物业经理人

消防安全培训之常见火灾自动报警系统验收问题

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消防安全培训之常见火灾自动报警系统验收问题

  常见火灾自动报警系统验收问题

  1、火灾探测器:选型与场所不符;安装不牢固、松动;安装位置、间距、倾角不符合规范和设计要求;探测器的确认灯未朝向便于人员观察的主要入口方向;探测器编码与竣工图标识、控制器显示不相对应,不能反映探测器的实际位置;报警功能不正常。

  2、手动火灾报警按钮:报警功能不正常;报警按钮编码与竣工图标识、控制器显示不相对应,不能反映报警按钮的实际位置;安装不符合规范和设计要求;安装不牢固、松动、倾斜。

  3、火灾报警控制器:未选用国家质量认证的产品,安装不符合要求,柜内配线不符合要求,火灾报警控制器电源与接地形式及隔离器的设置不符合要求,控制器13种基本功能(供电、火灾报警、二次报警、故障报警、消音复位、火灾优先、自检、显示与记录、面板检查、报警延时时间、电源自动切换、备用电源充电、电源电压稳定度和负载稳定度功能)不能全部实现,主、备电源容量、电源电性能试验不合格。

  4、火灾显示盘:未选用国家检测中心检验合格的产品,安装不符合要求,电源与接地形式不符合要求,火灾显示盘的8种基本功能(报警、二次报警、消音复位、故障报警、面板检查、电源转换、延时时间、记时功能)不完全符合要求,电源容量、电源电性能试验不合格。

  5、系统工作和保护接地不符合要求。

  6、消防联动控制设备:未选用国家质量认证的产品,安装、配线不符合要求,13种基本控制功能(为其相连的设备或部件供电、接收并发出火灾报警信号、发出联动控制信号、输出和显示相应控制信号、完成相关功能、手动或自动操作方式、单路受控设备的手动控制、故障报警、本机自检及面板检查、总线隔离器设置、手动复位不应改变原状态信息、电源转换、显示和记录、编程时不应引起程序意外执行)不能完全符合要求,电源容量、电性能试验不符合要求。

  7、布线不符合要求。

编辑:www.pmceo.Com

篇2:花园工程培训之接管验收安排及程序概说

  花园工程培训课程1--接管验收安排及程序概说

  物业前期工作概述

  内容略述

  接管验收安排与程序概说

  1.1物业工程接管验收流程图

  a 物业验收移交程序

  b 竣工资料递交要求

  C一般维护保养手册递交要求

  1.2zz花园接管验收程序

  验收重点表格

  2.1 电器工程安装隐蔽工程验收单;

  2.2 照明工程验收单;

  2.3 配电柜(盘)及动力柜工程验收单;

  2.4 分体式空调机验收项目记录单;

  2.5 供暖、排、送风工程验收单;

  2.6 单元功能区块工程验收单;

  2.7 功能区块消防设施验收单;

  2.8 单元验收楼交接书(收楼表格);

  2.9 分项工程验收报告。

  前期工作重点

  3.1编订工程设备一览表

  内容包括:序号、设备名称、品牌、产地、规格参数、型号、数量,用

  途、供应商名称及联络传真或电话。

  3.2各专业系统设备预防性维修保养计划表

  明细列出各设备在每个月特定周期维修计划。

  3.3预防性维修保养所需工具及设备零配部件一览表

  列出各专业各件要求名称及数量、如可能,对不同专业的共同配件、工具、共存共用、再减少存放空间及积压资金。

  zz花园接管验收程序

  1.0原则

  1.1基本上按照国家建设部"1991年 2月4日《房屋接管验收标准》执行,但考虑到实际情况,因客观因素未达到接管验收标准,可先实行"代管",只负责成品保护和日常清洁。

  1.2在接管验收过程中,除目测外观外,还做以下运行/使用测试:

  1.2.1给排水──开停水泵、开闭阀门、开关水龙头、排水试验等等。

  1.2.2强电───电气开关、照明、电源插座等。

  1.2.3弱电───电话、电视、闭路电视等。

  1.2.4消防───烟感、温感、报警、广播、防火闸、消防水、喷淋、防火阀等。

  1.2.5土建装修──开闭门窗、门锁等。

  1.3在接管验收设备机房时,要做单机运行测试和系统联动测试。

  1.4接管验收前,施工单位应完成自检,对所有设备、设施、系统做100%运行测试和联动测试。

  1.5接管验收前,外墙要清洗;外墙、玻璃外窗应完成渗水试验。

  1.6接管验收前,所有垃圾应清理完毕(包括吊顶内、风管内、排水管内等隐蔽地方),所有污染应清理完毕(如水泥、油漆等),接管后,管理公司只负责表面清洁。

  1.7接管验收前,应向管理公司工程部提供有关部分的设备和系统运行培训。

  1.8接管验收前,应向管理公司工程部提供有关部分的设备资料和保修资料。

  2.0责任划分

  2.1由于管理公司没有承建合同,设施图纸不全,没有设计变更单、没有见证隐蔽工程、没有参与设备系统调试或者其他测试,管理公司只对外观和简单的设备运行测试结果决定接管与否。接管验收时,管理公司亦会综合先前所发现的问题(物业工程报告)和不符合使用要求和不符合规范等问题汇报发展商统一考虑。

