篇2：物业公司该不该代收快递

　　物业公司该不该代收快递

　　“物业吗?帮我收-下快递”对于物业的工作人员来说，这可能是他们最熟悉也最头疼的一句话。

　　由于网络购物逐渐成为了人们的一种生活方式，伴随而来的是快递邮件爆炸性地增加。与此同时，物业服务公司开始成为“邮件轰炸”的重灾区，据悉，有的物业门房一天要帮业主收取1000多份快递。本来的义务服务结果牵扯了巨大精力，而且因为签收的货品质量等问题，业主与物业方还产生了不少纠纷，这更让物业服务企业抱怨颇多。物业服务企业该不该帮业主代收快递?又该怎样收快递?这应该是时下众多物业服务企业亟待思考的一个十分现实的问题。

　　明确一个性质

　　想要解决快递问题，首先就得了解快递这项服务。快递又称速递服务或快递服务，以递送时效、质量区别于其它运输方式。快递服务同时具时效性和准确性。时效性指快件投递时间不应超出快递服务组织承诺的服务时限。准确性指快递服务组织应将快件投递到约定的收件地址和收件人。

　　据此弄清部分细节有益于我们阐述物业服务企业是否应该代收快递。首要的问题就是物业服务公司是约定的收件地址吗，也就是说物业服务公司是约定的收件人吗?如果物业服务公司不是收件人，快递公司是否还应该将快递件交给物业服务公司?

　　根据之前对快递行业的了解，将物品送达收件人是快递行业的基本要求。这也就是说物业所做的代收快递只能是在收件地址不便快递人员递送和收件人取件不便的情况下所做出的非常规服务。这样的根本性质使得其天然的应与物业服务公司的基本日常业务区别开来。

　　依据两个协议

　　物业代收快递类似于代收水、电费业务，它依据了《邮政法》、《道路交通管理条例》等一系列法律。但此活动还应建立在两个重要的合同之上，它们构成了物业从事代收快件的依据。第一个是收件人与物业服务公司之间的委托领取协议。简单的说就是收件人委托物业服务公司以自己的名义接收快递品；物业服务公司接受收件人的委托，同意替收件人接收快递品，并转交给快递收件人。第二个是物业服务公司依据收代人的委托，与快递公司之间的代领协议。也就是物业服务公司以收件人的身份与快递公司签订的领取协议。没有第一个协议，代收快件行为无理由开展，没有第二个协议，快递则无法领取。

　　像上海万科金色里程物业服务中心近期就在小区贴出告示，从7月1日起将调整快递代收方式。物业服务人员收到业主的快件后，不需再和业主通电话进行确认就可以直接收件，但前提是业主必须带上有效证件，到服务中心签订一份《快递代收委托协议》。协议约定物业将代替业主保管快件，但不承担物品损坏的赔偿责任。

　　控制三个过程

　　物业代收邮件一般会有以下三个环节，问题一般也出现在这三个环节，对此我们要加强控制。

　　首先就是接收过程。物业服务公司接受收件人的委托一般应有文字做依据。一是在从快递公司领取快件时减少领取麻烦，二是在出现问题后也有确凿的证据说明当时情况。委托行为一般发生在物业值班室，业主口头委托，没有留下任何文字留存，为以后发生争议留下隐患。此时在值班室内放几张事先拟好的委托书，一支笔就可将问题解决。委托书要注明委托人，委托事项及免责条款。物业明确告诉委托人，物业只能负责快件外包装的检查和签收，但无法对快递内物品负责。

　　在与快递公司交接过程中，我们按照发件人与快递公司合同，以业主委托为依据领取，但不包揽未委托快件收取。收件时物业检查快件的包装与外观，并明确记录。如有小的瑕疵在接收对留下记录，并由快递公司确认；快件出现大的损坏，应做好记录拒绝接收，以此明确物业与快递公司责任。

　　其次则是要控制好保管过程。保管工作要有强烈的责任心和服务意识。所收快递件要逐一登记，专人负责，专处存放，封闭保管。若多人一同保管时，应做好交接清点、检查工作，并填写交接记录。保管员从快递公司接收物品时，要对所接收物品的性质种类有初步了解，对外包装处有特殊要求的物品做到心中有数，尽量按存放要求保管。

　　很多公司都存在这种情况，物业服务公司在代领快件后长期无人取走，其大多是由于收件人出国或搬家无法领取，快件成了死件。物业服务公司又不能将这些死件丢弃，日积月累，快件堆积如山。面对这种情况，物业服务公司应有及时清点快件的制度，可以联系到收件人的可与收件人约定一个保管期，保管期内物业服务公司代为保管；无法转交的快件及时退回发信人处，减少不必要的责任。同时将退回的快递做好记录备查。

　　最后便是转交过程上要十分注意。快件转交应依据快件上所标注的收件人转交。在转交中一般应本人领取，避免代领。领取人应持有效身份证件领取。领取后应有领取人的书面签字，确认领取物品人、领取物品、领取时间。

