物业经理人

平湖市物业专项维修资金管理暂行办法(2005年)

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平湖市物业专项维修资金管理暂行办法(2005年)

  政府令第23号

  市十二届政府第19次常务会议审议通过,现予公布.

  二○○五年七月十四日

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业专项维修资金的缴纳、使用和管理,维护业主和使用人的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》的有关规定,结合本市实际,制定本暂行办法。

  第二条 平湖市范围内物业专项维修资金的缴纳、使用和管理,适用本暂行办法。

  第三条 本暂行办法所称的物业共用部位,是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

  本暂行办法所称的共用设施设备,是指物业管理区域内,属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备(由各专业单位负责维修养护的除外)。

  第四条 新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修资金(以下简称物业专项维修资金)。物业专项维修资金属于业主所有。(房地产E网:www.pmceo.com)

  物业专项维修资金实行“业主交纳,统一存储,按幢核算,建帐到户”和“业主决策,专款专用,政府监管”的原则。

  第五条 平湖市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门,负责本暂行办法的组织实施。

  平湖市规划与建设局所属的市房地产管理处负责市区范围内物业专项维修资金筹集、使用的监督和管理。

  财政、价格等行政主管部门按照各自的职责,负责协同实施本暂行办法。

  第二章 物业专项维修资金的筹集

  第六条 物业专项维修资金由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业专项维修资金不含在售房款内,双方另有约定的除外。

  建设单位应当在办理商品房交接凭据或者房屋产权登记之前,按物业总建筑面积向市房地产管理处预交物业专项维修资金。

  第七条 多层住宅物业专项维修资金由购房人按照建筑面积以上年综合平均建筑安装工程造价5%的比例缴纳,高层建筑、别墅等的物业专项维修资金缴纳比例为6%。具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同价格行政主管部门确定公布。

  第三章 物业专项维修资金的管理

  第八条 物业专项维修资金由市房地产管理处实行专户存储、专项管理,一个物业管理区域为管理单位,按幢核算,建帐到户。

  第九条 物业专项维修资金必须专款专用,增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率,除存入银行、购买国债外,严禁挪作他用。

  第十条 市房地产管理处应加强物业专项维修资金的管理,提高管理透明度。

  第四章 物业专项维修资金的使用

  第十一条 物业专项维修资金应专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备中修(含中修)以上的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第十二条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业专项维修资金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市房地产管理处审定。

  第十三条 物业专项维修资金的使用应当履行下列程序:

  (一)物业管理单位持物业专项维修资金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市房地产管理处审批。

  (二)对符合条件的,市房地产管理处在正式受理后的7个工作日内予以审批,并预拨部分维修费用;对不符合条件的,由市房地产管理处在3个工作日内及时告知。

  (三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市房地产管理处,经核实后,拨付维修费用的余额。

  1.经审计的工程决算单;

  2.业主委员会审核签章的施工承包合同;

  3.维修、更新工程的发票;

  4.业主委员会验收合格证明。

  第十四条 物业维修、更新费用按照下列规定在专项维修资金中支取:

  (一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该幢物业的专项维修资金增值部分中列支;其中,一幢物业有两个或者两个以上单元的,每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该单元物业的专项维修资金增值部分中列支。

  (二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在整个物业管理区域的专项维修资金增值部分中列支。

  (三)对于中修以上的维修、更新,计划费用在现值25%以上的,可以动用物业专项维修资金本金。

  第十五条 物业专项维修资金增值部分不足以支付维修费用的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。

  第十六条 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理经营用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业专项维修资金中列支。

  因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业专项维修资金中列支。

  第十七条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业专项维修资金的使用情况,接受业主的监督。

  第十八条 物业转让时,原业主缴纳的物业专项维修资金余额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。

  因拆迁或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市房地产管理处退回物业专项维修资金余额。

  第五章 法律责任

  第十九条 违反本暂行办法规定的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》的有关规定进行处罚。(来自:www.pmceo.com)

  第二十条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修资金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附 则

  第二十一条 城市房屋拆迁安置公寓房和农房拆迁安置公寓房专项维修资金的缴纳、使用和管理,原则上参照本暂行办法。

  第二十二条 本暂行办法施行后,2000年制定的《平湖市住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》同时废止。

  第二十三条 本暂行办法由平湖市规划与建设局负责解释。

  第二十四条 本暂行办法自20**年8月1日起施行。

编辑:www.pmceo.Com

篇2:海宁市物业专项维修资金管理办法(2010年)

  十三届市政府第五十四次常务会议审议同意,现将海宁市人民政府关于《印发海宁市物业专项维修资金管理办法的通知》(海政发〔20**〕10号)文件转发给你们,请认真贯彻执行。

  海宁市规划建设局

  二○一○年二月二十二日

  海宁市物业专项维修资金管理办法(20**)

  第一章 总则

  第一条 为加强物业专项维修资金的管理,保障物业共有部分、共有设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制订本办法。

  第二条 本办法适用于海宁市范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  本办法所称建筑物内共有部分,一般包括:建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称建筑区划内共有设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、技防设施、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。

  第三条 本市范围内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本办法的规定交存专项维修资金。(房地产E网:www.pmceo.com)

  本市范围内用于销售的新建非住宅物业的业主,也应当交存专项维修资金。

  第四条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。市规划建设行政主管部门(以下简称物业主管部门)和街道办事处或镇人民政府应加强指导,督促业主成立业主大会,实行业主自主管理。

  实行业主自主管理的,应召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

  未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由市人民政府专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构),代为统一管理。

  第五条 市物业主管部门会同市财政等部门负责本市行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

  第二章 专项维修资金的交存

  第六条 新建物业首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为本市房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体由市物业主管部门会同市财政部门根据本市实际和房屋结构类型确定,报经市人民政府批准后公布。

  第七条 出售公有住房的,由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金,专户存储,专款专用。

  第八条 专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

  新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交,不计入销售收入。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的,建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位交存。

  实行业主自主管理的,业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知市维修资金管理机构,并报市物业主管部门备案。维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内,将该物业区域专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

  第九条 专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户,以物业区域为单位设账,按房号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房号设分户账。

  第十条 收取专项维修资金,应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

  第十一条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当续交专项维修资金。具体续交办法由物业主管部门另行制定。

  第三章 专项维修资金的使用

  第十二条 物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用,除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外,在专项维修资金中列支。

  本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。

  第十三条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。

  售后公有住房与商品房混合物业,其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,在相应分户账专项维修资金中列支。

