篇2：物业知识教材:商品房登记

　　物业知识教材：商品房登记

　　中国宪法规定了国家保护社会主义的公共财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。只有通过登记，明确权属，核发权属证书，权利人的合法权益才能受到法律的保护。领证后，权利人可凭证管业，凭证办理房屋的租赁、买卖、继承、赠与、典当、抵押、改建等有关事宜。所以，为业主办理产权登记，是物业管理公司的一项重要的工作。

　　1.登记发证对象及范围

　　不论属于机关、企事业单位、宗教团体、部队、私人所有的房屋及其使用的土地，没有办理房地权属登记领证的，均应进行登记，领取全国统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。如因债权债务发生将房屋所有权或土地使用权进行典当、抵押、担保的，也应同时办理他项权利登记，分别领取《房屋他项权证》或《土地他项权证》。

　　物业管理中，所管理的物业除了公路、行人道、街、巷、河流不登记外，属于房屋建筑基地、天井、房屋之间的余地、园地、场地、港口、码头等都要进行登记发证。

　　在应登记的地域范围内，固定于土地上结构完整的属于钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构的房屋，都应进行登记发证。对一些特殊的房屋或结构简陋破烂不堪的房屋，临时性的房屋，以及不属于房屋的各种建筑物、构筑物不进行登记。

　　市场上交易的房地产产权，实际上是房产的所有权和房产所占土地的使用权的结合，在我们国家，产权分为有限产权和全部产权两种:

　　(1)有限产权指对房地产拥有使用权和继承权，但不准转让、出租、赠与、典当，如需出售，要经过同意可优先卖给有关部门。大多数单位的房改房以及部分福利性住房，就属于有限产权的情况，它们虽然售价较低，但不准自由买卖。

　　(2)全部产权是指对房地产拥有使用权，并且可以转让、买卖、出租等。目前的商品房大多属于全部产权的情况。

　　2.登记要求

　　(1)属于单位自管的房屋和用地，由自管的权属单位申请登记；属于房管、民政部门经营的房屋和用地，由承管单位申请登记；私人所有的房屋和用地，由业权人申请登记。

　　(2)一座落或一幢房地是一业权单位(人)所有的，应整个座落或整幢房地办理登记。属于多人共有而不能分割办理，应进行按份共有或共同共有登记。属于公寓式、单元式的房屋，应分割进行登记。

　　(3)房屋和用地属于共有(用)的，共有(用)人应会同一起申请登记。

　　(4)申请办理他项权利登记，权利人应会同房地业权人一起办理。

　　(5)业权人(单位)不能亲自申请登记，应书面委托代理人登记。

　　3.委托登记应办理的手续

　　(1)办理房屋所有权和土地使用权登记，或他项权利登记，权利人(法定代表人)必须亲自申请，因故不能亲自办理，应以书面形式委托代理人代为办理。委托人和代理人必须遵守《中华人民共和国民法通则》第四章“民事法律行为代理的规定”。若委托事项没有载明受托人办理房地产登记的权限的，不能作为办理房地产登记的委托书。

　　(2)委托代理的委托书必须经过公证或认证方能生效。产权人居住在不同地方的，分别按下列规定办理公证或认证:

　　①居住在国内广州市以外的产权人，可向所在单位、居住地的街道、办事处(村民委员会)办理委托认证或到公证处办理委托公证。属于居住在港、澳地区的，可到中国司法部指定的香港律师或苏浩明律师处办理委托认证。

　　②居住在台湾地区的，可在当地办理委托公证。

　　③居住在与中国有外交关系国家的华侨，可到中国驻该国的使、领馆办理委托认证。

　　④居住在与中国未有外交关系国家的华侨，可到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理委托认证。

　　⑤外籍人应按居住国的规定办理委托书公证，再到中国驻其国使、领馆办理认证或到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理认证。

　　上述居住在港、澳、台地区的同胞以及居住在国外的侨胞，如能亲自回来但不能及时办理登记手续的，委托书可到本市公证处公证或到登记部门办理见证。所有以上办理的委托书及有关证件均应提交正本，如是用外国文字书写的，须同时提交中文译本。

