物业经理人

业主大会筹备工作汇报

1517

业主大会筹备工作汇报

  筹备工作报告

  各级领导、各位业主:

  很高兴,今天召开了××集团××苑住宅小区第一次业主大会,同时,在这次大会上我们将选出业主代表,审议并通过《业主公约》,此次业主大会的召开,将是××苑住宅小区物业管理真正走向市场化、规范化、契约化和法治化的转折点。从动议到筹备召开这次大会,主办者××集团山东物业管理有限责任公司多次向济南市房管局、市物价局、当地派出所、办事处、小区警务区、居委会及集团公司领导请示汇报工作,得到各部门的诸多指导和协助,同时也得到各位业主的大力支持。在此,我代表大会筹备小组向热情帮助大会筹备工作的各级领导和各位业主表示衷心的感谢,并作大会作筹备工作报告。

  一、召开业主大会的必要性和法律依据。

  我们知道,随着房屋商品化和产权多元化,传统的“房管”模式已经不适应市场经济形势下的物业房管需要,××苑住宅小区必须确立新型的物业管理方式。但在住房商品化的初期,有些业主对于物业管理消费的认识还很不足,容易产生物业管理单位与业主交流沟通不畅,业主不支持、不配合,导致管理服务不到位、业主投诉不断等一系列问题。这样,我们有必要借鉴国内外同行的经验,探索建立新型的业主自治与专业化服务相结合的共管式物业管理模式,推行由业主参与小区物业管理,履行监督职能的独特管理。1994年这一模式就被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法,并加以推行。1999年7月30日济南市人民政府第149号令《济南市物业管理办法》规定“住宅小区的物业管理,实行业主大会和业主委员会制度”。目前我们有必要确立这种物业管理模式,对小区物业实施多功能、全方位的统一管理,为产权人、使用人提供高效、周到的多方面服务,以提高物业的经济价值和使用价值,创造一个优美、整洁、舒适、安全的生活环境。

  二、召开业主大会的条件基本成熟。

  目前,住房进入商品化阶段后,业主维护自身正当权利的意识很强,也有花钱买服务的意识。大家都知道,购买并非是消费的终结,为了住房的保值和享受高质量的服务,业主必然要进行再投入。这样,房管人员与住户的地位发生了转换,二者之间的关系变成了相互平等的契约关系,因此,一些业主的思想观念也发生了转变:住户选举业主代表,选聘物管企业代为管理和服务,物管人员与住户以《业主公约》的形式确立彼此的权利义务。住户受益就必须交费,物管人员也必须提供相应的服务。这样,物管人员就由过去的单位房产“管理者”转变为企业经营的“服务者”,住户也由过去的福利“受益者”转变为必须缴纳管理费的“消费者”。

  显然,物业管理的市场化,可以通过业主委员会理顺业主与物管企业之间的关系,真正建立契约化的平等主体关系,明确双方的权利、义务,也促使物业管理企业不断开发服务项目,提高服务品质。

  三、召开业主大会的目的和指导思想。

  业主大会是由全体业主组成,决定物业管理重大事项的业主自治管理组织,代表业主行使物业管理权利。这种制度的建立有利于形成市场化管理的监督约束机制,达到综合一体化管理目标。

  业主代表代表全体业主,把住宅小区房屋及设施的管理。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2:济南市人民政府办公厅印发济南市业主大会和业主委员会指导规则通知


济政办发[20**]17号

各县(市)、区人民政府,市政府有关部门:

  《济南市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府同意,现印发给你们,望遵照执行。


济南市人民政府办公厅
二○○七年三月十九日
济南市业主大会和业主委员会指导规则


第一章 总则

  第一条 为规范我市业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,促进物业管理行业健康发展,根据有关法律法规,结合我市实际,制定本规则。

  第二条 本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。

  第三条 本规则所称的业主,是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。

  房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的,房屋销(预)售合同中的购房人可以视为业主。

  房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销(预)售合同中的购房人超过1人的,应当确定1人参加业主大会会议。

  第四条 市房管部门是全市物业管理的主管部门,负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

  各县(市)、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。

  第五条 街道办事处(乡镇人民政府)及居(村)民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。


第二章 业主大会和业主委员会主要职责

  第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成,业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。

  业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第七条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案

篇3:巴彦淖尔市城镇住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

本文提要:旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理;房管局负责业主委员会登记备案......