  2.2接管后,管理公司负责成品保护、设备运行、日常清洁和维修保养。

  2.3代管后,管理公司只负责成品保护和日常清洁。

  2.4保修期内,非人为破坏和误操作的设备设施问题,由保修单位负责(开会进一步讨论,若保修单位在限定时间内不能修复,将如何处理?)

  3.0zz别墅划分

  为了分部接管zz别墅基本上划分为2大部分:

  3.1公建区

  锅炉房、污水处理站、水泵房、燃气站、办公区

  3.2别墅区

  别墅单元、外围工程(绿化、道路、室外停车)、公共设施(儿童娱乐器材等)

  4.0接管验收检查顺序

  4.1单元

  Ⅰ厨房:门 门锁 天花 可燃气体探测器 地面 墙面洗涤盆 灶

  台 暖器 窗.柜 灯具 开关 电源插座 排油烟风口 给水管 地漏 燃气管   Ⅱ卫生间:土建装饰门 窗 天花 墙面 地面防水 座便器 洗手盆 电器(照明灯具、电源插座、开关) 暖通(供水管、暖器、检修阀门、地漏)

  Ⅲ居室/厅:墙面(空调预留孔) 弱电端口(报警、电话、电视) 地面 天花 灯口 烟感 窗(空调室外机位置) 门(门锁) 配电箱

  Ⅳ屋顶/平台

  地板平台 防水层 雨水斗 女儿墙 防护档 防雷带 屋檐

  Ⅴ走廊/步行梯

  地面 墙面 天花 照明 通道门 消防栓

  Ⅵ车库

  地面 地漏 墙面 柱 门/门框 门锁 天花 排水管 灯具 配电箱 照明开关 电源插座 车库自动门

  4.2设备/机房

  按设备安装使用说明书核对(如:车库门)

  4.3外围/外墙

  外墙 墙面 踏步梯 花园草皮(包括预埋喷水设备)

  4.4公用动力系统

  检查表格只包含中心机房和末端设备/用点,两者之间的管线/电缆和阀门大部分已隐闭,全面检查系统要花大量时间,所以由施工方提交隐蔽工程验收记录,另逐一再对系统进行仔细检查,包括阀门位置、阀门开闭、管道保温、色标等项目。

  5.0接管验收人员安排

  物业公司内部委任接管验收总负责人,全力配合发展商,协调验收事宜,物业工程部组织若干验收小组,进行验收工作。

  5.1设备/机房(公建区)

  管理公司会针对不同设备/机房安排不同专业主管带领技工,进行检查和测试。除有关消防部分有保安部配合参与外,主要由工程部进行。

  5.2其他部分

  每组验收小组由1名专业主管负责带头,带领若干名技工,分区进行检查。

  6.0接管验收程序

  移交单位确定已符合接管验收条件后,填写交接申请表。管理公司工程部会预备好检查表、测试工具和仪表(除随机的专用工具和仪表外)、照相机等进行检查,把所有问题记录在检查表内和有需要时拍照存底,得到了三方(建设单位、施工单位、管理公司)签字认可,看问题的多少和严重性,经开会讨论后,才决定全部或局部接管或代管,及落实完成整改日期。一旦决定接管或代管,马上开始钥匙移交,由保安部保管钥匙(或做适当调整),负起成品保护责任。

  7.0接管验收时间表

  由发展商制定接管验收计划时间表,定期检讨验收进度,但管理公司有以下要求:

  7.1验收检查时,水、电、燃气都要通,所有设备设施都可投入运行/使用(除因季节性外),任何简单测试都可以做。

  7.2施工单位已完成100%自检。

  7.3明白到每个工程交接时肯定会有整改清单,但管理公司要求交接时,需整改的项目减至最少,减少日后施工单位返修的干扰。

  8.0配合/协助

  发展商除提供一般交接时的配合外,管理公司还需要以下的配合/协助:

  8.1安排施工单位/设备厂家培训。

  8.2保修期谈判。

  8.3保修期后的设备维护保养合同的商务谈判。

  8.4对口政府部门负责人(负责本项目)的介绍(供电、热力公司、环保、消防、自来水公司、煤气公司等)

