 业主委员会实行任期制，一般每届任期3 年，业主委员会任期届满之日起资格自动终止。

　　业主委员会委员任期与业主委员会任期相同。

　　第二十八条 业主委员会候选人员可由幢、单元、楼层等业主代表产生，业主人数较多的可由小区片（院）业主代表产生。

　　业主委员会委员应当符合下列条件；

　　（一）本物业管理区域内具有完全懂事行为能力的业主；

　　（二）遵守法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务，按期交纳物业服务费及相关费用；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（五）具有一定组织能力，具备一定文化；

　　（六）具备必要的工作时间。

　　第二十九条 业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，差额为应选人数的20%，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。

　　候选人得票相等不能排位当选，应对得票相等的候选人再次选举确定。已选出的业主委员会委员人数少于业主大会议事规则规定人数的，应在当先之外的其他候选人中再次选举确定。

　　第三十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向当地主管部门备案。

　　当地主管部门在收到备案材料之日起10个工作日内，对符合条件的予以备案。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，应将有关材料报主管部门 。

　　业主委员会违反法规、政策等规定，以虚假资料取得备案的，一经核实，由当地主管部门撤销备案。

　　第三十一条 业主委员会应当履行以下职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会迁出的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施，督促业主遵守业主公约，履行业主义务；

　　（五）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

　　（六）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十二条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，并在会议召开3日前通知全体委员。

　　第三十三条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员1/2以上同意。会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　业主委员会的决定应当在决定产生之日起3日内出书面形式在物业管理区域内公告。

　　第三十四条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，当地主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会。

　　第三十五条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主和会委员的，由业主大会会议作出决定，及时补选或改选委员（任期同本届业主委员会），并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第三十六条 业主委员会委员有下列情形之五的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止；

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）无故制度业主委员会会议连续3次以上的；

　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（四）有犯罪行为的；

　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

　　（六）拒不履行业主义务的；

　　（七）其它原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员资格终止或变更的，业主委员会应当记录并保存相关资料。

　　第三十七条 业主委员会委员资格终止的，应当自资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印单日 及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会。

　　第三十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当支持社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第三十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询和监督。

　　第四十条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的当先责任。

　　第四十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得从事与物业管理无关的活动。所作出的决定若有违反法律、法规的，由当地主管部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第四十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在当地主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门输业主委员会备案、印章游乐等手续，并将保管的其他档案资料移交当地主管部门。

　　第四十三条 本细则自二00四年十一月一日起施行。

篇4：武汉市业主大会和业主委员会指导规则(2012)

　　武汉市业主大会和业主委员会指导规则(20**)

　　武房规〔20**〕1号

　　市房管局关于印发武汉市业主大会和业主委员会指导规则的通知

各区房管局，房地产开发建设单位，业主委员会，物业服务企业：

　　为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合武汉市实际，我局制定了《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》,现印发给你们，请遵照执行。

　　本文有效期五年，原《武汉市业主大会规程实施细则》（武房物〔20**〕130号）同时废止。

　　二○一二年二月一日

　　武汉市业主大会和业主委员会指导规则

　　总则

　　第一条 为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合本市实际，制定本规则。

　　第二条 本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其日常活动适用本规则。

　　第三条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第四条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第五条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会和业主委员会，对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第六条 市房屋主管部门负责本市业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟定等工作。

　　区房屋主管部门负责本辖区内业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的业务指导和监督，会同街道办事处、乡（镇)人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工作。

　　街道办事处、乡（镇)人民政府负责指导、组织、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理业主大会和业主委员会活动中的投诉、纠纷。

　　社区居民委员会负责协助街道办事处、乡（镇)人民政府做好本条第三款的相关工作。

　　第七条 提倡社区居民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。

　　第八条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

　　第一节 业主大会基本职责

　　第九条 业主大会履行下列职责：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

　　（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业

　　委员会不适当的决定；

　　（四）决定选聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；

　　（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（六）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项，并监督实施；

　　（七）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；

　　（八）决定业主委员会工作经费的筹措方式，并监督使用；

　　（九）制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案；

　　（十）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

　　第十条 管理规约应对下列主要事项作出约定：

　　（一）物业的使用、维护、管理；

　　（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

　　（三）物业共用部分的经营与收益分配；

　　（四）业主共同利益的维护；

　　（五）业主共同管理权的行使；

　　（六）业主应尽的义务；

　　（七）违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　第十一条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　　（一）业主大会名称及相应物业管理区域；