  第十四条 由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的,物业服务企业应当根据物业使用状况,提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主委员会组织实施,并报维修资金管理机构备案。

  未实施物业管理的物业区域,由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。

  第十五条 由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的,其使用按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业根据专项维修资金使用方案,提出实施项目和资金使用预算;未实施物业管理的物业区域,由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算;

  (二)专项维修资金使用方案和使用预算,报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见;

  (三)物业服务企业持经审核的资金使用方案和资金使用预算及其他规定材料,向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金。未实施物业管理的物业区域,由社区居民委员会持资金使用方案和使用预算,申请划拨专项维修资金;

  (四)维修资金管理机构根据申请进行核准,并按照核准使用额度的70%划转至申请单位;

  (五)工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会,或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明,经维修资金管理机构核实后拨付应付维修费用的剩余款项。

  第十六条 实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序,由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主委员会组织实施。

  第十七条 物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支:

  (一)涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,在该区域全体业主专项维修资金账户中列支;

  (二)涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,在其相关业主的专项维修资金账户中列支;

  专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

  第十八条 应当按首期交存的专项维修资金总额的5%设立应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停

  本文提要:本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金......

  电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

  发生前款规定的紧急情况,需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区居民委员会证明核实,可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的,市物业主管部门可以组织代修。

  第十九条 下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

  (四)根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用;

  (五)法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

  第四章 专项维修资金的监督管理

  第二十条 下列资金应当转入专项维修资金:

  (一)专项维修资金规定的存储净利息;

  (二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益;

  (三)物业共有部分、共有设施设备的经营所得,但业主大会另有决定的除外;

  (四)共有设施设备报废后回收的残值;

  (五)业主委员会或业主自愿筹集交存的款项;

  (六)其他按规定转入的资金。

  第二十一条 专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支,为增值收益的8%,并与专项维修资金分账核算。

  第二十二条 专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息;其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结,在扣除第二十一条规定的管理费用后,定期计入业主分户账内。

  第二十三条 专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对,并定期在物业小区向业主公布下列情况,接受业主监督:

  (一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)其他有关专项维修资金使用和管理情况。

  业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第二十四条 专项维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

  第二十五条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

  除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货,或者从事其他经营性活动,不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

  第二十六条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。

  第二十七条 物业转让时,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

  第二十八条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还:

  (一)物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主;

  (二)公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库,作为廉租住房补贴资金来源。(来自:www.pmceo.com)

  第二十九条 违反本办法规定挪用专项维修资金的,由市物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金,并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定,对相关单位和个人给予行政处罚。

  第三十条 财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的,由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金,造成损害后果的;

  (二)未按照本办法规定进行管理,造成专项维修资金流失的;

  (三)截留、挪用、侵占专项维修资金的;

  (四)有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

  第五章 附 则

  第三十一条 本办法由市规划建设主管部门负责解释。

  第三十二条 本办法自20**年3月1日起实施,本市原有的有关规定,凡与本办法不一致的,以本办法为准

篇3:衢州市区物业专项维修资金管理实施细则(2008年)

  衢建建〔20**〕24号

  柯城区、衢江区建设局、财政局、物价局:

  经市政府同意,现将《衢州市区物业专项维修资金管理实施细则》和《关于实施〈浙江省住宅物业保修金管理办法〉的意见》印发给你们,请认真贯彻执行。

  二○○八年三月二十四日

  第一章 总 则

  第一条 为加强市区物业专项维修资金的管理,保障物业共有部分、共有设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》和国家有关法律、法规,结合市区实际,制定本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于市区行政区域内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照本实施细则的规定交存专项维修资金。(房地产E网:www.pmceo.com)

  第四条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导,督促业主成立业主大会,实行业主自主管理。

  实行业主自主管理的,应召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

  未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由柯城区、衢江区人民政府专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构)分别代为统一管理。

  第五条 市建设行政主管部门会同市财政等部门负责市区专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

  柯城区、衢江区建设行政主管部门会同同级财政等部门具体负责实施所属区域内专项维修资金的交存、使用、管理等工作。

  第二章 专项维修资金的交存

  第六条 新建物业首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为:普通多层砖混结构的住宅30元/㎡,其它类型和性质的房屋40元/㎡。

  上述交存标准,今后可根据实际情况,由市建设局会同市财政局提出调整方案,报经市政府批准后予以调整和公布。

  第七条 出售公有住房,由业主按照新建物业标准交存专项维修资金,并统一纳入维修资金管理机构集中代管。原按房改政策出售的公有住房,其专项维修资金仍按原政策规定执行。

  第八条 专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

  新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积和本实施细则第六条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的,建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业(包括不出售的配套用房、物业管理用房等)的专项维修资金由建设单位交存。

  建设单位取得商品房面积核定书前,须提交维修资金管理机构出具的《物业维修专项资金交存确认单》。

  第九条 实行业主自主管理的,业主委员会应持下列资料向维修资金管理机构提出申请:

  (一)专项维修资金业主自行管理申请表;

  (二)业主大会同意本物业管理区域内专项维修资金由业主自主管理的决定书;

  (三)经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的专项维修资金使用程序和续筹方案。

  对于提交资料齐全的,维修资金管理机构在收到申请之日起,应将业主自主管理的有关资料在物业管理区域内进行公示,公示期为7天,公示期内提出不同意意见的业主未达到该物业管理区域内专有部分占建筑总建筑面积三分之一以上且占总人数三分之一以上的,维修资金管理机构应当在公示期满后30日内,将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

  第十条 专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户,以物业区域为单位设账,按房号设分户账,未划分物业管理区域的,以幢为单位设账,按房号设分户账。开设专项维修资金专户应经同级财政部门核准。

  第十一条 收取专项维修资金,应当向同级财政部门申领使用省财政厅统一监制的专用票据。

  第三章 专项维修资金的续筹

  第十二条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当续交专项维修资金。

  第十三条 物业管理区域内已成立业主大会的,由业主委员会负责续筹专项维修资金;未成立业主大会的,由物业服务企业负责续筹。

  未实施物业管理的住宅小区,由所在社区居民委员会负责续筹专项维修资金。

  第十四条 续筹的专项维修资金应及时缴入所属维修资金管理机构专项维修资金专户管理。

  第四章 专项维修资金的使用

  第十五条 物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用,除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外,在专项维修资金中列支。

  本实施细则所称的保修期限自物业交付给首个业主之日起计算(分期开发建设的物业分别计算)。

  第十六条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

  涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,在该区域全体业主专项维修资金账户中列支;涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

