篇2：物业管理知识培训：礼仪规范知识

　　物业管理知识培训：礼仪规范知识

　　001礼仪的涵义是:礼的本意是敬神，泛指特定民族、人群或国家基于历史传统而形成的，以确立、维护社会等级秩序为核心内容的价值观念、道德规范以及与之相适应的典章制度、行为方式。规范自身形式的礼，称为礼仪。规范对他人态度和行为的礼，称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。

　　002物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的问题:注意礼节，讲究原则;一视同仁，举止得当;严于律己，宽于待人。

　　003礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类:一类是体现在语言上的礼节，有称呼礼节、问候礼节、应答礼节;另一类是体现在行为举止上的礼节，有迎送礼节、操作礼节和次序礼节。

　　004仪表、仪容的基本要求是:仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。仪容主要是指人的容貌。

　　005仪态的涵义是:指人在行为中的姿势和风度。

　　006仪态的具体要求有:站姿;坐姿;步姿;手势;表情。

　　007物业管理礼仪接待工作的主要规程是:接待服务，应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐，仪表、仪容端庄、整洁，热情问候、一视同仁、依次接待.让人感到你是乐于助人的，做到百问不厌，有问必答。

篇3：物业管理知识培训：智能化管理知识

　　物业管理知识培训：智能化管理知识

　　001智能化:就是通过各种技术手段，对楼宇进行监控以及提供网络、通讯服务，最终目的是为楼宇提供高效、便捷的管理手段和服务。

　　002智能化包含的内容:楼宇自动化(BA)、保安监控自动化(SA)、办公自动化(OA).通讯自动化(CA)、消防自动化(FA)。抄表记费自动化。

　　003楼宇自动化的概念:就是通过对楼内主要设备的监控，实现对设备的自动化管理，达到及时高效管理楼宇的目的，同时可以通过对耗能设备的管理，达到节能目的。

　　004楼宇自动化主要包括:空调系统监控，供配电系统的监控，共用照明系统监控，消防系统监控，给排水系统监控，电梯系统监控。

　　005楼宇自动化系统的工作程序:正常情况下根据实际设定的程序进行工作，当发生异常情况时，发出报警信号，提醒值班人员进行相应处理。

　　006监控计算机故障特点是:所有指令失效或者干脆计算机工作不正常。

　　007指令失效的可能原因是:最可能的原因是软件故障。

　　008发生监控计算机故障应立即通知工程单位进行处理。

　　009发生总线故障的现象是:部分设备状态显示不正常或部分设备指令无效。

　　010发生总线故障的特点是:总线上故障点后所有设备状态显示不正常，故障点后指令无效。

　　011发生总线故障应马上查看系统图，找到故障点，进行相应线路维护，或者通知承包商进行处理。

　　012何谓DDC?直接总线控制器。(Direct Data Controller)

　　013 DDC故障特点是:该DDC控制的设备状态显示不正常或相应设备指令不正常。

　　014 DDC故障的处理:发生DDC故障，应首先确认供电是否正常，如果供电正常，则应更换DDC或通知厂家进行处理。

　　015传感器故障的特点是:相应点数据不正常或长时间没有变化。

　　016传感器故障的处理:应立刻通知厂家进行处理。

　　017执行器故障的特点是:相应设备不能进行指令动作。

　　018执行器故障的处理:应该请施工单位确认故障，再通知执行器厂家进行处理。

　　019空调系统主要监控:冷冻机组、冷却机组、冷却塔、空调机、新风机、排风机、风机盘管。

　　020供配电系统监控的内容:主要包括高低压配电柜的监测和发电机的监测，一般只监不控。

　　021供配电系统的监控意义:通过监测高低压配电柜状态，及时提醒维护人员对设备进行维护。

　　022消防系统监控的内容:一般包括消防泵状态监测和消防水管压力检测，一般只监不控。

　　023电梯系统监控的内容:电梯系统监控一般包括垂直梯状态监测和手扶梯监控。

　　024给排水系统监控的内容:给排水系统监控一般包括生活水泵监控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵监控。

　　025保安监控自动化包括的内容:保安监控系统主要包括闭路摄像系统和门禁巡更系统。

　　026闭路摄像系统的作用:通过对主要通道、公共区域、电梯轿箱等设置摄像机，使得监控中心人员可以随意监视公共区域的情况，同时可以进行常规录像和报警录像。

　　027门禁巡更系统包括的内容:门禁系统、巡更系统、门磁、红外双鉴、红外对射等。

　　028双鉴探头的意义:主要作为门磁系统的补充系统，对大面积的开放区域进行禁入控制和报警录像。

　　029红外对射系统的意义:主要设置在外墙上，起到防止攀爬的作用。

　　030办公自动化主要包括的内容:办公自动化主要通过设置邮件系统和定义公文自动流转程序实现无纸化办公。

　　031办公自动化怎样实现:实现办公自动化首先要建立网络平台和服务器平台，在平台上建立一个办公自动化应用系统，通过设置内部WWW服务器和邮件服务器，定义公文流转模块，实现无纸化办公。