　　（二）业主大会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序；

　　（三）业主代表的产生方式，业主投票权数的确定方法；

　　（四）业主委员会委员的资格、人数和任期；

　　（五）业主委员会换届程序、补选办法等；

　　（六）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

　　（七）业主大会印章的使用和管理。

　　第十二条 业主欠交物业服务费，未交存住宅专项维修资金以及实施其他侵害业主共同利益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　第十三条 业主委员会的工作规则，应对下列主要事项作出规定：

　　（一）业主委员会的职责；

　　（二）业主委员会成员的分工及职责；

　　（三）业主委员会召开的形式、时间、议事方式和表决程序；

　　（四）业主委员会工作经费的管理；

　　（五）业主委员会印章的使用管理；

　　（六）业主委员会工作档案的管理；

　　（七）业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。

　　第二节 首次业主大会筹备

　　第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起成立。

　　第十五条 成立业主大会应当符合下列条件之一：

　　（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

　　（二）首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

　　业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　第十六条 物业管理区域符合上条规定的，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门。

　　开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门提出设立业主大会的书面要求。

　　第十七条 街道办事处、乡（镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起60日内，会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

　　筹备组成员人数不超过11人，其中街道办事处、乡（镇)人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各1名，业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡（镇)人民政府代表担任。

　　筹备组工作接受区房屋主管部门业务指导。

　　第十八条 筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇)人民政府组织业主从符合以下条件的业主中推荐并选定：

　　（一）本物业管理区域内的业主；

　　（二）遵守国家有关法律、法规；

　　（三）具有完全民事行为能力；

　　（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁；

　　（五）履行业主义务，按时交纳物业服务费。

　　第十九条 筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

　　（一）物业管理区域划分证明；

　　（二）房屋及其他建筑物面积清册；

　　（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）附属设施设备交付使用备案证明；

　　（六）绿化竣工证明；

　　（七）物业服务用房配置证明；

　　（八）专项维修资金交存证明；

　　（九）成立业主大会必需的其他文件资料。

　　第二十条 筹备组履行下列职责：

　　（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；

　　（六）制定业主委员会选举办法；

　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　开发建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

　　第二十一条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止，并向业主委员会移交开发建设单位提供的文件资料及其他筹备工作资料。

　　召开首次业主大会会议所必需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

　　第二十二条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第三节 会议制度

　　第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　第二十四条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加方可举行。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　第二十五条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

　　（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前述的统计总和计算。

　　（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算；总人数按照前述的统计总和计算。

　　依法登记取得或者根据特权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　第二十六条 一个专有部分有2个以上所有权人的，应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

　　业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或主要负责人或者前者委托的代理人行使投票权。

　　第二十七条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议行使投票权。

　　未参与表决的业主，其投票权数是否记入多数票，由业主大会议事规则规定；多数票原则上应超过物业管理区域内专有部分建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。

　　第二十八条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于业主大会会议召开前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第二十九条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

　　第三十条 业主大会决定筹集、使用和划转专项维修资金以及决定改建或者重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，制定和修改业主委员会工作规则，选举业主委员会委员及候补委员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。

　　第三十一条 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　业主委员会基本职责

　　第三十二条 业主委员会作为业主大会的执行机构，由5至11名委员组成，组成人数为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

　　业主委员会委员之外可设候补委员，候补委员人数按不超过委员人数的40%设置。候补委员在业主委员会委员职务终止出现空缺时，替补当选为业主委员会委员。业主委员会候补委员在候补阶段，不参与业主委员会会议，不具有表决权。

　　第三十三条　业主委员会履行以下职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议；

　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

　　第三十四条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则，业主委员会工作规则；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第三十五条 业主委员会应当建立工作档案管理，工作档案主要包括以下材料：

　　（一）业主大会、业主委员会会议记录；

　　（二）业主大会、业主委员会的决定；

　　（三）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同；

　　（四）业主委员会委员选举及备案资料；

　　（五）专项维修资金筹集及使用账目；

　　（六）业主及业主代表的名册；

　　（七）业主意见及建议。

　　第三十六条 业主委员会委员应当依法履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及区房屋主管部门的指导与监督，市、区房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

　　业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

　　第三十七条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

　　业主委员会可以根据业主大会的决定，委托物业服务企业或其他机构利用业主共有部分从事经营活动，经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。

　　第三十八条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　第三十九条 业主委员会议事活动用房在物业服务用房中统筹安排，应不少于15平方米。

　　第四节 产生和备案

　　第四十条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

　　第四十一条 业主委员会委员、候补委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　（一）遵守国家有关法律、法规；

　　（二）具有完全民事行为能力;

　　（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时缴纳物业服务费和专项维修资金；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；

