篇2：杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法(2010年)

　　杭州市物业管理改善工程领导小组

　　杭物改 〔20**〕1号

　　二0一0年二月一日

　　第一条(目的依据)为了规范物业服务企业退出项目管理的活动,维护当事人的合法权益,做好项目管理的衔接工作,保持业主正常生活秩序,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》和国家有关法律、法规、政策,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条(适用范围)本办法所称物业管理项目,是指物业服务企业与开发建设单位、业主根据物业服务合同的约定提供服务的项目。

　　杭州市区范围内(不含萧山区、余杭区,下同),因物业服务合同期满未续约或者提前解除合同,物业服务企业退出项目管理的活动,适用本办法。

　　第三条(退出原则)退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第四条(管理职责)市物业管理行政主管部门(简称市物业主管部门,下同)负责全市物业服务企业退出物业项目管理过程的监督工作。

　　各区物业管理行政主管部门(简称区物业主管部门,下同)负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督、业务指导工作。

　　各区人民政府负责制订本辖区内小区管理应急预案,指导街道办事处(乡镇人民政府)(简称街道,下同)对本辖区内物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调,按《关于进一步加强住宅小区综合管理的若干意见》的规定根据实际情况召开相应级别的联席会议(来自:www.pmceo.com)。社区协助街道做好有关工作。

　　各级建设、规划、市政公用、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商行政等相关职能部门要按照各自工作职责,加强与物业管理行政主管部门的协调配合,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。

　　供水、供电、供气、供热等专业单位应当严格履行职责,协助区人民政府和有关部门做好物业服务企业退出项目管理阶段的工作。

　　第五条(物业服务企业义务)物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行退出程序和相应职责,协助解决项目遗留问题,做好新老物业管理的衔接工作,保持项目管理的连续性。

　　第六条(业主义务)业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发,慎用辞退权,保证业主的正常生活秩序。

　　第七条(开发单位义务)房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益,兑现售房承诺,解决项目遗留问题,为物业管理顺利开展提供保证。

　　第八条(前期物业管理期间)前期物业管理期间,是指物业开始销售(预售)起,至业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日前的物业管理。在前期物业管理期间,物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的,应于拟解除合同日3个月前书面告知对方,并承担相应违约责任。开发建设单位应当及时另行选聘不低于原企业资质的物业服务企业,物业服务标准www.pmceo.com、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。物业项目符合杭州市物业管理招投标要求的,应由开发建设单位按规定重新招标。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人,并抄报物业项目所在区物业主管部门、街道和社区。

　　第九条(物业服务企业提前解除合同)物业服务合同期限未满,物业服务企业要求提前解除合同的,适用下列程序:

　　(一)物业服务企业应当在拟解除合同日前3个月,将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会,并同时告知当地街道、社区和区物业主管部门。

　　(二)业主委员会应于收到书面通知后3日内将物业企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公告征求业主意见,公告时间不少于7天。公告期满持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2的,业主委员会应及时与物业企业就退出事宜进行协商,并依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天,同时抄报项目所在区物业主管部门、街道和社区。

　　(三)业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作,并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

　　(四)公告期满持异议业主超过建筑物总面积1/2且总人数1/2或双方未达成退管协议的,原物业服务合同继续履行,有异议的一方应通过司法途径解决。

　　第十条(业主提前解除合同)物业服务合同期限未满,业主大会要求提前解除合同的,适用下列程序:

　　(一)业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主提议提前解除合同的,业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前,将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告,同时告知当地街道、社区。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后三个月。

　　(二)经业主大会表决通过提前解除合同的,业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内,将解约原因、解约时间和同意承担的违约

　　本文提要：

　　责任书面告知物业服务企业,并及时与物业服务企业协商退出事宜,依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天,并抄报项目所在区物业主管部门、街道和社区。

　　(三)业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地街道、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作,并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。

　　(四)业主大会表决未通过或双方未达成退管协议的,原物业服务合同继续履行,有异议的一方应通过司法途径解决。

　　(五)业主大会已对提前解除合同事宜进行表决的,对业主大会决议有异议的业主、使用人不得以串连、在物业区域内张贴大小字报等形式影响物业的稳定秩序。

　　第十一条(合同期满未续约)业主委员会应于物业服务合同期满前三个月,在当地街道、社区的指导下组织召开业主大会续聘或选聘物业服务企业,并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘原物业服务企业的,应于业主大会决议后10日内书面告知原物业服务企业,同时抄报项目所在区物业主管部门、街道和社区。

　　第十二条(移交要求)符合第八、九、十、十一条情形物业服务合同终止的,原物业服务企业应当做好以下工作:

　　(一)原物业服务企业应当在合同终止之日前1个月,在物业区域内公布物业经营性收入的收支情况;

　　(二)原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会(开发建设单位)、新物业服务企业移交下列资料和财物:

　　1、利用物业共用设施、共用场地等所得收益的收支情况明细帐和余额;

　　2、物业管理用房和属于业主共同所有的其他财物;

　　3、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库,地下管网工程竣工图等相关资料;

　　4、共用设施设备清单;

　　5、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　6、业主名册和业主水、电表抄见数;

　　7、多收的物业服务费、能耗费等相关费用;

　　8、物业管理商业用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料;

　　9、物业管理需要的其他资料;

　　10、实行酬金制的,应当移交管理期间的财务资料。

　　第十三条(物业查验)新的物业服务企业进驻物业时,应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人签字,双方企业和业主委员会盖章。存在争议的,应当在查验记录中载明。

　　第十四条(纠纷协调)合同未解除前,物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务,积极协助业主大会选聘新物业服务企业。业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日。

　　(一)原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费,也可以自行收取,但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。

　　(二)业主委员会对原物业服务企业提供的帐目有异议的,可聘请专业审计机构进行财务审计,审计费用可从属业主所有经营性收益中支出,业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

　　(三)新旧物业服务企业应本着友好合作的态度办理交接工作,交接过程中出现的不同意见,可由当地街道和社区会同区物业主管部门组织协调,协调无效的,应通过司法途径解决。

　　第十五条(特殊情况处理)在物业交接、查验过程中如出现业主委员会未成立或未能履行职责的情况,可在业主代表和当地街道、社区的鉴证下,由新旧物业服务企业自行办理交接、查验手续。

　　第十六条(特殊情况处理)物业服务合同期满双方当事人不再续约,或经双方约定提前解除物业服务合同,但业主大会在规定时间内未能选聘到新的物业服务企业接管的,适用下列程序:

　　(一)在合同到期1个月前,业主或业主大会仍未选聘到新物业服务企业,业主委员会或原物业服务企业应当到物业所在街道和社区备案,并告知物业所在区物业主管部门。

　　(二)街道和社区接到业主委员会或物业服务企业备案后5个工作日内,应会同区物业主管部门到物业管理区域听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作。

　　(三)街道、社区应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业,指导业主大会与新接管的物业服务企业签订物业服务合同。区物业主管部门应主动提供相关信息,协助做好选聘工作。

　　(四)物业服务企业退出项目管理时,业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的,街道应将有关情况书面报送所在区人民政府。区人民政府应当及时按照制定的小区管理应急预案组织街道、区市容环卫、供水、供电、园林等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等基本服务工作。实际发生的费用由业主交纳,各专业部门自行上门收取,也可委托社区代为收取,业主委员会应配合相关部门作好收费工作。

　　第十七条(合同终止条件)物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同,任何一方不得擅自解除合同。

　　第十八条(法律责任)物业服务企业不按本办法规定程序做好退出衔接工作的,由当地区物业主管部门将该企业的不良行为书面报送市物业主管部门,记入该企业诚信档案,并向社会公布。自社会公布之日起取消该企业一年内参与物业服务项目招投标的资格,其管理的物业项目三年内不得参与国家、省、市的物业管理示范(优秀)项目评选活动。

　　第十九条(指导原则)因项目规模较小导致物业服务企业退出项目管理的,区物业主管部门要会同街道、社区从实际出发,本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则,积极创造条件推动相邻项目整合,推进物业管理上水平。

　　第二十条(参照执行)本办法萧山区、余杭区和各县(市)可参照执行。

　　第二十一条(施行时间)本办法自发布之日起施行

篇3：浙江省物业服务收费管理实施试行办法(2005年)

　　浙江省物价局 浙江省建设厅关于印发《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》的通知

　　浙价服[20**]80号

　　各市、县(市、区)物价局、建委(建设局)、房地产管理局(处):

　　现将《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。执行中的情况和问题请及时反馈省物价局、省建设厅。本办法实施前,按原来的价格管理形式,已由各级政府价格主管部门核定(确认)物业服务收费标准的,执行期限按原文件规定。

　　二○○五年年三月二十八日

　　第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定,结合我省实际,制定本办法。

　　第二条 凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业,以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门),均应遵守本办法。

　　第三条 本办法所称的物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务,向业主收取的费用。

　　第四条 省物价局会同省建设厅负责全省物业服务收费的监督管理工作,制定全省物业服务收费的管理办法。市、县人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。[[

　　第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

　　第六条 本办法所指的物业服务应当包括以下内容:

　　(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

　　(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;

　　(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

　　(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;

　　(五)物业的档案资料管理;

