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湖州市关于进一步加强物业服务管理工作的若干意见(2014年)

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湖州市关于进一步加强物业服务管理工作的若干意见(2014年)

  湖州市关于进一步加强物业服务管理工作的若干意见(20**)

  湖州市人民政府办公室关于进一步加强物业服务管理工作的若干意见

  湖政办发〔20**〕41号

  各县区人民政府,市府各部门,市直各单位:

  现代物业服务业是现代服务业的重要组成部分。近年来,我市物业服务业发展迅速,但与省内先进地市相比尚有不少差距,还存在产业层次偏低、服务能力偏弱、发展环境亟待改善等问题。为进一步发挥现代物业服务业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用,根据《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发〔20**〕19号)(以下简称《省若干意见》)文件精神,经市政府同意,现就进一步加强物业服务管理工作提出如下意见。

  一、目标任务

  到20**年,初步构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的现代物业服务业体系,整体发展水平明显提升。

  (一)物业服务覆盖面持续扩大。在城镇新建住宅小区全面实现物业服务的基础上,老小区综合整治完成95%以上,老小区物业服务或准物业服务覆盖率达到85%以上,住宅物业服务平均覆盖率达到90%以上,并逐步向新建非住宅物业服务扩面。

  (二)物业服务群众满意度明显提高。各类物业管理示范项目所占比例达到10%以上,争创1-2个物业服务品牌,物业服务区域业主的总体满意率达到80%以上,物业服务投诉量大幅减少。

  (三)物业服务行业综合实力和竞争力明显增强。培育年营业收入5000万元以上的物业服务企业1-2家,一级资质物业服务企业达到4家,二级资质物业服务企业达到10家;物业服务行业年营业收入达到5亿元以上,累计新增就业岗位1万个,对经济发展和就业的贡献率稳步提高。

  二、完善市区物业服务管理工作体制机制

  (一)建立联席会议(协调委员会)制度。建立由市政府牵头,吴兴区政府、湖州开发区、太湖度假区及市相关部门组成的中心城区物业管理联席会议制度,研究解决重大问题,组织协调中心城区物业管理工作,并对各区、各部门物业管理相关工作情况进行目标责任考核。吴兴区、湖州开发区、太湖度假区应建立相应的联席会议制度。

  (二)建立四级物业管理体制。完善现有管理体制,按照“统一领导、分级负责、属地管理、条块结合、以块为主、多方协同”的要求,建立市、区、街道、社区“四位一体”的多元化、社会化管理体制,工作重心向街道、社区下移,重点要加强老小区、保障性住房、农民工公寓和拆迁安置小区的物业服务管理工作。

  吴兴区行政区域内,包括飞英、朝阳、爱山、月河、龙泉、环渚街道辖区的物业管理职责由吴兴区物业主管部门负责;湖州开发区区域内的物业管理职责由湖州开发区物业主管部门负责;太湖度假区区域内的物业管理职责由太湖度假区物业主管部门负责。市建设局负责对各区物业主管部门业务指导、实施目标责任考核和行业管理监督工作。

  区政府、街道(社区)、财税部门、发改(物价)部门、建设部门、公安(消防)部门、工商部门、民政部门、人力社保部门、行政执法部门、环保部门和司法等部门各司其责,形成合力。各部门的具体工作职责,由市级物业管理协调委员会另行制定。

  (三)建立老小区物业管理工作机制。中心城区的飞英、朝阳、爱山、月河、龙泉、环渚街道范围内由市房地产物业服务中心作为物业服务工作的实施主体,湖州开发区和太湖度假区范围内由所属街道负责落实物业服务工作的实施主体,开展老小区准物业服务,以及为辖区内异产毗连成套房屋共用部位和共用设施设备进行养护维修。

  物业管理既是城市管理的重要内容,也是社会管理的重要组成部分,必须在现有工作体制下,进一步加强和完善街道办事处建设。在街道办事处的领导下,明确街道分管领导和责任科室,将住宅小区物业管理工作纳入街道办事处工作范畴。

  (四)完善保障性住房物业管理工作机制。由市建设局负责新建运营的经济适用房、廉租房、公共租赁房原则上委托市房地产物业服务中心提供物业服务,市区其他政府投资新建运营的经济适用房、廉租房、公共租赁房由其他政府投资主体委托专业物业服务企业(或机构)提供物业服务。

  (五)完善物业管理纠纷综合调解机制。通过整合法院、司法行政、建设、城管执法、街道等部门的职能优势,构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的市、区物业管理纠纷综合协调指导机制。由司法行政、建设等部门牵头,探索成立区、街道两级物业管理纠纷综合调解机构,在区联席会议(协调委员会)的领导下开展工作。