　　032 WWW服务器作用是:为用户上互联网提供服务，同时为大厦内用户提供WWW网络服务。

　　033综合应用平台服务器能提供的服务:综合应用平台服务器能提供办公自动化服务，虚拟主机服务，虚拟专网服务，网络安全服务，记费服务等。

　　034综合应用平台服务器采用的操作系统:UNI*操作系统。

　　035综合应用平台服务器采用的数据库:ORACLE数据库。

　　036虚拟主机服务:就是用户通过租用综合应用平台服务器的部分资源，建立自己的虚拟主机，提供虚拟网站等服务。

　　037虚拟主机服务的好处是:不需要自己专门的设备和管理人员。

　　038虚拟专网服务:就是用户利用大厦网络资源，通过在网管机上设置，建立虚拟专网。

　　039虚拟专网服务的好处是:不需要自己专门的设备和管理人员。

　　040网络安全服务:就是通过制定统一的网络安全策略，保证局域网内的专门服务器和虚拟服务器的安全。

　　041通讯自动化包括的内容:电话、上网、数据专线、有线电视、卫星电视等内容。

　　042抄表记费自动化包括的内容:自动抄录水表、电表、煤气表、空调等。

　　043自动抄表记费的前提是:必须选用数字表。

　　044自动抄表记费的原理是:通过脉冲计数器记取脉冲，再将脉冲数转换成记费数。

　　045消防自动化的概念:消防自动化就是通过各种消防探头和控制设备，实现大楼的消防自动报警，以及自动采取各种紧急措施。

　　046网络机房的设备包括:网络服务器、网管机。

　　047 MDF机房的设备包括:网络交换机、UPS、总配线架。

　　048智能化物业的主要支撑技术是:计算机网络技术。

篇4：物业管理知识培训：电梯管理知识

　　物业管理知识培训：电梯管理知识

　　001、电梯操作、保养和维修管理的基础是:根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定电梯安全维修保养的规章制度。

　　002、对电梯运行人员和维修人员的基本要求是:对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。

　　003、电梯每年要进行一次安全年检工作。

　　004、对电梯维修技术人员的要求:除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。

　　005、每年都要制定电梯定期检查维护保养工作计划。

　　006、要健全电梯设备档案及修理记录。

　　007、电梯专用钥匙要有专人管理，停梯须出告示。

　　008、电梯运行过程中发生故障，首先要救护乘客出梯。

　　009、对电梯保洁的规定:保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。定人定时对轨道、门导轨进行清洁，加油润滑等。

　　010、电梯停驶保养时，首先要切断控制电源，以确保安全。

　　011、对电梯机房卫生的要求:电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。电梯机房要有明亮的采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有必要的消防器材。

　　012、对曳引电动机的卫生要求:曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油，底盘无积油。

　　013、对电梯控制屏的卫生要求:电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸，做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。如有油垢，用酒精棉花擦净，以防磁铁得电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转。

　　014、对电梯井道底坑的卫生要求:井道底坑如有积水.必须首先断电.然后排除。有漏水、渗水情况.一定要修好。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物.保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效运作。

　　015、对轿厢的卫生要求:轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀。要定期油漆，保持清洁美观。

　　016、对各层站厅门及地坎槽的卫生要求:各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净，保持整洁卫生。

　　017、电梯检修或保养首先要注意的问题:电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无乘客后，方可停机。

　　018、在轿厢顶维修和保养时应注意:在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止开快车。工作时必须带安全帽。

　　019、电梯井井底作业应注意:禁止关闭厅门(厅站留有人监视时除外)，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。

　　020、电梯传动机件保养应注意:电梯凡是转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。

　　021、电梯维修保养工作完成后，应注意:必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。

　　022、机房、井道因工作需要动火，应注意:必须遵守大厦动火规定.办好动火证，指定专人操作和监视，事后清理火种。

　　023、电梯工作制度的主要内容有:严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。坚守工作岗位，值班时间不做与本岗位无关之事。密切监视和掌握各机的运行动态。遇重大活动，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作.必要时可设置专梯以适应客流量的需要。每日19:00以后及节假日期间，由于客流量减少，一般可关闭数部电梯。按时完成设备的定期保养和维修工作。认真学习专业知识，熟悉设备结构及性能，做到故障判断准确，处理迅速及时。值班人员违反制度或失职造成设备损坏。将追究其责任。