　　4.房、地产登记应履行的手续

　　(1)填写由广州市房地产登记所统一印制的《房屋所有权登记申请书》和《广州市土地使用权登记申请表》，内容包括申报产权人或代表人、代理人的姓名、性别、年龄、籍贯、职业、住址及申请房地的座落、四至、面积、权利来源等其他事项。

　　(2)填写《房屋四至墙界申报表》，申报房屋的四至墙界归属情况。如属毗连墙壁，必须给毗邻业主签具意见。

　　(3)交验身份证。个人登记的须交验身份证件、户口本，单位登记的须有单位法定代表人委托书和交验代理人的身份证。

　　(4)提交足以证明房地权属来源的有关证明证件。

　　(5)申请人如遗失权利来源的有关证明、证件，须向原发出证明、证件的部门索取证明；遗失产权证者，须登报一天声明作废，并出具管业旁证备查。

　　(6)依市房地产登记所通知须办理的其他手续。

　　5.提交交验证件

　　(1)法定代表人或代理人身份证或身份证明。

　　(2)一次过交验省或市建委核发的《技术资质证书》和工商管理部门核发的《工商营业执照》(交验后交复印件)；

　　(3)市房地产测绘所或自行测绘绘制的平面总图和产权证附图。

　　(4)房屋出售或未出售的情况表。

　　(5)用地来源的证明证件(属于征地的要提交“同意使用土地通知书”)。

　　(6)建房的报建文。

　　(7)投资批文或资金来源的证明。

　　(8)房屋所有权登记申请书，土地使用权登记申请表和房屋四至墙界申报表。

　　(9)竣工验收合格证书。

　　6.商品房登记程序

　　商品房登记程序。

　　7.商品房登记

　　根据市房管局房管发(86)字第257号和省建委粤建字(89)153号文规定，“开发公司必须办理商品房屋产权登记和交易手续”。因此，凡属已建成未出售或出售而未进行产权登记领证和交易监证的房屋，先由开发经营房屋的单位按每幢房屋出售或未出售的情况列表填报，申请办理产权登记。登记前，应先把需登记的房屋按幢数分单元或层别要求，自测或提请测绘所勘测绘图。申请产权时，应一次过缴验申请单位经营房屋的营业执照，人民政府批准房屋经营开发的批文和资质审查证书，并按登记规定提交用地和建房报建等证件。经审查确认权属后，未出售的房屋发给《房屋所有权证》；已出售的房屋核发《广州市房地产权属证明书》，凭产权证明书和买卖合同到市房地产交易所办理交易监证手续。监证后，购房者将交易所核发的《广州市房地产交易监证证明书》交回登记所，市房地产登记所审查核发购房人的《房屋所有权证》。

　　(1)勘丈绘图。登记完毕后，凡房地需要测绘和编地号的，登记所将案件移送测绘所办理。测绘所则安排以房屋所有权人、土地使用人为单位，逐户逐处进行实地勘查房屋、土地情况，丈量计算面积、核实墙体归属、绘制分户平面图，编制地号等。申请人接到测绘所要进行查丈时间通知后，应按时在房屋所在地等候，以便带测。

　　通过正规的测量程序，测定房屋、土地的平面位置和各地物点之间的关系，以达到下列目的:

　　--全面反映物业基本情况。

　　--按照房地产权属、资料，测定房屋所有权和土地使用权权属范围和四至领界。

　　--如实反映房屋的结构、类型、层数、建成年份等各项技术指标；

　　--正确测定房屋建筑面积、土地使用面积。

　　--为城市建设和房地产管理积累资料，为制订有关政策、城市规划和房地产价格评估提供依据。

　　(2)填表申请。申请人(单位)办理房地登记，应事先填写好《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权登记申请表》和《房屋四至墙界申报表》，备齐登记需提交的有关权属来源的证件证明亲自到广州市房地产登记所(豪贤路193号二楼)或各区房管局申请办理登记。凡属委托登记的，代理人要携带身份证件。

　　填写要求:

　　--申请表格要由申请人亲自填写，如不识字的可由其亲友或他人代书，最后由申请人签名或盖章。属于单位申请的，由法定代表人填写或委托代理人填写，填写完毕后，法定代表人要签章和盖上单位公章。

