杭州市物业管理条例(2014)

日期:2015-05-03  类别:浙江物业法规  编辑:物业经理人  【下载本文Word版

  杭州市物业管理条例

  (2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过 2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准

  根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市物业管理条例〉个别条款的决定》修正2013年8月23日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订 2013年11月22日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准)

  目录

  第一章 总则

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第三章 物业管理服务

  第四章 物业使用和维修

  第五章 物业保修金和物业专项维修资金

  第六章 法律责任

  第七章 附则

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的生活、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

  第三条 市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  各区、县(市)房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理,对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。

  建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责,协助做好物业管理的监督管理工作。

  第四条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作,协调物业管理和社区建设的相互关系。

  社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

  第五条 各区、县(市)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度,协调解决辖区内物业管理的重大问题,并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制,为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

  人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

  第六条 物业服务行业组织应当建立诚信档案,制定物业服务规范,加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第七条 房屋等物业的所有权人为业主,在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,履行相应的义务,并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

  物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

  第八条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的,建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料

  (一)物业管理区域划分资料;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用设施设备的交接资料;

  (六)物业管理用房配置确认资料;

  (七)其他有关的文件资料。

  第九条 符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。

  业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的代表组成,成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生,业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。

  筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。

  第十条 筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议,并做好下列筹备工作:

  (一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十一条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主:

  (一)业主到会并在会议签到表上确认;

  (二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

  (三)业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。

  业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

  第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第十三条 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的,按照建设工程规划许可证上载明的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第十四条 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选相应区域内的业主为业主代表。

  业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。

  非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利,但不得担任业主委员会委员。

  第十五条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。

  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

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