　　024、电梯的定义:用电力拖动，有载人或载物轿厢，夹在钢性轨道问垂直运行；其倾斜角度不超过15度的运输设备。

　　025、电梯有四大空间，机房、轿厢、层门、井道。

　　026、电梯机房对温度的要求是不超过摄氏40度。

　　027、非电梯工不可以进入电梯井道，特殊情况必须在电梯工协助并监护下进入井道。

　　028、乘客进入轿厢后应遵守的规定:不打闹、蹦跳，不依靠在轿门上，不强行阻止轿门开关且不强行扒开门，不在轿厢吸烟。

　　029、呼梯的要求是怎样的:必须用手指触按欲去方向呼梯按钮，灯亮即松。

　　030、阻止电梯轿门关闭的可行办法有:按住开门按钮，按住电梯前行方向外呼按钮，按住安全触板，挡住光电眼。

　　031、清洁电梯轿厢时禁止用水冲洗轿厢和厅门外框，禁止让水流入井道，禁止用腐蚀性清洗剂清洁轿厢。

　　032、电梯终端安全保护装置有6个，安装在井道顶部装有3个，井道底部有3个。

　　033、电梯有哪两种安全保护装置:保护装置由机械式安全保护装置和电器安全保护装置两部分组成。

　　034、电梯正常运行的三个基本条件是:1、必须选择好楼层；2、必须要关闭好所有厅、轿门，门联锁电路被接通；3、必须要确定好电梯的运行方向，定向电路被接通。

　　035、电梯在发生下述三种严重情况时，须经有关部门严格检查，鉴定合格后方可使用:l、当电梯发生严重的冲顶和撞底时；2、当发生地震时；3、当发生火灾时。

　　036、常用的排除电梯电路故障的方法有:工作程序法；分段、分区法；电压法；短接法。

　　037、维修人员不能在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作:门区是电梯最危险的地方之一，电梯的事故和故障经常发生在这里。维修人员如果在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作，万一其它人员误操纵电梯或电梯失控，则会躲避不及面发生伤亡事故。

　　038、曳引钢丝绳的报废标准是:l、当曳引钢丝绳上出现断股时，应立即报废:2、曳引钢丝绳的钢丝有变黑、锈皮、点蚀、麻坑等损伤，应予以报废；3、曳引钢丝绳磨损后，其直径小于等于原直径的90%时则应报废；4、当曳引钢丝绳出现断丝，断丝在绳内均匀分布，在一个捻距内的最大断丝数超过32条时(以8*19为例)，应予以报废。

　　039、按下关门按钮后，门不能关闭的原因是:关门按钮接点接触不良或损坏；关门电路中关门限位开关或开门按钮互锁触点接触不良。从而导致关门电路有断点，关门继电器不能吸合；关门继电器损坏；门电机限流电阻烧断；门电机电路熔断器烧断；门电机传动皮带过松或磨断。

　　040、按下关门按钮门不能关闭故障的排除方法:修复或更换关门按钮；用导线短接法将关门电路中的断点找出，然后修复或更换选层开关；更换关门继电器；更换限流电阻；更换熔断器；断带则换新皮带；过松则适当转动偏心轴来调整皮带张紧度。

　　041、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向，电梯却不能运行的原因是:关门速度过慢而没有力量，以致不能带动厅门关闭好，门锁开关未接通，门锁继电器未吸合，所以电梯不能启动运行；门刀没有插入到门锁开关的两个滚轮中间。即未对好门；关门限位行程开关未接通；关门继电器部份触点损坏。运行继电器损坏。

　　042、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向，电梯却不能运行的故障排除方法:调整门电机限流电阻及分流电阻；重新调整门锁开关并对好门刀；调整关门限位行程开关的位置；修复或更换关门继电器；修复或更换运行继电器。

　　043、厅门未关闭电梯却能运行的原因是:门锁继电器触点粘死；门锁开关触点被短路。门联锁回路接线短路。

　　044、厅门未关闭电梯却能运行的故障排除方法:调整或更换门锁继电器；修复或更换门锁开关；排除短路点。

　　045、电梯开门速度过慢的原因是:门电机限流电阻过大；开门电路分流电阻上的行程开关触点粘死；门电机传动皮带打滑。

　　046、电梯开门速度过慢的故障排除方法:拧紧或更换开门限位开关；修复或更换开门限位开关；排除电路继电器；更换开门继电器。

　　047、制动器不能张开的原因是:制动器调整弹簧过紧；眼位螺栓间隙调整过小；电磁铁线圈烧毁；制动器电路有断点。

　　048、制动器不能张开的故障排除方法:重新调整弹簧力；增大眼位螺栓与支架间隙，正常为0.25-0.35毫米；更换电磁铁线圈；排除电路断点。

　　049、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的原因是:制动闸瓦与制动轮鼓间隙不均匀而偏磨:制动闸瓦与制动轮鼓间隙过小；制动器调整弹簧过紧。

　　050、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的故障排除方法:调整制动器闸瓦与制动轮鼓之间的间隙，使之均匀并在0.25-0.35毫米之间；放松制动器调整弹簧至规定范围。

