篇2：宁波市老小区物业管理补贴考核评价办法(2008年)

　　浙江省宁波市人民政府办公室

　　(甬政办发〔20**〕208号)

　　二○○八年八月二十二日

　　为保障我市老小区物业管理工作的长效运行,提高老小区物业管理的服务质量,根据市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》(甬政发〔20**〕131号),制定本办法。

　　一、本办法适用于海曙区、江东区、江北区三区在老小区整治范围内并实施物业管理的老小区。

　　二、本办法所称的老小区是由物业服务企业实施管理,管理内容包含公共秩序维护、清卫、绿化、房屋维修等物业管理基本内容,且物业服务企业应收的物业费能基本满足物业服务企业正常管理支出(最低不低于物业服务企业正常管理支出的70%)的老小区。

　　应收物业费包含:

　　(一)物业管理综合服务费;

　　(二)物业经营用房租金收入;

　　(三)区政府、街道两级政府对物业服务企业的补助经费。

　　老小区实施物业管理的,业主委员会应当参照市物业管理协会制定的《宁波市物业管理行业服务等级参考标准》中的第四级标准和《宁波市物业管理行业用工参考标准》与物业服务企业签定物业管理委托合同,明确服务标准和收费标准;已确定的服务标准明显高于第四级标准的不在补贴范围。

　　管理老小区的物业服务企业应根据已确定的服务标准,结合《宁波市物业管理行业用工参考标准》,测定物业服务企业正常管理支出(来自:www.pmceo.com),经业主委员会书面同意和区物业办初审合格后报市建委核准。

　　三、老小区物业管理补贴资金由市建委在老小区整治经费中按10元/平方米的标准提取。

　　四、每个实施物业管理的老小区管理经费计划补贴额度为0.05元/平方米/月。

　　五、每个老小区的管理经费实际补贴额度由市建委根据计划补贴额度结合老小区管理业绩考核分值,于次年度一次性拨给物业服务企业。

　　管理业绩分在90分(含)以上的,按计划补贴额度的100%划拨;

　　管理业绩分在80-90分之间的,按计划补贴额度的80%划拨;

　　管理业绩分在70-80分之间的,按计划补贴额度的70%划拨;

　　管理业绩分在60-70分之间的,按计划补贴额度的60%划拨;

　　管理业绩分在60分以下的,不予划拨。

　　六、老小区管理业绩分总分为100分,由日常考核分和综合考核分组成,其中综合考核由市建委组织,为60分;日常考核由区物业办组织,为40分。

　　各级物业管理主管部门应当按照市建委制定的《宁波市老小区物业管理考核细则》进行考核

　　2

　　与委托方签订规范的物业服务合同,在小区醒目处公示合同约定的物业服务项目、内容及收费标准,每年两次公示小区公共财务使用情况。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　投诉处理

　　2

　　公示服务联系电话,统一受理业主、使用人的咨询、报修、投诉和费用交纳,有规范的投诉处理流程,对业主或使用人的投诉在10天内答复或报有关部门。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅相关投诉记录)。

　　便民服务

　　1

　　能提供1种以上特约服务(有偿)和1种以上便民(无偿)服务。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。

　　尊重业主

　　委员会

　　2

　　列席旁听每次业主委员会会议,履行业主委员会作出的合法决议;对小区的公共经费使用上,年前有预算报业主委员会审议,年终有决算报业主委员会确定;在日常管理中,使用1000元以上的预算外公共经费须经业主委员会同意。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅相关会议记录和维修费使用情况)。

　　公共区域秩序维护

　　人员要求

　　2

　　秩序维护员佩带相应标志,身体健康,服装整洁,精神面貌良好,能正确使用消防器材。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　门岗要求

　　2

　　每个出入口有专人值班看守(定时开放的边门除外,但在门口处应有定时开放的告知牌);对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通;对进入小区的商贩进行劝阻,劝阻不听的予以登记;对大件物品运出小区时予以登记;对业主的服

　　2

　　楼内地面每周清扫1次;道路地面、绿地每日清扫1次;沿街人行道每日清扫1次以上;明沟每周清扫1次;屋顶每半年清扫1次,天台、内天井每季清扫1次;公共门、窗等玻璃每半年擦拭1次;天花板每半年除尘1次。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分 (查看现场和清卫记录)。

