物业经理人

写字楼物业管理委托合同(与发展商版)

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写字楼物业管理委托合同(与发展商版)

  写字楼物业管理委托合同(与发展商版)

  第一章 总则

  第一条 本合同当事人:

  委托方(甲方):

  受委托方(乙方):

  根据有关法律、法规、委托方同大厦业主方签订的《租赁及物业管理合同》,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将荆州投资广场委托乙方实行物业管理,订立本合同,供双方共同信守。

  第二条 物业基本情况:

  物业类型:非住宅型;

  坐落位置:荆州市江津西路288号;

  占地面积:约4,000平方米;

  建筑面积:约15,000平方米,地下一层、地上19层。

  委托管理的物业构成:投资广场大厦。

  第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业全体业主和物业使用人均应分别同受托方签订本合同,并履行本合同,承担相应的责任。

  第二章 委托管理事项

  第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括:楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。

  第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括:共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、电信、监控系统、供电系统等。

  第六条 市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上、下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等。

  第七条 公共绿地、花木、建筑小区等的养护与管理。

  第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育场所等。

  第九条 公共环境卫生,包括房屋共用部位的清洁卫生,公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

  第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

  第十一条 维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

  第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

  第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用:

  1、物业管理费:____

  2、保洁费:_____

  3、保安费:______

  4、房屋设备运行费:________

  5、维修养护费:________

  第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护在当事人提出委托时,乙方须接受委托并合理收费。

  第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、要求恢复等措施。

  第三章 委托管理期限

  第十七条 委托管理期限为____年。自____年__月__时起至____年__月__日__时止。

  第四章 甲、乙双方权利义务

  第十八条 甲方权利、义务:

  1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;

  2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;

  3、审定乙方拟订的物业管理方案;

  4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况;

  5、审议乙方物业管理服务年度计划、资金使用计划及决算报告;

  6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起__日内向乙方提供;

  7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其他方式偿付;

  8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。

  9、本合同终止时,甲方必须向乙方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

  第十九条 乙方权利、义务:

  1、根据有关法律、法规及本合同的约定,制定物业管理方案;

  2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;

  3、按本合同第十五条的约定,对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理;

  4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

  5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划和大中修方案,经甲、乙双方议定后由乙方组织实施;

  6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,书面告知有关限制条件,并负责监督;

  7、负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告;

  8、严格遵守国家的价格法规和政策,执行规定的收费办法和收费标准,努力提高服务质量,向业主及物业使用人提供质价相称的服务。

  9、每六个月向全体业主和物业使用人公布一次收费收支使用账目。

  10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能,如需内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

  11、在合同生效之日起两天内向甲方提供____平方米建筑面积的管理用房(产权仍属乙方),由甲方按建筑面积每月每平方米____元租用。

  第五章 物业管理服务要求标准

  第二十条 乙方须按下列约定,实现管理目标,即业主和物业使用人对乙方综合管理满意率达到90%,其中:

  1、房屋外观:90%;

  2、设备运行:90%;

  3、房屋及设施、设备的维修、养护:90%

  4、公共环境:90%;

  5、绿 化:90%;

  6、交通秩序:90%;

  7、保 安:90%;

  8、急 修:90%;

  9、小 修:

  90%;

  满意率由物业公司每季度末后15天内,通过向业主和全体物业使用人发专项调查问卷统计得出,并公布结果。如果满意率未达到本合同规定的指标,物业公司应公布存在的问题、改进措施,并限期整改。

  第六章 物业管理服务费用

  第二十一条 :物业管理服务费

  1、物业管理费已包括在大厦业主同租户签订的《租赁及物业管理合同》所确定的价格中,双方约定按该合同所确定的价格执行,本合同中不再约定该事项。

  2、未出租的空置面积由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费,当出租率达到70%以后,第一业主不再交空房物业管理费;

  3、保洁费由乙方按建筑面积每平方米___元向业主或物业使用人收取;

  4、保安费由乙方按建筑面积每平方米___元向业主或物业使用人收取;

