篇2：企业户外拓展训练心得体会

　　企业户外拓展训练心得体会

　　前几天去了趟扬州，参加了一次企业户外拓展训练。

　　主要的训练项目有：高空抓杠，过电网，攀云梯，背摔，盲人方阵等。参与的过程是令人难忘的，而且最主要的是把一切平时不会注意到的细节包含在这这些活动，通过这些活动让你明白其中蕴涵的道理。

　　第一、体现了团队的协作精神。

　　很多项目不是依靠一个人的力量能够完成的，它需要队友的互相帮助，相互配合。现在的企业中，很多的工作是靠大家的力量来完成了，个体的力量虽然重要，但团队的力量大于单个个体力量的加总。

　　第二、工作一定要有很强的计划性。

　　我们不是在计划中进步，就是在计划中灭亡。在做一件工作或者事情的时候，在开始之前根据现有的资源，做好详细的计划是很重要的，当然，计划并不是一成不便的，我们在计划的实施过程中，要根据实际情况的变化实时的对计划进行调整，进行完善。

　　第三，我们要掌握手中的资源状况。

　　对企业来说，资源是企业的生命，在企业资源匮乏的时候，我们更要明确这一点，我们的决策要以资源状况和引进资源的能力作为一个依据。如果计划是实行过程中，企业的资金链断裂是件很可怕的事情，轻则受不小的损失，重则可能成为致命的伤害。

　　第四、信任。

　　在团队合作的过程中，我们一定要对合作伙伴十足的信任，相信他会完成他的那份工作，而且会完成的很好。

篇3：新版建筑工程施工质量验收规范学习体会

　　新版建筑工程施工质量验收规范学习体会

　　《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-20**，已于20**年1月1日起施行，与其配套的各专业工程施工质量验收规范，也已于20**年上半年陆续发布施行。按照国家有关规定，20**年1月1日起，凡新开工程，均应执行新版施工质量验收系列规范(简称新版系列规范，同时被废止的则简称原标准、原规范)。由于新版系列规范修改处较多，同时又增加了一些内容，在新旧交叉搭接过程中，参与工程建设各方对新规范的理解产生了一些不同意见，甚至执行中发生不协调现象。笔者根据施工实践，结合监理质量控制的具体操作，对在学习和执行新版系列规范中遇到的一些问题，谈几点体会和看法，与同仁们交流、探讨。

　　1、尽快掌握系列规范主要内容

　　系列规范是监理工作的重要依据之一。监理人员作为一名资深工程师，必须尽快掌握系列规范编制指导思想及其主要内容，以便好地规范监理行为，履行监理职责，不断提高监理水平。

　　1.1系列规范框架体系

　　系列规范框架体系包括两个方面，即《建筑工程施工质量验收统一标准》和与其配套的14本专业工程施工质量验收规范：

　　①建筑地基基础；

　　②砌体；

　　③混凝土结构；

　　④钢结构；

　　⑤木结构；

　　⑥屋面；

　　⑦地下防水；

　　⑧建筑地面；

　　⑨建筑装饰装修；

　　⑩建筑采暖与给水排水；⑾通风与空调；⑿建筑电气；⒀建筑电梯；⒁智能建筑。编制统一标准贯彻了“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导思想，并将有关建筑工程施工验收规范和工程质量检验评定标准合并，组成了新的工程质量验收规范体系。统一标准全文共45条、7个附录，约4万字，其中有6条作为强制性条文，必须严格执行，文中以黑体字表示。强制性条文主要内容为：