  第十七条 由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的,物业服务企业应当根据物业使用状况,提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案,由业主委员会在征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后组织实施,并在每年的六月和十二月分两次报维修资金管理机构备案。

  未实施物业管理的住宅小区,由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。

  第十八条 由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的,且已列入计划的项目,其专项维修资金的使用按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业根据专项维修资金使用方案,提出实施项目和资金使用预算;未实施物业管理的住宅小区,由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目和资金使用预算;

  (二)实施项目和资金使用预算,报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见;

  (三)物业服务企业持经审核的实施项目和资金使用预算及其他规定材料,向维修资金管理机构申请划转专项维修资金。未实施物业管理的住宅小区,由社区居民委员会持经相关业主审定的实施项目和资金使用预算,向维修资金管理机构申请划转专项维修资金;

  (四)维修资金管理机构根据申请在五个工作

  本文提要:本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金......日内进行核准,并按工程进度拨付专项维修资金;

  (五)物业服务企业或社区居民委员会与施工单位签订维修施工合同后组织工程项目的实施。

  (六)工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会,或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明,经维修资金管理机构核实后拨付应付费用的剩余款项。

  第十九条 专项维修资金使用后,维修资金管理机构应及时将支付的款项从相关业主的个人维修资金明细账中予以分摊核减,并将相关资料立卷归档。

  物业服务企业或社区居民委员会应当将施工项目维修资金使用情况的相关资料立卷归档。

  第二十条 实行业主自主管理的,其物业维修资金使用方案和使用程序,由业主委员会参照本实施细则第十七条、第十八条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,由业主委员会组织实施。

  第二十一条 物业管理区域内应当建立应急维修机制以应对涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

  发生前款规定的紧急情况,需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业委员会或者社区居民委员会核实,报维修资金管理机构后可直接进行应急维修,维修费用从相关业主的维修资金账户中分摊支付。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的,所属区物业主管部门可以组织代修。

  第二十二条 下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

  (四)根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用;

  (五)法律、法规、规章及国家和省、市有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

  第五章 专项维修资金的监督管理

  第二十三条 下列资金应当转入专项维修资金:

  (一)专项维修资金规定的存储净利息;

  (二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益;

  (三)物业共有部分、共有设施设备的经营所得,但业主大会另有决定的除外;

  (四)共有设施设备报废后回收的残值;

  (五)业主委员会或业主自愿筹集交存的款项;

  (六)其他按规定转入的资金

  第二十四条 专项维修资金自交存之日起开始计息,利息一年一结,定期计入业主分户账内,每年6月30日为结息日,第一个结息日之前交存或当年使用的部分按同期银行活期存款利率计息,其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计算。专项维修资金增值净收益扣除经财政部门核定的管理费用后的余额,应平均分摊到业主分户账内。

  第二十五条 专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对,并在每年7月底前在物业小区向业主公布下列情况,接受业主监督:

  (一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)其他有关专项维修资金使用和管理情况。

  业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第二十六条 专项维修资金应当建立无偿查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

  第二十七条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

  除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货、或者从事其他经营性活动,不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

  第二十八条 维修资金管理机构的管理费用由区财政局按实际需要逐年核定,在专项维修资金的增值收益中提取,并缴入区级财政专户,实行收支两条线管理,并与专项维修资金分账核算。

  第二十九条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省、市财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。

  维修资金管理机构应按月向同级建设主管部门和财政部门报送专项维修资金财务收支报表,每年年终应将本年专项维修资金收支情况向市建设行政主管部门和市财政部门报告,接受监督和指导。

  第三十条 物业转让时,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

  第三十一条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。(来自:www.pmceo.com)

  第三十二条 违反本办法规定挪用专项维修资金的,由区物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金,并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定,移交市综合行政执法部门对相关单位和个人给予行政处罚。

  第三十三条 有关行政管理部门及其工作人员有下列情形之一的,由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  (一)未依照规定及时核准、拨付专项维修资金,造成损害后果的;

  (二)未按照规定进行管理,造成专项维修资金流失的;

  (三)截留、挪用、侵占专项维修资金的;

  (四)有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

  第六章 附 则

  第三十四条 用于销售的新建独立非住宅物业,参照本办法规定建立专项维修资金制度。

  第三十五条 本办法由市建设局、市财政局会同市物价局负责解释。

  第三十六条 本办法自发布之日起施行,原市财政局、市物价局、市建设局2000年8月1日发布的《衢州市区住宅区物业维修专项资金管理实施细则》同时废止。

  关于实施《浙江省住宅物业保修金管理办法》的意见

  为认真贯彻执行《浙江省住宅物业保修金管理办法》,结合本市区实际,现就有关问题提出如下实施意见:

  一、物业保修金的管理机构和职责

  物业保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的,作为保修期内物业维修费用保证的资金。

  市建设局会同市财政局负责本行政区域内物业保修金管理的指导和监督。柯城区、衢江区建设局会同同级财政负责指导和监督所属行政区域内物业专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构)对保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。

  二、物业保修金交纳方式及标准

  20**年10月1日以后,新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业,建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前,应当按照建筑面积12元/㎡,一次性向维修资金管理机构交存物业保修金,作为物业保修期内保修费用的保证,并存入指定的商业银行经批准开设的物业保修金专户内。上述交存标准,今后可根据实际情况,由市建设局会同市财政局提出调整方案,报经市政府批准后予以调整和公布。

  其他物业保修金的管理按照上述规定执行。

  建设单位不按规定交纳或者补交物业保修金的,由建设部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,并移交市综合行政执法部门依法给予处罚。

  三、物业保修期限、范围和责任

  保修期限自物业管理区域内物业交付给首个消费者之日起计算(分期开发建设的物业分别计算)。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位对物业的保修可以委托物业服务企业保修。建设单位委托物业服务企业保修的,应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议,明确权利与义务,以及保修费用支付方式。

  正常使用条件下,住宅物业保修期限为:

  (一)屋面防水工程不低于8年;

  (二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年;