  8.5能源收费标准的谈判

  9.0代管或接管后管理

  钥匙移交后,由管理公司按有关规定统一管理,包括人员出入管理、施工管理、二次装修管理、用水、电、燃气管理等等。

  符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验的项目表

  序号证件名称出证单位取证情况取证日期验收周期备注

  1工程质量竣工核验证书北京市建设工程质量监督总站

  2卫生许可证(供水)区防疫站1次/年

  3供用电协议书北京市供电局依协议年限

  4消防验收备忘录北京市消防局长期

  5物业管理维修公约北京市房管局小区管理办公室

  6停车经营许可证

  7卫星电视经营许可证国家安全局/广电局2年以"三局"通知为准

  8市政排污证北京市自来水公司

  9消防系统喷淋/消火栓主泵北京市消防局一次终身

  10配电室(变压器绝缘)区供电局依绝缘用具种类,按供电局要求送检1次/2年

  符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验的项目表

  序号证件名称出证单位取证情况取证日期验收周期备注

  11各专业技术岗位操作证、上岗证依有关部门的管理规定,各工种不同,电工每2年复审

  12生活水箱及生活水区防疫站每年一次

  13紫外线消毒市防疫站一次终身

  14环境噪音区环保局每年一次

  15防雷接地检测气象局、避雷检测中心1次/年

  16用水指标市节水办核定/年

  17北京市消防局消防验收意见书一次终身

篇3:物业接管验收名词、术语解释

     物业接管验收名词、术语解释

  物业竣工验收

  工程项目在竣工之后,施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给开发商。

  竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。

  物业接管验收

  接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。

  物业公司代表全体业主(包括现有业主和未来业主)从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发,同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言,接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程,是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。

  物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收,具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。

  房屋本体自用部位及设施

  自用部位是指户门以内,毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。

  房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。

  房屋本体共用部位

  共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位,主要包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道(管)等。

  公共场所(地)、公用设施

  公共场所(地)、公用设施包括:区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。

  公用设备

  公用设备是指与建筑物相配套,具有共用性的设备,主要包括:供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。

  公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。

篇4:项目物业接管验收条件

  项目物业接管验收条件

  物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为:

  一、一般条件

  1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕,并通过政府专业验收,通过综合验收。一般来说,应取得以下证书:

  ①工程竣工核验证书

  ②规划验收证书

  ③消防验收意见书

  ④电梯验收结果通知书

  ⑤燃气管道工程验收证书

  ⑥城建档案验收证书

  ⑦人防工程验收证书

  ⑧已签订《工程保修书》

  并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。

  2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。

  二、最低要求

  在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求:

  1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕,可正常使用。

  2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。

  3、业主(用户)室内可进行精装修,可向物业公司移交锁匙。

  接管验收流程

  签署物业管理委托合同

  选定主要管理人员

  收楼三个月前

  进场掌握情况

  印制验收表格

  确定验收日期

  大业主(开发商)或施工单位和物业公司组成联合验收小组

  自用部位的验收

  每项、每间、每个查验

  缺陷登记

  移交钥匙

  缺陷登记汇总交开发商,由开发商交施工队

  缺陷返修

  施工单位、管理处按单查验

  资料移交

  产权资料

  技术资料

  水电供应合同

  物业管理公司正式进行物业管理

  政府验收合格证

  共有部分验收

  复验合格

  缺陷登记

  按系统进行查验收

  缺陷返修

  移交钥匙

  办理移交凭证

  小业主(用户)验楼收搂

  注:对于技术资料的移交,最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,移交一份给物业管理公司存档。

篇5:项目竣工验收会议议程参考格式

  项目竣工验收会议议程参考格式

  一、宣布并通过工程竣工验收委员会(或验收领导小组)建议名单

  二、建设单位汇报工程建设情况

  三、勘察单位汇报勘察情况

  四、设计单位汇报设计情况

  五、施工单位汇报工程施工情况

  六、监理单位汇报工程监理情况

  七、质量监督单位汇报质量监督情况

  八、工种竣工验收委员会(或验收领导小组)察看工种现场,并分为财务组、资料组、技术质量组三个小组,分别进行检查

  九、各专业验收小组向工种竣工验收委员会(或验收领导小组)汇报小组检查情况和评价意见

  十、建设单位、监理单位、设计单位、施工单位接受工种竣工验收委员会(或验收领导小组)的质询

  十一、工种竣工验收委员会(或验收领导小组)评议被验收的项目

  十二、形成并通过工程验收鉴定书,工程竣工验收委员会(或验收领导小组)成员签字。

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