　　①施工质量的验收要求，包括质量标准、内容、程序和验收人员的资格；

　　②单位工程质量验收的合格标准；

　　③单位工程首先必须经施工单位自检合格；

　　④单位工程验收由建设单位组织，施工、设计、监理单位负责人参加；

　　⑤单位工程验收合格后应及时报建设行政管理部门备案；

　　⑥通过返修或加固处理仍不能满足安全使用要求的工程，严禁验收。

　　1.2统一标准修改的主要内容

　　①增加了施工现场质量管理检查记录；

　　②质量验收结论只设“合格”，取消了“优良”等级；

　　③增加了子单位工程、子分部工程和检验批。建筑与结构分部工程由6个减为4个，原地面、门窗分部并入装饰装修分部；

　　④分部工程验收增加了质量控制资料、安全功能检验和观感质量验收；

　　⑤检验批只设2个指标，即主控项目和一般项目，对一般项目的允许偏差实行限值控制，提出了对检验批的多种抽样检验方案；⑥增加了单位工程安全和功能检查；

　　⑦落实了工程质量终身负责制，建设、监理、施工、设计单位的项目负责人必须在竣工验收记录上签字；⑧明确规定了不合格工程的处理办法。

　　2、允许偏差和允许偏差最大限值

　　2.1允许偏差的两种不同概念新规范中一般项目允许偏差合格点率要求为80%及以上，原标准中涉及结构安全、使用功能的允许偏差则列入主控项目，如砖砌体轴线位移及垂直度允许偏差，混凝土原材料秤量允许偏差等。两者同为允许偏差，因列入“主控”或“一般”不同项目，而具有完全不同的概念：列入主控项目的允许偏差，对判定检验批质量合格与否具有否决权，只要出现超出允许偏差范围，该检验批就不符合质量要求。

　　2.2允许偏差的最大限值原标准对允许偏差合格率检验未作限值规定，即使被评为优良，仍有10%以下的不合格点，甚至其中偏差值过大。这无疑是原标准评定办法本身存在的缺陷。新标准规定，一般项目允许偏差最大值不应超过规定值的1.5倍(钢结构为1.2倍)，否则就应判为不合格。这样，实测允许偏差值就将被控制在一定范围内，对结构安全起到了保证作用。

　　3、关于钢筋连接问题

　　3.1钢筋连接要求已适当放宽《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-20**，把“纵向受力钢筋的连接方式应符合设计要求”作为主控项目，而把钢筋接头位置、同一连接区段接头面积百分率等作为一般项目。同时，还取消了原规范中一些关于接头面积百分率规定的强制性条文，这无疑为施工企业制订钢筋工程施工方案提供了较大的选择空间，十分有利于提高工程质量和加快工程进度。

　　3.2监理质量控制要掌握好宽严尺度监理工程师在钢筋连接质量控制中，应严格依据设计图纸要求；当设计无具体要求时，则按施工规范执行，如同一连接区内，纵向受力钢筋的焊接接头面积百分率，受拉区不宜大于50%；纵向受拉钢筋绑扎搭接接头面积百分率，梁板类构件不宜大于25%，对柱类构件不宜大于50%。

　　3.3柱筋绑扎搭接接头原规范对受力钢筋绑扎接头位置有强制性条文规定，如受拉区不得超过25%，受压区不得超过50%。因此，一般柱筋在楼面以上绑扎时，必须设置多个接头，这给施工带来一定难度，同时又增加了箍筋用量。新规范规定：当工程中确有必要增大纵向受拉钢筋绑扎搭接接头面积百分率时，对梁类构件，不应大于50%；对其他构件，则可根据实际情况放宽。据此，笔者理解为柱筋连接允许设置为一个绑扎接头，但必须满足搭接长度，即按附录B表《纵向受拉钢筋的最小搭接长度》中的相应数值乘1.35系数取用。这大大简化了柱子钢筋，而且又节约了钢筋用量。

　　4、受力钢筋保护层

　　4.1保护层厚度略有增加

　　这次新版施工规范中，混凝土保护层厚度未予列出，而列入了《混凝土结构设计规范》GB50010-20**，如柱和混凝土强度等级≤C20梁的主筋混凝土保护层，新规范均比原规范增加5mm。监理工程师在审图时应特别注意，凡施工图中混凝土保护层未标明者，应通过设计人员加以确认。