  (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

  (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

  (五)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程,为设计文件规定的该工程的

  本文提要:本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金...... 合理使用年限。

  四、物业保修金启用及退还

  物业保修期内,业主发现房屋建筑工程存在质量问题,或物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套,而建设单位又不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,由相关业主或者业主委员会(未成立业主委员会的为社区居民委员会)提出申请(相关业主提出申请的须由业主委员会签章,未成立业主委员会的由社区居民委员会签章),经区建设局核实后,由维修资金管理机构书面通知建设单位,建设单位应在收到通知之日起15日内组织维修。建设单位如仍不履行保修责任的,由业主委员会或社区居民委员会组织维修。工程竣工后,维修资金管理机构凭业主委员会或社区居民委员会或其委托的专业机构出具的工程质量验收合格证明及相关业主和业主委员会签章证明,在物业保修金中列支。

  因建设单位不履行保修责任,业主委员会按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》及本《意见》动用保修金后,建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。

  维修资金管理机构应当在物业交付给首个业主之日起满8年的前一个月内,将拟退还物业保修金事项在相关的物业管理区域内予以公示。无异议的,将结余的物业保修金本息退还给建设单位。

  建设单位因歇业、破产或出现其他情形,致使单位不存在的,由区建设局进行公示,公示期为30天。公示期满无异议的,其原交存物业保修金本息余额,转入同一物业管理区域物业专项维修资金。

  五、物业保修金管理费用

  物业保修金管理费用由区财政按实际需要核定,在保修金的增值收益中提取,缴入区级财政专户,并纳入维修资金管理机构年度部门预算,实行收支两条线管理。

篇4:新昌县物业专项维修资金管理实施细则(2008年)

  各镇乡人民政府、街道办事处,县府各部门:

  《新昌县物业专项维修资金管理实施细则》、《新昌县物业保修金管理实施细则》、《新昌县住宅物业区域相关共有设施设备管理实施细则》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  二○○八年十一月十八日

  第一条 为加强物业专项维修资金的管理,保障物业共有部分、共有设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《新昌县物业管理办法》,结合本县实际,特制订本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于新昌县范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称的物业专项维修资金,是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本细则所称的物业共有部分、共有设施设备。

  第三条 县政府专门设立专项维修资金管理机构,机构设在县房地产管理局,具体负责物业专项维修资金交存、使用、管理工作。(物业经理人:www.pmceo.com)

  收取专项维修资金,应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

  财政、审计部门负责对物业专项维修资金年度交存、使用管理等检查审计工作。

  第四条 新建物业,应当设立物业专项维修资金。全县范围内开发建设的商品房(含住宅、办公、商业营业用房等)、拆迁安置用房、经济适用住房、廉租住房等,均应缴纳物业专项维修资金。未售出和不可销售物业的专项维修资金由建设单位交存,并建立分户账。

  第五条 业主经业主大会决定对物业专项维修资金实行业主自主管理的,应具备下列条件:

  1、经公证机关公证的该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意由业主委员会管理的决议和业主签名清单;

  2、经公证机关公证的业主委员会全体成员同意管理物业专项维修资金,并承担资金管理安全法律责任的声明;

  3、已在县内建立物业专项维修资金实时查询系统的商业银行开设资金管理专户,并与银行签订了资金管理协议。

  第六条 新建物业首期物业专项维修资金,由业主按照所拥有物业的产权面积交存。物业专项维修资金交存标准为:不带电梯的多层(排屋、别墅)物业40元/M2,带电梯的多层、小高层物业55元/ M2,高层物业65元/M2。今后交存标准的调整,由县物业管理主管部门会同财政部门和价格主管部门根据城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况,定期测算公布。

  本实施细则发布之前建设单位已代收的物业专项维修资金,在本实施细则发布后三十日内上交专项维修资金管理机构,实行统一管理。

  第七条 公有住房出售后按规定归集的维修基金,由物业专项维修资金管理机构统一管理,专户存储,并在各自归集范围内统筹使用,其增值部分统一用于补贴归集范围内未建立物业专项维修资金住宅小区异产毗连房屋共有部位、共有设施设备维修经费的不足。

  第八条 新建物业首次交存物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照本实施细则第六条的规定交存物业专项维修资金。

  第九条 实行业主自主管理物业专项维修资金的,业主大会必须形成决议,其决议应包括以下内容:

  1、物业管理区域维修资金使用管理制度、应急支取预案;

  2、以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户;

  3、明确业主委员会是本物业管理区域维修资金账户日常管理人;

  4、确定业主委员会主任、副主任是维修资金账户的责任人;

  5、物业专项维修资金无法保值增值或导致资金流失的解决方案;

  6、物业专项维修资金的使用方案和使用程序;

  7、建立分户账;

  8、确定已建立实时查询系统的资金存储银行;

  9、其他有关维修资金的决议事项。

  上述决议内容须在业主大会会议上,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意后,由业主大会出具相关书面决定,报县物业管理主管部门备案,并通知县专项维修资金管理机构。

  专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内,将该物业管理区域物业专项维修资金本息划入存储银行指定账户,有关账册移交业主委员会。

  第十条 由专项维修资金管理机构管理的,应当按有关规定在已建立实时查询系统的商业银行开立专户,并签订资金管理协议,专项储存维修资金,以物业区域为管理单位,以幢为单位设账,并按房号设分户账。专户管理银行应按协议建立实时查询系统,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询,并定期向物业管理主管部门、专项维修资金管理机构发送物业专项维修资金对账单。

  第十一条 根据维修资金使用方案实施,物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时,实施物业管理且已成立业主大会的,由业主大会制定续交方案;未实施物业管理或未成立业主大会的,由社区居民委员会会同相关业主制定续交方案。续交方案需经相关物业区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。续交后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续交的物业专项维修资金由房屋所有权人缴交。

  未使用房屋的所有权人也应当续交物业专项维修资金。

  物业专项维修资金的具体续交工作可由业主委员会或由业主委员会委托物业服务企业实施。业主委员会或其委托的物业服务企业应当及时将续交的专项维修资金移交相应的管理机构。

  未实施物业管理或未成立业主委员会的小区,物业专项维修资金的续交工作由所在社区居民委员会负责。

  专项维修资金管理机构收到续交的物业专项维修资金后,应当出具凭证,并负责在物业管理区域内公告。

  第十二条 物业管理区域内保修期限满后,共有部位1000元以上、共有设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用,可在物业专项维修资金中列支,不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务合同另有约定的,从其约定。

  保修期限自建筑工程竣工验收备案后首套物业交付之日起计算。

  第十三条 物业专项维修资金的支出由相关业主按照其物业产权面积的比例按以下原则分摊:

  1、涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊,在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支;

  2、涉及单幢或部分物业共有部分,共有设施设备的维修、更新和改造费用,由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊,在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