　　(六)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。

　　第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅小区(不包括别墅等高标准住宅,下同)的前期物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业、别墅等高标准住宅,以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。

　　第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。各市、县价格主管部门会同同级物业主管部门可参照《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》或中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(见附件),结合当地实际,制定本行政区域的物业服务等级考评办法,并按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定物业服务各等级的收费参考标准,定期向社会公布。

　　普通住宅小区物业服务等级可以采用评分的形式确定,也可以采用规定各等级服务内容、服务标准的形式确定。同一城市范围内物业服务等级考评办法和收费参考标准应当一致。

　　普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分:

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

　　(四)办公费用;

　　(五)物业管理企业固定资产折旧;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(七)经业主大会同意的其它费用。

　　第九条 各普通住宅小区物业服务等级、收费标准,在业主委员会成立前,由物业管理企业(或开发建设单位)按照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准,拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向当地价格主管部门申报;价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业(或开发建设单位)在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定,并在物业服务合同中明确。

　　业主委员会成立后,由业主委员会与物业管理企业参照所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准,评定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准,并在物业服务合同中明确。

　　第十条 实行前期物业管理招投标的普通住宅项目,由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案,依据所在地物业服务等级考评办法和收费参考标准向当地价格主管部门申报物业服务等级和具体收费标准,并在价格主管部门核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定具体收费标准。

　　第十一条 物业管理企业在申报物业服务收费时,应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请

　　报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。

　　实行前期物业管理招投标的项目,由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。

　　第十二条 物业管理企业应当按照国家、省有关明码标价的规定,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第十三条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　第十四条 业主委员会(或开发建设单位)与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用,物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十五条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况,接受业主和业主委员会的监督。

　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的,可聘请有资质的中介机构进行审计。

　　第十六条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　第十七条 电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本,也可单独按实另行分摊,具体由各地价格主管部门确定。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅,业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外,不再分摊其它费用。

　　第十八条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或物业服务支出。

　　第十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的,双方应当签订合同,物业管理企业可向委托方收取代办服务费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十条 物业服务费可以预收,具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取;未作约定的,预收期不得超过12个月。

　　物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收。

　　第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时,原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

　　第二十二条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。::

　　第二十三条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门相关规定执行,政府价格主管部门未作规定的,由委托双方协商确定。

　　第二十四条 违反本办法规定的价格违法行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十五条 本办法由省物价局负责解释。

　　第二十六条 本办法自20**年5月1日起施行。各地可根据本办法并结合当地的实际制订物业服务收费的实施细则,并报省物价局、省建设厅备案

篇4：平湖市物业服务收费管理实施试行办法(2007年)

　　平湖市发展和改革局文件

　　平湖市物价局

　　平湖市规划与建设局

　　平发改价〔20**〕130号

　　关于印发《平湖市物业服务收费管理实施办法(试行)》的通知

　　各房地产开发公司、物业管理公司:

　　根据省物价局、省建设厅印发的《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》(浙价服〔20**〕80号)的规定,结合我市实际,我们制定了《平湖市物业服务收费管理实施办法(试行)》,现印发给你们,请认真贯彻执行。本办法实施前,按原价格管理形式,已经市价格主管部门核定物业服务收费标准的,仍按原文件规定执行。

　　平湖市发展和改革局 平湖市物价局

　　平湖市规划与建设局

　　二○○七年六月十二日

　　平湖市发展和改革局办公室

　　20**年6月13日印发

　　第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《浙江省物业管理条例》和《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

　　第二条 凡在平湖市行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业,以及对物业服务收费实施管理的市人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门),均应遵守本办法。

　　第三条 本办法所称的物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务,向业主收取的费用。

　　第四条 市人民政府价格主管部门会同物业主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。(物业经理人:www.pmceo.com)

　　第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

　　第六条 物业服务收费项目包括物业服务费、住宅装修装饰垃圾清运费、住宅小区汽车停泊服务费、代办服务费和特约服务费等。

　　(一)物业服务费是指物业管理企业按约定为业主、使用人提供公共性服务所收取的费用。服务内容包括:

　　1、房屋共用部位、共用设施设备的日常使用管理和维护保养;

　　2、物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;

　　3、公共绿地、花草树木的养护管理;

　　4、公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;

　　5、物业档案资料管理;

　　6、物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。

　　(二)住宅装修装饰垃圾清运费是指对住宅装修装饰过程中产生的垃圾提供清运服务所收取的费用。

　　(三)住宅小区汽车停泊服务费是指物业管理企业对物业管理区域内公共场所车辆停放提供占位(泊位)、公共供电、保洁和公用设施的日常维护保养等服务而收取的费用。

　　(四)代办服务费是指物业管理企业受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位委托提供代办服务所收取的费用。