　　对收件人提出的物品损坏及快件丢失，物业服务公司要有相应的证据说明情况，有合理的解决办法。对从快递公司接收时就有破损的货品，物业服务公司要及时告之业主。对快递公司未送达的物品，我们拿出情况证明物业服务公司从未领取。借此保证业主利益不受损害，也让物业服务公司不会因为考虑上的疏忽，蒙受“不白之冤”。

　　三个有效对策

　　既然小区快递暴增不可避免，物业服务企业作为小区的管理者就有一定的责任加以解决。但具体的解决办法，还需要各物业服务企业利用自身优势，寻求一条可行之道。

　　目前在北京上海等一些城市，出现了快递公司与物业服务企业合作，在小区旁直接设立投放点，以此来解决小区快递激增的问题。像在上海某小区，快递公司会第一时间把送达的快递直接存放到与他们合作的小区杂货店内，业主收件人只需走几步远就能够凭身份证在这个杂货店投递点收取货物。

　　在一些比较成熟的物业小区当中，代收快递这项工作也进行得十分规范。在浙江的一个知名小区，物业服务公司对整个代收邮件业务有一个详细的规定。首先，他们将快递收取的时间定在了白天8点至傍晚的6点左右，晚上锁存。其次，他们将快递建立“档案”，将快递上取件人信息明确，用记号笔重新写清姓名。在这个记录档案中，细致记录了每一个快递的“来龙去脉”，包括快递到达的时间、是哪一家快递公司及投递员的联系方法，而取件栏则是取件人签名、取件人地址、取件时间等等，这些内容都一一记录在案。

　　对于目前入住600户左右居民的开元山庄，物业服务公司收取快递也有他们的一套方法，他们不仅对收件人进行登记，而且工作人员将其中200户左右经常收取快递的业主列为关注对象，熟悉业主的资料以及外貌特征。在取件时，他们除了登记，还会核对包裹上的姓名是否为取件人本人或者家属，将出错率减到最低。

　　实践证明，物业该不该收快递这个问题只要物业服务企业与业主订立严谨的协议就可以得到解决。但如何能帮业主收好快递这个问题则像小区中的许多现实问题一样，考验着物业服务企业在规避风险与为业主服务之间平衡的智慧。

　　杨璐瑶/《城市开发》物业管理/20**年07月

篇3：住宅公摊水费构成详解和建议

　　住宅公摊水费构成详解和建议

　　住宅公摊水详解及一些建议公用分摊水的构成

　　从法律的角度来分析，住户目前所分摊的公用水可分为三种性质，分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水；非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水；法律没有明确规定归属的分摊，笔者都称之为模糊公摊。

　　合法公摊用水详解及建议

　　1.合理误差。

　　水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为±2%，最低流量低区最大允许误差为±5%(根据国家水表检定规程《JJG162-85》)。某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验，用缓慢滴水的方式来取水。这种取水方式对总表产生的是正误差，是允许范围内的误差。最近有报道，某些假水表的误差为400%，简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢?因为小区设计供水量远大于实际取水量时，总表总是出现在最低流量低区，如上所述低区负误差大(换句话说就是总表实际上转得慢了)，所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个物业小区就是这种负分摊的现象，开始我以为是总表坏了，自来水公司更换了总表后还是负分摊，5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表，并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。

　　2.正常管网泄漏。

　　管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发现，并容易得到修复，所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现，并容易得到修复，这方面的损失一般也很少。地下暗管具体用途通常有四种:一种是公共地方清洁用水水管，一种是绿化用水水管，一种是观赏设施用水水管，一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表，规定为表前明管设计。建议对总表后的进户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种，一种是定期用水数量对比，另一种是定期人工检查，检查的方法很简单，将用户前端的总水阀关闭，水表仍然转动，说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀，里面容易贮藏细菌，正常使用寿命是8至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》(建住房[1999]295号)中规定:自2000年6月1日起，在城镇新建住宅中，禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法。

　　3.火警时消防用水。

　　消防用水是没有设计安装水表的，火警难得一遇，无火警也就无这方面的用水分摊。

　　非法公摊用水详解

　　1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)第八条规定:管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督，不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户。

　　2.开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水。如果管理不善，这些单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算外开支，最终物业公司可能将此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新小区这种现象会较多。

　　3.动用消防水清洗公共场所或疏通下水管道等各种非火警用途，这种用水最终会分摊到所有用户账户。

　　模糊公摊用水详解及建议

　　清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由物业管理公司提供，实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般和消防贮水水池合用一池，所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。清洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢?法律并没有明文规定。浪费的消防贮水究竟是多少呢?高层楼房一般有两个水池，楼顶一个，地下一个。楼顶的水池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的，地下水池消防贮水量是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时的用水量来设计(根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第七章第三节规定)。我们可以想象这个量是多大。有经验的工作人员会提前一个星期左右关闭地下水池的进水阀门，将池底的消防水作为生活用水来使用，以此办法来减少消防水浪费。这又会造成长时间缺少消防水的安全隐患。建议设计时将生活水池和消防水池分开。分开后，消防水池一般不用清洗。分开的好处是节水、节能、卫生和安全。

　　盗窃用水

　　如果物业管理到位，盗窃用水就不会发生。物业管理公司监守自盗现象反而较多。自来水公司和业主都有监督物业管理公司用水的责任。