　　4.2提高了对受力钢筋保护层的检验要求新标准一般项目允许偏差合格率为80%及以上，但对梁、板类构件上部纵向受力钢筋保护层厚度的合格率，规定应达到90%及以上，且最大值不得超过允许偏差值1.5倍，同时，新规范又增加了结构实体钢筋保护层厚度检验项目。

　　4.3建议施工规范仍应列入保护层厚度内容虽然新规范把受力钢筋保护层厚度列为一般项目，但从目前实际施工水平看，笔者认为其允许偏差值要求还是比较严的(如基础为±10，梁、柱为±5，板、墙为±3)，而且规范规定结构实体钢筋保护层厚度检验的检测误差不应大于1毫米，证明精度要求极高。如果施工规范中对保护层厚度不作严格规定，那末，在施工过程中必然增加随意性，造成合格率精确度大打折扣，这显然不妥。故建议施工规范中仍应列入保护层厚度，如施工图中保护层有规定时，则可按设计要求执行。

　　5、预制桩的桩位偏差和桩顶标高

　　5.1新规范统一了桩位偏差规定原国家标准《地基与基础工程施工及验收规范》GBJ202-83和国家行业标准《建筑桩基技术规范》JGJ94-94，两本规范中桩位允许偏差值不统一，而且差异较大，使执行者操作起来无所适从，甚至引起混乱。新规范施行后，原国家规范即GBJ202-83同时废止，而国家行业标准中的桩位偏差与新规范基本吻合，稍有差别之处，相信今后会按新规范规定修正(即桩数为4～16根桩基中的桩，允许偏差应由桩径或边长的1/3修正为1/2)。

　　5.2桩位偏差列入主控项目《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-20**在桩基础的一般规定中，桩位偏差属于强制性条文，列入主控项目。监理人员在桩基质量控制中必须严格掌握，如有超出允许偏差范围，就应判为不符合质量要求，其处理方案必须经设计人员认可。

　　5.3精确复核桩顶标高笔者在监理过程中，经常遇到施工图中桩顶标高定得偏低的情况，有的甚至影响桩基质量或造成隐患。监理人员要认真审图，如发现桩顶标高有误，应在图纸会审时加以纠正。确定桩顶标高，应考虑桩顶混凝土保护层厚度、锚筋焊接长度以及设计要求桩顶嵌入承台深度等因素，按预制桩主筋直径φ18为例，沉桩后桩顶高出垫层面长度宜为190mm至240mm。桩基技术规范规定，桩顶嵌入承台大直径桩不宜小于100mm、中等直径桩不宜小于50mm，如果根据此规定来简单确定桩顶标高，显然是不妥的。

　　5.4控制桩顶标高宜高勿低新规范把桩顶标高列为一般项目，允许偏差值±50mm。笔者建议沉桩时控制桩顶标高宜高勿低，因为正偏差可以通过破桩头来解决，其对桩的承载能力影响甚小；如果造成过大负偏差，则处理起来比较麻烦，甚至会影响桩基质量和工程进度。

　　6、施工质量不符合要求的处理

　　6.1可能出现质量不符合要求，主要有下列几种情况

　　①主控项目不能满足要求，或允许偏差超值；

　　②一般项目抽检达不到要求，合格率低于80%，或允许偏差最大值超过1.5倍(钢结构超过1.2倍)；

　　③质量控制资料不完整，或测试项目未通过；

　　④安全和功能检查项目未通过；

　　⑤结构实体检验用同条件养护试块强度不合格；

　　⑥结构实体钢筋保护层厚度检验不合格。

　　6.2质量不符合要求的处理办法如下

　　①采取翻修、返工或更换器具设备等相应措施后，重新验收；

　　②请具有资质的法定检测单位检测，当鉴定结果能够达到设计要求时，仍应认为可通过验收；

　　③如经检测鉴定达不到设计要求，但经原设计单位核算，仍能满足结构安全和使用功能的，可以予以验收；

　　④经与建设单位协商，同意按一定的技术方案进行返修或加固补强处理后，仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收。