　　--申报的内容要如实填写，如有虚伪隐瞒，申请人要负法律责任。

　　--填写申请表格要使用钢笔或毛笔，不能用铅笔和圆珠笔。书写字体要端正、清楚。

　　--一座落的房地或一幢房屋、一块土地，属一权利人所有(使用)的，填一份《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权申请表》、《房屋四至墙界申报表》(以下简称一套表格)；属于多人共有(用)而不能分割或分单元登记的，原则上也填一套登记表格；但遇单位与私人共有(用)而不能分割或分单元登记的，共填一套表格有困难时，可分别填一套表格。属于公寓式、单元式的，可分别各自填写一套登记表格；房屋界至、产权部位明显能分割清楚的，分割方可各自填写一套申请表格。

　　--属于单位申请登记的，《房屋所有权登记申请书》填写完毕后，要给上级主管部门加具是否同意以其名义办理产权的意见。私人申请属于新建登记的，《房屋所有权登记申请书》要经申请人所在单位(没有单位的到街道办事处)给予证明其建房资金来源。

　　《房屋四至墙界申报表》要经毗邻业主签具意见。

　　填写方法:

　　--填写《房屋所有权登记申请书》、《土地使用权登记申请表》的方法，详见登记表格附有的填写说明。

　　--填写《房屋四至墙界申报表》的方法:

　　①墙体属于权利人(单位)自己所有的，是双隅墙则填“双隅自墙”；是单隅墙则填“单隅自墙”。

　　②如墙体与邻屋业主共有的，是双隅墙则填“双隅共有墙”；是单隅墙则填“单隅共有墙”。

　　③墙体与邻墙靠在一起，但墙体分别为各自所有的，填“各有墙”。

　　④墙体属于邻屋业主所有的，填“他有墙”(借墙)。

　　⑤墙体里有一段是自有，一段是他有，或首层的墙是他有，二楼属自有的，则填写“自有和他有”。并在备注栏写明哪一段他有，哪一段自有。

　　(3)收件缴费。申请人(单位)办理登记时，应主动向登记工作人员说明申请办理何种登记，并出示身份证件和将登记需提交的有关证件证明给登记工作人员审验，接受有关问题询问。经初审证件齐全、手续完备、立案受理登记后，申请人到收费处按规定缴纳有关登记费、查丈费、工本费等规费，然后发给《申请登记收件收据》。(此收据是已办理登记的凭证，申请人应妥善保存，以便日后查询。)

　　(4)审查权属。对申请登记的房屋和用地，经过认真细致的实地勘查和丈量绘图，掌握了房屋和用地资料，通过查档入册后，由登记所和用地部门对申请的房屋和用地权属来源情况以及其真实性、合法性依法进行审查和确认。审查中对申请人提供的证明材料认为不完备或权属不清者，则通知申请人作必要的补充或由登记所经办人向有关单位、个人等进行调查取证，申请人和有关单位、个人应给予协助和提供方便。

　　(5)缮证发证。经审查证件齐全、手续完备、权属清楚的房屋或用地，经审批确认后，由登记所缮写统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和《国有土地使用证》。权证缮写完毕经核对无误，用书面通知申请人前来领取。申请人接到领证通知后，持身份证、《申请房屋所有权登记收件收据》和《申请土地使用权登记收件收据》，按通知指定的时间到登记所领取权证。领证时，业权人或代理人应在收据上签名或盖章，并写明领证日期。

　　领到权证后，领证的人要仔细核对权证上的内容，如发现有错漏，应及时向发证的人员提出，以便及时更正。

　　凡领取了广州市房地产管理局核发的权证，国家依法给予保护，权利人按所持证件依法享受权利和承担义务。

　　由于产权的登记都由我们物业管理公司代为办理，所以我们也会为业主将产权证领取回来，尽可能地减少业主的负担，并根据图所示程序向业主派发产权证。

　　--一幢物业或一个住宅小区可能存在几百户甚至上千户的住宅单位，所以产权登记办理中，产权证一般是分几批办理出来的，我们代业主把产权证从房管部门领取回来后，会首先将有关资料输入电脑，并就部分资料(如面积、平面图等)作出更正及修改，然后向业主发出通知。为了防止在领取时由于人多造成混乱及不必要的问题，所以我们会与业主约定时间，前往我公司处领取。