　　051、制动器不能制停电梯的原因是:制动器调整弹簧过松；闸瓦与制动轮鼓间隙不均而且过大；制动闸瓦和制动轮鼓间有油污。

　　052、制动器不能制停电梯的故障排除方法:收紧制动器调整弹簧至规定范围；调整闸瓦与制动轮鼓间隙，使之均匀并在0.5-0.7毫米之间；清洗油污。

　　053、减速轴过热的原因是:轴向游隙过小；箱体润滑油过小；润滑油粘度低或质量差；环境温度过高。

　　054、减速轴过热的故障排除方法:调整轴向游隙，添加润滑油至油镜中线位置；更换合格的润滑油；加强通风，降低环境温度。

　　055、按下选层按钮后没有选层信号的原因是:选层继电器失灵；选层按钮触点接触不良；信号灯接触不良或烧毁；选层回路出现断点。

　　056、按下选层按钮后没有选层信号的故障排除方法:修复或更换选层继电器；修复或更换选层按钮；上紧或更换灯泡；排除回路上的断点。

　　057、选层后，运行方向指示灯不亮的原因是:自动定向电路有断点；定向继电器损坏；定向指示灯泡烧毁或接触不良。

　　058、选层后，运行方向指示灯不亮的故障排除方法:用电压法或导线短接法排除电路断点；修复或更换定向继电路；更换灯泡或修复灯口。

　　059、电梯上行平层高而下行时平层低的原因是:制动器调整弹簧过松；制动闸瓦与制动轮间隙过大或不同心。

　　060、电梯上行平层高而下行时平层低的故障排除方法:按规定调紧弹簧压力；按规定值调整好闸瓦与制动轮间隙；调整制动器底部垫片，使闸瓦与制动轮同心。

　　061、电梯上行时平层低而不行时平层高的原因是制动器调整弹簧过紧；闸瓦与制动轮鼓间隙过小。

　　062、电梯上行时平层低而不行时平层高的故障排除方法:按规定调松弹簧压力；调整闸瓦与制动轮间隙至0.5-0.7毫米范围内。

　　063、平层误差过大，上行平层高，下行平层也高的原因是:对重部份过重；换速电路选点不合适；平层器与遮磁板位置不当。

　　064、平层误差过大，上行平层高，下行平层也高的故障排除方法:用电流表测量电梯上下行的电流值来调整(减小)对重重量；调整换速点，一般是换速后4-6秒平层为宜；调整遮磁板位置。

　　065、平层误差过大，上行时平层低，下行时平层也低的原因是:对重部份过轻；平层器与遮磁板位置不当。

　　066、平层误差过大，上行时平层低，下行时平层也低的故障排除方法:加重对重部份至合适范围；调整遮磁板位置。

　　067、电梯在运行中突然停车的原因有:外电网停电或断相供电；总开关保险丝熔断或跳闸；超速闸车；门刀在运行时碰门锁开关滚轮，从而使门联锁电路断开，电梯会突然停车。

　　068、电梯在运行中突然停车的故障排除方法:如果停电时间长，则需要盘车至平层位置，让乘客离去，找出原因后更换保险丝或重新合上总开关，找出电源总开关，并挂上井道有人工作标记然后向上盘车，使安全钳脱离导轨，。然后查明超速原因并修复正常才使用；调整门刀与门锁开关两滚轮的位置，使电梯正常运行中门刀要从两滚轮中间通过，而厅门开启时两滚轮又能夹持住门刀。

　　069、电梯自动溜车的原因是:制动器失灵；曳引轮和钢丝绳间静摩擦力不够而出现打滑现象；轿厢部份与对重部份重量差过份悬殊；曳引钢丝绳张力不均。

　　070、电梯自动溜车的故障排除方法:调整制动器，使之恢复正常工作；检查曳引轮是否已磨损到槽形或更换轮；按规定调整好重量差；电梯轿厢不能超载运行；调整全部曳引钢丝绳所受张力，通过调节绳头组合弹簧的压紧程度，使各钢丝绳受力均衡。

　　071、电梯预选层站不停车的原因是:轿内选层继电器触点接触不良；快速运行继电器被脏物粘死，使快车电路不能断开换速，电梯不能停车。

　　072、电梯预选层站不停车的故障排除方法:修复或更换选层继电器；修复或更换快车运行接触器。

　　073、电梯关门时夹人的原因是:安全触板的保护电路接线短路；安全触板传动机构失灵；安全触板的微动开关被压死。

　　074、电梯关门时夹人的故障排除方法:检查电路，排除短路点；调整安全触板传动机构的摆杆、拉杆、转轴等，使之动作灵活、可靠；修复或更换微动开关。

　　075、局部保险丝经常烧断的原因是:该回路元件或导线碰地；继电器绝缘垫片击穿； 保险丝容量过小。

　　076、局部保险丝经常烧断的故障排除方法:检查出碰地点酌情处理；加强绝缘或更换继电器；按额定电流选择合适的保险丝。

　　077、电梯大修后要进行哪些项目的试验:电梯在大修后，一般要进行下面几个项目的试验:1、静载试验；2、运行试验；3、超载试验；4、安全钳试验；5、油压缓冲器的复位试验。