　　7、结束语

　　建筑工程施工质量评定标准和施工验收规范，已经多次修订，作为一名长期在生产第一线工作的科技工作者，笔者曾亲历这些演变过程。这次新版系列规范，总结了我国建筑工程施工质量验收的实践经验，又考虑到与国际接轨的前瞻性，在标准与规范两者之间，时间配合紧凑，内容结合紧密，并具有检测手段较完善、可操作性较强等措施。笔者深信，随着系列规范的全面深入执行，我国建设工程参与各方的生产、工作和管理行为，必将逐步纳入标准化、规范化的国际轨道。

篇4：物业管理前期介入内容

　　物业管理前期介入内容

　　一、物业管理前期介入的认识

　　对于一项物业来说，存在着开发--经营--管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。

　　以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业管理的前期介入。

　　这里所说的物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。

　　物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等;然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。

　　一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上百年。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的“管家”形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。

　　二、物业管理前期介入的必要性

　　(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决

　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中将之限制在最小范围之内，就必须开展物业管理的前期介入，使物业管理前期介入同规划设计、施工建设同步或交叉进行，这样既可以反映以后专业化管理得以顺利实施的各种需求，又可以从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。

　　(二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解

　　物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。

　　(三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备

　　物业管理也是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

　　三、物业管理前期介入的内容

　　在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面:

　　(一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务

　　无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

　　1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。

　　2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。

　　3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。

　　4.选派管理人员运作物业前期管理。

　　(二)建立与业主或使用人的联络关系

　　物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。

　　1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

　　2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

　　3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。

　　(三)察看工程建设现场

　　物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

　　1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

　　2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

　　3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。

　　4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。

　　(四)设计管理模式，草拟及制定管理制度

　　物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。

　　1.筹建业主管理委员会。

　　2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。

　　3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

　　4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。

　　(五)建立服务系统和服务网络

　　物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。

　　1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。

　　2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

　　3.建立代办服务项目网络。

　　(六)办理移交接管事宜

　　物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。

　　1.拟订移交接管办法。

　　2.筹备成立业主管理委员会。

　　3.协助和办理移交接管事项。

篇5：物业竣工验收与接管验收

　　物业竣工验收与接管验收

　　一、物业的竣工验收

　　(一)竣工验收及验收种类

　　物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

　　竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。

　　建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。

　　1.隐蔽工程验收

　　隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。

　　2.单项工程验收

　　单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况，然后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。

　　3.分期验收

　　分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。

　　4.全部工程验收

　　全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收--正式验收的顺序进行。

　　物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。物业管理企业应代表业主，从今后管理和使用的角度，根据专业经验提供意见。这样既便于避免建筑后遗症的发生，又便于掌握第一手资料，为日后的管理打好基础。

　　(二)竣工验收的依据、标准及主要工作

　　1.竣工验收的依据

　　①上级主管部门的有关文件。

　　②开发商和建筑商签订的工程合同。

　　③设计文件、施工图纸和设备技术说明书。

　　④国家现行的施工技术验收规范。

　　⑤建筑安装统计规定。

　　⑥对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

　　2.验收的标准

　　①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。

　　②竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。

　　③设备调试、试运转达到设计要求。

　　④建筑物周围2米以内的场地清理完毕。

　　⑤技术档案资料齐全。

　　3.做好竣工验收工作

　　①建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、扩建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交的资料有：竣工工程项目一览表;图纸会审记录;竣工图;隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单;材料、半成品的试验和检验记录;永久性的水准点坐标记录;建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证;土建施工的试验记录;土建施工记录;设备安装施工和检验记录;建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项;该工程的有关技术决定;工程结算资料、文件和签证等。

　　②开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。

　　③进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。

　　④办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。

　　二、物业的接管验收

　　(一)接管验收与竣工验收

　　接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：

　　1.验收的目的不同

　　接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验;竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

　　2.验收条件不同

　　接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

　　3.交接对象不同

　　接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

　　(二)接管验收中应注意的事项

　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

　　1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

　　2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

　　3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

　　4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

　　5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

　　6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

　　7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

　　当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。