  各街道办事处要按照《*湖州市委办公室、湖州市人民政府办公室印发〈关于加强社会矛盾纠纷大调解工作的实施办法〉的通知》(湖委办通〔20**〕54号)精神,设立投诉电话,受理物业管理方面的投诉,将相关工作纳入街道大调解工作内容,接受区物业管理纠纷综合调解机构业务指导。

  三、落实物业服务业发展扶持政策

  (一)全面落实《省若干意见》各项扶持政策。在落实财政扶持政策、完善有关收费政策、落实税收金融扶持政策,以及落实相关补贴政策上,要严格按照《省若干意见》精神加以落实。市县财政要进一步优化支出结构,适当扩大服务业发展财政引导专项资金的使用范围,加大财政资金支持力度,加快扶持现代物业服务业发展。对物业服务业征收的营业税市得部分,主要用于对保障性住宅小区、老小区的物业管理补贴和奖励。

  (二)落实市区老小区物业管理财政专项补贴。每年安排市区老小区(不含湖州开发区和太湖度假区)准物业服务及共用部位和共用设施设备大修专项财政补贴,并纳入财政预算,作为开展这项工作的必要资金保障。专项财政补贴每年年底经考核后划拨,具体考核办法由市建设局牵头另行制定。

  (三)落实保障性住房物业管理财政专项补贴。廉租房、政府投资建设运营的公共租赁房所需物业服务费用由所在地财政给予补贴。对在商品住宅小区中配建的保障性住房,执行该小区统一的物业服务费标准,其差额部分由所在地财政给予补贴。经济适用房减半收取物业服务费的,其差额部分由所在地财政给予补贴。以上涉及市区保障性住房物业服务费的财政补贴,由市住房保障委员会办公室负责汇总后于每年年底前上报,市财政局审核后给予专项补贴。

  (四)引导和鼓励物业服务企业创优做强。充分发挥物业服务示范项目的示范推动作用,对所服务项目获国家、省物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)称号的物业服务企业,分别给予20万元、10万元奖励,三年内在参加湖州市物业项目招投标时给予适当加分。物业服务企业资质晋升为二级、一级的,分别给予5万元、10万元奖励。以上两项奖励资金在每年的老小区专项财政补贴中列支(不含三县)。

  四、行业发展和市场培育主要措施

  (一)做大做强物业服务企业。鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度,积极采用现代信息技术和现代化管理手段,推动物业服务规模化、集约化发展。鼓励物业服务专业化发展,扶持设备管理、保洁家政、园林养护、秩序维护等专业物业服务企业的发展。鼓励物业服务企业注册和使用自主商标,提高物业服务品牌的知名度、美誉度,充分发挥品牌的示范和集聚效应。引进国内几家知名度高实力强的大型物业服务企业入驻湖州,促进物业服务业整体水平的提升。

  (二)提高物业服务从业人员素质。引导物业服务企业改进对员工的管理,加强职业技能培训和职业道德建设,规范物业服务从业人员的服务行为。充分发挥各类职业技能培训机构、行业协会等组织的作用,将物业服务从业人员作为职业技能培训的重点对象,积极开展订单式培训、定向培训和在岗培训。

  (三)切实加强业主组织建设。发挥街道(乡镇)和社区基层组织的作用,在街道(乡镇)和社区党组织的领导下,形成街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会、业主委员会、物业服务企业(或机构)共同参与的服务管理格局。

  加强指导和培训,健全业主大会、业主委员会的组织建设,充分发挥其在物业管理中的积极作用。注重组织引导业主大会和业主委员会对业主公共财产进行自主管理,不断提高业主委员会的管理水平。

  凡符合条件的住宅小区,在街道和社区的组织下都应依法及时召开业主大会,选举产生业主委员会;任期届满的业委会,要在社区的指导下,及时换届;属地社区应加强对业主委员会的指导和监督;业主大会成立前,以及因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,物业所在社区代行业主委员会职能。

  业主应自觉遵守管理规约,执行业主大会作出的决定,按时交纳物业服务费用,党员干部、机关事业单位职工要带头参与业主自治;对拒交物业服务费的业主,业主委员会应当协助物业企业进行催交。

  业主委员会工作经费本着必要、节约的原则,经业主大会决定,可以从小区物业经营用房及公共部位收益中列支。没有上述收入的可以在业主交纳的物业服务费中提取一定比例作为工作经费,一般每年工作经费控制在1万元以下。

  首次业主大会会议筹备经费由建设单位(开发主体)承担,收取标准一般为每平方米0.2元,最低为1万元,最高为3万元,在项目竣工交付时由街道办事处或乡镇人民政府代收,单独建账。

  (四)完善物业服务市场监管体系。完善物业服务招投标制度,建立公开公平公正的市场秩序。健全物业服务市场准入机制,严格执行物业服务企业资质管理办法,加快建立物业服务企业诚信档案和信息平台,加强对物业服务企业的监管。加强对物业承接验收的监管,规范物业项目承接验收行为,维护业主和使用人的合法权益。加强对物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫、市政等共有设施设备移交工作的监管,确保按时移交给相关专业单位。