　　(五)特约服务费是指物业管理企业受业主、使用人委托提供特约服务所收取的费用。

　　第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价、政府定价和市场调节价。

　　普通住宅小区(不包括非住宅物业、别墅等高标准住宅,下同)的前期物业服务费实行政府指导价。

　　前期业主汽车停泊服务费、住宅装修装饰垃圾清运费和非小区业主汽车临时停泊服务费实行政府定价。

　　非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费,代办服务费和特约服务费,以及业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费和业主汽车停泊服务费等实行市场调节价。

　　第八条 普通住宅小区物业服务收费实行分等级收费。根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》和省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业管理服务等级考评目录》,结合我市实际,制定《平湖市普通住宅小区物业服务收费等级考评标准》(见附件1)和《平湖市普通住宅小区前期物业服务等级收费标准》(见附件2)。物业服务等级的中准价格和浮动幅度由市价格主管部门会同物业主管部门定期向社会公布。

　　住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分:

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

　　(四)办公费用;

　　(五)物业管理企业固定资产折旧;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(七)经业主大会同意的其他费用。

　　第九条 普通住宅小区物业服务等级、物业服务费标准的报批程序。

　　(一)在前期物业管理协议(物业管理企业与业主)、中标委托物业管理合同(开发商与物业管理企业)和业主临时公约签订之前,由物业管理企业(或开发建设企业)按照平湖市物业服务等级考评办法和收费参考标准,拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后,向市价格主管部门申报。由市价格主管部门审核认定申报或中标的服务等级和收费标准为暂定等级和暂定收费标准,物业管理企业应公告暂定内容,并在前期物业管理协议、中标委托物业管理合同和业主临时公约中载明其物业服务费价格为暂定价。

　　(二)待小区住宅交付使用六个月后,物业管理企业向市价格主管部门提出申请,市价格主管部门会同物业主管部门组织对其考评,并由市价格主管部门正式核定服务等级、中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定。如与前期暂定等级、暂定收费标准不一致的,应公告调整内容,并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理。

　　(三)业主委员会成立后,由业主委员会与物业管理企业参照平湖市物业服务等级考评办法和收费参考标准,协商确定相关住宅小区的物业服务等级和具体收费标准,并在物业服务合同中明确。

　　第十条 物业管理企业在申报物业服务收费时,应填写《平湖市普通住宅小区物业服务收费等级申报表》(见附件3)同时向市价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、物业服务等级和收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案(小区建筑面积和配套设施慨况、服务内容和标准等)及成本测算等资料。

　　第十一条 物业管理企业可按不同面积在业主装修装饰时收取住宅装修装饰垃圾清运费(见附件4)。不得收取装修装饰管理费、楼道二次整修费等未经市价格主管部门批准的费用。

　　第十二条 物业管理企业对进入住宅小区的汽车可收取汽车停泊服务费(见附件5)。

　　第十三条 物业管理企业应当按照国家、省、市有关明码标价的规定,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收

　　本文提要：本办法所称的物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务,向业主收取的费用......

　　费标准等有关情况进行公示。

　　第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　第十五条 业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用,物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十六条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况,接受业主和业主委员会的监督。

　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的,可聘请有资质的中介机构进行审计。

　　第十七条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　第十八条 共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或物业服务支出。

　　第十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的,双方应当签订合同,物业管理企业可向委托方收取代办服务费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十条 物业服务费可以预收,具体由物业管理企业按照与业主签订的《前期物业管理协议》或与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取;未作约定的,预收期不得超过12个月。

　　物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收。

　　第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的,物业管理企业和业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。(来自:www.pmceo.com)

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

　　第二十二条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其他部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十三条 违反本办法规定的价格违法行为,由市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　第二十四条 本办法由平湖市发展和改革局(物价局)负责解释。

　　第二十五条 本办法自20**年7月1日起试行。

　　附件:1.《平湖市普通住宅小区物业服务收费等级考评标准》

　　2.《平湖市普通住宅小区前期物业服务等级收费标准》

　　3.《平湖市普通住宅小区物业服务收费等级申报表》

　　4.《住宅小区装修装饰垃圾清运费标准》

　　5.《住宅小区机动车泊位停放服务费标准》

　　附件1:

　　平湖市普通住宅小区物业服务收费等级考评标准

　　考评项目 考 评 内 容 与 标 准 评分标准 得分

　　自评 测评 考评

　　一、机构配置及综合管理(17分) 1 、 物业管理企业有物业管理资质 有资质得2分,没有不得分。

　　2、小区有按规定配置的物业管理办公用房和经营用房。 有得2分,少一项扣1分,没有得0分。

　　3、小区业主委员会(业主)机构健全,工作正常。物业管理企业与业主委员会(业主)签订规范的物业服务合同,双方责、权、利关系明确。 符合要求且工作正常得4分,没有合同扣1.5分,没有业主委员会扣1.5分,责、权、利不明确扣1分。