　　（六）身体健康，具备必要的工作时间。

　　社区居民委员会成员作为业主委员会委员的，必须是本物业管理区域内的业主。

　　第四十二条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可联名推荐候选人1名。筹备组应当审查候选人资格并确定候选人名单。

　　业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额选举比例不得低于20%。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票顺序当选。

　　第四十三条 业主委员会委员选举产生后，应当在7日内组织召开业主委员会第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任和确定其他委员工作分工。

　　第四十四条　业主委员会任期内，委员职务终止出现空缺时，应当先由候补委员及时补足。候补委员不够补足空缺的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。

　　业主委员会委员人数不足总数的1/2时，业主委员会职责自行终止，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第四十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府和区房屋主管部门办理备案手续：

　　（一）《业主大会业主委员会备案表》（样表附后）；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会工作规则；

　　（五）会议表决及其他相关资料。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。

　　第四十六条 业主委员会备案后，持区房屋主管部门出具的备案证明到公安部门指定的单位依法刻制业主大会及业主委员会印章。印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章到区房屋主管部门办理印章印模留存手续。

　　业主大会及业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。

　　业主大会及业主委员会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。

　　第五节 会议制度

　　第四十七条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　第四十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

　　第四十九条 业主委员会讨论业主大会授权的物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

　　第五十条 业主委员会决定事项，应当经全体委员1/2以上签字同意通过。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

　　第五十一条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

　　业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。

　　第六节 委员资格的终止

　　第五十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　（一）不再是该物业管理区域内的业主；

　　（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第五十三条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

　　（一）拒不履行委员职责；

　　（二）利用委员资格谋取私利；

　　（三）业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格；

　　（四）拒不履行交纳物业服务费、交存维修资金等业主义务的；

　　（五）在本物业管理区域内违章搭建、非法占用共用部位共用部设施设备等侵害他人合法权益的；

　　（六）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

　　（七）因其他原因不适合继续担任委员的。

　　第五十四条 业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　业主委员会换届选举

　　第五十五条 业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当在换届选举前做好下列换届筹备工作：

　　（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

　　（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

　　（四）将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；

　　（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处、乡（镇）人民政府并接受街道办事处、乡（镇）人民政府指导和监督。

　　业主委员会主任负责主持选举新一届业主委员会，并做任期内的工作报告。

　　第五十六条　业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应当责令其在30日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门组织成立由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表组成的筹备组，在30日内组织召开业主大会会议进行换届选举。筹备组的组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

　　指导和监督

　　第五十七条 物业所在地的区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第五十八条 业主大会业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十九条 业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　业主大会、业主委员会作出的决定和召开业主委员会会议，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第六十条　业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在30日内组织业主召开业主大会会议。

　　第六十一条　按照业主大会议事规则的规定或者1/3以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府合同区房屋主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第六十二条　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第六十三条　业主委员会委员资格终止后未将其保管的属于业主大会和业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会委员的，业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由区房屋主管部门责令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第六十四条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第六十五条 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。

　　第六十六条　业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　附则

　　第六十七条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

　　第六十八条 本规则自发布之日起施行。《武汉市房产管理局关于印发武汉市业主大会规程实施细则的通知》（武房物〔20**〕130号）同时废止。

　　附：

　　业主大会业主委员会备案表(略)

　　业主委员会委员基本情况(略)

篇5：武汉市加强全市住宅小区业主大会和业主委员会建设工作的意见(2014)

　　武汉市加强全市住宅小区业主大会和业主委员会建设工作的意见(20**)

　　武汉市人民政府办公厅关于加强全市住宅小区业主大会和业主委员会建设工作的意见

　　武政办〔20**〕154号

　　各区人民政府，市人民政府各部门：

　　当前，我市住宅小区业主大会成立和业主委员会组建率低，直接影响了广大业主共同管理权的行使，影响到全市物业服务水平整体提升和小区和谐稳定。为维护业主的合法权益，充分发挥业主大会和业主委员会在物业服务市场中的主体作用，保障物业管理活动健康有序发展，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）和《武汉市物业管理条例》的规定，经市人民政府同意，现就加强我市住宅小区业主大会和业主委员会建设工作提出以下意见：

　　一、提高认识，增强做好业主大会和业主委员会建设工作的责任感

　　业主大会由全体业主组成，是房屋产权主体多元化形式下业主实行自我管理的实现方式。业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，代表和维护住宅小区内全体业主在物业管理活动中的合法权益，是行使住宅小区共同管理权的自治组织和合法主体。业主大会能否及时成立及定期召开，业主委员会能否依法有效运作并履行职责，不仅直接关系到业主共同管理权的行使和共同财产权的保护，成为影响和制约小区和谐稳定的主要原因，而且关系到住宅小区能否建立以契约为基础的规范式运作管理方式，成为当前社区治理工作的重要内容之一。为此，各区人民政府和各相关部门要提高认识，高度重视，精心组织，确保业主大会和业主委员会建设工作稳妥有序推进。