　　公共设施保洁

　　1

　　楼梯扶手、栏杆、窗台每2周擦抹1次;消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等等每半月擦抹1次;垃圾厢(房)每日清理、冲洗1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分 (查看现场和清卫录)。

　　垃圾收集

　　1

　　生活垃圾集中投放点保持堆放有序,不凌乱;定点收集装璜垃圾,每3周清运1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分

篇3：杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法

　　关于印发《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》的通知

　　各有关单位，有关区财政局、区建设(房管)局：

　　为贯彻落实《杭州市人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的实施意见》(杭政办〔20**〕5号)，制定了《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》，现予印发，请遵照执行。

　　杭州市财政局 杭州市住房保障和房产管理局

　　20**年7月25日

　　杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法

　　为贯彻落实《杭州市人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的实施意见》(杭政办〔20**〕5号)，做好对保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理的财政扶持工作，特制订本管理办法。

　　一、适用范围

　　本办法适用于杭州市上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区五个主城区。

　　二、财政扶持条件

　　申请物业管理财政扶持资金的物业服务企业需同时满足以下条件：

　　1.服务项目为经济适用住房、农转居公寓或20**年12月31日前交付使用的普通住宅小区;

　　2.正式签订物业服务合同实行专业化物业管理;

　　3.物业服务费标准在前期物业服务政府指导价最高限价标准(含)以内;

　　4.申请补贴前一年度该项目物业管理项目主任(经理)考核扣分少于5分(含)。

　　三、扶持标准及资金来源

　　财政扶持标准为0.1元/平方米?月，扶持范围是符合上述扶持条件的项目内住宅服务面积(对非住宅不予扶持);扶持资金列入市、区两级财政年度预算，按1：1的比例分别承担。

　　四、申请材料

　　1.《申请杭州市物业管理财政扶持资金明细表》(一式两份);

　　2.物业服务项目规划许可证和规划验收合格证(或项目规划性质和竣工交付时间的相关证明材料);

　　3.物业服务合同复印件或项目实行专业化物业管理的证明材料;

　　4.物业服务企业资质证书复印件;

　　5.物业服务企业工商营业执照复印件。

　　五、申请程序

　　1.物业服务企业于每年4月底前，向企业注册所在地的区住建局提交上述1-5项资料。其中《申请杭州市物业管理财政扶持资金明细表》需服务项目所在地的区住建局审核并加盖公章;

　　2.企业注册所在地的区住建局经审核相关申请资料并确认后，将申请资料汇总，并在《___区物业管理财政扶持汇总表》加盖公章，同时经区财政局盖章确认后，与各物业服务企业报送的《申请杭州市物业管理财政扶持资金明细表》(原件，一份)一并于每年6月底前报市住保房管局;

　　3.市住保房管局对各区住建局上报的材料进行审核汇总后与市财政局联合发文下达扶持资金文件;

　　4.市财政局将市级扶持资金拨付至各区财政局，由各区财政局直接拨付至各物业服务企业。

　　六、其他规定

　　1.财政扶持资金按物业服务企业实际服务时间按月计算，服务时间未满一个月的，不计算扶持资金;

　　2.本办法执行时间为20**年1月1日至20**年12月31日，原《对杭州市区部分物业服务企业进行财政扶持的相关办法》(杭财基[20**]1387号)同时废止。

　　3.申请物业管理财政扶持资金的企业应如实提供项目情况，若发现部门或单位弄虚作假、提供虚假资料骗取财政扶持资金的，除追缴已拨付的资金外，取消其今后申报资格，并追究有关单位责任人的责任。

　　4.滨江区、之江国家旅游度假区和经济技术开发区可参照执行，财政扶持资金由区财政全额承担。

　　5.本办法由市财政局会同市住保房管局负责解释。

篇4：南宁市物业管理办法（2007年）

　　南宁市人民政府令(第8号)

　　《南宁市物业管理办法》已于20**年7月20日经市第十二届人民政府第二十二次常务会议审议通过，现予公布，自20**年10月1日起施行。

　　市　长：林国强

　　二〇〇七年八月二十八日

　　南宁市物业管理办法

　　第一章　总则

　　第一条　为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

　　县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“县、区房管部门”)具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

