物业从业人员的应知应会(五)

日期:2018-11-14  类别:培训讲义  编辑:物业经理人

  建设工程的最低保修期限(《建设工程质量管理条例》第40条)

  基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限

  屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年

  供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期

  电气管线、给排水管道、设备安装和维修工程为2年其他项目的保修期限,由双方约定。下列情况不属于保修范围:

  因使用不当或者第三方造成的质量缺陷

  不可抗力造成的质量缺陷

  新建房屋保修期的期限规定(一般房屋维修管理教材上的说法)

  1.民用与公共建筑的土建工程为一年

  2.建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月

  3.建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期

  4.室外的上下和小区道路为一年

  保修期满后的规定

  由业主承担修缮责任,并承担修缮费用

  对业主委托物业管理企业管理的物业,有以下规定:

  1.物管企业承担公建部分的修缮责任

  2.业主承担物业内自用部分和自用设备的修缮责任

  凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由行为人负责修复或给予赔偿

  对公产房屋修缮,按租赁合同约定办理

  业主委员会成立的条件

  物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的,应当依照《广东省物业管理条例》规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  业主公约

  业主公约是物业实施物业管理的基本法则,应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。对全体业主具有约束力。主要订明各项管理规则,使物业各业主、住户、租户及物业管理公司在使用物业的公共设施及私人地方时或在成立业主委员会时,知所遵守,从而明白自身的权利义务和责任。

  业主公约包含的基本内容:

  1.有关物业的使用、维护和管理:物业管理区域的名称、地点、面积及户数;共用场所及共用设施设备状况;建筑物各项维修、养护、管理和物业服务费用、专项维修资金以及依照业主大会决定的有关分摊费用等的交纳

  2.业主的共同利益:业主使用建筑物和物业管理区域内其他共用场所、共用设施设备的权益;业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;业主大会的召集程序及决定重大事项的方式

  3.业主享有的权利与应当履行的义务:业主参与物业管理的权利与义务;业主对业主大会、业主委员会和物业管理企业监督的权利;建筑物毁灭的修复与重建的权利和义务

  4.违反业主公约的法律责任

  预售商品房

  必须核验开发商是否具备以下的“五证两书”。

  “五证”是:

  1.国有土地使用证;

  2.建设用地规划许可证;

  3.建设工程规划许可证;

  4.建设工程开工证;

  5.商品房预售许可证。

  “两书”是:

  1.《住宅质量保证书》

  2.《住宅使用说明书》。

  现房

  开发商须提供房屋所有权证和国有土地使用证。

  上述资料你也可以到房地产管理部门进行查询。

  物业管理公司所提供的服务:

  安全防范

  1.封闭式的保安管理;

  2.24小时治安及消防防范;

  3.公共秩序的维护;

  4.物业范围的交通及车辆导向、停放管理;

  5.施工及搬运人员、货物的进出管理。

  维护保养

  建筑物内场地的养护与维修;

  物业附属的共享设施、设备(公共照明系统、公共电梯、公共娱乐设备、其它机电设施设备等)的养护与维修;

  绿化环境的布置、养护服务;

  经常公共设施、公共场所的清洁服务;

  客户的上门维修服务。

  客户服务

  物业客户档案资料的管理;

  客户的访问及处理客户投诉;

  商务服务(代购、代订、清洁及清理等)

  业主和使用人委托的其它服务事项(包括带儿童、代管宠物等)

  物业管理费(物业服务成本或者物业服务支出)的构成:

  1.管理、服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等(保险、公积金等)。

  2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。如:灯光、通风空调、电梯、保安监控、消防设备、配套的娱乐设施等维修养护费用:①电梯维护(分维修费和保险费);②房屋维护费用;③电器、电讯的维护;④给排水的维护(包括消防水的维护)

  3.物业管理区域清洁卫生费用:物业公共地方、楼宇外墙的清洁,日常生活垃圾的处理费等。

  4.物业管理区域绿化养护费用:公共绿化的设置、摆放、补充及养护等。

  5.物业管理区域秩序维护费用:如保安费:自建保安队伍营运及地方政府或行政部门规定之治安费用、保安、消防器材用品的费用等。保安费用有:a服装;b警棍;c通讯器材。

  6.办公费用:物业管理公司日常运作之办公开支费用

  ,公共开支、交通通讯、管理行政费用及节日布置等。(办公费用包括通讯费、办公用品费和水电费(指办公的水电费,并不是公用水电费))   7.物业管理企业直接用于物业管理的固定资产折旧费。

  8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用:公共水、电费用的开支(商场):公共照明、通风、空调、电梯、扶手梯等设施设备的日常运作用电。公共电费:①电梯用电;②道路照明(包括路灯、射灯、围墙灯、彩灯);③消防用电;④楼道照明;⑤地下车库照明;⑥智能化系统用电;⑦排水系统用电;⑧其它设施用电(如喷泉,高档的小区有温水泳池)公共水费:①绿化用水;②清洁用水;③公共设施用水(小桥流水、喷泉、泳池)

  9.经业主同意的其他费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本

  《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业挂你服务收费暂行办法》(计价费【1996】266号同时废止)。

  物业管理费的使用

  使用原则是所收取的管理费全部使用在物业管理工作方面,如有结余将转入下一年物业管理使用,并需定期(半年)向业主/用户公布管理费的开支使用情况,供业主监督。

  物业管理的监管机构

  物业管理公司由当地建设委员会或国土房管局物业管理处负责管理。

  房屋共用部位的维修、养护和管理

  房屋共用部位包括:房屋主体承重结构部分(包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、楼门厅、楼盖、楼梯间、走廊通道等。

  房屋共用设施、设备

  包括:共用的上下水道管、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、配电系统、垃圾道、烟囱;楼内共用照明、楼内外消防设施设备、道路、室外上下水道管、化粪池、沟、渠、池、井、停车场、车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。配电系统、电梯、中央空调系统、红线内市政公用设施的维修、养护和管理,包括道路、路灯、自行车库、室外泵房、配电间、商业网点、小区所有公共设施、设备。

  园艺及环境卫生管理

  1、小区内公共绿化、园林小品等的养护与管理(不包括保质期内的公共绿化的养护工作)。

  2、公共场所、房屋共用部位以及其他公共环境的卫生保洁,生活垃圾的收集、清运,对室内装修、装饰垃圾收集和清运。

  安全及消防管理

  1、配合、协助公安部门进行安全监控、巡视和门岗值勤,结合本小区智能化设施,维护本物业区域内的公共秩序和公共安全。

  2、做好消防教育宣传工作,加强消防培训及演练,做好消防安全的防范工作。

  交通和车辆停放秩序的管理

  对本物业区域内的交通状况进行正确预测和安排,确保本物业区域内车辆停放有序和交通顺畅。

  物业档案资料的管理

  1、管理与本物业相关的房屋竣工、共用设施设备及接管验收的档案、图纸、资料。

  2、管理业主及物业使用人的档案资料。

  与业主及物业使用人另行约定,物业管理公司可以从事下列管理服务事项:

  1、受业主及物业使用人委托,对业主及物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护。

  2、对本物业区域内文化体育娱乐场所等受有关单位委托对其所属、附属配套建筑和设施进行维修、养护和管理。

  3、受有关单位委托,对本物业区域内的经营性用房进行经营与管理。

  其他管理服务事项

  1、组织开展健康有益的社区文化娱乐活动,每半年至少一次。

  2、根据本物业的情况和特点,开展形式多样的有偿社区服务及商务服务;向业主及物业使用人提供各类特约有偿服务。

  3、从事符合我国法律法规和本合同规定的其他事项。

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