篇2：物业装修管理培训课件

　　物业装修管理培训课件

　　一、装修管理的意义

　　随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。

　　在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。

　　为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。

　　二、装修管理的流程

　　业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。

　　1、装修手续办理

　　每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。

　　在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路(可视对讲、有线电视、网络、电话等)、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。

　　2、装修施工过程

　　业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。

　　业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字(业主签字)可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。

　　3、装修验收

　　当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。

　　通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。

　　三、装修施工过程的管理

　　前面讲过，一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。

　　分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。

　　四、装修巡检

　　1、装修前的准备工作

　　当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解!”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，如果有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。

　　2、材料、工人进场时的管理

　　在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于

　　违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。 　　往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。

　　3、水、电线路施工管理

　　水电线路的施工也是业主装修工程的正是开始，同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。

　　大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。

　　业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。

　　卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。

　　强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串管(PVC管)，穿线管内不准有接头。

　　弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。

　　4、结构改造

　　小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。

　　如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处理。

　　5、地板、瓷片铺设

　　业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。

　　卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。

　　6、下水管道、烟道的施工

　　厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。

　　厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。

　　厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。

　　7、木工施工

　　相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注

　　意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。

　　8、油漆施工

　　业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。

　　9、装修工程的收尾及验收

　　所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。

　　经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。

　　可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染;茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。

　　10、装修巡检的重点

　　了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。

　　五、违规装修的管理

　　虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强

　　了日常装修巡检，但容然难以避免违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现。 　　1、结构改动

　　这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。

　　2、改变房屋用途

　　这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

　　3、线路改动以及房屋外观改变

　　这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

　　4、破坏环境卫生

　　这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。

　　综上所述，物业管理企业虽然尽力阻止违规装修的出现，但我们不是执法机构，没有执法权，相信随着《物权法》的颁布执行，每个业主都有维护自己财产的权力，我们可以借助相邻业主的力量，共同维护物业的完好。

　　六、装修管理中的人际关系处理

　　1、物业管理人员与业主的关系

　　2、物业管理人员与施工人员的关系

　　3、业主与施工人员的关系

　　4、业主与相邻业主的关

　　5、施工人员与相邻业主的关系

　　七、装修管理案例

篇3：某物业装修管理培训

　　某物业装修程序

　　1、业主装修时应提前5 -7天(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)向物业公司提出室内装修申请并详细、如实地填写相关表格。

　　2、相关表格和资料：

　　装修申请表

　　装修改造工程消防审核申报表 [由施工方提供](建筑面积在200m2以上)

　　装修期间临时电力供应申请表

　　装修设计图纸

　　3、物业公司对施工人员、业主进行室内装修管理条例、装修管理办法、房屋注意事项、装修管理细则等方面的培训 。

　　4、装修进场时业主亦要向物业公司提交以下资料 ：

　　装修单位营业执照副本

　　装修单位资质等级证

　　各专业装修图

　　施工人员相片

　　专业操作证

　　5、工程技术人员审核装修设计图纸

　　卫生间改变、单位载荷、用电功率、消防功能、承重结构、外墙、空调位置等方面。

　　6、装修进场时业主亦要向物业公司填写以下资料(工程部、主任审核后) ：

　　《装修承诺书》

　　《二次装修审核表》

　　《房屋装饰装修管理服务协议》

　　《装修安全消防协议书》

　　《电气安装审批表 》

　　《装修施工人员登记表》

　　7、所有政府批文及物业公司文件发放后，向财务部门交付有关费用：

　　装修押金

　　装修管理费

　　工人出入证押金

　　工人出入证工本费

　　临时供电安装费(如需要)

　　租用/购置灭火器费用(装修公司可自行购置)

　　垃圾清运费

　　8、管理处发放

　　装修许可证(开工证)