　　规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

　　第四条　在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

　　联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　(一)涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的;

　　(二)业主委员会不依法履行职责的;

　　(三)物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的;

　　(四)发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　第五条　县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。

　　第二章　业主及业主大会

　　第六条　房屋权属证书记载的所有权人为业主。

　　房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。

　　尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

　　第七条　业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。

　　第八条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十条　物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。

　　两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可以根据物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，划定为一个物业管理区域。

　　总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域，具备独立使用功能的设施设备，且分开便于物业管理和业主使用的，由建设单位在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。

　　第十一条　业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

　　在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

　　第十二条　物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。

　　第十三条　对符合成立业主大会条件的，物业所在地的县、区房管部门应当在接到书面申请后20个工作日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备组成员为5-15名的单数，负责下列筹备工作：

　　(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

　　(三)确认业主身份及其专有部分物业建筑面积;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日。

　　其他任何组织和个人，不得以业主大会筹备组的名义开展活动。

　　第十四条　业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在县、区房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。县、区房管部门应当明确指导和监督业主大会成立的工作流程和期限。

　　业主大会筹备组不接受县、区房管部门的指导和监督，自行开展筹备工作的，县、区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。

　　业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。

　　第十五条　物业管理区域内的业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十六条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十七条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应

　　当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)有20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地县、区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。

　　第十八条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前在物业管理区域内公告通知全体业主。

　　召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。

　　业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。

　　第十九条　物业管理区域内的业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)拟定物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案;

　　(六)业主大会赋予的其他职责。

　　业主大会可以决议委托社区居民委员会履行业主委员会的职责。

　　第二十条　业主委员会的选举工作应当遵循公平、公正、公开的原则，选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。

　　第二十一条　业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力，高中以上文化程度;

　　(二)遵纪守法;

　　(三)模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等;

　　(四)热心公益事业，责任心强;

　　(五)具有必要的工作时间和组织能力;

　　(六)未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工、业主委员会办公场所证明文件等材料到县、区房管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的上述材料发生变更的，应当重新备案。

　　业主委员会自县、区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。

　　第二十三条　业主委员会委员在任期内应当参加市房产行政主管部门组织的免费业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。

　　第二十四条　业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。

　　第二十五条　业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。

　　业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的，县、区房管部门应当指导换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十六条　业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。

　　重新选举业主委员会时，参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会。

　　第二十七条　业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承担，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　第二十八条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力，物业使用人应当遵守管理规约。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　业主委员会应当自管理规约、业主大会议事规则通过之日起10日内，将管理规约、业主大会议事规则报县、区房管部门备案。

　　第二十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得从事直接经营活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第三章　前期物业管理

　　第三十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第三十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十三条　建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约报市房产行政主管部门备案，并在物业销售前将其内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第三十四条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施、设备。

　　前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十五条　住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　符合以下情况，经物业所在地县、区房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　(一)投标人少于3个的;

　　(二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的;

　　(三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的;

　　(四)混合式住宅项目(含商住一体，多层、高层混合)总建筑面积在1

　　万平方米以下的。

　　第三十六条　建设单位控股的物业服务企业，不得参与本建设单位开发建设的住宅物业项目的前期物业管理招投标。

　　第三十七条　通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：

　　(一)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。

　　第三十八条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位应当予以配合。

　　第三十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)房屋产权名册;

　　(五)物业管理所必需的其他资料。

　　在前期物业服务合同终止时，已成立业主大会、业主委员会的，物业服务企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会;未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建设单位或县、区房管部门。

　　第四十条　房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数，通知业主及方便物业管理使用，不得用于其他用途。

　　建设单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私保护工作。

　　第四十一条　建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房(以下合称“物业管理用房”)。物业管理用房所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进行产权登记备案。

　　门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

　　第四十二条　建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置。物业管理用房的层高不得低于2.2米，且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。

　　物业项目总建筑面积为50万平方米以下的，建设单位应当按照不低于该物业管理区域物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，且面积不得低于120平方米;物业项目总建筑面积为50万平方米以上的，超出部分按超出面积1‰的标准配置物业管理用房。