第一章 总 则
第一条 为了规范我市城镇住宅小区业主大会、业主委员会的活动,维护全体业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本规则。
第二条 我市城镇住宅小区内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称业主是指房屋的所有权人,即房地产权利证书记载的权利人。
物业的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有使用的,享有业主在物业服务活动中的权利,承担相应义务。
业主大会由同一个物业服务区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业服务区域内全体业主行使在物业服务活动中的合法权利,依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生。
第四条旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理;房管局负责业主委员会登记备案。
第五条各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、
第二章 业主大会
第一节 业主大会的组成和职责
第六条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成,自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业服务区域成立一个业主大会。
第七条 物业服务区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素,具体划分方法由物业所在地的旗、县、区房管局制定。
第八条 业主大会的主要职责如下:
(一)制订、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员;
(三)选聘、解聘物业服务企业,审议、批准物业服务合同;
(四)监督业主委员会的工作; (物业经理人:www.pmceo.com)
(五)决定对物业服务区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊;
(六)决定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;
(七)制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(八)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。
第二节 首次业主大会会议的筹备
第九条 在一个物业服务区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的可以成立业主大会,拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面报告物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)。
第十条旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面报告后15日内,负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5~9名成员组成,筹备组的组长由街道办事处(镇人民政府)人员担任,筹备组中的业主代表由街道办事处(镇人民政府)推荐产生。 筹备组产生后其成员名单及简历应当以书面形式在物业服务区域内公告。
第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;
(二)自成立之日起7日内拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》,《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案;
(三)确定业主委员会委员的人数;
(四)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(五)根据物业服务区域的实际情况,制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十二条 筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公示,公示时间为3~5日:
(一)《管理规约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《专项维修资金使用、续筹方案》(草案)、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》(草案),《公共秩序和环境卫生的维护制度》(草案);
(二)业主大会会议议程;
(三)业主委员会委员候选人简历。
业主对上述公示事项有异议的,或联名推荐侯选人的,应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
第十三条 业主委员会委员由3至9人的单数组成,其中5万平方米以下的3人,每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。
第十四条 业主委员会委员的选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%。
业主委员会委员候选人以得票多少排序,按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员,产生业主委员会。业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2,如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的候选人重新投票。
获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时,对不足的名额,另行选举,以得票多者当选。
第十五条 筹备组应当依法确认业主身份,发放选票和表决票,并负责收回统计。
第十六条 业主大会投票权数按照以下原则确定:
(一)住宅物业,按建筑设计每套一票;
(二)非住宅物业建筑面积分段累计计算:不足100平方米的,每证一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米为一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米为一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米为一票;超过5000平方米的部分,每500平方米为一票。
第十七条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐,10名以上业主也可以联名推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的,应在筹备组规定的时间内完成,逾期推荐的无效。
第十八条 筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主:
(一)当面递交书面通知;
(二)将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;
(三)在小区公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
第三节 首次业主大会会议的召开
第十九条 筹备组应当自组成之日起30日内由物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加,涉及重大事项应当有物业服务区域内持有2/3以上投票权的业主参加。
第二十一条 首次业主大会会议的内容包括:
(一