　　二、明确职责，加快推进业主大会和业主委员会建设工作进程

　　各区人民政府要把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设工作，纳入辖区社会治理和基层民主管理的总体计划安排，按照“属地管理、街道为主，部门保障，依法推进”的原则，有计划、有步骤地开展业主大会和业主委员会建设工作，实现实施物业管理的住宅小区业主大会和业主委员会的全覆盖，其中20**年内住宅小区召开业主大会和成立业主委员会率达到70%。

　　（一）落实责任，理顺体制。依据《武汉市物业管理条例》的规定，街道办事处（乡、镇人民政府）是业主大会和业主委员会建设工作的第一责任主体，要参照指导和支持社区居委会建设的工作要求，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，落实部门和专人具体指导、协助本辖区住宅小区业主大会成立和业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；区住房保障房管部门负责对业主大会、业主委员会组建和日常运作进行业务指导和监督管理；区民政部门负责指导街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会加强对业主大会和业主委员会的日常管理工作；社区居委会负责协助街道办事处（乡、镇人民政府）做好召开业主大会和成立业主委员会的具体组织工作。

　　（二）摸清底数，有序推进。各区人民政府要组织房管部门、民政部门和街道办事处（乡、镇人民政府），对辖区内住宅小区的数量、规模（面积、户数等）、实施物业管理情况、业主入住情况、业主委员会组建状态以及期满未换届等情况进行全面调查，摸清底数，并在此基础上，认真分析每个住宅小区的具体情况，结合社会治理和社区建设工作，研究制订辖区住宅小区业主大会和业主委员会建设工作整体推进方案。方案要明确区住房保障房管部门、民政部门、街道办事处（乡、镇人民政府）以及社区居委会的职责分工，落实措施。

　　（三）完善程序，依法指导。各街道办事处会同房管部门、社区居委会根据有关规定，结合实际，制订辖区各住宅小区业主大会筹备、业主委员会选举（换届选举）方案和工作程序，确保业主大会成立和业主委员会组建的各项工作符合法定程序。在对有关工作进行指导监督时，要充分尊重业主意愿，严格依照法定原则和法定程序进行，做到不越位、不缺位。在业主委员会候选人推荐上，注重引导、鼓励具有业主身份的社区党组织成员和社区居委会委员参选所在住宅小区的业主委员会委员和担任负责人，鼓励人大代表、政协委员、公益律师以及具有较高政治觉悟和丰富管理经验的党政机关、企事业单位的领导干部参选业主委员会委员和担任负责人。

　　（四）加强监管，规范运作。业主委员会选举产生后，各区住房保障房管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）要加强备案管理，及时指导和监督业主委员会依法开展工作，建立健全各项规章制度，加强对业主委员会委员的培训，提高业主委员会委员的责任意识、法律意识和服务水平，保证业主委员会规范运作，充分发挥应有的作用。

　　三、强化措施，保障业主大会和业主委员会建设工作任务顺利完成

　　（一）加强领导。各区人民政府要把业主大会和业主委员会建设工作切实摆上重要议事日程，成立由分管领导为组长，住房保障房管部门、民政部门和街道办事处（乡、镇人民政府）相关负责人参加的领导小组，组织开展辖区业主大会和业主委员会建设工作。同时，指导、督促街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会成立相应的组织机构，加强沟通联系，形成组织领导体系，为构建在街道办事处（乡、镇人民政府）和住房保障房管部门指导监督下，社区居委会、业主委员会和物业服务企业和谐互动的物业管理模式奠定基础。

　　（二）强化考核。各区人民政府要充分整合行政资源，落实工作责任，层层签订责任状，明确奖惩措施；要建立对街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会的监督考核机制，充分调动其工作积极性。20**年年底，将对各区业主大会和业主委员会建设工作推进情况进行考核，考核情况在全市予以通报。

　　（三）加强宣传。各区人民政府及其街道办事处（乡、镇人民政府）、区住房保障房管部门要充分利用电视、广播、报纸、网络等新闻媒体和社区广告栏等载体，大力宣传加强业主大会和业主委员会建设工作的重要意义以及有关法律、法规和工作程序等，不断提高广大业主参与业主大会和业主委员会建设的积极性和主动性，以及社会各界对业主大会和业主委员会建设工作的支持力度，从而营造良好的氛围。

　　武汉市人民政府办公厅

　　20**年9月9日