　　--由于产权证上的建筑面积是经过房管局测绘所进行实地测量并经过反复计算、验证得出来，是法律上认可的数据资料，所以与原预售合同(预售契约)的建筑面积一定会存在出入。根据原预售合同(预售契约)的约定，发展商与业主都要遵守原约定，对面积差的部分按照原约定进行多退少补。

　　--为了方便业主，减少业主的负担，一般由物业管理公司将各项费用结算，然后交有关单位复审，最后通知业主办理有关手续。

篇3：商品房工程质量(楼板裂纹)赔偿协议书

　　商品房工程质量(楼板裂纹)赔偿协议书

　　甲方：广东z（集团）有限公司

　　乙方：z

　　甲、乙双方于1999年11月10日签订商品房预售合同，乙方自愿向甲方购买位于z市z庄西三区阳光花园4幢802房，该房产已于1999年12月28日经有关主管部门验收合格交付使用。乙方在使用过程中发现该房天面楼板产生裂纹。现经甲、乙方友好协商，双方同意订立本协议书，供双方遵守执行。

　　一、为解决802房使用过程中楼板出现裂纹的问题，甲方同意按照乙方认可的修复方案负责修复，乙方同意不因楼板产生裂纹问题向甲方提出退房要求。

　　二、甲方同意一次性补偿乙方因楼板裂纹而造成的损失人民币贰拾伍万元正（?125000.00元）。

　　三、根据第二条约定，甲方在本协议书生效之日起5天内先向乙方预支付补偿款人民币壹拾万元正（50000.00元）。乙方自收到甲方预支付的补偿款之日起，应为甲方的实施修复工作提供方便（包括为甲方提供进场施工的条件、同意甲方对所涉及楼板进行修补等）。

　　甲方对上述天面楼板的修复期为十天，自乙方提供甲方进场施工之日起计。甲方修复工作完成后，乙方应及时验收并予以书面确认。验收完成后，甲方根据乙方对修复工作的书面确认于2天内向乙方支付剩余的补偿款人民币壹拾伍万元正（75000.00元）。

　　四、乙方全额领取上述补偿款后，同意作如下承诺：今后该802房如出现天面楼板质量问题的一切后果或因此而产生的经济和法律责任（无论该802房是否转手）均由乙方自行负责。

　　五、如乙方同意甲方提供的修复方案，则应在修复方案上签名并确认按此方案进行修复，该修复方案作为本协议书不可分割的组成部分，与本协议书具同等法律效力。

　　六、本协议书一式二份，甲、乙方各执一份，自双方签字之日起生效。

　　甲方签章：乙方签章：

　　代表：代表：

　　年月日年月日

篇4：天津市商品房管理条例(2002)

　　天津市商品房管理条例(20**)

　　（20**年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过）

　　天津市商品房管理条例

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范本市商品房市场秩序，维护商品房交易当事人的合法权益，保证商品房的质量，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内新建商品房的建设、交付使用、销售及相关管理活动。已经出售交付使用的商品房再上市的交易活动，不适用本条例。

　　第三条 商品房建设应当规范设计，科学施工，严格验收，保证质量。

　　商品房交易应当遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则。

　　第四条 建设行政主管部门负责本市商品房建设和交付使用管理工作。

　　房地产行政主管部门负责本市商品房销售管理工作。

　　其他有关行政主管部门按照各自职责，做好商品房的相关管理工作。

　　第二章 商品房建设和交付使用

　　第五条 房地产开发企业开发建设商品房，应当依法取得开发资质，遵守法定开发建设程序，执行工程建设标准，按期交付合格商品房。

　　第六条 房地产开发企业开发建设商品房，应当有不低于项目总投资额百分之三十的项目资本金。

　　房地产开发企业向市建设行政主管部门申报商品房建设投资计划时，应当提供商品房项目资本金证明。商品房建设投资计划经批准后，资本金应当用于本商品房项目的开发建设，不得挪作他用。

　　建设行政主管部门应当对商品房项目资本金的使用进行监督管理。

　　第七条 商品房开发建设应当进行分阶段验收。商品房的地基、基础、主体结构工程在各阶段完工后，房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行阶段验收；未经阶段验收或者阶段验收不合格的，不得进入下一阶段的施工和进行竣工验收。