源自资讯 )表决通过管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十二条 业主为法人的,由其授权代表行使投票权。业主为无民事行为能力的或者限制民事行为能力的,由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票,也可以书面委托他人投票。授权委托书应载明委托事项、投票权数以及业主对业主大会会议拟讨论事项的赞同、反对及弃权的书面意见。
业主投票时应出示选票,代理人除应出具业主的选票外,还应出示授权委托书。
第二十三条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的,应自行确定一名投票人。
第二十四条 物业服务区域内业主在一百人以上的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第二十五条 业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改《管理规约》、《业主大会议事规则》、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第二十六条 采用书面形式召开业主大会会议的,筹备组应当在业主大会召开前发放选票,业主大会召开后3日内收回选票,并做好签收与登记工作。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,应当使用全市统一式样的业主大会会议选票、表决票,应当由业主本人或业主代表签字。每日投票后,对投票箱进行封存,由街道办事处或乡镇人民政府保管。
第二十七条 回收时限届满后,如参加业主大会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的,由筹备组告知全体业主延长投票时间,组织人员催收表决票、选票,直至参加业主大会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
第二十八条 筹备组有条件的,在公证处公证下负责开箱验票、统计并在物业服务区域内公布选举结果。公证费用由全体业主承担。
第二十九条 筹备组应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议,由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
第三十条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家法律、法规;
(三)模范履行业主义务,按时交纳物业服务费、专项维修资金;
(四)热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和社会公信力;
首次业主委员会会议结束后,筹备组自行解散。
第四节 业主大会定期会议和临时会议
第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
第三十二条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定组织召开,每年至少应召开一次。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一) 经20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、楼栋号、投票权数。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份,无法核实业主身份的业主提议无效。
第三十三条 业主委员会不依法召集业主大会临时会议的,物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)可以责令业主委员会限期召集;仍不召集的,由提议业主提请该物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织召集。
第三十四条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处(镇人民政府)参加。
第三十五条 除业主委员会、街道办事处(镇人民政府)外,任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。
第三章 业主委员会
第三十六条 业主委员会应当依法履行下列职责:
(一)召集业主大会会议;
(二)执行业主大会作出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议;
(三)根据业主大会决议,代表业主同物业服务企业签订物业服务合同;
(四)配合街道办事处(镇人民政府)做好本物业服务区域内的社区管理工作;
(五)公布业主委员会及委员的有效联系方式,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(六)督促不交纳物业服务费的业主限期交纳;
(七)监督管理规约的实施;
(八)业主大会赋予的其他职责。
第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况向物业所在地的旗、县、区房管局备案。备案时应提交以下材料:
(一)业主委员会备案登记申报表(一式三份);
(二)业主大会成立情况的文字及图片资料;
(三)业主大会议事规则、管理规约;
(四)业主委员会委员名单。
符合规定的,旗、县、区房管局应当在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明,并将有关情况书面通报所在地街道办事处(镇人民政府)、物业建设单位、物业服务企业。不符合规定的,也应当书面告知。
第三十八条 业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起30日内依照前条规定重新备案,业主委员会备案后,应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和分工情况在物业服务区域内公告。
第三十九条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管,档案一般包括以下内容:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;
(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(四)业主名册;
(五)物业服务合同;
(六)有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主和使用人的书面意见、建议书;
(八)公告、公示及其证明材料;
(九)其他书面和实物资料。
第四十条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议,应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时,可邀请所在地旗、县、区房管局、街道办事处(镇人民政府)、公安派出所人员列席。
第四十一条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内,旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)应当积极组织开展业主委员会换届选举工作。
第四十二条 新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当及时将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会,并做好交接手续。
第四十三条 任期内,如遇业主委员会委员、主任或副主任缺员的,由业主委员会及时组织补选。
第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并由业主委员会在物业服务区域内公告:
(一)不再是本物业服务区域内业主的;
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;
(三)丧失工作能力的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;
(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(七)在本物业服务区域内的物业服务企业及其下属企业任职的;
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第四十五条 业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式加盖业主委员会印章并在物业服务区域内及时公告,有下列情况之一的还须经全体委员签字:
(一)关于专项维修资金使用的建议;
(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定,选聘物业服务企业的决议;
(四)对物业服务企业制订的年度服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于召开临时业主大会会议的决定;
;(六)向行业管理部门投诉、申请

源自资讯 行政复议、诉讼、仲裁的决议;
(七)关于终止业主委员会委员资格的建议
(八)其他涉及物业服务区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第四十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第四十七条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的法律责任。
第四十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。(来自:www.pmceo.com)
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业服务区域内公告,接受业主的质询。
第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业服务无关的决定,不得从事与本物业服务区域内物业服务无关的活动,不得从事经营活动。
第五十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处、(镇人民政府),应当责令限期改正,并通告全体业主。
第五十一条 业主大会、业主委员会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地旗、县、区房管局,并在所在地街道办事处(镇人民政府)的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
第四章 附 则
第五十二条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第五十三条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定,或者规定不符合法律法规规定的,依照本规则执行

源自资讯

篇4:呼和浩特市业主大会和业主委员会活动规则

本文提要:业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利,依法履行相应义务......