  第十四条 设立应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新,应急备用金为相关业主或全体业主物业专项维修资金实交总额的5%。

  发生前款规定的紧急情况,经业主委员会或者社区居民委员会申请,可直接拨付不超过实交总额5%的维修资金。应急备用金使用后,业主委员会或居民委员会应及时提供工程决算、工程质量验收合格证明和使用应急维修资金涉及区域业主名册,办理分摊核销手续,经专项维修资金管理机构审核后补足应急备用;直接拨付的应急备用金超过经审核实际应支付工程款部分须在七天内归还。

  第十五条 申请划拨物业专项维修资金,须提供以下材料:

  1、物业专项维修资金划拨申请表;

  2、物业专项维修资金使用方案(经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2

  本文提要:本办法所称的物业专项维修资金,是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分(以下简称共有部分)、建筑区划内共有设施设备(以下简称共有设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金...... /3以上的业主同意)。

  使用方案可以对维修项目竣工结算超过预算额度进行规定,但最高原则上不得超过预算额度的10%且不超过1万元;

  3、业主委员会或社区居民委员会与施工单位签订的施工合同。对单个项目申请使用金额在30000元以上的,业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式选择专业施工单位。无能力组织招标的,可以委托县招投标中心招标,相关费用列入维修、更新和改造成本;

  4、物业专项维修资金列支范围的业主名册;

  5、经业主委员会或社区居民委员会审核的资金使用预算书;

  6、经办人身份证复印件(原件校验);

  7、其他应提供的资料。

  业主委员会或社区居民委员会应将物业专项维修资金的使用方案、施工项目及其预结算等及时在相关区域内公示,告知全体业主。

  第十六条 物业专项维修资金管理机构根据申请进行审核,并按以下原则划拨维修资金:

  1、金额在3万元以下的,项目竣工后,未超过使用方案规定额度的,由业主委员会或社区居民委员会出具审核同意的工程决算单、工程质量验收证明、公示资料,物业专项维修资金管理机构一次性将维修资金划转至申请单位;

  2、申请金额在3万元以上的,由物业专项维修资金管理机构按合同约定的支付方式分期拨付,但项目竣工前,分期拨付总金额最高不超过核准使用额度的70%;项目竣工后,未超过使用方案规定额度的,由业主委员会或社区居民委员会出具工程质量验收证明、委托专业审计机构审核并经业主委员会或社区居民委员会同意的工程决算审计报告、公示资料,物业专项维修资金管理机构将维修资金尾款划转至申请单位;

  3、项目竣工后,结算金额超过使用方案规定额度,使用方案中没有规定,或使用方案有规定但因特殊情况超过方案规定超支额度的,由业主委员会或社区居民委员会出具情况说明,提供经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的签名清单后,物业专项维修资金管理机构才能划拨超过使用方案规定额度部分资金。

  第十七条 下列资金应当转入物业专项维修资金:

  1、物业专项维修资金规定的存储净利息;

  2、利用物业专项维修资金购买国债的增值净收益;

  3、物业共有部分、共有设施设备的经营所得,但业主大会另有决定的除外;

  4、共有设施设备报废后回收的残值;

  5、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项;

  6、其他按规定转入的资金。

  第十八条 交存的专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起,专项维修资金中当年交存额使用的部分按同期银行活期存款利率利息,其余部分按实际银行存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。本细则实施前的专项维修资金按已实际产生利息总额的日平均利率计息分摊。

  第十九条 专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对,并定期在物业小区向业主公布下列情况,接受业主监督:

  1、专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  2、发生列支的项目、费用和分摊情况;

  3、其他有关专项维修资金使用和管理情况。

  业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第二十条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

  除《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定的使用范围外,任何人不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货,或者从事其他经营性活动,不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。(来自:www.pmceo.com)

  第二十一条 专项维修资金管理机构经费按《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定,在物业专项维修资金增值部分中提取15%,并单独建账,纳入非税收入管理,由县财政部门监管。

  第二十二条 物业转让时,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

  第二十三条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还:

  1、物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主;

  2、公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴县财政,作为廉租住房补贴资金来源。

  第二十四条 违反本办法规定挪用专项维修资金的,由县物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金,并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定,对相关单位和个人给予行政处罚。

  第二十五条 财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的,由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  1、未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金,造成损害后果的;

  2、未按照本办法规定进行管理,造成专项维修资金流失的;

  3、截留、挪用、侵占专项维修资金的;

  4、有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

  第二十六条 本实施细则由新昌县房地产管理局负责解释,自公布之日起施行

篇5:台州市物业专项维修资金使用办法(2008年)

  各县(市、区)建设规划局(分局),台州经济开发区建设局,局各处室、直属各单位:

  为规范物业专项维修资金使用行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,保证业主正常生活秩序,根据《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,结合我市实际,我局制订了《台州市物业专项维修资金使用办法》。现印发给你们,请认真遵照执行。

  二○○八年十二月二十三日

  第一章总则

  第一条为进一步加强我市物业专项维修资金使用管理,严格物业专项维修资金使用审批程序,保障物业共有部位、共有设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,制定本办法。

  第二条本办法适用于本市行政区域内由物业主管部门代为管理的物业专项维修资金的使用、监督和管理。实行业主自主管理的,可参照执行本办法。

  第三条市物业主管部门负责对全市物业专项维修资金的使用进行监督、管理。县(市、区)物业主管部门负责对本行政区域内物业专项维修资金的使用进行监督、管理。

  第四条物业专项维修资金的使用应当坚持“业主集体决策、企业操作、专款专用、核算到户、政府监督”的原则,做到公开、公平、安全使用。

  第五条物业专项维修资金专项用于物业管理区域内共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造。国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支的,不得在物业专项维修资金中列支。业主应当增强物业共有部位、共有设施设备维修、养护的责任意识。

  物业服务企业应当按照物业服务服务合同的约定,加强对物业共有部位、共有设施设备的日常维修、养护和管理,最大限度延长使用寿命。共有部位、共有设施设备因相关专业单位施工造成损坏或者属于人为损坏的,应及时恢复原状,其维修费用由责任人承担。

  第二章使用范围

  第六条共有部位维修、更新和改造范围包括:(一)房屋主体结构部位,包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,因损坏影响住用安全,需要拆换加固的;(二)屋面因损坏影响正常使用,需要重做防水或者保温层的;(三)门厅、楼梯间、地下室、走廊通道及公共卫生间等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落或者发生渗漏,门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用,需要修缮的;(四)外檐面层脱落、保温层损坏构造脱落、防水层损坏等影响正常使用,需要修缮的。