　　078、电梯的静载试验:电梯的静载试验应符合下列要求:将轿厢位于底层，陆续平稳地加入载荷。乘客、医院用电梯和载重量不大于二千公斤的载货电梯，载以额定起重量的200%，其他各类电梯载以额定重量的150%，历时10分钟。试验中各承重构件应无损坏，曳引绳在槽内应无滑移，制动器应可靠刹紧。

　　079、电梯的超载试验:电梯的超载试验应符合下列要求:轿厢应载以额定起重量的110%，在通电持续率40%的情况下，历时30分钟，电梯应能安全地起动和运行，制动器作用应可靠，曳引机工作应正常。

　　080、第一台电梯是由:美国奥的斯电梯公司于18*制造的。

　　081、快速电梯的分类标准是:电梯按速度分类，额定速度1.75m/s以上的电梯称为快速电梯。

　　082、电梯发生故障时，维修人员应该在一小时之内赶到现场处理故障。

　　083、电梯、自动扶梯发生安全事故时，业主应向市劳动行政部门报告；发生重大人员伤亡事故的，业主还应在24小时内向公安机关、检查机关报告。

　　084、电梯系统的限位开关应采用:自动复位开关。

　　085、电梯开门时有什么情况发生:当电梯门开至1/2时，门机进行减速。

　　086、当电梯上行方向超速时，能起保护作用的开关是:限速器开关。

　　087、电梯不启动的原因有:电压不够、断相、安全回路断开、门未关好。

　　088、电梯上行时突然停车，可能的原因有:厅门门锁断开、轿厢急停开关接触不良、断电。

　　089、电梯在平层位置只能开门不能关门，可能的原因有:1、关门限位开关断开不能复位；2、关门断电器触点损坏。

　　090、电梯超载时电梯应当报警并保持开门、电梯不能开动、切断控制电路。

　　091、电梯速度明显下降的原因可能是:电源电压突然下降、制动器线圈回路失电、电动机三相电源中一相接触不良

　　092、曳引钢丝绳打滑的原因是:平衡系数大、槽形不对、绳磨损过大。

　　093、电梯机房内由曳引机和控制柜设备组成。

　　094、电梯冲顶或蹲底的原因是:可能是超载下行、钢丝绳打滑、强迫减速开关失灵、制动器不能抢闸。

　　095、轿顶设置的条件包括:1、至少能支撑两个人；2、没有安全窗；3、设置急停开关；4、设置检修开关；5、对重侧设护栏。

　　096、消防员专用梯运行状态应符合的条件:1、只应答轿内指令信号；2、开门时松按钮即关门；3、关门时松接或即开门。

　　097、发生火警时，拨动消防开关，电梯运行状态应符合的条件:切除厅外召唤信号、上行电梯立即停车下行、直驶基站开门等条件。

　　098、电梯进入检修状态应拨下的开关:电梯进入检修状态时应拨下轿内检修开关再拨轿顶检修开关。

　　099、本层厅外开门应符合的条件:顺向按钮开门和逆向按钮开门。

　　100、哪种灭火器材不能用于扑灭电梯火灾:泡沫灭火器不能用于扑灭电梯火灾。

　　101、拆除旧电梯时的要求:严禁先拆限速器。

　　102、电梯处于司机状态时，最远反方向载车信号无效。

　　103、一个合格的电梯安装维修工应具备哪方面的知识:一个合格的电梯安装维修工应具备电、机械、电子技术、操作和起重等方面的知识。

　　104、对重的作用有:改善曳引性能、减小曳引机功率和防止电梯超速。

　　105、电梯安装工程必须配备哪些工种:电梯安装工程必须配备电梯工、起重工、车工、钳工、电焊工。

　　106、井道上下端站分别装设了哪些开关:眼位开关、强迫减速开关、极限开关。

篇5：物业管理知识培训：中央空调管理知识

　　物业管理知识培训：中央空调管理知识

　　001制冷（暖）系统操作、保养和维护管理的基础是：熟悉空调设备的工作原理及操作方法，制定相应的操作规程，并严格执行。定期巡查、记录设备运转情况，使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。

　　002制冷（暖）系统机组运行时，应注意：应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，应及时调整．必要时可关机，以防止事故发生。

　　003检查各风机、水泵应注意：定期检查各风机、水泵的运转情况，有无杂音、振动、渗水情况．并定时加润滑油及检修。

　　004检查各风机、冷却塔皮带应注意：定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况．磨损太大时应及时更换。

　　005巡查各管间应注意：定期巡查各管间有无裂缝或漏水以及堵塞，有问题及时排除保证水管畅通。

　　006检查清理过滤器应注意：定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，对风管中的各种风阀要定期检查，防止卡死。