  5、本体维修基金按每月0.35元/平米收取,根据合同中所确定的租赁面积平方米,每月维修基金总额为元,甲方应于每月30日前向乙方交清本月本体维修基金费用。本广场实行一次性收取水电押金,收取标准按每平方米 元计收。

  6、甲方有权依照法律、法规政策及业主公约,本广场各项物业管理规定,对违反物业管理法规的行为进行处理,包括责令违章行为,要求赔偿经济损失及支付违约金,对无故不缴有关费用,或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、停止空调供应等,直至由法律途径解决等催缴、催改措施。

  7、物业管理费不含业主与非业主使用人的人生保险、财产保管、保险费用等。

  8、本广场实行一次性收取水电押金,收取标准按每平方米10元计收。代水电部门收取水电费。

  9、高层住宅电梯运行费按实结算,由乙方向业主或物业使用人收取;

  10、管理服务费标准的调整,按荆州市场价格调整;

  11、业主或物业使用人应于每月10号前到物业公司交清上月的各项费用。

  12、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理及其他费用的,乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一加收滞纳金。逾期15天以上的,物业公司有权停止为其提供物业管理服务、并追讨逾期款项。

  第二十二条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取;(对入住住户提供免费停车的优惠)

  1、露天车位:________________

  2、车库车位:________________

  第二十三条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护其他特约服务,由业主或物业使用人按实际发生的费用计付,收费标准须经甲方同意。

  第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下:

  1、______________________

  2、______________________

  第二十五条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地的维修、养护费用由物业管理区域内的业主或物业使用人按照各自拥有的租赁区建筑面积比例共同承担,在物业维修基金中列支或直接向业主或物业使用人收取。

  第七章 违约责任

  第二十六条 甲方违反本合同第十八条的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同。

  第二十七条 乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退;但经政府主管部门批准的情况除外。

  第二十八条 甲、乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的,违约方应向对方支付千分之五的违约金。

  第八章 附 则

  第三十条 自本合同生效之日起 天内,根据甲方委托管理事项,办理完接管验收手续。

  第三十一条 合同期满后,乙方全部完成合同并且管理成绩优秀,大多数业主和物业使用人反映良好,可续订合同。

  第三十二条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

  第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内,空白部分填写的文字与印刷文字具有同等效力,但不得修改本合同印制条款的本意。

  本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

  第三十四条 本合同一式三份,甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

  第三十五条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方按有关法律规定及时协商处理。

  第三十六条 本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,可以依法向人民法院起诉。

  第三十七条 合同期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满一个月前向对方提出书面意见。

  第三十八条 本合同自签订之日起生效。

  甲方(盖章):______乙方(盖章):______

  法定代表人(或被授权人):______法定代表人(或被授权人):______

  日期:______日期:______

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篇2:写字楼办公用房租赁及物业管理合同

  写字楼办公用房租赁及物业管理合同

  甲方(出租方):______商贸有限公司

  乙方(承租方):____保险股份有限公司荆州中心支公司

  根据《中华人民共和国合同法》、房产管理的有关规定,甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上,就乙方承租甲方可依法出租的____办公用房事宜,经合同双方协商一致,签订本合同。

  一、出租房屋情况

  1、甲方出租给乙方的房屋座落在湖北省荆州市江津西路(以下简称该房屋)投资广场八、九整层(南向、北向),该房屋实测建筑面积为1374平方米,房屋用途为办公写字间,房屋类型为写字楼,结构为框架。该房屋的平面图见平合同附件。甲方应向乙方出示:

  (1)房地产权证

  (2)房屋出租许可证

  (3)房屋安全验收证明

  2、甲方作为该房屋的合法所有人与乙方建立租赁关系。签订本合同前甲方已告知乙方该房屋未设定抵押,并保证具备国家法律法规规定的出租所需有效手续、证明。

  3、合同所租范围的装修及设施状况由甲、乙双方在合同附加条款及附件中加以说明,除甲、乙双方另有约定外,该附加条款及附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还所租用房屋的验收依据,交还时需要保留的部分由双方另行协商。