呼政办发[20**]113号
20**年9月5日起施行
第一章总则
第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动,维护全体业主的合法权益,根据《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等有关规定,结合我市实际情况,制定本规则。
第二条 本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称的业主是指房屋的所有权人,即房地产权利证书记载的权利人。
物业的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有使用的,享有业主在物业管理活动中的权利,承担相应义务。
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利,依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生。
第四条 呼和浩特市房产管理局是我市物业管理的行政主管部门(以下简称市房产行政主管部门),依法对业主大会、业主委员会的活动进行监督管理。
各旗、县、区物业管理主管部门(以下简称旗、县、区主管部门)依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、活动进行指导、监督和管理,办理业主委员会登记备案。
第五条 街道办事处或者乡镇人民政府应当依法组织本辖区内首次业主大会的成立及业主委员会的选举工作,指导监督业主大会、业主委员会的日常活动,并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
第六条 居民委员会或者村民委员会对业主大会、业主委员会活动的指导工作应接受所属街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督。(物业经理人:www.pmceo.com)
各旗、县、区政府把物业管理工作纳入对办事处(乡镇人民政府)年度考核体系。
第七条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作,对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。
第八条 物业管理区域内,可以建立由旗、县、区主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等单位参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。
有下列情况之一的,应当召开联席会议:
(一)有新的物业管理政策法规颁布施行,需要贯彻执行的;
(二)因客观原因未能选举产生业主委员会的;
(三)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的;
(四)业主委员会不依法召集临时业主大会的;
(五)业主委员会委员缺员或者主任、副主任全部辞职,至使无法进行补选工作和日常工作的;
(六)业主委员会在规定的时间内不履行代表业主大会签订、续签、变更、解除物业管理服务合同的;
(七)发生其他影响物业管理区域稳定情况的。
街道办事处或者乡镇人民政府应整理并保管联席会议的记录或者形成的会议纪要,联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任,街道办事处或者乡镇人民政府会同旗、县、区主管部门负责监督。
第九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动,不得从事经营活动。
第十条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的,所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令其改正,并将相关情况告知旗、县、区主管部门。拒绝改正的,物业所在地的旗、县、区主管部门应当撤销其决定,并通告全体业主。
业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的旗、县、区主管部门应当责令其即时解散,由所在地的居民委员会或者村民委员会依法组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:
(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
第十一条 业主大会、业主委员会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地旗、县、区主管部门,并在所在地街道办事处或者乡镇人民政府的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
第二章业主大会
第一节 业主大会的组成和职责
第十二条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
第十三条 物业管理区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素,具体划分方法由物业所在地的旗、县、区主管部门制定。
第十四条 业主大会的主要职责如下:
(一)制订、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员;
(三)选聘、解聘物业管理企业,审议、批准物业管理服务合同;
(四)监督业主委员会的工作;
(五)决定对物业管理区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊;
(六)决定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;
(七)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(八)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第二节 首次业主大会会议的筹备
第十五条 在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的可以成立业主大会,拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府和旗、县、区主管部门。
第十六条 街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到书面告知后15日内,负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5~9名成员组成,其中居民委员会或者村民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3~7名。筹备组的组长由居民委员会或者村民委员会的负责人担任(暂无负责人的由其上级主管部门指定),筹备组中的业主代表由居民委员会或者村民委员会推荐产生。筹备组产生后其成员名单及