　　007当班空调工对空调系统运行负有：全部责任。

　　008空调工按照巡回检查制度，应监视：定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。

　　009空调设备的日常保养和一般故障检修由：空调值班人员。

　　010空调冷水机组操作规程中准备工作包括：检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启；检查冷水泵、冷却泵进出水阀是否全部开启；检查分水管上的阀．根据楼层的空调需要，决定是否开启或关闭；检查回水总管两端的阀是否开启；检查系统里的水压、以在规定范围内为准；检查加热器，油温必须大于50℃．并检查油位是否到液位，电源电压、阀门位置是否正常；启动手动油泵，运行时间不得少于一分钟．并密切注意蒸发器压力和油泵压力。

　　011空调冷水机组操作规程中机组启动包括：观看控制屏，要显示：机组准备启动；启用冷却塔、冷冻水泵，并要保持进出冷冻机的冷却水的压差，进出冷冻机的冷冻压差；若没有问题，按键启动机组（注意电流变化状态），此时控制中心即置机组于运行状态，注意显示器上显示信息，观看机组是否有故障显示。

　　012空调冷水机组操作规程中机组运行包括：机组运行时．应检查油泵指示灯是否亮着；检查油泵显示情况；注意机组运转电流是否正常风叶是否打开，把风叶开到自动控制档；做好机组运行记录（每小时将冷水机组状态记录下来）。

　　013空调冷水机组操作规程中关机程序包括：先停冷冻机组；再停冷冻水泵、冷却水泵；切断总电源。

　　014空调的定义是：空调是空气调节的简称，指的是使室内空气温度、相对湿度、空气流动速度、压力、洁净度等参数保持在一定范围内的技术。

　　015空气调节的“四度”是温度、相对湿度、空气流动速度、清洁度。

　　016舒适性空调的标准是答：夏季：温度在24-28℃，相对湿度40-65％，风速不大于0.3m／s；冬季：温度在18-22℃，相对湿度40-60％，风速不大于0.2m／s。

　　017空调系统可以分为集中式空调系统、半集中式空调系统和分散式空调系统几种形式。

　　018影响空调效果的主要因素有：室外气温、湿度的变化，太阳照射强度的变化，室内使用散热设备的负荷，室内人员密度的影响等。

　　019空调的对象是室内的空气。

　　020空调是如何实现对空气的调节的：主要是通过冷处理或热处理以及加湿控制空气的温度、湿度，并通过过滤控制空气的含尘量，通过加新风控制空气的清新度。

　　021空调的过程是：空调是通过向空间输送并合理分配一定质量（按需要处理）的空气，与内部环境的空气之间进行热质交换。然后排出等量的已经完成调节作用的空气来实现。这实质上主要是空气的置换而不是一种封闭的“再造”过程。

　　022从制冷的角度来看，空气的组成是：由于空气中含有一定水分，并对人体舒适感有较大影响，故一般指的空气都是湿空气，包括于空气和水蒸汽。

　　023湿空气中水蒸汽的含量可以用含湿量、相对湿度、绝对湿度来表示（一般采用相对湿度）。

　　024空调中出现冷凝水是因为：当空气受到冷处理或碰到冷的表面时，随温度下降水蒸汽的含量趋向饱和，从而把多余的水蒸汽凝结成水析出来。

　　025实现制冷的两种途径一是利用天然冷源，二是利用人造冷源。空调用制冷一般采用人造冷源。

　　026制冷的办法有多种，空调用制冷主要采用：液体气化制冷法。

　　027空调用制冷要求达到的温度一般为0℃以上。

　　028液体气化制冷法的基本原理是：由于液体气化过程要吸收热量，而且液体压力不同，其饱和温度（沸点）也不同，压力越低，饱和温度越低。因此，只要创造一定的低压力条件，就可以利用液体的气化获取所要求的低温。

　　029我们通常所说的“雪种”指的是：“雪种”就是制冷剂，指的就是利用其在不同压力下气化来制冷的液体。

　　030制冷主要包括压缩、放热、节流和吸热四个主要热力过程。

　　031制冷设备的“四大件”是压缩机、冷凝器、膨胀阀和蒸发器。

　　032冷凝器对应着的过程是放热，蒸发器对应着的过程是吸热。

　　033冷凝器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程：风冷是空气直接吹过冷凝器表面，吸收冷凝器所放出来的热量。水冷是由水流过冷凝器表面，吸收冷凝器所放出来的热量，而水的热量可以通过冷却塔散发到空气中去，这种水称为冷却水。

　　034蒸发器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程：风冷是空气直接吹过蒸发器表面，蒸发器里面的制冷剂吸收了空气的热量，从而使到空气温度降低。水冷是由水流过蒸发器表面，蒸发器里面的制冷剂吸收了水的热量，从而使到水温降低，水再流到末端空气处理设备吸收空气的热量，降低空气的温度，这种水称为冷冻水。