  4、乙方需对所租赁房屋进行再次装修时,必须同甲方指定的物业公司签订装修管理协议,并严格按《装修管理规定》执行,所有装修行为必须得到甲方及甲方指定的物业管理公司同意。

  二、租赁用途

  1、乙方必须向甲方承诺,租赁该房屋作为办公使用,并遵守国家和本地有关房屋使用和物业管理的规定。

  2、乙方保证,在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前,不得擅自改变上款约定的作用用途。

  三、租赁期限

  1、甲乙双方约定,房屋租赁期为_____年___月___日起至_____年___月___日止。免费赠送装修期,自______年___月__日起至_____年___月___日止,租金从免费装修期后开始计算。

  2、租赁期满,甲方有权收回该房屋乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前二个月,向甲方提出续租的书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同。

  3、甲方免费提供乙方公司招牌广告位(除租赁费,其它费用由乙方自理,面积:6-9米×4米)。

  四、租赁、支付方式和期限

  1、经双方约定,第一年租金免费。第二年全年租金及物业管理费用总额为:人民币250000元,大写金额为:贰拾伍万元;第三年全年租金及物业管理费用总额为:人民币280000元,大写金额为:贰拾捌万元;第四年及第五年全年租金及物业管理费用总额为人民币:300000元,大写金额为:叁拾万元。乙方应根据本合同以每半年为期限,于每半年末交清下半年租金及物业管理费用。

  2、租金不含乙方租赁区内的电费(动力与照明用电)、自来水费、电话费、宽带网络费用及物业管理特约服务项目的收费。

  3、租金包含物业管理费用。物业管理费是甲方所指定的物业公司为租赁区提供中央空调,公共区域内的水、电、清洁卫生、电梯费、保安等服务所产生之费用。物业管理的有关权利、义务需要乙方在本合同生效后同物业公司签订物业管理合同确定。

  五、保证金和其它费用

  1、甲、乙双方约定,甲方交付该房屋后七个工作日内,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为二个月的租金及物管费,即人民币41667元。

  甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。

  租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息十五日内归还乙方。

  六、房屋使用要求和维修责任

  1、租赁期间,乙方发现该房屋主体结构及主要附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的当日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。甲方不负责乙方自行装修的一切设施及除房屋主体结构、供水供电主干管路、中央空调系统(不含末端设施)等以外的其它设施。

  2、租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及期附属设施损坏或发生故障的,甲方可代为维修,费用由乙方承担。

  3、租赁期间,甲方为保证该房屋及其设施处于正常的可使用和安全的状态,有权对该房屋进行检查、养护,将提前七日通知乙方。检查养护时,乙方应予以配合,甲方将尽力减少对乙方使用该房屋的影响。

  七、房屋返还时的状态

  1、除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后按时返还该房屋。返还房屋时乙方必须退还本合同附件所列属甲方的设备设施。

  2、在租赁期内,甲方如需出售该房屋,应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。

  八、违约责任

  1、乙?a href=http://www.pmceo.com/wygw/jhfy/ target=_blank class=infot*xtkey>讲话词苯荒勺饨穑追浇疵刻?‰收取滞纳金,超过30天仍未交纳则甲方有权决定终止本合同与乙方的租赁关系,收回房屋,并不需付任何责任。

  2、因甲方未告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制,造成乙方损失的,甲方负责相应赔偿。

  3、租赁期间,甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任,致使房屋损坏,造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方承担相应赔偿责任。

  4、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,乙方应按甲方要求恢复房屋原状,并赔偿因此造成的一切损失。

  5、乙方在租赁期内,未经甲方书面同意,中途擅自退租的,甲方将不予退还预付保证金,若预付保证金不足抵付甲方损失的,乙方另行赔偿。

  九、争议的解决办法

  在本合同履行过程中若发生争议,双方应当协商解决,也可以请求进行调解。双方不原协调、调解解决或者协商、调解不成的,双方商定,采用以下第__种方式解决:

  1、凡因本合同收起的或与本合同有关的任何争议,均应提交仲裁委员会,按照申请时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力。

  2、因本合同所发生的任何争议,可向法律规定由管辖的人民法院或地方所在地人民法院提起诉讼。

  十、变更和解除本合同的条件

  在租赁期限内,非下列情况之一的,不得变更或者解除本合同:

  1、经甲乙双方协商一致,同意提前终止本合同,甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该写字间的。

  2、因出现非甲方能及的情况影响该写字间设施的正常运行,如水或电等正常供应中断,且中断期一次超过48小时,乙方认为严重影响正常使用房屋的。

  3、因乙方或甲方违反本合同的约定,且经甲方或乙方提出后的15天内,乙方或甲方未予以纠正的。

  4、因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏,本合同不能继续履行的。

  5、变更或解除本合同的,要求变更或解除本合同的一方主动向另一方提出。因变更或解除本合同,使一方遭受损失的,除本合同或依法免除责任外,应由另一方负责赔偿。

  十一、其它条款

  1、租赁期间,甲方需抵押该房屋应当书面告知乙方,并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前七日书面征询乙方购买该房屋的意见。

  2、本合同至双方签字,并将出租层交与承租人后次日生效,生效后的十五日内,由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房屋交易中心办理登记备案,领取房屋租赁登记备案证明;本合同经登记备案后,凡变更、终止本合同的,由 甲方 (甲方/乙方)负责在本合同变更终止之日起的十五日内,向原登记机构办理变更、终止登记备案的,所引起的法律纠纷,由甲方承担一切责任。

  3、本合同未尽事宜,经甲、乙双方协商一致,可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。本合同与其补充条款及附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等法律效力。

  4、甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利、义务、责任清楚明白,并愿意按合同规定严格执行。如一方违反本合同,另一方有权按本合同规定索赔。

  5、本合同连同附件一式__份。其中:甲、乙双方各执__份,(______市_____区/县)房地产交易中心受理处____份,以及______各____份均具有同等效力。

  出租方(盖章):____p;&nbs; 承租方(盖章):______

  法定代表签字:____p;&nbs; 法定代表签字:______

  日期:____p;&nbs; 日期:______

篇3:浅议写字楼物业管理

  浅议写字楼物业管理

  (一)写字楼物业的特点和管理特点

  写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。

  写字楼物业和管理主要有以下几个特点:

  (1)物业的地理位置好,一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段,物业管理的车辆指挥管理工作量大。

  (2)物业档次高,整体形象好,业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高。

  (3)物业的机电设备设施多,技术含量高,除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外,还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。

  (4)物业使用人相对不固定,有的更换频繁,物业的租赁管理是物业管理难点。

  (5)业主、非业主使用人经营范围广泛,社交活动频繁,社会关系复杂,业主、非业主使用人内部管理隐患多,给物业管理增添了难度。

  (6)业主、非业主使用人来自社会各阶层,素质参差不齐。尤其存在短期租赁户,使物业管理的公众管理制度执行难,物业管理服务费等费用拖欠严重。

  (7)公共场所人流量大,进出人员难以控制,安全管理责任大。

  (8)因为是办公场所,单个物业空间大,甚至整层楼都是连通的,楼内业主、非业主使用人的设施、财产多,人员集中,是防火控制的重点区域,消防安全是物业管理的重点之一。

  (二)写字楼的物业管理

  1.写字楼对物业管理服务质量要求高,服务项目要求多,对服务人员的综合素质要求也高。所以物业管理企业在选派管理人员时,必须注重员工的综合素质,无论是个人形象,还是内在气质,都要达到一定标准。此外,物业管理企业要加强管理,努力提高物业管理服务质量,以满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理高标准的要求。