  建立完善物业服务合同管理制度。加快制定《物业服务合同》示范文本,规范服务双方的权利和义务。加快修改《房屋转让合同》示范文本,将物业产权转让交易时买卖双方对物业服务费结算的约定纳入其中。

  研究制订湖州市区老小区准物业服务收费指导意见,推进老小区物业服务长效管理。研究制订湖州市区住宅小区机动车停放服务管理办法,最大程度释放地下停车泊位,使小区内部停车难问题逐步缓解,降低物业管理难度。

  (五)健全统计制度,加强监测分析。加强现代物业服务业统计信息平台建设,完善统计报告制度和信息发布制度,加强现代物业服务业发展的动态监测和分析,为制定现代物业服务业发展规划、政策提供依据。

  (六)加强舆论引导,营造良好氛围。各县区政府和有关部门要切实加强舆论引导,通过多种渠道、多种方式大力宣传发展现代物业服务业的重大意义,宣传促进物业服务业发展的扶持政策,在全社会进一步营造关心支持现代物业服务业发展的浓厚氛围。新闻宣传部门要指导各类新闻媒体坚持强化正面宣传引导,客观公正报道物业服务纠纷事件,引导广大业主依法理性维权,引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

  五、附则

  本意见自发布之日起施行。

  湖州市人民政府办公室

  20**年2月28日

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篇2:北京关于加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知(2015年)

  北京关于加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知(20**)

  各区县住房城乡建设委(房管局),东城、西城区住房城市建设委,经济技术开发区房地局,各有关单位:

  为提高本市保障性住房(包括自住型商品住房,下同)项目物业服务水平,建设和谐居住社区,根据《物业管理条例》、《北京(楼盘)市物业管理办法》及相关法律法规,结合本市实际,现就进一步加强项目物业服务管理有关工作通知如下:

  一、本通知所指范围包括公共租赁住房(含廉租住房,下同)、经济适用住房、限价商品住房、自住型商品住房等。

  二、北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)委托北京物业管理行业协会(以下简称物业协会),根据物业服务企业的资质、业绩、信用信息记录、社会反映等情况,建立承接保障性住房项目物业服务企业名录,鼓励资质等级高、实力强的企业参与项目物业服务。未列入企业名录的物业服务企业,不得承接本市保障性住房项目前期物业服务业务。

  (一)进入承接保障性住房项目物业服务名录的物业服务企业应同时具备以下条件:

  1.具备物业服务企业二级(含)以上资质;

  2.本市备案住宅项目累计超过20万平方米;

  3.申请入围前两年,物业服务企业及项目负责人在信用信息系统无扣分记录,物业服务活动中未出现违法违规行为;

  4.拟任的物业服务项目负责人已经取得本市物业服务项目负责人上岗证书;

  5.物业服务企业内部具有健全的管理规章制度;

  6.其他规定应具备的条件。

  (二)物业服务企业有下列情形之一的,记入不良监管记录,不予列入承接保障性住房项目物业服务企业名录;已列入的,退出企业名录。

  1.因物业服务问题出现物业项目共用部位、共用设施设备重大安全隐患的;

  2.因物业服务问题业主投诉后,行政管理部门责令物业服务企业改正,企业拒不改正的;

  3.在物业服务期间发现违法建设、违法群租,或接受委托后,发现保障性住房违规出租、出借、改变用途等行为未及时向相关部门报告的;

  4.承接物业服务业务后将整个或部分项目管理区域内的全部物业服务转包或分包给他人的;

  5.被确定承接保障性住房项目物业服务业务,三次无故拒绝承接的;

  6.物业服务企业及项目负责人在信用信息系统有扣分记录,物业服务活动中出现违法违规行为;

  7.有其他违法违规行为的。

  (三)物业服务企业因存在不良监管记录未列入或退出企业名录的,自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的,可以向物业协会提出书面申请再次列入企业名录。经审核通过后,可列入企业名录。

  三、新建保障性住房项目(含集中建设与商品住房配建),建设单位委托物业服务企业提供前期物业服务的,应简化选聘程序,在办理商品房预售许可或现房销售前,通过摇号方式从企业名录中选聘具有相应资质物业服务企业;建设单位也可从企业名录中直接确定一级资质物业服务企业开展服务。

  四、已竣工交用的保障性住房项目成立业主大会的,业主大会可按业主共同决定选聘物业服务企业;业主大会尚未成立或已成立不履行职责的,由项目所在地社区居民委员会或街道办事处(乡镇人民政府)通过摇号方式,在企业名录中选聘具有相应资质物业服务企业开展服务。