　　4、小区各项管理制度完善,有管理规划和具体的实施方案,制定了业主公约及各项专业管理制度、办法及管理企业内部岗位考核制度。 符合要求得2分,不完善扣1分。

　　5、物业管理企业主要负责人和管理人员经过专业培训,专业技术人员有相关专业技术证书。 符合要求得2分,不完全扣0.5分。

　　6、小区管理服务人员佩戴明显标志,遵守职业道德规范,有较强的事业心。 符合要求得1分,不符合要求得0分。

　　7、小区管理设施齐全,有较先进的保障措施,应用计算机等现代化管理手段,进行科学管理。 符合要求得2分,设施不齐全扣0.5分。

　　8、定期征询业主对物业管理服务的意见,对业主提出的正当、合理的意见及时采纳,并有记录。 符合要求得2分,基本符合得1分。

　　考评项目 考 评 内 容 与 标 准 评分标准 得分

　　自评 测评 考评

　　二、房屋维修管理

　　(5分) 1、房屋外观完好、整洁,小区内组团及幢号有明显的标志及引路平面图。 符合要求得2分,没有标志扣1分,没有引路平面图扣1分。

　　2、无违章私搭、乱建现象,阳台的使用统一有序,不碍观瞻。住宅装修,不得危害房屋结构和他人安全。 符合要求得1分,不完全符合扣0.5分。

　　3、房屋维修及时,并建立回访制度,属于大、中修范围的,及时告知业主委员会并编制维修计划,并有记录。 符合要求得1分,不完全符合扣0.5分。

　　4、房屋资料、档案齐全完善,并建立住户居住档案,住房所在幢号、门号、房号清晰。 符合要求得1分,不完全符合扣0.5分。

　　三、环境卫生管理(15分) 1、小区内环卫设施完备,设有垃圾箱(房)、果壳箱、垃圾中转站等垃圾收集设施及中转设施。 符合要求得2分,不完全符合扣1分。

　　2、小区实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,区内道路每天清扫并保持整洁,绿地废弃物及时清理。 符合要求得3分,不完全符合扣1分。

　　3、小区内没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象,无乱张贴悬挂,无乱设摊点现象。 符合要求得2分,不完全符合扣1分。

　　4、房屋的公共楼梯、扶拦、走道等公用部位保持清洁,没有随意堆放杂物和占用现象。 符合要求得3分,不完全符合扣2分。

　　5、及时清理化粪池,确保粪便不外溢。 符合要求得2分,不符合要求不得分。

　　6、二次供水水箱定期清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。 符合要求得1分,不符合要求不得分。

　　7、整体环境整洁,定期杀虫灭鼠,无鼠害、虫害。 符合要求得2分,不符合要求不得分。

　　考评项目 考 评 内 容 与 标 准 评分标准 得分

　　自评 测评 考评

　　四、安全防范及公共秩序管理(14分) 1、小区实行封闭式管理。 符合要求得2分,不符合要求不得分。

　　2、小区配有电

　　本文提要：本办法所称的物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务,向业主收取的费用......

　　视监控系统、有专人负责随时掌握小区内各种情况,有专业化保安队伍,岗位人员配备合理,小区主出入口24小时站岗值勤。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次. 符合要求得4分,没有监控的扣1分,人员配备不合理扣0.5分,没有24小时值班扣1.5分,巡查不规范扣1分.

　　3、保安人员有统一制服,工作认真负责,文明执勤、言行规范。 符合要求得1分,不符合要求不得分。

　　4、可能危及住户安全处有明显标识和防范措施。 符合要求得2分,标志没有不得分,标识不明显扣1分。

　　5、小区内无因管理企业责任造成治安案件、交通事故和消防事故。 符合要求得2分,不符合要求不得分。

　　6、车辆行使、停放有序,管理制度落实,无乱停乱放机动车、非机动车。 符合要求得2分,有管理没有制度扣1分,乱停乱放不得分。

　　7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。 符合要求得1分,不符合要求不得分。

　　五、公用配套设施设备管理(18分) 1、小区公用设施、设备档案资料齐全、存放有序,查阅方便。 符合要求得2分,每缺一项扣0.3分,扣完为止。

　　2、各种设备完好无损、运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备;日常维修及时,维修工程质量合格以上。属于大、中修范围或需要更新改造的,及时告知业主委员会并编制维修计划。 符合要求得4分,每一处不符合扣0.5分,扣完为止。