　　要求：管理处存根进入业主装修资料袋，发放给业主副联张贴在户内明显部位。

　　施工人员出入证

　　要求：每人一证、凭证出入

　　9、装修现场的监管

　　货物进出的管理

　　装修人员的管理

　　电梯使用的管理

　　车辆的管理

　　10、装修完工

　　前提条件：已向消防、质监部门报竣工验收并取得批复。

　　业主和施工队负责人共同向管理处申请验收。

　　工程部进行现场验收(填写验收表双方签字确认)。

　　施工单位提交竣工图纸。

　　业主提交工程合同及装修工程质量保证书复印件。

　　注意事项(资料)。

　　11、验收合格后

　　凭相关收据退还工人出入证押金(待施工单位交回许可证及出入证)。

　　相关表格支持《二次装修竣工验收单》

　　12、装修完毕及管理公司验收合格之日起计三个月后

　　如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为;

　　没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的;

　　没有在公共区域遗留装修杂物;

　　装修工程符合有关条例及管理处事前所认可的审批图纸

　　退还装修押金

　　相关表格支持《二次装修工程结算确认单》

篇4：物业园区装修管理心得

　　物业园区装修管理心得

装修进场：

　　档案资料铅印成册防止资料丢失;

　　将垃圾清运费、出入证工本费、成本费、公共能源费、租用/购置灭火器费用复费 、装修押金表格登记;

　　分清哪些是业主付费，哪些为装修公司付费;

　　加强装修细则培训;

　　做好闭水试验;

　　对户内设施使用说明书、装修注意事项铅印成册发给业主;

　　加强员工各方面的培训;(违章事项的处理)

　　入伙前催促开发商提前将垃圾站建好和监控系统装好;

　　为方便即将装修的业主和装修单位，使其装修材料能得到的供应，引进部分专门的装修服务;

装修中：

　　定期拜访业主，告之邻里，认真准确地接受客户的需求与建议;

　　给客户充分的面子，如果他真的错了，引导自己弄明白;

　　有时候要把自己放在客户的一边;

　　记住客户的姓名、房号和他曾经的需求;

　　对拆除的非承重墙进行书面登记;

　　在装修前，物业公司应跟业主和装修负责人说明其用电负荷、防水层情况、空调安装、公共区域使用情况并签字确认;

　　装修工人凭卡出入;

　　每周进行一次安全大检查，主要针对装修房间、公共设施设备，公共场地、内部宿舍等;

　　安管人员定期熟记业主的车辆(车牌号)和业主，防止不安全因素发生;

　　做好相关的标识指引，催促尽早尽快(限时)将装修垃圾搬到垃圾站 ;

　　加强出入口货物及车辆的管理，摩托车和汽车停放在出入口指定的位置。

装修结束：

　　合同的保存;

　　提醒业主预留工程质量保证书和采购物资的地点、型号、电话;

　　装修资料的清理。

篇5：物业公司培训讲稿:物业装饰装修管理

　　物业公司培训讲稿：物业装饰装修管理

　　各位领导、同事们，大家好：

　　为了规范E物业所辖住宅区内业主的装修管理，杜绝违规装修和出现内部问题，今天，我就其相关知识与大家进行交流。

　　物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。

　　下面我们来学习一下物业装饰装修管理的内容

　　物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。

　　（一）物业装饰装修的时间管理

　　对住宅房屋来说，噪音施工时间要避开人们的休息时间，比如，中午12：00至下午2:00，晚上8:00至早上7:00以前，不允许噪音施工。还要规定不能使用发出有害气味的材料。

　　要对电梯使用时间，作出限制，为不影响其他人的使用，应规定使用电梯的时间，通常的规定是运送施工人员、装修材料和垃圾要避开电梯使用的高峰时间，如白天电梯使用非常繁忙，可安排在夜间运送装修材料和垃圾。装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

　　(二)物业装饰装修管理的要求

　　为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：

　　(1)有无变动建筑主体和承重结构。

　　例如，某物业住在19楼的业主魏某在自己住房内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿，物业公司多次上门阻止，魏某不听劝阻继续施工安装窗户，致使19层至底层楼面被泥浆污染，物业公司只得将魏某告上法庭，魏某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边环境，物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对魏某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。法院判决：该业主在法院判决生效之日起10日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。

　　(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

　　(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸 ，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