  五、集中建设的公共租赁住房项目,产权单位可组织住户自我管理、自我服务,也可聘请物业服务企业开展物业服务。产权单位委托物业服务企业提供物业服务的,应在公开配租前按照本通知第三条规定选聘物业服务企业。

  六、保障性住房项目通过摇号方式选聘物业服务企业应按以下程序组织实施。

  (一)项目选聘物业服务企业前,选聘单位应在物业协会网站发布选聘通知,公布项目基本情况及选聘条件。选聘报名期限不少于15天。

  (二)企业名录中的物业服务企业,在通知规定报名期限内向选聘单位提出书面申请,明确项目负责人,选聘单位按照本办法审核通过后,组织摇号确定中签物业服务企业。

  (三)规定期限内无符合条件物业服务企业报名的,选聘单位可从企业名录中直接摇取5家具有相应资质的物业服务企业。选聘单位根据摇号顺序依次与中签企业商谈承接项目物业服务事宜,企业放弃承接的,后续中签企业依次递补,直至最终确定物业服务企业。

  (四)摇号应使用全市统一的摇号软件。摇号、选聘结果应在市住房城乡建设委和物业协会网站公布。

  选聘单位全程录像摇号过程,邀请业主代表、承租家庭代表及社会公众现场监督,接受项目所在地区县房屋行政主管部门、住房保障管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)及物业协会的监督。

  七、物业服务企业在一个年度(从1月1日至12月31日止)内新承接保障性住房项目物业服务业务数量,原则上一级资质物业服务企业不超过5个,二级资质物业服务企业不超过3个。

  八、保障性住房项目选聘物业服务企业后应签订物业服务合同。物业服务合同期限一般不超过3年。物业服务企业应按照物业服务合同约定的服务标准,为业主提供质价相符的服务。

  九、公共租赁住房、限价商品住房和自住商品住房项目物业服务标准按照本市《住宅物业服务标准》执行,物业服务收费执行北京市相关规定。经济适用住房项目物业服务标准和物业服务收费按照本市相关规定执行。

  配建的公共租赁住房建设单位向买受人交付住房后,前期物业服务费应由买受人交纳。

  十、经济适用住房项目在选聘物业服务企业时,可将区县住房保障管理部门委托物业服务企业对经济适用住房使用情况进行调查并及时向相关部门报告等内容列入选聘条件。物业服务企业确定后,与区县住房保障管理部门单独签订委托协议。

  十一、新建商品住房配建项目,商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的,建设单位应按照本市规划设计指标,分区域建设公共建筑和共用设施,分别配套设备设施;实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

  十二、保障性住房项目物业服务企业选聘、同一物业管理区域实施统一物业管理、业主共用配套设施等内容,将在保障性住房项目土地招拍挂文件及《保障性住房建设协议》中予以明确。

  建设单位在与同一物业管理区域内的其他商品住房买受人签订购房合同中,应约定本办法。

  十三、区县房屋行政主管部门应对本辖区内的保障性住房项目物业服务工作实施有效监督管理,加大巡查和检查力度,督促物业服务企业认真做好物业服务等相关工作,发现问题及时处理。

  区县住房保障管理部门应配合房屋行政主管部门,共同做好本辖区内保障性住房项目物业服务监督管理工作。

  十四、物业协会要加强对承接保障性住房项目会员单位监督管理,做好业务工作培训和指导,提高会员单位和从业人员物业服务水平,发现问题及时在行业内部予以通报,并向社会媒体曝光,接受社会监督。

  十五、公共租赁住房产权单位应对受托物业企业物业服务情况进行检查考核,定期开展承租家庭物业服务满意度调查,提升公共租赁住房项目物业服务水平。

  十六、建设单位未按本通知规定选聘前期物业服务企业,或在同一物业管理区域内擅自增设围栏、绿植等将保障性住房与其他商品住房分割成相对独立区域的,区县房屋行政主管部门督促其按规定整改。拒不改正的,市住房城乡建设委将信息记入信用档案,3年内不得在全市范围内参与保障性住房项目建设。

  十七、已购经济适用住房家庭符合上市条件提出上市申请时,应同时向区县住房保障管理部门出具下列材料之一,不能出具的,区县住房保障管理部门暂不予受理上市申请。

  (一)物业服务费用结清证明(附件);

  (二)司法部门出具的物业服务费纠纷判决书或裁定书;

  (三)由人民法院确认的物业服务费调解书。

  十八、本通知实施前同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目,已有前期物业服务合同的按合同约定执行。

  十九、物业协会建立承接保障性住房项目物业服务企业名录及摇号相关服务工作,不得收取费用。

  二十、本通知自20**年8月1日起实施。此前规定与本通知不一致的,以本通知为准。

  附件:经济适用住房物业服务费用结清证明

  北京市住房和城乡建设委员会

  20**年6月23日

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