　　3、每日有设备运行记录,运行人员严格遵守操作程序及保养规范。 符合要求得2分,每一处不符合扣0.5分,扣完为止。

　　4、供水、供电、供气、通讯、照明、消防、邮政等设施、设备齐全,工作正常。路灯、楼道灯完好率不低于95%.载人电梯24小时正常运行。 符合要求得4分,每一处不符合扣0.5分,扣完为止。

　　5、小区内公共配套服务设施完好,无改变用途。 符合要求得2分,每一处不符合扣1分,扣完为止。

　　6、小区道路畅通,路面平坦整洁,排水、排污管线设施完好,排放畅通。 符合要求得4分,每一处不符合扣0.5分,扣完为止。

　　考评项目

　　考 评 内 容 与 标 准 评分标准 得分

　　自评 测评 考评

　　六、绿化管理(8分) 1、小区公共绿地覆盖率不低于30%。 符合要求得2分,绿地覆盖率20-30%扣1分,20%以下扣1.5分。

　　2、花草树木配置得当,布局合理,品种及造型品位高,保持四季有应时花草。 符合要求得2分,基本符合得1.5分。

　　3、有专业人员实施绿化养护管理。 符合要求得2分,非专业人员得1分。

　　4、花草树木长势良好,定期修剪整形,保持观赏效果。 符合要求得1分,基本符合得0.5分。

　　5、管理及养护制度完善,措施落实,无病虫害,无践踏折损及占用现象。 符合要求得1分,基本符合得0.5分。

　　七、社区文化(5分) 1、小区已建立精神文明建设、社区文化、社区服务制度。 符合要求得1分,每少一项扣0.3分,扣完为止。

　　2、小区内有娱乐场所和设施,管理企业定期开展健康有益的宣传和文体活动。 符合要求得2分,无场所和设施扣1分,不开展活动扣1分。

　　3、为住户开展便民服务,提供方便。设有服务接待中心,公示24小时服务电话。 符合要求得1分,基本符合得0.5分,不符合得0分。

　　4、管理企业积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。 符合要求得1分,基本符合得0.5分,不符合得0分。

　　八、收费执行情况(18分) 1、按规定与小区业委会签订物业管理服务合同,明确服务、收费事项。 符合要求得2分,基本符合得1分,不符合得0分。

　　2、按规定实行明码标价,收费项目、收费等级、收费标准、服务内容在经营场所醒目位置公布。 符合要求得4分,不符合得0分。

　　3、未违背房屋所有人、使用人意愿收取与自身管理服务无关的费用,未擅自为其他部门代收费用。 符合要求得4分,不符合得0分。

　　4、严格执行规定的收费项目、标准,提供质价相符的服务,无只收费不服务或多收费少服务现象。 符合要求得6分,每发现一项不符合行为扣2分,扣完为止。

　　5、住户对物业管理服务质量及收费满意。 符合要求得2分,每发生一起投诉扣0.5分,扣完为止。

　　附件2:

　　平湖市普通住宅小区前期物业服务等级收费标准

　　收费

　　等级 评分等级 收费标准(元/平方米/月)

　　多层住宅 小高层、高层住宅

　　A B

　　含电梯、增压水泵

　　维护使用及电费 不含电梯、增压水泵电 费

　　甲 90分

　　以上 0.60 1.20 0.80

　　乙 80分

　　以上 0.50 1.10 0.70

　　丙 70分

　　以上 0.35 0.95 0.55

　　丁 60分

　　以上 0.20 0.80 0.40

　　备注 1、高层住宅物业管理服务收费标准可按两种方式选择收取。选择B的,电梯、增压水泵电费按实分摊。计收面积以房屋所有权证为准。小高层和高层物业各等级中准价格为楼层平均中准价格,楼层之间具体价格由物业管理企业与业主协商确定。

　　2、各等级收费标准可以适当上下浮动,上浮幅度不超过15%,下浮幅度不低于服务成本。

　　3、住宅小区被评为各级物业管理优秀、先进、示范、星级等荣誉称号或通过质量、环境管理体系标准认证的,可在上述中准价格基础上适当上浮物业服务费,但上浮幅度控制在15%以内。

　　附件3:

　　平湖市普通住宅小区物业服务收费等级申报表

　　申报单位:(盖章)

　　申报日期: 年 月 日

　　单 位

　　地 址 资质等级

　　单 位

　　负 责 人 联 系 人 联系电话

　　职工人数 其 中 持 证 上 岗 人 数

　　物业管理概

　　况 物业管理小区名称

　　小区面积 平方米 容 积 率

　　其 中 多层住宅 高层住宅 别 墅 非 住 宅

　　平方米 平方米 平方米 平方米

　　小区总户数 户

　　其 中 多层住宅 高层住宅 别 墅 非 住 宅

　　户 户 户 户

　　地面汽车

　　泊 位 数 地下汽车

　　泊 位 数

　　物业服务等级收费标 准 (盖章)