  第七条共有设施设备维修、更新和改造范围包括:(一)物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重,影响安全和正常使用,需要整体或者局部修复的;(二)楼宇公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏,需要更新改造的;(三)整体更新、改造楼宇消防控制系统或者更换、维修主要部件,一次性费用超过原造价10%的;(四)整体更新楼宇电梯或者更换、维修电梯主要部件,一次性费用超过电梯原造价10%的;(五)非经营性车场车库、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋因损坏,需要整体修缮、更新的;(六)小区智能化(监控)设施设备、小区围墙和大门因损坏影响安全和使用,需要整体或者局部修缮、更新的。

  第八条相关专业单位按照《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》(浙政发〔20**〕19号)等有关规定,负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修,并承担相关费用。

  第三章使用程序

  第九条物业服务企业应当按照物业专项维修资金使用范围,根据物业使用现状以及业主大会、业主委员会或者相关业主的意见,提出一定时期内物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造计划,并制定物业维修、更新和改造方案。物业维修、更新和改造方案包括:(一)物业维修、更新和改造内容及实施范围;(二)工程预算;(三)物业专项维修资金的列支范围、分摊方式及面积;(四)物业专项维修资金缴存余额;(五)物业维修、更新和改造组织方式;(六)维修施工单位选择方式;(七)施工方案及实施时间。物业专项维修资金缴存余额应当由物业服务企业持业主委员会证明到物业主管部门查询,物业主管部门应当出具被查询物业专项维修资金缴存余额证明。

  第十条物业维修、更新和改造费用工程预算1万元以上的,在提交业主大会讨论前,由业主委员会委托有资质的工程咨询机构进行审查。委托审查费用计入维修、更新和改造成本。

  第十一条业主大会已成立的,物业服务企业应当于每年12月31日前向业主大会提出下一年度维修计划和物业专项维修资金使用方案。物业专项维修资金的使用方案应当由业主大会决定。业主委员会应当通过召开业主大会或者入户征求意见等对物业维修、更新和改造方案进行书面确认。物业维修、更新和改造方案应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意,由业主委员会组织实施,并报物业专项维修资金管理机构备案。物业管理区域内共有设施设备维修,涉及全体业主利益的,应当由业主大会决定。整幢住宅或者每个单元共有部位、共有设施设备维修,涉及部分业主利益的,应当由各受益业主集体决定,业主委员会负责监督实施。经业主书面确认的物业维修、更新和改造方案应当在物业管理区域内进行公示,公示期7日。业主对公示内容有疑义的,业主委员会应当认真做好解释工作。

  第十二条业主分户帐内物业专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,维修、更新和改造费用由业主按规定分摊。涉及全体业主利益的,分摊方案由业主大会决定,经所持投票权2/3以上的业主书面同意,全体业主共同执行;涉及部分业主利益的,由业主委员会牵头,分摊方案经相关受益业主集体决定并执行。

  第十三条物业服务企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择有资质的施工单位承担物业维修、更新和改造;工程项目较小的,相关业主、业主大会可自行选定施工单位。施工单位应当具备独立法人资格并具有与物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造施工内容相符的相关条件。

  物业服务企业应当与中标的施工单位签订工程施工合同。合同应当主要包括承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和违约责任等内容。

  第十四条物业服务企业持经审核的物业维修、更新和改造方案和资金使用预算及下列材料到项目所在地物业主管部门申请使用物业专项维修资金。(一)物业专项维修资金使用申请登记表;(二)业主大会或者相关业主书面确认证明原件及复印件;(三)公示情况照片及物业维修、更新和改造方案公示证明;(四)工程施工合同。第十五条物业主管部门收到申请后,材料齐全的应当在5个工作日内按下述要求完成核准手续:(一)审核工程预算书;(二)核对物业专项维修资金存款余额;(三)按照物业维修、更新和改造方案确定的工程预算的70%,开具物业专项维修资金划转拨付单,并将支用部分资金由专户划转入支用户;(四)按照工程进度向申请人分期拨付。提交申请材料不齐全的,当场一次告知需要补正的全部内容,并出具补正告知单。

  第十六条物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造工程实行现场鉴证制度。物业服务企业、相关业主代表应当参与工程施工现场管理,对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场鉴证,提出书面意见。

  第十七条工程竣工后,施工单位应当提供完整的竣工资料。物业服务企业应当组织施工单位、工程监理单位、业主委员会和相关业主等对工程进行验收,并签署《物业维修、更新和改造工程验收报告》。工程验收合格的,物业服务企业应当将费用清单、发票及验收报告告知业主委员会,业主委员会主任、副主任阅后签章。

  第十八条物业服务企业应当按照决算费用作出《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》,并在物业管理区域内进行公示,公示期7日。业主对公示内容有疑义的,业主委员会或者物业服务企业应当认真做好解释工作。

  第十九条物业维修、更新和改造的费用按下列规定承担:(一)专有部分的维修、更新和改造,由专有部分业主自行决定,费用由业主自行承担,不动用物业专项维修资金;(二)部分共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造,由部分共有部分、共有设施设备的业主会议决定,费用由部分共有部分的业主按权属份额承担(权属份额按建筑面积分摊,下同);

  (三)全体共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造,由全体业主会议同意,费用由全体业主按权属份额承担;(四)物业未全部出售的,拥有未出售物业所有权的建设单位应当按未出售物业的建筑面积所占比例承担共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造费用。

  第二十条决算费用未超过物业维修、更新和改造方案工程造价或者在约定范围内的,物业服务企业到物业主管部门办理工程尾款核拨手续,应当提交下列材料:(一)物业维修、更新和改造工程费用决算报告公示证明;(二)公示后的分摊清册;(三)公示情况照片及物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明;(四)发票及费用清单;(五)《物业维修、更新和改造工程验收报告》。物业主管部门应当在10个工作日内,将工程尾款核实后划转到支用户,拨付给物业服务企业。同时,按照分摊清册从相关业主的个人物业专项维修资金明细账中核减。

  第二十一条物业服务企业应当严格控制工程费用。决算费用超过物业维修、更新和改造方案工程造价的,所超费用未按本办法第十条和第十一条的规定经业主审查同意的,物业主管部门不予拨付工程尾款。