  2.写字楼物业不同于住宅小区,虽然安全问题很重要,但对服务的要求更加突出,具有外松内紧的特点。所以物业管理企业必须改变一般的物业管理观念,不能一味求严、求稳,一定要在员工服务意识和服务礼节礼貌的培养方面下一番工夫,使员工的服务水平上升到一个更高层次,从而满足写字楼业主、非业主使用人对物业管理服务的更高要求。

  3.针对写字楼物业及管理的特点制定物业管理的措施,抓住写字楼物业管理的重点,提供特色服务。在制定写字楼管理服务方案时,应充分认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。承租人非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性,尤其是物业维护的水平。一个窗明几净、井井有条的写字楼环境,对承租人和潜在承租人都会产生极大的影响力。

篇4:物业知识教材:写字楼物业管理内容

  物业知识教材:写字楼物业管理内容

  写字楼物业的特性和使用要求,决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以 下几个方面:

  一、营销推广

  由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性,决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字 楼的整体形象设计塑造、宣传推介,办公空间的分割布局与提升改造,市场分析调研,与买租客户的联络、谈判、签约,客户投诉与要求的受理与处理,客户与经营管理者、客户与客 户间关系的协调,以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

  由于转变投资地点、方向,兼并、破产等各种原因的影响,写字楼客户变动的情况时有 发生,固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此,为吸引招进和留住客户,写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作, 否则,便不能保证较高的租售率,影响写字楼物业的收益。

  这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公,进行市场行情 调研,主动寻找目标客户,征求已有客户对物业的使用意见,尽力满足各方面客户的要求,保证物业保持较高的租售率。

  二、商务中心的服务与管理

  大型写字楼办公机构集中,商务繁忙,一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心 (与大型酒店、宾馆类似)。

  1.商务中心的设备配置

  商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

  商务中心设备的正常使用和保养,是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中 应严格按照正常操作程序进行操作,定期对设备进行必要的保养,设备一旦发生故障,应由专业人员进行维修。

  2.商务中心的工作要求和工作程序

  商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服 务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷,必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

  (1)工作要求。对商务中心工作人员要求有:①流利的外语听说读写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④熟悉商务信息知识;⑤熟悉秘书工作知识; ⑥具备基本的设备清洁保养知识。

  (2)工作程序。①服务前:了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况,开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中:以准确、快捷为原则,按客人 服务要求准时、精确地完成服务。③服务后:完成客人所需服务后,填写《商务中心费用收据单》,引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份,一联交给财务 部,一联交给客人,一联由商务中心存档。

  商务中心的主要对象是客人,有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备, 为此制定商务中心签单程序;

  写字楼内部人员到商务中心使用设备,必须是因工作需要;使用前,必须由该员工所在 部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后,在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

  3.商务中心的服务项目

  写字楼客户业务类型不同,自身办公条件不同,对商务中心的服务范围要求不同。较齐 全的商务中心提供的服务项目包括:

  (1)翻译服务,包括文件、合同等;

  (2)秘书服务,包括各类文件处理;

  (3)办公系统自动化服务;

  (4)整套办公设备和人员配备服务;

  (5)临时办公室租用服务;

  (6)长话、传真、电信服务;

  (7)商务会谈、会议安排服务;

  (8)商务咨询、商务信息查询服务;

  (9)客户外出期间保管、代转传真、信件等;

  (10)邮件、邮包、快递等邮政服务;

  (11)电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等;

  (12)报刊、杂志订阅服务;

  (13)客户电信设备代办、代装服务;

  (14)文件、名片等印制服务;

  (15)成批发放商业信函服务;

  (16)报刊剪报服务;

  (17)秘书培训服务等。

  三、前 台 服 务

  小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务,大型写字楼的前台服务项目较多 ,主要包括:

  (1)问讯服务和留言服务,钥匙分发服务;

  (2)信件报刊收发、分拣、递送服务;

  (3)个人行李搬运、寄存服务;

  (4)出租汽车预约服务;

  (5)提供旅游活动安排服务;

  (6)航空机票订购、确认;