　　035载冷剂是指一种中间物质，它在蒸发器内被冷却降温，然后再用它冷却被冷却物。一般采用盐水等。

　　036压缩机按工作原理的不同，可分为两类，即容积式制冷压缩机和离心式制冷压缩机。

　　037中央空调系统中冷冻水管、冷凝水管、膨胀水管、集水器、分水器、冷冻水泵、风管、空调主机低温部分设备设施是需要保温的。

　　038冷冻水管的作用是向末端空气处理设备输送冷冻水的管道。

　　039冷冻水管保温的主要原因是：冷冻水管因为流动的水温度低于周围空气温度，如果管道表面直接接触空气，会在表面产生大量冷凝水，从而造成滴水等不良现象。

　　040冷冻水是由空调主机蒸发器出来之后经管道流向末端空气处理设备，吸收热量之后经管道流回空调主机蒸发器，在蒸发器里被冷却温度降低后继续循环流动。

　　041冷冻水出水管的水流温度是7℃左右。

　　042冷冻水回水管的水流温度是12℃左右。

　　043冷却水管的作用是向冷凝器冷却方式的空调主机输送冷却水的管道。

　　044冷却水从冷却塔出来经管道流向空调主机冷凝器，在冷凝器中吸收热量之后经管道流回冷却塔，在冷却塔中散发热量，温度降低后继续循环流动。

　　045冷却水进水管的水流温度是32℃。

　　046冷却水出水管的水流温度是37℃。

　　047冷凝水管的作用是把末端空气处理设备冷却空气过程中所产生的冷凝水收集起来排至泄漏或污水沟处。

　　048因为冷凝水的温度低于周围空气温度，如果冷凝水管表面直接接触空气会产生冷凝水，造成滴水等不良现象。所以冷凝水管需要保温。

　　049冷凝水的流动：冷凝水从末端空气处理设备产生后，由集水盘经冷凝水管直接排向泄漏或污水沟。

　　050膨胀水箱的作用：一是给冷冻水系统补水：一是在冷冻水由于温度变化容积膨胀时能够留有空间。

　　051膨胀水管的布置：膨胀水管从膨胀水箱引下来，直接接在冷冻水的回水管上或是接在集水器上。

　　052冷却塔工作原理：冷却水从主机回来后，由冷却塔上部的布水器分散流进冷却塔的填料中，在冷却塔上方有一个风扇往上抽风，这样空气从冷却塔的百叶流进，经过填料，吸收冷却水的热量后散发到空气中去。

　　053冷却塔接有：冷却水进水管、出水管、溢流管、补水管、排污管、泄水管。

　　054在冬天或室外温度较低的情况下，如果空调系统开启，因为室外空气温度低于冷却水温度，冷却水散发出来的水蒸气接触到室外空气时凝缩成小水滴，从而出现白雾。

　　055末端空气处理设备接有：有冷冻水进水管、冷冻水回水管和冷凝水管。

　　056空调主机接有：有冷冻水出水管、冷冻水回水管、冷却水进水管、冷却水回水管。

　　057空调机工作原理：由于风机的作用，室内空气从回风口流进设备，经过滤器过滤之后，流过表冷器，在表冷器被冷却降温去湿，然后通过风管经各个送风口分配入室内。

　　058新风机工作原理：由于风机的作用，室外空气流进设备，经过滤器过滤之后，流过表冷器，在表冷器被冷却降温去湿，然后通过新风管分配至各个地方，可以是直接送入室内，也可以接在空调机送风管上与送风混合后进入室内。

　　059冷冻水是个密闭系统，在充水时会在管道中积存空气，只有通过排气阀才能排除。所以冷冻水系统要装排气阀。

　　060空调主机的保护措施有：高压保护、低压保护、冷冻水断水保护、冷却水断水保护、过电流保护、过电压保护、缺相保护、油压保护。

　　061空调主机开机注意事项有：检查电压是否正常、水泵启动后是否正常、水泵启动后进出水端两侧压力是否正常、空调主机高低压压力表是否正常、空调主机油温是否正常。

　　062空调系统的开机顺序是：末端空气处理设备→冷冻、冷却水管阀门→冷冻水泵→冷却塔→冷却水泵→空调主机。

　　063空调系统的关机顺序是：空调主机→冷却塔→冷却水泵→冷冻水泵→末端空气处理设备。

　　064空调系统设备的控制方式是：空调系统的控制应纳入大厦的搂宇自控系统，由控制中心对设备进行自动控制，按照预定的时间表，系统会定时按程序开启主机、水泵、冷却塔和末端设备。能够根据负荷诀定开启设备的数量和开度。

　　065空调机的自动控制：自控系统按预定时间表启动空调机，并根据温度探头所测的室内室外温度，并与设定值进行比较，决定水阀的开度以及新回风的比例，在达到舒适要求同时尽量节能。

　　066新风机的自动控制：自控系统按预定时间表启动新风机，并根据温度探头所测的送风温度，并与设定值进行比较，决定水阀的开度。

　　067风机盘管的控制方式是：自控系统对风机盘管的控制采取电源控制，对于从同一个电井取电的风机盘管进行集体控制，按时间表送停电，同时风机盘管带有当地三速控制开关，用户可以按需要自行调节送风速度和送风温度，本身的控制系统会根据测出的温度调节水阀开度。