　　建设单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。物业项目建设时应当按规划部门审定的图纸建设物业管理用房。

　　分期开发建设的物业项目，在首期开发时应当按照标准配置物业管理用房。

　　物业管理用房中业主大会办公用房所占比例不超过15%，且面积不得低于12平方米。

　　第四章　物业管理服务

　　第四十三条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。

　　外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，应当持资质证书等有关合法证件报市房产行政主管部门备案。

　　在本市承接物业的外地物业服务企业，应当在资质年检合格后30日内，将企业年检情况书面告知市房产行政主管部门。

　　第四十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第四十五条　物业服务企业应当自签订物业服务合同后15日内将物业服务合同报县、区房管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。

　　第四十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第四十七条　未经业主大会选聘，物业服务企业不得进驻物业管理区域。

　　物业服务企业承接物业时，应当与业主大会、业主委员会办理物业接管验收手续。

　　业主大会、业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十九条第一款规定的资料。

　　第四十八条　业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

　　业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。

　　业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同期满前30日完成招投标工作。

　　第四十九条　物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本办法第三十九条第一款规定的资料，并办理下列事项：

　　(一)对预收、欠缴的物业服务费用按实结算;

　　(二)移交全部物业档案资料;

　　(三)移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业管理区域。

　　物业服务合同尚未终止，物业服务企业不得擅自撤出物业管理区域。

　　第五十条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中依法约定。

　　普通住宅的物业服务收费应当根据市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定的服务等级标准的基准价及其浮动幅度进行确定。

　　第五十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。当事人有约定的，从其约定。

　　建设单位已按约定向业主办理物业交付手续的，物业服务费用由业主交纳。当事人有约定的，从其约定。

　　物业管理区域内直管公房租赁合同约定物业服务费由承租户承担的，直管公房承租人应当按约定交纳物业服务费。

　　第五十二条　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

　　(一)业主自用的向业主收取;

　　(二)公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取;

　　(三)物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

　　物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业代收的有关费用应当按规定在物业管理区域内公示。

　　第五章　物业的使用与维护

　　第五十三条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业主委员会提请业主大会同意后依法办理有关手续，并告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

　　第五十四条　业主应当按照规划设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。确需改变物业使用性质的，应当经过业主大会通过并报规划行政主管部门办理有关手续。影响毗连物业业主合法权益的，还应当征得毗连物业业主的书面同意。

　　第五十五条　任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并告知物业服务企业。

　　临时占用、挖掘的道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。

　　第五十六条　业主、物业使用人使用和装修物业应当遵守有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的规定。

　　业主需要装饰装修物业的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将物业装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主和装饰装修企业。

　　第五十七条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主负责，业主与物业使用人有约定的，从其约定;业主、物业使用人委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维修养护的，维修养护费用由双

　　方约定。

　　第五十八条　保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。未建立专项维修资金的，由全体业主承担，业主与物业使用人有约定的，从其约定。

　　第五十九条　业主转让物业的，应当将转让情况及时告知物业服务企业，并与物业服务企业结清物业服务费用。

　　业主出租物业的，应当将出租情况及时告知物业服务企业。

　　第六十条　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

　　利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主委员会不得擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六十一条　物业管理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　车主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第六十二条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第六章　法律责任

　　第六十三条　违反第十三条第三款规定，擅自以业主大会筹备组名义开展活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，可以并处100元以上1000元以下罚款。

　　第六十四条　物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会：

　　(一)违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的;

　　(二)违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的;

　　(三)违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的;

　　(四)违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的;

　　(五)违反第二十七条第二款规定，未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的;

　　(六)违反第二十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的;

　　(七)违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业管理用途的。

　　(八)违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业服务企业的。

　　第六十五条　违反第三十三条规定，建设单位在物业销售前未将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下罚款。

　　第六十六条　违反第四十三条规定，外地物业服务企业进入本市承接物业未报备案的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。

　　第六十七条　违反第四十五条规定，物业服务企业未按规定将物业服务合同报送备案，由县、区房管部门责令限期报送备案，可以并处1000元以上10000元以下罚款。

　　第六十八条　物业服务企业有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书：

　　(一)未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的;

　　(二)撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的;

　　(三)物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的;