  第二十二条物业专项维修资金使用后,物业主管部门应当将《物业专项维修资金使用申请登记表》、《相关业主书面确认证明原件》、《工程施工合同》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明》、《物业维修费用发票复印件》及《物业维修、更新和改造工程验收报告》按物业项目立卷存档。物业服务企业应当将《物业维修、更新和改造方案》、相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、物业维修费用发票复印件、《物业维修、更新和改造工程验收报告(副件)》及《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》按物业项目立卷存档。

  第二十三条根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定,用于涉及安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新,或者按有关技术规范要求必须维修的,以及发生危及房屋及其配套设施设备安全紧急情况的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区居委会核实、认定,可直接拨付应急维修资金。物业服务企业应当立即告知业主委员会或者相关业主并向所在地物业主管部门报告,同时报送相关维修资料申请备案,及时组织进行维修。物业服务企业未及时维修造成业主、使用人损失的,应当依法承担相应的赔偿责任。危及房屋及其配套设施设备安全的,一般是指:(一)物业共有部位、共有设施设备发生危险;(二)因室内线路故障而引起停电和漏电;(三)因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;(四)落水管堵塞和水盘等设备漏水;(五)电 梯、消防、安全监控等出现故障,不能正常运行;(六)楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;(七)其他属于危险性急修项目。

  第四章服务监督

  第二十四条房屋主体结构因损坏影响住用安全的,业主委员会或者相关业主可申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定。鉴定费用计入物业维修、更新和改造成本。

  第二十五条房屋维修工程,业主委员会可以委托物业服务企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理。监理费用计入物业维修、更新和改造成本。

  第二十六条业主对物业维修、更新和改造费用有疑义的,物业服务企业应当负责解释,仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核,委托费用由委托人支付。疑义成立的,委托费用由相关责任单位(或个人)支付。

  第二十七条在施工过程中,业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合,不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。因工程施工不可避免的原因造成业主房屋自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理补偿。费用计入维修、更新改造成本。

  第二十八条在施工过程中,施工企业应当文明施工,减少噪音,防止污染。物业服务企业应当对工程的工期、质量进行监督,对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。

  第二十九条业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的,业主委员会应当及时向物业服务企业反映;确有问题的,物业服务企业应当尽快与施工企业协商、解决。

  第五章附则

  第三十条未成立业主大会和未实施物业管理的住宅小区,由开发建设单位会同所在地社区居民委员会依照本办法的规定向相关业主征求意见后,申请使用物业专项维修资金,并接受当地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督。物业管理区域内业主较少的(50户以下),经全体业主书面同意,按照本办法申请使用物业专项维修资金。

  第三十一条本办法所称以上、以下,均包含本数。

  第三十二条参照执行本办法。

  第三十三条本办法自发文之日起施行。已建立物业专项维修资金的非住宅商品房屋

  附件1:物业维修更新和改造方案(示范文本)

  一、项目概况项目由坐落于平方米,,结构为年,共有开发建设,幢,户,月竣工,已超过房屋保修期。

  二、申请使用专项维修资金的原因据业主反映和现场查勘,项目(楼栋号)存在的情况,严重影响业主正常生活,需要申请使用专项维修资金进行修缮。

  三、维修、更新和改造内容及施工工艺。

  四、维修、更新和改造费用经查询,本次申请使用专项维修资金的有专项维修资金余额工程预算费用为每平方米分摊费用为元。元,涉及户、平方米,(楼栋号)共元/平方米,按照受益业主所拥有的商品住宅建筑面积的比例分摊到户。该方案须经专有部分占相关建筑物面积2/3以上且占相关人数2/3以上的业主书面同意后,维修、更新和-13- 改造工程费用从相关业主个人账户中核减。

  五、维修、更新和改造组织方式本次维修、更新和改造工程以拟聘请有工程监理企业资质证书的工程进行全程监理。经业主大会决定中介机构对工程造价进行审核。工程竣工后,由物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业、监理单位对工程进行验收,并共同签署《物业维修、更新和改造工程验收报告》。拟于年月日起,以方式对维修、招标方式确定施工企业。为监理单位,对(委托、不委托)专业更新和改造方案进行业主书面确认。

  六、决算费用约定决算费用未超过工程预算金额的%时,业主视为同意,最终按照决算费用进行分摊,并从相关业主个人账户中核减。

  业主委员会(居民委员会)主任(签字)

  单位负责人(签字)

  业主委员会副主任(签字)年月日年月日

  业委会(居民委员会)盖章

  物业服务企业盖章

  附件2:业主大会或者相关业主书面确认证明(示范文本)为了保障住宅的正常使用和共有设施设备的安全运转,根据实际情况,项目拟于年月对已超过保修期的(共有部位、共有设施设备)进行维修、更新和改造,涉及预算元。年月日,经业主户业主,建筑面积平方米,工程维修、更新和改造方案已于书面确认,的积的户业主同意使用专项维修资金,占应确认业主户数平方米,占应确认建筑面%,其拥有房屋建筑面积%。根据《物权法》和《物业管理条例》规定,已有超过专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意使用专项维修资金。《物业维修、更新和改造方案书面确认明细表》等申请资料真实,如有虚假,愿承担相应责任。特此证明附:物业专项维修资金维修、更新和改造方案书面确认明细表原件业主委员会(居民委员会)主任(签字)业主委员会副主任(签字)年月日单位负责人(签字)年月日业委会(居民委员会)盖章物业服务企业盖章

  附件3:物业维修、更新和改造方案书面确认明细表(示范文本)业主在进行书面确认前,应当认真阅读物业维修、更新和改造方案内容并注意以下事项:

  1、书面确认必须由业主本人签字;

  2、维修、更新和改造费用按建筑面积分摊,从下列相关业主个人账户中核减。维修和更新、改造内容维修资金余额工程预算业主姓名房号建筑面积(平方米)元涉及户数元户建筑面积平方米元/平方米应补交业主签字金额(元)确认业主分摊费用金额费用分摊金额(元)维修资金余额(元)合计

  附件4:台州市物业专项维修资金使用申请表(示范文本)日期名申请人情况称联系电话工商注册号联系电话签章年月日物业服务企业施工单位及资质证号施工单位法定代表人物业区域名称/单位名称物业区域专项维修资金帐号物业区域坐落房屋竣工交付年月使用时间县(市、区)街道办事处(镇、乡)(路、巷)号附号列支范围用途日街用款数额(元)计划使用专项维修资金用款总额(元)相关业主的意见(业主大会未成立的)¥元(大写:居民委员会意见(盖章)负责人:年)月日业主大会意见业主委员会主任、副主任(签章)业主委员会(盖章)年月日所在地物业专项维修资金管理机构经办人:意见审核人:签批人:申请时,请提交一式四份。本表可复印。物业专项维修资金管理机构(盖章)年月日年年年月月月日日日