　　068在空调的冷冻水系统中，在集水器和分水器或是冷冻水进出水总管之间要设有旁通管：因为在末端设备由于温度调节而关闭部分水阀时，会造成冷冻水出水管的压力升高，这时可以通过旁通管达到进出水管压力平衡。

　　069旁通管是如何作用：在旁通管上装有压差控制水流开关，当进出水管的压差超过设定值时，水阀就会打开，部分出水管的水就会不经过末端设备而直接流向回水管。直到压力平衡，阀门关闭。

　　070出风口为什么会滴水：这是因为末端空气处理设备的出风温度较低，使得出风口温度低于室内空气的露点温度，因而在风口会结露，产生凝结水往下滴。

　　071空调设备出现滴水或漏水的原因是：原来运行正常的设备出现滴水，可能是因为设备的冷凝水管出现堵塞，冷凝水排不出，当设备的冷凝水盘满了之后，水就会往外流，往下滴。这种情况出现时必须对冷凝水管进行疏通，使之恢复正常。

　　072水管出现滴水的原因是：水管出现滴水，如果不是接头松动密封不好导致管中的水流出，就是因为水管的保温不好或者没有保温，导致水管表面产生冷凝水把保温棉渗透或直接往下滴。

　　073冷冻水从空调主机到末端设备要经过三层阀门，第一是竖向于管与主管或分水器之间的阀门，第二是水平于管与竖向于管之间的阀门，第三是末端设备与水平平管之间的阀门。

　　074当空调冷冻水系统出现漏水时应采取的措施：首先应确认是在什么位置漏水，关闭漏水位置之前的阀门，并对漏水处进行修补，如果是必须进行焊接或更换阀门，这时要把管道的水放干，为了节省水量，在操作之前应做仔细全面的实施方案，争取不影响其它管系的水量。

　　075当末端设备由于冷凝水管堵塞滴水时应采取的措施：应先把滴水的末端设备的进出水阀门关闭，从而阻止冷凝水的产生，然后对管道进行疏通。

　　076冷冻及冷却水泵在启动后电流过低的原因是：因为冷冻水管或冷却水管的阀门没开或开度不足，或是系统中水量不够。如果是阀门没开或开度不足，应马上打开，防止水压过高造成阀门接口漏水甚至破裂，如果是水量不足则影响不大。

　　077冷冻及冷却水泵在启动后电流过高的原因是：因为冷冻或冷却水管的阀门开度超过要求，导致水流量过大，这种情况会导致水泵过热，应采取措施加减阀门开度来降低电流到正常范围。

　　078出风口没有出风或是风量减少的原因是：因为末端设备的风机马达出现故障或是皮带松动甚至断了，或是因为未端设备的回风不好，如回风阀关闭或是回风过滤网脏堵，必须打开风阀或清洗过滤网。

　　079原来正常的房间或区域出现不冷的原因是：1）可能是室外温度或室内负荷较大地偏离了设计值，从而出现冷量不够；2）可能是因为电动比例调节阀由于执行器出现故障打不开或是由于自控系统设置温度过高导致执行器没有打开；3）如果是在系统维修放过水之后出现这种情况，则应该是管道中由于有了空气，导致水量不足或水流不通，也可能是维修时关闭的阀门没有打开：4）如果是设备在运行了较长时间后逐渐显得不如原来冷，则是因为表冷器表面积垢过多导致换热效率大幅下降。

　　080空调水系统必须进行水处理：这是控制冷冻水和冷却水的酸性和碱性，以及硬度和污浊度，保证不对水管造成过大腐蚀或出现结垢。

　　081空调主机要保持连续通电，停电不能超过3小时。保持连续通电是为了给主机油箱持续加热，如果停电超过3小时会导致润滑油凝结，堵塞油管，油质变差。

　　082空调主机运行中突然停电了，工作人员应马上到现场等候电力恢复。在恢复供电后应采取的措施：主机会自动重新进行检测启动，这时应先停机，确认电力供应正常后，开启电动阀门，启动水泵及冷却塔，然后再开机。

　　083末端空气处理设备必须定期清洗回风过滤网：因为在经过一段时间运行之后，过滤网会积满灰尘，导致回风口不能回风，空调区域风压过高，出风出不了，因此必须定期进行清洗。

　　084空调主机运行大约是五年至八年需进行一次大修。

　　085空调主机在室外气温较低情况下不能开启：这是因为冷却水温度过低，导致蒸发温度过低保护起作用，主机会自动停机。

　　086防排烟系统包括防烟和排烟两大系统。

　　087高层建筑的排烟方式有：机械排烟和可开启外窗的自然排烟。

　　088高层建筑的防烟方式有：正压送风和可开启外窗的自然防烟。

　　089排烟风机在温度280℃时最少应保证连续运转30分钟。

　　090排烟口的风速规定：不宜大于10m/s。

　　091正压送风口的风速规定：不宜大于7m/s。

　　092通风空调系统管道等应采用不燃材料制作.

　　093防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离规定不超过30米。