　　年 月 日

　　房地产主管 部 门

　　意 见

　　(盖章)

　　年 月 日

　　价 格 主

　　管 部 门

　　意 见

　　( 盖章)

　　年 月 日

　　备 注

　　附件4:

　　住宅小区装修装饰垃圾清运费标准

　　建筑面积 收费标准(元/户/次)

　　100平方米及以下 150

　　100平方米以上─150平方米及以下 200

　　150平方米以上 300

　　注:1、收费前双方需签订书面协议。

　　2、业主自运不收费。

　　3、非住宅物业、别墅等高标准住宅按实际费用协商收取。

　　附件5:

　　住宅小区汽车泊位停放服务费标准

　　停车场类型 收费标准 备 注

　　临 时

　　停 车 1小时内(含)不收费 1、停车收费不分车型,那些吨位车辆能进入小区以《业主临时公约》中的约定为准,自备车库不收费。

　　2、实施救助的医院救护车、

　　消防车、实施作业的自来水、电力、煤气工程、公安派出所治安管理、邮政投递的邮政车、环卫清洁车等特殊车辆不收停车费。

　　3、对室内或地下敞开式泊位服务的,每月每车位(不含泊位费)另收停泊服务费15元(负责保洁、照明、公共设施日常维护保养等费用)。

　　4、前期小区包月停车泊位收费标准中包含泊位费和停泊服务费。

　　5、停车收入扣除相关管理成本后的收益,主要用于补充小区设施日常维护保养等资金。

　　6、业主委员会成立后,临时停车收费继续实行政府定价。

　　7、住宅小区机动车停放服务费标准,在各停车收费处进行明码标价,接受车主监督。

　　1小时以上至4小时(含)2元/次

　　4小时以上至8小时(含)4元/次

　　8小时以上至24小时8元/次

　　前期小区室外及道路 包 月停 车50元/辆/月

　　前期小区室内或地下敞开式公共车库 150元/辆/

篇5：北仑区加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见（2014）

　　 　　仑政办〔20**〕23号

　　各街道办事处，各乡镇人民政府，区政府、开发区管委会各部门、各直属单位，驻区垂直管理各单位：

　　《北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》已经区政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　宁波市北仑区人民政府办公室

　　20**年3月4日

　　北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　根据浙江省政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》、《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》及宁波市政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》，为切实加强对我区物业管理工作的领导，提升和促进物业服务业在城市管理和人民群众生活品质中的不可或缺的作用。现就我区进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：

　　一、指导思想和基本原则

　　全面深入贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚持以***为指导，以改善人居环境和构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则，完善物业管理工作体系，深化体制机制创新，优化行业发展环境，不断提升物业管理和行业发展水平，形成与现代都市相适应的行业发展新格局，努力为加快推进“两个基本”目标、建设“四好示范区”创造良好条件。

　　二、工作目标

　　通过5年的努力，全区物业管理和物业服务业发展水平明显提升。

　　--物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)年度工作目标考核，街道(乡镇)物业管理服务站实现全覆盖，社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实，“区、街道、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

　　--联动工作机制进一步健全。属地街道(乡镇)作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法运行机制完善，物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

　　--行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

　　--企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，培育年营业收入5000万元以上的企业2-3家，其中1家企业年营业收入力争达到1亿元以上。再培育区内二级物业管理资质的企业2-3家，其中一级物业管理资质的企业1-2家。

　　三、工作措施

　　(一)明确责任，构建三级物业管理体系

　　按照“条块结合、属地管理”的原则，继续深化区、街道(乡镇)、社区三级物业管理体系。明确管理职责，落实工作任务，充分发挥社区基层组织作用，推进物业管理工作。

　　1.成立区物业管理领导小组。分管副区长为组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。主要职责：负责全区物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费，将物业管理纳入街道(乡镇)的年度目标考核，制定物业管理考核办法，组织实施具体考核工作。各成员单位明确一名工作人员协调处理物业管理的相关事项。

　　物业管理领导小组下设物业管理中心，设在区住建局。物业管理中心主要职责为：物业管理法律法规、政策的贯彻落实;物业招投标管理;物业服务企业资质管理和区物业专项维修资金管理;物业服务企业业务指导、业绩考核;物业管理和业主大会活动的监督、指导;监督新建项目物业管理用房、经营用房配置;业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中重大投诉问题的协调;开展物业管理相关法律法规、政策的调研、制定和宣传。