　　(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

　　(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　(6)有无未经有关单位批准的下列行为：

　　1)搭建建筑物、构筑物；

　　2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

　　3)拆改供暖管道和设施；

　　4)拆改燃气管道和设施；

　　5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；

　　例如：某物业一位业主购买了一只占地面积8.9平方米，可放水4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的29层住房内，遭到周围业主的强烈反对，物业公司向有关专家咨询，楼板无法承受浴缸重量，如果长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患，所有必须加以制止。

　　6)改动卫生间、厨房间防水层的。厨房、厕所在建筑时已经过特殊的防水设施处理，如果破坏了它的结构很可能漏水，影响楼下住户厨房、厕所的使用，因漏水还会造成墙体表皮脱落造成经济损失。

　　同时，还应注意检查以下方面：

　　1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；

　　2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；

　　3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等；

　　4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统—要求、阳台防盗网的统一要求等)；

　　那么为什么空调一定要在指定位置安装呢？是由于空调随意安装后，使房屋外观杂乱，冷凝水随意排放，影响环境及立面美观和物业保值，降低物业档次。

　　5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

　　(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

　　管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

　　垃圾清运费是指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如果业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业管理单位缴纳垃圾清运费，装修垃圾由物业管理单位代为清运。物业对装修垃圾的基本要求是：装饰装修垃圾需袋装处理；

应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

　　(四)物业装饰装修现场管理

　　1．严把出入关，杜绝无序状态

　　在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口的人员和材料管理。尤其是门岗严格把好第一关，做好对施工人员及违规材料进入的控制，装修管理巡查员、秩序巡逻岗、工程巡查等人员严格按各自职责认真检查，记录，并密切配合，及时发现和处理问题，做到预防为主，处置果断，将一切违规现场消灭在萌芽状态。对装饰装修材料和设备应着重从以下两个方面加强控制和管理：

　　一是核对是否为审批同意的材料。

　　二是核对是否符合相关规定。

　　对于有特别要求的材料或设备(如电焊机)，应按照规定办理相应手续；施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续；进入物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。

　　2．加强巡视，防患于未然

　　物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。

　　例如：某物业一业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道，楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李师傅家的地漏处冒出。物业管理处发现后，马上通知李师傅，由于李师傅当时不在家，电话联系两个小时后，李师傅和物业公司人员一同到现场检查，发现家里的木地板已经被浸泡了，搞清故障点后，物业派人疏通了堵塞现象。李师傅认为物业公司未尽到管理职责，就向物业公司提出了索赔要求，而物业公司的人员却说这家装修业主向物业申报装修后，物业公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员到装修现场巡视，物业公司已经很好的履行了管理职责，不应该承担赔偿责任。

　　在这次装修事故中，装修工人是在逃避物业公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物业公司的管理范围及力量以外，物业公司不可能察觉。所以在这个问题上，物业公司也没有疏漏，因此，物业公司不应承担任何赔偿义务，根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。

　　3．控制作业时间，维护业主合法权益

　　物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外，还应针对不同的物业类型，制订相应的管理规定，区别对待。

　　4．强化管理，反复核查

　　物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装饰、装修物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全；垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。

　　例如：装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。

　　按规定，施工人员不得在装修现场使用电炉和生火做饭，装修现场材料应堆放有序，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火器，一些物业公司规定装修现场每50平方米至少配置1具4公斤干粉灭火器，否则，应当勒令其停工整改。

　　物业公司对装修管理要严格按照装饰装修管理流程进行管理，装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。物业公司制作的装饰装修流程示意图应悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》(或《业主须知》)等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。装饰装修流程一般内容形式见下图：

　　略······

　　室内装饰装修是否规范，对物业企业的服务品质是否优秀至关重要，更是衡量一个企业物业管理水平高低的重要标杆之一。服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制，甚至是约束。如何做好控制和服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意，树立良好服务形象，就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，换位思考，为业主着想，规范操作行为，维护全体业主的共同利益。

　　以上就是我今天与大家分享的物业装饰装修管理的内容，不足之处请大家批评指正，谢谢大家！