　　(四)物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。

　　第六十九条　物业服务企业被依法撤销资质证书的，其法定代表人及负有主要责任的经理、项目经理等物业服务从业人员三年内不得在本市行政区域内从事物业管理活动。

　　第七十条　违反第六十条规定，业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由县、区房管部门责令其限期改正，可并处责任人1000元以上10000元以下罚款;有收益的，所得收益用于补充专项维修资金。

　　第七十一条　违反第六十二条规定，物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时，有关业主不予配合的，由县、区房管部门予以警告，责令限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十二条　物业管理行政主管部门及其工作人员不依法履行监督管理职能、或者发现违法行为不予查处、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第七十三条　本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

　　本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性车库车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第七十四条　本办法自20**年10月1日起施行。

　　发布部门：南宁市人大(含常委会)　发布日期：20**年08月28日　实施日期：20**年10月01日　(地方法规)

篇5：惠州市关于前期物业管理招标投标管理实施办法（2015年）

　　责任部门: 惠州市房产管理局 生成日期: 20**-01-07

　　文 号: 惠市房〔20**〕2号 公开方式: 主动公开

　　关于印发《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》的通知

　　各县(区)房产管理局，市局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、物业服务企业：

　　《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》业经十一届86次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　惠州市房产管理局

　　20**年1月5日

　　惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本办法。

　　第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业管理区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修养护管理、公共秩序维护、绿化养护及环境保洁等物业管理权的活动。

　　第四条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。

　　第五条 新建物业管理区域的划分，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　对物业管理区域划定有争议的，项目所在地房产行政主管部门应当征求所在地规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关业主和居民委员会的意见后确定。

　　第六条 前期物业管理招标投标应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第七条 市、县(区)房产行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。

　　第二章 招 标

　　第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第九条 一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目，应当统一招标人。

　　招标人在招标文件中确定的前期物业管理区域，应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

　　第十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照下列时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第十一条 招标人可以依法委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并应遵守有关法律法规和本办法对招标人的有关规定。

　　招标人委托的招标代理机构，必须是依法设立并且具有相应资质，可以从项目所在地房产行政主管部门建立的物业管理招标代理机构名录库中随机抽选。

　　第十二条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

　　第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　规划总建筑面积5万(含5万)平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目，应当公开招标。

　　分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。

　　法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的,经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。

　　第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料到项目所在地房产行政主管部门备案：

　　(一)招标人的企业法人营业执照等资格证明文件;

　　(二)招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地许可等政府批准文件;

　　(三)招标公告或者投标邀请书;

　　(四)招标文件;

　　(五)招标代理委托合同(委托招标代理机构招标的)或招标小组人员资料(自行组织招标的);

　　(六)当地价格主管部门出具的物业服务收费标准招标上限的函复文件(物业服务收费需超过政府指导价水平的招标项目提交);

　　(七)法律、法规、规章规定的其他资料。

　　房产行政主管部门收齐备案相关材料后应向招标人发出《惠州市前期物业管理招标备案回执》。

　　第十五条 招标人采取公开招标方式的，应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告，招标公告时间不得少于10日。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

　　招标公告及投标邀请书，应当载明招标人的基本情况和联系方式、招标项目的基本情况、资格预审的条件以及获取招标文件和资格预审文件的办法等事项。

　　第十六条 前期物业管理招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招

　　标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况等; 　　(二)物业管理内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(四)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和评标方法等;

　　(五)招标人、中标人违约责任;

　　(六)前期物业服务合同的签订说明;

　　(七)其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。

　　第十七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证及房产行政主管部门出具的资质、信用档案信息等证明材料。

　　第十八条 招标人可以对有下列情形的投标人，依法取消投标申请人的投标资格或依法限制其投标：

　　(一)在资格预审申请文件中提供虚假资料的;

　　(二)在3年内有2次以上串通投标、陪标或弄虚作假骗取中标行为的;

　　(三)物业服务企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的;

　　(四)近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。

　　第十九条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果并说明理由。

　　第二十条 资格预审文件或招标文件的发售期不得少于5日。

　　招标人应当合理确定投标人编制提交资格预审申请文件和投标文件所需要的时间。提交资格预审文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日;提交投标文件的时间，自招标文件停止发售之日起不得少于20日。