　　第八条 房地产开发企业应当对其开发建设的商品房项目的质量承担责任。

　　勘察、设计、施工、工程监理等单位应当依照法律、法规的规定和合同的约定，对房地产开发企业承担相应的质量责任。

　　第九条 供水、供电、供气、供热、排水等施工单位，应当按照与房地产开发企业签订的配套工程建设合同组织施工，确保工程质量，按期交付验收。

　　供水、供电、供气、供热、排水等专业经营服务单位，应当自房地产开发企业提出配套工程竣工验收申请之日起七个工作日内验收完毕；验收合格的，应当在三个工作日内，向房地产开发企业出具配套证明。

　　第十条 房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。

　　第十一条 申请领取住宅商品房准许交付使用证，应当提供下列材料：

　　（一）竣工验收报告；

　　（二）建设工程规划验收合格证；

　　（三）供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；

　　（四）非经营性公建配套证明。

　　建设行政主管部门应当自接到申请之日起七个工作日内，完成审核工作；符合条件的，核发住宅商品房准许交付使用证。

　　住宅商品房准许交付使用证按幢发放。

　　第十二条 房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。

　　商品房质量保证书应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容。

　　商品房使用说明书应当说明商品房的承重结构、管线部位、不得拆改部位、承重荷载和其他使用注意事项。

　　第十三条 房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。

　　第十四条 房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。

　　商品房所有权初始登记后，房地产开发企业应当在商品房交付使用十日内，书面通知购房人办理商品房所有权转移登记手续和土地使用权登记。

　　购房人在接到房地产开发企业书面通知之日起三十日内到房地产行政主管部门办理商品房所有权转移登记；房地产开发企业应当给予协助。房地产行政主管部门应当自受理之日起三十日内核发房屋所有权证。

　　第三章 商品房销售和合同

　　第十五条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

　　本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。

　　本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。

　　第十六条 商品房销售实行许可证制度。

　　房地产开发企业在销售商品房前，应当向市房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。未取得商品房销售许可证的，不得以任何形式销售商品房。

　　商品房销售许可证按幢发放。商品房销售完毕的，市房地产行政主管部门应当注销商品房销售许可证。

　　第十七条 房地产开发企业申请领取商品房销售许可证，应当具备下列条件：

　　（一）法人资格和相应的房地产开发资质等级；

　　（二）取得合法的国有土地使用权；

　　（三）经批准的商品房建设投资计划、建设工程规划和施工许可；

　　（四）已按照规定交纳基础设施配套费用；

　　（五）有已经备案的物业管理方案或者签订的前期物业管理合同；

　　（六）商品房项目开发建设达到市人民政府规定的工程形象部位；

　　（七）施工进度和竣工交付日期；

　　（八）商品房销售方案。

　　经审查符合上述条件的，房地产行政主管部门应当自收到申请之日起十个工作日内核发商品房销售许可证。

　　第十八条 房地产开发企业取得商品房销售许可证后，可以自行销售商品房，也可以委托具有资质的房地产经纪机构代理销售商品房。

　　已经取得销售许可证的预售商品房整体转让的，双方应当向房地产行政主管部门办理商品房销售许可证变更登记手续，并且通知购房人。转让人对购房人的权利和义务由受让人承担。

　　第十九条 房地产开发企业委托具有资质的房地产经纪机构销售商品房的，应当签订委托合同，并出具委托书。委托书应当明确商品房的名称、坐落地点、范围和委托权限、委托期限等内容。

　　第二十条 房地产开发企业销售商品房时，应当遵守下列规定：

　　（一）向购房人出示商品房销售许可证；

　　（二）不得在商品房买卖合同约定的价格之外，另行收取其他费用；

　　（三）不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；

　　（四）出售已经设定抵押的商品房，应当书面征得抵押权人同意，并书面告知购房人。

　　第二十一条 房地产经纪机构代理销售商品房时，除应当遵守本条例第二十条的规定外，还应当向购房人明示营业执照、房地产经纪机构资质证书和房地产开发企业出具的委托书。不得代理销售无商品房销售许可证的商品房。

　　第二十二条 房地产开发企业销售或者委托房地产经纪机构代理销售商品房的，应当与购房人订立书面形式的商品房买卖合同。合同双方可以采用房地产行政主管部门和市工商行政管理部门制发的商品房买卖合同示范文本。

　　房地产开发企业与购房人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案；其中预售商品房买卖合同，还应当按照规定到有关行政主管部门备案。