  (7)全国及世界各地酒店预定服务;

  (8)餐饮、文化体育节目票务安排;

  (9)文娱活动安排及组织服务;

  (10)外币兑换,代售磁卡,代售餐券;

  (11)花卉代购、递送服务;

  (12)洗衣、送衣服务;

  (13)代购清洁物品服务;

  (14)提供公司“阿姨”服务;

  (15)其他各种委托代办服务。

  有的写字楼的报修点也设在前台,方便客户报修。

  四、设施设备管理

  写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作:

  1.设备管理

  (1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档,建立设备登记卡。

  (2)完善工程部架构。

  (3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

  (4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制,开源节流。

  写字楼管理中物料采购、供应、领用的一般流程为:

  A.采购程序:

  (5)制定设备的保养和维修制度。

  (6)建立监管制度,监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

  2.维修与保养

  (1)报修与维修程序。

  A.两类报修:自检报修、客户报修。

  B.写字楼管理中公共设备、设施维修及客户室内小型维修的报修及维修程序为:

  (2)设备的保养。一般可建立三级保养制度:日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

  (3)设备的维修。

  对于设备的维修控制,关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

  编制维修计划时应注意:①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

  一般的维修方法有:①强制维修法。即不管设备技术状况如何,均按计划定期维修。② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求,制订维修周期,定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料,对设备进行检查诊断,确定要维修的项目或部件,然 后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时,对主体和部件全面修理 (大修)。

  建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

  (4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机,制订切实可行的更新改造方案。

  五、保安与消防管理

  1.保安管理

  (1)贯彻保安管理的基本原则是:①宾客至上,服务第一。②预防为主。③谁主管,谁负责。④群防群治,内紧外松。

  (2)建立保安部的组织机构。

  (3)制定严密的保安规章制度,明确本部门各类人员的岗位职责。

  (4)加强治安防范。主要是加强保安措施,配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等),加强写字楼内部及外围保安巡逻,加强对停车场的 保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序,杜绝各类可能发生的事故。

  2.消防工作

  (1)消防工作的指导思想是:以防为主,宣传先行,防消结合。

  (2)一般写字楼的消防系统主要有:①干式消防系统:自动报警系统,联动总控制屏,BTM气体灭火系统。②湿式消防系统:自动喷淋系统,消防栓系统(消防泵)。③消防联动 机构:消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。④火灾报警系统:自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火 灾报警、感光式火灾报警),手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警) 。

  (3)消防工作的展开:①进行消防宣传。宣传的形式有:消防轮训,利用标语或牌示进行宣传,发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有:消防工作的原则,消防法规,消防须知 。②建立三级防火组织,并确立相应的防火责任人:管理公司总经理、部门经理、班组长。 ③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。④ 明确防火责任人的职责,根据《中华人民共和国消防条例》的规定,制定防火制度。⑤定期 组织及安排消防检查,根据查出的火险隐患发出消防整改通知书,限期整改。⑥制定防火工作措施,从制度上预防火灾事故的发生。⑦配备必需、完好的消防设备设施。⑧发动大家, 及时消除火灾苗头和隐患。⑨建立自防、自救组织。包括:建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练,每年组织一次写字楼全体人员消防演习。⑩明确火灾紧急疏散程序。做 好疏散的准备工作,人员疏散为主为先,转移危险品、抢救贵重财产在后。B11建立消 防档案。B12制订灭火方案及重点部位保卫方案,每个房间安装消防走火示意图。

  六、清洁卫生管理

  清洁是写字楼管理水平的重要标志,也是对

  建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作 的重点体现在:

  (1)制定完善的清洁细则,定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等,并严格执行。

  (2)制定部门各岗位的责任制。

  (3)建立卫生清洁的检查制度。①定期巡检法(随见随报,定点检查,划簿登记);②每 日抽查;③会巡制度;④食用水质及排污处理检查。

  (4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

  (5)提供全面的清洁卫生美化服务。

  写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作,协调 好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。

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