简历应当以书面形式在物业管理区域内公告。
旗、县、区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合、支持筹备组开展工作。
第十七条 筹备组的主要职责如下:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;
(二)自成立之日起7日内拟定《业主公约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》,《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案;
(三)确定业主委员会委员的人数;
(四)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的
投票权数;
(五)根据该物业管理区域的实际情况,制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十八条 筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示,公示时间为3~5日:
(一)《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《专项维修资金使用、续筹方案》(草案)、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》(草案),《公共秩序和环境卫生的维护制度》(草案);
(二)业主大会会议议程;
(三)业主委员会委员候选人简历。
业主对上述公示事项有异议的,应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
第十九条 业主委员会委员由3至9人的单数组成,其中5万平方米以下的3人,每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。
第二十条 业主委员会委员的选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%。
第二十一条 筹备组应当依法确认业主身份,发放选票和表决票,并负责收回统计。
第二十二条 业主大会投票权数按照以下原则确定:
(一)住宅物业,按建筑设计每套一票;
(二)非住宅物业建筑面积分段累计计算:不足100平方米的,每证一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米为一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米为一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米为一票;超过5000平方米的部分,每500平方米为一票。
第二十三条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐,10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的,应在筹备组规定的时间内完成,逾期推荐的无效。
第二十四条 筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主:
(一)当面递交书面通知;
(二)将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;
(三)在小区公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
第三节 首次业主大会会议的召开
第二十五条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的旗、县、区主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,涉及重大事项应当有物业管理区域内持有2/3以上投票权的业主参加。
第二十七条 首次业主大会会议的内容包括:
(一)表决通过业主公约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十八条 业主为法人的,由其授权代表行使投票权。业主为无民事行为能力的或者限制民事行为能力的,由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票,也可以书面委托他人投票。授权委托书应载明委托事项、投票权数以及业主对业主大会会议拟讨论事项的赞同、反对及弃权的书面意见。
业主投票时应出示选票,代理人除应出具业主的选票外,还应出示授权委托书。
第二十九条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的,应自行确定一名投票人。
第三十条 物业管理区域内业主在一百人以上的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第三十一条 业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第三十二条 业主委员会委员候选人以得票多少排序,按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员,产生业主委员会。业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2,如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的候选人重新投票。
获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时,对不足的名额,另行选举,以得票多者当选。
第三十三条 采用书面形式召开业主大会会议的,筹备组应当在业主大会召开前发放选票,业主大会召开日后3日内收回选票,并做好签收与登记工作。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,应当使用全市统一式样的业主大会会议选票、表决票,应当由业主本人或业主代表签字。每日投票后,对投票箱进行封存,由街道办事处或乡镇人民政府保管。
第三十四条 回收时限届满后,如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的,由筹备组告知全体业主延长投票时间,组织人员催收表决票、选票,直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。
前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。
第三十五条 筹备组有条件的,在公证处公证下负责开箱验票、统计并在物业管理区域内公布选举结果。公证费用由全体业主承担。
第三十六条 筹备组应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议,由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
首次业主委员会会议结束后,筹备组自行解散。
第四节 业主大会定期会议和临时会议
第三十七条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
第三十八条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定组织召开,每年至少应召开一次。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一) 经20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、楼栋号、投票权数。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份,无法核实业主身份的业主提议无效。
第三十九条 业主委员会不依法召集业主大会临时会议的,旗、县、区主管部门可以责令业主委员会限期召集;仍不召集的,由提议业主提请该物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织召集。
第四十条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会参加。
第四十一条 除业主委员会、街道办事处或者乡镇人民政府外,任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。
第三章业主委员会
第四十二条 业主委员会应当依法履行下列职责:
(一)召集业主大会会议;
(二)执行业主大会作出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议;
(三)在业主大会作出决议后30日内代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订、续签、变更、解除物业管理服务合同;
(四)组织业主委员会的换届选举;
(五)配合街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作;
(六)公布业主委员会及委员的有效联系方式,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同;
(七)督促不交纳物业服务费的业主限期交纳;
(八)监督业主公约的实施;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第四十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况向物业所在地的旗、县、区主管部门备案。备案时应提交以下材料:
(一)业主委员会备案登记申报表(一式三份);
(二)业主大会成立情况的文字及图片资