　　第二十三条 商品房买卖合同应当主要载明下列事项：

　　（一）房地产开发企业、购房人、委托代理人的名称；

　　（二）商品房项目的名称、地点、楼号、房号；

　　（三）标有国际通用坐标的房屋平面图；

　　（四）商品房的建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积和分摊的共有建筑面积；

　　（五）商品房的共用设施和设备；

　　（六）商品房的质量标准、装饰装修标准和室内设备；

　　（七）商品房的交付使用条件和日期；

　　（八）商品房的计价方式和总价款；

　　（九）付款方式和时间；

　　（十）商品房面积误差处理方式；

　　（十一）房屋设计、环境布局和设计、环境变更约定；

　　（十二）争议处理方式；

　　（十三）违约责任；

　　（十四）双方约定的其他事项。

　　第二十四条 房地产开发企业预售商品房时向购房人提供的售楼说明书，经双方约定，可以作为商品房买卖合同的内容。

　　售楼说明书应当包括位置图示、布局图、平面图、装修、公用设施、交付使用日期、物业管理方案等内容。

　　第二十五条 商品房销售可以按套（单元）计价、也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价。预售商品房不适用按套（单元）计价方式。

　　商品房买卖合同载明的商品房建筑面积与房地产行政主管部门核发的房屋所有权证书载明的建筑面积不符时，以房屋所有权证书载明的建筑面积为准。

　　第二十六条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在商品房买卖合同中直接约定总价款。

　　第二十七条 当事人在商品房买卖合同中，对面积误差处理方式未作约定的，按照以下规定处理：

　　（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三）的，据实结算房价款；

　　（二）面积误差比绝对值超出百分之三时，购房人有权退房。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起三十日内，将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由购房人补足，超出百分之三部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由房地产开发企业返还购房人，绝对值超出百分之三部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还购房人。

　　面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积×100％

　　第二十八条 购房人与房地产开发企业为订立商品房买卖合同约定订立日期，购房人交付定金的，房地产开发企业不按期订立合同的，应当向购房人双倍返还定金；购房人不按期订立合同的，购房人交付的定金不予退还。在约定订立合同的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，房地产开发企业应当向购房人返还定金。

　　第二十九条 房地产开发企业改变商品房买卖合同中约定的房屋设计和环境布局，应当在变更前征得购房人的书面同意。房地产开发企业未征得购房人书面同意而变更的，购房人有权解除合同，房地产开发企业应当退还购房人已付商品房房价款和利息，并按照合同的约定承担违约责任。

　　第三十条 购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理：

　　（一）尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；

　　（二）已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；

　　（三）贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；

　　（四）转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。

　　预购的商品房转让后，原商品房买卖合同载明的权利义务随之转移。

　　第四章 商品房广告

　　第三十一条 发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业的名称、商品房坐落地点、商品房销售许可证的证号。委托代理销售商品房的，应当明示代理销售机构。

　　第三十二条 商品房销售广告中关于商品房的名称、坐落地点、结构、房型、朝向、面积、装修、设备、质量、供热、供气、供水、供电、排水、配套设施以及环境等内容的表示、图示，应当真实、准确、清楚。

　　对商品房销售广告中明示的事项，购房人有权要求在商品房买卖合同中作出约定。

　　第三十三条 广告经营者、广告发布者应当依法查验有关证明文件，核实商品房销售广告的内容。对内容不真实或者没有商品房销售许可证的商品房销售广告，广告经营者不得提供设计、制作、代理服务，广告发布者不得发布。

　　第五章 争议解决

　　第三十四条 购房人和房地产开发企业对商品房结构安全质量有争议的，一方可以委托有资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定。经鉴定，商品房有安全使用质量问题的，鉴定费用由房地产开发企业承担；没有安全使用质量问题的，鉴定费用由购房人承担。

　　在合理使用年限内，商品房地基基础和主体结构不能安全使用的，购房人有权退房，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　第三十五条 在保修期限内，商品房存在不影响安全使用的质量缺陷的，房地产开发企业应当在五日内予以勘察、维修；给购房人造成损失的，应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失。