　　2.街道(乡镇)设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调。明确分管领导(拟以分管社区领导)，责任科室长为站长，根据辖区物业管理情况配备一至两名专职物业管理员。街道(乡镇)物业管理服务站主要职责为：指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。辖区办事处要定期不定期组织办事处物业管理服务站、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议解决物业管理中存在问题及较大矛盾纠纷协调。

　　3.社区设物业管理办公室。由社区主任兼任物业办主任，配备一名专职物业管理协调员。社区物业管理办公室的主要职责为：负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委

　　会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会的职责。

　　进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中出现的矛盾和问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

　　(二)因地制宜，积极探索形式多样的物业管理模式

　　规范物业服务行为，提高物业服务和管理水平，提升业主对物业管理的满意度，积极探索符合我区的物业管理模式。

　　1.拆迁安置小区，推行“政府参与--乡亲式服务”的模式。拆迁安置小区推行建立“乡亲式服务”即引导失地安置人员参与到小区管理中来，指导并成立以失地人员为主的业主委员会，采取与社区联动的方式快速化解矛盾纠纷;建立和完善小区财务管理公开制度。政府部门在原有奖励补助的基础上，建立专项培训资金，通过培训提升失地人员从事物业服务的水平。

　　2.老旧住宅小区，按照“分步实施、先易后难”的原则，对全区旧住宅小区，分期分批进行整治。具体工作措施：一是对整治后具备物业管理条件的，由社区组织成立业主委员会，并选聘专业物业管理企业，按等级实施物业管理服务。二是对暂不具备物业管理条件的，由社区居委会牵头，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼，采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

　　3.其他住宅小区管理，结合小区实际情况推行“品牌--市场化”或“沟通--菜单式服务”的模式。“品牌--市场化”模式即通过市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌优势企业，促进物业管理企业向品牌化发展。“沟通--菜单式服务”模式，即将物业管理服务方式从包干制管理改为佣金制(即“菜单式、管家式”)服务;业主采取“点菜”方式选择所在小区各自需要物业管理服务项目，以服务内容、标准确立收费价格，逐步形成业主“主动购买服务”的意识。

　　(三)加强物业服务行业监管

　　区住建部门应加强对全区物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强区外物业服务企业进区备案管理，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业前期物业管理情况和信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质。

　　区物价主管部门应加强物业服务收费的监管、监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度，会同物业主管部门制定《北仑区普通住宅物业服务等级和收费标准》，并适时作出调整。实行物业服务收费公示制度。在全区住宅小区建立服务收费公示栏，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，提高物业服务企业经营透明度。

　　要加强物业专项维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收缴、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。

　　(四)着力解决物业小区管理突出问题

　　针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

　　1.加强物业小区房屋装修管理。

　　物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告相关职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，配合区城管部门依法及时查处影响房屋使用安全的行为。区城管、规划部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　2.加强物业小区停车管理。

　　物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。区公安(交警)部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，区公安(交警、消防)部门应及时受理投诉并介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　3.加强物业小区治安、环境卫生管理。

　　物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。区公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。区城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。区市场监管部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。

　　4.加强业委会自治管理。

　　街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;区住建、公安、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;探索试行现有

　　物业小区业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业的管理模式。

　　四、加大对物业服务业的扶持力度

　　(一)促进行业提升发展

　　根据省、市规定物业服务业纳入现代服务业范畴，享受现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

　　(二)落实财政税收扶持政策

　　1.积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔20**〕286号)规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我区现代物业服务业税收扶持政策。

　　2.继续实行拆迁安置小区内拆迁安置户的物业管理“以奖代补”和物业管理优秀老住宅小区奖励政策。根据《关于进一步加强物业管理工作的意见》(仑政〔20**〕36号)，完善拆迁安置小区和老住宅小区物业管理考核细则，促进物业服务企业提高服务水平。每年底物业主管部门会同相关职能部门和所属街道(乡镇)进行考核，根据考核结果进行奖励。

　　3.继续实行住宅小区生活垃圾集中清运、小区路灯照明电费补贴政策，区财政核实基数，实行绩效评价，由街道(乡镇)统一安排、实施。

　　(三)规范物业服务相关收费

　　凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。规范物业消防、安全等相关职业技能培训收费，按实际成本价核算并报物价部门备案。

　　五、强化组织保障

　　(一)成立物业管理领导小组

　　由区政府分管领导担任组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。各单位明确人员各司其职，密切配合，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　(二)将物业管理工作纳入年度目标考核

　　物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并会同相关部门实施考核。

　　(三)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

　　积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

　　(四)加强舆论宣传引导

　　广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关规定、共建和谐宜居小区的良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。