料;
(三)业主大会议事规则、业主公约;
(四)业主委员会委员名单。
符合规定的旗、县、区主管部门应当在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明,并将有关情况书面通报所在地街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。不符合规定的,也应当书面告知。
第四十四条 业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起30日内依照前条规定重新备案,业主委员会备案后,应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和分工情况在物业管理区域内公告。
第四十五条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)身体健康、具有完全民事行为能力;
(二)遵守有关法律、法规;
(三)模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,具有社会公信力;
(五)具有必要的工作时间和一定组织能力;
(六)未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
第四十六条 业主委员会委员应履行下列职责:
(一)模范遵守业主公约、履行业主义务,按时交纳物业服务费、专项维修资金;
(二)定期与业主沟通,了解业主在物业管理方面的意见和建议;
(三)向业主委员会报告业主的意见和建议。
第四十七条 有条件的,业主委员会委员应参加旗、县、区主管部门组织的业务培训,旗、县、区主管部门应当采取不同形式,定期对业主委员会成员进行物业管理法律、法规和相关知识的培训,并建立培训档案。
第四十八条 业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会同意,业主委员会可以聘请专职执行秘书,协助处理业主委员会的日常事务。有条件的,专职执行秘书应当经过物业管理行业管理部门的培训。
业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费一般为0.01元—0.02元/月?建筑平方米,列入物业管理服务费中,经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。
第四十九条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管,也可以委托所在地居民委员会或者村民委员会保管。档案一般包括以下内容:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;
(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(四)业主名册;
(五)物业管理服务合同;
(六)有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主和使用人的书面意见、建议书;
(八)公告、公示及其证明材料;
(九)共用部位和共用设施设备维修资金收支及使用情况;
(十)其他书面和实物资料。
第五十条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议,应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时,可邀请所在地旗、县、区主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、公安派出所和居民委员会或者村民委员的人员列席。
第五十一条 业主委员会的任期一般不超过2年。业主委员会任期届满前2个月内,业主委员会和物业管理企业应当报告旗、县、区主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府,同时开展换届选举工作。
业主委员会换届选举的筹备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
第五十二条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的,所在地旗、县、区主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作;逾期仍不组织的,由所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织换届选举工作。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的,业主委员会仍应继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。
第五十三条 新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会,并做好交接手续。
第五十四条 业主委员会委员缺员的或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任后应当召开业主大会会议增补,业主委员会不及时组织增补工作的,旗、县、区主管部门应当责令业主委员会限期组织。逾期仍不组织的,由所在地居民委员会或者村民委员会组织增补工作。
第五十五条 业主委员会委员有下列情况之一的,由主任提议或经旗、县、区主管部门建议,经业主大会会议通过,其委员资格自动终止,并由业主委员会在物业管理区域内公告:
(一)不再是本物业区域业主的;
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;
(三)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;
(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(七)在本物业管理区域内的物业管理企业及其下属企业任职的;
(八)近亲属(配偶、父母、子女)在本物业区域内的物业管理公司担任董事长、总经理等高级管理职务的。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的,业主委员会、居民委员会或者村民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交,也可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十六条 业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式加盖业主委员会印章并在物业管理区域内及时公告,有下列情况之一的还须经全体委员过半数以上签字:
(一)关于专项维修资金的使用的建议;
(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定,选聘物业管理企业的决议;
(四)对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于召开临时业主大会会议的决定;
(六)关于罢免委员的建议;
(七)向行业管理部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议;
(八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第五十七条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。 (来自:www.pmceo.com)
第五十八条 业主委员会成立后15日内应当依法刻制业主委员会印章,并报旗、县、区主管部门备案。
第五十九条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定,并遵照执行。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的法律责任。
第四章附则
第六十条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第六十一条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定,或者规定不符合法律法规规定的,依照本规则执行。
第六十二条 市房产行政主管部门可以制订发布《呼和浩特市业主公约示范文本》、《呼和浩特市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本,供参照使用。
第六十三条 本规则由呼和浩特市房产管理局负责解释。
第六十四条 本规则自发布之日起施

篇5:成都市业主大会活动规则(2010年)

  四川省成都市人民政府

  成府发〔20**〕47号

  二○○九年十月三十日

  第一条 (目的范围)

  为了规范本市行政区域建筑区划内业主大会及其业主委员会的设立、活动及其监督管理,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等法律、法规的规定,结合成都市实际,制定本规则。

  第二条 (业主大会的组成)

  业主大会由建筑区划内的全体业主组成,代表和维护建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益,通过业主大会会议行使权力。

  第三条 (开发建设单位的报告义务)

  建筑区划符合《成都市物业管理条例》第二十四条规定的业主大会设立条件的,开发建设单位应当在90日内向区(市)县房产行政主管部门报告。

  第四条 (业主大会筹备组)

  业主大会筹备组(以下简称筹备组)总人数一般为5至15人。筹备组中的业主代表由业主按物业类型、楼层、单元、幢等为单位推荐产生。

  筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责及推选结果,公告期不少于7日。

  首次业主大会会议召开前,筹备组除履行法定职责外,还应当制定选举工作实施方案。

  筹备组需要查询业主清册、规划车位的处分、依法属于全体业主共有部分状况的,不动产登记机构应当予以配合。

  第五条 (首次业主大会的会议内容)

  首次业主大会会议应当按照以下顺序进行:

  (一)表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (二)选举产生业主委员会;

  (三)表决通过其他需要业主大会会议议决的事项。

  管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案经表决未通过的,筹备组应当征求业主意见进行相应修改后,重新组织表决。

  第六条 (业主委员会的选举)