　　第三十六条 购房人和房地产开发企业因商品房发生争议的，可以自行协商解决；协商解决不成，购房人提出要求的，由以下有关行政主管部门处理：

　　（一）因商品房设计、质量和配套等问题发生的争议，由建设行政主管部门负责处理；

　　（二）因商品房销售、面积、房屋所有权证书和物业管理等问题发生的争议，由房地产行政主管部门负责处理；

　　（三）因商品房价格和收费问题发生的争议，由价格主管部门负责处理；

　　（四）因商品房规划问题发生的争议，由规划行政主管部门负责处理；

　　（五）因商品房广告问题发生的争议，由工商行政管理部门负责处理。

　　房地产开发企业应当接受前款规定的行政主管部门就商品房争议问题进行的询问和调查，不得拒绝和阻挠。

　　上述行政主管部门应当自受理商品房争议之日起三十日内作出处理。其中受理的商品房争议涉及应当由其他相关行政主管部门处理的，受理的行政主管部门应当自受理之日起十日内，移送相关行政主管部门处理。

　　第三十七条 因商品房质量问题或者商品房买卖合同中约定的事项，或者房地产开发企业承诺的事项，购房人与房地产开发企业发生争议的，可以依照法律规定和商品房买卖合同的约定，直接向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第六章 法律责任

　　第三十八条 房地产开发企业有下列行为之一的，建设行政主管部门责令改正，并可处以十万元以下罚款：

　　（一）违反本条例第七条规定，未经阶段验收或者阶段验收不合格而进入下一工序施工的；

　　（二）违反本条例第十条规定，未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的；

　　（三）违反本条例第十二条第一款规定，未向购房人提供商品房质量保证书和商品房使用说明书的；

　　（四）违反本条例第三十五条规定，发现商品房质量问题，房地产开发企业未按期勘察、维修的。

　　第三十九条 违反本条例，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门给予行政处罚：

　　（一）房地产开发企业违反本条例第十四条第一款规定，未按期申请办理房屋所有权初始登记的，责令限期办理，并可处以五万元以上二十万元以下罚款；

　　（二）房地产开发企业违反本条例第十六条和第十八条规定，未取得商品房销售许可证擅自销售商品房或者委托代理销售商品房的，责令停止销售活动，并可处已收预付款百分之一以下罚款；

　　（三）房地产经纪机构违反本条例第十八条规定，未取得资质证书擅自从事商品房代理销售活动的，责令停止代理销售活动，没收违法所得，并处以十万元以上二十万元以下罚款；

　　（四）房地产经纪机构违反本条例第二十一条规定，代理销售无商品房销售许可证的商品房的，责令停止代理销售活动，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，吊销房地产经纪机构资质；

　　（五）房地产开发企业违反本条例第二十二条第二款规定，未办理商品房买卖合同备案的，责令改正；拒不改正的，处以一万元以下罚款。

　　第四十条 房地产开发企业、房地产经纪机构违反本条例第二十条规定，将未解除商品房买卖合同的商品房销售给他人的，房地产行政主管部门责令退还购房款，并处以商品房售价三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十一条 违反本条例第三十一条、第三十二条、第三十三条规定的，工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定予以处罚。

　　第四十二条 供水、供电、供热、供气、排水等专业经营服务单位违反本条例第九条第二款规定，未按期向房地产开发企业出具配套证明的，建设行政主管部门责令改正，并可处以五万元以上十万元以下罚款；给房地产开发企业造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第四十三条 违反本条例第十一条第二款、第十七条第二款规定，对符合规定的商品房准许交付使用、销售许可或者所有权初始登记的申请，未按期核发、拒不核发许可证或者进行登记的，对直接责任人员由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。

　　第四十四条 有关行政主管部门的工作人员在商品房建设、销售和交付使用管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第四十五条 本条例自20**年12月1日起施行。

篇5：商品房停车位产权的归属

　　商品房停车位产权的归属

　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。

　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。

　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征

　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项、第一条第（五）款的规定，1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2．1．8条、第3．5条、第3．5．2条、第3．5．2．1条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：

　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。

　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。

　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。

　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：

　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。

　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。

　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。

　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记

　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。

　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。

　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。

　　三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属

　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。

　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。

　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。

　　1、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。

　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。

　　2、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。

　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。

　　3、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。

　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属

　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。

　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。

　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。

　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。

　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每3．3部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位于归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。