　　第二十一条 招标人对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前或者投标截止时间至少15日前，将澄清或修改的文件内容报项目所在地房产行政主管部门备案，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第二十二条 招标人应按照相关法律法规的规定，在招标文件中明确投标保证金不予退还的约束事项。投标人在领取招标文件时，应按招标文件规定的金额，交纳投标保证金。

　　第二十三条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织所有潜在投标人一起踏勘招标项目现场。

　　第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第三章 投 标

　　第二十五条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　第二十六条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到项目所在地房产行政主管部门备案，并接受监督。

　　同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。

　　投标人以子公司名义参加投标的，其总公司的资质等级不适用于子公司。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

　　第二十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出，招标人应当在3日内以书面形式回复投标人。

　　第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标报价，包括物业管理服务费用标准以及收支预算方案;

　　(三)物业管理服务方案，包括物业管理服务理念与目标、运作方法、制度目录、人员配备、分项标准与承诺;

　　(四)对招标文件所列其他内容的陈述;

　　(五)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人、签收时间和加盖招标人公章的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第三十条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十九条的规定送达、签收和保管。

　　第三十一条 投标人不得相互串通投标，不得损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第三十二条 开标时间应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件确定的开标地点。

　　第三十三条 开标由招标人主持，并应在项目所在地房产行政主管部门监督下进行。开标应当按照下列规定进行：

　　(一)由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　(二)招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。

　　(三)开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。评标委员会应推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作，评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。

　　第三十五条 评标委员会的物业管理评标专家由招标人在开标前2日内，从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。抽取的物业管理评标专家有下列情形之一的，应重新抽取：

　　(一)所在企业参加投标的;

　　(二)所在单位相关物业服务企业参加投标的;

　　(三)与投标人有其他利害关系的;

　　(四)因故不能参加评标活动的。

　　第三十六条 评标委员会成员应当依法认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行相关私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十七条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十八条 评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容，具体应当事先在招标文件中说明，并注明各项内容所占比重。

　　标书评审是指评标委员会成员依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。

　　现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方，要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩。答辩人所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评分办法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第四十条 有下列情

　　况之一的，评标委员会应否决其投标： 　　(一)逾期送达的或者未送达指定地点的;

　　(二)未按招标文件规定要求密封、签署、盖章的;

　　(三)以他人名义投标或者提供虚假资料的;

　　(四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能响应招标文件规定要求或者超出招标文件范围;

　　(五)同标准服务项目，投标人以明显低于本市物业管理服务社会平均成本价竞标的;

　　(六)违反本办法第三十一条之一的。

　　第四十一条 经资格预审后或者评标委员会认定，有下列情况之一的，应作废标处理：

　　(一)有效投标少于3个的;

　　(二)招标代理机构、招标人或评标委员会成员泄露秘密、串通投标、进行实质谈判、自行确定中标人、接受贿赂等影响招标公正的违法、违规行为的;

　　(三)因重大变故，招标项目被取消的;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他情况。

　　确定废标后，招标人应当重新组织招标。

　　第四十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

　　招标人应当将中标候选人在评标现场、相关网站公示，公示期不少于3日，并在公示期满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以按照评标委员会确定的合格中标候选人排序依次确定其他合格中标候选人为中标人。

　　第四十三条 招标人应当在确定中标结果3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书及投标保证金。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人无故放弃中标的，应当依法承担法律责任，造成对方损失的，应当给予赔偿。

　　第四十四条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件，签订前期物业服务合同，不得再行订立背离招标文件、投标文件和前期物业服务合同实质性内容的其他协议。

　　在前期物业服务合同签订后5日内，招标人应退还中标人的投标保证金。

　　前期物业服务合同签订后，招标人和中标人应按合同约定，办理物业承接查验手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房等。

　　第四十五条 招标人应当在前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地房产行政主管部门备案。备案资料应包括评标委员会的评标报告书、中标人的投标文件、中标通知书、前期物业服务合同等。

　　第五章 附 则

　　第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规和本办法的，应当在接到中标结果书面通知之日起5日内向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十七条 招标投标活动中有违反国家、省相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚。

　　第四十八条 本办法自20**年3月1日起施行，有效期5年。