  业主委员会由建筑区划内全体业主通过业主大会会议以记名投票、公开计票的方法直接选举产生。选举应坚持公开、公平、公正的原则www.pmceo.com,实行差额选举,其差额比例不得低于五分之一。

  业主委员会应当依业主大会的授权履行职责,并接受业主、业主大会的监督。业主委员会可以委托专业代理机构或专业人员协助履职,费用在业主委员会工作经费中列支。

  第七条 (委员组成)

  业主委员会一般由主任委员、副主任委员和委员共5至15人组成,业主委员会可设1至5名候补委员;业主委员会委员可以连选连任。

  第八条 (候选人条件)

  业主委员会委员候选人是应当符合下列条件的业主:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守(临时)管理规约,履行交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务;

  (三)办事公道,作风民主;

  (四)组织协调能力较强,有必要的工作时间;

  (五)本人及其近亲属未在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职;

  (六)无侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为;

  (七)其他符合业主大会议事规则规定的条件。

  筹备组中的业主成员被提名为候选人的,其在筹备组中的工作自行终止。由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的,由筹备组从推选结果中依次递补。

  第九条 (候选人当选)

  候选人获得建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数(以下简称双过半数)的业主赞成票时,始得当选。获得双过半数的业主赞成票的候选人人数超过应选名额时,以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的人再次投票,以得票多的当选。未当选的候选人,按照得票多少作为业主委员会候补委员。

  获得双过半数的业主赞成票的当选人数少于应选名额时,不足的名额另行选举。

  第十条 (设立备案)

  业主大会依法设立之日起30日内,锦江、青羊、金牛、武侯、成华区(含成都高新区)业主委员会应当向当地房产行政主管部门提交下列资料,其他区(市)县业主委员会应当向当地街道办事处、乡(镇)人民政府提交下列资料:

  (一)业主大会设立事项登记表;

  (二)经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)表决结果统计;

  (四)经选举产生的业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况;

  (五)业主名册及其他资料。

  业主大会设立事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内,依照本条规定重新记录备案。

  业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的,区(市)县房产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府应当撤销备案,责令业主委员会限期改正并在建筑区划内公告。

  业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业或者其他管理人(以下统称物业服务企业),并在建筑区划内公告

  。

  业主对业主大会设立备案资料有异议的,应当依据《管理规约》、《业主大会议事规则》的约定进行处理。

  第十一条 (账户设立)

  业主大会依法设立后,业主委员会应当到商业银行开设建筑区划业主委员会工作经费账户,并自开设之日起5个工作日内在建筑区划内书面公告。

  第十二条 (业主大会会议)

  业主大会会议分为定期会议和临时会议;业主大会定期会议由业主委员会按照有关规定和业主大会议事规则的规定召集,每年至少应召开一次。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见、网络投票以及业主大会议事规则规定的其他形式;会议表决采取记名投票的方式;会议可以引入公证机制。

  业主大会可以建立鼓励业主参与业主大会会议投票的激励机制,具体由业主大会议事规则约定。

  第十三条 (业主大会会议议定事项)

  建筑区划内下列事项,应当提交业主大会会议决定:

  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则;

  (二)决定选聘、解聘物业服务企业的方案(包括选聘方式、具体实施者);

  (三)决定物业服务事项及其质量、费用标准等物业服务合同的主要内容;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案;

  (五)选举、终止业主委员会委员;

  (六)决定业主委员会的工作职责和经费;

  (七)审查业主委员会和物业服务企业的年度工作报告;

  (八)决定本建筑区划内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案;

  (九)决定本建筑区划内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;

  (十)决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项;

  (十一)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (十二)改变和撤销业主小组作出的与业主大会决定有抵触的决定;

  (十三)决定本建筑区划的划分、调整方案;

  (十四)决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜;

  (十五)决定本建筑区划内涉及业主共同利益的其他重大事项。

  业主委员会应当将需由业主大会决定的事项,在业主大会会议召开前15日内依法定方式告知全体业主。

  业主关于物业管理公共事务的意见和建议应当向业主委员会提交,由业主委员会讨论决定或形成议题后提交业主大会会议表决。

  第十四条 (业主大会会议的参加)

  业主为法人、其他组织的,应书面委派代表参加业主大会会议。

  业主不能参加业主大会会议的,应当书面委托他人代理出席业主大会会议,委托书应当载明委托的具体事项、权限和专有部分面积。一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则中确定。