  附件5:物业维修、更新和改造方案公示证明(示范文本)坐落于的项目,对已超过保修期的(共有部位、共有设施设备)实施维修和更新、改造,其《维修和更新、改造方案》《业主大会或者相关业、主书面确认证明》已于年月日起,采取天。方式进行公示,公示期以上情况真实,如有虚假,愿承担相应责任。特此证明业主委员会(居民委员会)主任(签字)单位负责人(签字)业主委员会副主任(签 字)年月日年月日业委会(居民委员会)盖章物业服务企业盖章

  附件6:工程招投标证明(示范文本)为了保障住宅的正常使用和共有设施设备的安全运转,根据《台州市物业专项维修资金使用办法》第十二条的有关规定,项目于的定施工企业。该项目投标单位有、,其投标的标价分别为、、、年月以招标方式对已超过保修期(维修、更新和改造工程)进行招标确。经对投标单位的企业资信、工程质量、投标标价、施工工期等因素进行评议,最终确定中标单位为,其中标的标价为以上情况真实,如有虚假,愿承担相应责任。特此证明。业主委员会(居民委员会)主任(签字)单位负责人(签字)业主委员会副主任(签字)年月日年月日业委会(居民委员会)盖章物业服务企业盖章

  附件7:物业专项维修资金使用备案证明物维[]第号项目情况申请单位办公地点联系人施工单位项目名称坐落地点县(市、区)竣工时间(路、街)号联系电话专项维修资金使用备案要件专项维修资金账面余额证明《物业维修、更新和改造方案》《业主大会或者相关业主书面确认证明》及《物业维修和更新、改造方案公示证明》其它维修、更新和改造工程内容和业主确认情况维修、更新和改造工程内容和业主确认情况维修、更新和改造主要内容:维修资金余额:涉及户数:其中:未售出房屋建筑面积元户工程预算:总建筑面积:户,预算分摊费用户,占应确认业主户数的元平方米元%平方米,户数同意使用专项维修资金业主确认比例同意使用专项维修资金业主拥有房屋建筑面积确认建筑面积的%平方米,占应物业主管部门意见负责人签字:盖章:年月日

  附件8:物业专项维修资金使用专户开户证明(示范文本)县(市、区)市物业专项维修资金管理中心:根据《台州市物业专项维修资金使用办法》有关规定,(物业服务企业或者相关单位)为项目已办理物业专项维修资金使用专用账户开户相关手续,账号为特此证明。年月日(盖章)

  附件9:物业维修更新和改造工程验收报告(示范文本)工程名称:组织单位(盖章):竣工工程验收组成员名单组织单位主持人验收组成员参加验收单位姓名职务专业物业服务企业(章)施工单位(章)监理单位(章)业主委员会(章)其他单位(章/签字)其他单位(章/签字)

  工程概况工程名称工程地点施工面积开工日期施工单位竣工报告工程造价结构类型竣工日期监理单位评估报告主要施工项目工程验收时间 组织单位执行物业专项维修资金使用程序情况:组织单位对施工监理等单位在施工过程中质量行为的评价:组织单位负责人(签字):年月日验收结论:-25- 物业服务单位意见:单位负责人:公章:年月日施工单位意见:单位负责人:公章:年月日监理单位意见:单位负责人:参加公章:年月日验收单位业主委员会意见:业主委员会主任:业主委员会副主任:公章:年月日其他单位意见:单位负责人:公章:年月日其他单位意见:单位负责人:公章:年月日

  附件10:物业维修、更新和改造工程决算费用分摊清册(示范文本)项目维修、更新和改造工程已验收合格,现按照物业维修、更新和改造工程决算费用进行分摊,并从下列相关业主个人帐户中核减。维修、更新、改造内容维修资金余额工程决算业主姓名房号元涉及户数元户建筑面积平方米元/平方米应补交备注金额(元)决算分摊费用金额维修资金费用分摊余额(元)金额(元)建筑面积(平方米)合计单位负责人(签字)业主委员会(居民委员会)主任(签字)业主委员会副主任(签字)年月日业委会(居民委员会)盖章年月日物业服务企业盖章

  附件11:物业维修和更新、改造方案工程决算费用分摊清册公示证明(示范文本)坐落于的年项目《物业维修、更新和改造月日起,采取工程决算费用分摊清册》已于方式进行公示,公示期天。以上情况真实,如有虚假,愿承担相应责任。特此证明业主委员会(居民委员会)主任(签字)单位负责人(签字)业主委员会副主任(签字)年月日年月日业委会(居民委员会)盖章物业服务企业盖章

  附件12:物业专项维修资金工程现场鉴证存根联(示范文本)物业区域施工内容施工单位施工进度现场鉴证情况产业代码鉴证时间物业服务企业鉴证人员物业服务企业(盖章)负责人(签字)业主委员会鉴证人员业主委员会(盖章)主任、副主任(签字)物业维修工程现场鉴证单物业区域施工内容施工单位施工进度现场鉴证情况产业代码鉴证时间物业服务企业鉴证人员物业服务企业(盖章)负责人(签字)业主委员会鉴证人员业主委员会(盖章)主任、副主任(签字)

  附件13:台州市物业专项维修资金紧急使用申请表(示范文本)日期:名称申报人情况资质证号联系人物业区域名称物业区域专项维修资金帐号物业区域坐落紧急维修原因房屋竣工交付使用时间工商注册号联系电话签章年月日县(市、区)街(路、巷)号附街道办事处(镇、乡)号维修计划列支范围物业专项维修资金使用计划用款总额(元)相关业主意见(业主大会未成立的)¥用途用款数额(元)元(大写:居民委员会意见)签字:盖章业主委员会意见业主委员会主任、副主任(签章)业主委员会(盖章)年月日签批人(签章):物业专项维修资金管理机构(盖章)年月日所在地物业专项维修资金管理机构意见备注:此表一式三份,由所在地物业专项维修资金管理机构、业主委员会、申报人各执一份。

  主题词:房地产物业资金办法通知抄送:省建设厅,市府办,市政府法制办,各县(市、区)房管处,市直属房地产开发企业、物业服务企业,开发区内业主委员会。

  台州市建设规划局办公室

  20**年12月26日印发

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