  无民事行为能力或限制民事行为能力的业主,由其监护人参加业主大会会议。

  共有物业的业主,应当推举一名共有人参加业主大会会议。

  不参加投票的业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由建筑区划的管理规约规定。

  第十五条 (业主大会临时会议)

  有下列情形之一的,业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定,组织召开业主大会临时会议:

  (一)发生重大事故或紧急事件,需要及时处理;

  (二)五分之一以上的业主就物业管理共同事项书面提议;

  (三)业主委员会委员缺额人数超过委员总数三分之一,或者业主委员会主任委员、副主任委员全部辞职、离任;

  (四)其他依业主大会议事规则需要召开业主大会临时会议的情形。

  第十六条 (业主委员会会议)

  业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。经主任委员或三分之一以上委员提议,应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

  业主委员会候补委员可以列席业主委员会会议。

  第十七条 (业主委员会委员补选)

  业主委员会委员出现缺额时,在候补委员中按得票多少的顺序自动递补,并由业主委员会在建筑区划内显著位置公布;业主委员会委员缺额超过三分之一时,应当在30日内按本规则设定的程序和方法进行补选。

  补选的业主委员会委员,其任期到本届业主委员会任期届满为止。

  第十八条 (业主委员会换届改选)

  业主委员会换届改选的,一个建筑区划内应当成立一个换届筹备组。换届筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告,公告期不少于7日,并抄告区(市)县房产行政主管部门。

  换届筹备组中的成员由上一届业主委员会委员及按照物业类型、楼层、单元或幢确定的业主代表组成。换届筹备组中的成员被提名为业主委员会候选人的,其在换届筹备组中的工作自行终止。

  原业主委员会委员有信用警示记录、怠于或者阻挠换届选举的,可以不再列为新一届业主委员会委员候选人。

  新一届业主委员会依法选举产生后,换届筹备组的职责自行终止。

  第十九条 (物业服务的选聘)

  一个建筑区划,选聘一家物业服务企业提供物业服务。

  业主大会决定选聘物业服务企业的,应当在启动选聘程序前由业主大会会议就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决,经双过半数的业主同意。

  第二十条 (合同签订与公示)

  业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同,并依法办理物业服务的交接手续。

  业主委员会应在物业服务合同订立之日起30日内,将合同在建筑区划公告栏内公布,并书面或网上抄送当地物价、房产行政主管部门。

  第二十一条 (印章管理)

  建筑区划业主大会印章及其财务专用印章应当统一标明行政区域、建筑区划名称,业主委员会印章应当标明行政区划、建筑区划名称、届次和任期。

  业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理与使用制度。

  需要使用业主大会印章的,由业主大会作出决定;处理业主大会内公共事务使用业主委员会印章的,由业主委员会决定。

  第二十二条 (财物管理)

  业主大会应当建立专项维修资金、业主委员会工作经费、经营物业共有部分业主所得收益等的管理制度。

  业主

  委员会应当于每年第一季度末向业主大会报告上年度工作经费使用情况和当年度工作经费使用计划,经业主大会会议通过后在建筑区划内公告。

  业主委员会应当加强对工作经费、议事活动用房、购置的设备设施等财物的管理,建立健全共有财物登记、保管制度。

  第二十三条 (财务监督)

  业主大会可建立财务监督小组,监督财务计划、财务制度的执行情况和物资管理、财务公开情况。

  第二十四条 (档案管理与查询)

  业主委员会应当建立业主大会与业主委员会档案管理制度。

  业主委员会应当建立档案查询制度,提供业主大会与业主委员会档案资料的查询,并负责接待业主的咨询、投诉。

  第二十五条 (重大事项公开)

  业主委员会应当建立重大事项公开制度,每年至少一次向业主公布以下内容:

  (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

  (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

  (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

  (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

  (五)其他应当向业主公开的情况和资料。

  第二十六条 (信用监督)

  本市实行业主委员会委员的履职信用记分制度。具体办法由市房产行政主管部门另行制定。

  业主委员会委员应当按规定如实提供相关信用信息。业主委员会委员信用信息统一纳入全市物业管理信用体系,在成都市房地产行业信用信息平台上公布。

  第二十七条 (解释机关)

  本规则具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释,并可制定细则。

  第二十八条 (施行时间)

  本规则自20**年1月1日起施行

相关文章